Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Костанайский социально-технический университет имени академика З. Алдамжар

Факультет экономики, права и управления

Кафедра юридических дисциплин

Курсовая работа

По дисциплине «Гражданское право»

Тема: Договор аренды

Выполнил:

Студент 2 курса специальности юриспруденция, ЗО

Султанахмит Д.И.

Научный руководитель

старший преподаватель

Абдуллина А.А.

Костанай 2011

Содержание

Введение

1. Договор аренды: понятие и элементы по гражданскому законодательству

1.1 Понятие договора аренды

1.2 Форма и элементы договора аренды

2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендатора и арендодателя

2.2 Порядок заключения договора аренды

3. Договор аренды зданий и сооружений

3.1 Договор финансовой аренды (лизинга)

3.2 Договор аренды предприятия

3.3 Аренда зданий и сооружений

3.4 Аренда жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Одним из важнейших видов договоров, занимающим важное место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма или аренды. Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас ключевую роль в развитии казахстанской экономики. Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является, сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется).

Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая, его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Договор аренды является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов двенадцати таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо- американского права. Перед разработчиками Гражданского кодекса Республики Казахстан стояла задача найти оптимальное сочетание классических положений договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течение многих веков, и новых положений этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений между участниками рынка. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин «аренда». При этом в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору определяется правовым обыкновением.

Ныне действующий Гражданский кодекс Республики Казахстан рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом [1]. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной.

Так, если ГК 1964 года постоянно использовал термин "имущественный наем", то Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде. Это позволило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, то есть аренду.

Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена. Сейчас же она вообще утратила смысл. Если и вести речь о размежевании аренды и найма, то лишь на основе романской или германской традиции.

Без ответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института будут выступать наем и аренда в таком их понимании. В настоящее время в качестве названия для договора было решено использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как синоним- термин -аренда».

Аренда как один из видов обязательств занимает важнейшее место в регулировании имущественных отношений. Аренда включена в своеобразный сборник гражданско-правовых договоров - Особенную часть Гражданского кодекса РК [1].

Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота. Договор аренды или, как указано в ГК РК, договор имущественного найма, очень популярен еще с древности, в современном мире также распространен как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права.

Целью курсовой работы является исследование и анализ правового материала по вопросам аренды, показать значимость договора аренды в экономике Казахстана, выявить актуальные вопросы теории и практики.

Первый раздел включает в себя такие вопросы как понятие, элементы, форма договора аренды. Второй раздел раскрывает содержание аренды, права обязанности сторон по договору аренды, порядок заключения договора аренды. Третий раздел посвящен договору аренды зданий и сооружений.

Структура курсовой работы обусловлена целью и характером исследования: включает в себя введение, три раздела, заключение, список использованных источников.

1. Договор аренды: понятие и элементы по гражданскому законодательству

1.1 Понятие договора аренды

Арендные отношения урегулированы в главе 29 Гражданского кодекса РК (далее - ГК РК), где содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками Гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами [1].

Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данного договора предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.

Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов [2].

Действующим Гражданским кодексом урегулированы договор лизинга, аренда предприятия, аренда здания и сооружения, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.

Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например, право выкупав качестве отличительных.[3].

Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма [4].

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК). В изложенном определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества.

По общему правилу, арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. К примеру, по договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента. Владение и пользование имуществом является временным.

Именно временным характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договора купли - продажи, мены, дарения по которым имущество переходит к приобретателю в собственность [5].

Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве определения.

Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того, наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца [6].

В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.

Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы, регулирующие, их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав.

Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных, вещным правам аренда относится к ним [7].

Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение.

Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости.

Необходимо отметить, что в некоторых случаях аренда (например, аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности, (речь идет о долгосрочной до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 года).

Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (Земельный кодекс РК) [8]. Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование [9].

В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и так далее.

Нет прямого указания в законе на виды имущества, в отношении которого нельзя применять положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любого имущества? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Предусматривается, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, связи, транспорта, государственных банков и тому подобное.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.

Договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным.

Следует различать вытекающие из договора имущественного найма обязательственно-правовые и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый вид отношений.

Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без учета вещно-правовых отношений. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя.

1.2 Форма и элементы договора аренды

К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151 - 154 ГК РК [1]. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме.

Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, в таких случаях должны руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество [10].

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя и арендатора за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Арендодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.

В случаях, когда договор аренды заключается от лица государства или административно-территориальных единиц, арендодателем является уполномоченный государственный орган.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).

Арендатор - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц. Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) договора аренды являются в основном вещи, как движимые, так и недвижимые [11].

Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации не утрачивают свои потребительские свойства.

В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.

Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешения на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК) [1]. Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его в наем. Или собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.

Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, согласно нормам Земельного кодекса РК землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования) [8]. Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества.

К ним относятся обязанности:

- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и среде;

- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;

- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану парников истории, архитектуры, археологического наследия и других, расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;

- не нарушать прав других собственников из землепользователей;

- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

- обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.

Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя из норм п. 4 статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции отдельных договоров, так и всей системы договорного права [12]. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.

В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме.

В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также права землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права.

В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует. Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма.

Цена договора аренды определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.

Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п.1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет.

Гражданским кодексом РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 49 лет [8]. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.

Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.

Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем.

Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).

2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендатора и арендодателя

Совокупность условий, определяющих права и обязанности наимодателя и нанимателя представляет собой содержание договора аренды. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего, передаче в первую очередь должно быть определено договором. Например, передача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безопасности, в них поддерживался определенный температурный режим, влажность и т.п. Если в самом договоре требования к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения имущества и целей, в которых используется имущество.

Однако сделать это значительно труднее, чем определить требуемое качество вещи по договору купли-продажи. Требования к состоянию имущества, сдаваемого внаем, зачастую носят очень субъективный характер. Между сторонами, не согласовавшими их, могут возникнуть трудноразрешимые противоречия.

Поэтому, если наниматель желал, чтобы имущество обладало какими-то особыми качествами, он, тем более, должен согласовать это с наймодателем. Имущество должно быть без недостатков либо недостатки оговариваются в договоре.

В некоторых случаях, конечно, возможно иное разрешение вопроса об ответственности за недостатки вещи. Если недостатки вещи сдаваемой внаем можно было обнаружить непосредственно при ее осмотре или до получения вещи внаем, арендатор уже пользовался данным имуществом и был знаком с его недостатками, то наймодатель нести ответственность за недостатки вещи не должен. От недостатков вещи следует отличать определенное ухудшение имущества, которое неизбежно будет следствием эксплуатации. Поэтому может сложиться так, что после нескольких лет эксплуатации состояние имущества нельзя будет назвать не только надлежащим, но и удовлетворительным, это потребует принятия определенных решений и выполнения определенных действий обеими сторонами договора.

Поэтому трудно согласиться с категоричным утверждением А.А. Иванова о том, что «обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора» [9]. Такая обязанность распределяется между сторонами договора аренды, в чем можно убедиться, рассмотрев в дальнейшем права и обязанности наймодателя и нанимателя. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.).

Таким образом, речь в целом не идет о правоустанавливающих документах на имущество, например договоре купли-продажи недвижимого имущества, а о тех документах, которые необходимы для осуществления эксплуатации имущества.

Договором может быть предусмотрено, что документы остаются у наймодателя и наниматель может с ними ознакомиться и др.

Если документы и принадлежности переданы не были и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

Сказанное, однако, не исключает того, что наниматель может истребовать документы и принадлежности и в других случаях, когда они не переданы наймодателем, независимо от того, лишен ли он возможности, пользоваться имуществом, наступили ли иные неблагоприятные для него последствия или нет.

Арендодатель обязан передать имущество в предусмотренный договором срок, если срок в договоре не указан, оно подлежит передаче в разумный срок. Если арендодатель не предоставит имущество, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 355 ГК РК либо потребовать расторжения договора. В обоих случаях наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков.

После передачи вещи собственник сохраняет соответствующие обременения, связанные с правом собственности на нее. Поэтому в целом собственник и остается ответственным за состояние имущества, переданного внаем.

Вместе с тем нельзя полностью сбрасывать со счетов наличие вещных правомочий и у нанимателя, вследствие этого обременения собственника все же не будут такими, как если бы он непосредственно осуществлял владение и пользование принадлежащим ему имуществом. Вопрос о распределении бремени содержания имущества, однако недостаточно четко решен для всех случаев, когда наряду с собственником вещные правомочия на тот или иной объект возникают и у иных лиц.

По договору аренды распределение бремени содержания имущества ложится на стороны договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного внаем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Наймодатель также обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникший в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором (п.2 ст. 552 ГК РК).

По смыслу приведенной нормы Гражданского кодекса наймодатель обязан производить ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, и в случаях, когда в появлении неисправности имущества нет вины наймодателя, например, имели место производственные дефекты и т.д.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Речь, таким образом, идет в первую очередь о вещных правах и имущество, которые обременяют его. Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или измерения прав третьих лиц на это имущество.

Однако в ряде случаев неизбежна конкуренция прав. При этом решить вопрос о приоритете одного права перед другим будет очень трудно, если не будет отчетливых оснований для установления приоритета прав одного субъекта перед правом другого.

Например, не будет вызывать сомнений приоритет правомочия владения арендатора перед правомочием владения собственником, если при этом соблюдены договорные условия. В других случаях косвенными критериями определения приоритета того или иного вещного права будут являться его первичность (старшинство), недобросовестность обладателя другого вещного права и так далее.

Наймодатель решает вопрос о заключении таких договоров по собственному усмотрению, и никто из нанимателей с правом ограниченного пользования не может предъявлять какие-либо претензии наймодателю, если не происходит какое-либо посягательство на непосредственные права и интересы того или иного нанимателя.

Основным правом наймодателя является право требовать плату за пользование имуществом, переданным в наем. Помимо этого наймодатель конечно вправе требовать от нанимателя исполнения и всех остальных его обязанностей.

Наниматель обязан пользоваться переданным ему в наем имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Данная обязанность является обеспечительной по отношению к обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества.

Кроме того, наймодатель может быть заинтересован в том, чтобы в период действия договора использование имущества определенным образом было ограничено. К примеру, из-за того, что в результате усиленной эксплуатации оборудования, сданного внаем, может возникнуть угроза его преждевременного износа и т.д.

Если наниматель пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий, то наймодатель приобретает права требовать расторжения договора и возврата имущества.

Если ему действиями наймодателя были причинены убытки, то он может требовать их возмещения в соответствии со статьей 350 ГК РК. Наймодатель вправе требовать возмещения убытков и при остальных нарушениях нанимателем своих обязанностей, однако, ответственность нанимателя по договору имущественного найма, если он не носит предпринимательский характер, основана всегда на вине.

Гражданским законодательством РК более четко очерчены пределы распоряжения нанимателем, нанятым имуществом. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма (перенаем).

Наниматель может предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.

Такие правомочия по распоряжению могут быть оговорены непосредственно в договоре. Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед наймодателем песет наниматель. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора найма.

Действие договора поднайма (субаренды) зависит от основного договора имущественного найма. Если договор имущественного найма по основании предусмотренным законодательством, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма (ст. 560 ГК РК) [1].

Как следует из содержания данной нормы, от действия основного договора имущественного найма зависит не только судьба поднайма (субаренды), но и всех производных правоотношений - безвозмездного пользования имуществом, залога и других.

Наниматель обязан своевременно производить уплату наемной (арендной) платы. Он обязан соблюдать порядок и условия уплаты арендной платы. Если речь идет о денежных расчетах, то должен быть соблюден режим денежного обращения в Республике Казахстан. Если предусмотрен другой вид платы, то не исключено применение к таким отношениям норм о договоре купли-продажи, подряде, возмездном оказании услуг. Это следует из смысла нормы, в общем виде регламентирующей обязанность нанимателя по оплате найма.

В самом же законодательстве такого рода отсылочных норм непосредственно не имеется и преимущественно порядок внесения наемной платы должен быть конкретизирован в договоре имущественного найма. Если порядок и условия внесения платы по договору не установлены, то тогда будут применяться среднерыночные параметры (п.3 ст. 385 ГК РК). Кроме того, должны учитываться и интересы сторон.

В соответствии со статьей 546 ГК РК наемная плата может устанавливаться в следующих видах:

1) определенных в денежной сумме платежах, вносимых периодически или единовременно;

2)установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3) предоставления нанимателем определенных услуг;

4)передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или наем;

5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества [1].

Наниматель и наймодатель могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные виды платы.

Если конкретный вид (форма) наемной платы в самом договоре не определен, то она будет платиться в денежной сумме.

В том случае, когда в договоре не содержится прямого ограничения, размеры платы за пользование имуществом могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Как и всякое изменение условий договора (п.1 ст.401 ГК РК), оно должно производиться по соглашению сторон, но как следует из смысла п.3 ст. 456 ГК РК наймодатель при наличии у него весомых оснований к изменению цены вправе требовать изменения размера арендной платы.

Это может иметь место в том случае, если наймодатель терпит существенные убытки вследствие резкого повышения среднерыночного размера арендной платы, законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также найма отдельных видов имущества.

Без согласования и без всякой мотивации в одностороннем порядке (по требованию одной стороны) может быть пересмотрена наемная плата, если изменяются централизованно устанавливаемые цены и тарифы.

Как следует из смысла п.4 ст. 546 ГК РК право требовать пересмотра размера наемной платы принадлежит обеим сторонам, как наймодателю, так и нанимателю. Наймодатель, скорее всего, будет требовать пересмотра наемной платы, в том случае, когда централизованно изменяемые цены тарифы на аренду повысились. Наниматель может соответственно требовать понижения наемной платы.

Договором может быть предусмотрено, что наемная плата за пользование имуществом устанавливается на весь период действия договора без права ее изменения.

От изменения размера наемной платы следует отличать ее индексацию в связи инфляцией валюты платежа (преимущественно это тенге) в долгосрочных обязательствах, но индексация должна быть предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 282).

Наниматель вправе потребовать соответственно уменьшения платы и в том случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось. Условия пользования имуществом могут ухудшиться, например, в силу проводимого наймодателем капитального ремонта имущества по частям, сдачи его дополнительно внаем другим лицам.

При ухудшении состояния имущества должна отсутствовать вина нанимателя в этом. Таким образом, данное право нанимателя будет возникать при условии выполнения нанимателем своей обязанности по содержанию нанятого имущества, (ее содержание будет рассмотрено ниже).

При обнаружении недостатков в переданном внаем имуществе наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:

1)безвозмездного устранения недостатков имущества;

2)соразмерного уменьшения наемной платы;

3)удержания суммы понесенной им расходов по устранению данных недостатков из платы за пользование имуществом. В этом случае наниматель обязан предварительно уведомить об этом наймодателя;

4)досрочного расторжения договора.

Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счет наймодателя, может без промедления произвести замену предоставленного внаем имущества с согласия нанимателя другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если принятые меры (удержание расходов по устранению недостатков из платы за пользование имуществом) не покрывают причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

При этом право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма должно предоставляться нанимателю в том случае, когда с предоставлением наймодателем имущества, имеющего недостатки, происходит существенное ущемление его прав.

Наймодатель может применить к нанимателю оперативные санкции в том случае, если наниматель существенно нарушит сроки внесения платы за пользование имуществом Он вправе потребовать от нанимателя досрочного внесения платы. Срок оплаты устанавливается наймодателем, при этом он не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обязанность нанимателя по поддержанию имущества в исправном состоянии означает, что часть соответствующих обязанностей собственника переходит к нему на период действия договора. Вследствие этого наниматель обязан выполнять те действия, которые необходимы для поддержания имущества в рабочем состоянии.

Например, должна заменяться смазка двигателя, по окончании работы должны очищаться рабочие поверхности механизма, сливаться вода из радиатора в холодное время суток, если не применяется специальная охлаждающая жидкость и агрегат не установлен в теплом помещении и т.д.

Текущий ремонт может охватывать, своим содержанием довольно большой круг действий. Он может быть направлен на замену отдельных деталей в механизме, устранение течи в водопроводе, замену вышедших из строя электророзеток, выключателей. Вместе с тем при текущем ремонте не происходит комплексная замена основных узлов (деталей), агрегатов, конструкций в полученном внаем имуществе.

Таким образом, состояние износа, которое имело место при передаче имущества внаем, не устраняется. Основной целью текущего ремонта является поддержание состояния имущества в надлежащем (исправном) состоянии. Договором на нанимателя может быть возложена и обязанность капитального ремонта нанятого имущества. Кроме того, как уже было отмечено, наниматель обязан нести расходы по содержанию имущества. Они в первую очередь обусловлены внешними факторами. Например, эксплуатация здания неизбежно связана с несением затрат на электроэнергию, газ, горячую, холодную связаны с организационными мерами, обеспечивающими его эксплуатацию.

Поэтому наниматель, заинтересованный в как можно более оптимальной эксплуатации полученного внаем имущества, должен самостоятельно нести их. К примеру, он может оговорить установку счетчиков на газ, горячую и холодную воду и будет принимать соответствующие меры к их экономии. Если же расходы должен будет нести наймодатель, то стимулов к экономии у нанимателя может не оказаться. По составу расходы по содержанию имущества можно разделить на обязательные и дополнительные. К обязательным будут относиться те расходы, которые неизбежно связаны с использованием имущества нанимателем (те же самые затраты на электроэнергию). Если наниматель решил нанять специалиста, который будет непосредственно заниматься обслуживанием имущества, полученного внаем, застраховать имущество и т.д., то это будут дополнительные расходы. Значение деления расходов по содержанию имущества на обязательные и дополнительные будет заключаться в том, что первые непосредственно оговариваются в договоре и наймодатель может требовать их несения от нанимателя. Дополнительные расходы наниматель предусматривает сам и впоследствии может отменить те или иные из них.

Невыполнение нанимателем указанных обязанностей при существенном нарушении интересов наймодателя дает ему право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма. Наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя о необходимости исполнения обязанностей, предусмотренных ст. 533 ГК РК, а также предоставить нанимателю возможность исполнения обязательства в разумный срок. В свою очередь и наниматель вправе требовать о наймодателя исполнения им своих обязанностей по содержанию сданного внаем имущества. Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с заимодателя стоимость ремонта;

2) зачесть стоимость ремонта в счет оплаты по договору.

3)потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4) отказаться от договора.

Наниматель имеет право на производство улучшений имущества. Если речь идет об отделимых улучшениях, то он вправе производить их без согласия наймодателя. Отделимые улучшения являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Под отделимыми улучшениями следует понимать улучшения, которые можно обособить без нанесения ущерба самому имуществу.

На производство неотделимых (тех, которые нельзя отделить без нанесения ущерба имуществу) улучшений требуется согласие собственника. Когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия нанимателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшения, поскольку иное не предусмотрено договором. К неотделимым улучшениям можно отнести капитальную пристройку к зданию, украшение поверхности стен художественной лепкой и т.д.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным законодательством или договором, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сданное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.

Речь идет о выходе имущества из строя раньше срока службы по причинам, зависящим от нанимателя, при этом, однако, не должно иметь место, умышленное причинение вреда имуществу. Как следствие наниматель обязан возместить наймодателю только стоимость имущества, которым оно обладало на момент, когда произошло выбытие имущества из строя.

Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наниматель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат нанимателем имущества может быть предусмотрена, плата, которая по общему правилу носит штрафной характер и может быть взыскана в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон. Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.

Наконец нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушение пользований, которые производи своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких- либо прав на нанятое имущество.

Отсюда вытекает, что если действия нарушителей были как-то санкционированы наймодателем, то в этих случаях наступает также и его ответственность. Во всех случаях наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.

Таковы, в общем, права и обязанности наймодателя и нанимателя. Договор имущественного найма, как и всякий другой гражданско-правовой договор, прекращается надлежащим его исполнением сторонами [10].

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон при этом вправе отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

Наниматель может обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Для этого наниматель должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по предыдущему договору.

При соблюдении данного условия наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок при прочих равных условиях. Таким образом, если другой наниматель предложит более выгодные условия, то предыдущий наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора имущественного найма.

Наниматель, желающий воспользоваться своим правом, обязан письменно уведомить наймодателя о желании, заключить договор. Уведомление делается в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если наимодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.

Договор имущественного найма может быть прекращен по соглашению сторон в любое время. Кроме того, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон. По инициативе наймодателя, кроме случаев указанных выше, он может быть, расторгнут:

а) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

б) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором имущественного найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда, в соответствии с законодательными актами или договором, обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Во всех случаях досрочного расторжения договора по своей инициативе наймодатель должен предоставить нанимателю возможность исполнения своего обязательства в разумный срок.

Договор, может быть, расторгнут досрочно по инициативе нанимателя, если:

а) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии в договоре в разумные сроки, возложенные на него обязанности капитального ремонта имущества;