Договор аренды

в) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

г) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.

2.2 Порядок заключения договора аренды

Для договора аренды, как и для любого другого договора, гражданским законодательством предусмотрен определенный порядок заключения. Достижение соглашения, то есть, процесс заключения договора складывается из двух стадий:

- предложения заключить договор (оферта);

- принятия другой стороной этого предложения (акцепт) [14].

Лицо, делающее предложение, называется оферентом, а сторона, принимающая предложение, акцептантом. Оферта должна обладать набором определенных признаков.

Во-первых, она должна быть достаточно определенной и выражать явное намерение лица заключить договор; во- вторых должна обладать необходимой полнотой, то есть содержать в себе существенные условия договора; в-третьих, она должна быть адресована определенному лицу. Когда предложение делается неопределенному кругу лиц, это еще не оферта, а только предложение сделать оферту, вызов на оферту. Поэтому такое предложение не порождает для лица, давшего объявление, обязанности заключить договор.

Офертой в данном случае будут предложения граждан, откликнувшихся на объявление. От продавца тогда зависит принять или не принять то или иное предложение. Заключение договоров не составляет обязанности какой-то определенной стороны, оферту может направить любая из них. Статья 395 ГК РК вводит такое понятие, как «связанность оферента». Это означает, что договора еще нет, но определенное обязательство уже возникло.

Возникает оно с момента получения оферты адресатом и до момента акцепта или истечения срок, установленного для акцепта. Связанность означает, что оферент не может менять содержание оферты. Он вправе только предать адресату дополнительные сведения, связанные с офертой, но не влияющие на ее содержание. В то же время, если оференту удается отозвать оферту до или одновременно с моментом получения ее адресатом, оферта считается не полученной.

Одновременность означает получение оферты и отзыва об оферте в составе общей почтовой доставки. При электронной связи одновременное направление двух различных уведомлений практически невозможно. Можно признать одновременность лишь в случае, когда извещение об отзыве было направленно незамедлительно после отсылки оферты, так что адресат прочитал их практически одновременно.

Но, по общему правилу, даже если между моментами получения оферты и извещения об ее отзыве прошло крайне незначительное время, оферта считается полученной, так как извещение об отзыве" направлено после получения адресатом оферты. Из понятия «связанность оферента» вытекает понятие «безотзывность оферты». До истечения срока, в течение которого оферент связан офертой, он не может отозвать оферту. Нарушение этого правила может повлечь возникновение обязанности возместить убытки, понесенной другой стороной в связи с отзывом оферты. В то же время положение о безотзывности оферты является диспозитивным, в некоторых случаях она может быть отозвана:

1) если в самой оферте оговоренной, что оферент вправе отозвать ее до истечения срока, установленного для акцепта:

2) если из существа предложения, содержащегося в оферте, вытекает возможность ее отзыва:

3) если такая возможность вытекает из обстановки, в которой сделана оферта.

В ГК РК проводится различие между рекламой, которая является не офертой, а только вызовом на оферту, и публичной офертой. Необходимо различать предложения, сделанные неопределенному кругу лиц предложения, обращенные ко всем и каждому.

Предложения, сделанные неопределенному кругу лиц, содержат только общую информацию о товарах, работах и услугах, которые предлагают лица, делающие такие предложения. Причем это может быть не только реклама в средствах массовой или в виде уличных плакатов. Это может быть, в частности, рассылка каталогов, прайс-листов, буклетов, видеоклипов неопределенному кругу лиц.

Акцептом признается только такой ответ о принятии оферты, в котором акцептант выражает полное и безоговорочное согласие с офертой. Отказ от условий договора и выдвижение своих условий, изменение и дополнение условий, неопределенность согласия акцептом не являются, договора не порождают, а выступают или как отказ от заключения договора, или как выдвижение новой оферты.

Формой акцепта может выступать не только заявление в устной или письменной форме или молчание, но и совершение конклюдентных действий - отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ и т. п. Но из этих действий должно явно вытекать безоговорочное одобрение оферты.

Так же, как и оферта, акцепт может быть отозван без каких- либо последствий для акцептанта, но только до поступления акцепта оференту. После получения акцепта оферентом договор считается заключенным, и прекратить его можно только по правилам расторжения договора. Предложение заключить договор может быть сделано присутствующему контрагенту, то есть в условиях, допускающих немедленный ответ; и отсутствующему контрагенту, то есть когда неизбежно требуется время для ответа.

Предложение с указанием с указанием срока может быть сделано как в устной, так и в письменной форме. Когда письменная оферта не содержит срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившем оферту, до окончания срока, установленного законодательством, а если такой срок не установлен, то в течение нормально необходимого для этого времени. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила об акцепте.

Поскольку сам предложивший срок, в течение которого он ждет ответа, этим он связан и не может отказаться от своего предложения либо изменить его содержание. В случае отказа от предложения до истечения срока для оферента наступают отрицательные последствия в форме возмещения причиненных адресату убытков.

Моментом заключения договора является не получение и восприятие предложения, а получение оферентом ясно выраженного согласия другой стороны. В случае стечения срока, назначенного для ответа, действие оферты прекращается, оферент уже не связан своим предложением. Поэтому, если получивший предложение вдруг решит после истечения назначенного срока принять это предложение, он будет уже не акцептантом, а новым оферентом. В данном случае возникает новое правоотношение, на которое распространяется общие правила заключения договора.

Однако, задержка с ответом может произойти по вине органов связи, в этом случае нет вины ни оферента, ни акцептанта. Оферент может, не дождавшись ответа, заключить договор с другим лицом. Это его право, так как он уже не связан своим предложением.

Но и акцептант, своевременно отправивший ответ, не знает о просрочке и поэтому может предпринять действия по исполнению договора. Поэтому оферент должен немедленно известить его о получении ответа с опозданием. Если оферент этого не сделает, ответ не признается опоздавшим, следовательно, договор считается заключенным, и оферент обязан возместить акцептанту причиненные убытки в случае отказа от исполнения договора.

Процедура заключения договора предусматривает принятие предложения другой стороной (акцептантом) только на тех условиях, которые выдвинуты оферентом. Если он отвергает, договор считается незаключенным, и вся процедура начинается заново.

Поэтому выдвижение хотя бы одного иного условия признается новым предложением. Первоначальный оферент превращается в акцептанта и тоже имеет право на выбор: или принять эти новые условия, или отказаться от заключения договора совсем, или выдвинуть новые условия, что опять превращает его в нового оферента. И так до тех пор, пока договор не будет заключен или пока стороны не убедятся в бесплодности этих попыток.

3. Договор аренды зданий и сооружений

3.1 Договор финансовой аренды (лизинга)

договор аренда здание сооружение

В Гражданском кодексе Республики Казахстан за основу была принята необходимость как можно более полного охвата арендных отношений, которые преимущественно складываются в современных секторах экономики [15].

На первый взгляд, в некоторых случаях за основу выделения отдельного вида найма берется имущество, в отношении которого заключается договор. По этому признаку выделяется аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, наем жилища. Вместе с тем, это не единственное, что различает их между собой.

Различается субъектный состав, предпринимательский он или непредпринимательский, специфическое содержание, распределение рисков между сторонами и т.д. Сказанное касается и остальных видов имущественного найма (аренды): лизинга, бытового проката, аренды земли и др. При этом их классификация не является самоцелью. Все разновидности договоров имущественного найма вполне уживаются в рамках уже разработанной классификации договоров.

Однако все же непосредственный анализ особенностей тех новых форм аренды, которые ныне предложены законодательством, представляет практический интерес, поскольку каждая из них по-своему выполняет регулятивную функцию той или иной части экономических отношений общества.

Дополнительно следует отметить, что на первых порах, видимо, достаточно ограничиться последовательным рассмотрением понятия, элементов и содержания хотя бы законодательно закрепленных видов имущественного найма (аренды) без попытки их устойчивой классификации.

Если же впоследствии обнаружится, что аренда требует более детальных исследований, какие-то ее формы, существующие фактически, но не закрепленные нормами ГК, приобретут значение и выявятся новые связи между отдельными видами имущественного найма, то тогда можно будет проводить дальнейшие исследования по определению видового многообразия арендных договоров.

Перейдем к рассмотрению отдельных видов имущественного найма.

В ГК РК непосредственно после общих положений об имущественном найме (аренде) содержатся нормы, посвященные лизингу (ст. ст. 565- 572) [1]. Видимо, это сделано не случайно. Объясняется это значимостью лизинговых отношений в существующей рыночной инфраструктуре.

Согласно оценке Х.А. Рахманкулова, лизинг может стать альтернативой существовавшей при Союзе ССР плановой системе распределения материальных благ. При этом у него имеются определенные преимущества, потребитель получает оборудование без значительных первоначальных затрат. Помимо этого сроки периодических платежей за полученное в пользование оборудование наступают, как правило, после его ввода в эксплуатацию [16].

В принятом 5 июля 2000 года Законе Республики Казахстан «О финансовом лизинге» финансовый лизинг (лизинг) определяется как вид инвестиционной деятельности. Значимость инвестиций для поднятия экономики неоднократно подчеркивалась Президентом Республики Казахстан Н.А. Назарбаевым, имеется соответствующая законодательная база инвестиционной деятельности. Вышеуказанный закон является ее немаловажным дополнением [17].

В гражданско-правовой литературе традиционно уделяется особенное место договорам лизинга в ряду других договоров имущественного найма.В целом для этого, безусловно, имеются все необходимые предпосылки. Достаточно хотя бы того, что в рамках договора лизинга складывается более сложная структура отношений, чем по другим отношениям аренды. Некоторые особенности диктуются и тем, что лизинг оценивается как инвестиционная деятельность и др.

Первоначально лизинг возник в США в середине прошлого века. В настоящее время получил применение практически во всех странах, причем в некоторых из них, не имеющих специального законодательного регулирования, нашел признание в судебной практике [18].

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

Таким образом, в рамках лизинга одновременно реализуются два правоотношения;

1) купля-продажа с участием продавца (являющегося третьим лицом) и лизингодателя;

2) с участием лизингодателя и лизингополучателя.

Этим, однако, правовые связи участников лизингового договора не ограничиваются, определенные права и обязанности возникают также между продавцом и лизингополучателем. Кроме того, лизинг характерен тем, что сторона-лизингодатель имеет цель осуществления финансовой деятельности. Новое законодательное регулирование лизинга не учитывает. Причем лизингодателю как лицу, вложившему в предмет лизинга деньги, законодательство предоставляет довольно большие привилегии. К примеру, лизингодатель может получать плату до срока, обеспечивающего амортизацию не менее 80% стоимости предмета лизинга или превышающего ее. Особое положение лизингодателя проявляется и в том, что ему предоставляется право осуществлять контроль над выполнением лизингополучателем условий договора лизинга [19].

Ввиду того, что лизинг оценивается как инвестиционная деятельность, на этот счет также имеются дополнительные гарантии для лизингодателя. При банкротстве лизингополучателя предмет лизинга не включается в конкурсную массу. Сущность и особенности финансового лизинга проявляются и через его видовую характеристику. Различают формы финансового лизинга. К ним относят:

а) внутренний лизинг, при такой форме лизинга лизингодатель и продавец являются резидентами Республики Казахстан;

б) международный лизинг, при его осуществлении лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Казахстан.

Закон, однако, умалчивает, к какой форме относится лизинг, когда нерезидентом является продавец, скорее всего, к международному. Видами финансового лизинга являются:

1) возвратный лизин - разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием обратного получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;

2) банковский лизинг - разновидность лизинга, в котором в качестве лизингодателя выступает банк;

3) полный лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем:

4) чистый лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем.

Таким образом, финансовый лизинг отличается средне- и долгосрочным характером договоров, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. Наряду с ним существует так называемый оперативный лизинг, характеризующийся более коротким сроком договора, который меньше срока службы изделия. При нем происходит неполная амортизация оборудования. После этого оно может быть снова сдано в лизинг или возвращается лизингодателю. Этот вид лизинга предлагается в основном производителями оборудования, торговыми компаниями [19].

Таким образом, мы видим, что лизингом может быть широкий спектр отношений. Он предоставляет большие возможности по выбору подходящего срока лизинга, определенного набора прав и обязанностей сторон.

Договор лизинга является трехсторонним договором, так как его участниками являются всегда три субъекта: продавец, лизингодатель, лизингополучатель. Хотя такая его характеристика является все еще спорной. Отсутствие продавца означало бы, что договорное отношение является просто имущественным наймом, без выраженных особенное гей. При заключении договора лизинга неизбежно возникает два договорных правоотношения - договор купли- продажи и договор аренды.

По первому договору правовая связь между продавцом и лизингополучателем возникает, опосредовано через лизингодателя, договор купли- продажи частично заключается в его пользу не в отношении передачи права собственности, а по требованиям связанным с качеством товара. Это логично, поскольку конечным звеном потребителем выступает именно лизингополучатель.

В свою очередь реализация имущества, хотя бы посредством лизинга находится и в интересах продавца. Поэтому нет особенной разницы, перед кем он будет нести ответственность, перед лизингодателем или лизингополучателем. Продавец также обязан подчиняться законодательству, регламентирующему вопросы ответственности за недостатки товаров.

В этом нет ничего принципиально нового, если сравнить ситуацию в лизинговом договоре с ответственностью производителя перед потребителем по договору розничной купли-продажи, который, тем не менее, не является стороной договора с производителем.

Необходимость такой юридической конструкции обусловливается также тем, что предметом договора лизинга часто выступает специфическое имущество - сложное оборудование, за качество которого может в полной мере нести ответственность только его производитель. Поэтому, в конечном итоге, в договоре лизинга арендные отношения сосуществуют с правами лизингополучателя, переданными ему по договору купли-продажи.

Именно такое сочетание прав и обязанностей оказывается наиболее приемлемым для всех его участников и характеризует его (договора лизинга) особенность в ряду других договоров имущественного найма. Хочется отметить, что, безусловно, арендные отношения в лизинге превалируют над теми отношениями, которые вытекают из договора купли-продажи.

Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме, поскольку он относится к тем договорам имущественного найма, которые заключаются между субъектами предпринимательской деятельности.

К существенным условиям договора лизинга помимо условия об объекте относятся и ряд других условий. Лизингодатель должен согласовать с лизингополучателем личность продавца имущества. Непосредственно в договор должны предусматриваться также условия и срок передачи имущества лизингополучателю, размер и периодичность, срок договора. Если подразумевался переход имущества в собственность лизингополучателя, то должны быть предусмотрены условия в отношении перехода права собственности.

Сторонами договора лизинга выступают лизингодатель и лизингополучатель. Лизингодатель - участник лизинговой сделки, который за счет привлеченных и (или) собственных денег приобретает в собственность предмет лизинга и передает его лизингополучателю на условиях договора лизинга. Лизингодателями могут быть юридические лица и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями. Участие некоммерческих юридических лиц в договорах лизинга в качестве лизингодателей должно быть крайне ограничено, поскольку оно будет противоречить их уставным целям, ведь, как уже было отмечено, договор лизинга опосредует финансовую деятельность, причем носящую специализированный характер. Лизингополучатель - участник лизинговой сделки, который принимает на условиях договора лизинга предмет лизинга для предпринимательских целей. Им также могут быть юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Третий участник сделки - продавец, который реализует предмет лизинга в собственность лизингодателя на основании договора купли-продажи и (или) договора лизинга с целью его дальнейшей передачи лизингополучателю на условиях договора лизинга.

Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя предмета лизинга (возвратный лизинг) [20]. Как видно из данного определения, содержание договора купли-продажи должно определяться содержанием заключаемого договора лизинга.

Предметом договора лизинга могут быть также непотребляемые вещи, пригодные для использования в предпринимательских целях. К ним относятся здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства и др.

Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ч.2 ст. 566 ГК РК) [1].

Законодательными актами могут быть установлены иные ограничения на использование в качестве предмета лизинга отдельных категорий вещей и земельных участков.

Лизингодатель обязан:

1) приобрести в собственность у продавца согласованный с лизингополучателем предмет для передачи его лизингополучателю на условиях договора лизинга. При этом он обязан письменно уведомить продавца при заключении договора купли-продажи о том, что предмет предназначен для передачи в лизинг определенному лизингополучателю на условиях договора лизинга.

Таким образом, для продавца представляют интерес личность лизингополучателя и условия договора лизинга. Получение представления о них позволяет продавцу просчитать свои возможные риски, оценить предназначение имущества и т.д.;

2) обеспечить предоставление предмета лизинга лизингополучателю.

Передача ему предмета лизинга осуществляется продавцом.

При этом лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначается для передачи его в лизинг определенному лицу.

Предмет лизинга передается в место нахождения лизингополучателя, если иное, но предусмотрено договором лизинга или договором купли-продажи. Другие особенности передачи могут также оговариваться непосредственно в договоре лизинге. В частности, может быть предусмотрено, что передача предмета лизинга производится самим лизингодателем.

Лизингодатель имеет право бесспорного истребования предмета лизинга в следующих случаях:

а) если использование предмета лизинга лизингополучателем не соответствует условиям договора лизинга назначению предмета лизинга;

б)если лизингополучатель ограничивает доступ лизингополучателя к предмету лизинга;

в) если лизингополучатель два и более раза подряд по истечении установленного договором лизинга срока не вносит лизинговые платежи.

Ряд других прав и обязанностей лизингодателя такой же, как и в обычных договорах имущественного найма. За некоторыми особенностями являются совпадающими права и обязанности лизингополучателя и нанимателя.

Особенности прав лизингополучателя заключаются в следующем:

1) лизингополучатель имеет право предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности предмета лизинга, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора, заключенного между продавцом и лизингодателем;

2) требовать замены предмета лизинга, когда предмет лизинга поставлен с существенными нарушениями, препятствующими использованию предмета лизинга по назначению.

Лизингополучатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к предмету лизинга.

С момента передачи имущества риск случайной гибели или порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к лизингополучателю. В этом также выражается предпринимательский характер договора лизинга.

Договором может быть предусмотрено иное распределение риска случайной гибели или порчи такого имущества.

По договору лизинга предусматривается ответственность сторон лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Продавец предмета лизинга непосредственно несет ответственность перед лизингополучателем по исполнению договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности, в отношении качества и комплектности предмета лизинга, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы.

Если иное не предусмотрено договором, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли, продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе.

В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно к продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые перед ним несут солидарную ответственность.

При нарушении лизингодателем обязанности по уведомлению продавца о сдаче имущества, являющегося предметом купли-продажи, в лизинг, лизингодатель несет полную ответственность перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.

По требованию одной из сторон договор лизинга может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке. Основания досрочного расторжения в целом основываются на общих положениях. Ими являются существенные нарушения условий договора как со стороны лизингодателя, так и со стороны лизингополучателя.

3.2 Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия рассматривается гражданским законодательством в качестве отдельной разновидности договора имущественного найма (аренды).

Этот договор заключается по поводу найма недвижимого имущества. Вместе с тем предприятие является особым видом недвижимого имущества - имущественным комплексом, назначение предприятия также отличается от назначения других видов недвижимого имущества.

По договору аренды предприятия - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, включая право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя на коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам.

Договор аренды предприятия - двусторонний, консенсуальный, взаимный и возмездный договор. В отличие от общих положений о договоре имущественного найма, предусматривающих возможность предоставления имущества как во владение и пользование, так и лишь в пользование нанимателя, нормы о договоре аренды подразумевают передачу предприятия только во владение и пользование арендатора. Это вызвано тем, что арендатор, будучи предпринимателем, становится целиком и полностью ответственным за сохранность предприятия как имущественного комплекса.

Данный договор заключается в соответствии с законодательством в простой письменной форме. В отличие от других договоров, заключаемых в письменной форме, договор аренды предприятия, как и договор купли-продажи предприятия, заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение требуемой простой письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Причем обмен письмам и факсами и др. в соответствии со ст. 575 ГК РК не будет считаться заключением его в надлежащей форме. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [1]. Законодательство не оговаривает непосредственно требований к существенным условиям договора аренды предприятий. Вместе с тем, условие о предмете в данном случае является еще более важным, чем в обычных договорах имущественного найма и необходимо конкретизировать все составляющие передаваемого имущественного комплекса.

Кроме того, необходимо учитывать действие нормы п.2 статьи 583 ГК РК, предусматривающего, что правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде предприятий.

Исходя из этого, к существенным условиям договора аренды предприятия следует отнести и размер арендной платы.

Сторонами договора аренды предприятия могут являться любые субъекты гражданских прав - физические и юридические лица. Преимущественно в такие отношения вступают субъекты предпринимательской деятельности.

Арендодателями могут быть с согласия собственника юридические лица, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления или же доверительный управляющий имущества. В некоторых случаях арендодателями могут быть физические лица, не являющиеся предпринимателями, обладающие предприятием как имущественным комплексом на праве собственности. Государство и административно-территориальные единицы также могут сдавать в аренду предприятия.

Арендаторами являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. Некоммерческие юридические лица могут брать в аренду предприятия для осуществления разрешенной предпринимательской деятельности.

Арендатором может быть и физическое лицо, которое только планирует осуществление предпринимательской деятельности. Во всяком случае, субъектный состав договора, особенно со стороны арендатора, будет обусловливаться предпринимательским назначением имущественного комплекса, сдаваемого в аренду.

Законодательство не предусматривает дробное предоставление предприятия в аренду нескольким лицам, если это все же имело место, то будут применяться общие положения об имущественном найме, об аренде зданий и сооружений, но не об аренде предприятий. От дробной сдачи внаем предприятия следует отличать множественность лиц со стороны арендатора.

Предметом договора является предприятие. Предприятие согласно ст. 119 ГК РК включает в свой состав все виды имущества, необходимые для его функционирования: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также право на фирменное наименование, товарные знаки и другую интеллектуальную собственность [1].

Таким образом, в состав предприятия входят две группы объектов гражданских прав: вещи и имущественные права.

Это требует соблюдения при передаче имущества в аренду правового режима вещей и правового режима, имущественных прав, в том числе режима осуществления прав на интеллектуальную собственность. Особенность перехода по договору аренды прав требования заключается в том, что арендатор приобретает их от имени арендодателя и у него на то или иное имущество, полученное в результате выполнения долга должниками арендодателя, также возникает право аренды, а не право собственности.

Объективно не могут быть предметом аренды родовые потребляемые вещи, входящие в состав имущественного комплекса предприятия. Соответственно в данном случае возникают отношения, комплексно регулируемые договором аренды предприятий, но по содержанию напоминающие заемные отношения.

Арендатор приобретает право собственности на родовые вещи и обязан вернуть в обусловленные сроки такое же имущество или его денежный эквивалент. С другой стороны права и обязанности заемщика и заимодателя, касающиеся выплаты вознаграждения по договору займа, в традиционной форме здесь отсутствуют.

Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие той или иной деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не предусмотрено законодательством.

В том случае, когда предприятие передается с долгами, арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды. В случае несогласия с переводом долга кредиторы вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается, давшим согласие на перевод соответствующего долга на арендатора.

Арендатор, как и по остальным договорам имущественного найма, обязан передать имущество арендатору. На арендодателя возлагаются обременения, связанные с подготовкой передачи предприятия в аренду. Его передача осуществляется по передаточному акту. Составление и представление на подписание передаточного акта производится арендодателем и за его счет. Если у предприятия имелись долги и кредиторы арендодателя потребовали от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств, то оно может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами.

Основные обязанности арендатора заключаются в пользовании арендованным предприятием в соответствии с условиями договора и назначением имущества, входящего его состав и вносить арендную плату.

С учетом предпринимательского характера аренды предприятия существенно расширили правомочия арендатора по распоряжению имуществом, входящим в состав предприятия.

По смыслу статьи 578 ГК РК (хотя это и не конкретизировано) арендатор вправе без согласия арендодателя предоставлять взаймы, продавать обменивать материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам, поскольку, как уже было отмечено, у него возникает право собственности на такое имущество. При этом требуется, чтобы это влекло уменьшение стоимости предприятия. Основные средства могут быть переданы арендатором во временное пользование, сданы в субаренду или же права аренды на такое имущество могут быть переданы другому лицу. Такое распоряжение имуществом арендатором не должно приводить к ущемлению прав других лиц. В случае если интересам арендодателя или других лиц будет нанесен ущерб, то арендатор обязан будет его возместить.

Договором или законодательством права арендатора по распоряжению имуществом могут быть ограничены. Плата за пользование арендованным имуществом вносится в соответствии с условиями договора, если они в договоре не предусмотрены, то в соответствии с нормами ГК, предусматривающими порядок и формы оплаты по договору имущественного найма. Наиболее вероятными формами оплаты, будут денежная оплата и оплата, путем выделения определенной части продукции. Кроме того, арендатор, произведший улучшения имущества, вправе зачесть их в счет арендной платы.

Арендатор также без согласия арендодателя вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды.

Предоставление права на улучшение имущества в таком объеме связано с тем, что возможность извлечения прибыли арендатором от использования имущества напрямую связана с необходимостью применения в процессе производства экономичных, новых энергосберегающих технологий, таким образом, улучшение имущества непосредственно охватывает и интересы арендодателя.

Решения об улучшении имущества, принимаемые арендатором должны быть грамотными, обоснованными его материальные затраты должны быть оправданными с точки зрения повышения коэффициента производительности, снижения расхода материалов, экономии на заработной плате путем уменьшения требуемого обслуживающего персонала и т.д.

Арендодатель может быть освобожден судом, от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают, стоимость арендованного имущества несоразмерна повышению его эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. В целом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Договором арендатор может быть ограничен в праве на производство улучшений.

Улучшение внешнего вида зданий, благоустройство территории, капитальный ремонт офисных помещений не должны относиться к разряду улучшений, дающих арендатору право на возмещение их стоимости. Это необходимо непосредственно отразить в законодательстве. Специфическим образом распределяется по договору аренды предприятия бремя содержания имущества. Если иное не предусмотрено договором, то оно целиком возлагается на арендатора.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт. Арендатор должен также нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованной имущества.

Поскольку производство капитального ремонта предприятия определяется как обязанность арендатора, то соответственно он не имеет права на возмещение затрат по производству капитального ремонта.

При прекращении договора аренды предприятия, а прекращается он в соответствии с общими положениями о прекращении договоров имущественного найма, предприятие в целом как имущественный комплекс должно быть возвращено арендодателю.

В данном случае обязанность подготовки предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, лежит на арендаторе и осуществляется за его счет.

Арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, несет безвиновную ответственность за сохранность переданного ему имущества и может быть освобожден от ответственности, если докажет, что уничтожение и повреждение имущества явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы.

3.3 Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

В отличие от договора аренды предприятий данный договор может носить как предпринимательский, так и непредпринимательский характер. Здания, как и сооружения, могут иметь различное функциональное назначение и использоваться в культурных, научных, благотворительных целях, для проведения образовательной деятельности и т.д.

Форма данного договора соответствует форме договора аренды предприятия: простая письменная с последующей государственной регистрацией. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете и размере арендой платы.

Помимо норм гражданского кодекса отношения по аренде зданий и сооружений регулируются также Правилами предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда, утвержденными постановлением Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан от 20 октября 1998г. №613.

Субъектами данного договора являются любые физические и юридические лица. Со стороны арендатора выступают либо собственники имущества или иные уполномоченные законом или договором на сдачу имущества лица. В тех случаях, когда в аренду сдается недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности государству, не переданное на баланс государственных учреждений или предприятий, от лица государства или административно- территориальной единицы в договоре участвует уполномоченный орган. К предмету договора аренды зданий и сооружений, относятся, любые здания и сооружения, которые могут быть использованы, в том числе и для жилья, однако арендатор не нанимает их с целью проживания, например, если арендатор арендует многоэтажный жилой дом с целью последующей сдачи внаем квартир жильцам.

Правила предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда немного по-другому определяют предмет данного вида аренды. В ст. п.п. 5 п. 1 данных правил государственный нежилой фонд - государственные здания, помещения и сооружения, не включенные в жилищный фонд. В соответствии с п.п. 6 п. 1 правил к объектам аренды относятся:

1) помещения, отдельно стоящие здания и строения, независимо от ведомственной принадлежности (баланса);

2) встроенные помещения в жилых домах, независимо от их ведомственной принадлежности баланса;

3) здания и строения, являющиеся памятниками архитектуры, истории и культуры;

4) помещения, переведенные из государственного жилого фонда в нежилой;

5) помещения поступившее в ведение территориальных органов

Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан иным законным способом. Те здания, которые являются памятниками истории и культуры (находятся в исключительной государственной собственности), предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации. Если указанные здания отнесены к категории имущества, имеющего республиканское или мировое значение, то требуется согласование с компетентным государственным органом Республики Казахстан. Сдача зданий, отнесенных к категории местного значения, осуществляется по согласованию с соответствующими подразделениями местных исполнительных органов.

Сдача в аренду зданий и сооружений влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, который занят зданиями и сооружениями и предназначенного для их эксплуатации. В случае, когда землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе отчуждать также расположенные на данном участке здания и сооружения.

Цена по договору аренды (цена аренды) зданий и сооружений не может определяться в соответствии с обычно применяемыми расценками, поэтому она должна быть зафиксирована непосредственно в договоре. Договором может определяться окончательная сумма арендной платы.

В некоторых случаях она может определяться расчетным путем, будучи установленной, за единицу арендованной площади или посредством другого показателя, например, за аренду одного отдельного помещения, если сдаваемые внаем помещения имеют одинаковую площадь. При этом окончательный размер арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

При аренде зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности государству, в плату за аренду не включаются платежи за коммунальные услуги, отчисления на текущий и капитальный ремонт, платежи за обслуживание объекта. Эти платежи оплачиваются арендаторами непосредственно ведомственной охране, эксплуатационным, коммунальным, санитарным и другим службам. Также в договоре аренды государственных зданий и сооружений должно содержаться положение об ежеквартальном пересмотре размера платы за аренду с учетом уровня инфляции. Арендодатель обязан ежеквартально сообщать арендатору коэффициент увеличения размера платы за аренду с учетом инфляции, а также других факторов.

Как и по договорам аренды предприятий, по договорам аренды зданий и сооружений передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Обязанности по составлению передаточного акта (передаточного документа) может быть договором возложена на одну сторон, поскольку Гражданский кодекс не конкретизирует, чьей обязанностью является его составление, при возникновении спора будет применима аналогия с нормами о договоре аренды предприятия. Обязанность арендодателя по составлению передаточного документа предусмотрена п. 35 [1].

Общие положения об аренде зданий и сооружений не конкретизируют сроков передачи объекта арендатору, они также должны предусматриваться договором, а если в договоре сроки отсутствуют, то передача должна осуществляться в разумные сроки. Согласно приведенным правилам арендодатель обязан обеспечить передачу объекта в срок не более месяца после подписания между ними договора аренды. Помимо передачи объекта арендатору арендодатель обязан воздерживаться от совершения действий, препятствующих арендатору владеть и пользоваться имуществом (зданием, сооружением) в соответствии с условиями договора. Основными обязанностями арендатора будут обязанности пользоваться предметом аренды в соответствии с условиями договора, содержать данное имущество, не допускать его ухудшения и в обусловленный срок возвратить арендодателю. Возвращение зданий (сооружений) также осуществляется на основе передаточного акта.

3.4 Аренда жилого помещения

В главе 30 Гражданского кодекса Республики Казахстан содержатся лишь общие нормы, регулирующие отношения найма жилища. Детально указанные отношения регламентируются специальным законодательным актом - Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях".

Сторонами договора найма жилища являются:

- наймодатель,

- наниматель.

Наймодатель - собственник жилища либо уполномоченное им лицо. В качестве наймодателя могут выступать как граждане, так и юридические лица.

Нанимателем рассматриваемого договора может быть только гражданин. Отношения найма жилища с участием на стороне нанимателя юридических лиц регулируются договором имущественного найма.

Предметом такого договора является жилище. Договор найма жилища является консенсуальным. Закон о жилищных отношениях предъявляет определенные требования к форме договора займа жилища. Такой договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку жилище является недвижимым имуществом, по общему правилу, договор найма жилища подлежит государственной регистрации (ст. 118 ГК).

Однако, согласно п. 1 ст. 80 Закона о жилищных отношениях договор найма жилища из государственного жилищного фонда должен быть совершен в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

Основанием заключения договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда является решение местного исполнительного органа (акимата) о предоставлении жилого помещения гражданину и членам его семьи.

Закон о жилищных отношениях не предусматривает выдачи ордера, ранее являвшегося единственным основанием вселения в жилое помещение. Таким образом, из числа оснований возникновения права пользования жилищем из государственного жилищного фонда Законом о жилищных отношениях и Гражданским кодексом РК исключен ордер.

Пункт 2 ст. 602 ГК отсылает к специальному законодательству, регулирующему отношения по предоставлению и пользованию жилищами в домах государственного жилищного фонда.

Ранее за каждым гражданином признавалось гарантируемое Конституцией РК право на жилище, включающее право на предоставление в пользование на условиях найма жилища из государственного жилищного фонда при условии нуждаемости в улучшении жилищных условий. В настоящее время такое право признается лишь за определенной категорией лиц.

Согласно Закону о жилищных отношениях право на получение в пользование жилища из государственного жилищного права имеют лица, относящиеся к социально защищаемым слоям населения, государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие выборные должности (ст. 67).

Перечень лиц, относящихся к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающе изложен в ст. 68 Закона о жилищных отношениях. Он включает, в частности, инвалидов и участников Великой Отечественной войны, а также приравненных к ним лиц, пенсионеров по возрасту, репатриантов и т.д.

Лица, относящиеся к социально защищаемым слоям населения, имеют право на получение государственного жилища, если они являются малоимущими (если совокупный месячный доход на каждого члена семьи за последние двенадцать месяцев перед обращением о предоставлении жилища ниже прожиточного минимума, установленного для этих целей законодательством).

Государственное жилище может быть предоставлено в пользование гражданам Республики Казахстан, а также лицам без гражданства. Последние, как полагают авторы Комментария к Гражданскому кодексу РК, обладают правом на предоставление им в пользование государственного жилища в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона о жилищных отношениях. Иностранные граждане такое право не имеют [10].

Общим условием предоставления жилища из государственного жилищного фонда является нуждаемость в жилье, определяемая по правилам ст. 69 Закона о жилищных отношениях.

Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются имеющим право на их получение гражданам в порядке очередности, для чего ведется их учет по месту жительства. Малоимущие социально защищаемые граждане включаются в отдельный список лиц, нуждающихся в жилье. Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Закон РК «О жилищных отношениях» не предусматривает преимущественного права отдельных категорий лиц на получение в пользование государственного жилища. По общему правилу, жилища предоставляются по решению местного исполнительного органа. Исключение составляют жилища из жилищного фонда государственных предприятий, порядок предоставления которых определяется Правительством РК (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Расторжение договора найма жилища из государственного жилищного фонда и выселение нанимателя и членов его семьи допускается лишь по основаниям, предусмотренным Законом о жилищных отношениях.

В части, не урегулированной императивными нормами Закона о жилищных отношениях, условия найма жилищ в домах частного жилищного фонда (срок, размер платы за пользование, распределение обязанностей по ремонту и т.п.) определяются соглашением сторон.

Закон о жилищных отношениях устанавливает различный правовой режим сдаваемых в наем жилищ из частного жилищного фонда, в зависимости от того, проживает в них собственник или не проживает. Статья 24 Закона о жилищных отношениях, определяющая условия найма жилищ, в которых собственник не проживает, регулирует отношения найма жилищ, принадлежащих на праве собственности негосударственным юридическим лицам и гражданам.

Использование выражения "в котором не проживает собственник" применительно к юридическим лицам, по нашему мнению, некорректно, так как допускает возможность ограничительного толкования ст. 24, а именно применимость ее лишь к отношениям между гражданами. Статья 25 регулирует отношения найма жилища, в котором постоянно проживает собственник. В соответствии со ст. 24 Закона о жилищных отношениях предметом договора найма жилищ, в которых собственник не проживает, может быть отдельное жилое помещение либо отдельная (изолированная) комната. В жилище, в котором постоянно проживает собственник, в наем может предоставляться жилое помещение или его часть, в том числе смежная комната или даже часть комнаты. Согласно ст. 24 наниматель, по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) вправе вселять членов своей семьи, по нанимателей и временных жильцов, ст. 25 допускает возможность вселения нанимателем других лиц, включая членов семьи, лишь с согласия собственника жилища.

Расторжение договора найма жилища из частного жилищного фонда и выселение нанимателей и членов их семей возможно при несоблюдении нанимателем условий договора, а также по иным основаниям, предусмотренным Законом о жилищных отношениях. При этом из жилищ, в которых постоянно проживают собственники, выселение возможно лишь без предоставления другого жилища[22].

Таким образом, аренда или наем жилого помещения является одним из видов аренды. Такой договор направлен на удовлетворение интересов граждан в вопросах найма жилья и в настоящее время достаточно активно применяется населением страны.

По нормам гражданского законодательства договор аренды жилого помещения должен проходить государственную регистрацию в органах регистрации прав на недвижимое имущество, если он заключается на срок более одного года.

К сожалению, на практике часто нарушаются данные нормы действующего законодательства, так как большинство граждан старается не оформлять заключение договора в установленном порядке, при этом преследуется цель избежать «лишних расходов» на государственную регистрацию.

Хотя на самом деле нарушение правил заключения договора аренды жилого помещения ведет к ущемлению интересов самих собственников жилых помещений. При нарушении норм действующего гражданского законодательства собственники строений теряют право на защиту своих интересов в случае нарушения прав владельцев жилых помещений со стороны нанимателей.