Право на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФГБОУ ВПО «МАРИЙСКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ЧАСТНОГО ПРАВА РОССИИ

И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПРАВО НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Выполнил:

студент 2 курса, ЮБ-21

очной формы обучения

Научный руководитель:

Доцент

Йошкар-Ола

2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ

ВВЕДЕНИЕ

1.ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Законодательное понятие и признаки недвижимого имущества как особого объекта гражданских прав

1.2 Понятие и особенности приобретения права собственности на недвижимость: вопросы теории и практики

1.3 Классификация способов защиты права собственности на недвижимое имущество

2. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ВИНДИКАЦИОННОЙ И НЕГАТОРНОЙ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ И СООРУЖЕНИЕ В КОММЕРЧЕСКОМ ОБОРОТЕ

2.1 Вопросы соотношения виндикационного и негаторного исков в отношении строений

2.2 Иски о защите владения недвижимостью

2.3 Иски об устранении препятствий в пользовании зданием, строением, помещением при осуществлении предпринимательской деятельности

3. СПЕЦИАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СБСТВЕННОСТИ НА СТРОЕНИЕ (СООРУЖЕНИЕ)

3.1 Иск о признании права собственности: Практика применения

3.2 Оспаривание государственной регистрации права собственности

3.3 Юридически неверные иски о защите права собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законодательство и официальные документы

Специальная литература

Судебная практика

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ

имущество недвижимый собственность право

ГК РФ - Гражданский Кодекс Российской Федерации

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ

Градостроительный кодекс - Градостроительный кодекс РФ

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

Закон о регистрации - Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ЗК РФ - Земельный кодекс РФ

ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС РФ - Верховный Суд Российской Федерации

Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ

СЗ РФ - Собрание Законодательства Российской Федерации

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной дипломной работы не теряет своей актуальности на протяжении довольно длительного времени, так как от выбора способа защиты права собственности на недвижимое имущество зависит как судьба имущества, так и возможность участия лица как собственника вещи в коммерческой деятельности. Поэтому необходимо иметь чёткое представление о том или ином способе защиты и не допускать ошибок при их разграничении.

В широком смысле защита права собственности может осуществляться любым из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Закон наделяет собственника правом на обращение в суд с исками о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, о возмещении убытков, о признании сделки недействительной и т.д. При прямом непосредственном нарушении правомочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенным имуществом им могут применяться как вещно-правовые (виндикационный и негаторный иски), так и иные способы защиты права собственности (иски о признании права собственности, об оспаривании зарегистрированного права собственности и др.)

Целью исследования данной работы является выявление, изучение и разрешение наиболее сложных, актуальных и проблемных вопросов законодательства и практики защиты права собственности. При этом особое значение имеют вопросы разграничения виндикационного иска и иска о признании права собственности, предъявления иска об оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество раскрытия особенностей виндикационного и негаторного исков и их соотношение. Важным является вопрос и о том, в каких случаях предъявляемые участниками коммерческого оборота иски являются юридически неверными. Кроме того, для раскрытия темы необходимо также затронуть некоторые общие вопросы, касающиеся характеристики недвижимого имущества, порядка приобретения на него права собственности.

Наука гражданского права содержит различные, часто диаметрально противоположные взгляды на те или иные вопросы правового регулирования способов защиты права собственности на недвижимость. Поэтому в настоящей работе при изучении наиболее сложных проблемных вопросов все они подлежат специальному рассмотрению. В работе необходимо будет исследовать позиции таких учёных как К.И. Скловский, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Г.Ф. Шершеневич, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой и т.д.

Судебная практика по данному вопросу также формируется неоднозначно. В настоящее время действует постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности», которое подвергнется тщательному изучению в данной работе. Определённые разъяснения по вопросам, которые будут рассмотрены в данной работе, даны также в актах Конституционного Суда РФ. В подтверждение отдельных, наиболее дискуссионных утверждений в работе будут приведены отдельные примеры из практики не только Высшего Арбитражного Суда РФ, но и федеральных окружных судов, а также Арбитражного Суда Республики Марий Эл.

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Законодательное понятие и признаки недвижимого имущества как особого объекта гражданских прав

Недвижимость традиционно по юридическим нормам считается особым видом имущества. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природой этих вещей. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия» Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972. - С. 49 . Простота понимания недвижимости по сложившейся правоприменительной и предпринимательской практике не вызывает каких-либо споров при отнесении к этому имуществу земельных участков, административных строений, производственных цехов, заводов, стадионов, зданий магазинов, кинотеатров, мостов, жилых домов.

Статья 130 ГК РФ называет несколько взаимосвязанных правовых признаков, из которых складывается единое понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся объекты, которые:

- представляют собой индивидуально-определенные материальные вещи;

- прочно связаны с землей;

- не подлежат перемещению из-за причинения несоразмерного ущерба их назначению;

- перечислены в законах и иных правовых актах как виды недвижимого имущества;

-признаком недвижимости также является государственная регистрация прав на недвижимое имущество (данный вывод следует из ст. 131 ГК РФ).

Специфика недвижимости состоит в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. (далее - Закон о регистрации) предусматривает, что каждый объект должен иметь кадастровый номер. Тем самым индивидуализируются все расположенные в России объекты недвижимости.

Достаточно очевидным и необходимым условием отнесения вещи к недвижимому имуществу является ее прочная связь с землей. Не вызывает сомнений, что многоэтажные строения, дома, котельные, шахты, метро и т.п. имеют неразрывную связь с земельным участком, на котором они расположены.

В спорных правовых ситуациях прочность связи вещи и земельного участка требуют специальной оценки и доказывания. «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землёй не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревню, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента». Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - С.347

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о не движимом имуществе, разработанной в 2003 году (далее - Концепция), предлагают иные критерии для отнесения объекта к недвижимости. Они называют физическую связь с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, а в качестве второго критерия указывают юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Признак тесной связи недвижимости с землёй имеет большое значение, когда речь идёт о договоре продажи недвижимости, в частности о судьбе земельного участка при продаже здания, строения, сооружения.

В 2007 году в ст. 552 ГК РФ - права на земельный участок при продаже здания, сооружения иди другой находящейся на нём недвижимости, были внесены существенные изменения. В частности, если ранее по договору продажи здания, сооружения или других объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передавались права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, то в соответствии с ныне действующим законодательством, передаются права на весь земельный участок, занятый расположенной на нём недвижимостью и необходимый для её использования.

Таким образом, данные изменения упорядочили отношения, связанные с продажей недвижимого имущества, подчеркнув неразрывную связь зданий, строений, сооружений с земельными участками, на которых они находятся. Из смысла ст. 552 ГК РФ можно сделать вывод, что главной вещью является строение или иная недвижимость, расположенная на земельном участке.

Отличительная особенность недвижимого имущества, выражающая его прочность и неподвижность, состоит также по прямому указанию закона в невозможности «перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению». Применение данного признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе способны перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его - произвольным.

Таким образом, признак невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению является оценочным и включает в себя как сведения о технической невозможности перемещения вещи, так и правовое суждение безусловности утраты вещью своего назначения при перемещении. Еще в начале 20 века Г.Ф. Шершеневич предполагал, что «строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» Шершеневич Г.Ф. Указ соч. - С. 96-97

Наиболее надежным критерием отнесения вещи к недвижимому имуществу следует считать включение ее в перечень видов недвижимости, приведенных в законе. Перечень недвижимых объектов, указанных в ст. 130 ГК, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 этой статьи, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132).

Между тем, в правоприменительном практическом значении именно использованное законом наименование вида недвижимости позволяет разрешить спорные вопросы наиболее убедительным образом. Недвижимостью является вещь, названная таковой непосредственно законом. Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. В 2005 были добавлены объекты незавершённого строительства.

Наиболее активно в гражданском обороте осуществляются гражданские права и обязанности в отношении зданий и сооружений. Они прямо рассматриваются гражданским кодексом как объекты недвижимости. Право собственности на строения и порядок заключения и исполнения договоров с ними имеют специальное правовое регулирование.

К числу сооружений относятся объекты инженерно-технического назначения: улично-дорожная сеть, объекты инженерной защиты города, сооружения санитарной уборки города, подсобные сооружения дорожно-мостового характера, пляжи, очистные сооружения, мосты, скважины, сети водопровода и канализации с сооружениями на них, насосные станции, водонапорные башни, трубопроводы и др.

Под зданием обычно понимают строение (постройку), предназначенное для размещения в них жилых или нежилых помещений. Здания являются материальным результатом капитального строительства, осуществленного в соответствии с проектно-сметной документацией и соблюдением архитектурно-строительных норм и правил. Во всех случаях, здания имеют фундамент, определяющий прочную связь строения с землей, стены, крышу, ограничивающие внутренние объем и площадь.

В соответствии с позицией, занятой авторами Концепции признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Велика вероятность возникновения ситуации, когда могут быть зарегистрированы два и более субъективных права собственности в отношении одной вещи: не здание и на помещения в нём. Поэтому необходимо установить режим, который бы исключал возможность такой регистрации. Собственник здания, который желает распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.

Государственная регистрация недвижимого имущества также является одним из его признаков. Вещь может быть признана недвижимостью только с момента такой регистрации. Объекты недвижимости отличаются повышенной ценностью для собственника, их оборот требует гласности и соблюдения специальных правил о государственной регистрации прав на них, необходим особый контроль за владением, пользованием и распоряжением. По этой причине правовой режим недвижимости закон распространил на особо ценные, но движимые по своей природе вещи.

1.2 Понятие и особенности приобретения права собственности на недвижимость: вопросы теории и практики

Российская цивилистика не выработала завершенного и безусловного понятия права собственности. Закон раскрывает его через содержание права собственности, закрепленное ст. 209 ГК РФ.

Право собственности на имущество занимает центральное, определяющее место среди иных субъективных гражданских прав участников имущественного оборота. Правоотношения собственности носят абсолютный характер, который выражается в том, что собственнику имущества противостоит неограниченный круг лиц, каждое из которых обязано не нарушать право собственности конкретного субъекта. Собственник вправе требовать устранения препятствий в осуществлении своего права от любых лиц, включая государство и муниципальные образования. Право собственности на имущество имеет бессрочный характер и не может устанавливаться частично, на ограниченный период времени. При этом право собственности существует в тех же временных рамках, пока реально существует материальная вещь.

Содержание права собственности составляют три правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Объектом правоотношений собственности является имущество в узком его понимании. По российскому гражданскому праву объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Если говорить непосредственно о недвижимом имуществе, как одном из видов объектов права собственности, то его конкретизация не вызывает трудностей. К недвижимому имуществу в силу закона относятся здания, сооружения, земельные участки, воздушные и морские суда, а также иные объекты, перечисленные в ст. 130 ГК. Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Общетеоретическое понятие права собственности не зависит от разнообразия объектов права собственности, их признаков, особенностей. Понятие же права собственности на недвижимое имущество напрямую зависит от понятия и особенностей этого объекта гражданского права.

Право собственности на недвижимое имущество можно определить как охраняемое законом право субъекта владеть, пользоваться, распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению путём совершения любых действий, не противоречащих закону, с несением бремени содержания недвижимого имущества.

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Действующее российское законодательство определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующим образом: в ч.1 п.1 ст. 2 Закона о регистрации говорится, что «государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 17.06.97г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - ст. 3594.. Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, права собственности на него закреплена в ст. 131 ГК РФ, а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект - также в ст. 25 Закона о регистрации. Авторы Концепции обращают внимание на то, что «в соответствии с правилами Закона о государственной регистрации, последняя выполняет лишь роль доказательства существования зарегистрированного права. «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации)» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Москва, февраль 2003г. // http://dpr.ru/journal/journal_11_13.htm. Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении и момента, с которого вещь может признаваться недвижимостью, является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, в частности ее прочной связанности с землей, либо необходим факт государственной регистрации прав на нее. Можно выделить две основополагающие точки зрения. Первую наиболее четко формулирует О. М. Козырь, которая указывает на то, что «недвижимое имущество по ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признаётся не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землёй, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого имущества рассматривается лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А.П. Маковский; исследовательский центр частного права. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 271.

В.В. Витрянский считает, что «деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости» Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды /В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 1999. - С. 238.. В Концепции сказано, что государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход или изменение признаются существующими только м момента государственной регистрации. Данная позиция подтверждает точку зрения О.М. Козырь о юридической природе понятия недвижимости.

Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. В практике может возникнуть ситуация, когда в момент заключения договора имущество не было обособлено и право собственности на него не было зарегистрировано, но на момент исполнения договора, обособление и государственная регистрация были произведены. Судебная практика в данном случае идёт по пути признания таких договоров заключёнными.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании сделки недействительной. По оспариваемому договору акционерное общество продало часть нежилых помещений в здании. Общество являлось собственником здания, в котором расположены отчужденные помещения. Поскольку, по мнению общества, на момент заключения договора указанные нежилые помещения не были выделены в качестве самостоятельных объектов и права на них не были зарегистрированы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как не соответствующий п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 209 ГК РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска отказано на основании следующего. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Общество распорядилось частью принадлежащего ему имущества, заключив договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем. Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося частью принадлежащего лицу здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности на помещение не требуется. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи закону не противоречит. На момент исполнения договора право собственности общества на отчуждаемые помещения было зарегистрировано. Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа // http://www.arbitr.ru.

Следует ещё раз отметить, что к государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не применяется предусмотренное пунктом 1 статьи 223 ГК РФ общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента ее передачи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

«Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части перовой (постатейный) /Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского// СПС «Консультант Плюс»

Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ). Что касается срока исковой давности по данному виду требований, то на этот счёт существует несколько мнений. В соответствии с одним из них «иск о государственной регистрации перехода права собственности не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию соответствует предусмотренному статьей 196 ГК РФ общему сроку исковой давности в три года» Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm .

Однако более верным следует признать мнение о том, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает срок для совершения действий по регистрации перехода права собственности. Следовательно, срок исковой давности по таким требованиям не применяется.

В соответствии с действующим законодательством о регистрации недвижимости (ст. 17 Закона о регистрации), одним из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты. Такие акты могут быть вынесены по двум категориям дел: по оспариванию прав в порядке искового производства и по рассмотрению дел об установлении фактов имеющих юридическое значение в порядке особого (неискового) производства. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного вступившим в силу решением суда. Судебная практика Арбитражного суда РМЭ показывает, что решения о государственной регистрации права могут выноситься только на основании официального отказа Регистрирующего органа.

1.3 Классификация способов защиты права собственности на недвижимое имущество

Защита права собственности представляет собой совокупность правовых способов, которые применяются к нарушителям отношений собственности. Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ. Данный перечень является открытым.

К вещно-правовым способам защиты права собственности относятся истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); требование собственника об устранении нарушения его права, не связанного с лишением владения (негаторный иск). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности относятся: иски собственников о возврате им имущества, переданного другой стороне по договору; о возмещении имущества в натуре в случае утраты, повреждения его (предоставлении вещи того же рода и качества, исправлении поврежденной вещи); возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора; возмещении внедоговорного вреда, причиненного имуществу, возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества и др.

Вещно-правовые иски занимают важнейшее место в системе способов защиты права собственности, поскольку они направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед ними, и любое нарушение его права собственности, т.е. прав владения, пользования и распоряжения вещью, подлежит пресечению.

«Как известно, одним из существенных, отличительных свойств права собственности является наличие в нем преимущественного правомочия, что говорит о большей силе права собственности на вещь по сравнению с личными правами» Братусь М.Б. О соотношении (конкуренции) вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности// Журнал российского права. - 2005. - №6. - С. 129. В русской дореволюционной юридической литературе и правоприменительной практике было сформулировано правило: при столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает место первому. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Это положение сохраняет силу в случае, когда относительное право установлено с согласия лица, имеющего абсолютное право. Так, например, собственник, отдавший свою вещь в пользование другому лицу, может во всякое время потребовать ее обратно, под условием возмещения ущерба, последовавшего от несоблюдения договора» Шершеневич Г.Ф. Указ соч. - С. 141. Современное же российское гражданское законодательство напротив, ставит в привилегированное положение носителя права, которое делегировано ему собственником и защищает его от притязаний последнего. Позиция законодателя в частности основывается на мнении, которое высказывали такие учёные как А.Н. Арзамасцев, Р.О. Халфина, Д.М. Генкин, К.А. Граве, Ю.К. Толстой, В.А. Рясенцев при обсуждении данного вопроса. Суть его в том, что если что спорное имущество передано собственником по своей воле, это исключает возможность виндикации. В случае же, когда лицо, получившее имущество по договору с собственником, не возвращает последнему имущество в порядке, обусловленном договором, на стороне этого лица имеет место незаконное владение. Однако данное обстоятельство, вовсе не означает, что между собственником и его контрагентом прекратились обязательственные отношения по поводу спорного имущества, и путь для виндикации здесь отнюдь не открывается. Поскольку нарушение прав собственника произошло в сфере обязательственных отношений, следовательно, защита (восстановление) нарушенного права должна осуществляться средствами, предусмотренными законом для охраны обязательственных отношений.

Сущностный вывод, определяющий отличие виндикационного требования от обязательственного иска, сформулирован в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности»: «Иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение». Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С.19.

Следует отметить, что наше законодательство не представляет возможности выбора вида иска и не допускает так называемой «конкуренции исков», свойственной англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку. Наше законодательство в этом отношении не дает собственнику возможности выбора вида иска. При наличии между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав.

Таким образом, правильный выбор иска выступает главным условием надлежащей защиты нарушенных прав собственника. Вещно-правовые иски заявляются им в качестве внедоговорных требований.

Равным образом невозможной признается конкуренция виндикационного иска и таких исков как иск о признании права собственности, иск о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания оспоримой сделки недействительной и применения положений её недействительности и т.д. Выбор способа защиты права собственности зависит только от выбытия вещи из фактического владения. То есть в случае, если имущество находится во владении ответчика, единственным и надлежащим является только иск о виндикации. Более того, непредъявление виндикации, избрание в качестве способа защиты иска о признании права собственности, иска о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания оспоримой сделки недействительной и применения положений её недействительности, о недействительности регистрации права и иных, влечёт отказ в иске. Такие иски могут предъявляться только совместно с виндикацией.

Например, если имущество находится во владении лица, у которого оно не может быть истребовано по основаниям ст. 302 ГК РФ, то иски о признании права собственности иных лиц на это имущество не подлежат удовлетворению, поскольку направлены на приобретение правомочий владения, пользования и распоряжения, т.е. на истребование спорной вещи в обход порядка, установленного ст. 302 ГК РФ.

Таким образом, защита вещных прав, если нарушение связано с лишением владения осуществляется только посредством предъявления виндикационного иска.

Защита нарушенного права на недвижимость, когда нарушение сопровождается осуществлением государственной регистрации, во всех случаях требует восстановления положения, существовавшего до нарушения права, посредством погашения в реестре регистрационной записи о праве иного субъекта. Между тем Закон о регистрации прав на недвижимость чёткой регламентации действий регистрирующего органа при удовлетворении, например, виндикационного иска не даёт. Закон о регистрации содержит положение, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях; момент возникновения права определяется решением суда; государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст. 28).

По мнению Э.Ю. Ломидзе, применительно к виндикационным искам и действующая редакция Закона о регистрации прав на недвижимость содержит достаточную формулировку для восстановления положения собственника, существовавшего до нарушения права. Ведь в основе удовлетворения виндикационного иска лежит признание судом права собственности за истцом. Поэтому удовлетворение виндикационного иска без каких-либо дополнительных указаний суда должно запускать механизм п.1 ст. 28 Закона о регистрации. В то же время «для того, чтобы исключить препятствия в защите права собственника целесообразно дополнить закон о регистрации прав на недвижимость положениями, закрепляющими вторичность регистрации применительно к остальным юридическим фактам, входящим в основание приобретения права на недвижимое имущество. В частности положением, согласно которому в случаях, когда имущество изымается у зарегистрированного в реестре в качестве собственника лица в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, в соответствии с решением суда по виндикационному иску, регистрационные записи в отношении прав этого лица во всех подразделах реестра погашаются, восстанавливаются регистрационные записи относительно собственника (при условии, если они были внесены в реестр). Основанием для погашения регистрационных записей является вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении виндикационного иска» Ломидзе О.Г. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения её приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. - 2007. - №1. - С. 29. Следовательно, в соответствии с данной точкой зрения, специально указывать в виндикационном иске требование о признании права собственности в случае, если имущество уже зарегистрировано за другим лицом, не нужно.

2. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ВИНДИКАЦИОННОЙ И НЕГАТОРНОЙ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ И СООРУЖЕНИЕ В КОММЕРЧЕСКОМ ОБОРОТЕ

2.1 Вопросы соотношения виндикационного и негаторного исков в отношении строений

В силу сформировавшейся цивилистической традиции защита права собственности на объекты недвижимого имущества, прежде всего, ассоциируется с судебными способами: предъявлением виндикационного или негаторного иска. Сущность данных исков не претерпела радикальных изменений со времен кодификации Юстиниана. Тем не менее, существует ряд спорных вопросов, касающихся соотношения данных исков.

Суть виндикации в том, что нарушенное право защищается при помощи иска об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Данный иск был известен римскому праву с ранних времен, когда он сформировался в рамках сакрального производства (legis actio sacramenti in rem) и окончательно утвердиться в традиционной для нас виндикации как петиторном (основанном на праве лица) иске. «Следует сразу заметить, что классическое и постклассическое право не предполагало ограничений виндикации, обращая ее не только ко всякому, qui tenet et restituendi facultatem, но даже и к тем, кто уже произвел отчуждение либо, не владея, заявил о владении» Певницкий С. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество// Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №10. - С. 40.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ виндикационный иск - требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику. Это требование установлено на случай утраты собственником владения своей вещью.

Таким образом, современное законодательство предусматривает определённое ограничение виндикации, защищая права добросовестного приобретателя.

«Наряду с виндикационным классическим вещным иском является иск негаторный, сформировавшийся в древнем праве как защита собственника от недобросовестного установления сервитута, а затем включенный в ставшую универсальной формулу legis actio sacramenti in rem» Певницкий С. Указ соч. - С. 42.

Негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом. Такие препятствия могут, например, выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих иные помехи для его нормального использования.

Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном порядке прокладкой трубопровода возле дома, их придется либо претерпевать, либо оспаривать их законность, что невозможно с помощью негаторного иска.

Виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные владельцы (ст. 305 ГК РФ). К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом.

При этом титульные (законные) владельцы, обладающие имуществом в силу закона или договора, в период действия своего права могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Как указывает А.В. Люшня «в основе виндикационного и негаторного исков находится одно и то же материальное средство защиты. Во-первых, «восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения» является единым средством защиты, так как законодатель не разделяет эти защитные эффекты, помещая их в одно средство, закрепленное в абз. 3 ст. 12 ГК РФ» Люшня А.В. Защитные возможности негаторного иска// Закон. - 2007. - №2. - С. 37. Потому считать, что при помощи виндикационного иска можно восстановить нарушенное право, а при помощи негаторного, пресечь правонарушение, не совсем верно. Оба этих иска как восстанавливают нарушенное право, так и пресекают правонарушение. «Во-вторых, основное различие между виндикационным и негаторным иском происходит не по материальному средству защиты, а по сфере и условиям применения. Сфера виндикационного иска - защита при лишении владения, сфера негаторного - защита при нарушениях, не приводящих к лишению владения» Люшня А.В. Указ. соч. /29/. - С. 37.

В пользу негаторного иска можно высказаться и в том случае, если рядом с собственником (владельцем) ведется строительство, которое нарушает его спокойствие. В данном случае помеха существует независимо от того, нарушено ли владение истца. Прекращение строительства, снос постройки - обычное присуждение по негаторному иску.

Но если собственник намерен вернуть себе занятый застройщиком участок или объект, в котором находятся третьи лица, ему придется предъявлять именно виндикационный иск. Иначе при приобретении, например, с торгов объекта строительства покупатель мог бы не считаться с возражениями лиц, получивших в нем помещения по сделкам, заключенным с прежним владельцем, если эти сделки имеют пороки. «Но, как известно, суды защищают лиц, находящихся в проданном (или иным образом полученном) здании, если эти лица фактически вселились и имели для этого какие-либо уважительные основания - в т.ч. сделки, совершенные с лицом, не имевшим права распорядиться имуществом. Такая защита характерна именно для виндикации» Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным/К.И. Скловский// Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С.88.

Если сопоставлять виндикационный и негаторный иски по такому критерию как срок исковой давности, то следует отметить, что для виндикационного иска устанавливается общий срок исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ), что касается негаторного иска, то в соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений права, хотя эти нарушении и не были соединены с лишением владения. Если бы виндикационный иск не был ограничен по срокам своего применения, то гражданский оборот находился бы в постоянном излишнем напряжении из-за невозможности полноценного приобретения вещи, утраченной собственником. Однако при негаторном иске потери владения не происходит, поэтому и помехи, являющиеся причиной его применения, не приведут правонарушителя или третьих лиц к получению права собственности на спорную вещь. Интересна проблема возможной конкуренции виндикационного и негаторного исков, являющаяся продолжением дискуссии о возможности истребования недвижимого имущества.

В теории и практике гражданского права часто возникает вопрос: распространяется ли в принципе действие ст. 301, 302 ГК на недвижимое имущество, то есть можно для защиты права собственности на недвижимое имущество предъявить виндикационный иск, а также применимы ли против требования о защите права собственности на недвижимое имущество возражения, основанные на возмездном добросовестном приобретении такого имущества?

Рассматривая данный вопрос необходимо подчеркнуть, что виндикационный иск - это иск не владеющего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Под владением обычно понимается состояние фактического господства лица над вещью. Если сравнить состояние фактического господства лица над движимой и недвижимой вещами, то обнаружится качественное различие в характере такого господства. Местонахождение недвижимой вещи всегда строго определено, в связи с чем, она «открыта» для воздействия на неё третьих лиц. Собственник недвижимой вещи может лишь принимать определённые меры для того, чтобы воспрепятствовать такому воздействию, затруднить его, он полностью исключить такое воздействие он не в состоянии. Восстановление владения недвижимой вещью, напротив, не требует совершения никаких действий с самой вещью Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество// Хозяйство и право. - 2007. - №2. - С. 94..

Е.А. Суханов указывает, что пока собственник недвижимости значится собственником по данным государственной регистрации, он не может быть лишен владения «иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи. Поэтому даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (в помещение и т.д.) он вправе защищаться путем предъявления негаторного, а не виндикационного иска». Маттеи У. Основные положения права собственности. - М., 1999. - С. 369

Противники теории о применении негаторного, а не виндикационного иска при защите права собственности на недвижимое имущество ссылаются на ст. 303 ГК РФ, из содержания которой вытекает, что владелец имеет возможность извлекать полностью весь доход, приносимый вещью. Утрата такого положения обычно рассматривается как потеря владения и дает основание для предъявления виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ). Данная концепция получила своё подтверждение и в судебной практике. В практике ВАС РФ неоднократно подчеркивалось, что требования об освобождении недвижимого имущества - это требования о виндикации. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. - М., 2000. С. 271 - 272

Негаторный иск, напротив, направлен на прекращение действий, помех, исходящих от нарушителя. Присуждение по негаторному иску, состоящее в запрещении ответчику что-либо делать, прекращении помех в осуществлении истцом правомочий собственности, не может вернуть владение истцу. Применение негаторного иска для целей передачи владения будет приводить к достаточно абсурдному (и неисполнимому) запрету владеть, требованию «воздержания от владения».

2.2 Иски о защите владения недвижимостью

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. То есть виндикационный иск - «это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения». Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). - Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. С использованием судебно-арбитражной практики / Рук. авт. коллектива и отв. ред. д-р юрид. наук., проф. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2005. - ХХХVIII, С. 774.

Виндикационный иск является классическим вещно-правовым иском. Правовым условием его обоснованного избрания в качестве надлежащего способа защиты права собственности является внеобязательственный характер правоотношений собственника и правонарушителя. Абсолютность природы вещных отношений определяет конкретность вещно-правого иска. Он заявляется в случаях, когда у ответчика нет оснований ссылаться на договор или иное соглашение с собственником.

Если говорить о доказывании права собственности на недвижимое имущество, то «единственным доказательством существования права собственности в соответствии с Законом является государственная регистрация недвижимости». О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 17.06.97 // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30, ст. 3594. Лицо, не имеющее государственной регистрации, не может быть признано законным собственником.

По правилам процессуальных законов предметом виндикационного иска признается само материально-правовое требование об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

«Сам предмет иска необходимо отличать от его объекта, под которым в данном случае понимается конкретное имущество, подлежащее истребованию в пользу собственника. Основание иска - это обстоятельства, с которыми истец, как с юридическими фактами, связывает исковое требование». Арбитражный процесс / Под ред. Р.Е. Гукасяна, В.Ф. Тараненко. - М.: «Юридическая литература», 1999. - С. 89.

Дискуссионным в отечественной доктрине является вопрос о правовом положении добросовестного приобретателя, у которого имущество не может быть виндицировано в силу ст. 302 ГК РФ. Как замечает С.В. Моргунов «В статье 302 ГК РФ ничего не говорится о приобретении права на вещь. Нормы этой статьи закона посвящены охране вещных прав собственника и не более того. Приобретение собственности этой статьёй не регулируется» Моргунов С.В. Добросовестность при виндикации имущества // Закон. - 2005. - №5. - С. 100. .

Как известно, согласно традиционной точке зрения право собственности в случае ограничения виндикации возникает у добросовестного приобретателя на основании сложного фактического состава. «Если имеются все предусмотренные ст. 302 ГК условия для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности, то действительность обязательственного договора, совершённого неуправомоченным лицом, вовсе не будет означать, что именно он и становится правопорождающим фактом (титулом) для нового собственника. Обязательственная сделка служит лишь основанием для перехода права собственности, однако ещё не влечёт такового; переход собственности может произойти лишь при условии совершения сторонами действительной распорядительной сделки - традиции, юридическая сила которой зависит, в свою очередь от наличия у отчуждателя в момент её совершения необходимой распорядительной власти». Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве// Вестник ВАС РФ. - 2007. - №1. - С. 8.

К.И. Скловский отмечает что «система традиции, основанная на презумпции собственности владельца, порождает как свои следствия и ограничение виндикации, и приобретательную давность, и приобретение собственности от неуправомоченного на отчуждение лица» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. Пособие. - М.: Дело, 2000. - 319. . Все эти институты вещного права содержат в себе механизм лишения собственника права на вещь вопреки его воле, в силу требования оборота, в который собственник, однако, тоже входит.

«Истребование имущества собственником во всех без исключения случаях могло бы серьёзно осложнить гражданский оборот, ибо тогда любой приобретатель оказался бы под угрозой лишения полученного имущества и потому нуждался бы в дополнительных гарантиях. Вместе с тем не могут быть оставлены без гражданско-правовой защиты и законные интересы собственника, нередко заключающиеся в получении конкретного имущества, а не в денежной компенсации за него» Суханов Е.А. Указ. соч. - С. 376.

Введение в действие Закона о регистрации позволяется достаточно полно обозначить подход к оценке добросовестности приобретателя. В частности, незнание закона, в том числе и установленного порядка регистрации права на недвижимость, не может толковаться в пользу добросовестности. Открытость и доступность данных о регистрации исключает предположение о незнании фактических сведений о регистрации, а их неполучение приобретателем должно рассматриваться как непростительная небрежность. «Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется, прежде всего, посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество за сведениями о собственнике недвижимости» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Москва, февраль 2003г. // http://dpr.ru/journal/journal_11_13.htm.