Право на недвижимое имущество

Таким образом, суть самой системы регистрации заключается в том, что она исключает возможность добросовестного приобретения чужой вещи, так как если из данных государственной регистрации прав на конкретный объект недвижимости вытекало, что лицо, отчуждавшее вещь, не имело на это права то доказывание недобросовестности приобретателя состоит лишь в представлении этих сведений и может не затрагивать прочих сторон взаимоотношений сторон в сделке. При приобретении недвижимого имущества покупатель обязан проверить документы о наличии у собственника права на отчуждении вещи. А добросовестным приобретателем можно стать лишь в том случае, если в момент приобретения вещи из данных регистрации не были видны обстоятельства, исключающие отчуждение недвижимости. В соответствии с данной позицией виндикация может быть проиграна собственником только в случае, если по данным регистрации ответчик значился собственником (и к моменту предъявления иска эта запись аннулирована) либо имелись обстоятельства, которые можно рассматривать как равнозначные регистрации.

Обязательным условием виндикации имущества от добросовестного приобретателя является возмездность приобретения. Под этим понимается внесение платы денежными средствами или иное встречное предоставление имущества за полученную во владение вещь.

Типичным, наиболее распространенным способом утраты фактического владения вещью по воле собственника является договор. Это могут быть различные виды договоров, предусматривающие передачу индивидуально-определенных вещей: аренды, доверительного управления, хранения и др. Такие договоры устанавливают обязанность владельца возвратить вещь собственнику.

Необходимость в применении виндикации возникает в ситуациях, связанных с незаконным распоряжением имуществом лицом, которому собственник его доверил по договору. Собственник вправе взыскать стоимость утраченного имущества и иные убытки только со стороны по договору, которой по своей воле передал имущество во владение. Важно отметить, что имущество признается выбывшим по воле собственника и в случае последующего признания договора недействительным.

Если говорить непосредственно о доказывании добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества, то, как указывает Д.В. Мурзин, «истец, собственник вещи, зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и условиях приобретения вещи ответчиком. Напротив, ответчик располагает необходимыми данными. Поэтому бремя доказывания своей добросовестности лежит на владельце, приобретателе вещи» Мурзин Д.В. К вопросу о презумпции добросовестности ответчика по виндикационному иску// Вестник ВАС РФ. - 2004. - №4. - С. 31. . Таким образом, желательным было бы введение презумпции недобросовестности при рассмотрении виндикационных исков.

«Если есть хотя бы косвенные свидетельства, указывающие на возможные пороки права на отчуждаемое имущество, приобретатель должен попытаться найти как можно больше информации о правах на это имущество»Дедов Д.И. Некоторые проблемы виндикации и пути их решения // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №11. - С. 5. . По мнению С.В. Моргунова, «намерение совершить действия во вред другому лицу с необходимостью включает в себя знание этим лицом незаконности своих действий, так же как и о незаконности наступивших последствий. Вот это знание и будет означать недобросовестность данного участника гражданского оборота» Моргунов С.В. Указ. соч. - С. 100.

В практике бывают ситуации, когда истец может представить необходимые доказательства, являющиеся достаточными для признания ответчика недобросовестным приобретателем.

Решением суда отказано в удовлетворении виндикационного иска лица, считавшего себя собственником недвижимого имущества. Суд исходил из того, что хотя ответчик приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.Как следовало из материалов дела, ответчик знал о том, что покупает недвижимое имущество на следующий день после того, как оно приобретено продавцом и зарегистрировано за ним. Истец также представил доказательства того, что имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. При таких обстоятельствах ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был усомниться в праве продавца на спорное имущество и предпринять дополнительную проверку юридической судьбы вещи. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик должен был знать о приобретении имущества у лица, которое не имело права его отчуждать Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А-38-265-16/2-2006. .

Позиция о презумпции недобросовестности при рассмотрении виндикационных исков нашла подтверждение и в современной правоприменительной практике. В абз. 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится следующее разъяснение: «добросовестный приобретатель, претендующий в соответствии с условиями ст. 302 ГК РФ на отклонение виндикационного иска, должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С.17 В литературе отмечается, что это положение совершенно бесспорно свидетельствует об установлении презумпции недобросовестности, а это, в свою очередь, выглядит противоречием закону. Но с точки зрения ВАС РФ это связано с последовательным проведением общего процессуального правила о распределении обязанности доказывания. Ссылка на положения ст. 302 ГК РФ используется по инициативе ответчика, доказывающего свое право собственности, как один из способов опровержения доводов истца. Нормы ст. 302 ГК РФ являются не исключением из ст. 301 ГК РФ, а ее развитием. Только при таком подходе можно говорить, что требование к приобретателю привести доказательства своей добросовестности является банальным проявлением общего процессуального правила о распределении бремени доказывания. Итак, презумпция имеет, прежде всего, процессуальное значение. Ее материальная сторона проявляется в том, что именно гражданское право определяет процессуальный интерес, исходя из которого стороны вынуждены строить систему своих доказательств.

Сложно решаемой проблемой правоприменительной практики является соотношение иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки и виндикационного иска.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Статья 302 ГК РФ как раз и предусматривает именно такие «иные последствия», влекущие, в частности, возникновение права собственности на спорное имущество у добросовестного возмездного приобретателя, вследствие чего такое имущество не подлежит истребованию ни посредством виндикационного иска, ни каким-либо иным образом.

Тем не менее, понимая, что правила ст. 302 ГК РФ препятствуют истребованию вещи от добросовестного приобретателя, собственник часто избирает другой способ судебной защиты - заявляет иск о признании недействительными сделок с участием приобретателей, стремясь возвратить вещь в порядке реституции. Однако в п.п. 3, 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2001г. №6 - П, указано следующее. «Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302). Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано» По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6 - П // СПС «Гарант» . Данной точки зрения придерживается и судебно-арбитражная практика.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества заключённого между предпринимателем и ООО, который является ничтожной сделкой. В обоснование иска конкурсным управляющим указано, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось под арестом.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказано. Суд отметил, что, несмотря на недействительность сделки, требование о возврате имущества в данном случае удовлетворено быть не может, поскольку ответчик доказал возмездность и добросовестность приобретения (пункт 1 статьи 302 ГК РФ.)

Суд кассационной инстанции постановление апелляционного суда отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции, ввиду того, что в постановлении от 21.04.2003 № 6-П Конституционный Суд Российской Федерации, определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, указал, что «поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)».

В рассматриваемом же деле имущество приобреталось непосредственно у собственника, а не у лица, не являвшегося таковым, поэтому суд первой инстанции правомерно применил норму пункта 2 статьи 167 ГК РФ. Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А-38-169-12/1-2007.

При избрании утратившим владение собственником ненадлежащего иска о реституции арбитражные суды вынуждены принимать исковые заявления такого содержания, однако по рекомендации ВАС РФ они обязаны руководствоваться в полном объеме правилами разрешения виндикационного иска, тем более что диспозиция нормы, содержащейся в ст. 302 ГК РФ, имеет составной частью указание на недействительность сделки приобретения имущества от лица, не имеющего права его отчуждать.

Доказательственная сложность по спорам, требующим одновременно оценивать недействительность сделки и условия виндикации, связана, прежде всего, с оценкой выбытия имущества из владения собственника по его воле или помимо, вопреки его воле. Если передача вещи во владение другого лица осуществлена по ничтожной сделке (например, с нарушением законодательства о приватизации, об акционерных обществах, о страховании, о недееспособности и т.д.), то имущество может быть возвращено собственнику по правилам только реституции (ст. 167 ГК РФ) при условии, что оно фактически находится во владении участника недействительной сделки.

Напротив, если лицо, получившее имущество, в свою очередь, успеет передать его по договору или иному законному основанию в пользу добросовестного приобретателя, то правильным способом защиты против чужого незаконного владения может быть виндикационный иск. В приведенном примере собственник лишается возможности получить вещь в натуре, если она была продана коммерческой организации другому юридическому лицу. Выбытие имущества из владения произошло в результате волевых, осознаваемых действий, хотя и по ничтожной сделке.

Унитарное предприятие внесло в уставный капитал ООО здание. ООО продало здание акционерному обществу. Собственник в лице государственного комитета по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском об истребовании здания из незаконного владения АО, т.к. внесение имущества в уставный капитал являлся ничтожной сделкой.

Арбитражный суд признал ответчика добросовестным приобретателем, который не мог знать о недействительности сделки по оплате уставного капитала. Здание зарегистрировано на имя ответчика. При таких обстоятельствах иск был отклонен. Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А-38-9-64-98.

Однако в практике может возникнуть ситуация, когда приобретатель имущества продаёт его другому лицу, за которым впоследствии регистрируется право собственности. Вместе с тем, владение объектом ему не передавалось, а сделка между продавцом и первым покупателем была признана недействительной. «С одной стороны, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» акт приема-передачи не требуется для изменения регистрационной записи в ЕГРП. Отсюда иногда делается вывод, что для перехода права на недвижимое имущество достаточно договора купли-продажи и изменения записи в ЕГРП. С другой стороны, из положений ст. 556 ГК РФ, которая была принята до Закона о регистрации, следует необходимость передачи как элемента сложного состава возникновения права на недвижимость» Егоров А.В. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права// Вестник Гражданского Права. - 2007. - №4. - С. 114

.

В данной ситуации Суд не признал такое лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости.

При рассмотрении спора о праве собственности на здание предприниматель, обосновывая отсутствие этого права у организации, указал следующее. Между ним и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта. Право собственности зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней.

Впоследствии вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи между предпринимателем и акционерным обществом признан недействительным (ничтожным). Из этого обстоятельства истец сделал вывод, что и организация приобрела имущество по ничтожной сделке, право собственности у нее не возникло, поэтому соответствующая запись в ЕГРП не соответствует действительности.

Возражая против доводов предпринимателя, организация утверждала, что является добросовестным приобретателем (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) спорного имущества, основания для его истребования, предусмотренные пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, отсутствуют, и с момента государственной регистрации права собственности она стал собственником этого объекта (абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

Предприниматель с позицией организации не согласился, считая неприменимыми в данном случае нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ и абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ. По мнению предпринимателя, названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю лицу, которое не знало и не должно было знать, что приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать. Причем добросовестность приобретателя должна быть налицо как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не может быть признано добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Предприниматель представил в суд доказательства в подтверждение того обстоятельства, что спорный объект недвижимости из его владения не выбывал, во исполнение первого договора не передавался и, следовательно, не мог быть передан организации во исполнение договора мены.

Суд поддержал доводы предпринимателя. Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А-38-730-05/2-2006

Иски об устранении препятствий в пользовании зданием, строением, помещением при осуществлении предпринимательской деятельности

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С помощью негаторного иска возможна защита права собственности, когда собственник незаконно ограничивается в возможности осуществления не только правомочия пользования, но и правомочия распоряжения (к ним относятся иски об исключении имущества из описи). «Правовая конструкция негаторного иска была разработана еще римским правом и воспринята практически всеми правовыми системами континентальной традиции». Новицкий И.Б. Римское право. - М.: Ассоциация «Гуманитарное знание». - 1994. - С. 10

В российском праве негаторный иск является классическим способом защиты права собственности, им воспринята итальянская характеристика этого требования как «защиты спокойного осуществления субъективного имущественного права, имея в виду, что нарушения не связаны с лишением владения, само право не оспаривается, нарушитель вторгся в сферу свободного пользования и распоряжения собственником своим имуществом». Матеи У. Указ соч. - С. 266. «В основном негаторные иски применяются при рассмотрении споров между собственниками индивидуальных строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, определённых видов споров об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Такие иски служат основным способом защиты собственника от действий владельца сервитута» Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами и практическими разъяснениями. 6-е издание переработанное и дополненное/ под ред. А.Б. Борисова. - М.: Книжный мир, 2005. - С. 311.

Негаторный иск имеет вещно-правовую природу и может быть заявлен только в защиту пользования или распоряжения индивидуально-определенной вещью, которая реально, фактически существует. В случае гибели или существенного повреждения имущества, иного его отсутствия такой иск исключается.

Ссылаясь на ст. 304 ГК РФ, истец предъявил в суд иск об устранении препятствий в пользовании торговым складом, который планируется построить через два года, но на него имеется проектно-сметная документация, оформлен отвод земли и имеется разрешение на строительство. Одной из причин отказа в иске стал вывод суда о том, что по смыслу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать защиты права собственности, если вещь создана и индивидуально определена. Предложения истца о возможности повреждения в будущем несозданного объекта бездоказательны. Отсутствие вещи означает отсутствие права на защиту собственности. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 июня 1998г. № А56-5022/98 // СПС «Консультант Плюс»

Негаторные иски относятся наукой гражданского права к абсолютным искам, позволяющим требовать устранения нарушения права собственности от всех без исключения третьих посторонних лиц. Нарушители не имеют каких-либо законных прав в отношении имущества и не связаны с собственником договорными обязательствами.

Во всех случаях данный иск иск представляет собой внедоговорное требование собственника к лицу, нарушающему право собственности. Негаторный иск предъявляется, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи, и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности.

Негаторный иск не имеет столь жёсткой конкуренции с договорным иском как виндикационное требование. «По крайней мере, как действующее законодательство, так и руководящая практика ВАС не содержат положений, исключающих возможность предъявления негаторных требований к собственнику лицом, владеющим его имуществом на основании договора. Тем не менее более правильным в случае нарушения владения имуществом контрагентом по договору выглядит защита нарушенного права при помощи негаторного иска» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации. Часть первая (постатейный) / А.К.Губаева и др.; под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - 3-е изд., перераб. и доп.. - М. 6 ТК Велби, Изд-во Проспект. - 2006. - С. 609. .

Для негаторного иска не имеет значения, когда началось нарушение права собственности или законного владения, важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохраняются на момент предъявления и рассмотрения иска.

Негаторный иск по защите пользования своим имуществом избирается собственником, если имеются препятствия к пользованию: невозможно эффективно и по своему усмотрению, своевременно использовать вещь.

ЗАО "Коммунальный сервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "МТЗ "Рубин" о запрещении ответчику совершать действия, создающие препятствие истцу в пользовании зданием, обязать ответчика не препятствовать проходу и проезду к зданию и обязать снести часть забора, препятствующего проходу и проезду к зданию.

Как установлено судами, из актов обследования территории следует, что проезд к зданию истца возможен только через проходную ответчика, который неоднократно не пропустил автомашины, следующие для разгрузки к истцу, а также установил забор, обозначенный на ситуационном плане .

Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен, поскольку судами установлено нарушение права собственности истца на означенное здание, выражающееся в препятствовании ответчиком пользоваться истцу принадлежащей последнему собственностью. Постановление ФАС Московского округа № Кг-А40/7570-01 // СПС «Консультант Плюс»

Правомочие собственника по распоряжению имуществом выражается в возможности совершать с ним различные гражданско-правовые сделки, определяя юридическую судьбу вещи. Применительно к нарушению этого правомочия собственником может быть избран для защиты соответствующий вид негаторного иска. Если нарушение права собственности состоит в наложении ареста на имущество (запрещении распоряжаться им), то иск об освобождении имущества от ареста по своей материальной природе следует отнести к негаторному.

В соответствии с изложенными характеристиками негаторный иск возможно определить как внедоговорное требование собственника об устранении препятствий по пользованию и распоряжению своим имуществом, если нарушения не связаны с лишением владения.

Характер и содержание угрозы как основания для применения негаторного иска определены в российском законодательстве весьма неконкретно, поэтому вполне допустимо руководствоваться критериями «возможности» и «вероятности». То есть следует исходить из того, что одной возможности нарушительных действий недостаточно для обоснования иска о воспрещении, необходима их вероятность, основанная на фактах. Обстоятельства должны быть таковы, чтобы из них без дальнейшего доказывания со стороны истца обнаруживалась достаточная вероятность.

Таким образом, необходимость в использовании негаторного иска возникает в случае нарушения права собственности или угрозы нарушения. Под негаторное правонарушение может в принципе попадать широкий спектр деяний субъекта-нарушителя, не вытекающий из имеющейся между конфликтующими сторонами сделки, который приводит к возникновению помех, препятствий в пользовании и обладании собственником своей вещью.

Как указывает А.В. Люшня, «в науке было высказано мнение о том, что правонарушением, вызывающим необходимость применения негаторного иска, зачастую является злоупотребление правом. С этим, конечно, можно согласиться, но только в той части, в которой злоупотребление правом рассматривается не как основная или тем более единственная причина. Злоупотребление правом осуществляется с умыслом, однако для удовлетворения негаторного требования вина нарушителя не имеет значения. Следовательно, злоупотребление правом является лишь одним из поводов для обращения к защитным возможностям этого иска» Люшня А.В. Указ. соч. /29 /. - С. 41.

Согласно ст. 208 ГК РФ на негаторные иски не распространяются сроки исковой давности. Это обусловлено длящимся характером противоправного поведения ответчика и необходимостью предоставления истцу возможности его оперативного устранения с учетом того, что «сохранение вещи во владении истца в большинстве случаев не дает возможности объективно определить степень интенсивности противоправного вмешательства в его сферу в тот момент времени, когда с точки зрения общепринятых разумных критериев поведения участников гражданского оборота собственнику следовало прибегнуть к исковой защите своего нарушенного права». Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002 - С. 212

«При этом нарушение правомочий пользования или распоряжения никоим образом не деформирует само право собственности; собственник не перестает оставаться его носителем. Соответственно и правила о сроках исковой давности не могут прерывать право обратиться в суд с требованием об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения». Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике/ О.Ю. Скворцов. - М.: ЗАО «Бизнес школа Интел-Синтез». - 1998. - С. 216

Истцом по негаторному иску может быть владеющий вещью собственник (ст. 304 ГК РФ). Право собственности должно быть подтверждено письменными доказательствами.

К.И. Скловский отмечает, что «помещение формулы негаторного иска в отдельную статью ГК привело к впечатлению, что этот иск может применяться как в случае, когда владение осталось у собственника (истца), так и в тех случаях, когда владельцем имущества является ответчик. На самом деле это впечатление, конечно, ошибочно. Об этом приходится говорить, так как довольно часто в судебной практике, да и в юридической литературе, можно встретить попытки применить правила ст. 304 ГК к спорам между невладеющим собственником и владеющим несобственником» Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М.: «Статут», 2004. - С. 356-359 . Посредством негаторного иска нельзя добиваться выселения нарушителя из объекта недвижимости, принадлежащего истцу, так как иск о выселении является иском виндикационным и регулируется нормой ст. 301 ГК.

В практике иногда возникает вопрос о том, имеет ли право добросовестный приобретатель недвижимости, признанный таковым решением суда об отказе к нему в виндикационном иске, на защиту своего владения против третьих лиц путем предъявления негаторного иска, в том числе и против собственника имущества? По мнению Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, «добросовестный приобретатель в данных обстоятельствах имеет право предъявить такой иск на основании ст. 305 ГК РФ. Так как до регистрации его права собственности, он является титульным владельцем вещи» Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm . Ответчиком по негаторному иску может быть только лицо, нарушение которым права собственности не прекратилось ко дню вынесения решения по спору.

ОАО в рамках негаторного иска потребовало от унитарного предприятия восстановить входную дверь в левой части здания. Такое нарушение препятствовало сложившемуся пользованию нежилыми помещениями.При рассмотрении спора суд установил, что дверь была замурована не ответчиком, а индивидуальным предпринимателем, отгородившим арендованное им помещение.Кроме того, в суд были представлены документы о начале работ по установке нового дверного проема.При таких обстоятельствах арбитражный суд отказал в удовлетворении иска Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А-38-178-11/123-2006.

Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения, к третьим лицам, создающим своим противоправным действием или бездействием препятствия собственнику или титульному владельцу в осуществлении правомочия пользования. Предъявляя негаторный иск, собственник или титульный владелец добиваются прекращения подобных действий, а также устранения нарушителем своими силами и средствами созданных им помех.

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий.

Предмет доказывания по негаторным требованиям образуют юридические факты, которые необходимы для разрешения спора о нарушении права собственности, не связанного с лишением владения.

К сожалению, принимаемые по негаторным искам решения судов также иногда ограничиваются общим указанием: «обязать акционерное общество устранить препятствия в пользовании профессионально-техническим училищем имущественным комплексом». Постановление Президиума ВАС РФ № 1811/01 от 02.07.2001 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 2. С. 43.

Так, отменяя и передавая дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ФАС Московского округа в своем постановлении указал, что кроме прочих оснований к отмене решения и направления дела на новое рассмотрение, суду первой инстанции необходимо уточнить и конкретизировать в решении, что следует понимать под «препятствиями», которые нельзя чинить истцу в случае удовлетворения его исковых требований, в частности, является ли таким препятствием установка ответчиком шлагбаума с выставлением поста охраны у места проезда на свою территорию и вправе ли он ее огораживать. Постановление ФАС Московского Округа № Кг-А40/7570-01 // СПС «Консультант Плюс»

Между тем, каждое исковое требование должно быть конкретным, определенным и исполнимым.

Если негаторный иск направлен на защиту права собственности, то в нем должны быть точно и ясно сформулированы действия, которые ответчик обязан совершить для устранения препятствий в пользовании имуществом.

3. СПЕЦИАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СБСТВЕННОСТИ НА СТРОЕНИЕ (СООРУЖЕНИЕ)

3.1 Иск о признании права собственности: Практика применения

Помимо виндикационного и негаторного исков право собственности может защищаться и помощью ещё одного вещно-правового средства - иска о признании права собственности.

Большинство авторов считает, что российское гражданское право никакого самостоятельного иска о признании права собственности не знает; требование же о признании права собственности, по их мнению, входит в качестве одного из притязаний в состав виндикационного или негаторного исков. Другие авторы вполне обоснованно рассматривают иск о признании права собственности в качестве самостоятельного вещно-правового требования.

«Действительно, не признавая самостоятельности подобного иска, отличного от виндикационного и негаторного требований, невозможно юридически квалифицировать притязания собственников в целом ряде конкретных случаев. Таким образом, иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединённое с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения» Сергеев А.П. Указ соч. - С. 258. Как отмечают А.В. Егоров, М.А. Ерохова и А.М. Ширвиндт, в отношении правовой природы иска о признании стоит заметить сложившееся двойственное ее содержание. «Притом, поскольку правовая природа двух разновидностей исков о признании весьма отличается, скорее, следует говорить не о двойственности правовой природы, а о терминологических неточностях, допущенных законодателем, который два разных правовых явления описывает при помощи единой категории иска о признании права» Егоров А.В. Указ соч. - С. 134.

Во-первых, существуют иски о признании права собственности, носящие преобразовательный характер. В качестве примера можно привести иск о признании права собственности на самовольную постройку, который предъявляется собственником земельного участка к лицу, осуществившему самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), и иск о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Но бывает и второй вид исков о признании. Это иск установительный, удовлетворение которого подтверждает наличие права у истца. Чаще всего такой иск заявляется в том случае, если право истца кем-либо оспаривается и ему важно иметь решение суда для того, чтобы преодолеть любые сомнения в адрес собственного права. Наиболее типичные примеры подобных исков представлены в сфере оборота недвижимого имущества.

Указанный иск может быть заявлен собственником индивидуально-определённой вещи, как владеющим, так и не владеющим ею, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных или иных отношениях по поводу спорной вещи. Правом на подобный иск обладает титульный владелец имущества, в частности субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления. В качестве ответчика выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей.

Некоторые учёные, в частности К.И. Скловский, полагают, что есть основания для пересмотра давно сложившейся традиции считать такие иски самым обычным делом. Существует мнение, что иски о признании права собственности необходимы для внесения ясности в отношения собственности. Но практика говорит о другом.

Одной из самых широко применяемых схем стала, как известно, следующая. «Два лица, не имеющих никакой юридически уважительной связи с вещью (обычно объектом недвижимости), затевают между собой спор о праве на эту вещь, никак не привлекая в спор её формального собственника, ни владельца - неважно, совпадает ли собственник с владельцем или нет. Суд выносит решение в пользу одной из сторон, которая лишь после этого объявляет о возникновении нового собственника, приводя в крайнее изумление собственника прежнего (такие споры можно назвать спорами на Эйфелеву башню)» Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №1. - С. 38.

«Прежде всего, обращает на себя внимание тот факт, что иск о признании права собственности не указан в главе 20 ГК, которая содержит нормы специального регулирования и поэтому имеет преимущество перед общей ст. 12 ГК. В то же время предусмотренный ст.12 иск о признании права едва ли может применяться для защиты прав обязательственных: ведь если срок исполнения обязательства ещё не наступил, то признание права лишено интереса, так как право не нарушено, а если наступил, то следует предъявлять иск об исполнении» Скловский К.И. Указ соч. /45/. - С. 38.

Существует предположение, что иск о признании права собственности является негаторным, поскольку в одном из дел Президиум ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности не ограничен исковой давностью, сославшись на ст. 208 ГК.

Государственное учреждение - Управление федеральной почтовой связи Тульской области обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации Муниципального образования и Комитету по управлению муниципальным имуществом о признании права федеральной собственности на помещение.

Суд кассационной инстанции исковые требования удовлетворил.

Отказывая в иске, суд первой инстанции признал необоснованной ссылку истца на неприменение к рассматриваемому требованию исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ, поскольку предъявление иска не связано с нарушением прав истца.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности и признал правомерным применение к спорным правоотношениям статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, констатировав длящееся нарушение прав собственника спорного имущества муниципальным образованием.

Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты посчитав, что вывод суда апелляционной инстанции о нераспространении в соответствии со статьей 208 ГК РФ исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 августа 2005 г. № 1206/05// Вестник ВАС РФ. - 2006. - №5. - С. 41-46

Если говорить о соотношения виндикационного иска и иска о признании права собственности, необходимо указать, что не следует делать выбор в пользу какого-то одного иска, так как в этом случае неизбежными становятся проблемы наложения одного иска на другой, когда правовые идеи о виндикации переносятся на иски о признании, и наоборот. «Пойдя иным путем и допустив отчетливый «перекос» в пользу исков о признании права собственности, судебная практика в настоящее время запуталась в противоречиях.

Чтобы этого избежать, желательно избрать четкое место каждого из исков.

При таком взгляде на проблему число исков о признании права должно резко сократиться. Сферой их применения должно стать то, что не охватывается традиционными исками, в том числе виндикационным и негаторным. Следовательно, в чистом виде данный иск с точки зрения должного будет применяться в случае, когда лицо, не утратившее владение, узнает о записи о праве собственности на его объект за иным лицом» Егоров А.В. Указ соч. - С. 136. В данном случае при предъявлении иска о признании права собственности заявитель не сможет применить ни ст. 302, ни ст. 223 ГК РФ, поскольку нельзя будет говорить о добросовестном приобретении имущества в принципе. Если покупатель не получил владение, он обязан был поинтересоваться у продавца, кто владелец и по каким основаниям. В противном случае покупатель по определению не является добросовестным. Следует сказать, что довольно часто целью заявления исков о признании права собственности является злонамеренное лишение ответчика возражений о доброй совести или пропуске срока исковой давности. Делается это для воздействия на восприятие права истца нарушителем и окружающими.

В остальных случаях для защиты нарушенного права должны предъявляться виндикационные иски или иски о применении последствий недействительности сделок.

Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "РусЛинк" о признании права собственности г. Москвы на нежилые помещения. Истец ссылался на недействительность договора купли-продажи заключенный между ТОО "КЛОС" и Фондом имущества г. Москвы и ничтожность всех последующих сделок с указанным имуществом

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены: признано недействительным зарегистрированное право ООО на часть здания.

Суд пришел к выводу о том, что лица, которым отчуждалось имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, не приобрели права собственности на данное имущество. Кроме того, суд, сославшись на статью 208 Кодекса, указал, что на заявленное требование срок исковой давности не распространяется.

Суд кассационной инстанции судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменил и в иске отказал. Суд кассационной инстанции сослался на разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 21.04.2004 N 6-П) по вопросу соотношения положений статей 167 и 302 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, которые суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание. Суд указал, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.. Постановление Президиума ВАС РФ от 4.09.2007г. № 3039/07// Вестника ВАС РФ 2008, №1, с. 88-96.

Также следует отметить, что иски о признании права не ограничены возражением об исковой давности, причём, по мнению К.И. Скловского, не в силу ч. 4 ст. 208 ГК. Ответчик может выдвинуть возражение о пропуске срока исковой давности не раньше, чем обосновано нарушенное право истца. Но если целью спора является только лишь выяснение вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявлять о пропуске срока исковой давности.

Следует сказать, что некоторые учёные занимают позицию, согласно которой действующее гражданской законодательство не обеспечивает чёткого ответа на вопрос о том, распространяется ли исковая давность на требования собственника о признании его права. «Нельзя не заметить, что распространение исковой давности на требования собственника о признании его права повлечёт следующее неразрешимое противоречие: если при незаконном отчуждении право недобросовестного приобретателя, получившего владение недвижимостью, будет зарегистрировано в реестре, применение срока исковой давности приведёт к наделению недобросовестного приобретателя всеми внешними атрибутами собственника» Ломидзе О.Г. Указ соч. - С. 27.

Следовательно, как указывают О.Г Ломидзе и Э.Ю. Ломидзе, следует дополнить ст. 208 ГК РФ положением о нераспространении исковой давности на требования собственника о признании его права в целях обеспечения единообразной практики применения данного средства защиты.

Таким образом, вопрос об установлении срока исковой давности по искам о признании права собственности оценивается неоднозначно. В судебной практике сложилось два подхода к проблеме исковой давности по искам о признании права собственности.

Первый подход заключается в том, что исковая давность по искам о признании права не действует. Суды мотивируют такую позицию ссылкой на ст. 208 и 304 ГК РФ (на негаторный иск исковая давность не распространяется) или оставляют ее без обоснования.

Второй подход состоит в том, что по иску о признании права собственности действует общий срок исковой давности, так как в законе не установлено исключение из общего правила об исковой давности. «Однако и в этих делах нельзя исключать того, что суды применили исковую давность именно потому, что спор по существу носил виндикационный характер, поскольку, как уже говорилось ранее, распространившиеся иски о признании права собственности вытеснили все иные иски» Егоров А.В. Указ. соч. - С. 139.

Представляется, что с теоретической точки зрения исковая давность не может быть установлена для требований, констатирующих какое-либо правовое состояние. Поэтому верной следует считать позицию, согласно которой к требованиям о признании права собственности не могут применяться сроки исковой давности.

В настоящее время в практике возникают ситуации, когда лицо предъявляет иск о признании права собственности на недвижимое имущество, но право собственности зарегистрировано уже более трёх лет на имя ответчика, о чём истец не мог не знать. При этом государственная регистрация права собственности истцом отдельно не оспаривалась и виндикационное требование к ответчику не предъявлялось. Возникает вопрос: является ли признание права собственности на недвижимость достаточным основанием для последующего истребования имущества из чужого незаконного владения, если ответчиком будет заявлено об истечении срока исковой давности? Представляется, что данная проблема разрешается следующим образом. Превышение трехлетнего срока государственной регистрации права собственности не препятствует удовлетворению требования о признании права собственности, поскольку по такому иску арбитражный суд не вправе оценивать заявление ответчика об истечении срока исковой давности как по требованию о недействительности государственной регистрации права собственности, так и по иску об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Однако признание права собственности на недвижимость не является достаточным основанием для последующего истребования имущества по виндикации. Если ответчиком будет заявлено об истечении срока исковой давности, то в удовлетворении иска может быть отказано на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ.

Следует согласиться с позицией Президиума ВАС РФ, заключающейся в том, что спорить о праве собственности допустимо только с собственником. Истец также должен объяснить, по какой причине он не требует передачи ему имущества, и не обосновывает тем самым свой интерес, а значит и право на иск, но одновременно добивается признания права собственности на имущество, может возникнуть предположение, что истец намерен завладеть имуществом в обход законных процедур, поэтому в подобных ситуациях необходимо обсуждать интерес истца во владении имуществом и проявлять осмотрительность при вынесении решения в пользу истца.

«Если суду не представлено убедительного обоснования того, что истец в данном случае удовлетворяется одним только правом собственности (например, спор идёт о принадлежности залога, причём залогодержатель намерен продать залог как собственную вещь или как вещь третьего лица - в этом случае достаточно признания права собственности залогодателя, без истребования вещи), то в иске следует отказать в связи с отсутствием права на иск» Скловский К.И. Указ соч. /45/. - С. 39.

Однако в настоящее время есть и иное, более формальное обоснование. Если в силу п.2 ст. 223 ГК ответчик признаётся собственником с момента регистрации за ним права собственности и лишается этого права лишь в том случае, когда объект недвижимости может быть истребован у него в порядке ст. 302 ГК, стало быть, остаётся только один иск для лица, утратившего объект недвижимости, право на который зарегистрировано за ответчиком: это иск об истребовании этого объекта в порядке ст. 301-302 ГК. Таким образом, в данном случае недопустимо заявлять только один иск о признании права собственности, так как неизвестно, может ли объект быть истребован из владения ответчика и по этой причине нельзя лишать ответчика зарегистрированного за ним права собственности. Проблема в данном случае заключается ещё и в том, что в рамках спора о признании права собственности суд не может квалифицировать владение объектом с точки зрения добросовестности.

«Итак, после принятия поправки в п.2 ст. 223 ГК формально не возможно оспаривать право собственности на объект недвижимости, зарегистрированный за ответчиком иначе как посредством виндикационного иска» Скловский К.И. Указ соч. /45/. - С. 40

Суд также не может аннулировать регистрацию по собственной инициативе при обнаружении ничтожности сделки, поскольку такое последствие недействительности сделки не указано в законе и суд не может применить его по своей инициативе, пользуясь нормой ст. 166 ГК, даже в публичном интересе. Однако здесь может возникнуть определённая сложность. Оспаривание права другого лица по ст. 12 ГК возможно только в одной форме - посредством иска о признании этого права за собой. Более верной всё же следует считать позицию, которую занимают суды при заявлении исков об оспаривании права. Данный вывод можно сделать исходя из содержания п. 2 ст. 2 Закона о регистрации, в котором указано, что право может быть оспорено. Тем самым признаётся, что оспариваемое право существует, поэтому заявлять иск о его отсутствии представляется юридически неверным.

3.2 Оспаривание государственной регистрации права собственности

Вещные права на недвижимое имущество, некоторые ограничения этих прав и некоторые сделки с недвижимостью по российскому законодательству подлежат государственной регистрации. Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Тем самым закон допускает использование в качестве способа защиты права собственности предъявление иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость.

Защита нарушенного права должна осуществляться одним из способов, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В юридической литературе возможность защиты нарушенного права собственника посредством признания недействительным права, зарегистрированного за другим лицом, обосновывается, в частности, со ссылкой на положение п.1 ст.2 Закона о регистрации. В соответствии с данной нормой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Ряд авторов приходит к выводу о перспективности исков о признании недействительным зарегистрированного права, так как ст.2 Закона о регистрации устанавливает ещё один способ защиты нарушенного права. Один из аргументов - употребление слова «оспорить» часто в том же значении, что и «признать недействительным».

В то же время, как указывает О.Г. Ломидзе «формулировка «может быть оспорено только в судебном порядке» не является новым способом защиты права. Она указывает на форму защиты, но не на конкретный способ. Опровергать презумпцию правообладания лица, чьё право собственности зарегистрировано в реестре, следует с использованием установленных способов защиты права: виндикации, признания права собственности, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, восстановления положения, существовавшего до нарушения права» Там же. - С. 19.

Применение в словосочетании «недействительное право» термина «право» предполагает наличие некого явления, имеющую общую с субъективным правом сущность, получающую отрицательную оценку правопорядка. Однако государственная регистрация при отсутствии права не способна сама по себе породить ни субъективного права, ни какого-либо явления со схожей с субъективным правом правовой природой. Субъект либо обладает правом, либо нет. В случае, если отчуждение незаконно, право прежнего собственника не прекратилось, право приобретателя не возникло. Регистрационная запись в реестре относительно такого собственника - всего лишь видимость права при его действительном отсутствии. Признание права недействительным в такой ситуации тождественно признанию несуществования права. Тем не менее, судебная практика идёт по пути признания надлежащим способом защиты предъявления иска о признании зарегистрированного права недействительным.