Право на недвижимое имущество

Как считает О.Г. Ломидзе, «для того, чтобы констатировать отсутствие права у лица, в отношении которого внесена в реестр запись, необходимо оценить основание регистрации. Если таким основанием послужил договор с собственником - собственник должен добиться признания его недействительным или констатации его ничтожности. Если таким основанием послужил договор, заключённый с неуправомоченным лицом, надлежащим способом защиты для утратившего владение собственника является виндикационный иск. Удовлетворяя виндикационный иск либо иск о признании сделки, направленной на отчуждение недвижимости и заключённой самом собственником, недействительной, либо иск о признании права собственности истца, суд, тем самым признаёт отсутствие права у ответчика, что делает излишним постановку вопроса о признании права несуществующим» Там же. - С. 19

. Также неверной является формулировка «оспорить государственную регистрацию права собственности», так как оспаривать необходимо не регистрацию а зарегистрированное право.

Между тем в практике широкое распространение получили иски о признании недействительной государственной регистрации. Это связано, прежде всего, с поиском истцом наиболее эффективного способа защиты нарушенного права.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания. В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано. Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное правона недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно. Но заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа // http://www.arbitr.ru

.

Защита нарушенного права на недвижимость, когда нарушение сопровождается внесением записей в ЕГРП, во всех случаях требует погашения в реестре регистрационной записи о праве иного субъекта. Но Закон о регистрации не даёт чёткой регламентации действий регистрирующего органа. Он содержит положение, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется решением суда, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст. 28). Если суд будет рассматривать иск о признании сделки недействительной и констатации её ничтожности (если имущество при этом уже было отчуждено), он признает не наличие права собственности у одного из контрагентов, а отсутствие сделки. В качестве общего последствия передачи предоставления по недействительной сделке п.2 ст. 167 ГК РФ называет возврат каждой из её сторон всё полученное по сделке своему контрагенту, т.е. реституцию. По мнению О.Г. Ломидзе разрешая вопрос о реституции, суд, тем самым разрешает вопрос и относительно записей в реестре. Это означает, что, применяя реституцию, при признании недействительности сделки, направленной на отчуждение недвижимости, суд должен принять решение относительно фактического возврата полученного сторонами, а также относительно погашения в реестре записей о праве несостоявшегося приобретателя, восстановления записей относительно несостоявшегося отчуждателя, если такие записи уже были внесены в реестр.

Существует мнение, что иск о признании недействительным зарегистрированного на имя другого лица права собственности является самостоятельным способом защиты права собственности, поэтому он может быть предъявлен в арбитражный суд при уклонении покупателя или регистрирующего органа от восстановления государственной регистрации права собственности продавца. В обосновании данной позиции её сторонники приводят следующие аргументы. В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Однако законом специально не закреплено правило о недействительности государственной регистрации права собственности как общего последствия признания договора недействительным. Следовательно, решение арбитражного суда о недействительности, к примеру, договора продажи недвижимости не может быть исполнено путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи аннулировании регистрационной записи о праве собственности покупателя и восстановлении права собственности продавца. «Для аннулирования регистрационной записи о праве собственности заинтересованное лицо должно предъявить в арбитражный суд иск о применении последствий недействительности сделки, который по своей сути является иском о признании недействительным зарегистрированного права, после удовлетворения которого регистрирующий орган обязан исключить из реестра запись о государственной регистрации права собственности ответчика». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Но более верной представляется следующая позиция. Решение арбитражного суда о признании недействительным договора продажи недвижимости, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь к покупателю, обязывает регистрирующий орган осуществить действия по восстановлению государственной регистрации права собственности продавца.

Так, в силу статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иск об оспаривании зарегистрированного права собственности сводится к тому же предмету о недействительности договора, на основании которого было зарегистрировано право. Поэтому последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности становится беспредметным, его самостоятельное рассмотрение арбитражным судом не требуется, и производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 2 статьи 150 АПК РФ, поскольку имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Собственник, направивший решение арбитражного суда в регистрирующий орган для восстановления государственной регистрации права собственности, вправе оспорить в судебном порядке отказ в осуществлении такой государственной регистрации.

Таким образом, недействительность государственной регистрации права собственности относится к последствиям недействительности сделки. Последующий иск об оспаривании зарегистрированного права собственности не подлежит рассмотрению арбитражным судом по существу. Слова «на общих основаниях» и «не вправе отказать», содержащиеся в ст. 28 Закона о регистрации являются ключевыми для понимания того значения, какое имеет судебное решение об установлении или признании вещного права на объект недвижимости для государственной регистрации этих прав. «С одной стороны судебный акт, ступивший в законную силу, является обязательным для учреждения юстиции и оно не вправе отказать в регистрации при наличии судебного акта. С другой стороны, даже наличие судебного акта не освобождает ни лицо, за которым суд признал права на недвижимое имущество, ни учреждение юстиции, ни другие государственные органы от соблюдения установленного законом порядка государственной регистрации» Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Вестник ВАС РФ. - 2003. - №4. - С.112. Процесс регистрации подчинён общим правилам при наличии любого правоустанавливающего документа и решение суда не может изменить его.

Суть первой точки зрения в следующем. «Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому право собственности покупателя на объект недвижимости по признанному недействительным в судебном порядке договору купли-продажи прекращается с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Однако более верной представляется иная позиция. Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Следовательно, право собственности покупателя на спорный объект недвижимости прекращается с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

Как указывает С.П. Гришаев «Нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость» Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/Под ред. С.П. Гришаева//СПС «Консультант Плюс» . Таким доказательством может быть и судебное решение. Таким образом, если суд признал за истцом право собственности на недвижимость, это означает, что истец обладает этим правом, а ответчик нет, несмотря на то, что данное право зарегистрировано за ним.

Нередко возникает ситуация, при которой собственник может и не утратить владение недвижимостью, но право собственности на данное имущество без должных оснований может быть зарегистрировано за другим лицом. В данном случае лицо, в отношении которого проведена регистрация, не может получить защиту, опираясь на ст. 302 ГК, так как оно не является владельцем вещи. Если регистрация проведена в отсутствие необходимых элементов основания прекращения права у прежнего правообладателя и приобретения права иным лицом, собственник, не утративший владения, может использовать такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения его права, посредством погашения в реестре регистрационной записи относительно права иного лица, то есть, по сути, оспорить зарегистрированное право собственности. Удовлетворение такого иска приведёт к устранению видимости обладания правом лицом, не имеющим к тому должных оснований. По мнению О.Г. Ломидзе «иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения его права (восстановлении записи в реестре относительно права собственника и погашение записи о титуле иного лица) по своей сути является негаторным». Ломидзе О.Г. Указ соч. - С. 37

Данная точка зрения является спорной.

Необходимо также сказать о правилах, касающихся срока исковой давности, которые распространяются на требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость. «Срок исковой давности по такому требованию определен в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

3.3 Юридически неверные иски о защите права собственности

В арбитражные суды довольно часто поступают юридически неверные иски о защите права собственности. Среди них можно назвать такие, как иски о признании недействительной государственной регистрации, иски об оспаривании свидетельства государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные, могу подаваться также заявления об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности, подменяющие исковые заявления о признании права собственности. Данные иски и заявления об установлении юридических фактов судам следует оставлять без рассмотрения.

В судебной практике часто встречаются иски о признании недействительной государственной регистрации, которые удовлетворяются решениями арбитражных судов или по которым выносятся решения об отказе в их удовлетворении.

Суды, признавая подведомственность им споров о недействительности государственной регистрации, исходят из того определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое содержится в законе о регистрации. В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничение (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Виду того, что Закон о регистрации определяется государственную регистрацию как «акт признания и подтверждения государством», который совершается государственным органом, суды стали рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как разновидность ненормативных актов государственных органов.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина и юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным, нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Соответственно, иски о признании недействительной государственной регистрации рассматривались арбитражными судами как разновидность исков о признании недействительными ненормативных актов государственных органов, которые не соответствуют законам и иным нормативно-правовым актам и нарушающих права и законные интересы организаций и граждан.

«Однако, оценивая предмет подобного рода исковых требований, нужно признать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество как акт государственного органа по своему содержанию, форме и правовому значению отличается от ненормативных актов государственных органов» Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ А.А. Маковская// Вестник ВАС РФ. - 2003. - №5. - С. 80.

На эти особенности правовой сущности государственной регистрации прав обращается внимание в определении Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 №132-О: «Государственная регистрация договора… равно как и государственная регистрация права… производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор… как основание возникновения, изменении и прекращения права… вторгаться в содержание договора» Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 №132-О// СПС «Гарант» . Далее в определении сказано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнении сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Не имея, с одной стороны, самостоятельного правоустанавливающего характера, но, являясь, с другой стороны, условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица на недвижимое имущество, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы учреждением юстиции, и не имеет того самостоятельного юридического значения, которое имеют ненормативные акты государственных органов.

Можно отметить, что ГК РФ и Закон о регистрации не предусматривают возможности оспаривания государственной регистрации. В судебном порядке могут быть оспорены отказ в государственной регистрации или уклонение от неё, а также само зарегистрированное право.

«Акт регистрации прав на недвижимость - это особый юридический факт; его можно назвать актом легализующего характера, который выполняет также учётно-контрольные функции. Именно благодаря системе регистрации прав на недвижимость учтёнными становятся все вещные и некоторые обязательственные права на существующие объекты недвижимости, что позволяет государству контролировать их оборот» Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость/ А.В. Яковлева// Законодательство. - 2005. - №1. - С. 73.

В отличие от ненормативных актов государственных органов акт государственной регистрации не может быть отменён или изменён учреждением юстиции, которое его издало. Исправление даже простой технической ошибки может быть произведено только в случае, если нет основания полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц. В противном случае такие исправления производятся по решению суда.

Поэтому оспаривание в судебном порядке действительности государственной регистрации фактически означает оспаривание самого зарегистрированного права на недвижимое имущество. Происходящая при этом подмена одного искового требования (иска об оспаривании права), ответчиком по которому должно являться лицо, чьё право оспаривается, другим требованием (иском о признании недействительной государственной регистрации), предъявляемым к учреждению юстиции представляется недопустимой.

Постановлением Президиума ВАС РФ решение суда первой инстанции, постановление апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям, так как в соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права. Постановление Президиума ВАС РФ № 4156/00 от 26.06.2001г. //Вестник ВАС РФ 2001 №10 с. 36-38

«Подмена иска об оспаривании зарегистрированного права иском об оспаривании действительности государственной регистрации этого права не только приводит к тому, что судебное разбирательство из одной материально правовой плоскости переходит в другую, но и порождает вследствие этого ряд процессуальных коллизий» Маковская А.А. Указ соч. /32 /. - С. 83.

Суд, разрешая спор к учреждению юстиции о признании недействительной государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, и будучи ограничен рамками предмета иска и его основания, не может и не должен рассматривать вопрос о самом зарегистрированном праве. В случае принятия судом решения об удовлетворении такого иска оно согласно части 7 ст. 201 АПК РФ подлежит немедленному исполнению, если иной срок не указан судом. Исполнить его учреждение юстиции может только путём аннулирования соответствующей записи в ЕГРП, что означало лишение лица права, которое было зарегистрировано за ним согласно данной записи. Однако поскольку спор о праве не был разрешён судом, решение о недействительности государственной регистрации не должно исполняться учреждением юстиции. Привлечение лица, обладающего зарегистрированным правом, к рассмотрению иска о признании недействительным акта государственной регистрации либо предъявление к нему в последующем иска об оспаривании зарегистрированного права, не позволяет решить эту проблему.

Предъявление заинтересованным лицом двух самостоятельных требований (в рамках одного или разных процессов) - к учреждению юстиции об обжаловании действительности государственной регистрации и к лицу, чьё зарегистрированное право оспаривается, может также привести к возникновению процессуальных проблем, связанных с тем, что эти дела будут рассматривать арбитражными судами по разным правилам: заявление об оспаривании акта государственной регистрации - по правилам рассмотрения дел, возникающих из административных правоотношений (гл. 24 АПК РФ), иски об оспаривании прав на недвижимое имущество - по общим правилам искового производства. Различия между этими правилами весьма существенные. Они касаются сроков, в течение которых соответствующие требования могут быть предъявлены в суд; момента, с которого решение суда подлежит исполнению, распределения бремени доказывания и т.д. Кроме того, эти дела могут рассматриваться в разное время разными арбитражными судами, поэтому нельзя исключать ситуации, что один из исков может быть удовлетворён, а другой - нет.

Если иск предъявлен к лицу, являющемуся ненадлежащим ответчиком, суд может заменить такого ответчика и таким образом юридически неверный иск об оспаривании государственной регистрации, предъявленный к органу, осуществляющему государственную регистрацию трансформируется в иск об оспаривании права собственности, предъявленный к лицу, за которым это право, как полагает истец не должно быть зарегистрировано.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании недействительной государственной регистрации права собственности акционерного общества на сооружение, полагая, что спорное имущество является муниципальной собственностью.Судом первой инстанции произведена замена ответчика - регистрирующего органа - на акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в связи с отсутствием оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорное имущество.Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа // http://www.arbitr.ru.

Таким образом, если иск об оспаривании зарегистрированного права представляет собой абсолютно необходимый и достаточный способ защиты заинтересованным лицом своих имущественных интересов, то заявление об оспаривании государственной регистрации такой защиты не обеспечивает. Более того, иск об оспаривании акта государственной регистрации является юридически неверным иском о защите права собственности.

Помимо иска об оспаривании государственной регистрации права на недвижимое имущество юридически неверным также представляется иск об оспаривании свидетельства государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Тем более что такие свидетельства носят вторичный, производный характер по отношению к самой государственной регистрации прав (записи в ЕГРП). В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве либо совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации. Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации произведённая государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации является лишь доказательством факта совершения регистрации. Самостоятельного юридического значения свидетельство о государственной регистрации не имеет. «По своей природе свидетельство о регистрации сродни выписке из реестра акционеров общества, которая не является основанием возникновения права, а лишь подтверждает уже возникшее право акционера на акции». Яковлева А.В. Указ соч. - С. 75

Возникают ситуации, когда истцы просят признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость, полагая, что данное свидетельство является ненормативным актом. Такие иски также являются юридически неверными. Как указывается в рекомендациях научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, «свидетельство о государственной регистрации права собственности не отвечает признакам ненормативного правового акта, недействительность которого может быть оспорена в целях защиты права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Свидетельство о государственной регистрации права собственности имеет доказательственный и правоподтверждающий характер, не содержит признаков ненормативного акта властно-распорядительного содержания, не нуждается в исполнении и, следовательно, не может быть оспорено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

В практике встречаются случаи, когда истцы требуют признать недействительным государственную регистрацию права собственности или свидетельство о государственной регистрации права собственности притом, что сделка, по которой имущество было передано ответчику, имеет признаки недействительной. «Согласно ГК РФ при отчуждении недвижимости регистрация, как и традиция, зависит от первоначального основания - договора. Соответственно, если договор недействителен, но право приобретателя на недвижимость уже будет зарегистрировано в реестре, истцу не следует отдельно оспаривать государственную регистрацию, равно как и требовать признания недействительным свидетельства о государственной регистрации». Ломидзе О.Г. Указ. соч. - С. 20 Как было указано оспаривание акта государственной регистрации или свидетельства о государственной регистрации представляется юридически неверным. В данной ситуации истцу следует оспаривать сделку, если она является оспоримой или требовать признания сделки недействительной и применения последствий её недействительности. «Равно если в реестре зарегистрировано право незаконного приобретателя, от которого собственник вправе виндицировать своё имущество, собственнику следует обратиться с виндикационным иском, а не с заявлением о признании недействительной регистрации» Там же. - С. 20.

По вопросу об определении надлежащего способа защиты покупателя недвижимого имущества, переход права собственности, к которому не зарегистрирован, в практике сложилось несколько подходов. Нередко заявляется иск о признании права собственности. Рассмотрение и удовлетворение исков о признании права собственности в случае неисполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи вызывают большое сомнение, поскольку между сторонами существует обязательственное отношение и законодатель прямо предусмотрел иск покупателя на тот случай, когда продавец уклоняется от регистрации. Видимо, в удовлетворении исков о признании права собственности покупателя, право которого не зарегистрировано, следует отказывать, поскольку истец - покупатель не является собственником. Кроме того, принятие такой позиции судом может повлечь ряд тяжёлых противоречий на практике. Например, в ситуации, когда до вынесения решения суда правообладатель успеет осуществить отчуждение вещи иному лицу (в случае непринятия судом обеспечительных мер). «Договор купли-продажи по общему правилу порождает лишь обязательственное право требования передачи вещи в собственность покупателю, но не право собственности покупателя. Право собственности у приобретателя возникает только в момент регистрации этого права в реестре - п. 2 ст. 8 ГК РФ» Там же. - С. 21.

ООО «М» заявлено требование о признании за ним права собственности на здание. Однако исковое заявление о признании права собственности содержит существенное правовое и процессуальное противоречие.

В исковом заявлении содержится со ссылкой на статьи 218 и 549 ГК РФ утверждение, что истец является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи. При этом сообщается о нежелании ответчика участвовать в процедуре государственной регистрации права и перехода права собственности на объект недвижимости.

Однако истцом избран неопределенный и неточный способ защиты права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит регистрации в едином государственном реестре прав. Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ). Тем самым само по себе заключение договора купли-продажи не влечет безусловное и немедленное возникновение права собственности у покупателя на недвижимое имущество, поскольку право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Более того, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Аналогичное правило содержится в статье 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, законодательством предусмотрен специальный способ защиты права покупателя по договору купли-продажи недвижимости путем обращения в суд с требованием о понуждении стороны по сделке к государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество. Подобное требование истцом не заявлено, он ограничился иском общего содержания о признании права собственности.

Допущенные истцом ошибки в изложении искового требования признаются арбитражным судом безусловным основанием для оставления искового заявления без движения Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А38-110-12/35-2006.

Нередко в суд поступают заявления об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности, подменяющие исковые заявления о признании права собственности. Данные иски являются юридически неверными. В п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» закреплено положение, в силу которого «заявление об установлении наличия ли отсутствия гражданского правоотношения не подлежит удовлетворению в порядке особого производства» Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 - Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение // СПС «Гарант» .

В ряде случаев суды устанавливали право собственности на имущество как факт, имеющий юридическое значение. «Подход основывался на неправильном понимании института судебного установления фактов, имеющих юридическое значение. Задача суда при установлении фактов - выявление фактических обстоятельств, но не решение вопроса о наличии или отсутствии права. Дела об установлении юридических фактов относятся к так называемым делам особого производства. Они характеризуются отсутствием спора о праве» Басова Л.А. Указ соч. - С. 82.

Президиум ВАС РФ закрепил, что требование о признании права собственности - признании гражданского правоотношения не может рассматриваться в порядке особого производства. Такое требование может быть заявлено только путём предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.

ООО ТПК «Ю» обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении юридического факта - о признании права собственности на здание магазина. В порядке ст. 37 АПК РФ 1995г. Заявитель уточнил требования и попросил установить факт владения имуществом на праве собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено. Суд кассационной инстанции своим постановлением отменил данное решение. Заявление ООО ТПК «Ю» об установлении юридического факта оставлено без рассмотрения Пример судебной практики взят из следующего источника: Басова Л.А. Вещно-правовые способы защиты права // Арбитражная практика. - 2007. - №8. - С. 78.

Часто заявителями допускаются ошибки при подаче виндикационных исков. Допустимость виндикации только индивидуально-определенных вещей влечет специальные требования к изложению искового заявления, а в дальнейшем и принятого по иску решения суда. Если объектом виндикации являются несколько сходных предметов, то в исковом заявлении необходимо охарактеризовать индивидуально каждый из них. В отношении каждой вещи в заявлении и решении должны быть отражены ее подробные индивидуальные отличительные характеристики. Известные практике исковые заявления об истребовании «имущества, согласно данным бухгалтерского учета», «всего незаконно удерживаемого имущества», «сто квадратных метров помещения» и т.д. оцениваются судом как юридически безграмотные, не называющие конкретные требования, и по этой причине возвращаются без рассмотрения.

При подаче исковых заявлений истцы могу допускать ошибки при формулировке требований и избрании способа защиты гражданских прав.

В Арбитражный суд РМЭ поступило исковое заявление с требованием признать истца собственником имущества. Такой вид требования не известен гражданскому законодательству о вещно-правовых способах защиты права собственности, к числу которых глава 20 ГК РФ относит негаторные иски, требования об освобождении имущества от ареста и виндикационные иски.

Так, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста в случае наложения ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не являющееся собственностью должника.

По правилам виндикационного иска (статьи 301, 302 ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество (каждую индивидуально-определенную вещь) только от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

По иску о признании права собственности должен быть определен состав участников спора, надлежащим ответчиком является лицо, которое удерживает вещь, считает себя ее собственником и возражает против признания чужого права собственности.

Предмет негаторного иска образует конкретное и определенное требование, позволяющее устранить всякие нарушения права собственности, не связанные с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Допущенные истцом ошибки в изложении искового требования признаются арбитражным судом безусловным основанием для оставления искового заявления без движения

В данной ситуации истец мог избрать иск об освобождении имущества от ареста или виндикационный иск Архив Арбитражного суда РМЭ. Дело № А38-236-04/121-2007.

Таким образом, в судебной практике встречается большое количество юридически неверных исков, которые судам следует оставлять без рассмотрения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проделанной работы, необходимо отметить наиболее важные моменты.

В настоящей работе рассмотрены отдельные научно-теоретические и практические проблемы доктрины и судебной практики, касающиеся вещно-правовых и иных способов защиты права собственности на недвижимое имущество. При этом достаточно подробно изучено законодательство, в частности Гражданский Кодекс РФ. Кроме того, в работе представлены примеры диаметрально противоположных точек зрения, возникающих при разрешении определенных вопросов истребования имущества из чужого незаконного владения, устранения нарушений, не связанных с лишением владения, признания права собственности на недвижимость, признания недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество. Все это свидетельствует в свою очередь о сложности, актуальности и необходимости дальнейшего рассмотрения института защиты права собственности на недвижимое имущество.

При этом внимание обращалось именно на проблемные, дискуссионные вопросы. При ответе на них были приведены не только различные точки зрения, которые существуют в науке гражданского права по данным вопросам, но и изучена судебная практика. Помимо этого, большое внимание было уделено толкованию положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Существенное внимание было уделено изучению судебной практики арбитражных судов РФ, а также Арбитражного Суда Республики Марий Эл.

Таким образом, проведенный в данной работе анализ норм Гражданского кодекса, регулирующих отношения по защите права собственности на недвижимое имущество, позволяет сделать следующие выводы относительно усовершенствования института вещно-правовых и иных способов защиты права собственности.

1. Необходимо пересмотреть позицию по признанию лица добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, а суть самой системы регистрации заключается в том, что она исключает возможность добросовестного приобретения чужого недвижимого имущества.

2. Следует чётко разграничивать иск о признании сделки недействительной (статьи 166-181), а также иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302) и не допускать ошибок при применении данных способов защиты.

3. При выбытии имущества из собственности лица против его воли, следует заявлять виндикационный иск. При заявлении же иска о признании права собственности на недвижимость необходимо обсуждать интерес истца во владении спорным имуществом.

4. Следует считать юридически верным иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и оставлять без рассмотрения иски о признании недействительной государственной регистрации.

5. При вынесении арбитражным судом решения о признании недействительным договора, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь, регистрирующий орган осуществить действия по восстановлению государственной регистрации права собственности продавца. Последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности становится беспредметным, его самостоятельное рассмотрение арбитражным судом не требуется.

В работе проведена попытка выявить наиболее дискуссионные вопросы теории и практики, рассмотреть различные подходы к их разрешению и предложить свои соображения по этому поводу. Высказанные в работе идеи, предложения и подходы не носят бесспорный характер.

Несмотря на конкретные нормы Гражданского Кодекса, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также принятие Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», некоторые проблемы доктрины и практики данного института гражданского права остаются неразрешенными. Судам следует прийти к единому мнению по ряду вопросов, касающихся применения способов защиты права собственности на недвижимое имущество.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законодательство и официальные документы

1.1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994г. №97-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст.3301.

1.2 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002г. №80-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - ст. 3012.

1.3 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. №182-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - ст.410

1.4 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 17.06.97г. №122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - ст. 3594.

1.5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. №58-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - ст. 4147.

1.6 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С.14-21.

1.7 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 №132-О// СПС «Гарант»

1.8 По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6 - П // СПС «Гарант»

1.9 Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// СПС «Гарант»

1.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 - Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение // СПС «Гарант»

Специальная литература

2.1 Алексеев В.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества / В.А. Алексеев // Закон. - 2006. - №8. - С. 48-52

2.2 Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества/ В.А. Алексеев// Закон и право. - 2006. - №1. - С. 65-69

2.3 Арбитражный процесс / Под ред. Р.Е. Гукасяна, В.Ф. Тараненко. - М.: «Юридическая литература», 1999. - 357с.

2.4 Басова Л.А. Вещно-правовые способы защиты права/ Л.А. Басова, Ю.А. Палий // Арбитражная практика. - 2007. - №8. - С. 73-86

2.5 Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод./ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский - М.: «Статут», 2003. - 800с.

2.6 Братусь М.Б. О соотношении (конкуренции) вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности/М.Б. Братусь// Журнал российского права. - 2005. - №6. - С. 128-134

2.7 Втирянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды /В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 1999. - 284 с.

2.8 Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А.П. Маковский; исследовательский центр частного права. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - 480 с.

2.9 Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник/ Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издатльество БЕК, 2003. - 816 с

2.10 Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т.1. - 6-е изд., перераб. и доп. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.: отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Велби, Изд-во Проспект, 2008. - 784 с.

2.11 Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав/ С.П. Гришаев//Бизнес-адвокат: газета защиты деловых интересов. - 2001. - № 7(103). - С.1-2

2.12 Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества/ С.П. Гришаев// Хозяйство и право. - 2006. - № 12. - С. 102-108

2.13 Дедов Д.И. , Некоторые проблемы виндикации и пути их решения/ Д.И. Дедов // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №11. - С. 4-9

2.14 Егоров А.В. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права/ А.В. Егоров, М.А. Ерохова и А.М. Ширвиндт// Вестник Гражданского Права. - 2007. - №4. - С. 108-141

2.15 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части перовой (постатейный) /Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского// СПС «Консультант Плюс»

2.16 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный). - Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. С использованием судебно-арбитражной практики / Рук. авт. коллектива и отв. ред. д-р юрид. наук., проф. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2005. - ХХХVIII, 1162С.

2.17 Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами и практическими разъяснениями. 6-е издание переработанное и дополненное/ под ред. А.Б. Борисовв. - М.: Книжный мир, 2005. - 1088с.

2.18 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации. Часть первая (постатейный) / А.К.Губаева и др.; под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - 3-е изд., перераб. и доп.. - М. 6 ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 896 с.

2.19 Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/Под ред. С.П. Гришаева//СПС «Консультант Плюс»

2.20 Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве/ А.В. Коновалов. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002 - 337 с.

2.21 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Москва, февраль 2003г. // http://dpr.ru/journal/journal_11_13.htm

2.22 Ломидзе О.Г. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения её приобретателя: влияние регистрации/ О.Г. Ломидзе, Э.Ю. Ломидзе // Вестник ВАС РФ. - 2007. - №1. - С. 18-42

2.23 Люшня А.В. Защитные возможности негаторного иска/ А.В. Люшня// Закон. - 2007. - №2. - С 35-46

2.24 Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ А.А. Маковская// Вестник ВАС РФ. - 2003. - №4. - С.110-122

2.25 Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ А.А. Маковская// Вестник ВАС РФ. - 2003. - №5. - С. 79-94

2.26 Маттеи У. Основные положения права собственности/ У. Маттеи, Е.А. Суханов. - М., 1999. - 411с.

2.27 Моргунов С.В. Добросовестность при виндикации имущества/ С.В. Моргунов // Закон. - 2005. - №5. - С. 96-105

2.28 Мурзин Д.В. К вопросу о презумпции добросовестности ответчика по виндикационному иску/ Д.В. Мурзин// Вестник ВАС РФ. - 2004. - №4. - С. 24-37

2.29 Новицкий И.Б. Римское право/ И.Б. Новицкий. - М.: Ассоциация «Гуманитарное знание». - 1994. - 256 с.

2.30 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа // http://www.arbitr.ru

2.31 Певницкий С. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество/С. Певницкий. - Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №10. - С. 40-42

2.32 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 2004. - 318с.

2.33 Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

2.34 Саватье Р. Теория обязательств/ Р. Саватье. - М., 1972. 307с.

2.42 Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса / С.В. Сарбаш. - М., 2000. - 378 с.

2.35 Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике/ О.Ю. Скворцов. - М.: ЗАО «Бизнес школа Интел-Синтез», 1998. - 368с.

2.36 Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным/К.И. Скловский// Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С.85-90

2.37 Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности/ К.И. Скловский // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №1. - С. 38-47

2.38 Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К.И. Скловский. - М.: «Статут», 2004. - 365 с.

2.39 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. Пособие/ К.И. Скловский. - М.: Дело, 2000. - 512 с.

2.40 Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве/ Д.О. Тузов// Вестник ВАС РФ. - 2007. - №1. - С.4-17