Нормативна грошова оцінка земель с. Орджонікідзе Дніпропетровського району Дніпропетровської області

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та планового характеру використання землі потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого є оцінка землі.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком територій, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціональних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Грошова оцінка земель с. Орджонікідзе здійснена відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Грошова оцінка земель с. Орджонікідзе проведена спеціалістами ДП «Дніпропетровський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» відповідно до “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів “затвердженого наказом Української академії аграрних наук від 2 листопада 1995 № 76/230/325/150 змін та доповнень до розділів з “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пактів “Затверджених наказом Держкомзему України Держкоммістобудування України, Мінсільгоспрому України та Української академії аграрних наук від 15 квітня 1997 року № 66/131/63/34 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 29 жовтня 1997 року за № 511/2315. На першому етапі визначена базовою оцінка одного квадратного метра земель населеного пункту, на другому - вартість по економіко-планувальних зонах.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж Орджонікізівської сільської ради та населеного пункту с. Орджонікідзе, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральний план забудови с. Орджонікідзе, статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території населеного пунту.

В основу грошової оцінки земель с. Орджонікідзе складено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення облаштування його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах с. Орджонікідзе розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різних ґрунтах і визначається за даними економічної оцінки земель та матеріалами бонітування ґрунтів.

Дані грошової оцінки земель населеного пункту входить в основу єдиного для всієї країни механізму визначення плати за землю.

Матеріали грошової оцінки земель оформлені звітом, що включає пояснювальну записку та графічні матеріали. Результати грошової оцінки погоджені та затверджені в установленому порядку.

РОЗДІЛ I. НОРМАТИВНО-ПРАВОВА БАЗА ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ В УКРАЇНІ

кадастровий зонування земельний оцінка

1.1 Сфери використання результатів грошової оцінки, нормативно - правові акти, які її визначають та регулюють

Метою земельної реформи є створення в Україні ефективної системи землекористування, одним з невід'ємних елементів якої повинен стати дієвий механізм економічного регулювання земельних відносин. Характерною рисою цього механізму є вільний перерозподіл земельних ресурсів, перехід їх до більш ефективного власника, користувача на основі дії цінового фактора ринку землі.

Особливості нормативно-правової бази регулювання економічної, фінансової сторони земельних відносин в Україні визначаються перспективою становлення ринку землі, взаємозв'язком між платністю землеволодіння і землекористування та товарністю землі, в умовах системи, де домінує приватна власність на неї. Перспективи становлення та розвитку ринку землі визначають сферу використання результатів грошової оцінки землі, яка відповідно до статті 24 Закону України "Про плату за землю" від 19 вересня 1996 року №378/96-ВР, застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Стаття 2 цього ж закону визначає, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежності від грошової оцінки земель. Отже, результати грошової оцінки земель законодавчо визначені базою для їх оподаткування.

На сьогоднішній день оподаткування є найбільш широкою сферою застосування результатів грошової оцінки. Проте, із становленням ринку землі, розширення їх застосування в інших сферах, які регулюють земельні відносини, зростатиме. До цього спонукають законодавчі та нормативно-правові акти, які регулюють застосування результатів грошової оцінки при здійсненні ринкових операцій з земельними ділянками. Зокрема, пункт 5 Указу Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1993 року №456/93 встановлює, що вартість земельної ділянки при приватизації зазначених об'єктів визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки. Зазначені норми були встановлені до появи нормативних документів, які визначали методичні підходи до оцінки земель в Україні, що безумовно, ускладнювало роботу експертів по встановленню вартості земельних ділянок під згаданими об'єктами, часом створювало ситуацію неможливості порівняння результатів такої роботи на об'єктах, аналогічних за своїми характеристиками.

3 появою Методик, які регулюють підходи до грошової оцінки земель, робота експертів по встановленню вартості земельних ділянок під об'єктами, які підлягають приватизації відповідно до норм вищезазначених Указів Президента України, має загальні орієнтири, які забезпечують порівнюваність її результатів, полегшують їх сприйняття в кожному конкретному випадку, знімають елементи соціальної напруги в процесі приватизації. Наявність методичних підходів до грошової оцінки земель вплинула на зміст норм наступних Указів Президента України, які регулюють процес приватизації землі в Україні. Зокрема, пункт 4 Указу Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 року №608/95 визначає, що продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення у приватну власність проводиться виконавчим комітетом Ради за ціною, розрахованою за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України і затвердженою відповідною місцевою державною адміністрацією, та з врахуванням експертної оцінки цієї земельної ділянки. Такий підхід забезпечує поєднання та порівняння даних про реальну ринкову ціну земельних ділянок з результатами їх грошової оцінки, дає змогу більш ефективно враховувати та співвідносити інтереси держави і громадян в процесі приватизації.

Необхідність вартісної оцінки землі гостро відчувалась і в аграрному секторі економіки України. Пунктом 2 Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 року №666/94 встановлено, зокрема, що кожному члену підприємства, кооперативу, товариства видається сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також у вартісному виразі. Тому пунктом 6 цього ж указу Кабінет Міністрів України зобов'язано забезпечити до 1 березня 1995 року розробку методики грошової оцінки земель.

В умовах наявності Методики та результатів грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення стала можливою активізація процесів приватизації земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям. Пункт 2 Указу Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 8 серпня 1995 року №720/95 встановлює, зокрема, що при паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства є рівними. Відповідно до пункту 3 цього ж Указу вартість земельної частки (паю) для кожного підприємства, кооперативу, товариства визначається виходячи із грошової оцінки переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь, що обчислюється за методикою грошової оцінки земель, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та кількості осіб, які мають право на земельну частку (пай). Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначаються виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства.

Стосовно безпосереднього використання результатів грошової оцінки при укладанні договорів купівлі-продажу земельних ділянок, то вони можуть носити тільки характер орієнтиру для учасників ринкових процесів.

Разом з тим, сфера використання результатів грошової оцінки земель розширюється з доповненням статті 39 Земельного кодексу України частиною, яка визначає, що громадянин України, якому земельна ділянка належить на правах приватної власності, може укласти договір застави з кредитною установою. При реалізації цієї норми Земельного кодексу України, що була прийнята у зв'язку із введенням в дію Закону України "Про заставу", результати грошової оцінки земель також можуть носити характер орієнтиру для учасників договору про заставу земельної ділянки.

Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року №99 "Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. №532" внесені зміни до пунктів 2, 12, 14-16 "Положення про порядок ведення державного земельного кадастру", затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 року №15 "Про порядок ведення державного земельного кадастру". Тим самим грошова оцінка земель в Україні визначена як невід'ємна складова частина ведення державного земельного кадастру, а її результати - специфічним видом земельно-кадастрової інформації.

1.2 Нормативно-правові акти, які регулюють методичні засади здійснення грошової оцінки земель в Україні

Нормативною базою, яка покликана була визначити та врегулювати методичні підходи до розрахунку грошової оцінки земель, стала "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213. В квітні того ж року спільним наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування і академії аграрних наук (№24/87/70/45 від 7.04.1995р.) було затверджено "Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". 31 жовтня 1995 року постановою Кабінету Міністрів України №864 були затверджені доповнення до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, які встановлювали підходи до оцінки земельних ділянок в населених пунктах, де не проведена комплексна грошова оцінка території, а також за межами населених пунктів з метою приватизації земельних ділянок. В листопаді того ж року спільним наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування і академії аграрних наук (№76/230/325/150 від 27.II.1995р.) було затверджено "Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", який приводив попередню редакцію Порядку у відповідність до норм зазначеної постанови.

30 травня 1997 року Кабінет Міністрів України видав постанову "Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" №525, в якій зобов'язав Держкомзем, разом із зацікавленими міністерствами та відомствами, у тримісячний термін розробити Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Пункт 5 цієї ж постанови визначає такою, що втратила чинність постанову Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 1995 року №864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Вищезазначені документи покладено в основу подальшого вдосконалення системи визначення розмірів грошової оцінки земель, їх оподаткування і переходу до засад, що більше відповідали б ринковим принципам функціонування механізму економічного регулювання земельних відносин. Значний вплив на визначення грошової оцінки земель мають норми Земельного кодексу України, зокрема зміст його другого розділу, який регулює віднесення земель до певних категорій використання. Від цього значною мірою залежить визначення об'єктів оцінки та коефіцієнтів, що враховують особливості їх функціонального використання. Враховуючи галузевий характер віднесення земель до певних категорій використання, можливість обліку однієї земельної ділянки в декількох категоріях, складнощі, які виникають в зв'язку з цим при визначенні переваг функціонального призначення, постановою Кабінету Міністрів України "Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" №525, об'єктами грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення визначено земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені.

Більшість показників, які впливають на проведення грошової оцінки земель населених пунктів, визначені містобудівним законодавством і нормативною базою, що діє в цій сфері. Закон України "Про основи містобудування", прийнятний Верховною Радою України 16 листопада 1992 року, визначає, що державні стандарти, норми і правила у сфері містобудування "...встановлюють комплекс якісних та кількісних показників і вимог, які регламентують розробку і реалізацію містобудівної документації, проектів конкретних об'єктів з урахуванням соціальних, природно-кліматичних, гідрогеологічних, екологічних та інших умов..." (стаття 16). Основним нормативним документом, що визначає діяльність в сфері містобудування, є державний стандарт ДБН 360-92 (державні будівельні норми), який зазнав з часу його прийняття певних змін.

Проте, визначення основних структурних елементів населених пунктів та принципові положення щодо нормування використання їх територій викладені саме в цьому документі. Вони є чинними зараз і покладені в основу показників, які використовуються для визначення грошової оцінки відповідних земельних ділянок.

1.3 Нормативно-правова база організації проведення грошової оцінки земель населених пунктів

Важливою складовою частиною нормативного регулювання процесу грошової оцінки земель є визначення його суб'єктів, надання права юридичним та фізичним особам її реалізації. Стаття 23 Закону України "Про плату за землю" від 19 вересня 1996 року №378/96 - ВР визначає, що грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Пункт 3 Постанови Верховної Ради України від 19 вересня 1996 року №379/96-ВР зо6ов'язує Кабінет Міністрів України до 1 січня 1999 року провести грошову оцінку земель населених пунктів, земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Тому відповідним дорученням Кабінету Міністрів України Держкомзем визначений організацією, відповідальною за проведення грошової оцінки земель, у складі зацікавлених міністерств і відомств. На виконання статті 23 Закону України "Про плату за землю" від 19 вересня 1996 року №378/96 та зазначеного доручення Кабінету Міністрів України, Держкомземом з урахуванням пропозицій Держкоммістобудування виданий наказ від 31 січня 1997 року № 10 "Про організацію робіт з проведення грошової оцінки земель населених пунктів, пункт 1.2 якого визначає, зокрема, перелік юридичних осіб, що залучаються до виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів. Центрами, що здійснюють методичне забезпечення цих робіт, виступають інститут землеустрою УААН та Український державний інститут проектування міст "Діпромісто", яким надано право проведення грошової оцінки земель населених пунктів на всій території України.

Пунктом 4 цього ж наказу відповідальними за проведення експертизи результатів грошової оцінки земель населених пунктів визначено Державний комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру; обласні, Київське та Севастопольське міські управління земельних ресурсів. Вибірково експертиза результатів грошової оцінки здійснюватиметься Державним комітетом України по земельних ресурсах у відповідності до "Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи". Одним з елементів методичного забезпечення робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є розробка відповідних еталонних проектів зазначеними центрами під керівництвом робочих груп, створених та затверджених Державним комітетом України по земельних ресурсах з метою деталізації методичних підходів до оцінки земель населених пунктів.

Подальші кроки по методичному забезпеченню робіт з грошової оцінки земель всіх категорій, зокрема і оцінки земель населених пунктів, методичні центри здійснюватимуть на основі діючої нормативно-правової бази, яка проаналізована вище, та актів, що будуть її розвивати і вдосконалювати.

При оцінці земель населених пунктів виходять із порівняльної цінності і придатності території для житлової та промислової забудови і її благоустрою. Така оцінка здійснюється на основі врахування величини витрат, як при будівництві, так і при експлуатації будівель, споруд та комунікацій. Також слід враховувати інженерно - будівельні характеристики ділянок, їх розміщення на плані населеного пункту відносно існуючої забудови, транспортних зв'язків з громадськими, культурними і торговими центрами, промисловими зонами, близькість до існуючих магістралей інженерних комунікацій, стан природо-екологічного довкілля, характер попереднього використання та забруднення території:

Класифікація населених пунктів має важливе значення при використанні грошової оцінки їх території.

Існує декілька класифікацій населених пунктів:

* за категорією;

* за чисельністю населення;

* за адміністративним статусом;

* за місцем у системі розселення та господарськими функціями.

Виділяють три категорії населених пунктів, тобто міста; селища; сла.

Класифікація населених пунктів за чисельністю населення покладена в основу Державних будівельних норм України ДБН 360-92**. Як відомо, кожний населений пункт відіграє певну роль в адміністративно-територіальному устрою України. За адміністративним статусом виділяють 8 категорій населених даних. За місцем у системі розселення пункти ділять на 6 категорій, а за господарськими функціями населені пункти ділять на 8 категорій.

На грошову оцінку земель населеного пункту також впливає функціонально-планувальна структура населених пунктів. Територія населеного пункту за функціональним призначенням і характером використання ділять на сельбищну, виробничу, в тому числі зовнішнього транспорту і ландшафтно-рекреаційну.

Грошова оцінка території населених пунктів здійснюється в межах встановленої межі населеного пункту.

При виконанні грошової оцінки середнього, великого, крупного та крупнішого населеного пункту не обмежується територією, яка знаходиться за юридичними межами населеного пункту. За його межею залишаються землі, які за господарськими, трудовими, соціальними та рекреаційними зв'язками нерозривно пов'язані з територією населеного пункту.

Грошова оцінка земель населених пунктів базується на рентному підході. Згідно з Законом України “Про плату за землю” грошова оцінка е капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. У населеному пункті рентний дохід виникає перш за все завдяки інфраструктурному облаштуванню території та переваг місце розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

Відповідно до методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населеного пункту грошва оцінка земель населених пунктів визначається за встановленою формулою.

На методику оцінки земель впливають такі фактори:

* Необхідні витрати пов'язані з облаштуванням території, капітальні вкладення на створення відповідної інженерно-технічної інфраструктури;

* Економічні розрахунки наслідків вилучення земель із сільськогосподарського виробництва і введення їх у сферу будівництва й обслуговування громадської і промислової забудови;

* Економічні розрахунки результатів використання земель населених пунктів для житлового та промислового будівництва для адміністративних, культурних і комунальних будівель і споруд, будівель сфери послуг.

Порядок встановлення тарифів на проведення робіт по грошовій оцінці земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення розроблено відповідно до пункту 3 постанови Верховної Ради України від 16 липня 1999 р. №999-ХІУ "Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення" і з метою прискорення проведення грошової оцінки земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) і упорядкування витрат бюджетних коштів на виконання зазначених робіт.

Чинним законодавством передбачено договірний характер виконання робіт між сторонами. Обов'язковим додатком до договору є протокол погодження вартості цих робіт.

При визначенні вартості робіт з грошової оцінки земель необхідно враховувати:

* дані вартості проведення робіт з грошової оцінки;

* характеристику населеного пункту або земельної ділянки несільськогосподарського призначення;

* прямі затрати на здійснення грошової оцінки (кількість і рівень кваліфікації фахівців, їх зарплата та нарахування на неї, затрачений час на виконання робіт, витрати, пов'язані з використанням обладнання, матеріалів та ін.);

* особливі умови виконання робіт (терміновість, комплексність, ступінь використання комп'ютерних технологій та ін.).

Пропонується запровадити порядок встановлення тарифів на проведення робіт по грошовій оцінці земель населених пунктів та порядок встановлення тарифів на проведення робіт по грошовій оцінці земель. несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).

Враховуючи велику кількість суб'єктів підприємницької діяльності, які займаються виконанням робіт з грошової оцінки земель, для забезпечення ефективного використання бюджетних асигнувань на згадані роботи вважаємо за доцільне прийняти зазначений Порядок і розробку відповідних базових цін.

Оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:

* капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;

* зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

* урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

* грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525, і Методикою грошовою оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів (далі - грошова оцінка нормативна);

* поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки слід використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що ґрунтується на грошовій оцінці нормативній.

Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне, використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оціночна вартість земельної ділянки визначається за формулою

Де: Цкп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

До - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

Де: Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

Доі - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях);

t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Дата оцінки - дата, на яку складено висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки;

Оцінна вартість - вірогідна ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки;

Експерт - фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель;

Експертна грошова оцінка - визначена експертом оцінна вартість земельної ділянки;

Ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень;

Ставка капіталізації - коефіцієнт перерахунку річного чистого доходу в поточну вартість земельної ділянки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:

-відомості державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

-проект відведення земельної ділянки;

-відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки;

-містобудівна документація та місцеві правила забудови;

-дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;

-дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

-дані статистичної звітності.

Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок, ураховується під час установлення:

-ціни продажу земельної ділянки;

-стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Орендна плата за земельну ділянку -- це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін, про що зазначається в договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, що не перевищує одного року. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний термін оренди землі, не повертається.

При визначенні розміру орендної плати необхідно враховувати різноманіття існуючих форм і типів орендної плати, наявність різних баз для встановлення її розміру і необхідності обліку ряду специфічних чинників, які можуть істотно впливати на розмір орендної плати.

Форми орендної плати:

грошова;

натуральна;

надання певних послуг орендодавцеві.

База орендної плати:

нормативна ставка орендної плати, встановлена нормативними актами на державному або місцевому рівні;

контрактна ставка орендної плати, яка встановлюється по угоді сторін відповідно до умов договору оренди;

ринкова ставка орендної плати, яка склалася на місцевому ринку оренди землі.

Види орендних ставок:

фіксована;

процентна;

ступінчаста.

Чинники, які визначають розмір орендної плати:

- фізичні, що враховують місцерозташування, розмір, конфігурацію, інженерно-геологічні умови, грунти і т.п.;

- економічні, що враховують рівень цін і прибутків, ризиків, обсяги земельних поліпшень;

- адміністративні, які враховують умови використання земельної ділянки, встановлені обмеження і існуючі обтяження.

Успіх економічних перетворень в Україні значною мірою залежить від успішності реформування земельних відносин, і в першу чергу від запровадження інституту приватної власності на землю, розвитку ринку землі, земельно-іпотечного кредитування, реєстрації прав на землю та об'єкти нерухомості тощо. На сучасному етапі ринкових перетворень в Україні приватна власність на землю є фундаментом, на якому формується ринок землі і розвиваються земельні відносини. Ця норма визначена Земельним кодексом України, який відкриває якісно новий етап у реформуванні земельних відносин в Україні.

Матеріали грошової оцінки використовують при визначенні ринкової ціни розпайованих ділянок сільськогосподарських земель, а також стартової ціни на земельні ділянки несільськогосподарського призначення для їх продажу на аукціонах.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення виконується на основі кількісного обліку і якісної характеристики земель, бонітування грунтів, економічної оцінки земель з використанням матеріалів землеустрою сільськогосподарських підприємств і формування території сільських і селищних рад, визначення меж населених пунктів, інвентаризації земель.

Грошова оцінка земель населених пунктів виконується з використанням матеріалів зонування території і інвентаризації земель населених пунктів, генеральних планів і схем населених пунктів, проектів планіровки і благоустрою адміністративно - територіальних утворень і їх центрів, включаючи також матеріалів економічної оцінки земель.

Грошова оцінка земель інших категорії виконується на основі даних земельного, лісового, водного кадастрів, з використанням матеріалів проектів землевпорядкування і лісовпорядкування, містобудівної документації, відомостей про інвентаризацію відповідних земель.

Нормативна грошова оцінка земель проводиться у разі:

визначення розміру земельного податку;

визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;

розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в основному, для цілей оподаткування, стягнення орендної плати, земельного податку або податку у випадку прийняття спадщини, даруванні.

Дані отриманні при проведенні нормативної та а також аналіз найбільш ефективного використання земельних ділянок, може широко застосовуватись при проведенні земельно - кадастрових робіт, плануванні і забудові населених пунктів, при розробленні проектів по встановленню перспективних меж населених пунктів. Органи місцевого самоврядування використовують результати грошової оцінки земель населених пунктів для встановлення ставок оподаткування, розміру орендної плати, вартості земельних ділянок (у разі їх продажу у відповідності із законодавством). Це зумовлює поповнення доходної частини місцевих бюджетів, отримання позабюджетних кошт від приватизації.

РОЗДІЛ II. НАСЕЛЕНИЙ ПУНКТ ОРДЖОНІКІДЗЕ ДНІПРОПЕТРОВСЬКОГО РАЙОНУ ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ ЯК ОБ'ЄКТ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

2.1 Загальні відомості про село Орджонікідзе

Населений пункт Орджонікідзе - село (до 2012р.-селище), розташоване на Правобережжі Дніпра у Західному куті Дніпропетровського району на відстані 36 км від районного центру м. Дніпропетровськ.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія, на якій розташований населених пункт, відноситься до 5 земельнооціночного району, та 6 Верхньодніпровського природно-сільськогосподарського району.

Чисельність населення становить 1751 жителів (згідно даних перепису населення 2001 року).

Площа населеного пункту 99,0 га.

Основною структурно-планувальною одиницею населеного пункту є квартали з одноповерховою забудовою, де знаходиться 117 дворів, а в центральній частині села по вул. Паркова і частково вул. Березова 2-х та 1 будинок 4- х поверховою забудовою.

У селі існує централізована система водопостачання та газопостачання. Вулична мережа з твердим покриттям. Мережа каналізації та теплопостачання на території села відсутня.

Село Орджонікідзе знаходиться в 2,5 км від лівого берега річки Суха Сура, в 2 км від села Миколаївка. По селищу протікає пересихає струмок з загати. Поруч проходить автомобільна дорога Т-0417.

2.2 Природні умови

Природно - кліматичні умови.

Село Орджонікідзе розташоване у степовій зоні України і характеризується показниками цієї зони. Клімат помірно-континентальний. Літо жарке і сухе з частими зливами, сильними південно-східними і східними вітрами, які спричинюють посухи; зима м'яка, малосніжна, часто бувають відлиги і ожеледі. Пересічна температура січня: від - 4,5°С на південний захід до - 6,5°С на південний схід, липня: відповідно + 22,5°С та + 21,5°С. Тривалість безморозного періоду від 187 днів на півночі, до 228 днів на півдні. Період з температурою понад + 10°С становить 178 днів. Опадів 450 - 490 мм на півночі і 400 - 430 мм на півдні, переважна більшість їх випадає в теплий період року. Постійний сніговий покрив (10 - 15 см) утворюється щороку (за винятком крайньої південної частини правобережжя), встановлюється у грудні, сходить на початку березня. Серед несприятливих кліматичних явищ - відлиги, морози з вітрами, суховії і пилові бурі. Дніпропетровський район лежить у межах посушливої, дуже теплої агрокліматичної зони.

Рослинний світ.

Природна рослинність різнотравно-типчаково-ковилова, на крайньому південному заході - типчаково-ковилова (ковила, типчак, вівсяниця, пирій повзучий, горицвіт весняний, полуниці зелені, шавлія поникла лучна, вероніка весняна, конюшина альпійська і гірська, люцерна тощо) залишилася лише на схилах балок, у перелісках і на деяких ділянках вододілів, де ґрунти мало придатні під ріллю. На вододілах, схилах балок, ярів і річкових долин ростуть чагарники (мигдаль степовий, дереза, шипшина, терен, глід та ін.). Лікарські рослини різноманітні, серед яких всім відомі: подорожник, горобина, полинь, деревій, волошки, ромашка аптечна, мати-й-мачуха та інші.

Культурні рослини - пшениця, соняшник, кукурудза, соя, овочі та фрукти. Заплавні ліси - у заплавах Дніпра. Основні породи: дуб, в'яз, липа, ясен, берест, клен, вільха, сосна, в підліску - клен татарський, ліщина, бузина, шипшина та інші.

Тваринний світ.

Фауна представлена степовими і деякими лісовими тваринами (69 видів ссавців, 10 земноводних, 12 видів і підвидів плазунів, 246 видів птахів).

З хижаків тут водяться вовк, лисиця, тхір, куниця лісова та борсук; з комахоїдних - бурозубка звичайна, їжак звичайний. Найчисленніші гризуни: ховрах крапчастий, ховрах сірий, кріт, сліпак, заєць-русак.

Серед птахів - лунь степовий, лунь болотний, кібчик, яструб та ін. (хижі), дрофа, журавель, жайворонок, перепел, куріпка сіра, грак, ворона сіра, ластівка, горобець, шпак; в плавнях Дніпра, озерах, заростях річок і ставків - дикі качки, кулики, курочки водяні, чаплі. В полезахисних смугах водяться горлиці (дикі голуби).

З плазунів є гадюка степова, вуж, ящірки, жаба зелена та ін. Акліматизовано козулю, свиню дику, оленя плямистого, фазана.

Ландшафтна структура.

Для ландшафтної структури Дніпропетровського району характерні поєднання північностепових рівнинних і північностепових підвищених і силових природно-територіальних комплексів

2.3 Характеристика ґрунтового покриву

На території села Орджонікідзе знаходиться три агровиробничі груп ґрунтів:

-Чорноземи звичайні слабозмиті середньосуглинкові (шифр 65д);

-Болотні неосушені середньосуглинкові (шифр 141д);

-Лучно-болотні неосушені солончакові середньосуглинкові (шифр 143'д);

Таблиця 2.1

Експлікація агровиробничих груп ґрунтів села Орджонікідзе

Шифр агровиробничих груп грунтів	Площа, га
	Всього	рілля	сади	сіно-жаті	пасовища
1	2	3	4	5	6
65д	84,7474	69,5162	1,8000	-	13,4312
141д	0,7571	0,2253	-	-	0,5318
143'д	0,3137	-	-	-	0,3137
?	85,8182	69,7415	1,8000	-	14,2767

Розподіл ґрунтів села Орджонікідзе по агрогрупам

Мал.1. Розподіл по агрогрупам

2.4 Аналіз використання земельних ресурсів

Загальна площа с. Орджонікідзе - 99,000га.

Таблиця 2.2 Структура земельного фонду за категоріями земель

Територія населеного пункту у встановлених межах	99,0000	100
1. Територія, яка приймається для визначення середньої (базової) вартості 1 м2 земель населеного пункту, у тому числі:	38,3229	38,71
Забудовані землі, з них:
- під житловою забудовою	3,3500	3,383838
- землі громадського призначення	0,3000	0,30303
- землі комерційного використання	0,0030	0,00303
- землі транспорту та зв'язку (крім земель під залізницями та аеропортами)	5,8699	5,929192
- землі технічної інфраструктури	0,0000	0
- землі змішаного використання	0,0000	0
- землі, які використовуються для відпочинку та інші відкриті землі	2,0000	2,020202
Присадибні ділянки надані громадянам для особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд	25,9000	26,16162
Інші землі (кладовища, господарські будівлі і двори)	0,9000	0,909091
2. Територія, яка не враховувалась при визначенні середньої (базової) вартості 1 м2 земель населеного пункту, у тому числі:	60,6771	61,29
Сільськогосподарські землі (крім земель, які є присадибними ділянками наданими громадянам для особистого підсобного господарства)	59,9182	60,52343
Відкриті землі без рослинного покриву	0,2589	0,261515
Внутрішні води	0,5000	0,505051

Рис. 2. Структура розподілу земель села за категоріями земель

Розподіл земель за функціональним використанням показаний у таблиці 2.3.

Таблиця 2.3 Структура земельного фонду житлової та громадської забудови за функціональним використанням

№ п/п	Категорії земель за функцією використання	Площа, га	%
1	Землі житлової забудови	6,4	83,11688
2	Землі промисловості	0	0
3	Землі комерційного використання	0	0
4	Землі громадського призначення	0	0
5	Землі транспорту, зв'язку	1,3	16,88312
6	Землі технічної інфраструктури	0	0
7	Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	0	0
	Всього	7,7	100

Рис. 3. Структура земельного фонду житлової та громадської забудови за функціональним використанням

2.5 Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також: специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

· Інженерно-будівельні характеристики ділянок;

· Розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

· Близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

· Навколишнє середовище;

· Характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб, економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання, економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торгівельних підприємств, організацій і виставкових установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників. Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і дальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування.

Санітарно-гігієнічні умови території - третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій - озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні варіанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на виробництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого профілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій.

Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ландшафтної архітектури.

Водопостачання міста здійснюється централізованим комунальним водопроводом і локальними системами підприємств і організацій.

Джерело водопостачання - канал р.Суха Сура. Головні споруди (водозабори, станції очищення та знезаражування води) розташовані за межами міста та випусків стічних вод. Джерело водопостачання та головні споруди забезпечені нормативними зонами санітарної охорони.

На сьогоднішній день газопостачання с. Орджонікідзе на базі використання природного газу здійснюється відводами від магістрального газопроводу.

На даний час джерелом теплопостачання с. Орджонікідзе є автономне опалювальне обладнання індивідуального житлового сектору.

Згідно вихідних даних Орджоніквдзівської сільської ради витрати на облаштування в селі Орджонікідзе становлять 6 472 621 грн.

Таблиця 2.4 Витрати на облаштування населеного пункту

Назва показників	Одиниця виміру	Натуральний показник	Розрахунки	Відновна вартість
				тис. грн.	%
2, Інженерні мережі та споруди, всього				4003,315	61,85
У тому числі
2.1. Водопостачання, всього				217,46	3,36
Магістральні мережі	км	4,8	105,6*1,168*2,4864*4,8	217,46	3,36
2.4. Газопостачання, всього				2011,761	31,08
Магістральні мережі (діаметр 100 мм)	км	3,8012	56,3*1,168*2,4864*3,8012	621,503	9,60
Головні споруди (ГРС, ГРП, ШРП), разом		4	119,68*1,168*2,4864*4	1390,258	21,48
2.5. Електропостачання, всього				1774,094	27,41
Повітряні магістральні мережі	км	13,688	29,2*1,168*2,4864*13,688	1160,745	17,93
*КТП - комплектна трансформаторна підстанція
	Об'єкт	6	35,2*1,168*2,4864*6	613,349	9,48
3. Благоустрій та озеленення, всього				261,791	4,04
3.2. Озеленення				3,078	0,05
Зелені насадження загального користування (бульвари, сквери, вуличне озеленення)	га	2	0,53*1,168*2,4864*2	3,078	0,05
3.3. Кладовища	га	0,3	296,96*1,168*2,4864*0,3	258,713	4,00
4. Вулично-дорожня мережа, всього				2207,515	34,11
Магістральні вулиці	км	0,4413	1808,9*0,4*1,168*2,4864*0,341	927,304	14,33
Житлові вулиці	км	1,5	(1808,9/25)*4*1,168*2,4864*1,5	1280,211	19,78
Всього по населеному пункту				6472,621	100,00

Основні недоліки які стають на шляху

розвитку села Орджонікідзе:

-аварійний стан об'єктів систем водо-, енерго-, теплопостачання;

-незадовільний стан ресурсозбереження;

-незадовільний стан дорожнього господарства;

-низький рівень розвитку міської інфраструктури, сфери соціальних послуг, об'єктів культури; практично не реалізуються проекти в межах Національної програми інформатизації.

2.6 Ринок землі та нерухомості в с. Орджонікідзе

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. Земля - найважливіший ресурс, що займає виняткове місце в житті й діяльності будь-якого суспільства.

Ринок землі володіє цілим рядом специфічних особливостей. По-перше, земля є безкоштовним дарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Проте земля є об'єктом купівлі-продажу; з нею зв'язані земельні орендні відносини.

По-друге, залежно від тих або інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні підрозділяються на кращі, середні й гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість ґрунту, від якого залежить продуктивність землі. Але вона може бути поліпшена в результаті додаткових вкладень у неї праці й капіталу. Це поліпшена родючість ґрунту називається економічною. Підвищення економічності родючості ґрунту практично можливо на будь-яких ділянках. Однак воно має певні границі, пов'язані з відомим законом убутної родючості ґрунту, коли при сформованій технології обробки землі кожна наступна одиниця витрат забезпечує всі меншу й меншу віддачу.

По-третє, у слідство фіксованості площі земельних угідь природою, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі зробленою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею інша справа: пропозиція землі має певну еластичність, оскільки користувач має можливість збільшити наявну в нього земельну площу за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів підсилюється закріпленістю землі в приватну власність. В умовах ринку земельні власники досить неохоче йдуть на продаж своїх земельних ділянок, віддаючи перевагу здачі землі у вигляді оренди вони одержують право одержання стабільного доходу, саме тому кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, у цьому укладається принципова особливість ринку землі.

Земельний ринок формує умови стимулююче ефективне використання землі й змушує окремих суб'єктів відмовитися від частини землі або від усього ділянки якщо він не функціонує ефективно.

Під ринком землі варто розуміти не тільки купівлю-продаж землі, але й надання її в оренду, а так само весь ринок сільськогосподарської продукції, на якому реалізуються в тій або іншій формі відносини власності на землю.

Щодо ситуації з ринком землі в селі Орджонікідзе спостерігається невеликий попит та пропозиція, оскільки це порівняно невеликий населений пункт, орієнтований на комерційну роздрібну торгівлю продуктами несільськогосподарського вжитку.

Великим попитом користуються території прибудинкових ділянок з метою особистого селянського господарства та вирощування продуктів харчування особистого вжитку.

Ціни на такі ділянки розмірами 10-12 соток знаходяться в межах 70-90 тис.грн.

Що стосуеться здачі таких територій в оренду, то по місту є пропозиції здачі прибудинкових територій за орендну плату 300 - 700 гривень за місяць разом з будівлею чи спорудою на цій території.

Що стосується паїв, велика частина їх знаходиться за містом і складається з земель середньої родючості, оскільки практикується щорічна посадка соняшнику та рапсу, які виснажують землю.

Що стосується ринку нерухомості в селі Орджонікідзе, то він досить нерозвинутий, як і ринок землі. На первинний ринок випадає 5 відсотків, 95 - вторинний. Квартирні будинки в населеному пункті відсутні.

Ринок землі далекий від досконалості й не є гарантом стабільності. Заповнення недоліків ринку - найважливіше завдання держави. Держава зобов'язана в першу чергу створити умови захисту прав власності на землю, дотримання суб'єктами своїх договірних зобов'язань, цілеспрямованого й розумного використання земельного фонду країни, при цьому політика держави повинна базуватися на сполученні інтересів всіх господарюючих суб'єктів аграрного сектора. Будь-яка державна система керування повинна базуватися на земельному кадастрі - це офіційно складений, систематизований звід відомостей, що стосується земельного фонду країни.

РОЗДІЛ III. ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНОГО ПУНКТУ

3.1 Вихідна інформація для визначення базової вартості земель

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об'єкти інженерно-транспортного облаштування території.

Для визначення базової вартості 1м2 земель села Орджонікідзе зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території міста. Ці витрати включають відновну вартість головних споруд і магістральних мереж електропостачання, слабострумових пристроїв та газопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 липня 2012року, теплопостачання та каналізації.

3.2 Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

3.2.1 Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування - це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастрове зонування включає встановлення:

· місця розташування обмежень щодо використання земель;

· меж кадастрових зон та кварталів;

· меж. оцінюваних районів та зон;

· кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.