Нормативна грошова оцінка земель с. Орджонікідзе Дніпропетровського району Дніпропетровської області

Відповідно до ст.ст. 91,96 Земельного кодексу України (2001 р.) власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані:

· використовувати їх за цільовим призначенням;

· додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля;

· не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

· дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

· зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту. В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Обмеження прав на земельну ділянку - це встановлення обмеження (обтяження) на використання власником земельної ділянки або її частини в обсязі, передбаченому законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст.ст. 90, 91, 95, 96) встановлено права і обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи договором шляхом встановлення:

· заборони на продаж: чи інше відчуження ділянки певним особам протягом;

· встановленого строку заборони на передачу в оренду (суборенду);

· права на пільгову купівлю у разі її продажу;

· умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

· умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів;

· заборони на проведення певних видів діяльності;

· заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

· умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

· умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

· умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і у встановленому порядку:

· інших зобов'язань, обмежень чи умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Ст.ст. 162, 163, 164 Земельного кодексу України визначають норми охорони земель.

Охоронні зони створюються:

· навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

· вздовж: ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також: зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти.

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водопроводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним та водоочисним спорудам, водовідводам, об'єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також для захисту населення, господарських об'єктів, довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

У сучасній соціально орієнтованій ринковій економіці мають місце обмеження прав власності на землю з двох причин.

По-перше, держава має великий обсяг завдань щодо створення такого економічного і соціального ладу, який дозволить забезпечити людині гідне життя та процвітаючу економіку. Другою причиною обмеження прав власності є принцип соціальної держави.

До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать:

· економічне життя;

· трудова діяльність;

· довкілля.

Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі. Закріплена в Конституції України гарантія існування приватної власності, а також правові положення про зміст і межі приватної власності на землю нерозривно пов'язані із соціальним призначенням власності.

Власність на землю піддається різнобічним обмеженням внаслідок поширення права захисту довкілля на земельне право.

Право в інтересах суспільства захищає природу і багатство видів, але водночас обмежує права розпорядження й користування приватною власністю на землю.

Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв'язку між земельним та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.

3.2.2 Кодування зон, районів, ділянок

Стаття 79 Земельного кодексу України дає визначення земельної ділянки як об'єкта права власності. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Порядок та умови реалізації встановлених земельним правом обов'язків власників земельних ділянок здійснюються за допомогою регулятивних та охоронних земельно-процесуальних норм, спрямованих на виконання обов'язків щодо забезпечення використання земельних ділянок за цільовим призначенням; додержання вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасної сплати земельного податку; врахування прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі; дотримання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон тощо.

Специфічними процесуальними правами та обов'язками наділені суб'єкти правовідносин щодо порядку набуття права приватної власності на земельну ділянку шляхом отримання земельної ділянки за рахунок земельної частки (паю), а також при набутті права на земельну ділянку на конкурентних засадах.

При формуванні землеволодінь та землекористувань головним є система землевпорядних дій тобто землеустрій в цілому.

Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Правомочність володіння -- це право фактичного (фізичного чи господарського) панування над певною земельною ділянкою. Природно, що фактичне володін¬ня тією чи іншою земельною ділянкою робить можли-вим здійснення інших правомочностей: користування та розпорядження нею. Відомо, що не можна викорис¬товувати земельну ділянку, не маючи господарського або фактичного панування над нею. Проте, правомочність власника земельної ділянки як об'єкта права власності має певну своєрідність. Це викликано невід'ємністю земельної ділянки від навколишнього природного середовища, їх екологічним взаємозв'язком, неможливістю її вилучення та переносу, скажімо, в інше місце.

Право володіння може належати не тільки власнику, але й особі, якій власник передав земельну ділянку на підставі договору (наприклад, оренди). Власник при цьому не втрачає права володіння. Він перестає здійснювати його, але цілком зберігає можливість мати земельну ділянку у своєму господарстві, у складі майна.

Право володіння однією і тією ж земельною ділянкою належить у подібних випадках і власнику, і особі, якій власник передав земельну ділянку за договором. Тут володіння не відокремлюється від права власності, бо власник має, згідно з законом, право на витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння. Разом з тим, право володіння осіб, що не є власниками, істотно відрізняється від права володіння власника. Право володіння цих осіб має похідний характер. Власнику, окрім права володіння, належать також правомочність користування та розпорядження. Інші ж володарі, як правило, повністю позбавлені права розпорядження і мають право користування в межах, встановлених договором з власником (наприклад, оренда земельної ділянки).

Правомочність користування -- це право влас¬ника задовольняти за допомогою землі свої потреби. З урахуванням екологічної специфіки земельних ділянок як об'єктів права власності, під користуванням в даному випадку треба розуміти забезпечену законом можливість їх безпосередньої господарської експлуатації для наданих цілей шляхом витягу з них їх ко-рисних властивостей, в тому числі отримання плодів та інших прибутків. Право користування, як і право володіння, може на підставі договору з власником належати і не власнику. Право користування осіб, що не є власниками, похідне і залежне від права власності. Зокрема, орендар може користуватися орендованою земельною ділянкою тільки на умовах, визначених договором та цільовим призначенням землі.

Третьою правомочністю власника є розпорядження. Правомочністю розпорядження є визнана за власником і гарантована йому можливість учиняти дії, спрямовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельних ділянок, визначення їх юридичної долі (передача їх іншим суб'єктам права у власність).

Такими діями є, головним чином, угоди (купівля-продаж, дарування, обмін та ін.). Внаслідок виконання цих угод власник передає іншому суб'єкту всі свої правомочності, тобто вичерпує своє право (наприклад, у разі продажу).

Право розпорядження включає можливість вчинення не тільки угод, але й інших юридичних дій.

Документом, який підтверджує право власності на певну земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку; право користування земельною ділянкою підтверджується або державним актом на право постійного користування, або договором оренди земельної ділянки (тимчасове користування). Державні акти на право власності і на право постійного користування видаються після виготовлення технічної документації.

Одним з документів в пакеті технічної документації є кадастровий план земельної ділянки. Такий же кадастровий план, як правило, є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки. Кадастровий план чітко визначає межі земельної ділянки. На підставі цих меж, а також залежно від місця розташування земельної ділянки останньому привласнюється кадастровий номер. Це унікальний номер, який ніколи не повторюється і може бути присвоєний тільки одній земельній ділянці.

Кадастровий номер унікальний ще і тим, що він зберігається впродовж всього терміну, поки земельна ділянка існує. При цьому, зміна власника земельної ділянки не тягне за собою зміну кадастрового номера. Кадастровий номер земельної ділянки може бути змінений у випадках:

· Розділу земельної ділянки;

· Об'єднання з іншою земельною ділянкою;

· Перепідпорядкування земельної ділянки інший адміністративно - територіальній одиниці.

На території України для всіх без винятку об'єктів адміністративно-територіального устрою України земельним ділянкам присвоюється кадастровий номер, який має чотири рівні ієрархії:



Рис. 3.1 Ієрархія присвоення кадастрового номеру

Система забезпечує унікальність кадастрового номера кожної земельної ділянки протягом всього періоду її існування, підтримує механізм обігу земельних ділянок, вона зручна та гнучка з точки зору процедур комп'ютерної реалізації, а також несе в собі додаткову інформацію щодо географічного місцезнаходження земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою.

Кадастровий номер земельної ділянки складається з чотирьох частин і має вигляд:

/КОАТУУ/: /НКЗ/ : /НКК/: /НЗД/

Де /КОАТУУ/ - код одиниці адміністративно-територіального устрою України;

/НКЗ/ - номер кадастрової зони;

/НКК/- номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони;

/НЗД/-номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу.

/:/- роздільник між складовими кадастрового номера.

Код адміністративно-територіального устрою України (областей, адміністративних районів, міст обласного підпорядкування, сільських (селищних) рад, міст районного підпорядкування, сільських населених пунктів) є першою частиною кадастрового номера земельної ділянки, який складається з десяти чисел (кодів). Він включає:

· двозначний код областей;

· тризначний код адміністративних районів і міст обласного підпорядкування;

· тризначний код сільської ради, міст районного підпорядкування або підпорядкованих міськраді;

· двозначний код сільських населених пунктів.

КОАТУУ селища Ордрожікідзе Орджонекідзівської с.р. Дніпропетровського району Дніпропетровської області - 1221487703.

Друга частина кадастрового номеру вказує на номер кадастрової зони у межах території, визначеної КОАТУУ.

Кадастрова зона - це сукупність (об'єднання) земельних ділянок, які розташовані за межами населених пунктів на території сільської (селищної) ради, або об'єднання кадастрових кварталів у населених пунктах.

Номер кадастрової зони складається з двох чисел. Отже, максимальна кількість кадастрових зон в межах земель населених пунктів чи земель сільської (селищної) ради становить 99.

Третя частина кадастрового номера - номер кадастрового кварталу у межах кадастрової зони складається з трьох чисел.

Кадастровий квартал - це компактне об'єднання земельних ділянок у населеному пункті, яке обмежене інженерними спорудами або природними межами. Найбільший номер кадастрового кварталу становить 999.

При встановленні меж кадастрових кварталів у населених пунктах може бути використана структуризація території населеного пункту на оціночні райони, яка здійснюється в процесі грошової оцінки земель.

За межами населеного пункту таке територіальне об'єднання як кадастровий квартал не виділяється.

Виділення кадастрових кварталів необхідне для забезпечення можливості створення резерву потенційно достатньої кількості кадастрових номерів в умовах виникнення значної кількості (кадастрових номерів) земельних ділянок в результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді окремих земельних ділянок, які в перспективі можуть бути включені в земельний обіг. Кадастровий квартал - це компактне знімання у часі сукупності земельних ділянок на території кадастрової зони.

Четверта частина кадастрового номера складається з чотирьох чисел і вказує на номер земельної ділянки у межах кадастрового кварталу (зони). Максимальна кількість земельних ділянок у межах кадастрового кварталу (зони) може становити 9999.

Максимальна кількість земельних ділянок, яким може бути присвоєний кадастровий номер за запропонованою структурою у межах коду об'єктів адміністративно-територіального устрою України, становить 99 : 999 : 9999.

Для міст Києва, Севастополя та інших міст обласного підпорядкування звичайно виділяються кадастрові зони, кадастрові квартали, для міст районного підпорядкування - лише кадастрові квартали.

На території сільських та селищних рад населені пункти звичайно не поділяються на зони чи квартали, а за межами населених пунктів можуть виділятись кадастрові зони.

Якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, то в її кадастровому номері код населеного пункту позначається двома нулями.

Кадастрові номери земельних ділянок відображаються на спеціальних індексних кадастрових картах (ІКК) або планах, які складаються для всіх районів адміністративно-територіальних утворень.

Індексні кадастрові карти створюються для різних рівнів адміністративно-територіальних одиниць: для областей, адміністративних районів, сільських (селищних) рад та населених пунктів.

На індексній кадастровій карті області наносять межі адміністративних районів та міст обласного підпорядкування. На індексній кадастровій карті адміністративного району наносять межі сільських (селищних) рад, населених пунктів районного підпорядкування.

Роботи щодо впровадження єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок виконуються державними та землевпорядними організаціями.

3.2.3 Проведення природно-сільськогосподарського районування території

Відповідно до статті 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15) та постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.04 N 681 ( 681-2004-п) "Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель" Були затверджені методичні рекомендації щодо здійснення природно-сільськогосподарського районування (зонування) земель.

Відповідно до статті 179 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) природно-сільськогосподарське районування є основою для оцінки земель і розробки землевпорядної документації щодо використання та охорони земель.

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15 ) природно-сільськогосподарське районування земель є основою для поділу земель за цільовим призначенням з урахуванням природних умов, агробіологічних вимог сільськогосподарських культур, розвитку господарської діяльності та пріоритету вимог екологічної безпеки, встановлення вимог щодо раціонального використання земель відповідно до району (зони), визначення територій, що потребують особливого захисту від антропогенного впливу, встановлення в межах окремих зон необхідних видів екологічних обмежень у використанні земель з урахуванням їхніх геоморфологічних, природно-кліматичних, ґрунтових, протиерозійних та інших особливостей територій.

Природно-сільськогосподарське районування є також інформаційною базою державного земельного кадастру й основою для розробки схем землеустрою і техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, систем ведення сільського господарства і проектів землеустрою. Необхідність природно-сільськогосподарського районування земель викликана великим розмаїттям природних умов України, що зумовлюють обов'язкову науково обґрунтовану диференціацію земель сільськогосподарського використання, їх охорони та впровадження заходів щодо підвищення їхньої продуктивності.

Природно-сільськогосподарське районування будується за системою, яка являє собою ієрархічні взаємопідпорядковані таксономічні виділи - від природно-сільськогосподарської зони до природно-сільськогосподарського району в межах рівнинної частини України і від гірської природно-сільськогосподарської області до природно-сільськогосподарського району в межах гірських систем України.

Природно-сільськогосподарська зона - найвища таксономічна одиниця районування території України, яка характеризується відповідним балансом тепла й вологи, що визначає головні особливості ґрунтоутворення, формує зональні типи та підтипи ґрунтів, яким притаманні зональні типи сільськогосподарського виробництва, визначені співвідношенням земельних угідь, у тому числі сільськогосподарських, а також певні системи агротехнічних і меліоративних заходів.

Природно-сільськогосподарський район - територіальний комплекс у межах адміністративної області, який є частиною природно-сільськогосподарського округу і характеризується відносно однорідними ґрунтово-кліматичними умовами, подібністю розчленованості й дренованості та інших показників, що впливають на продуктивність земель.

Природно-сільськогосподарське районування виконують у три стадії:

· підготовчі роботи;

· складання схеми природно-сільськогосподарського районування;

· еколого-господарська характеристика одиниць районування.

На стадії підготовчих робіт проводять:

а) збір і аналіз необхідної інформації, в тому числі стосовно:

- принципів, підходів та конкретних результатів існуючих видів природного районування - фізико-географічного, агрокліматичного, агроґрунтового, геоморфологічного, гідрогеологічного, ландшафтного;

- регіональних особливостей господарського використання земель, у тому числі систем землеробства, структури посівних площ, продуктивності земель (родючості ґрунтів);

б) підготовку картографічної основи для схеми природно-сільськогосподарського районування.

На стадії складання схеми природно-сільськогосподарського районування межі природно-сільськогосподарських зон, провінцій та округів встановлюють у два етапи;

· на першому - виходячи з вимог до змісту відповідного таксона;

· на другому - уточнюють із таким розрахунком, і щоб вони збігалися з межами природно-сільськогосподарських районів.

Схему природно-сільськогосподарських зон районування розробляють послідовно - від найвищих таксономічних одиниць (природно-сільськогосподарських зон та гірських областей) до нижчих таксонів (провінцій, округів, районів). Для кожної таксономічної одиниці враховують притаманні їй поєднання природних умов і пов'язані з ними особливості використання земельного фонду, насамперед сільськогосподарського.

Найважливішим етапом природно-сільськогосподарського районування є виділення районів, що відповідають його основному таксономічному рівню. Природно-сільськогосподарський район являє собою частину округу, якому притаманна спільність чинників, що визначають продуктивність земель, рівень їх використання та ефективність сільськогосподарського виробництва. Це, насамперед, кліматичні, геоморфологічні, гідрологічні умови, специфічна структура ґрунтового покриву, властивість ґрунтів, певні співвідношення земельних (у тому числі сільськогосподарських) угідь і питома вага зрошуваних та осушених земель.

При визначенні меж природно-сільськогосподарських районів необхідно дотримувати таких вимог і правил:

· природно-сільськогосподарські райони виділяють у межах адміністративних областей, чим, з одного боку, підкреслюють господарську пріоритетність областей, а з другого - досягають зручності складання переліку сільськогосподарських районів, їх позначення й відповідно користування матеріалами районування;

· межі природно-сільськогосподарських районів встановлюють в ув'язці з матеріалами (схемами) інших районувань.

Для кожної зони враховують основні показники, що кардинально впливають на продуктивність земель і, таким чином, є критеріями виокремлення природно-сільськогосподарських районів. Зокрема, для зони полісся значну увагу при виділенні меж природно-сільськогосподарських районів приділяють гідроморфності та гранулометричному складу ґрунтів і ґрунтоутворювальних порід.

Для лісостепової й степової зон поряд з ґрунтовим фактором в обов'язковому порядку враховують провідний показник районування цих зон - рівень еродованості, а також беруть до уваги дренованість території, з якою пов'язаний гідроморфізм ґрунтів.

Серед найважливіших показників, які враховують при районуванні, є агрокліматичні. Це пов'язано з необхідністю розподілу природно-сільськогосподарських провінцій та округів на території, однорідні в кліматичному відношенні, що досягається регламентацією допустимих коливань кліматичних показників у межах природно-сільськогосподарських районів. Згадана регламентація стосується, передусім, гідротермічних коефіцієнтів і суми ефективних температур.

З метою обґрунтування меж природно-сільськогосподарських районів, у разі необхідності складають спеціальні картосхеми, на яких фіксують питому вагу змитих, дефльованих, засолених і перезволожених ґрунтів.

Межі природно-сільськогосподарських районів повинні збігатися з межами сільських рад, що забезпечуватиме ув'язку з показниками кількісного обліку земель.

Оскільки зміна різних природних елементів на місцевості відбувається переважно поступово, встановлення (й зображення на схемі) меж природно-сільськогосподарських районів в узгодженні з межами сільрад дасть змогу наблизити до природних рубежів також межі округів, провінцій і зон.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія, на якій розташований населений пункт, відноситься до 9 земельно-оціночного району, та 9 природно - сільськогосподарського .

3.2.4 Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць

Грошова оцінка села Орджонікідзе передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально-планувальних, інженерних та інших умов функціонування сільської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин міста. Для проведення по факторної оцінки якості земель міста здійснена земельно-оціночна структуризація території, виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально однорідних планувальних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробітку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідної території за рентоутворючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів в цілому, до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

· аналіз природно-планувальних особливостей територій населеного пункту, як просторового базису;

· виділення земельно оціночних одинці, що характеризують відносно однорідними споживчими властивостями;

· по факторну та інтегральну оцінку ступеню цінності території населених пунктів;

· об'єднання земельно оціночних одинці в економіко-планувальній зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Оціночний район - частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні елементи - квартали, що об'єднані за однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно-планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування.

Економіко-планувальна зона - частина території населеного пункту з визначеними межами, сформована на основі оціночних районів за однорідністю функціонального використання, близькістю їх місця розташування, та близькістю значення комплексного індексу m.

У процесі економічної та грошової оцінки земель населених пунктів основною визначальною одиницею їх території виступає економіко-планувальна зона, як частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці, залізниця, водні межі, категорії земель (угіддя) тощо).

Необхідність економіко-планувального зонування або земельно-оціночної структуризації території населених пунктів обумовлюється складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, а відповідно і різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Сам процес рентоутворення в межах населених пунктів виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони встановлюються з врахуванням економічної цінності окремих масивів або кварталів з урахуванням факторів:

· неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

· доступність до місць прикладання праці, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку, адміністративного та культурного центрів;

· рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

· рівень розвитку побутового обслуговування населення;

· екологічна якість території;

· соціально-містобудівна привабливість середовища щодо різноманітності місць прикладання праці, наявності історико-культурних та природних пам'яток, а також естетики архітектурної забудови тощо.

На підставі викладеного, підходи до визначення зон може бути відокремелений для кожного населеного пункту. Водночас виділяють кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення первинних робочих одиниць - оціночних районів. Межі оціночних районів, як правило, збігаються з межами планувально-територіальних кварталів населеного пункту лише на початковій стадії земельно-оціночних робіт. Надалі кілька наявних кварталів населеного пункту можуть об'єднуватись в оціночні райони, які характеризуються однорідністю функціонального використання та територіальною цілісністю. Отже, кількість оціночних районів залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. їх кількість залежить також від кількості економічних, інженерних, статистичних і екологічних показників, які має можливість авторський колектив проаналізувати, і зокрема, комп'ютерною технікою. Встановлено, чим детальніша земельно-оціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату. Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів та розділяються вулицями і магістралями різного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними межами (річки, струмки, канали, рівчаки, с/г угіддя і т.д.), а в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

При цьому площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельно-оціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту, а межі оціночних районів не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну межу населеного пункту.

Визначальним показником конкретного оціночного району виступає діапазон однорідності окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту.

Основні оціночні фактори такі:

· неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

· доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

· рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

· рівень розвитку сфери обслуговування населення;

· екологічна якість території;

· привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

Алгоритм розрахунку окремих індексів має відповідати таким умовам:

· значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення =1);

· механізм зважування окремих факторів та їх груп має чітке наукове обґрунтування (методи багатовимірної статистики, соціологічне обстеження, експертна оцінка;

· екстремальні значення коефіцієнта Км2 мають вкладатись у діапазон, визначений для відповідних груп населених пунктів по чисельності «Порядку грошової оцінки земель населених пунктів».

Після аналізу існуючої ситуації в місті на основі вивчення та аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження території населеного пункту було виділено 5 оціночних районів(таблиця 3.1).

Таблиця 3.1 Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

Номер оціночн. району	Квартали оціночного району	Площа, га	Стисла характеристика оціночного району
1	кв. 5, 6, 7, 8	58,089	З півдня півночі та сходу - межа населеного пункту; з заходу - вул.Молодіжна та друга економіко-планувальна зона.
2	кв. 2, 3, 4	40,546	З півдня півночі та заходу - межа населеного пункту; зі сходу - вул.Молодіжна та перша економіко-планувальна зона.
3	кв. 1	1,565	Межа населеного пункту

Територія населеного пункту, які надані громадянам для сінокосіння та випасання худоби, будівництва і розширення та ведення особистого підсобного господарства, оцінюється окремо, як сільськогосподарські угіддя.

Територія населеного пункту, які передбачені для будівництва та розширення особистих підсобних господарств, сіножатей та пасовищ загального користування, ріллі, багаторічних насаджень, особистих підсобних господарств громадян та інших землекористувачів оцінювались окремо, як сільськогосподарські угіддя.

Для встановлення економіко-планувальних зон був застосований експертний метод оцінки оціночної території районів міста, а саме: заповнена анкета експертної оцінки, що включає 17 факторів, які впливають на величину комплексного індексу цінності району Іі. Оцінка проведена за 5 бальною шкалою. При цьому “5” балами оцінювались найкращі значення факторів, а балом “1” його відсутність, або найгірше значення. Визначена сума балів оцінки факторів (таблиця 3.2).

Таблиця 3.2 Анкета експертної оцінки території населеного пункту

№ п.п.	Фактор	Номер району	Середнє по селу
		1	2	3
	Транспортно-функціональна зручність території (Si)
	доступность до центру населеного пункту	1	2	5	2,67
	доступность до зупинок громадського транспорту	1	2	4	2,33
	доступність до місць масового відпочинку	1	3	2	2,00
	доступність до центрів громадського обслуговування	1	1	1	1,00
1	Сума балів	4	8	12	8,00
	Екологічний стан території (Ei)
	рівень забруднення повітря	1	1	1	1,00
	акустичне забруднення території	1	1	1	1,00
	електромагнітне забруднення території	1	1	1	1,00
2	Сума балів	3	3	3	3,00
	Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території (Ui)
	рівень водопостачання	5	5	5	5,00
	рівень газопостачання	1	3	5	3,00
	рівень каналізації	1	1	1	1,00
	рівень електропостачання	4	4	4	4,00
3	Сума балів	11	13	15	13,00
	Соціально-містобудівна привабливость території (Ci)
	забезпеченість магазинами	1	1	3	2
	забезпеченість закладами побутового обслуговування	1	1	1	1
	забезпеченість спортивними закладами	1	1	1	1
	забезпеченість школами та дитячими закладами	1	1	2	1
	різноманітність місць прикладання праці	1	1	1	1
	престижність району	1	2	4	2
4	Сума балів	6	7	12	8,33
	СУМА БАЛІВ	24	31	42	32,33
	Кількість показників	17	17	17	17
	Номер району	1	2	3	село

Після цього визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для населеного пункту та вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

Іі = Іс : І

де: Іі - комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

І - середньо зважений бал по місту.

Результати вирахування комплексного індексу по кожному з оціночних районів приведені в таблиці 3.3:

Таблиця 3.3 Розрахунок комплексного індексу Li населеного пункту

Оціночні райони	Площа, га	Сума балів по району	Середньо-зважений бал по району	Комплексний індекс, Iі
1	58,089	24	1,411	1,299
2	40,546	31	1,824	0,959
3	1,565	42	2,471	0,742
Середньовиважений бал:	1,902	1

Наступною стадією виконання оцінки земель є формування економіко-планувальних зон на основі об'єднання оціночних районів. Економіко-планувальна зона може формуватися на основі одного або декількох оціночних районів. Мета об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони - узагальнення результатів оцінки окремих оціночних районів та відокремлення однотипних зон за споживчими якостями і функціональним використанням. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховуються такі фактори:

1) суміжність районів;

2) однотипне функціональне використання земель;

3) близьке значення комплексного індексу (Іі).

Враховуючи ці фактори, об'єднанні оціночні райони сала Орджонікідзе в економіко-планувальні зони приведені нижче в таблиці 3.4.

Таблиця 3.4

Визначення економіко-планувальних зон та значень коефіцієнта Км2

Економіко-планувальні зони	Землеоціночні райони	Іі	Км2	Грошова оцінка 1 м2 земель
1	3	1,299	1,299	65,82
2	2	0,959	0,959	32,39
3	1	0,742	0,742	25,07

Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони). Основною економічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі залежно від їх функціонального використання та місцеположення.

Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко-планувальної зони визначається як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони.

3.3 Визначення функціональних та локльних факторів у межах економіко-планувальних зон

В межах економіко - планувальних зон територія населеного пункту поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки, враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності.

Віднесення земель до груп функціонального використання проводилось відповідно до класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.

Значення коефіцієнтів функціонального використання земельних ділянок наведені в таблиці 3.5.

Таблиця 3.5 Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)

Групи земель за функціональним використанням	Склад груп земель	Значення коефіцієнта Кф
Землі житлової забудови	Землі одно- і двоповерхової житлової забудови	1,0
Землі комерційного використання	Землі автотехобслуговування Землі оптової торгівлі та складського господарства Землі роздрібної торгівлі та послуг Землі ринкової інфраструктури Землі досліджень і розробок Землі іншої комерційної діяльності	2,50 2,1 2,50
Землі громадського призначення	Землі державного управління та місцевого самоврядування Землі оборони Землі освіти Землі культури Землі охорони здоров'я і соціальних послуг Землі громадських та релігійних організацій	0,70
Землі транспорту, зв'язку	Землі шляхів Землі автомобільного транспорту Землі трубопровідного транспорту Землі водного транспорту Землі зв'язку і телекомунікацій Інші землі транспорту та зв'язку	0,80
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	Землі зелених насаджень загального користування Землі зелених насаджень спеціального призначення Землі кладовищ Землі відпочинку і спорту Землі, що зайняті поточним будівництвом Землі, відведені під майбутнє будівництво Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту	0,50
Землі сільськогосподарського призначення	Сільськогосподарські угіддя	грошова оцінка визначається окремо

При визначенні вартості конкретної земельної ділянки враховується особливості її місця розташування в межах економіко-планувальної зони, для цього застосовуються локальні коефіцієнти.

Фактори, що впливають на місця розташування земельних ділянок та значення локальних коефіцієнтів приведено в таблиці 3.6.

Таблиця 3.6 Локальні фактори, що характеризують місце розташування земельних ділянок

Назва рентоутво-рюваних факторів	Назва локальних факторів	Значення коєфіцієнтів
Функціональні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішоходної доступності до громадських центрів	1,04-1,20
	у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення	1,05-1,20
	у зоні пішоходної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-1,15
	у зоні пішоходної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів	1,04-1,15
	у прирейковій зоні (ділянка, розташована або примикає до відводу залізниці, має під'їздну залізничну колію)	1,04-1,10
Інженерно-інфраструктурні фактори	Земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття	0,90-0,95
	не забезпечена централізованим водопостачанням	0,90-0,95
	не забезпечена каналізацією	0,90-,095
	не забезпечена централізованим теплопостачанням	0,90-0,95
	не забезпечена централізованим газопостачанням	0,90-,095

3.4 Грошова оцінка земель населеного пункту

В основі грошової оцінки земель села Орджонікідзе лежить рентний дохід, який виникає завдяки місцю розташування його у загальнодержавній, регіональній місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно - кліматичних, інженерно-геологічних умов, екологічного стану та функціонального використання земель.

Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки в населеному пункту визначається за формулою:

Цн = (В ? Нп) : Нк ? Кф? Км

де : Цн - грошова оцінка 1м2 земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території розрахунку на 1м2 (у гривнях);

Нп - норма прибутку, 6% (прийнято для України);

Нк - норма капіталізації, 3% (прийнято для України);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування 1кв. метра території:

6472671

В = ---------- = 16,8898257 грн/м2

383229

де : 383,229 тис.м2 - площа території, що оцінюється

6472,671 тис.грн - витрати на облаштування міста

Витрати на освоєння та облаштування населеного пункту включають інженерну підготовку головних споруд, витрати головних споруд та магістральних мереж електропостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі, санітарну очистку, зелені насадження загального користування, витрати на кладовища надані Орджонікідзівською сільською радою. Оскільки коефіцієнт індексації на 2014 рік становить 1,00, то данні на облаштування земель населеного пункту мине проіндексовуємо.

Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній місцевій системах розселення і виробництва (для села Орджонікідзе : Км1 = 1,00 ? 1,50 ? 1,00 ?1,00 = 1,00).

Визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту:

В х Нп

Цнм = ---------- ? Км1,

Нк

де: Цн грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);

В витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1м2 (у гривнях);

Нп норма прибутку (6%);

Нк норма капіталізації (3%);

Кф коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

Км коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Цнм= (16,8898257 ? 6)/3?1,50=55,66909 (грн/м2).

Вартість 1м2 земель населеного пункту по економіко планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:

Цнз = Цнм х Км2

1 зона Цнз = 33.78 ? 1,299 = 65,82 грн / кв.м

2 зона Цнз = 33.78 ? 0.959 = 48,58 грн / кв.м

3 зона Цнз = 33.78? 0.742 = 37,61 грн / кв.м

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:

де Км3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність. При використанні локальних коефіцієнтів (табл. 3.6), що застосовуються для кожного фактора, враховуються такі правила:

1) наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначається та обґрунтовується у грошовій оцінці земель населеного пункту з відображенням па карті розповсюдження локальних факторів;

2) значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнта для одного й того ж населеного пункту;

3) загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів,які застосовуються на даній земельній ділянці.

Усі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації населеного пункту.

Згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсько призначення та земель населеного пункту» передбачається можливість застосування 30-ти локальних коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місцерозташування земельної ділянки. При обчисленні грошової оцінки окремих об'єктів добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Узагальнені показники вцілому по забудованих землях відображені в таблиці 3.7, де вказана загальна вартість земель певного функціонального використання, та вартість із розрахунку на 1 м2 для подальшого їх порівняння та співставлення.

Таблиця 3.7

Грошову оцінку 1м2 у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунку в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання та досить швидкі темпи змін їх функціонального використання, основні зведені розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко-планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнзф=Цнм?Км2?Кф).

3.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічно одержаного рентного доходу з урахуванням строку його капіталізації. Останній залежить від розміру процентної ставки за користування довгостроковим кредитом. В методиці прийнято термін капіталізації в 33 роки, що відповідав річній трипроцентній платі за користування кредитом. Низька процентна ставка зумовлюється тим, що на відміну від інших засобів виробництва земля є найбільш стабільним об'єктом вкладання капіталу і залишається постійною у сфері виробництва.

Інформаційною базою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика та економічна оцінка земель, бонітування ґрунтів). Економічна оцінка земель проведена в Україні в 1988 році на основі результатів господарської діяльності з 1980-1986 рр. Вказаний період характеризується стабільністю цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, що дає підстави використовувати відношення рентних доходів, які одержували на землях різної якості, виражене в балах.

Грошова оцінка земель здійснюється послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється, виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах землекористування.

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агро виробничих груп ґрунтів. Шкали грошової, оцінки агровиробничих груп фунтів розраховуються за формулою:

Г

де Г агр. - грошова оцінка агровиробничої групи грунтів (у гривнях);

Б агр. - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (рілля - 43; багаторічні насадження - 43; природні пасовища - 41).; Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (рілля - 21701,35; багаторічні насадження - 21696,00; природні пасовища - 3078,40).

Таблиця 3.8 Бали бонітету агрогруп ґрунтів, виділених в межах території села Орджонікідзе

	Бали бонітету
Шифри
агрогруп	Рілля	Багаторічні насадження	Природні пасовища
65д	43	43	43
141д	6	-	18
143"д	-	-	12

Таблиця 3.9 Розрахунок грошової оцінки 1 га сільськогосподарських угідь в селі Орджонікідзе

	Грошова оцінка 1 га (грн.)
Шифри
агрогруп	Рілля	Багаторічні насадження	Пасовища
65д	197691	2906	999
141д	641	-	40
143"д	-	-	23
Середньозважене значення вартості по угіддях	197055	2906	942

Визначення грошової оцінки будь-якої земельної ділянки на території села Орджонікідзе здійснюється як сума добутків грошової оцінки 1 га агрогруп ґрунтів, що входять до складу даної ділянки, на їх площу.

Таблиця 3.10 Розрахунок грошової оцінки сільськогосподарських угідь села Орджонікідзе

Угіддя	Шифр агрогруп	Площа агрогруп грунтів, га	Грошова оцінка 1 га агрогруп	Загальна грошова оцінка с-г угідь, грн
Рілля	65д	69,5162	35181,40859	2445677,84
	141д	0,2253	114,0219309	25,69
Разом		69,7415
Природні пасовища	65д	13,4312	999,0094257	13417,90
	141д	0,5318	39,5551561	21,04
	143"д	0,3137	23,33293055	7,32
Разом		14,2767
Багаторічні насадження	65д	1,8	908,2046512	1634,77
Разом		1,8
Всього		85,8182		2460784,54

3.6 Грошова оцінка земель окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами державного земельного кадастру (облікових даних) і визначається за формулою:

Цз = Пз ? Цн

Цн = (В ? Нп) : Нк ? Кф? Км

де: Цз - грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях)

Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях)

Пз - площа земельної ділянки (у кв. м.)

В - витрати на освоєння та облаштування території розрахунку на 1м2 (у гривнях);

Нп - норма прибутку, 6% (прийнято для України);

Нк - норма капіталізації, 3% (прийнято для України);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Приклад № 1

Мал. 3.1

Площа ділянки земель житлової забудови, що знаходяться в 3-му районі першої економіко-планувальної зони (якій відповідає коефіцієнт Км2=1,299) , складає 1104 м2. Ділянка примикає до дороги з твердим покриттям, має централізоване газо- та водопостачання, а також забезпечена каналізацією. Згідно з функціональним використанням Кф=1,0