Основания приватизации жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Основания приватизации жилых помещений

Введение

Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья.

Тема данной дипломной работы - «Основания приватизации жилых помещений» - актуальна в силу того, что, во-первых, путем приватизации граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, во-вторых, граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность, в-третьих, на мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации, безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан, одноразовый характер такой передачи.

Целью данной работы является исследование сущности оснований приватизации жилых помещений.

Для достижения этой цели в работе решаются следующие задачи:

- описывается право собственности на жилые помещения;

- выделяются требования, предъявляемые к приватизации жилых помещений;приватизация жилой помещение

- показываются последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере приватизации жилых помещений.

Предмет исследования - основания приватизации жилых помещений.

Новизна исследования - в том, что каждая глава подкрепляется проблемным материалом, в свою очередь непосредственно связанным с судебной и арбитражной практикой.

При работе над данной темой использовались системный и инструментальный методы исследования.

Работа состоит из Введения, трех Глав, Заключения и Списка используемой литературы.

В Главе 1 - Право собственности на жилые помещения - решается первая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: описывается право собственности на жилые помещения.

В Глава 2 - Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений - решается вторая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: выделяются требования, предъявляемые к приватизации жилых помещений.

В Глава 3. - Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений решается последняя из поставленных выше промежуточных задач, а именно: показываются последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений.

В Заключении делаются основные выводы по работе.

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

1.1 Жилые помещения как объект права собственности

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилой дом»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности, для организации государственного учета жилых помещений (строений).

Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см. например, ст. 273 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

а) жилые дома;

б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;

в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.

Жилой дом - самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно - гигиеническим требованиям.

С точки зрения права, жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке, именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, «пригодные для проживания (ст. 1 Закона).

Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды, жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР).

Соответствие жилого помещения определённым санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

В наибольшей степени этому отвечает отдельная благоустроенная квартира. В настоящее время практически вся жилая площадь новых домов заселяется по принципу «отдельная квартира на семью» и лишь незначительная часть освобождающейся в существующем жилищном фонде площади - путем покомнатного заселения.

Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная (душевая) комната, подсобные помещения, встроенное оборудование квартир и т. д. Ст. 40 ЖК РСФСР вопрос о благоустроенности предоставляемого жилого помещения связывает с условиями конкретного населенного пункта.

Кроме того, принимается во внимание, для какой цели предоставляется жилое помещение. Например, при выселении на время капитального ремонта предоставляемые гражданам временно жилые помещения могут быть менее благоустроенными, чем помещения, которые предоставляются для постоянного проживания.

Хотя в ст. 40 ЖК РСФСР не содержится требования о предоставлении жилого помещения в черте данного населенного пункта, такой вывод можно сделать из ее содержания. Возможны, однако, случаи предоставления жилого помещения с согласия лица, которому оно предоставляется, и за пределами данного населенного пункта.

Жилое помещение - это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к проживанию в нем.

Перевод жилых помещений в нежилые, исключение из жилищного фонда жилых помещений

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР), Это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению для проживания граждан,. Такой перевод осуществляется в исключительных случаях по решению органов местной администрации (например, при признании жилых помещений непригодными для проживания). Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 9 ЖК РСФСР).

Приказом Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 декабря 1999 года № 177 утверждена Методика по определению непригодности жилых, зданий и жилых помещений для проживания.

Методика разработана взамен положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания от 5 ноября 1985 года.

Рассмотрение вопросов о непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания (независимо от форм собственности) возложена на межведомственные комиссии городских (иных) поселений.

Межведомственная комиссия осуществляет свою работу на основании заявления собственника или нанимателя, заявления граждан или организаций, по запросам и представлениям органов надзора, суда, прокуратуры и инспекции.

Основаниями для признания жилых домов и жилых помещений непригодными являются:

- расположение жилых зданий в зоне, запрещенной к застройке;

- техническое состояние строительных конструкций или инженерного оборудования, представляющее опасность для проживающих, и т. д.

В результате работы комиссии оформляется решение об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для проживания. Это решение утверждается органами местного самоуправления. Утверждённые акты служат основанием для решения вопросов капитального ремонта, реконструкции и модернизации зданий, а также их сноса или переоборудования для использования в других целях, в том числе отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном порядке.

Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда

Согласно ст. 131 ГК РФ право помещений собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управлений, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), включенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции.

Порядок государственного учета жилищного фонда установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно данному Положению государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Согласно Положению основу государственного учета составляет: технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов. Технический учет осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (органы БТИ). Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда. Он проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно Положению официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ и иными нормативными правовыми актами.

1.2 Содержание права собственности на жилые помещения

Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в местной администрации. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью сейчас применяется до принятия нового закона о порядке их заключения.

В связи с этим, ранее, институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него - индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке либо участие в ЖК (ЖСК). Реже применялся договор купли-продажи.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г. отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО «Калужский деловой центр», по условиям которого приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик -- передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.

Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80, 82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб., что составляет 100% площади.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО «Калужский деловой центр» исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.

Однако, как правильно отмечено в постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.

Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.

Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе, по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.

Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях, так называемой, «личной наживы», извлечения «нетрудовых» доходов, в других «корыстных» целях.

Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению собственник прибегал значительно редко.

Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания . Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения , то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

1.3 Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере. Основание возникновения права собственности на жилое помещение

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путём приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). В соответствии со ст. 19 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Приватизация -- в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» -- есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз. Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятая. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемою ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселения его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятии.

Действующее законодательство предусматривает также, что не подлежат приватизации (разгосударствлению) жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения и в сельской местности, находящиеся в оперативном управлении общеобразовательных учреждений или в ином ведении (см. п. 13 ст. 39 Закона РФ - в редакции ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об образовании» от 13 апреля 1996 г.).

Передача приватизируемого жилья в право собственности осуществляется на основе договора. Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, устанавливаемом соответствующим органом исполнительной власти.

Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме.

Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.

Другим и наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики). На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства. Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах жилищной политики).

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Гражданам, не обеспеченным жилищем, государство оказывает помощь, используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства.

Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» безвозмездные субсидии предоставляются гражданам в объеме от 5 до 70 % стоимости строительства или приобретения жилья. Размер субсидий по Указу тем выше, чем меньше доход граждан и чем больше времени являются они очередниками на улучшение жилищных условий.

Указом предусматривается, что субсидии выделяются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые используют для выплаты разницы между стоимостью жилья и размером субсидии свои собственные средства (таким капиталом может стать приватизированная или сданная в залог квартира) или получают жилищный кредит от банка на строительство и покупку жилья. Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его государственной регистрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.

Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.

Права и обязанности собственника по пользованию жилым помещением

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, за членами семьи бывшего собственника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

Согласно закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ).Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения -- также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан, в частности, соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

На граждан законом (ст. 1 42 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать частоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Собственник обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт жилого дома, квартиры.

В соответствии со ст. 6 Закона об основах жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем. Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.

Граждане-собственники обязаны своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст. 137 - 139 ЖК РСФСР.

Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

Правовая регламентация отношений собственности в многоквартирном доме

Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан -- собственников квартир в многоквартирном доме.

Правовой режим комплекса недвижимого имущества устанавливается нормами ГК РФ и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под «кондоминиумом». Например, в Законе об основах жилищной политики термин «кондоминиум» употребляется в значении «товарищество собственников жилья». Новый Закон внес ясность в этот вопрос.

Понятие кондоминиума трактуется как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности». По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину - собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объекты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом. В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться: путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом, уполномоченной государством или органами местного самоуправления к службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев.

Товарищество собственников жилья. Понятие и порядок организации

Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.

Товарищества собственников жилья образуются собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищества собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Закона домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Товариществом является объединение домовладельцев -- собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоминиуме, так и во вновь создаваемом.

Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку. Они имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.

Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления: общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 % голосов и более от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30 % площади всех помещений в кондоминиуме представитель соответствующего члена товарищества входит в обязательном порядке в правление товарищества (за исключением случая, предусмотренного ст. 51 Федерального закона о товариществах собственников жилья).

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также полномочия председателя правления товарищества. В его обязанность входит обеспечение выполнения решений правления, он имеет право также давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.

Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья.

В Законе (ст. 32 и 49) говорится, что после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Однако эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связывающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, признаны не соответствующими положениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998г.). Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.

Товарищество собственников жилья имеет право:

- заключать договоры на управление и (или) обслуживание;

- организовывать собственное домоуправление;

- определять бюджет товарищества на год;

- устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

- выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.

На товарищество собственников жилья законом возлагаются весьма важные обязанности. Так, на товарищество собственников жилья возлагается:

- обеспечение выполнения требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;

- выполнение принятых на себя договорных обязательств;

- обеспечение выполнения всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме;

- обеспечение соблюдения интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Осуществление собственником полномочий по распоряжению жилыми помещениями

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т.п.

Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности.