Основания приватизации жилых помещений

Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так, юридические лица, созданное как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.

Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко является объектом той или иной гражданско-правовой сделки.

Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет переход права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) устанавливает, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

В соответствии с законом право граждан Российской Федерации не жилище обеспечивается, в частности, путем приобретения жилья за собственные средства без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жилищем по установленным нормативам, государство оказывает помощь.

Так, Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 25) предусматривается, что «граждане при строительстве жилья или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений».

Указом Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. № 1180 установлено, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.

Положение о предоставлении безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья субсидий предусматривает, что при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретение жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, при соблюдении которых осуществляется жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Указом Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются безвозмездные субсидии в объеме от 5 до 70 % стоимости строительства или приобретения жилья.

Договор купли-продажи жилого помещения

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и оплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы §7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, установленным соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли продажи продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую недвижимость в жилищной сфере: правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д. Продавец обязан передать товар (в данном случае жилое помещение) свободным от прев третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В ГК РФ (ст. 588) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договоры мены жилыми помещениями

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений, этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам , выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами. Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить , то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору - передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектам сделок.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты - новый вид договоров в российском гражданском праве. Ранее, в ГК РСФСР 1964 г., предусматривалась одна из разновидностей рентного договора - договор пожизненного содержания продавца.

Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько видов ренты:

- постоянная рента - т.е. рента, выплачиваемая гражданам бессрочно;

- пожизненная рента - установлена на период жизни гражданина - получателя ренты или другого указанного им гражданина, при этом пожизненная рента может быть установлена также на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 538 ГК РФ).

Договор ренты требует определенной формы его заключения - он подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Гражданский кодекс регламентирует особый случай пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В ГК РФ сфера применения договора, получившего новое название - договор пожизненного содержания с иждивением, существенно расширена. Особенностью обязательства пожизненного содержания с иждивением является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т.п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это было по ГК РСФСР 1964 г., в зависимость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т.п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением). В обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением могут включаться обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - уход за ним, а также оплата ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом сумма не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Закон предоставляет получателю пожизненного содержания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), переданных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).

Договор аренды жилого помещения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды заключается в письменной форме, путем составления одного документа, если срок договора не менее 1 года, то обязательна его государственная регистрация.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу).

В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилым фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор - юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор - юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором - юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые отношения, они теряют права на пользование жилым помещением , если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор - юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Арендатор - юридическое лицо не вправе вселять в арендуемые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения.

Арендодатель, арендатор вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в случаях, предусмотренных в ГК РФ.

Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, иных жилищных фондов определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.

Договор об ипотеке жилого помещения

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ). Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каковыми являются согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге - договором об ипотеке. В договор об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или строение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 5, ст. 69 Закона об ипотеке). Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенный индивидуальный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для проживания помещением за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке. Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (или квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

Завещание жилого помещения

Завещание должно удовлетворять указанным в законе требованиям и по строению, и по форме. Завещатель вправе оставить свое жилое помещение и наследникам по закону, и лицам, которые не входят в их число, а также государству и любой организации. Но свобода завещания не является абсолютной. Существует определенный круг наследников по закону, которые имеют право на обязательную долю в наследовании. Закон определяет форму завещания. Оно должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления и собственноручно подписано завещателем. Если завещатель не в состоянии подписать завещание (в силу физических недостатков, болезни или иным причинам), тогда по его просьбе это может сделать другой гражданин в присутствии нотариуса или другого лица, имеющего право удостоверять завещание. В завещании указывается, почему наследодатель не может сам его подписать. Завещание должно быть нотариально удостоверено. Из этого правили сделаны исключения: при особых обстоятельствах к нотариально удостоверенным приравниваются завещания, удостоверенные указанными в законе должностными лицами (ст. 1127 ГК РФ).

Завещатель может впоследствии отменить или изменить завещание, подав об этом заявление в нотариальную контору. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя другим лицам, в том числе нотариусу, возможность ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Гражданину, находящемуся в чрезвычайных обстоятельствах, предоставлено право совершить завещание в простой письменной форме (ст. 1129 ГК РФ).

1.4. Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Глава 2. Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений

2.1 Понятие и условия приватизации жилых помещений

Приватизация -- в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» -- есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз.

Однако это правило не распространяется на лиц, которые участвовали в приватизации до достижения 18-летнего возраста. Они сохраняют право на одноразовую приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией (ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и местная администрация, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Договор передачи жилья в собственность -- это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.

Заключив и зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения в местной администрации, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной местной администрацией форме. В свидетельстве должно быть указано лицо, которому жилое помещение передается в собственность. По Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на приватизацию предоставлено гражданам с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (ст. 2 Закона). Поэтому без согласия отсутствующих совершеннолетних членов семьи нанимателя приватизировать жилое помещения нельзя.

Таким образом, передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (за военнослужащими, проходящими срочную военную службу, лицами, находящимися в длительной командировке, гражданами, находящимися в местах лишения свободы, и т. д.).

Так, например, К-в предъявил в суде иск к администрации г. Элисты и гр-ке К-вой о признании недействительным договора, согласно которому его супруга К-ва приватизировала квартиру без его согласия, несмотря на то что он вселился в эту квартиру одновременно с ответчицей, прописан в ней, но не проживает по уважительной причине.

Представитель администрации г. Элисты иск признал, а ответчица иск не признала. Возражая против удовлетворения иска, ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из семьи, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Верховный Суд Республики Калмыкия -- Хальмг Тангч принял дело к своему производству по первой инстанции, рассмотрел его и вынес решение об удовлетворении иска. По кассационной жалобе дело рассматривалось Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая установила следующее.

Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов (в настоящее время его функции возложены на органы местного самоуправления) К-вой на семью из 4 человек была предоставлена трехкомнатная квартира, в ордер на которую был включен и муж, К-в (истец по делу). Он вселился в эту квартиру одновременно со всеми членами семьи. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР К-в как член семьи нанимателя К-вой приобрел равное с ней право на предоставленную квартиру. То обстоятельство, что в результате расторжения брака у него сложились неприязненные отношения с ответчицей и он вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.

Анализируя изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия. Так как согласия у него не спрашивали, то Верховный Суд Республики Калмыкия -- Хальмг Тангч удовлетворил иск К-ва обоснованно. Жалоба К-вой оставлена без удовлетворения.

Из приведенного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ следует сделать вывод о том, что согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами его семьи не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если указанные лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. («Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ», Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 7).

Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, поэтому получение в собственность жилых помещений полностью зависит от волеизъявления проживающих в них граждан (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Граждане, не участвующие в приватизации занимаемого жилого помещения, но выразившие согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого полученного впоследствии жилого помещения (ст. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Так, например, граждане (наниматель жилого помещения и члены его семьи) стоят на очереди по улучшению жилищных условий. Наниматель решает приватизировать данную квартиру, а остальные совершеннолетние члены его семьи дают на это свое согласие, но при этом не принимают участия в приватизации. В этом случае, получив предоставленную как нуждающимся в улучшении жилищных условий квартиру, они сохраняют право на ее приватизацию.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации). Так, например, граждане, стоящие на очереди по улучшению жилищных условий, приватизируют свою квартиру. Впоследствии им предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма. В этом случае они могут ее приватизировать, но при этом должны расторгнуть ранее заключенный договор передачи в собственность прежней квартиры.

Каждый гражданин сам определяет необходимость приватизации занимаемой им жилой площади исходя из своих интересов. Вступление в права собственности на жилье даст гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Став собственником квартиры в результате приватизации, гражданин может совершать в отношении своей жилой площади предусмотренные законодательством сделки, а именно: завещать ее родственникам и любым другим гражданам, юридическим лицам (организациям), дарить, совершить договор мены, продать, сдать в наем на коммерческих началах, использовать квартиру в качестве предмета залога и др.

Однако необходимо учитывать, что собственник жилья при оформлении сделок с жилыми помещениями платит госпошлину, которая часто составляет довольно крупную сумму. Наниматель не имеет возможности дарить, продавать, завещать квартиру, так как он не является ее собственником, но в то же время он имеет право обменять свое жилое помещение, и при совершении обмена госпошлина с него не взимается. Поэтому, если сравнить договор мены (между собственниками) и обмена (между нанимателями), получается, что большие затраты при оформлении сделки несет собственник.

Но зато у собственника намного больше прав, чем у нанимателя, он распоряжается жильем по своему усмотрению, и чьего-либо согласия на распоряжение и пользование жилым помещением ему не требуется. Наниматель же, наоборот, почти во всех случаях должен спрашивать согласие у наймодателя (например, при заключении договора поднайма).

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке (пункт 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Граждане, в результате приватизации ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению в пределах, ограниченных федеральными законами и Конституцией Российской Федерации (ст. 55 Конституции Российской Федерации). Так, например, Гражданским кодексом Российской Федерации установлено прекращение права собственности при обращении взыскания на имущество (в том числе жилье) по обязательствам собственника, реквизиции, конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Право собственности на приобретенное по договору передачи жилье возникает с момента регистрации его в органах местной администрации. Так, например, в Москве регистрация приватизированных квартир производится в Департаменте муниципального жилья.

По волеизъявлению граждан жилые помещения предоставляются им в общую совместную или долевую (то есть с определением размера доли каждого гражданина) собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или некоторых из них в соответствии с достигнутым между данными лицами соглашением.

При решении вопроса, каким образом приватизировать квартиру в совместную или долевую собственность, надо исходить из дальнейших намерений в отношении квартиры, с учетом интересов всех принимающих участие в приватизации граждан.

Так, например, может возникнуть ситуация, когда жилое помещение приватизировано в общую совместную собственность тремя гражданами, двое из которых решили совершить договор мены в отношении данной квартиры между родственниками, а третий гражданин выразил желание остаться в данной квартире и согласен, что с ним будут проживать два других родственника. Спора нет, все участвующие стороны в сделке согласны, а собственность совместная без определения долей. При таком положении необходимо сначала определить у нотариуса доли всех трех граждан, проживающих в данной приватизированной квартире, а затем не участвующий в договоре мены гражданин должен отказаться от права преимущественной покупки долей двух совместно с ним проживающих граждан, после чего у нотариуса заключается договор мены. А если бы квартира сразу была приватизирована в долевую собственность, то не пришлось бы лишний раз идти к нотариусу и выделять доли.

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать вместе с ним, вправе стать участниками общей совместной или долевой собственности на данное жилое помещение (ст. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Например, в случае расторжения брака бывший супруг, проживающий совместно с нанимателем, имеет право приватизировать квартиру в общую собственность при наличии согласия других бывших членов семьи.

В случае нежелания получить квартиру в общую собственность, но при согласии на приватизацию вообще, жилое помещение может быть также приватизировано в общую долевую собственность, то есть с определением долей каждого проживающего в ней гражданина.

При отсутствии согласия бывших членов семьи нанимателя на приватизацию в целом жилая площадь приватизирована быть не может.

Приватизация служебных жилых помещений и коммунальных квартир производится по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, предприятия на праве полного хозяйственного ведения учреждения, в оперативном управлении которого находится жилищный фонд (ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Данное положение означает, что возможность приватизации служебных и коммунальных квартир полностью зависит только от воли собственника, обладателя жилищного фонда. Он вправе не принимать решение о приватизации вышеуказанных квартир, поскольку Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» дает собственнику в этом отношении полную свободу действий. Кроме того, собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы вправе принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир на определенных условиях.

Так, например, Положением о приватизации жилищного фонда в г. Москве в редакции от 16.11.93 г. установлено, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность.

Таким образом, если кто-либо из лиц, проживающих в коммунальной квартире, не согласен на ее приватизацию, то приватизировать квартиру нельзя.

Указанное Положение также предоставляет право одному из нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, при согласии всех других нанимателей, приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном законодательством порядке.

Граждане, приватизировавшие квартиры, могут образовать товарищество собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилья. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом Товарищества и Законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья»

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования (подвалы, лифты, лестничные площадки и т. п.).

В судебной практике возник вопрос: вправе ли суд признать собственником квартиры гражданина, который в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подал заявление о приватизации со всеми документами, но не успел оформить договор на передачу помещения в собственность и зарегистрировать этот договор в связи со смертью.

Вопрос этот возник в связи с тем, что наследники граждан, подавших заявления о приватизации занимаемых жилых помещений и умерших до оформления приватизации, обращаются в суд с исками, в которых просят признать этих граждан собственниками упомянутых жилых помещений с тем, чтобы истцы могли эти помещения наследовать.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ, при наличии спора по поводу данного жилого помещения или его части необходимо иметь в виду, что смерть гражданина сама по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников, поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения путем подачи заявления о приватизации квартиры, либо до регистрации договора передачи в собственность не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При возникновении подобной ситуации наследникам умершего гражданина для защиты своего права необходимо подать в народный суд исковое заявление о признании права собственности на приватизированную квартиру.

Так, например, гражданка С. являлась нанимателем квартиры в доме, принадлежащем фабрике «Красные ткачи». В ноябре 1992 г. она умерла. Указывая, что дети умершей не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, фабрика «Красные ткачи» предъявила к ним иск об устранении препятствий в пользовании квартирой.

С-вы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что их мать додала надлежаще оформленное заявление в агентство «Недвижимость», в котором содержалась просьба об оформлении приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации покойная С. не смогла в связи со смертью. Выдать документы наследникам агентство «Недвижимость» отказалось. Считая действия агентства незаконными, С-вы просили суд обязать агентство оформить приватизацию спорной квартиры и признать покойную собственником этой квартиры.

Решением Ярославского районного народного суда Ярославской области иск фабрики «Красные ткачи» удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска С-вых отказано. Вынося указанное решение, суд исходил из того, что покойная, хотя и выразила желание приватизировать квартиру, обратилась с заявлением в агентство «Недвижимость», собственником не стала, так как приватизация не состоялась, а договор о приватизации жилья не был зарегистрирован. С такими доводами согласилась и судебная коллегия областного суда.

Решение народного суда и определение судебной коллегии областного суда были опротестованы заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации. Протест удовлетворен по следующим основаниям.

Вывод народного суда о том, что С-ва не стала собственником занимаемого жилого помещения, нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 1, 2, 7 и 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане имеют право приобретать занимаемые ими жилые помещения в собственность, приватизировав их. Из смысла приведенных статей закона следует, что если гражданин согласен осуществить приватизацию на предусмотренных приведенным законом условиях, то ему в этом не может быть отказано.