Договор аренды жилого помещения: понятие и особенности правового регулирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

«СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

Выпускная квалификационная работа

Тема: «Договор аренды жилого помещения: понятие и особенности правового регулирования»

Выполнил:

Студент гр. 06314

Лотц Е.Д.

Руководитель:

Доцент кафедры, к.ю.н.

Войтович Елена Павловна

г. Новосибирск 2010г.

Оглавление

Введение

Глава 1 Общая характеристика гражданско-правового регулирования договора аренды жилого помещения

1.1 Развитие правового регулирования отношений аренды жилого помещения в отечественном гражданском праве

1.2 Современное состояние правового регулирования аренды жилого помещения

Глава 2 Договор аренды жилого помещения в современном гражданском законодательстве

2.1 Понятие и особенности правовой природы договора аренды жилого помещения

2.2 Форма и порядок заключения договора аренды жилого помещения

2.3 Содержание и исполнение договора аренды жилого помещения

Глава 3 Проблемы правового регулирования договора аренды жилого помещения

3.1 Проблемы реализации норм российского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения

3.2 Проблемы правоприменительной практики, возникающие при разрешении споров об изменении или расторжении договора аренды жилого помещения

Заключение

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

Введение

Актуальность договора аренды жилого помещения обуславливается, прежде всего, темпами роста количества заключенных договоров. По данным ряда Агентств недвижимости на территории г. Новосибирска выявлен уверенный рост заключения договоров аренды жилых помещений. В 2005 году Агентством недвижимости «Грановит» было заключено 2 договора аренды жилых помещений, в 2006 году 1, в 2007 году 15, в 2008 году 25, в 2009 году 47. Юридическая фирма «ДЭУ» за январь и февраль 2010 г. осуществила сопровождение сдачи 15 жилых помещений в аренду Негосударственному образовательному учреждению «Учебно-коммерческий центр». Международная организация «Хо а вей» заключает для проживания своих работников ежегодно около пятидесяти договоров аренды жилых помещений, как на территории г. Новосибирска, так и на территории других населенных пунктов Российской Федерации. Согласно информации, предоставленной Агентством «Мегаград» в Москве и Московской области количество заключенных договоров аренды жилых помещений с 2005 по 2010 год выросло на 40 %.

Актуальность исследования выбранной темы обусловлена количеством споров влияющих на правоотношения аренды жилых помещений, разрешаемых в судебном порядке, и подтверждается следующей статистикой. В 2009 г. судами Российской Федерации было рассмотрено с вынесением решений: дел по искам о выселении из арендуемых жилых помещений - 6158 (иски удовлетворены по 4412 делам); дел по искам о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 2054 (иски удовлетворены по 1466); дел по искам без предоставления другого жилого помещения - 17575 (иски удовлетворены по 12585).

Среди отечественных цивилистов, занимающихся изучением правовых вопросов, и в частности проблем договора аренды жилых помещений особое место занимают работы: доктора юридических наук, профессора Брагинского Михаила Исааковича, доктора юридических наук, профессора Витрянского Василия Владимировича. Работы Брагинского и Витрянского имеют огромное значение для изучения договора аренды жилого помещения, они создали мощный фундамент для изучения всего Договорного права.

Цель выпускной квалификационной работы - комплексное исследование правового регулирования договора аренды жилого помещения.

Задачи выпускной квалификационной работы:

изучить развитие правового регулирования отношений аренды жилого помещения в отечественном гражданском праве,

изучить современное состояние правового регулирования аренды жилого помещения,

сформулировать понятие и особенности правовой природы договора аренды жилого помещения,

исследовать форма и порядок заключения договора аренды жилого помещения,

определить содержание и исполнение договора аренды жилого помещения,

исследовать проблемы реализации норм российского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения,

изучить проблемы правоприменительной практики, возникающие при разрешении споров об изменении или расторжении договора аренды жилого помещения

сформулировать пути решения изученных проблем.

При выполнении работы использовались общие и специальные методы исследования, в частности: анализ, дедукция, индукция, обобщение, описание, прогнозирование, синтез, исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой.

Объектом исследования является общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды жилого помещения.

Предметом исследования является: понятие и особенности правового регулирования договора аренды жилого помещения.

Гипотеза исследования: договор аренды жилого помещения имеет недостаточное правовое регулирование, в ходе исследования предполагается выработка норм, повышающих и оптимизирующих практику применения норм права, регулирующих общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды жилого помещения. Данные нормы должны будут обеспечить более правильное исполнение и заключение договора аренды жилого помещения.

Нормативно правовой базой выпускной квалификационной работы послужили: Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ, и другие нормативно правовые акты, в исследовании использованы Обзоры законодательства и судебных практик Верховного суда РФ за период с 2004 по 2010 год.

Практическая значимость: разработанные в ходе исследования предложения по совершенствованию законодательства, могут быть использованы для исправления проблемных мест в действующем законодательстве, регулирующем общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды жилого помещения. Исследование так же может быть использовано, как практическое пособие при заключении и исполнении договора аренды жилого помещения.

Структура работы предопределяется целью и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов и литературы. В введении обоснована актуальность темы и осуществлен анализ состояния ее научной разработанности, сформированы объект и предмет, цель и задачи работы, ее методологическая база. В Главе 1 Общая характеристика гражданско-правового регулирования договора аренды жилого помещения, дана общая характеристики гражданско-правового регулирования договора аренды жилого помещения, изучена история, развитие и современное состояние, правового регулирования отношений аренды жилого помещения. В Главе 2 Договор аренды жилого помещения в современном гражданском законодательстве, изучена правовая природа договора аренды жилого помещения, определено правовое положение договора аренды жилого помещения в современном гражданском законодательстве, выявлена форма и содержание. В Главе 3 Проблемы правового регулирования договора аренды жилого помещения, анализированы проблемы правового регулирования договора аренды жилого помещения, и вследствие этого подробно исследованы права и обязанности сторон. В заключении сформированы выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

договор аренда жилое помещение

Глава 1. Общая характеристика гражданско-правового регулирования договора аренды жилого помещения

1.1 Развитие правового регулирования отношений аренды жилого помещения в отечественном гражданском праве

В дореволюционном российском законодательстве отсутствовало понятие договора аренды жилого помещения, все правоотношения по аренде жилых помещений, и иные схожие отношения аренды назывались наймом. Договором найма признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою имущество во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691). Мейер Д.И. Русское гражданское право - ч. 2. - М. - Право- 1997. - С.260.

Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор аренды, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом - наем мебели, платья, вообще имущества движимого». Мейер Д.И. Русское гражданское право - ч. 2. - М. - Право - 1997. - С.49. В связи с этим правоотношения, возникающие при заключении и исполнении договора аренды жилых помещений, назывались кортомным содержанием.

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве». Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. - Т. 2. - СПб. - 1902. - С.159.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество в найм), с другой - наниматель (лицо, берущее в найм имущество).

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что в найм могли передаваться только неупотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана в аренду, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа». Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. - Т. 2. - СПб. - 1902. - С.67.

Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание аренды, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для аренды, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора аренды, например, нельзя говорить о аренде денег». Мейер Д. И. Русское гражданское право - ч. 2. - М. - Право - 1997. - С.98.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691) Мейер Д. И. Русское гражданское право - ч. 2. - М. - Право - 1997. - С.136.. Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре аренды цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. Мейер Д. И. Русское гражданское право - ч. 2. - М. - Право - 1997. - С.136.

Вместе с тем цивилисты русской дореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наем недвижимого имущества, проводя тем самым деление по предмету обязательства - движимое или недвижимое имущество.

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. содержали неоднозначную по смыслу формулировку, которая и вызвала разночтения при трактовке положений об аренде жилых помещений. Статья 85 упомянутых Основ гласит:

"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей» Камышенский В.П., Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов. - М. - Эксмо, - 2007. -С. 24.. Представляется, что указанные цели арендных отношений не могут охватывать проживание граждан.

Закон СССР ОТ 08.12.1961 «Об утверждении основ гражданского законодательства союза СССР союзных республик» регулировал отношения аренды жилых помещений, однако аренда жилых помещений называлась наймом жилого помещения и была изложена в Главе 6 указанного Закона. Закон СССР от 08.12.1961 (ред. от 12.06.1990) "Об утверждении Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик". "Свод законов СССР", т. 2, с. 6, М. Закон. 1990 г

Итак, по договору найма жилого помещения пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер. Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключается нанимателем с собственником дома. Договор найма жилого помещения заключается, изменяется и расторгается на условиях и в порядке, определяемых законодательством Союза ССР и союзных республик. Согласно ст. 53 указанного закона по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и производить за свой счет капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, а при прекращении договора найма - вернуть имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

На стороне арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст. 608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. Для студентов вузов. Отв ред. Е.А. Суханов. - М. - 2007 - С.534.

"По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату" (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем" (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.).

До вступления в силу ч. 2 ГК РФ правовые нормы о договоре аренды жилого помещения распространялись на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» Гончарова, О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав - Юрист - М.. - 2007. С.167.. В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991г., которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере, применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. Внесенные 6 июля 1991 г. изменения и дополнения в ЖК РСФСР кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. Гетман, Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. - М. - Статут. - 2005. С.83.

Советские исследователи гражданского права, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов, как в экономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый характер". При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма". Советское гражданское право / Под ред. проф. О.А. Красавчикова. - Т. 2. - М. - 1969 - С. 98. С. 69.

Автор утверждает, что "если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует организация... то она является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма..." Тарасенко Ю.А. Внесение права аренды в уставной капитал хозяйственного общества: правовая конструкция. - Правосудие в Поволжье. - 2006 - С.98.. Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования жилого помещения. "Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договор жилищного найма или жилищной аренды" Советское гражданское право: Учебник. - Т. 2. - М. - 1980. - С. 132.

Устранение условия, касающегося цели предоставления имущества в аренду, вызвало необходимость выработки иного критерия для разделения арендных и наемных обязательств по предоставлению жилых помещений. При этом нельзя не прийти к более важному заключению: если следовать логике, становится понятным выделение договора найма жилого помещения, призванного обеспечить реализацию потребности населения в жилье. Однако, анализируя развитие правового регулирования отношений аренды жилого помещения в отечественном гражданском праве, становится ясно, что как такового правового регулирования отношений не было. Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора аренды жилого помещения, регулировались, но назывались при этом наймом, отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, прокатом. Данное обстоятельство, не могло не остаться без внимания и рано или поздно отечественные ученые должны были сформулировать и создать нормы права, регулирующие непосредственно указанные правоотношения.

1.2 Современное состояние правового регулирования аренды жилого помещения

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля - продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. - М. - Право - 2009. - С. 600..

Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет о ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, признающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Федерации, право "свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства", ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72, которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. - Право. - М. - 2006. - С.15.

Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раздельное регулирование договоров аренды жилых помещений и социального найма жилых помещений.

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.

Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства - то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.

Использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в статьях Гражданского кодекса. Имеется в виду, что стороны договора аренды жилого помещения сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье.

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны, безусловно, применяться к договору аренды жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин "жилищное законодательство", то оно противопоставляется нормам этой главы. Так, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК). Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 5. С. 18 - 20.

Включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам аренды жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям (договорам социального найма). Вместе с тем статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.

Договор аренды жилых помещений как вид социального найма регулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социального найма, а также договор аренды жилых помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РФ.

Рассмотрена норма, которая, как может показаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права - аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденцию развития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в виду п. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: "2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан". Речь также идет о логически связанном с ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин". Свит, Ю.П. Прекращение договора социального найма. - Ю.П. - Свит Жилищное право. - 2006 - С. 23.

Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы (см.: гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.).

В таком же ключе рассматривается ст. 671 ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Известно, что "юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено на условиях договора аренды". Согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам.

Следует отметить, что Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское и жилищное законодательство:

Гражданское законодательство - к исключительному ведению Российской Федерации (ст.71 Конституции РФ);

Жилищное законодательство - к совместной компетенции России и ее субъектов (ст.72 Конституции РФ).

Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений могут регулироваться как Российской Федерацией, так ее субъектами.

По договорам аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование. Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельных участка. Свободная трибуна. - Вестник ВАС РФ № 1. - 2005. С.71. В ГК РФ закреплено, что жилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование по договорам:

договор найма жилого помещения - жилье предоставляется гражданам (глава 35);

арендный и иной договор - жилое помещение предоставляется юридическим лицам (глава 34 или иные положениями ГК РФ), при этом жилые помещения возможно использовать только для проживания граждан согласно п.2 ст.288 и п.2 ст.671 ГК РФ Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов/ Под ред. В.П. Камышенского, - М. - Эксмо - 2007 - С.105..

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Глава 2. Договор аренды жилого помещения в современном гражданском законодательстве

2.1 Понятие и особенности правовой природы договора аренды жилого помещения

Договор аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

Затем автор кратко рассмотрит договора аренды, регулируемые Главами 34, 35 ГК РФ.

Договор проката - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель), осуществляющая сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить за плату другой стороне (арендатору) движимое имущество во временное имущество во временное владение и пользование. Договор проката двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Договор аренды транспортного средства с экипажем - это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической эксплуатации. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Договор аренды транспортного средства без экипажа - это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Договор аренды зданий или сооружений - это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Договор аренды предприятия - это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование другой стороне (арендатору) предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Договор финансовой аренды - это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственности указанное другой стороне (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор трехсторонний, возмездный, консенсуальный.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

На основе приведенных положений был сделан вывод о том, что "по существу, Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор, по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу" Кузнецова Л.П. Преимущественное право аренды. - Право и экономика - М. - 2006. - С.325.

Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо изучить подробно правовую природу договора аренды жилого помещения, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов. Александрова, С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма -.Н. Александрова - Жилищное право. - 2005. - С. 42.

Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания. Оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства.

Правовая природа арендных отношений в жилищной сфере содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Подведя итог сказанному автор поясняет, что договор аренды жилого помещения имеет тесно связанную правовую природу с договором найма жилого помещения, как и договор найма жилого помещения он двухсторонний, возмездный, консенсуальный. Однако Договор аренды жилого помещения не выделен в отдельную статью или в отдельную главу. Данное обстоятельство является проблемной областью в изучаемой теме.

2.2 Форма и порядок заключения договора аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок менее года. Волошин Д.А., Аренда: оформление, налогообложение, учет. - Библиотека журнала «Главбух». - М. - 2005. - С. 245.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому. Что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т. д.

Что касается договора аренды жилого помещения, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме.

Договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации, если срок договора составляет один год.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды жилого помещения состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как уже говорилось выше договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, подлежит обязательной государственной регистрации, если срок договора составляет один год. Аренда недвижимости. И.Е. Бобылева. - Право. - М. - 2006 - С. 32.

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели и они же собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.

Для нового собственника будут обязательными заключенные предыдущим собственником условия договоров аренды жилых помещений, в случае перемены собственника жилого дома или квартиры. В отношении арендаторов жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда и в отношении арендаторов в домах частных собственников это правило действует одинаково.

Договор аренды сохраняет силу для нового собственника таким же образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу.

Жилое помещение, предоставляемое арендатору должно быть свободным как юридически, так и фактически. Жилое помещение должно отвечать соответствующим санитарным и техническим требованиям. Квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи, не подлежат заселению двумя и более семьями.

Жилые помещения должны использоваться для проживания граждан, а не для производственных и иных нежилых нужд, т. е. по прямому назначению.

Собственник жилого помещения сдает его арендатору в пользование обычно на строго определенный срок по договору аренды жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору аренды жилого помещения. Кроме того, законом предоставлено арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать арендатору в продлении договора.

Автор, подводя итог всему сказанному заявляет, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или жилые дома любой площади по договору аренды. Договор аренды - основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором.

2.3 Содержание и исполнение договора аренды жилого помещения

В тексте аренды жилого помещения следует зафиксировать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Содержание договора аренды жилого помещения составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу, как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. Для студентов вузов. - М. - 2007 - С.457.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды жилых помещений. Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.Н. Литовкин. - М. - Проспект. - 2005 - С. 376. Следовательно, характер аренды (краткосрочный или долгосрочный) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть, и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды является возмездным, то заключая соглашение, арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Певницкий С.Г. Инвестиционный договор в строительстве. - Недвижимость. Строительство. - Право. - 2006. - С.297. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Для данной ситуации не применимо общее правило, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендой платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Размер арендной платы зависит от следующих факторов:

Места расположения жилого помещения (центр или окраина);

Технического состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой дом);

Степени обустройства (лифт, мусоропровод и т. п.);

Фактической площади жилого помещения.

Данный перечень не является исчерпывающим. В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предложенных законодательством способов. Более того, партнеры по договору могут устанавливать в соглашении иные формы арендной платы или сочетать указанные в законе. Согласно Гражданскому кодексу, арендная плата может взиматься в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Важно помнить, что арендатору предоставлено право, требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

В домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилых помещений работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузо - Под ред. В.П. Камышенского. - М. - Эксмо. - 2007 - С.112.

Плата за пользование жилым помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В тексте соглашения можно предусмотреть раздельную плату за землю и за аренду жилого помещения.

Как поступить в ситуации, когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы? На этот случай закон наделяет арендодателя правом требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение - платежи нс могут взиматься; вперёд более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру - потребовать досрочного расторжения договора.

После того как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, - гражданин или юридическое лицо, арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного жилого помещения: а) сдавать в субаренду; б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; в) предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование. Добрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка. - Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - № 1. - 2005 - С. 481.