Договор аренды жилого помещения: понятие и особенности правового регулирования

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то срок субаренды не может превышать срока действия первоначального договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды помещения, находящегося в его пользование договору субаренды. Такой договор может быть заключён в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды. Таким образом, при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного субарендатора, то есть предоставляет ему возможность заключить самостоятельный договор на право аренды помещения, которым он пользовался на условиях субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.

Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает в качестве арендатора. Зоркольцев, Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав. -Р.Д. Зоркольцев. - Закон. - 2007. - С.125.

Следует иметь в виду, что в случае ничтожности договора аренды все договоры субаренды являются ничтожными:

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора - поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды. Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон» - №2. - 2006. - С. 134.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта иди зачесть её в счёт арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Автор считает, что необходимо изучить вопрос о смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора по вступлении в договор на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора. Например, арендатор был квалифицированным строителем и в счет арендной платы обязался отремонтировать арендованное жилое помещение, а его наследник не способен выполнить такую работу в соответствии с договором.

Вполне реальна ситуация, когда о своих правах заявляют несколько наследников. Вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а в случае возникновения разногласий - в судебном порядке.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

Использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными; нарушениями;

Существенно ухудшает жилое помещение;

Не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает расторжение договора аренды в судебном порядке и выселение арендатора, если оплата жилья и коммунальных! услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев;

Уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором),

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В то же время этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Чтобы реализовать право прекращения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. В целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если арендодатель нарушит данное правило, суд откажет ему в принятии рассмотрения иска о расторжении договора.

Что касается арендатора, то он имеет право на досрочное расторжение договора, если:

арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сократить по соглашению сторон. По требованию арендатора договор аренды расторгается в судебном порядке.

Однако предварительно арендатор обязан направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Кроме того, до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучения ответа в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд. Колодина Т.А. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания/. -М. - Правосудие в Поволжье. - 2006. - С. 413.

Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю жилое помещение независимо от оснований прекращения договора. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Добросовестное выполнение сторонами обязанностей по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (иное может быть предусмотрено законом или договором аренды). Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях. Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеются в виду:

а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;

в) своевременное внесение платы за пользование жильем. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. //Часть вторая, под ред.А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. - М. - Проспект. - 2005 - С. 57.

Данный перечень не является исчерпывающим, в соответствии с договором аренды или законодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. Если арендатор намерен продолжить арендные отношения, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации// часть II, под ред. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М. - 2005 -С. 49.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (например, срок договора, перечень обязанностей по проведению капитального ремонта, размер арендой платы и др.). Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору.

У арендатора есть возможность защитить свое преимущественное право. Он может обратить в суд с иском, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок и в то же время в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. Арендатор вправе (по своему выбору) потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Арендатор не имеет права требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать жилое помещение в аренду.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. Для студентов вузов. Отв ред. Е.А. Суханов. - М. - 2007 - С.562. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка. - Адвокат. - № 1. - 2006 - С. 76.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора.

Глава 3. Проблемы правового регулирования договора аренды жилого помещения

3.1 Проблемы реализации норм российского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора. Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью - Жилищное право. - 2005. С.. 412.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст.612 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (абз.3 п.1 ст.616 ГК РФ). Семенова, Е. Новые правила пользования жильем. - Е. Семенова - М. Домашний адвокат. - 2006. - С. 359.

Гражданский кодекс устанавливает основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии -- в разумные сроки, в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с иском в суд. Здесь возникает целый ряд проблем в правоприменительной практике об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения.

Рассмотрим следующую проблему при привлечении лица нарушившего договор к ответственности. Для защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд возвращает исковое заявление (ст. 619 ГК РФ, ст. 135 ГПК РФ).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд. Данное обстоятельство является существенной проблемой при реализации норм российского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения. Поскольку уведомление ответчика всегда может сопровождаться его не желанием быть уведомленным и всяческим скрыванием своего места нахождения.

Ответственность сторон. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Данная правовая норма реализации российского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора аренды жилого помещения так же является проблемной так как никто не в силах зачастую обязать ответчика устранить недостатки, кроме суда конечно. Однако обращение в суд запускает судебную машину с имеющимися сроками и порядками, соблюдение которых для истца бывает слишком дорого.

Нельзя не сказать и о ситуации, когда с целью уменьшения суммы налога на доходы физических лиц, арендодатель, по договорённости с арендатором довольно часто указывают в арендном договоре заниженную ставку арендной платы. Здесь сторонам необходимо обратить внимание на то, что при разрешении возникших разногласий в судебном порядке суд будет брать в расчёт сумму, указанную в договоре аренды, а представить доказательства того, что ставка арендной платы на самом деле была значительно выше указанной в договоре практически невозможно.

Сторонам договора аренды жилого помещения нельзя забывать и том, что существует несколько оснований, по которым, заключённый между ними договор может быть расторгнут. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. Для студентов вузов. Отв ред. Е.А. Суханов. - М. - 2007 - С.580. В число таких оснований входит взаимное соглашение арендодателя и арендатора, по которому договор может быть расторгнут в любой момент времени. Помимо этого, расторжение возможно как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. В первом случае, расторжение возможно только в судебном порядке и только в случае, если квартира перестала отвечать стандартам, необходимым для постоянного проживания, либо она должна прийти в аварийное состояние в аварийном состояние по независящим от действий арендатора причинам, например, пожаре в подъезде. Если же арендатор хочет расторгнуть договор по иным обстоятельствам, к примеру при изменении жизненной ситуации, он также имеет на это право, но при соблюдении некоторых условий, таких как заблаговременное предупреждение об этом арендодателя. В таком случае существует большая возможность того, что арендатор также понесёт траты, определенные положениями арендного договора и связанные с ущербом, причинённым арендодателю в связи с расторжением договора.

3.2 Проблемы правоприменительной практики, возникающие при разрешении споров об изменении или расторжении договора аренды жилого помещения

«Подводные камни» аренды недвижимости. Часть II

Автор: manager

Создано 3 авг 2009 - 13:29

Как правило, основное количество споров между сторонами договора аренды связано с неудовлетворенностью арендодателя существующим размером арендной платы.

Популярными являются требования о расторжении договора на основании ст. 652 ГК Украины в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили с того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Руководствуясь положениями данной статьи, арендодатели неоднократно пытались доказать в суде непредсказуемое изменение динамики цен на рынке недвижимости как изменение существенных обстоятельств.

Для практикующих юристов, в целом, очевидно, что подобное обоснование является трудно доказуемым и вряд ли сможет соответствовать всем 4-м вышеперечисленным условиям. Поэтому, на наш взгляд, подобные иски были и продолжают оставаться малоперспективными.

Однако, в судебной практике встречаются интересные комбинации. На данный момент уже выработана единая позиция судов о том, что признание договора не заключенным не может быть предметом исковых требований, а является лишь одним из юридических фактов, на основании которых суд может давать оценку спорным взаимоотношениям сторон. Учитывая это, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора на основании ст. 652 ГК Украины в связи с повышением цен на рынке недвижимости. Обосновывая наличие законодательных условий существенного изменения обстоятельств, истец упомянул о том, что договор не содержит всех существенных условий и вообще может считаться не заключенным. В результате суд в своем решении признал договор не заключенным, и прекратил производство по делу на основании п. 1-1 ст. 80 ХПК Украины. Вопреки ожиданиям, не внес ясности в отношения сторон и апелляционный суд. В частности, апелляционный суд отменил решение суда и решил оставить исковое заявление без рассмотрения на основании п. 5 ст. 81 ХПК Украины в связи с не подачей истцом одного истребуемого документа. Обоснованного и справедливого решения ответчик дождался лишь в суде кассационной инстанции. В частности, ВХСУ указал, что суды первой и апелляционной инстанции фактически уклонились от решения спора по сути, что является нарушением конституционного права на судебную защиту. Окончательным решением по делу стал отказ в иске в связи с отсутствием законных оснований для расторжения договора на основании ст. 652 ГК Украины.

Также достаточно часто также основанием для подачи иска о расторжении договора аренды является передача помещения в пользование третьему лицу без получения согласия арендодателя (п. 2 ст. 783 ГК Украины).

Рассмотрим некоторые наиболее интересные прецеденты из практики применения судами п. 2 ст. 783 ГК Украины в исках о расторжении договоров аренды.

Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, мотивируя его тем, что арендатор без его согласия передал незначительную часть помещения магазина в субаренду банку для размещения пункта обмена валют. По мнению истца, такие действия существенно нарушили его права и являются достаточными для требования о расторжения договора. Но ответчик предложил свое видение применения указанной нормы, которое было поддержано судами всех инстанций.

Так, в соответствии со ст. 783 ГК Украины наймодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если наниматель передал вещь в пользование другому лицу.

Однако, суды поддержали доводы ответчика о том, что передача в пользование третьему лицу без согласия собственника не всей вещи, а лишь ее части не является достаточным основанием для применения п. 2 ст. 783 ГК Украины.

Следует отметить, что указанная позиция была испробована на практике и уже после вынесения ВХСУ окончательного решения по вышеуказанному делу. Однако, в дальнейшем решения и мнения ВХСУ о применении данной нормы в аналогичных ситуациях были диаметрально противоположными.

Учитывая неоднозначное применение ВХСУ нормы права, очередное дело, имеющее описанные фактические обстоятельства, было принято к пересмотру Верховным Судом Украины.

Нельзя не отметить, что при вынесении окончательного решения логика ВСУ приятно удивила. В частности, ВСУ указал, что размещение на территории магазина обменного пункта призвано лишь улучшить уровень сервиса для покупателей и никак не нарушает имущественные права арендодателя. Более того, суд отметил, что со стороны истца имело место злоупотребление своим правом (ч. 3 ст. 13 ГК Украины), и в результате в иске было отказано.

С принятием Закона Украины «О бюджете на 2008 год» (далее - Закон о бюджете) со значительными сложностями столкнулись субъекты, которые арендуют имущество у государственных и коммунальных предприятий, при этом срок аренды заканчивается в этом году.

Так, ст. 76 Закона о бюджете устанавливает, что в 2008 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных основах, кроме государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду бюджетным учреждениям, музеям, предприятиям и общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе, национальным творческим союзам и их членам под творческие мастерские), Пенсионному фонду Украины и его органам, государственному издательству и предприятиям книгораспространения.

В то же время, согласно ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее - Закон об аренде) по окончании срока договора аренды арендатор, который должным образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

В связи с этим возникает вопрос о том, могут ли предприятия воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды после окончания срока аренды или все же должны участвовать в конкурсе наравне с другими желающими арендовать объект.

Следует отметить, что практика передачи государственного и коммунального имущества по конкурсу существовала и до вступления в силу Закона о бюджете. Единственным отличием было то, что конкурс проводился не во всех случаях, а только когда заявления на аренду недвижимого имущества поступали более чем от двух лиц. В связи с чем, добросовестные арендаторы неоднократно пытались признать в судах проведение конкурса незаконным, ссылаясь на свое преимущественное право аренды на основании ч. 3 ст. 17 Закона об аренде. Однако судебная практика шла единой тенденцией - в таких исках суды отказывали. При этом, отказывая в исках ни один из судов, включая высшие судебные инстанции, не смог предоставить четкого ответа на вопрос в чем же собственно заключается преимущественное право арендатора при намерении уполномоченного органа провести конкурс.

Хозяйственный суд г. Севастополя (постановление от 26.10.2006 года по делу № 20-5/232), обосновывая отказ в иске, указал: «Утверждения истца о том, что он имеет преимущественное право на аренду, суд считает безосновательными, поскольку в соответствии со ст. 17 Закона об аренде в случае отсутствия заявления одной из сторон про прекращение или изменение условий договора на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продолженным на тот самый срок и тех же условиях, которые были предусмотрены договором. После окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при других равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок». Нельзя не заметить, что фразу «при других равных условиях» тексте решения выделил сам суд. Даже не принимая во внимание общую нелепость обоснования, можно только предположить, что логика суда состояла в том, что из-за неудачной конструкции нормы ст. 17 Закона об аренде преимущественное право в итоге приравнивается к праву участвовать в конкурсе наравне с другими заявителями.

В своем постановлении от 17.01.2008 года по делу № 20-2/231 ВХСУ отметил: «в соответствии со ст. 17 Закона об аренде арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление срока действия договора только в том случае, когда после окончания последнего арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу». Следуя такой логике, можно предположить, что ВХСУ не решился прямо утверждать, но намекнул на то, что проведение конкурса не следует расценивать, как намерение передать имущество другому лицу, в связи с чем ст. 17 Закона об аренде не может быть применена. Последние решения хозяйственных судов также служат подтверждением неутешительной тенденции. В частности, в своем решении от 31.01.2008 года по делу № 36/292 Хозяйственный суд г. Киева отказал истцу (добросовестному арендатору), который имеет преимущественное право на продление арендных отношений в признании недействительным распоряжения районной конкурсной комиссии. И, по-прежнему, суд избежал прямой оценки сути преимущественного права арендодателя, отметив лишь (в контексте), что отсутствуют основания для признания решения комиссии недействительным на том основании, что комиссия исполняла требования законодательства относительно проведения конкурса на аренду спорного имущества.

Оценивая тенденции судебной практики прошлых лет, можно предположить, что добросовестным арендаторам государственного и коммунального имущества в 2008 году вряд ли удастся избежать участия в конкурсе, ссылаясь на свое преимущественное право.

В заключение, хотелось бы сказать о том, что многогранность отношений и ситуаций в сфере аренды имущества, как правило, позволяет находить правовой выход даже из самой сложной ситуации. С другой стороны, четкое соблюдение выдвигаемых законом и практикой не сложных правил поведения станет гарантом надежных и стабильных отношений между арендодателем и арендатором.

Выселение нанимателей при расторжении договора аренды производится в судебном порядке. Без решения суда ни арендодатель, ни милиция не вправе выселить нанимателя квартиры и вынести из нее его вещи.

В соответствии со ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использования квартирантом или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения ими прав и интересов соседей.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без договора найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире. В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно. Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.

Вы не подписывали договор аренды (найма), но брали расписку с хозяина квартиры об оплате аренды? В этом случае можете попробовать доказать через суд факт аренды жилья. Процесс будет сложен, т.к. договора, в котором бы были прописаны сроки аренды жилья, у вас все равно нет.

Процесс в суде пойдет легче, т.к. есть документы, подтверждающие оплату аренды. И не забудьте пригласить в суд свидетелей.

Вас выгнали, но деньги уплачены вперед? Требуйте возврата суммы за вычетом дней проживания через суд.

Вне зависимости от наличия договора найма вас выгоняют вскоре после вселения по требованию совладельцев квартиры, не дававших согласия на сделку? Это могут быть мошенники. Если же просто хозяин - растяпа, требуйте возвращения средств, в т.ч. через суд.

Маленькая месть - сообщите в налоговую инспекцию о незадекларированых доходах:

Если договор не заключался, и расписку вы не брали - инспекция доставит хозяину несколько неприятных минут, но сильно прижать не сможет - нет доказательств.

Договора нет, но вы брали расписки об оплате аренды. В этом случае налоговики доставят бывшему арендодателю куда больше проблем. Ему придется доказывать, что он не имеет к этому отношения, и, если не докажет, - заплатить штраф.

Если хозяин не регистрировал заключенный договор аренды «где надо», то ему грозит штраф в размере 20% (ст.122 НК РФ) от общей полученной суммы за аренду.

Заключение

Заключение договора аренды жилого помещения становится все более актуальной. В настоящее время совершается большое количество сделок с жилыми помещениями, в числе которых и аренды жилых помещений. Данное обстоятельство обусловлено тем, что постепенно число крупных фирм растет, их роль в экономике страны ощущается все сильней. Это обстоятельство в свою очередь дает желание и да же в некоторых случаях необходимость последним приобретать жилые помещения в собственность либо в аренды и предоставлять их в аренду своим работникам на период трудовой деятельности.

В ходе выполнения Выпускной квалификационной работы: выявлен ряд значительных проблем, возникающих при заключении, расторжении и осуществлении договора аренды жилого помещения:

это соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более что один из них не отражает современную действительность.

расторжение по решению суда и досрочному расторжению договора аренды жилого помещения. Данная проблема заключается в исполнении расторжения договора аренды жилого помещения, в частности это связано с освобождением жилого помещения, ведь для арендатора оно зачастую является единственным местом проживания.

досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения. Автор считает, что указанными обстоятельствами могут быть нарушены права человека, в плане законодательно не закреплен способ, гарантирующий уведомление должным образом другой стороны договора. Существует институт почтовых отправлений, в частности нас интересует почтовое отправление с объявленной ценностью и с описью вложения. Однако автор с полной уверенностью заявляет, что отправление по почте сообщения, о каком либо намерении не дает полную гарантию того, что письмо найдет своего адресата. В результате чего может быть потеряно драгоценное время или вообще нарушено право.

В качестве пути решения первой проблемы автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Решением второй проблемы автор видит неукоснительное соблюдение гражданского законодательства его субъектами (сторонами по сделке) и увеличение судебной и правоприменительной практики. Закрепление судебной практики в, допустим Постановлениях Пленума Верховного суда РФ, позволит остальным судам более правильно и быстро принимать правильные решения, несомненно, на основании исследованных доказательств.

Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор, носящий сугубо коммерческий характер.

Автор считает, что третью проблему вообще сложно решить, не реорганизовав всю правовую систему РФ. Так как указанная проблема встречается не только в соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, но и в других ситуациях, требующих подачи заявлений, сообщений, жалоб, претензий и т.д. В будущем Правительство РФ планирует упразднить «Бумажную Россию», введя в общественный оборот индивидуальные электронные подписи. Данное решение, не смотря на абстрактность и на затратность решит указанную проблему, и изменит привычный нам обиход, уничтожив километровые очереди простого народа к богоподобным представителям власти.

Так же в процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с совершением и исполнением договора аренды жилых помещений. Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:

во-первых, по рассматриваемым договорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование: по договору найма жилых помещений - гражданам, а по договору аренды жилых помещений - юридическим лицам, при этом ГК РФ в п.2 ст.288 и п.2 ст.671 регламентирует использование жилых помещений только для проживания граждан.

во-вторых, в ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческого найма, основное различие которых заключается в том, что объектом договора социального найма могут быть помещения предназначенные для социального использования, а объектом договора коммерческого найма - жилые помещения сдаваемые на коммерческих началах с целью получения прибыли.

в-третьих, во всех рассматриваемых договорах предусматривается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.

в-четвертых, в отличие от коммерческого найма и аренды жилых помещений, социальный наем возможен только в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

в-пятых, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, а договор социального найма - в основном жилищным и в некоторой части гражданским.

в-шестых, договор социального найма является нормируемым, а договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений определяются соглашением сторон.

Действующее законодательство	Предложенная автором редакция
Глава 35 Гражданского кодекса РФ Найм жилого помещения.	Глава 35 Гражданского кодекса РФ Аренда жилого помещения.
Статья 671Гражданского кодекса РФ. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.	Статья 671Гражданского кодекса РФ. Договор аренды жилого помещения 1. По договору аренды жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (арендодатель) - обязуется предоставить другой стороне (арендатору) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 673 Гражданского кодекса РФ. Объект договора найма жилого помещения 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.	Статья 673 Гражданского кодекса РФ. Объект договора аренды жилого помещения 1. Объектом договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2. арендатор жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Все оставшиеся ст. Главы 35 Гражданского кодекса РФ Автор предлагает переделать указанным образом. Правоотношения по поводу договора социального найма жилого помещения Автор предлагает регулировать исключительно нормами жилищного законодательства.

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

Александрова, С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. С.Н. Александрова - Жилищное право. - 2005.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ .

Ашихмин И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. - М. - Юрист. - 2006.

Бачурин Д.М. Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду. - М. - Право. - 2009.

Бобылева И.Е., Аренда недвижимости. - Право. - М. - 2006.

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 5. С. 18 - 20

Волошин Д.А., Аренда: оформление, налогообложение, учет. - Библиотека журнала «Главбух». - М. - 2005.

Волошин М.Д. Аренда: оформление, налогообложение, учет. - М. - 2005.

Гетман, Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. - М. - Статут - 2005.

Гончарова, О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав. О.А. Гончарова. - Жилищное право. - 2007.

Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. - М. - Право - 2009.

Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Добрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - № 1 - 2005.

Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельных участка. Свободная трибуна. - Вестник ВАС РФ № 1. - 2005.

Жилищный кодекс РСФСР.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Закон СССР от 08.12.1961 (ред. от 12.06.1990) "Об утверждении Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик". "Свод законов СССР", т. 2, с. 6, М. Закон. 1990 г

Зоркольцев, Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав. Р.Д. Зоркольцев. - Закон. - 2007.

Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон». - №2. - 2006.

Камышенский В.П., Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов. - М. - Эксмо. - 2007.

Колодина Т.А. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания. - М. - Правосудие в Поволжье. - 2006.

Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. - Право. - М. - 2006.

Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка. Адвокат. № 1. - 2006.

Кузнецова Л.П. Преимущественное право аренды. - Право и экономика. - М. - 2006.

Ледовских, Н.Л. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М. - ЭКСМО. - 2005.

Литовкин, В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ. - В.Н. Литовкин. - Российское право. - 2006.

Певницкий С.Г. Договор долевого участия в инвестировании: юридическая сущность. Инвестиции & Строительство. - 2004.

Певницкий С.Г. Инвестиционный договор в строительстве. - Недвижимость. - Строительство. - Право. - М. - 2006.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник ВАС РФ № 5. 2005.

Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. - Жилищное право. - М. - 2005.

Постановление Пленума арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье, № 3. 2006.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

Постановление Правительства Москвы от 21.01.1997 N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы" (вместе с "Положениями о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы").

Постановление Правительства РФ “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” № 248 от 26.02.98 г.

Постановление Правительства РФ № 200 от 8 апреля 2004 г..

Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения".

Постановления Федерального арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье. №5. 2006.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 219от 18 февраля 1998 г.

Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма. - Жилищное право. - М. - 2006.

Семейный кодекс РФ.

Семенова Е.М. Новые правила пользования жильем. - М. - Домашний адвокат. - 2006.

Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. - М. - Жилищное право. - 2007.

Смирнова С.А. Аренда недвижимости, транспорта и телефонов. - М. - Норма права. - 2006.

Стрижак Н.М. О производстве капитального ремонта. - М. - Жилищное право. - 2007.

Суняева Р.Л. Как правильно сдавать квартиру. - Жилищное право. - М. - 2006.

Суханов А.М. Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. Для студентов вузов. - Юрист. - М. - 2007.

Тарасенко Ю.А. Внесение права аренды в уставной капитал хозяйственного общества: правовая конструкция. - М. - Правосудие в Поволжье. - 2006.

Толстой А.К. Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Постатейный кодекс. - Юрист - М. - 2005.

Уголовный кодекс РФ.

Указ Президента РФ “О реализации конституционных прав граждан на землю” № 337 от 07.03.96г..

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997.

Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16 июля 1998.

Приложение 1

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 9 февраля 2010 г. N 83-В09-11

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего В.В. Горшкова

судей А.В. Харланова и Е.С. Гетман

рассмотрела в судебном заседании дело по иску Бежицкой районной администрации г. Брянска к Н., Н.Д., несовершеннолетним Н.А., Н.Д.Д., Р., А. о выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и по встречному иску Н., Н.Д., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н.А. и Н.Д.Д., Р.,А. к Брянской городской администрации, администрации Бежицкого района г. Брянска об обязании предоставления жилого помещения по существующим нормам по надзорной жалобе Н. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 июля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 27 августа 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя Бежицкой районной администрации г. Брянска К., возражавшего против удовлетворения надзорной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Кротова В.А., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Бежицкая районная администрация г. Брянска обратилась в суд с иском к Н., Н.Д., несовершеннолетним Н.А., Н.Д.Д., а также к Р., А. о выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.