Проблемы предоставления жилья на местном уровне и пути их решения (на примере мэрии города Бишкек)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

АКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Институт государственного и муниципального управления

Кафедра «Государственное строительство»

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

«ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ НА МЕСТНОМ УРОВНЕ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ (на примере мэрии города Бишкек)»

по направлению «Менеджмент»

специализация «Местное государственное управление и самоуправление».

Кендербаева Аселя Догдурбаевна

Научный руководитель: к.э.н.

доцент Алимова Э.Т.

Бишкек 2011

Содержание

Введение

Глава 1. Обеспеченность жильем как фактор социально-экономической стабильности

1.1 Жилищная ситуация в г. Бишкек

1.2 Роль республиканских органов в решении жилищной проблемы, приоритеты и проекты

1.3 Принятые меры по улучшению жилищных условий населения г.Бишкек в период перехода к рыночным отношениям

Глава 2. Анализ состояния жилищного фонда

2.1 Общая характеристика состояния обеспеченности жилья

2.2 Меры по улучшению жилищного строительства в г.Бишкек

2.3 Правовое обеспечение программы жилищного строительства

Глава 3. Пути решения жилищной проблемы мэрии города Бишкек

3.1 Сущность, цели и задачи ипотечного кредитования

3.2 Роль МСУ в решении жилищной проблемы путем ипотечного кредитования

3.3 Нормативно-правовые отношения ипотеки и ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

Заключение

Список Использованной Литературы

Введение

Актуальность темы исследования. Финансирование жилья - это очень обширная тема и сложная проблема, которая решается в разных странах по-разному. Очевиден тот факт, что обеспечение жильем, поддержание и улучшение жилья - всегда актуальная проблема для отдельного человека и отдельной семьи. И уже от того, как много семей имеют возможность самостоятельно решить эту проблему, зависит, насколько она актуальна в масштабе государства.

В мире наработан значительный опыт, представленный большим разнообразием схем финансирования жилья. При этом необходимо отметить, что практически все национальные схемы финансирования жилья представляют собой привязку основных схем финансирования жилья к конкретным условиям хозяйствования. В принципе, можно выделить две основные схемы финансирования жилья - автономная и самофинансируемая. Основными отличительными признаками этих схем является порядок формирования источников финансирования (что и положено в основу названий этих схем) и порядок использования приобретаемого жилья в качестве залога и ипотеки.

В Кыргызстане дискуссия об ипотечном жилищном кредитовании ведется последние 10 лет: проводятся семинары, принимаются различные программы. Вместе с тем, пока еще отсутствует ясное взаимопонимание, все еще сохраняется упрощенное представление об ипотеке как о банальном способе финансирования стройки. Это не способствует консенсусу при реализации программ, направленных на решение жилищной проблемой. Учитывая, что основной целью ипотечного кредитования является создание первичного рынка жилья, правительство поручило соответствующим организациям разработать мероприятия по снижению стоимости строительного производства и жилищного строительства. При этом среднюю стоимость квадратного метра общей площади многоэтажного жилья для граждан со средним доходом установить не более 12 тысяч сомов и малоимущих -- в пределах 7,5 тысячи сомов. Для этого рекомендовано шире применять местные строительные материалы, а также отходы промышленности.

В настоящее время жилищная проблема в Кыргызской Республике считается одной из самых острых социальных проблем общества, которая отрицательно влияет на состояние социальной напряженности в обществе и связанных с жилищной проблемой целей усиление защиты семьи, охрана прав детей, защита малоимущих групп населения, стабильности в экономике и отсутствие подъема производства. Количество граждан, нуждающихся в получении жилья и улучшении жилищных условий из года в год увеличивается и в настоящее время составляет более 166 тыс.семей. В г. Бишкеке Свыше 2,6 тыс.семей проживает в аварийных и ветхих домах, 17 тыс.семей проживает в общежитиях и арендуют жилье у частных лиц.

Жилище является - одной из базовых, жизненных потребностей человека, а качество жилья - одним из основных критериев, определяющих для граждан меру действенности экономической системы и успеха деятельности Правительства Кыргызской Республики в этой области.

Продуманная жилищная политика государства является ключевым индикатором эффективности работы его властных структур, строительство жилья является одним из жизненно важных направлений социально-экономического развития страны, важным фактором снижения социального напряжения в обществе.

Создание условий для развития жилищного строительства дает возможность удовлетворить свои жилищные потребности всем гражданам нашего государства независимо от социального и имущественного положения.

За последние годы из-за несбалансированности финансовых ресурсов, отсутствия бюджетного финансирования, повышения стоимости строительных материалов происходит сдерживание роста объемов жилищного строительства постоянного удорожания стоимости строительства находится в состоянии глубокого спада.

Незаинтересованность банковской системы в предоставлении долгосрочны кредитов для жилищного строительства.

Низкая обеспеченность населения жилой площадью, отсутствие возможности улучшения жилищных условий малообеспеченным семьям и гражданам, имеющим право на получение бесплатного жилья, ставит перед государством на данном этапе две основные задачи:

1. Осуществить значительные прямые и непрямые субсидии на строительство жилья для граждан, имеющих право на его бесплатное получение, и для граждан, имеющих право на помощь со стороны государства при его получении (граждане с низкими доходами, работники бюджетной сферы, военнослужащие)

2. Сформировать рынок жилья, учитывая, что жилье это:

- средство первой необходимости;

- важнейший потребительский товар;

- средство сбережения.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Вопросы, связанные с функционированием ипотечного кредитования в Кыргызской Республике имеют особую актуальность и требуют постоянного улучшения, что и обусловило выбор темы работ

Глава 1. Обеспеченность жильем как фактор социально-экономической стабильности.

жилье ипотечный строительство

1.1 Жилищная ситуация в г. Бишкек

Город Бишкек сегодня переживает жилищный кризис, суть которого не только в низкой обеспеченности населения жилой площадью, но и в отсутствии возможности улучшить жилищные условия не только многочисленных малообеспеченных семей, но и большинства граждан со средним доходом.

Жилищная проблема стала одной из самых острых социальных проблем общества, которая отрицательно влияет на состояние социальной напряженности в обществе и связанных с жилищной проблемой целей -усиление защиты семьи, охрана прав детства, защита малоимущих групп населения, стабильности в экономике и повышение уровня производства.

В течение многих лет в г.Бишкек было жизненно важным увеличить объемы жилищного строительства и решить производственные проблемы, имеющие качественный характер. Был введен строгий контроль за распределением жилья. Из-за его нехватки пришлось нормировать жилую площадь. Число построенных жилых домов г.Бишкек возрастало довольно последовательно, достигнув пика в 80-х годах (284 тыс. м² общей площади в 1987 г.).

За последние годы из-за несбалансированности финансовых ресурсов, отсутствия источников финансирования, повышения стоимости строительных материалов наблюдалось катастрофическое падение объемов жилищного строительства. Инвестиционный процесс, из-за отсутствия достаточных источников финансирования, постоянного удорожания стоимости строительства, находился в состоянии глубокого спада. Процесс инфляции обусловил как недоступность кредитных ресурсов (из-за высоких процентных ставок), так и незаинтересованность банковской системы в предоставлении долгосрочных кредитов.

Переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет бюджетных средств и следствием этого явилось обострение дефицита жилья, усилилась социальная напряженность.

В городе Бишкек, как я уже говорила, резко снизились темпы жилищного строительства. Если в 1990 году было построено 4,6 тыс. квартир с общей площадью 276 тыс. кв. м, в 2000 году - 1,2 тыс. квартир на 124 тыс. кв. м, то в 2005 году 0,8 тыс. квартир на 121 тыс. кв. м, и то в основном осуществлялось индивидуальное домостроение (многоэтажное жилищное строительство за этот период уменьшилось с 206 тыс. кв. м до 28тыс. кв. м общей площади).

Финансирование жилья - это очень обширная тема и сложная проблема, которая решается в разных странах по-разному. Очевиден тот факт, что обеспечение жильем, поддержание и улучшение жилья - всегда актуальная проблема для отдельного человека и отдельной семьи. И уже от того, как много семей имеют возможность самостоятельно решить эту проблему, зависит, насколько она актуальна в масштабе государства.

В мире наработан значительный опыт, представленный большим разнообразием схем финансирования жилья. При этом необходимо отметить, что практически все национальные схемы финансирования жилья представляют собой привязку основных схем финансирования жилья к конкретным условиям хозяйствования. В принципе, можно выделить две основные схемы финансирования жилья - автономная и самофинансируемая. Основными отличительными признаками этих схем является порядок формирования источников финансирования (что и положено в основу названий этих схем) и порядок использования приобретаемого жилья в качестве залога/ипотеки.

В Кыргызстане дискуссия об ипотечном жилищном кредитовании ведется последние 10 лет: проводятся семинары, принимаются различные программы. Вместе с тем, пока еще отсутствует ясное взаимопонимание, все еще сохраняется упрощенное представление об ипотеке как о банальном способе финансирования стройки. Это не способствует консенсусу при реализации программ, направленных на решение жилищной проблемы. Учитывая, что основной целью ипотечного кредитования является создание первичного рынка жилья, правительство поручило соответствующим организациям разработать мероприятия по снижению стоимости строительного производства и жилищного строительства.

В настоящее время жилищная проблема в Кыргызской Республике считается одной из самых острых социальных проблем общества, которая отрицательно влияет на состояние социальной напряженности в обществе и связанных с жилищной проблемой целей усиление защиты семьи, охрана прав детей, защита малоимущих групп населения, стабильности в экономике и отсутствие подъема производства.

Жилище является - одной из базовых, жизненных потребностей человека, а качество жилья - одним из основных критериев, определяющих для граждан меру действенности экономической системы и успеха деятельности Правительства Кыргызской Республики в этой области.

Продуманная жилищная политика государства является ключевым индикатором эффективности работы его властных структур, строительство жилья является одним из жизненно важных направлений социально-экономического развития страны, важным фактором снижения социального напряжения в обществе.

Создание условий для развития жилищного строительства дает возможность удовлетворить свои жилищные потребности всем гражданам нашего государства независимо от социального и имущественного положения.

За последние годы из-за несбалансированности финансовых ресурсов, отсутствия бюджетного финансирования, повышения стоимости строительных материалов происходит сдерживание роста объемов жилищного строительства постоянного удорожания стоимости строительства находится в состоянии глубокого спада.

Незаинтересованность банковской системы в предоставлении долгосрочных кредитов для жилищного строительства.

Низкая обеспеченность населения жилой площадью, отсутствие возможности улучшения жилищных условий малообеспеченным семьям и гражданам, имеющим право на получение бесплатного жилья, ставит перед государством на данном этапе две основные задачи:

1. Осуществить значительные прямые и непрямые субсидии на строительство жилья для граждан, имеющих право на его бесплатное получение, и для граждан, имеющих право на помощь со стороны государства при его получении (граждане с низкими доходами, работники бюджетной сферы, военнослужащие)

2. Сформировать рынок жилья, учитывая, что жилье это:

- средство первой необходимости;

- важнейший потребительский товар;

- средство сбережения.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Вопросы, связанные с функционированием ипотечного кредитования в Кыргызской Республике имеют особую актуальность и требуют постоянного улучшения, что и обусловило выбор темы работы.

1.2 Роль республиканских органов в решении жилищной проблемы, приоритеты и проекты

Для дальнейшего развития жилья в г.Бишкек, в продвижение указанной Программы жилищного строительства мэрией г.Бишкек прорабатываются предусмотренные по годам объемы строительства жилья за счет городского бюджета, средств общественных организаций; денег, замороженных в незавершенном строительстве, собственных средств граждан и т.д.

В целях своевременного обеспечения финансированием строительства многоэтажных жилых домов, а также дополнительного привлечения для этой цели внебюджетных средств, в Горкенеше депутатов находится на рассмотрении вопрос о привлечении 10% отчисления за счет строительства коммерческого жилья на строительство жилых домов социально-уязвимого слоя населения.

Проводится определенная работа на республиканском уровне. Госархстройагентством при ПКР по согласованию с заинтересованными министерствами и ведомствами, Нацбанком КР, облгосадминистрациями, местными самоуправлениями г.Бишкек и г.Ош подготовлен и находится в стадии утверждения проект Указа Президента Кыргызской Республики «О мерах по дальнейшему развитию жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010г.», в стадии согласования-проект постановления Правительства КР и «Национальная программа жилищного строительства в КР до 2010г.», отработана аналитическая справка к Национальной программе с вариантными проработками.

Вместе с тем, решение ряда существенных вопросов на республиканском уровне недопустимо затягивается.

Мэрия города Бишкек, сегодня, вправе безотлагательно потребовать выполнение:

а) Правительством Кыргызской Республики обеспечить на республиканском уровне принятия пакета внесенных нами нормативных актов, обеспечивающих развитие жилищного строительства не только в г. Бишкек, но и в республиканском масштабе (сроки истекли еще в 2005г.; см. письмо в адрес ПКР от 17.10.2005г. № АН 02/1015), а именно:

- освобождение от налогообложения субъектов, занимающихся строительством жилья;

- из всех бюджетов Кыргызской Республики ежегодно до 2010 года, целевым назначением направить не менее 10 процентов доходной части на строительство жилья;

- провести мероприятия по увязке финансирования Программы с формированием республиканского и местных бюджетов, развитие планов внешних заимствований;

- сформировать целевую кредитную программу за счет привлечения внешних инвестиций для финансирования мероприятий по развитию жилищного строительства;

- разработать мероприятия по сближению международных норм правил жилищного строительства и ипотечного кредитования, развитию технического и промышленного сотрудничества;

б) Министерством экономики и финансов, Министерством промышленности, торговли и туризма Кыргызской Республики согласно их заверениям ( письма от 29.06.05г. №06-1-5/3072 и от 01.07.05г. №09-1-4-5/5225) определение объемов инвестиций по годам и регионам на жилищное строительство с расшифровкой инвесторов на 2006-2010 гг., а именно:

- за счет кредитов и грантов, международных финансово-инвестиционных организаций, технических кредитов по международным соглашениям и иностранных инвестиционных компаний;

- за счет средств предприятий, организаций для улучшения жилищных условий лиц, работающих на этих предприятиях, организациях;

-за счет республиканского и местных бюджетов, а также за счет добровольных средств юридических и физических лиц;

в) Национальным банком совместно с Правительством КР о внедрении долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства и утверждении его стандартов, создание в 2006 г. социальных ипотечных компаний в республиканском масштабе, как по линии Национального банка Кыргызской Республики, так и по линии государства, а также в виде акционерных обществ с их филиалами на местах, с мобилизацией для этой цели коммерческих банковских учреждений. Распространение в регионах механизмов социальной ипотеки с привлечением средств населения, коммерческих банков и долгосрочных кредитов. Утверждение Стандартов долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства при процентной ставке ниже 10 % годовых со снижением по мере роста объемов кредитования и сроках погашения кредита - более 15 лет для граждан со средним доходом. Выпуск в обращение жилищных сертификатов и ценных бумаг. Страхование кредитования жилищного строительства;

Как и ожидается, в ближайшие дни, после выхода Указа Президента КР «О мерах по дальнейшему развитию жилищного строительства в КР до 2010г.» будет принято постановление ПКР в реализации этого Указа Президента КР и утверждена «Национальная программа жилищного строительства в КР до 2010г.».

В развитие этой Республиканской Программы ожидается учреждение мэрией г. Бишкек (ориентировочно с 1 сентября 2006 года) Фонда развития жилищного строительства при мэрии, что является важным событием в создании системы ипотечного кредитования, которая, несомненно станет доступной и привлекательной для всех слоев населения города и пригородной зоны в качестве реального решения жилищной проблемы.

В заключении можно сказать, что в г. Бишкек принимаются все необходимые меры по продвижению решений всяких проблем жилищного строительства.

Одновременно сообщаем, что по рекомендации мэрии г. Бишкек поставлен вопрос об определении в составе Администрации Президента Кыргызской Республики структуру, уполномоченную координировать деятельность всех участников и фондов жилищного строительства, а также выполняющих в регионах роль основных исполнителей жилищного строительства.

1.3 Принятые меры по улучшению жилищных условий населения города Бишкек в период перехода к рыночным отношениям

Исходя из вышеизложенного, мэрией г. Бишкек 24 июня 2005г. была принята на коллегии мэрии г.Бишкек социально-ориентированная «Программа жилищного строительства в г. Бишкек до 2010 года», где были определены основные направления привлечения внутренних и внешних инвестиций и оказания действенной помощи социально-уязвимым слоям горожан в строительстве жилья. Эта Программа после обсуждения на сессии Горкенеша утверждена 18 июля 2005г. постановлением Горкенеша депутатов.

Программа жилищного строительства была разработана с учетом анализа состояния отрасли строительного комплекса г.Бишкек, изучения опыта в строительстве, финансирования и управления, как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов (Россия, Татарстан и т.д.),

Основной целью данной Программы является обеспечение доступным жильем граждан за счет привлечения в достаточных объемах внутренних и внешних инвестиций в жилищное строительство с учетом совершенствования законодательной базы и инфраструктуры рынка жилья с использованием всех мощностей строительного комплекса г. Бишкек и смежных с ним производств.

Для становления и развития системы стимулирования развития жилищного строительства мэрией г.Бишкек и ее структурными подразделениями с помощью республиканских органов проводится определенная работа, в частности, сегодня в разгаре находятся такие виды работ, как:

* совершенствование нормативной базы, обеспечивающей реализацию механизма эффективного функционирования рынка жилья;

* создание условий и норм адресной поддержки слоев населения, нуждающихся в социальной защите для решения жилищной проблемы, предоставление льготного налогообложения хозяйствующим субъектам, оказывающим услуги по жилищному строительству для обеспечения жильем льготных категорий граждан и развитию инженерной инфраструктуры жилых застроек, а также льготы по таможенным платежам на ввозимые в Кыргызстан сырье, стройматериалы, технологическое оборудование и технические средства, предназначенные на жилищное строительство;

* создание и осуществление строительства объектов инженерной инфраструктуры;

* отбор и реализация пилотных объектов жилищного строительства с помощью государственной поддержки (для формирования стартового ипотечного кредитования);

* привлечение прямых зарубежных инвестиций на жилищное строительство, формирование источников финансирования путем кредитования, стимулирование кредитных учреждений, специализирующихся на ипотечном кредитовании; создание фонда ипотечного кредитования;

* создание новых форм застройки, формирование инвестиционных проектов модернизации стройиндустрии, промышленных производств, ориентированных на выпуск импортозамещающих машин, механизмов, оборудования и экологически чистых материалов, необходимых для строительного комплекса.

Реализация пилотных проектов будет осуществляться за счет республиканских и местных источников финансирования, средств предприятий, вложений частного капитала, кредитов финансово-банковских структур. Определенное значение в качестве источника финансирования имеют кредиты и гранты международных финансовых организаций, технические кредиты по межгосударственным соглашениям, планируется использование возврата задолженности по земным средствам производственных предприятий, иных источников финансирования (облигационные займы, жилищные сертификаты и лотереи, средства, замороженные в незавершенном строительстве, собственные средства граждан и т.д.).

Основной источник финансирования жилищного строительства - это долгосрочное ипотечное кредитование, нацеленное на комплексное использование собственных средств граждан, различных форм государственной поддержки и кредитных ресурсов финансовых организаций и банковских учреждений.

Внедрение ипотечных схем призвано решить одну из важнейших социальных задач общества - решение жилищных проблем в городе.

Система долгосрочного ипотечного кредитования граждан является ядром реализации программы жилищного строительства. Одним из ключевых требований создаваемой системы ипотечного кредитования является необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только со средними доходами, но также и для малоимущих граждан с помощью государственной поддержки.

Успех будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов банков, индивидуальных и институциональных инвесторов.

В условиях рыночной экономики, а также при дефиците бюджетных средств немаловажную роль в жилищном строительстве играет инвестиционный процесс в строительстве, который предполагает широкое внедрение в строительство денежных средств внебюджетной сферы. Внедрение инвестиционного процесса позволяет расширить как само строительство жилья, так и базу строительного комплекса.

Рост инвестиций в жилищное строительство способствует оживлению и развитию смежных со строительством отраслей . Предшествующий опыт свидетельствует, что именно инвестирование в жилищное строительство и долговременное кредитование населения для покупки жилья позволяет возродить промышленность и создать новые рабочие места, оздоровить банковскую систему и выйти из кризиса. Инвестирование на сегодняшний день является важным элементом финансирования жилищного строительства в г.Бишкек. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит минимизировать риски и обеспечить гарантии инвестиций.

Успешная реализация настоящей Программы позволит увеличить жилищный фонд г. Бишкек до 12,9млн. м² общей площади, то есть обеспеченность жильем на одного человека в среднем будет составлять 14м² против 12,87м² на начало 2006 года, это, несмотря на бурный рост численности населения нашей столицы. Для этого за 2006-2010 гг. согласно принятой Программе жилищного строительства в г.Бишкек необходимо обеспечить привлечение внутренних и внешних инвестиций в объеме 18,03 млрд.сомов, в том числе иностранных, в основном- прямых инвестиций-9,03 млрд.сомов. При этом Правительством КР установлено задание по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов в г.Бишкек на 2006-2010гг. 1600т.кв.м, в том числе индивидуального домостроения-800т.кв.м. От общего количества контрольные цифры по этим показателям составляют, соответственно, на 2006г.-200 и 100т.кв.м, 2007г.-290 и 145т.кв.м, 2008г.-340 и 170т.кв.м, 2009г.-370 и 185т.кв.м и 2010г.-400 и 200т.кв.м общей площади жилья.

Мэрией г.Бишкек проработаны вопросы, сверхустановленного Жилищной Программой объемов, с учетом дополнительных привлечений внешних инвестиций и мощностей самих иностранных строительных компаний (естественно, с использованием материальных и трудовых ресурсов КР) в 2008-2010гг. обеспечить ввод муниципального жилья на 152 тыс.кв.м общей площади (ориентировочно 24-100 квартирных жилдомов).

При этом необходимо найти оптимальный способ решения этих задач, для чего нами:

- отработаны конкретные рекомендации с учетом создания системы новых правовых, нормативных, организационных и хозяйственных документов, способных гарантировать необходимые предпосылки для развития жилищной сферы в рыночных условиях;

- проводится работа, чтобы создать необходимые условия и благоприятная среда для привлечения инвестиций и частного предпринимательства в области строительства.

Местные органы власти должны быть приспособлены к условиям рынка, бережно относиться к сохранности жилищного фонда. К примеру, в условиях падения уровня жилищного строительства отрицательную роль играла ликвидация жилья из-за его переоборудования в магазины, кафе, аптеки и другие помещения различного назначения, не восполнив жилищный фонд новым строительством. В 1991-2005 гг. выбытие общей площади жилья в г.Бишкек, по этим причинам, составляло 43% наличия жилищного фонда, хотя перепрофилирование жилых помещений под другие помещения может осуществляться только в исключительных случаях и категорически запрещается без государственной надобности. Для того, чтобы восполнить этот ущерб потребуется целое пятнадцатилетие.

С помощью Госархстройагентства при Правительстве КР осуществлены мероприятия по снижению стоимости строительства жилья посредством сокращения его материала и энергоемкости за счет широкого применения передовой технологии и использования прогрессивных изделий и конструкций, а также строительных материалов, перевода отечественной промышленности на выпуск импорт о замещаемых изделий, необходимых в строительном комплексе.

Одним из условий формирования новых организационных структур, способных обеспечить адаптацию жилищной сферы к рыночным отношениям, является создание условий для функционирования частного сектора, который влечет за собой создание широкой сферы финансов, задействование всех финансовых инструментов (ипотечные фонды, целевые субсидии и налоговые льготы) для предоставления кредитов тем, кто построит жилье.

Будет осуществлена структурная перестройка производственной базы жилищного строительства и создана созидательная среда в строительном секторе и в секторе промышленного производства, выпускающего продукцию для строительного комплекса.

Учитывая, что каждый сом, вложенный в жилищное строительство, привлекает дополнительно еще 4 сома, а каждое рабочее место в строительстве создает два рабочих места в других отраслях, доход, создаваемый в строительстве в 2,5 раза генерирует сумму дохода во всей экономике - можно с уверенностью ответить, что от эффективности работы строительных организаций, поставщиков сырья и услуг и других участников жилищного строительства, зависит успешное формирование рынка жилья и подъем экономики страны в целом.

Исходя из ориентации на рынок, жилищный сектор должен интегрироваться в общую социальную рыночную систему. При этом строго разграничивается ответственность между различными действующими силами на рынке жилья, то есть между республиканскими, региональными и местными органами управления, частными инвесторами и строителями, некоммерческими организациями и кооперативами и т.д.

На сегодняшний день одним из положительных факторов развития жилищного строительства, в отличие от прежних лет, являются:

* домовладение в личной собственности позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретаемое жилье и привлекать дополнительные кредиты;

* возникновение среднего класса населения, имеющего достаточно высокую кредитоспособность и доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

* обострение созидательной конкуренции, в том числе и со стороны иностранных подрядчиков, острая заинтересованность в преодолении спада и увеличение объема жилищного строительства с учетом удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

* возникновение сети предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья, заинтересованных в увеличении строительства жилья;

*заинтересованность предприятий промышленности в выполнении любых заказов строительного комплекса;

* рост созидательной конкуренции среди банковских учреждений и финансовых инвесторов;

* наличие фондовой биржи, готовой начать операции с ценными бумагами, обеспечивающие финансирование жилищного строительства;

* заинтересованность органов государственной и местной власти в решении жилищной проблемы, росте занятости населения, расширении финансовой базы для обеспечения жильем граждан.

Сочетание вышеуказанных интересов создает необходимую почву для развития жилищного строительства и возможность удовлетворить жилищные потребности всем гражданам республики.

В основе нашего общего дела лежит стремление дать новый импульс рыночным реформам в нашей республике и усилить их социальную направленность, укрепить правовую базу рынка жилья, ликвидировать барьеры на пути ипотечного кредитования, привлечение иностранных инвестиций, более активное международное сотрудничество в жилищном строительстве.

О необходимости проведения кардинальных мероприятий по стабилизации и дальнейшему развитию жилищного строительства, о путях и требованиях формирования рынка жилья, основных направлениях ресурсного обеспечения, чтобы жилищный сектор сделать привлекательным для инвесторов - эти и другие принципиальные моменты изложены в нашей социально-ориентированной «Программе жилищного строительства в г. Бишкек».

Глава 2. Анализ состояния жилищного фонда

2.1 Общая характеристика состояния обеспеченности жилья

Постановление Правительства Кыргызской Республики o строительстве многоэтажного жилого дома в микрорайоне "Джал" города Бишкек.

(В редакции постановления Правительства КР от 19 октября 2009 года N 659)

В целях реализации Положения о порядке и условиях долевого строительства многоэтажных жилых домов в г.Бишкек в 2009 году заселены 108 квартир.

За счет средств городского бюджета заселены 114 квартир.

За счет совместной деятельности заселены 112 квартир.

Итого за 2009 год заселены - 334 квартиры.

В 2010 году по долевому строительству заселены 45 квартир. За счет совместной деятельности заселены 90 квартир

Итого за 2010 год заселены - 135 квартир.

Показатель ввода жилья по отношению к 2009 году составил -40%.

В 2011 году сдали в эксплуатацию:

- 54 кв. ж/дом в мкр. «Джал-23» по ул.Курчатова № 3 общей площадью 4005,3 м2.

- 2-х пятиэтажных кирпичных жилых домов № В13, В14 в мкр. «Джал-23», площадью 4305 м2.

- 72 кв. ж/дом № В-15 в мкр. «Джал-23» площадью 4005,3 м2.

- 2 * 135 квартирных жилых домов в мкр. Тунгуч.

- 72-х квартирный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Джал-29» для сотрудников Министерства финансов Кыргызской Республики со сметной стоимостью 67684,2 тыс. сом .

- 112-ти квартирный кирпичный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Таможенного комитета КР общей площадью квартир 8 537,0 м2 со сметной стоимостью 219052,0 тыс. сом.

Распоряжение Мэрии Города Бишкек О дополнительных мерах по усилению контроля за распределением жилой площади в городе Бишкек.

Постановление Мэрии Города Бишкек проводила о комплексной проверки жилого и нежилого фонда и объектов соцкультбыта.

Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утверждено постановлением правительство КР от 8 апреля 2002 года№204

Объекты муниципальной собственности могут быть предоставлены в ипотеку или залог для обеспечения исполнения функций органов местного самоуправления.

Предоставление объектов муниципальной собственности в ипотеку или залог производится исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления с согласия местного кенеша в порядке, установленном законодательством Кыргызской Республики. Регулируется по статье 17. Ипотека или залог муниципальной собственности.

(В редакции Закона КР от 19 августа 2005 года N 152)

Муниципальная собственность на имущество формируется:

- посредством передачи объектов государственной собственности органам местного самоуправления в соответствии с законодательством и в порядке, определяемом Правительством Кыргызской Республики;

- из средств, поступающих в местный бюджет в виде местных налогов, сборов и других установленных законодательством Кыргызской Республики обязательных платежей; сумм, вносимых гражданами и юридическими лицами, государственными органами и учреждениями за аренду и пользование муниципальным имуществом; дивидендов и процентов, средств, вырученных от реализации конфискованного в установленном законом порядке имущества, пожертвований, других поступлений, не запрещенных законодательством;

- посредством приобретения объектов в собственность от граждан и юридических лиц по гражданско-правовым сделкам (купля-продажа, дарение, неисполнение другой стороной своих договорных обязательств);

- посредством лишения права собственности или другого принудительного изъятия собственности по обязательствам перед органами местного самоуправления или иным способом по решению суда;

- в результате признания бесхозяйной вещи, поступившей в муниципальную собственность решением суда;

- в результате строительства, производства или создания новых объектов за счет средств органов местного самоуправления;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

(В редакции Закона КР от 19 августа 2005 года N 152)

Государственная собственность передается органам местного самоуправления при следующих условиях:

- когда собственность необходима для решения вопросов местного значения;

- когда собственность имеет культурную или историческую ценность или используется в других общественно полезных целях;

- когда государство обеспечивает органы местного самоуправления необходимыми финансовыми средствами для управления и распоряжения собственностью самостоятельно, а также посредством соглашения с третьей стороной.

Не может передаваться органам местного самоуправления государственная собственность (предприятия), имеющая для республики государственную важность и республиканское значение.

Принятие объектов государственной собственности, передаваемых в муниципальную собственность, производится с согласия местного кенеша. Регулируется по статье 6. Передача государственной собственности в муниципальную собственность.

(В редакции Законов КР от 19 августа 2005 года N 152, 29 декабря 2008 года N 279)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, и сделок с ним.

1. Права на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, а также ограничения по этим правам, их возникновение, изменение, передача или прекращение регистрируются в государственных регистрационных органах соответствующей территории в порядке, установленном законодательством Кыргызской Республики.

2. В случае передачи объектов из государственной собственности в муниципальную все расходы, связанные с государственной регистрацией, производятся за счет средств местного бюджета.

(В редакции Закона КР от 19 августа 2005 года N 152)

Кыргызская Республика сегодня переживает жилищный кризис, суть которого не только в низкой обеспеченности населения жилой площадью, но и в отсутствии возможности улучшить жилищные условия не только многочисленным малообеспеченным семьям, но и большинству граждан со средним доходом. Количество граждан, нуждающихся в получении жилья и улучшении жилищных условий, из года в год увеличивается и в настоящее время составляет более 200 тыс. семей. Свыше 2,5 тыс. семей проживает в аварийных и ветхих домах, 23 тыс. семей проживает в общежитиях, и арендуют жилье у частных лиц. Свыше 12 тыс. семей подлежит расселению из опасных зон, подверженных прогнозируемым стихийным ситуациям. Более 70% семей располагают жилой площадью менее 5 кв. м на человека. Растет число бездомных, на среднего жителя приходится в 3-4 раза меньше жилой площади, чем в экономически развитых странах.

В последние годы резко снизился ввод нового жилья во всех регионах республики. Если в 1990 году было построено 22,4 тыс. квартир, то в 2005 г. - всего лишь 4,4 тыс. квартир (19,6%).

По расчетам Национального статистического комитета Кыргызской Республики, число построенных квартир и их средний размер

Годы	Всего построено квартир	Из них индивидуальными застройщиками	Средний размер построенных квартир,кв.метров общей площади
2006	5618	5002	103,2
2007	6582	5736	105,0
2008	8028	6758	103,2
2009	8410	6635	104,1
2010	7515	6508	93,4

Источник: Кыргызстан в цифрах: Статистический сборник НСК КР -Бишкек, 2011, с.12

Предоставления жилья гражданам характеризуется следующим:

годы	2006	2007	2008	2009	2010
Число семей (включая одиночек),улучшивших жилищные условия: тысяч	0,7	0,2	0,7	0,2	0,2
В процентах от числа состоявших на учете на получение жилья	3,8	1,4	4,5	1,7	2,4
Число семей (включая одиночек), состоявших на учете на получение жилья на конец года: тысяч	17,0	17,5	14,4	10,8	12,3
В процентах от общего числа семей (включая одиночек)	1,6	1,7	1,3	1,0	1,2

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов кв.м (без данных по малым предприятиям; по оценке, сомов)

годы	2006	2007	2008	2009	2010
Всего	5193,5	6524,7	7503,0	12064,0	12626,7
Из них индивидуальных жилых домов	4265,0	5151,5	5355,9	9834,8	10650,7
В том числе в сельской местности	2649,7	3980,8	4264,8	6908,7	8076,1
Из них индивидуальных жилых домов	2194,4	2645,7	3602,7	5627,8	7097,5

В неудовлетворительном состоянии находятся внутридомовое санитарно-техническое оборудование, внешние инженерные сети и сооружения жилых зданий, износ основных фондов которых в настоящее время составляет более 80% и нуждается в безотлагательном ремонте и реконструкции. Структура и качество жилья очень низкие. Острота жилищной проблемы продолжает возрастать.

Жилищная проблема в Кыргызской Республике, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость проведения кардинальных мероприятий по дальнейшему развитию жилищного строительства.

Для решения вышеуказанных проблем, в первую очередь, требуется осуществлять работы:

- по разработке рекомендаций и усовершенствованию системы нормативных, правовых и организационных документов и хозяйственной деятельности, которыми регулируются соответствующие предпосылки и стимулирования для развития жилищной сферы в рыночных условиях;

- по созданию необходимых условий и благоприятной среды для привлечения инвестиций и частного предпринимательства в области жилищного строительства;

- по адаптации компетенции местных органов власти и других участников жилищного строительства к условиям рынка.

Необходимо осуществить мероприятия по снижению себестоимости строительства жилья посредством сокращения его материалов и энергоемкости за счет широкого применения передовой технологии и использования прогрессивных изделий и конструкций, местных строительных материалов, а также отходов промышленности, что позволяет расширить сырьевую базу строительства, экономить материальные ресурсы, тем самым удешевить получаемую продукцию и жилищное строительство в целом. Будет осуществлен перевод отечественной промышленности строительных материалов на выпуск импортозамещающих изделий.

Намечается осуществление структурной перестройки производственной базы жилищного строительства и развитие созидательной среды в строительной сфере и в секторе промышленного производства, выпускающего продукцию для строительства, внедрение эффективных строительных машин и механизмов для строительного производства.

Жилищный сектор будет привлекателен для инвесторов, которые должны доверять рынку с инвестиционной точки зрения.

Основным направлением и подходом к достижению цели и решению задач является создание эффективного рыночного механизма финансирования с одновременным участием государства в решении жилищной проблемы.

Для достижения этой цели определены четыре взаимосвязанных направления:

- создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств, внутренних и внешних ресурсов;

- формирование эффективного рынка строительного производства, стройиндустрии и промышленности строительных материалов;

- государственная поддержка населения в приобретении жилья;

- обеспечение доступности кредитных ресурсов, в том числе долгосрочного ипотечного кредитования для социально-уязвимых слоев населения.

Государство выполняет регулирующую роль через создание правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного строительства, а также при необходимости, оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Субсидии могут быть за счет республиканского бюджета, местных бюджетов, предприятий и организаций, общественных объединений и спонсоров.

Ядром Программы жилищного строительства является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.

При этом намечается создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Одним из ключевых требований создаваемой системы жилищного долгосрочного ипотечного кредитования является необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечного кредитования может быть организована через систему субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита. При таком со финансировании на долю средств граждан приходилось бы до 30%, на долю государственной субсидии - 20-50 % (в зависимости от категории населения) и оставшаяся часть - на ипотечный кредит.

Порядок предоставления подобных субсидий определяется в соответствии с бюджетными возможностями в установленном порядке в размере от 5 до 70% средней рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и других факторов.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка, рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

При этом должно быть применено широкое, основанное на мировом опыте многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном - кредиторы и институциональные инвесторы, приобретающие у кредиторов права по ранее выданным ипотечным кредитам, то есть осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

При формировании системы ипотечного жилищного кредитования учитываются следующие аспекты:

- ипотечное кредитование в начальной стадии будет ориентировано в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;

- государственные субсидии заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита могут быть использованы для оплаты доли в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В части государственного финансирования жилья для категории граждан из числа нуждающихся, которым гарантируется выделение жилья, государство может представить жилье по договору найма ограниченной категории населения из числа остро нуждающихся.

В качестве источника финансирования могут привлекаться кредиты международных финансовых организаций, использование ссуды Мирового банка развития, предусмотренного на финансирование жилищных программ. Для реализации пилотных проектов возможно использование кредитов Международного банка реконструкции и развития, инвестиций других иностранных банков, получаемых по линии межправительственных и межведомственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций и инвестиций строительных компаний.

Реализация мер по развитию жилищного строительства осуществляется в условиях значительного дефицита государственного бюджета, из-за чего объем государственных бюджетных средств будут предусмотрены в границах необходимого минимума и расходоваться по целевым направлениям.

При государственной поддержке жилищное строительство станет начальной точкой оздоровления и роста всей экономики, увлекая за собой широкий спектр других отраслей. Это будет способствовать финансовой стабилизации, создавая у населения стимулы к накоплению, сдерживать уровень безработицы. Для наращивания объемов жилищного строительства в Кыргызстане имеется свой определенный потенциал. Государство обеспечит социальную защиту социально-уязвимых слоев населения, особенно малоимущих граждан.

Необходимо создать реальную возможность строительства жилья семьям со средним и частично с низким доходами. Существенное повышение доли частного жилищного сектора позволит сформировать рынок жилья и рынок труда.

Показатели жилищного строительства, объемы инвестиций и финансов

Настоящей Национальной Программой определены три варианта показателей, исходя из вариантных проработок на перспективу до 2050 года ввода в эксплуатацию, выбытия и развития жилищного фонда Кыргызской Республики средней обеспеченности общей площадью жилья на одного человека с учетом предположительной численности населения на конец каждого периода:

	варианты	2001-2005 гг. отчет	2006-2010 гг. Задание	2011-2015 гг. проект	2016-2020 гг. контрольные цифры	2021-2025 гг. прогноз	2026-2030 гг. прогноз	2031-2035 гг. расчетно	2036-2040 гг. расчетно	2041-2045 гг. расчетно	2046-2050 гг. расчетно
Жилищный фонд на конец года - тыс. кв. м общей площади	I	63055	66680	73780	83050	93790	106090	120020	135760	153210	172330
	II	63055	68680	77880	89350	102490	117390	134120	152860	173510	196030
	III	63055	69665	80785	93875	108975	126205	145645	167355	191355	217855
Ввод в экс-плуатацию жилых домов - тыс. кв. м общей площади	I	2302	5115	8100	10120	11530	13030	14600	16350	18000	19620
	II	2302	7115	10200	13320	13930	15630	17400	19350	21200	23020
	III	2302	8100	12120	13940	15890	17960	20110	22320	24550	27000
Выбытие общей площади жилищного фонда - тыс. кв. м	х	3310	1490	1000	850	790	730	670	610	550	500
Предположительная численность населения на конец года - тыс. человек	х	5263	5566	5833	6087	6334	6566	6797	7012	7217	7412
Средняя обеспечен ность общей площадью жилья на 1го человека - кв. м на конец года	I	11,98	11,98	12,65	13,64	14,81	16,16	17,66	19,36	21,23	23,25
	II	11,98	12,34	13,35	14,68	16,18	17,88	19,73	21,80	24,04	26,45
	III	11,98	12,52	13,85	15,41	17,20	19,21	21,43	23,87	26,51	29,39

Санитарная норма проживания на одного человека - 18 кв. м общей площадью жилья должна быть достигнута для каждого человека и, которая в разных регионах Кыргызской Республики может быть достигнута в разные периоды. В Кыргызстане эта норма - 18 кв. м общей площади жилья на одного человека, возможно, будет обеспечена к концу 2045 г., с доведением средней обеспеченности на одного человека до 21,24 кв. м (в т.ч. порядка 18-20 % населения будут обеспечены более 18 кв. м) при предположительной расчетной численности населения республики:

§ 7217 тыс. человек к концу 2045 г. при I варианте утверждаемых настоящей Программой показателей развития жилищного строительства на 2006-2010 гг. с вводом общей площади жилья 5115 тыс. кв. м с сохранением средней обеспеченности на одного человека к концу 2010 г. в размере 11,98 кв. м против 2005 г.;

§ 6960 тыс. человек в 2039 г., соответственно, при II варианте, с вводом общей площади жилья 7115 тыс. кв. м с увеличением к концу 2010 г. средней обеспеченности на одного человека до 12,34 кв. м;

§ 6690 тыс. человек в 2035 г., соответственно, при III варианте, с вводом общей площади жилья 8100 тыс. кв. м с увеличением к концу 2010 г. средней обеспеченности на одного человека до 12,52 кв. м.

Утвержденная постановлением Правительства Кыргызской Республики от 25.04.2001г. № 188 "Государственная программа жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 года", с реальным в свое время призывом о её реализации, по истечении уже пятилетия продолжает оставаться невостребованной в связи со сроком давности и существенным изменением в последние годы политической ситуации в стране. Из намеченных мероприятий по жилищному строительству, на сегодняшний день, решение почти всех позиций отстают от требований времени.