Проблемы предоставления жилья на местном уровне и пути их решения (на примере мэрии города Бишкек)

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в Кыргызской Республике проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.

Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

3.2 Роль МСУ в решении жилищной проблемы путем ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

Определению понятия ипотечного кредита предшествует раскрытие сущности ипотеки, так как она на самом деле имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Под «hypotheka» в римском праве понималось залоговое право, при котором вещь не переходила во владение кредитора до момента просрочки обеспеченного обязательства. В ряде стран этот вид залога обозначает залог недвижимости. Кыргызстан входит в число этих стран. Согласно ст.35 Закона Кыргызской Республики «О залоге» от 20 января 2005 г., ипотека - это способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество или залог, который содержит недвижимое имущество в составе предмета залога, в том числе, залог предприятия как имущественного комплекса. Отсюда следует, что ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1) ипотека - это способ обеспечения исполнения основного (другого) обязательства (кредитного договора, договора займа, аренды, подряда и т.д.);

2) предметом ипотеки является недвижимость;

3) предмет ипотеки находится во владении и пользовании должника на время действия договора об ипотеке;

4) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества, при этом ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами на реализацию своих прав по долгам.

Таким образом, ипотека «представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество». Это своеобразный документарный акт о передаче определенного объекта недвижимости.

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. В научной литературе ипотечный кредит характеризуется как долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под ипотеку недвижимого имущества. Суть механизма ипотечного кредитования заключается в том, что должник выдает кредитору (банку или иной кредитной организации) залоговое обязательство, дающее право банку получить в собственность заложенную недвижимость при невыполнении должником платежного обязательства в установленные сроки.

Как видно, при общем раскладе идея внедрения ипотечного кредитования представляется перспективной и многообещающей. Это вызвано развитием многочисленных отраслей экономики, но главным образом, необходимостью в развитии жилищного строительства. Для Кыргызской Республики, с ее пятимиллионным населением, именно жилищное ипотечное кредитование на сегодняшний день является наиболее актуальным. Существенную помощь при приобретении жилья потенциальными покупателями может оказать именно ипотека. Жилищное ипотечное кредитование помогает и строительным организациям в получении стабильного финансирования при строительстве жилых домов.

Если в советский период государство пыталось разрешить жилищную проблему путем бесплатного предоставления жилья, то с переходом к рыночной экономике основной упор делается на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет частного жилищного сектора. В этих целях проводились такие меры, как жилищная реформа, приватизация, выдача безвозмездных субсидий, выпуск жилищных сертификатов и пр. Тем не менее, проблема обеспечения жильем всех нуждающихся в Кыргызской Республике на сегодняшний день стоит остро и имеет как экономический, так и социальный аспект. Об этом свидетельствует следующее. Количество граждан страны нуждающихся, в улучшении жилищных условий из года в год увеличивается, и в настоящее время составляет более 2 тысяч семей. Свыше 2 тысяч семей проживает в аварийных и ветхих домах, 19 тысяч семей проживает в общежитиях, и арендуют жилье у частных лиц. Свыше 18 тысяч семей подлежат расселению из опасных зон, подверженных прогнозируемым стихийным ситуациям. Более 65% семей располагают жилой площадью менее 5 кв. метров на человека. Решение этой проблемы зависит от общего экономического положения государства, политики властей в жилищной сфере и, прежде всего, от готовности быстро проводить в жизнь необходимые реформы. Одной из таких реформ в правовой сфере является разработка Концепции развития жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 г, утвержденная Указом Президента КР от 6 апреля 2000г. № 76.

Генеральная цель данной Концепции - обеспечить доступным жильем граждан страны за счет создания механизмов привлечения внутренних и внешних инвестиций в жилищное строительство на основе совершенствования законодательной базы и инфраструктуры рынка жилья с использованием всех мощностей строительного комплекса и смежных с ним производств. Реализация данной Концепции опиралась на Закона Кыргызской Республики «Об ипотеке», который был принят 30 апреля 1999 г. и в настоящее время утратил силу. Немного позже совместным постановлением Правительства КР и Национального банка КР от 16 августа 1999 г. № 449, была утверждена Программа мер по созданию условий и развитию ипотечного кредитования в КР. Далее была разработана Концепция развития рынка недвижимости в КР, утвержденная постановлением Правительства КР от 21 июля 2000 г. № 435. Потом было принято Временное положение об ипотечном жилищном долгосрочном кредитовании в КР, утвержденное постановлением Правительства КР от 20 декабря 2001 г. № 799. Далее, Национальная программа жилищного строительства в КР на 2008-2010 г.г., утвержденная постановлением Правительства КР от 26 ноября 2007 г. № 562. На сегодняшний день в КР действует Закон «О залоге», который был принят 20 января 2005г., конкретно определяющий предмет ипотеки.

Несмотря на значительное наличие правовой базы в КР, многие проблемы ипотечного кредитования до сих пор остаются нерешенными, особенно в сфере жилищного кредитования. Это, прежде всего, реформирование источников финансирования жилищного сектора, отсутствие общественных финансов на жилищное строительство в достаточных объемах, которое повлекло сокращение строительных заказов, а соответственно и ввод жилья. Все эти предпосылки, а также необходимость замены традиционных государственных источников финансирования новыми источниками и проблема поиска постоянных инвестиционных ресурсов на строительство жилья, требуют создания нормально функционирующего, стабильного жилищного рынка с гибкой системой кредитования.

На сегодняшний день, рынок недвижимости в Кыргызстане находится в состоянии полной нестабильности, цена и стоимость недвижимости не сбалансированы. Мало того, в противоположность сложившимся западным рынкам кыргызский рынок не предполагает роста стоимости недвижимости и тем более стабильности их роста в течение многих лет соответственно росту инфляции. Таким образом, в КР недвижимость не является стабильным финансовым активом и соответственно гарантией возврата кредита. Отсутствие четкой программы со стороны государства по укреплению недвижимости в качестве стабильного финансового «вливания» и безрискового актива серьезно сдерживает развитие ипотеки.

По своей сути, ипотечное кредитование отличается от обычного большими объемами и сроками кредитования. Специализация кредитных учреждений на ипотечном кредитовании обуславливает особенности формирования банковских активов и пассивов, в результате чего в доле активов узкоспециализированных учреждений долгосрочные кредиты составляют 70-90%. Все это делает залоговое кредитование высокорискованным. Процент невозвращенных кредитов в нем достаточно высок и значительно превосходит показатели при других видах кредитования. С одной стороны, не каждый банк пойдет на такой риск. С другой стороны, на практике выясняется, что ипотека не пользуется популярностью среди населения из-за непомерно высоких процентных ставок и сжатых сроков по ипотечным кредитам. Например, в некоторых странах Запада можно взять кредит на 20-30 лет под 5-6% годовых. В Бишкеке кредиты даются в среднем на 3-5 лет, хотя максимально возможный срок определяется в 7-15 лет. Кредиты выдаются в основном в иностранной валюте, если же и выдаются в национальной валюте, то они все равно привязываются к уровню инфляции и ставке рефинансирования. Поэтому граждане, взявшие кредиты, стараются быстрее их вернуть, постоянно боясь обвала сома или «скачка» доллара.

Опять же банки рискуют и в тех случаях, когда имеет место мошенничество со стороны получателя кредита и оценщика недвижимости. Схема проста, вступив в сговор, друг с другом, они закладывают банку жилье выше рыночной стоимости. Таким образом, получив деньги, мошенники их делят, а у банка в залоге остается дешевая квартира или дом. При этом доказать умысел в действиях оценочной компании очень сложно. Естественно, говорить о фидуциарных отношениях, так необходимых любому гражданскому обществу, в данном случае не приходится. Необходимо согласиться с мнением профессора МГУ В. Тамбовцева о необходимости соответствия любой новации реалиям: «Чтобы распространение этой новации было успешным, необходимо, чтобы она соответствовала элементам культурного пространства, в которое она погружается. Если же требования соответствия среде «сцепления» со средой не учитываются, будут необъяснимыми ситуации, когда действенный «сам по себе» экономический институт оказывается неэффективным в неадекватной ему среде. Если другие субъекты не найдут привлекательным предлагаемый «товар»- проект нового институционального устройства, - сделка не состоится, новый институт не начнет функционировать».

Следующая проблема касается приватизации, а точнее ее последствий. Безусловно, образование частной жилищной собственности в результате приватизации и осуществление жилищного строительства за счет внебюджетных фондов может считаться позитивным моментом, так как это две главные предпосылки становления системы долгосрочного ипотечного кредитования. Однако, «мгновенная» приватизация без дальнейшего реформирования всей жилищной системы, включая арендный, кредитно-финансовый и налоговый секторы, а также жилищно-коммунальное хозяйство привнесла новые проблемы, в частности, проблему реальной оплаты за жилье в частном секторе, а также коммунальные услуги и ремонт. В западных странах приватизация осуществлялась в течение более долгого периода, что дало возможность государству эффективно регулировать жилищную реформу. Поэтому, даже низкие показатели по приватизации на Западе произвели больший эффект, нежели более значительные в Кыргызстане. В настоящий момент, например, в России приватизировано более 50% жилья и в ближайшем будущем планируется довести эту цифру до 60-65%, в то время как в Кыргызстане приватизировано 44% жилья .

Наличие «теневой экономики» в доходах населения также проблематично в силу того, что не могут быть выявлены реальные субъекты жилищного субсидирования, что в свою очередь влияет на развитие ипотеки, так как теневые доходы не могут являться гарантией будущих выплат.

Особенности советского жилищного строительства, когда все городское жилье было государственным и государство осуществляло все расчеты с самим собой, привела к тому, что достаточно сложно отделить в нынешних условиях финансирование строительного процесса от процесса приобретения недвижимости. Это вызвано попыткой самими застройщиками, путем различных финансовых схем влиться в систему жилищного финансирования, осуществляемую непосредственно строительными организациями, взявших на себя все функции посреднических, маркетинговых организаций, а также иных функций, не свойственных строительным организациям.

Во многих европейских странах процесс жилищного финансирования разделен на две части: выдача строительного кредита и ипотечного кредита на приобретение жилья. Строительный кредит - это самостоятельный вид кредита, не относящийся к ипотечному, обычно это краткосрочный или среднесрочный кредит. Раздельное финансирование имеет огромное позитивное влияние на всех рыночных субъектов и способствует снятию многих кредитных и ипотечных рисков. Преимущества Раздельного кредитования очевидны. Оно отделяет риски друг от друга и все риски, связанные со строительством, не переносятся на риски ипотечного кредита.

Другой актуальной проблемой является нарастающая проблема старения жилищного фонда. В большинстве своем она выражается в необходимости капитального ремонта значительной его части. Как следствие, постоянное выбытие жилья сильно осложняет решение текущих жилищных задач. Капитальный ремонт - одна их серьезных проблем, которая во всем мире, решается в основном с помощью ипотечного кредитования. Основные проблемы, сдерживающие развитие кредитования капитального ремонта, те же, что и общие проблемы становления ипотеки. Рыночное решение этого вопроса должно начинаться с разработки специальных ипотечных технологий капитального ремонта.

Таким образом, развитие ипотеки в Кыргызстане носит неразвитый, односторонний характер и, прежде всего на правовом уровне. Напомним что, основным и отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества, передаваемого в залог, является недвижимость. К недвижимым вещам относятся земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, здания и сооружения; жилые дома и квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу (Закон КР о залоге от 20 января 2005 г.).

В отношении некоторых объектов ипотеки возникают справедливые вопросы, а вместе с тем опять же проблемы. Так, например, при приобретении небольшой коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных жилых домов, ипотечные отношения вряд ли применимы. Собственники таких помещений являются дольщиками земельного участка (совладельцами), на котором расположен дом. При этом они имеют акт на землю, в отличие от владельцев квартир. Согласно законодательству, внесудебная реализация подобного объекта может происходить только с согласия всех сособственников, которыми являются хозяева квартир. На практике осуществить это сложно, потому что не выработан четкий правовой механизм.

Также возникают вопросы, связанные со строительством и реализацией жилых домов в обживаемых ныне пригородах, с развивающейся инфраструктурой. На сегодняшний день вокруг Бишкека развернулось масштабное строительство коттеджей на территории дачных товариществ. Это вызвано тем, что люди со средним достатком, желающие иметь достойное жилье, могут реализовать свои потребности лишь за счет собственных накоплений, в пределах города это довольно дорогостоящее мероприятие. На самом деле, они не могут воспользоваться ипотекой, поскольку назначение земельных участков предназначенных для садоводства, отнюдь не подтверждает назначение целевого займа, т.е. не дает возможность взять кредит на строительство жилья. Такие же проблемы возникают и при продаже такого строения по причине невозможности включить их в жилищный фонд, и соответственно зарегистрировать их как заложенное имущество.

Несмотря на общий характер института залога недвижимого имущества во всем мире, ипотека в каждой стране имеет свои специфические особенности. Для решения возникающих проблем необходима выработка последовательной государственной политики, прежде всего на правовом уровне, которая способствовала бы развитию подходящих ипотечных технологий.

На наш взгляд, с целью совершенствования правовых механизмов реализации ипотеки необходимо решить следующие проблемы:

1. Создать благоприятную налоговую среду для ипотечного кредитования. Предоставить налоговые льготы для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, является действенным экономическим фактором. Также стимулирующим фактором может стать снижение сумм государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

2. Установить четкие процедуры регистрации прав и сделок по ипотеке.

3. Урегулировать механизм привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

4. Создать условия для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

6. Создать механизмы социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений, в случае взыскания заложенного жилья. Необходимо уделить внимание созданию фонда временного жилья на период обращения взыскания, реализации жилья и приобретения нового для заемщика.

Решение вышеуказанных проблем необходимо, прежде всего, для защиты прав, как заемщика, так и кредитора.

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

В Кыргызстане самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно. На государственном уровне ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

В столице Кыргызстана с начала 2011 года строительство 140 объектов малого и среднего бизнеса велось без разрешительных документов.

По данным, управление государственного архитектурно-строительного надзора столицы за январь-март 2011 года выдало всего 149 разрешений на строительство. С начала 2011 года в эксплуатацию введено 308 объектов, в том числе 21 многоэтажный жилой дом и 161 капитальный объект разного назначения.

«По крупным капитальным объектам проводятся комплексные проверки с участием авторского надзора, подрядчика и заказчика. В городе Бишкеке без регистрации и разрешения на строительство начаты работы на 140 капитальных объектах и объектах малого и среднего бизнеса. Их владельцам вручены предписания, в результате чего приостановлено строительство на 53 объектах». В микрорайоне «Тунгуч» в Бишкеке планируется построить 4 многоэтажных дома по 135 квартир в каждом.

В 2010 году в этом районе само захватчики пытались захватить землю. Мэрия города Бишкек договорилось с этими гражданами построить здесь дома с долевым участием желающих. В настоящее время уже возводится девятиэтажный 135-квартирный дом. Мы ссужаем 40 процентов необходимых средств на 5 лет без начисления процентов. Кроме того, строится дома для тех, кто пока не имеет денег, оборотные средства предоставляются мэрией. Такая форма сотрудничества реальна и финансово осуществима.

В ближайшее время в «Тунгуч» по этому принципу будут построены еще 3 дома».

Во всём мире решение жилищных проблем принято находить в развитии ипотеки. В Кыргызстане на сегодняшний день ставка не опускается ниже 20% при первоначальном взносе от 30%.

В Кыргызстане 200 000 человек нуждаются в жилье, 20 тыс. семей его арендуют.

Такие данные за 2010 год были представлены на совещании в правительстве по вопросам ипотеки. Около 3 тыс. семей проживают в аварийных домах и порядка 20 тыс. семей проживают в общежитиях или в арендованном жилье.

На начало 2010 года площадь жилья на одного человека в разных странах составила

в Кыргызстане - 14,2 кв м,

в Казахстане - 18,1 кв м,

в России - 21 кв м,

в Украине - 22 кв м

в Литве - 23 кв м.

В Кыргызстане предпринимается очередная попытка взяться за решение проблемы жилищного строительства. Главные цели документа, разрабатываемого нами во взаимодействии с различными ведомствами и гражданским сектором, -- обеспечение населения доступным жильем, предоставление для граждан доступного ипотечного портфеля, опыт России, Казахстана, ряда других стран СНГ, наших собственных структур, уже занимавшихся данной проблематикой. Вся работа предусматривает два этапа. Один из них, который проходит сейчас, -- обсуждение проблемы с участием всех заинтересованных сторон, другой -- создание межведомственной рабочей группы, которая займется доработкой механизмов ипотечного кредитования с тем, чтобы оно было реальным, посильным для Кыргызстанцев.

Более того, как свидетельствует банковской системы, ниже этих 20 процентов такое кредитование практически не опускается. Столкнулись и с другим фактом: на рынке сейчас осталось всего несколько банков, которые непосредственно занимаются ипотекой. Правда, обнадеживает сообщение, поступившее из Союза банков Кыргызстана: там создана временная рабочая группа, которая также занялась разработкой программы доступного ипотечного кредитования.

Из тех же кредитно-финансовых учреждений, что действуют в данной сфере, все -- со смешанным капиталом. А потому одна из важнейших задач -- вовлечь в такую деятельность и сугубо отечественные банки. Это также предусматривается подготавливаемой сейчас Мин. эконом. регулирования программой, одним из пунктов которой станет формирование оптимальной для всех сторон системы субсидирования банками ипотеки.

Как говорится, видно и невооруженным глазом: после распада СССР уровень жилищного строительства в Кыргызстане катастрофически упал. Сравнительный анализ показывает: рост его составил всего 14 процентов, тогда как в соседнем Казахстане -- 33 процента, не говоря уже о крупных мегаполисах Российской Федерации, о странах Прибалтики, о Туркменистане.

Причины такого положения дел специалисты видят, в частности, в слабых темпах возведения новых домов именно с участием государства, в низкой платежеспособности граждан, в демографической ситуации. Действительно, с заработком учителя, врача, госслужащего об ипотеке в ее нынешнем виде приходится лишь мечтать.

-- По сути, у нас и соответствующей программы по ипотеке не было, если не брать во внимание локальные подвижки на уровне мэрии города Бишкека, Госстроя, Минфина, отдельных банков.

-- Но централизованной, системной, масштабной работы до сегодняшнего дня не проводилось. Также и с госпрограммами. Одна из первых принималась в 2001 году, аналогичные документы появлялись и позже. Однако их общий и главный недостаток -- отсутствие финансирования, что ни разу не позволило выйти на планировавшиеся объемы строительства.

Наиболее реальной, по мнению экспертов, была программа, принятая в 2007 году. Но политическая ситуация, ангажированность отдельных ее участников также не позволили достичь желаемых целей. Окончательную точку поставил апрель 2010-го.

И сегодня в строительстве по-прежнему не участвует государство. Исключение составляет, пожалуй, лишь Бишкек, власти которого предпринимают различные усилия. Что касается юга, то там все жилищное строительство ведется сейчас в восстановительном русле при активной поддержке зарубежных доноров.

Опыт столицы будет учтен и в новой госпрограмме. Хотя разработчики ее отдают отчет: возможности такого строительства у столичной мэрии ограничены. Земельные участки под социальное жилье выделяются в микрорайонах, где подведены коммуникации, -- “Джал”, “Тунгуч”. А ведь в перспективе речь идет об освоении новых территорий, о возведении новых микрорайонов, требующих и соответствующей коммуникационной инфраструктуры. Кто и за чей счет займется ее созданием -- вопрос отнюдь не праздный. Представители различных сторон считают, что это должно взять на себя государство. Но само оно пока не спешит высказаться по данному поводу.

Заявляемую сегодня в Бишкеке стоимость одного квадратного метра в 490 долларов (“под ключ”) и 420 (под самоотделку) многие участники круглого стола посчитали весьма значительной. И высказались за изыскание возможностей для дальнейшего ее сокращения. В том и путем разработки и использования новых технологий, заимствования прогрессивного опыта у отечественных и зарубежных компаний.

Общее мнение: необходимо добиваться удлинения срока погашения кредитов, потому что 3-5 лет -- это очень числе короткие периоды. Да и средства на первоначальный взнос в 30 процентов от стоимости жилья, исходя из столичной практики, не у каждого найдутся.

-- А ведь программа призвана носить социальный характер, и потому для врачей, учителей, для представителей социально незащищенных слоев населения предусматривается введение механизма нулевой ставки.

-- Но при этом будет настоятельно рекомендовано, чтобы такие кредиты обязательно страховались. Переговоры, проведенные со строй компаниями, свидетельствуют: они готовы страховать эти кредиты, но стоят на планке в 2 процента. В принципе, 2 процента устраивают многих, кто хотел бы приобрести жилье. Но чтобы проект был по-настоящему социальным, нужно минимизировать все возможные издержки для заемщика.

Максимально предлагаемая разработчиками ставка -- не более 30 процентов, начиная с нулевой. Озвучиваются и два варианта залогового обеспечения: без первоначального взноса и с перенесением рисков, которые несет банковская система, на государственный аппарат. Который в свою очередь займется перестраховочной деятельностью в этой сфере.

Сейчас согласовываются позиции с Союзом банков КР с тем, чтобы учесть и интересы кредитно-финансовых учреждений, содействовать их вовлечению в развитие ипотеки. Одним из сдерживающих здесь факторов признано отсутствие у банков источников получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов. Ведь эти структуры, работая на депозитный портфель, ограничены в возможностях снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате банковская система и выходит на те самые непосильные для многих 20 и более процентов.

Еще одна задача -- добиться, чтобы банки входили в ипотеку со своими капиталами. Как, впрочем, и строй компании. В этом видится создание своеобразной подушки безопасности, гарантии того, что объект реально будет возводиться.

Требует решения и проблема возможного взыскания залога в пользу кредитора -- весьма больной вопрос для банковской сферы и для ипотечной тоже. Совместно с Нац. банком и Минфином Мин.экономрегулирования прорабатывает вопрос привлечения институциональных инвесторов во взаимодействии с Госфиннадзором -- развитие системы страхования. В общем, задач -- воз и тележка. Удастся ли найти пути их решения, увязать воедино, придать реальные импульсы жилищному строительству в стране -- вопрос, как говорится, на засыпку.