Проблемы предоставления жилья на местном уровне и пути их решения (на примере мэрии города Бишкек)

Тем временем в Министерстве экономического регулирования подготовили и несколько вариантов действий применительно к гражданам с различными уровнями достатка. К приоритетным здесь относят две модели.

-- Одна из них с условным названием “Доступное жилье” -- для категории населения, нуждающегося в господдержке.

-- Данный вариант предусматривает его социальную ориентированность, быстрое оформление сделки, низкие процентные ставки, долгосрочность кредитования, минимизацию риска невозвратности. Центральное звено этой модели -- создание самой ипотечной компании (государственной, образованной правительством), а партнеры ее -- страховая компания и генподрядчик. Компания выполняет функции выдачи ссуд, проводит тендерный отбор генподрядчика, мониторинг выполнение строительных работ. Первоначальный взнос для покупателя жилья -- от нуля до 30 процентов, исходя из уровня платежеспособности, собственных средств и категории заемщика. Соответственно и страховая процентная ставка -- от нуля до 2 процентов, период займа -- от 10 до 15 лет, сумма займа от 500 тысяч до 2 миллионов сомов. Она определена из расчетов примерной стоимости одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новом доме. Стоимость квадратного метра в данном случае, по расчетам мэрии, Госстроя, составит 350-420 долларов.

Возможные риски -- стандартные: отсутствие источников финансирования на различных этапах строительства, невыполнение обязательств со стороны строй компаний, отсутствие необходимых земельных участков, нехватка кадрового потенциала, несоответствие правовой базы особенностям программы и нестабильная полит ситуация в республике. А также -- ограниченность или отсутствие возможностей подвода коммуникаций, что свойственно для всех новых районов освоения.

-- Другая модель ориентирована на работающее население, располагающее средними доходами, возможностью их накопления.

-- Исходные принципы те же, что и в первом случае, но здесь уже привлекается и потенциал комбанков, имеющих практический опыт ипотечного кредитования. С банковской системой будет отрабатываться возможность уменьшения процентных ставок до 8-9 процентов, а также удлинения кредитного периода до 10-15 лет.

Небольшое снижение цен на недвижимость в Бишкеке.

На проведенный анализ рынка жилья за первый и третий кварталы 2011 года сообщает Госрегистр. Мониторинг показывает, что в третьем квартале 2011 года по сравнению с первым цены на 1-комнатные квартиры снизились.

«Можно отметить некоторый рост цен только на квартиры барачного типа - на 5,3 процента. Заметно снижение на однокомнатные квартиры типа «сталинка» (6,9 процента). На квартиры 104-й и 105-й серии цены снизились на 3,6 процента, а на квартиры типа «хрущевка» и 106-й серии - на 2,8 процента, на квартиры индивидуального и коридорного типа - на 1,2 и 1,5 процента соответственно», - уточняют в департаменте.

В третьем квартале 2011 года цены на 2-комнатные квартиры выросли только для барачного и индивидуального типов. На квартиры типа «сталинка» цены снизились на 1,7 процента, на «хрущевки» и 104-й серии - на 3,5 процента, 105-й серии - на 4,1, 106-й серии - на 6,8, коридорного типа - на 14,9 процента.

В целом цены на 3-комнатные квартиры, как и на 1-2-комнатные, по сравнению с первым кварталом 2011 года в третьем квартале также снизились.

«Рост цен на рынке частной индивидуальной застройки наблюдается только для домов, наружная стена которых является бетонной. Цена на указанные индивидуальные жилые дома в третьем квартале 2011 года по сравнению с первым кварталом 2011 года выросла на 5 процентов», - информирует ГРС.

Развитие ипотеки в Кыргызстане носит неразвитый, односторонний характер и, прежде всего на правовом уровне. Напомним что, основным и отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества, передаваемого в залог, является недвижимость. К недвижимым вещам относятся земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, здания и сооружения; жилые дома и квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу.

Количество предоставленного жилья за счет долевого строительства в разрезе сферы деятельности дольщиков.

Годы	Работникам учреждений здравоохранения	Работникам учреждений образования	Работникам городских служб и управлений мэрии г.Бишкек	Работники других государственных учреждений	Всего жилья
2009г.	12	43	13	30	98
2010г.	6	12	8	18	44
2011г.	43	41	39	38	161
ИТОГО: 303

По предоставлению социального жилья, информируем, что предоставление безвозмездного социального жилья в компетенцию Управления не входят.

Дополнительно сообщаем, что за период 2008-2010 годы Управлением введены в эксплуатацию муниципальные жилые дома: 45-квартирный жилой дом в мкр. «Джал-29», 114-квартирный жилой дом по ул.Суванбердиева 102, 90-квартирный жилой дом в мкр. «Восток 5».

В 2008 году было начато строительство шести жилых домов в столичном микрорайоне Джал-23. В том числе: три 54-квартирных дома, и четыре дома по 45, 72, 8 и 32 квартиры. Из них в 2008 году завершилось строительство одного из трех 54-х квартирных жилых домов. Квартиры в этом доме были распределены участникам долевого строительства.

Что подразумевается под долевым строительством? Первоначально, дольщики оплачивают 30% от стоимости квартиры на момент заключения договора, затем еще 30% вносится до ввода объекта в эксплуатацию. Оставшиеся 40 % новоиспеченные владельцы квартир оплачивают в рассрочку сроком до 5 лет.

Следует отметить, что квартиры в этом панельном доме современной улучшенной планировки и стоят:

№	Квартиры	стоимость
1	1-комнатная квартира	20 тысяч долларов
2	2-комнатная квартира	30 тысяч долларов
3	3-комнатная квартира	45 тысяч долларов

Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться социальная ипотека.

В целях реализации Положения о порядке и условиях долевого строительства многоэтажных жилых домов в г.Бишкек в 2009 году заселены 108 квартир.

За счет средств городского бюджета заселены 114 квартир.

За счет совместной деятельности заселены 112 квартир.

Итого за 2009 год заселены - 334 квартиры.

В 2010 году по долевому строительству заселены 45 квартир.

За счет совместной деятельности заселены 90 квартир.

Итого за 2010 год заселены - 135 квартир.

Показатель ввода жилья по отношению к 2009 году составил -40%.

В 2011 году планируется сдать в эксплуатацию:

- 54 кв. ж/дом в мкр. «Джал-23» по ул.Курчатова № 3 общей площадью 4005,3 м2.

- 2-х пятиэтажных кирпичных жилых домов № В13, В14 в мкр. «Джал-23», площадью 4305 м2.

- 72 кв. ж/дом № В-15 в мкр. «Джал-23» площадью 4005,3 м2.

- 2 * 135 квартирных жилых домов в мкр. Тунгуч.

- 72-х квартирный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Джал-29» для сотрудников Министерства финансов Кыргызской Республики со сметной стоимостью 67684,2 тыс. сом .

- 112-ти квартирный кирпичный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Таможенного комитета КР общей площадью квартир 8 537,0 м2 со сметной стоимостью 219052,0 тыс. сом.

В общей сложности в 2011 г. заселены:

- за счет долевого строительства - 438 квартир.

- за счет совместной деятельности 184 квартиры.

Итого за 2011 год планируется заселить 622 квартиры, что по сравнению с 2010 г. рост ввода жилья составляет 460 %.

Во всём мире решение жилищных проблем принято находить в развитии ипотеки. В Кыргызстане на сегодняшний день ставка не опускается ниже 20% при первоначальном взносе от 30%.

Планом на 2011 год предусмотрено строительство нижеследующих объектов:

3х - 135 квартирный жилой дом в мкр. Тунгуч;

Совместная деятельность

О совместной деятельности по проектированию и строительству многоэтажного жилья и объектов соцкультбыта на землях муниципальной собственности г.Бишкек» утвержденного постановлением Бишкекского городского кенеша от 20 февраля 2010 года, № 155, ведутся совместные строительно- монтажные работы на следующих объектах:

- 72-х квартирный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Джал-29» для сотрудников Министерства финансов Кыргызской Республики со сметной стоимостью 67684,2 тыс. сом .

- 112-ти квартирный кирпичный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Таможенного комитета КР общей площадью квартир 8 537,0 м2 со сметной стоимостью 219052,0 тыс. сом.

При завершении строительства данных объектов в муниципальную собственность будут переданы ориентировочно 19 квартир.

Сданы в эксплуатацию 90 - квартирный и 112 - квартирный жилые дома в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Службы государственной охраны Кыргызской Республики. (В муниципальную собственность переданы 20 квартир)

В целом по УКС мэрии г.Бишкек по состоянию на 23.11.2010 года было принято документов на участие в долевом строительстве от 905 граждан, из них:

Согласно решений комиссии заключены договора на участие в долевом строительстве с 308 гражданами. Документы 406 граждан в настоящее время находятся в работе.

В 2010 году дополнительным планом было предусмотрено строительство 3-х 135 квартирных жилых домов в мкр.Тунгуч.

На 28.09.2010г. поступило 917 заявлений на приобретение жилья по долевому строительствув мкр.Тунгуч, из них:

- через Правительство-25

- через мэрию -54



наименование объекта	согласно договорной стоимости	40 % доля горбюджета	60 % доля пайщиков	Оплата горбюджет	Оплата с учетного счета	Всего оплата (уч. счет и бюджет)
5-ти этажный жил. дом № В-13	56 816 100	22 726 440	34 089 660	14 462 437	32 750 000	47 212 437
5-ти этажный жил. дом № В-14	21 652 860	8 661 144	12 991 716	8 916 557	7 250 000	16 166 557
72-квартиный жилой дом № В-15	68 149 200	27 259 680	40 889 520	4 000 000	28 000 000	32 000 000
54-квартирный жилой дом по ул.Курчатова №1	69 390 700	27 756 280	41 634 420	10 296 221	41 634 420	51 930 641
45-квартирный жилой дом по ул.Курчатова №2	33 959 100	13 583 640	20 375 460	12 328 500	22 400 820	34 729 320
54-квртирный жилой дом по ул.Курчатова №3	68 274 600	27 309 840	40 964 760	5 500 000	40 964 760	46 464 760
ИТОГО	318 242 560	127 297 024	190 945 536	55 503 715	173 000 000	228 503 715

- через бюджетных организаций-23

- на прямую поступившие-815

На сегодняшний день принято и обработано 384 пакетов документов на приобретение жилья.

Из них прописанных по месту жительства:

- в г.Бишкек - 266

- в Чуйской области-53

- в Иссык- Кульской области -13

- в Нарынской области -15

- в Ошской области -6

- в Жалал-Абадской области - 6

- в Таласской области -10

- (временно) без прописки - 15

Из них осуществляющих трудовую деятельность:

- в городе Бишкек - 315

- за пределами города - 8

- пенсионеры - 10

- студенты - 6

- инвалиды и сироты - 4

- состоящих на учете занятости населения - 8

- временно не работающих - 7

- не предоставивших сведения с места работы - 34

Информация по финансированию строительства

Согласно Земельному кодексу КР, пункт 7, статья 32 и Положения о порядке организации ЖСК и предоставления им земельных участков, утвержденное постановлением Жогорку Кенеша КР от 17 апреля 2008 г. № 326-1V, безвозмездное предоставление земельных участков жилищно-строительным кооперативам для строительства многоквартирных домов производится уполномоченным органом. Данный вопрос в г.Бишкек находится в компетенции Управления муниципальной собственности мэрии г.Бишкек.

Однако в 2005 году в целях стабилизации ситуации вокруг самовольного захвата земельных участков под индивидуальное строительство были предоставлены земельные участки ЖСК «Алтын казык Плюс», под строительство 3-х многоэтажных жилых домов № В-16, № В-23, №Г-5 в мкр. «Джал» по экспериментально-пилотному ипотечному кредитованию. Также было принято решение о государственном бюджетном субсидировании строительства данных жилых домов в размере 22 000,0 тыс. сом с республиканского бюджета и 5 000,0 тыс. сом с городского бюджета. Техническим заказчиком строительства было предписано выступить УКСу мэрии г.Бишкек.

На сегодняшний день сдан в эксплуатацию все три дома.

Из них в 2010 году сданы в эксплуатацию:

- 45 кв. ж/дом по ул.Курчатова №2 в мкр. «Джал-23» площадью 2108,3 м2 сметной стоимостью 33 959,0 тыс. сом.

Все квартиры в указанном жилом доме распределены среди участников долевого строительства.

В 2011 году за счет средств граждан введены в эксплуатацию:

- 54 кв. ж/дом по ул.Курчатова №3 в мкр. «Джал-23» площадью 4005,3 м2 сметной стоимостью 68 274,6 тыс. сом;

- 32 кв. ж/дом №В-13 в мкр. «Джал-23» сметной стоимостью 59 097,6 тыс. сом;

- 10 кв. ж/дом № В-14 в мкр. «Джал-23» сметной стоимостью 24 268,9 тыс. сом;

- 72 кв. ж/дома № В-15 в мкр. «Джал-23» площадью 4005,3 м2 сметной стоимостью 68 149,2 тыс. сом.

Всего в 2010 году завершено строительство 168 квартир.

Стоимость 1м2 жилья в указанных домах в среднем составила 490$ (долларов США).

Также за счет средств городского бюджета введен в эксплуатацию 90-квартирный жилой дом для ветеранов ВОВ и работников бюджетных организаций в мкр. «Восток-5».

Квартиры в указанных жилых домах распределены среди работников образования, здравоохранения, коммунальных служб, служб мэрии, очередников на получение социального жилья в районных администрациях и ветеранов ВОВ.

В 2011 году согласно постановления мэрии г.Бишкек № 340 от 1.09.2010 года в целях стабилизации ситуации вокруг самовольного захвата земельных участков ведется строительство 3-х 135 квартирных жилых домов в мкр. «Тунгуч». На сегодняшний день в указанных объектах ведутся строительно-монтажные работы.

В целях реализации Положения «О порядке и условиях заключения договора о совместной деятельности по проектированию и строительству многоэтажного жилья и объектов соцкультбыта на землях муниципальной собственности г.Бишкек» утвержденного постановлением Бишкекского городского кенеша от 20 февраля 2010 года, № 155, ведутся совместные строительно-монтажные работы на объектах:

- 72-х квартирный жилой дом в мкр. «Джал-29» для сотрудников Министерства финансов Кыргызской Республики со сметной стоимостью 67684,2 тыс. сом;

- 72-х квартирный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Государственного комитета национальной безопасности Кыргызской Республики (Служба государственной охраны КР).

Согласно данного Положения в 2011 году введены в эксплатацию:

90 - квартирный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников ГСНБ КР (Служба государственной охраны Кыргызской Республики). (В муниципальную собственность переданы 9 квартир).

- 112-ти квартирный кирпичный девятиэтажный жилой дом в мкр. «Тунгуч» для сотрудников Таможенной службы КР общей площадью 8 537,0 м2 со сметной стоимостью 219052,0 тыс. сом. (В муниципальную собственность переданы 3 однокомнатные квартиры и нежилые помещения площадью 1106,2 м2 (торговый зал, офисные и служебные помещения, кафе).

По расчетам Национального статистического комитета Кыргызской Республики, число построенных квартир и их средний размер

Годы	Всего построено квартир	Из них индивидуальными застройщиками	Средний размер построенных квартир,кв.метров общей площади
2006	5618	5002	103,2
2007	6582	5736	105,0
2008	8028	6758	103,2
2009	8410	6635	104,1
2010	7515	6508	93,4

Источник: Кыргызстан в цифрах: Статистический сборник НСК КР -Бишкек, 2011, с.12

Количество сданных квартир в городе Бишкек.

№ п/п	Год	количество сданных квартир по долевому строительству	количество сданных квартир социального жилья	количество сданных квартир по совместной деятельности	строящиеся дома
1	2007г.		180
2	2008г.	49	163
3	2009г.	49	159
4	2010г.	99		112
5	2011г.	168	90	112	220

Количество построенных квартир в городе Бишкек.

Несмотря на общий характер института залога недвижимого имущества во всем мире, ипотека в каждой стране имеет свои специфические особенности. Для решения возникающих проблем необходима выработка последовательной государственной политики, прежде всего на правовом уровне, которая способствовала бы развитию подходящих ипотечных технологий.

Для развития долевого и ипотечного кредитования предлагаю следующее:

1. Создать благоприятную налоговую среду для ипотечного кредитования. Предоставить налоговые льготы для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, является действенным экономическим фактором. Также стимулирующим фактором может стать снижение сумм государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

2. Установить четкие процедуры регистрации прав и сделок по ипотеке.

3. Урегулировать механизм привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

4. Создать условия для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

6. Создать механизмы социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений, в случае взыскания заложенного жилья. Необходимо уделить внимание созданию фонда временного жилья на период обращения взыскания, реализации жилья и приобретения нового для заемщика.

Решение вышеуказанных проблем необходимо, прежде всего, для защиты прав, как заемщика, так и кредитора.

Ипотечное кредитование - долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями..

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей - наличными деньгами или, безналично.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата так и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, штрафными санкциями или даже требованием о срочного погашения кредита.

3.3 Нормативно-правовые отношения ипотеки и ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

В соответствии со ст. 35 Закона Кыргызской Республики "О залоге", ипотека - вид залога. Это способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:

· земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения;

· здания, сооружения;

· жилые дома, квартиры в многоквартирных домах и (или) части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу.

Не могут быть предметом ипотеки здания и сооружения гидроэлектростанций и водохранилищ.

Главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Залог жилого дома означает, что производится ипотека как непосредственно жилого дома, так и надворных построек.

Ипотека зданий, сооружений, жилых домов допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, который необходим для использования их по назначению.

Не могут быть самостоятельным предметом ипотеки часть неделимого в натуре имущества. Если земельный участок признан неделимым (ст.43 ЗК КР), то такой участок не может быть предметом ипотеки самостоятельно. Но если на этом участке расположен дом, принадлежащий на праве долевой собственности двум лицам, то каждый из них вправе осуществить залог-ипотеку своей части дома вместе с земельным участком, на котором он находится.

При ипотеке земельного участка необходимо, чтобы этот участок был выделен в самостоятельный земельный участок.

Если на земельном участке, на который оформляется ипотека, находятся другие здания, сооружения, то действует тот же принцип выделения в самостоятельный участок земельного участка, на котором они находятся и который необходим для их использования по назначению. К договору ипотеки земельного участка в обязательном порядке прикладывается план-схема земельного участка, позволяющий определить, какая часть участка подвергнута ипотеке.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его свойства и назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В соответствии со ст. 327 Гражданского Кодекса Кыргызской Республики, земельный участок, на котором находятся эти сооружения, должен быть выделен в самостоятельный участок, с учетом части земельного участка, необходимого для использования их по назначению. К договору об ипотеке должен быть обязательно приложен план-схема участка.

Следует отметить, что в соответствии с п. 7 ст. 35 Закона КР "О залоге" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются и к залогу права пользования земельным участком, прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу отношений".

Права по обеспеченному залогом основному обязательству и по договору о залоге недвижимого имущества (т.е. по договору об ипотеке) могут быть удостоверены ипотечной закладной, являющейся ценной бумагой. Выпуск и обращение ипотечных закладных регулируются законодательством Кыргызской Республики.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, в договоре об ипотеке должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды. Этот момент является важным, так как арендованное имущество и срок аренды является определяющими для определения оценочной (продажной) стоимости права аренды на публичных торгах. При этом в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества . В этом случае предметом публичных торгов является право заключения соответствующего договора.

Арендное право, как предмет ипотеки является достаточно новым и сложным институтом.

в договорах залога, в которых предметом выступают права на имущество, является оценка залогодержателем реальной обеспеченности обязательств залогодателя. В случае залога прав, они сами по себе должны иметь достаточную ценность (как правило, в плоскости их пользования) и поэтому данный вид ипотеки применяется не так часто, как другие.

Участниками договора ипотеки могут быть:

- граждане;

- юридические лица;

- государство.

Коммерческие банки и специализированные кредитные учреждения осуществляют операции связанные с ипотекой, с учетом требований, устанавливаемых Национальным банком Кыргызской Республики.

Определенные особенности существуют при ипотеке имущества, находящегося в совместной или общей собственности.

Если имущество находится в совместной собственности без определения долей, ипотека такого имущества возможна только с согласия на это всех собственников. В связи с этим недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов или крестьянского (фермерского) хозяйства, может быть предметом ипотеки соответственно с согласия другого супруга. Это согласие должно быть выражено в письменной форме, но если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности, то ее участник вправе заложить свою долю в общем имуществе без согласия других собственников. При этом необходимо, чтобы доля каждого из собственников была определена.

Например, такая общая долевая собственность возникает при наследовании, когда каждый из наследников приобретает право собственности на определенную часть имущества.

При обращении взыскания на эту долю применяется преимущественное право покупки этой доли другими долевыми собственниками, и правило Гражданского кодекса Кыргызской Республики об обращении взыскания на долю в праве общей собственности (ст.274 Гражданского кодекса КР).

Поскольку ипотека возникает в силу договора (ст.35 Закона Кыргызской Республики "О залоге"), то такой договор заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, если ипотека обеспечивает обязательства по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации ипотеки, определяемого в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При включении договора об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (в основном это касается требования законодательства о письменной форме и государственной регистрации). Так, например, часто в кредитном договоре оговариваются и условия обеспечения - ипотеки. В этом случае, кредитный договор подлежит регистрации в органах регистрации прав на недвижимость.

Договор об ипотеке должен содержать:

· наименование (имя) и местонахождение (местожительство) сторон;

· обеспечиваемое ипотекой основное обязательство;

· наименование, оценочную стоимость, состав и место нахождения, а также достаточное для идентификации описание предмета ипотеки;

· право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю с указанием реквизитов правоустанавливающего документа;

· размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

· стороны могут предусмотреть в договоре и иные условия.

В тех случаях, когда обязательства по ипотеке основано на каком - либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. На практике, бывают случаи, когда залогодатель и должник по основному обязательству не одно и тоже лицо. В этом случае, особенно важно отметить в договоре об ипотеки обязательства какого должника обеспечиваются ипотекой. Дата, место заключения договора (указание в случае наличия номера договора) позволяют идентифицировать основное обязательство, обеспеченное ипотекой.

При отсутствии соглашения сторон по всем существенным условиям договора залога, а также отсутствии сведений, позволяющих индивидуально определить заложенное имущество, такой договор о залоге не может считаться заключенным (п.1 ст.393 ГК Кыргызской Республики)

Договор уступки требования по договору залога и основному обязательству, обеспеченному этим залогом, должен соответствовать основным положениям о заключении договора (ст. ст. 383, 393 - 395 ГК). Уступка требования, основанного на договоре о залоге, совершенного в письменной форме, должна быть совершена в той же форме. Об уступке прав или переходе прав по договору ипотеки должна быть сделана отметка в реестре органа государственной регистрации.

В отношении земельных участков, которые являются недвижимостью по своему назначению, установлен иной порядок. Согласно п. 1 ст. 9 Земельного кодекса Кыргызской Республики от 2 июня 1999 года, сделки, совершаемые с правами на земельный участок, подлежат государственной регистрации и не требуют нотариального удостоверения. В связи с этим и ипотека прав на земельный участок не требует нотариального удостоверения. В силу ст. 181 Гражданского кодекса Кыргызской Республики, несоблюдение требования о государственной регистрации залогов влечет их недействительность. Такие сделки ничтожны.

В настоящее время с 22 февраля 1999 года государственная регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики (Госрегистр КР).

22 декабря 1998 года принят Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", согласно которому, государственной регистрации подлежат права, возникающие из ипотеки и залога.

Насколько важно своевременно зарегистрировать ипотеку, видно из того, что (ст. 41 Закона КР "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество") очередность удовлетворения требований по ипотеке определяется датой и временем ее поступления к регистрации даже при наличии зарегистрированного позже судебного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Например: При обращении в регистрационный орган установлено, что договор об ипотеке зарегистрирован 20 июля, а решение судом принято 25 июля, т.е. позже.

При таких обстоятельствах, обращение взыскания на недвижимость по решению суда будет возможно лишь после удовлетворения требования банка по зарегистрированному залогу, то есть в порядке очередности (ст.41 Закон КР "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество").

Судам при обращении взыскания на имущество необходимо в обязательном порядке выяснять, подлежит ли залог государственной регистрации, имеется ли государственная регистрация залога на данное имущество данного взыскателя или других лиц, имеется ли зарегистрированный в залоговой конторе залог. При этом следует иметь в виду, что все незарегистрированные залогодержатели вправе обратить взыскание только на оставшиеся после удовлетворения требования зарегистрированного залогодержателя имущества.

Законом Кыргызской Республики "О залоге" предусмотрена регистрация залогов движимого имущества в залоговых регистрационных конторах, которые находятся в ведении Министерства юстиции.

С принятием Закона Кыргызской Республики "О залоге", договор об ипотеке подлежит обязательной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 35 Закона).

Регистрация залога осуществляется путем подачи залогового уведомления в залоговую регистрационную контору.

В силу п. 5 ст. 328 Гражданского кодекса Кыргызской Республики право залогодержателя на залог возникает, если иное не предусмотрено договором:

· когда залог подлежит государственной регистрации - с момента регистрации договора;

· в отношении иного имущества - с момента передачи этого имущества залогодержателю;

· в отношении имущества, не подлежащего передаче, - с момента заключения договора о залоге.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст.65 Закона Кыргызской Республики "О залоге")

Законом допускается ипотека предназначенных для постоянного проживания жилых домов и квартир в многоквартирных домах, принадлежащих на праве собственности гражданам.

Квартиры и дома, находящиеся в государственной, коммунальной собственности, а также служебные квартиры не могут быть предметом ипотеки.

Предметом ипотеки может быть как квартира в целом, так и часть, состоящая из изолированной комнаты.

Залогодатель вправе сдать заложенную квартиру в аренду только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре. При ипотеке жилого дома или строящегося дома право залога распространяется и на земельный участок.

При ипотеке квартиры, принадлежащей залогодателю на праве раздельной собственности в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается, наряду с квартирой, соответствующая доля в правах на общую собственность и земельный участок.

При строительстве жилого дома предметом ипотеки может быть земельный участок, квартиры, незавершенное строительство. Строительные материалы и оборудование, принадлежащие залогодателю и заготовленные для строительства этого дома.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества, залогодатель и проживающие совместно с ним члены семьи обязаны по требованию собственника жилого дома (квартиры) в течение месяца освободить занимаемое помещение.

необходимо принять во внимание, что договор залога (ипотеки) жилого помещения не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи. При рассмотрении дел указанной категории следует учитывать особенности обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиры. По этим делам суд проверяет соблюдение при заключении договоров о залоге норм законодательства, направленного на защиту прав несовершеннолетних (малолетних), недееспособных членов семьи залогодателя, то есть участие в защите их интересов органов опеки и попечительства в соответствие со ст.12 Закона "Об охране и защите несовершеннолетних. Новый собственник, приобретший заложенное или иное помещение, вправе ставить вопрос о прекращении права пользования помещением, о выселении членов семьи прежнего собственника залогодателя.

SWOT-Анализ

Сильные стороны УКС мэрия обеспечивает социальную защищенность малообеспеченных слоев населения путем предоставления квартир на долевой основе.	Слабые стороны Не все слои населения могут участвовать в проектах долевого строительства из-за низкого заработка, поскольку срок выдаваемого кредита не более 5 лет. Кроме того доля вклада получателя квартир должна составлять не менее 60% от стоимости жилья.
Возможности -продление срока кредитования долевого строительства до 10-15 лет. -увеличения объемов долевого строительства по достаточном финансировании из городского бюджета.	Угрозы УКС-не выполняет свою функцию, причины: -политическая и социальная не стабильность. -частая сменяемость руководства мэрии города Бишкек, УКСа и других структурных подразделении мэрии, из-за чего не сохраняется преемственность в политике градостроительства.

Заключение

Государственная программа жилищного строительства является одним из наиболее важных направлений экономического развития Кыргызстана.

Рост инвестиций в жилищное строительство способствует оживлению и развитию смежных со строительством отраслей стройиндустрии, промышленности местных строительных материалов, промышленных производств, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволяет увеличить доход населения. Возросший доход приводит к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придает новый импульс развитию рынка жилья.

Мировой опыт свидетельствует, что именно инвестирование жилищного строительства и долговременное кредитование населения для покупки жилья позволило возродить промышленность и создать новые рабочие места, оздоровить банковскую систему и выйти из кризиса Соединенным Штатам Америки в 30-х годах, Канаде и Германии в 40-50-х годах, Аргентине и Чили в 70-80-х годах, а также ускорить проведение экономических реформ в десятках других стран.

Учитывая, что в настоящее время около 130 тыс.граждан Кыргызстана стоит в очереди на получение квартир, а еще около 30 тыс.граждан остро нуждаются в улучшении жилищных условий, многие вообще не имеют жилья, то развитие жилищного строительства позволит решить сразу несколько проблем, определенных в государственных программах.

Во-первых, вернуть доверие людей к властным структурам, обеспечивающим решение жилищных проблем тех слоев населения, которые не имеют возможности купить жилье и стоят в очереди на его получение (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, участники войны в Афганистане, больные туберкулезом, участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, семьи погибших, военнослужащие и т.д.).

Во вторых, привлечь средства, находящиеся на руках у населения и на счетах в банках (отечественных и зарубежных) на строительство жилья в кредит (ипотечный или долгосрочный).

В третьих, предоставить высвободившиеся квартиры (в случае предоставления ипотечного кредита) очередникам, тем самым снизить нагрузку на государственный бюджет.

В четвертых, создать условия для сдерживания роста безработицы и расширения занятости в реальном секторе экономики (строительного комплекса и смежных с ним отраслей).

В пятых, оживить рынок ценных бумаг.

В шестых, стабилизировать социально экономическую ситуацию в целом в стране.

Неустойчивость экономической ситуации в Кыргызстане требует уточнения реальной платежеспособности населения и долгосрочный прогноз его увеличения.

Существенным ограничением на ближайшие 1-2 года будет слабость отечественной банковской системы, потеря доверия к ней населения и также потеря доверия к ценным бумагам. По этой причине к формированию за счет сбережений населения пассивов Кыргызских банков и фондов необходимо подойти серьезнейшим образом.

При осуществлении мероприятий жилищного строительства в приоритете будет отдан развитию первичного рынка с использованием целевых займов, а развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет первое время ограниченным.

Существенными препятствиями в решении вопросов жилищного строительства на сегодняшний день являются следующие проблемы:

- имеющиеся недостатки в законодательстве;

- слабое развитие ипотечного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

- недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

- нестабильные темпы инфляции, изменение курса сома, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

- риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики жилищного кредитования;

- высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

- высокие процентные ставки кредитных ресурсов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции;

- низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

- несовершенство налогообложения.

Отрицательными факторами, сдерживающими развитие жилищного строительства являются также проблемы малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, участников Великой Отечественной войны и войны в Афганистане, военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, инвалидов, лиц, участвовавших в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденных переселенцев, пострадавших в результате аварийных и стихийных бедствий.

Жилье является важнейшим элементом семейной собственности, определяющим фактором имущественного статуса семьи. В настоящий момент в нашей стране в условиях обесценивания сбережений, жилье для многих семей осталось единственно-ценным имуществом, стоимость которого тесно связана с уровнем комфортности.

Таким образом, имеется дефицит жилья.

Актуальность проблемы обеспечения семей жильем связана, прежде всего:

- со значительным сокращением ввода нового жилья и его бесплатным предоставлением;

- низким уровнем доходов основной массы семей;

- ростом цен на жилье;

- необходимостью капитального ремонта имеющегося жилищного фонда построенного до 70-х годов;

- необходимостью срочного решения жилищных проблем семей, оказавшихся в экстремальных условиях (беженцы, вынужденные переселенцы, бомжи, военнослужащие и их семьи).

Характерной особенностью современного социально-экономического положения в Кыргызстане является глубокое расслоение населения по уровню доходов и, соответственно, по потреблению материальных благ, в том числе и в жилищной сфере.

Жилище - позиция, которая раньше была слабо дифференцирующим фактором. В начале 90-х материальная обеспеченность людей была не так жестко связана с тем, какая у них жилищная ситуация. Исследователи говорили, что специфика бедных в Кыргызстане заключается в том, что они живут в жилище примерно такого же качества, как более благополучные слои населения. Этот период уже закончился. И сейчас, наступило время, когда кыргызские бедные, как и во всем мире, живут гораздо чаще в жилище плохого качества, имеют гораздо меньший метраж на человека, чем более благополучные слои населения. Причем, под последними надо понимать не только высокообеспеченные слои, которые могут покупать это жилье, но и среднеобеспеченных, которые составляют примерно 30% населения.

Сокращение жилищного строительства и бесплатного предоставления жилья, падение уровня жизни значительной части семей привели к тому, что часть домохозяйств была вынуждена пойти на ухудшение своих жилищных условий.

Важной проблемой остается недостаточная оснащенность жилья, его качество.

Проблема дефицита жилья и недостаточной оснащенности удобствами усугубляется необходимостью переселения людей из ветхого и аварийного жилья.

Приоритетность жилищного строительства в системе национальной экономики обусловливается целым рядом причин.

Одна из важнейших - это необходимость создания социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.

Рост инвестиций в жилищное строительство способствует оживлению и развитию смежных со строительством отраслей - стройиндустрии, промышленности местных строительных материалов, промышленных производств, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволяет увеличить доход населения. Возросший доход приводит к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придает новый импульс развитию рынка жилья.

Мировой опыт свидетельствует, что именно инвестирование жилищного строительства и долговременное кредитование населения для покупки жилья позволило возродить промышленность и создать новые рабочие места, оздоровить банковскую систему и выйти из кризиса Соединенным Штатам Америки в 30-х годах, Канаде и Германии - в 40-50-х годах, Аргентине и Чили - в 70-80-х годах, а также ускорить проведение экономических реформ в десятках других стран.

Существенными препятствиями в решении вопросов жилищного строительства на сегодняшний день являются следующие проблемы:

§ имеющиеся недостатки в законодательстве;

§ слабое развитие ипотечного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

§ недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

§ нестабильные темпы инфляции, изменение курса сома, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

§ риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики жилищного кредитования;

§ высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

§ высокие процентные ставки кредитных ресурсов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции;

§ низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

§ несовершенство налогообложения.

Отрицательными факторами, сдерживающими развитие жилищного строительства являются также проблемы малоимущих граждан, молодых и многодетных семей.

Следующим отрицательным фактором является развал строительного комплекса, насчитывающего в 1990 году более 120 тыс. высококвалифицированных строителей и проектировщиков, мощные промышленно-строительную промышленность и промышленность местных строительных материалов.

Кроме того, не задействованы отечественные промышленные производства, выпускавшие промышленную продукцию для строительного комплекса страны, что привело к потере рабочих мест.

Существенным отрицательным фактором является неустойчивость макроэкономической ситуации в стране, слабость банковской системы, потеря доверия к ней населения и, как следствие, уменьшение реальных доходов граждан.

Положительными факторами развития жилищного строительства являются принятые мероприятия в стране по усилению социальной направленности развития экономики Кыргызской Республики, что в современных условиях предопределяет необходимость поиска эффективных путей повышения уровня удовлетворения жилищных потребностей граждан государства.

В отличие от прежних лет возможность развернуть жилищное строительство определяется следующими благоприятными факторами:

а) Население страны:

§ домовладение в личной собственности позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретаемое жилье и привлекать дополнительно кредиты;

§ возникновение среднего класса населения, имеющего достаточно высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

§ изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к ее планировке и качеству, типу и местонахождению жилья, социальному положению соседей;

§ повышение подвижности населения в пределах территории страны;

§ рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

б) Строители:

§ разгосударствление строительного комплекса и созидательное его развитие, в том числе совместно с иностранными подрядчиками и поставщиками;

§ острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

§ стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья;

§ понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

§ сохранность основных производств, специалистов, проектировщиков.

в) Предприниматели:

§ возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья, заинтересованных в увеличении покупок населением жилья.

г) Промышленники:

§ заинтересованность в выполнении любых заказов строительного комплекса;

§ готовность переоснастить производства к выпуску импортозамещающих материалов для строительного комплекса;

д) Банки и финансовые инвесторы:

§ повышение привлекательности кредитования и операций по привлечению сбережений населения.

е) Наличие фондовой биржи, готовой начать операции с ценными бумагами, обеспечивающие финансирование жилищного строительства.

ж) Органы государственной и местной власти, заинтересованные в решении жилищной проблемы, росте занятости населения, расширении финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов, оживлением в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для развития жилищного строительства и возможность удовлетворить свои жилищные потребности всем гражданам республики, независимо от социального и имущественного положения и, как следствие этого, повысить социальную стабильность в обществе.

Список использованной литературы

1. Действующие законодательные акты, регламентирующие вопросы жилищного строительства.

1. Конституция Кыргызской Республики Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15.

2. Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 года N 45.

3. Закон "О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики" от 11 января 1994 года N 1372 XII.

4. Закон "Об индивидуальном жилищном строительстве в Республике Кыргызстан" от 21 декабря 1991 года N 689 XII.

5. Закон КР от 28 октября 1997 года N 77 "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)".

6. Жилищный кодекс (введен в действие Законом Киргизской ССР от 20 мая 1983 года N 4757 X).

7. Закон РК от 29 июня 1992 года N 919 XII "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Кыргызской Республики".

8. Закон РК от 20 декабря 1991 года N 681 XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Кыргызстан".

9. Постановление Правительства КР от 21 июля 2000 года N 435 "О состоянии формирования рынка недвижимости в Кыргызской Республике".

10. Указ Президента КР от 11 июля 2000 года УП N 179 "О дальнейших мерах по развитию инфраструктуры жилых массивов (новостроек) и решению социально экономических проблем застройщиков в Кыргызской Республике".

11. Указ Президента КР от 6 апреля 2000 года УП N 76 "О Концепции развития жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 года".

12. Постановление Правительства КР от 20 января 2000 года N 35 "О жилищных субсидиях для малообеспеченных граждан в условиях повышения тарифов на энергоносители".

13. Постановление Правительства КР от 19 января 2000 года N 29 "О состоянии отвода земельных участков»

14. Постановление ЗС Жогорку Кенеша КР от 15 марта 1999 года ЗС N 1354 1 "Об улучшении жилищных условий депутатов и работников Аппарата Законодательного собрания Жогорку Кенеша Кыргызской Республики".

15. Постановление Правительства КР от 1 февраля 1999 года N 63 "О проектах законов Кыргызской Республики, регулирующих введение частной собственности на землю".

16. Постановление Правительства КР от 4 ноября 1998 года N 724 "О механизме предоставления жилищных субсидий малообеспеченным семьям и гражданам".

17. Постановление Правительства КР от 5 августа 1998 года N 520 "О Концепции реформы жилищно - коммунального хозяйства в Кыргызской Республике".

18. Закон от 20 ноября 2006 года «О внесении дополнения в земельный

кодекс Кыргызской Республики».

19. Указ Президента КР от 6 апреля 2000 года УП №76 «Концепция

развития жилищного строительства в КР до 2010 года»

20. Закон КР «О залоге» статья 35 «Ипотека».

Постановление от 26 ноября 2007 года №562 «Об утверждении

21. Национальной программы жилищного строительства в КР на 2008-

2010 годы» г.Бишкек Дом правительства.

22. Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник г.Бишкек 2009 год.

23. Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник г.Бишкек 2011 год.

24. Инвестиции в Кыргызской Республике 2004-2008 г.

25. Инвестиции в Кыргызской Республике 2006-2010 г.

26. Экономические основы МСУ в КР. Фонд Ханнса Зайделя. г.Бишкек 2007 год.

27. Современное состояние МСУ в КР. Фонд Ханнса Зайделя. г.Бишкек 2002 год.

28. Программа внедрения и развития социального ипотечного жилищного кредитования в г.Бишкек до 2010 года.

29. Информация на заседание коллегии мэрии г.Бишкек 2010 год.

30. Проект «Бизнес плана» УКС мэрии г.Бишкек 2009 год.

31. Саркисянц А.Г. Банки и реальный сектор на современном этапе / Банковское дело. - 2006. - №2. - 7 с.

32. Симонов Ю.Ф., Ткачева Н.А., Яковлев В.А. ЖКХ. Справочник для работников муниципальных образований. - М.: ИКЦ «Март»; 2007 г. - 272 с.

33. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов./ Классика экономической мысли: сочинения. - М.: Э

34. Бишкек ИА www.24.kg

35. www.stat.kg

2. Специальная литература

36. Банковское дело: стратегическое руководство /Под ред.В.Платонова, М.Хиггигса. 2-е изд. М.,2001.

37. Белоглазова Г. Коммерческие банки в условиях формирования рынка. Л.:ЛФЭН, 1999.

38. Казимагомедов А.А. Услуги коммерческих банков населению. Уч.пос. СПб.: СПБУЭФ, 1998.