Гражданско-правовое регулирование оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1 История развития оценочной деятельности в России

1.1 Возникновение оценочной деятельности в России

1.2 Закон об оценке недвижимого имущества 1883 г.

1.3 Закон об оценке недвижимого имущества 1899 г.

1.4 Возрождение оценочной деятельности

2 Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» как основа регулирования оценочной деятельности

2.1 Основные положения Закона «Об оценочной деятельности»

2.2 Основания возникновения отношения по оценке собственности

2.3 Государственное регулирование оценочной деятельности

2.3.1 Лицензирование оценочной деятельности

2.3.2 Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий

3 Оценка в различных отраслях российского законодательства

3.1 Оценка имущества, вносимого в уставной капитал

3.2 Налогообложение

3.3 Банкротство

3.4 Залог

Заключение

Библиография

ВВЕДЕНИЕ

Российская Федерация движется к созданию правового государства, формированию гражданского общества и созданию нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений.

Законодательство, регулирующее различные виды предпринимательства активно развивается в условиях интенсивного развития рыночных отношений. Важной сферой предпринимательства стала оценочная деятельность, поскольку её развитие является составной частью общего процесса развития рыночной экономики. Оценка требуется в достаточно широкой области: для определения стоимости имущества при совершении с этим имуществом различных сделок, в том числе при приватизации имущества, передаче его в доверительное управление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставный капитал обществ и т.д. Оценка также основа рыночного планирования, эффективная деятельность рынка невозможна без информации об изменениях в оценке стоимости различных объектов.

Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Однако, недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких «принципиально новых» подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления. Нельзя забывать, что Россия имеет свою историю развития оценочной деятельности.

Бурный расцвет оценка получила в 95-97 годах, когда законодательно была определена возможность привлекать независимых оценщиков к переоценке основных фондов. Практически моментально стали создаваться учебные заведения, отделения при действующих институтах для получения специальности оценщика. За одно - двух недельные курсы и за солидное вознаграждение они гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как известно за счёт скорости всегда идет потеря качества. Отсутствие единой методологической базы, каких-либо общеобязательных стандартов вынудило государство заняться регулированием этой сферы деятельности.

Основной целью создания системы государственного регулирования деятельности по оценке являлось формирование базовых условий для функционирования этого сегмента рынка услуг, а именно был:

- юридически закреплён факт появления независимой;

- установлены права и обязанности участников этого рынка;

- гарантировано выполнение основных систем обеспечения деятельности по оценке, включающих в себя, в частности, системы стандартов, систем сертификации качества услуг, используемых нормативных материалов и т.д.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки. В последнее время деятельность профессиональных оценщиков получает все большее распространение.

Проблем у профессиональной оценочной деятельности в современных условиях немало. Главным образом все они порождены длительным забвением оценки как таковой. Плановая экономика не могла вместить в себя право частной собственности, что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде. По мере вступления на путь цивилизованного рынка в Российской Федерации все острее встает проблема грамотного определения стоимости. Прежде всего, это касается предприятий, правильного налогоисчисления, кредитных организаций и многих других

Другой проблемой стало наличие недобросовестных оценщиков. Выход Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» частично снял проблемы касающиеся ответственности оценщиков. В обязательном порядке предусмотрено страхование ответственности и лицензирование деятельности, а также создана система контроля за качеством оказываемых оценщиками услуг.

Целью написания данной работы является изучение истории развития оценочной деятельности, её влияние на современное состояние правового регулирования, а также выявления основных проблем оценки в России, в том числе анализ норм действующего законодательства.

1 ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

1.1 Возникновение оценочной деятельности в России

В процессе развития российского рынка недвижимости всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Профессия оценщика появилась в России ещё в XIX веке и имеет свою богатую историю.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России не только самостоятельно, но и опираясь на аналогичные работы, выполненные в странах Западной Европы. Следовательно, рассматривая различные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует обращать внимание и на их аналоги и исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868) Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - С.12..

Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.

Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая «чиншевая» аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу Даниленко Д. Из истории оценочной деятельности / Д. Даниленко // Квартира, дача, офис. - 1999. - №219. - С.5..

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также «издольная» аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учёту и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. «Городовое положение» 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости недвижимости.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учёт недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на содержание недвижимости. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов: жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками; торговые помещения (теплые и холодные); фабрики и промышленные объекты; доходные и промышленные сады; склады; промышленные дворы; огороды, поля, сенокосы и выгоны; пустыри Даниленко Д. Из истории оценочной деятельности / Д. Даниленко // Квартира, дача, офис. - 1999. - №219. - С.5..

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень. При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке недвижимости, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам оценочной статистики. Выход «Положения о земских учреждениях» вызвала российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить специальные статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вильно (1869), Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения недвижимого имущества. В «Русском Вестнике» в 1876 году подробно излагались результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-1868).

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях: Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской (1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880), Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881), Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской, Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской (1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки. Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была «Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии», разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки - оценочной статистики. Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока - добывающая промышленность, перерабатывающая промышленность и торговля, при этом вопросы, входящие в каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом, демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и т.д.

В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали естественноисторические исследования почв, которые были выполнены основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых входил известный впоследствии почвовед Н.М. Сибирцев) выполнил почвенное описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв, предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.

В Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности - засухи.

1.2 Закон об оценке недвижимого имущества 1883 г.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.

Для развития оценки и оценочной статистики принятие этого закона дало новый мощный импульс. Как и прежде после принятия «Положения о земских учреждениях», общественность начала широко обсуждать проблемы оценки. В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

На втором съезде, который проходил в Киеве в 1898 году в рамках Х съезда естествоиспытателей и врачей, присутствовало уже 188 человек из 35 губерний и областей. На третьем в Санкт-Петербурге (1901) и на четвертом в Москве (1911) съездах присутствовало уже большое количество гостей, не являющихся специалистами в области статистики. Предметом обсуждения на съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые возникали по мере продвижения вперед прикладной науки. Можно достаточно обоснованно утверждать, что в рассматриваемый нами период лучшие силы русской науки принимали участие в развитии оценочной статистики.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства. Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность действий:

- уездная земская управа выполняет работу по делению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, о процентном отношении дохода от недвижимого имущества к его ценности;

- подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию;

- на основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии;

- губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения Соловьев А.А. Адвокаты. Нотариусы. Аудиторы. Оценщики / А. А. Соловьев. - М.: Приор, 2005. - С.121..

1.3 Закон об оценке недвижимого имущества 1899 г.

оценочный деятельность закон

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год. Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.

Новый порядок предполагал следующую последовательность действий:

- губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают проект оценочных норм для уездов;

- проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным комиссиям;

- составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы передаются на согласование уездным земским собраниям, после чего публикуются;

- с замечаниями уездных земских собраний оценочные нормы передаются на согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение губернатору.

Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы.

Необходимо заметить, что к этому времени в губернских земских управах появились сильные отделы статистики, материалами которых можно было пользоваться для выработки оценочных норм.

Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки.

В соответствии с законом 1893 года финансирование оценочной деятельности должно было вестись за счет земств. Но так как средств земским органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет существования подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый закон 1899 года устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год. Для более эффективного стимулирования работы данная сумма рассматривается как долгосрочное казенное пособие земствам, которое после выполнения оценочных работ остается в распоряжении местного губернского земства. Однако ощутимый эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало только в следующие два года после принятия закона.

1.4 Возрождение оценочной деятельности

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Можно утверждать, что в СССР рынок недвижимости почти полностью отсутствовал. Исключение составляли сделки по купле-продаже квартир, дач и земельных участков, носившие к тому же, как правило, незаконный характер.

Начало оценочной деятельности на рынке недвижимости в постсоветской России связано с принятием Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 г. Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

В течение 1991-1992 гг. в Российской Федерации появились первые собственники, которые стали продавать свои объекты на рынке недвижимости, а это, в свою очередь, потребовало определения их рыночной стоимости. С середины 1992 г. начал формироваться рынок оценочных услуг. Таким образом, понятие независимая оценка объекта недвижимости возникло только после появления частных собственников, заинтересованных в получении достоверной информации о рыночной стоимости объектов купли-продажи, залога и кредитования.

При активном содействии Института экономического развития Всемирного банка в 1993 г. началась подготовка экспертов оценщиков в Российской Федерации. Позже к этому процессу подключилась Высшая школа приватизации и предпринимательства и Российское общество оценщиков в 1994 и 1995 гг. соответственно, а также Институт оценки, Лига независимых экспертов и Московское общество оценщиков. Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) была введена в конце ноября 1996 года. В настоящее время Российское общество оценщиков насчитывает 76 региональных отделений и объединяет более 3000 тысяч дипломированных специалистов Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев. - М.: ИНФРА-М, 1997. - С.20..

Оценочная деятельность является лицензируемым видом деятельности и регулируется следующими основными нормативными документами:

- Федеральный Закон от 28.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 г. №395 «О лицензировании оценочной деятельности» вместе с Положением о лицензировании оценочной деятельности;

- Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

2 ЗАКОН «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» КАК ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1 Основные положения Закона «Об оценочной деятельности»

В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Согласно принятой процедуре этот Закон должен быть одобрен Советом Федерации, но он с первого раза не прошёл. Согласно постановлению Совета Федерации от 13 ноября 1996 года (№360-СФ) этот Закон был отклонен, и Государственной Думе было предложено создать согласительную комиссию для преодоления возникших разногласий. Окончательный вариант Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон даёт определение оценочной деятельности как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..

Во всех случаях деятельность, связанная с самостоятельным определением гражданами, должностными лицами юридических лиц и прочими субъектами стоимости чего-либо, не является оценочной, регулируемой данным законом, хотя по своему содержанию таковой является. Основание для такого вывода: указанные лица не являются субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем, таким лицам следует иметь в виду, что любая заинтересованная сторона имеет право оспорить в судебном порядке сделку, осуществленную ими по цене, которую они определили самостоятельно. Это может быть, например, установление директором (в рамках своей компетенции) стоимости отчуждаемого акционерным обществом имущества при осуществлении сделки, не носящей характер крупной. Любой акционер может заявить иск о признании сделки недействительной из-за несоответствия стоимости имущества рыночной, в результате чего самому обществу нанесен ущерб.

Субъектам оценочной деятельности следует различать такие понятия как цена и стоимость. Цена - это исторический факт, отражающий, сколько было затрачено средств по произошедшим сделкам. Цена не всегда отражает обоснованную меру стоимости на дату оценки. Стоимость же означает деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо объект. Стоимость - это предполагаемая цена, ожидаемая к получению в будущем Коплус С.Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса / С.Коплус. - М.: РЭА им. Плеханова, 1997 - С.34..

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Следовательно, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки Российской Федерации, являющимися нормативно-правовым актом, имеют место и другие виды, кроме рыночной стоимости, содержание и смысл которых носит для оценщиков характер императивных норм:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для свободно обращающихся на рынке товаров. К таким объектам может относиться, например, космический объект. Действительно, такие объекты продаются редко, для их продажи требуются значительные вложения в рекламу, повышение доверия потенциальных покупателей в надёжность нашей техники и т.п. Отсутствие развитого рынка не позволяет утверждать, что осуществлённая когда-либо продажа космического объекта произведена именно по рыночной стоимости.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Аналогичного объекта - это не точно такого же, из тех же материалов, с применением тех же технологий и стандартов изготовления, а сопоставимого по характеристикам, но из современных материалов, с применением современных технологий и стандартов. Такая стоимость в некоторых случаях может лежать в основе стоимости объекта с ограниченным рынком. Стоимость замещения не является рыночной. Классическим подтверждением этому служит пример бурения нефтяной скважины, которая оказалась «сухой». Общие затраты на бурение могут быть значительными, но такая скважина, естественно, никому не нужна и ее стоимость равна нулю.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта при существующем использовании - стоимость объекта оценки, осуществляемая из существующих условий и цели его использования. Это может быть, например, стоимость промышленного объекта, входящего в состав предприятия, который в случае попытки его продажи не может быть продан (нет покупателей, ограниченный рынок). То есть стоимость на открытом рынке либо равна нулю (спрос отсутствует), либо очень низка по сравнению с затратами на его строительство с учётом износа. Тем не менее, данный объект может представлять интерес для самого предприятия, которое возможно не может существовать без этого объекта. Можно сделать вывод, что для такого предприятия объект представляет определённую ценность, величину которой и определяет стоимость объекта при существующем использовании.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В основе данной стоимости лежит предпосылка, что любое вложение средств в объекты собственности (осуществляемое в рамках предпринимательской деятельности) производится ради возможности получения будущих выгод. В качестве таких выгод могут, например, рассматриваться, доходы от эксплуатации, приобретенной собственности. Покупатель, он же инвестор, приобретает объект, рассчитывая на определенную доходность, и, следовательно, на определенную окупаемость вложений. От этих ожиданий зависит размер той суммы, которую инвестор готов выложить за приобретаемый объект.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных актов (в том числе инвентаризационная стоимость). В качестве нормативных актов может служить налоговое законодательство.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это очень важное определение, достаточно часто имеющее место в жизни. Наиболее простым примером является случай, когда кому-либо в силу обстоятельств необходимо срочно (в сроки, менее обычных) продать определённое имущество. Это конечно можно сделать, продав имущество по меньшей (заниженной) стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах. Это могут быть ситуации с оценкой имущества должников в рамках исполнительного производства, когда в отношении должника имеет место не только принуждение, но и сроки самого производства и, соответственно, сроки продажи непродолжительны (2 месяца), отчуждение может быть осуществлено без оферты на открытом рынке.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определён конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..

Этот перечень объектов оценки несколько уже, чем перечень объектов гражданских прав, под которыми, согласно гражданскому законодательству России, понимаются материальные и нематериальные блага. Тем не менее, под объектами оценки понимается почти всё то, что может находиться в гражданском обороте (свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства). Очевидно, исключение составляют сами деньги, не нуждающиеся в оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в т.ч.:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

А также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в т.ч.:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Нормами налогового законодательства предусмотрены ситуации, когда налоговые органы имеют право контролировать правильность установления налогоплательщиками цен сделок, а именно при сделках: между взаимозависимыми лицами; по товарообменным (бартерным) операциям; при совершении внешнеторговых сделок; при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман. - М.: Дело, 1997. - С.15..

В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

Оценочная деятельность в Российской Федерации активно развивается, так как оценка необходима при купле-продаже, аренде, залоге, страховании, инвертировании в собственность, переоценке основных фондов, выделении или переуступке долей в уставном капитале, слиянии и поглощении предприятий, установлении цены размещения эмитируемых акций, исполнении права наследования и исполнении судебного приговора.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.

На основании заключения независимого профессионального оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения. Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

2.2 Основания возникновения отношения по оценке собственности

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. В соответствии со ст.432 Гражданского Кодекса Российской Федерации «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч???ь ??????) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. 02.07.2005).. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор должен заключаться только в письменной форме, хотя гражданским законодательством допускается и устная форма договора, при этом нотариального удостоверения не требуется.

В нём должно быть указано денежное вознаграждение за проведение оценки, то есть императивной нормой закона является возмездность договора. Это действительно имеет важное значение, так как оценщик должен быть независимым и весь его интерес должен заключаться только в получении вознаграждения за свою работу. Отсутствие в договоре стоимости услуг или её уровень, значительно отличающийся от среднерыночных цен на аналогичные услуги, сложившиеся в данном регионе, может являться косвенным свидетельством о возможной заинтересованности оценщика.

В нём должны быть указаны основания заключения договора. Основанием любого договора является, прежде всего, воля сторон. Но скорее всего, законодатель под словом «основания» подразумевал причину возникновения потребности в оценке у самого заказчика, то есть в каких целях он будет использовать результаты оценки. В практике оценочной деятельности это называется функциями оценки, и выражается описанием той ситуации, при которой заказчиком будет применены результаты оценки. Это могут быть купля-продажа имущества, залог, внесение в уставный капитал вновь образуемого общества, переоценка основных фондов и другие варианты Петрова Г.В. Комментарий к закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Постатейный / Г.В. Петрова. - М.: Юстицинформ, 2002. - С.57..

Конкретизация оснований оценки носит важный характер, так как влияет на то, какую стоимость должен определить оценщик. Определяя основания заключения договора при его подписании, оценщик, как лицо, имеющее познания в области оценочной деятельности, может и должен указать заказчику ту стоимость, которая должна быть определена применительно к данным основаниям.

В договоре должен быть указан вид определяемой стоимости. Данное условие не является существенным в случае определения рыночной стоимости, так как согласно ст. 7, если в договоре не указан вид определяемой стоимости, то определению подлежит рыночная стоимость.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. А также сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Договор должен содержать точное указание на объект оценки и его описание. Это значит, что в тексте договора необходимо и достаточно отразить те характеристики объекта, которые позволяют выделить его в натуре в окружающем нас мире или иным образом, если объект имеет нематериальную природу. Для автомобиля это может быть его модель, государственный регистрационный номер, год выпуска; для станка - модель, заводской номер, год выпуска и т.д. При оценке имущества юридических лиц могут быть указаны инвентарный номер объекта, его учётная бухгалтерская стоимость. При оценке бездокументарных акций в качестве идентифицирующей информации могут быть указаны эмитент акций, номер проспекта эмиссии, тип акций, их количество. При оценке прав требования могут быть указаны наименование должника, реквизиты договора, на основании которого возникли права требования, учётная бухгалтерская стоимость и т.д.

В отношении договоров на проведение оценки имущества, не принадлежащего заказчику, законодателем не установлено каких-либо ограничений. Это значит, что возможна оценка и для целей информирования любого заинтересованного лица. При этом следует иметь в виду, что, во-первых, на такую оценку не распространяется действие закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а во-вторых, если собственник не в знает, что в отношении его имущества кто-либо производит оценку (например, кредитор, оценивающий перспективы банкротства) результаты такой оценки могут носить приблизительный характер в силу того, что часть информации, имеющаяся только у собственника, может быть иному заинтересованному лицу либо оценщику просто недоступна.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..

Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Закона «Об оценочной деятельности», а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации (принятые Постановлением правительства Российской Федерации №519 от 6.07.01 г. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Постановление Правительства Российской Федерации №395 от 7.06.02 г. «О лицензировании оценочной деятельности»);

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки, т.е. в случае заинтересованности оценщика в объекте оценки либо иное нарушение принципа независимости оценщика, недостаточности полученной информации для проведения объективной оценки объекта оценки, приостановления лицензии оценщика, если это произошло в период проведения работ, возникновения у оценщика признаков, не удовлетворяющих лицензионным требованиям и условиям для осуществления оценочной деятельности, например, прекращение срока действия страховки, увольнение от оценщика - юридического лица последнего оценщика - специалиста и другие, оказываемого на оценщика давление со стороны заказчика или иных заинтересованных лиц, а также в случае невыполнения заказчиком условий, возложенных на него договором;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете, на практике в текст договора просто включается пункт о том, что оценщик предоставил заказчику соответствующую информацию;

- предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, также оценщики (физические лица) обязаны раз в три года проходить повышение квалификации в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..