Гражданско-правовое регулирование оценочной деятельности

3.3 Банкротство

Банкротство предприятий является естественным фактором рынка. Правовые отношения банкротства хозяйствующих субъектов основываются на Федеральном Законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.98 №6-ФЗ.

Ключевыми положениями в регулировании процедур банкротства практически на всех стадиях этого процесса, от санации и до конкурсного управления, является анализ финансового состояния должника, включающий инвентаризацию и оценку его имущества.

Так, закон в статье 62 определяет, что анализ финансового состояния должника проводится в целях определения достаточности имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, возможности или невозможности восстановления платёжного баланса. Статья 73 предусматривает обязательную инвентаризацию имущества должника при принятии управления внешним управляющим. Соответственно статья 101 предусматривает подобные действия и при приёме имущества должника в управление конкурсным управляющим на заключительной стадии банкротства - при осуществлении конкурсного производства.

Статьи 85-87 устанавливают способы, предпринимаемые при внешнем управлении для восстановления платежеспособности должника, включая: продажу части имущества, продажу предприятия в целом (продажу бизнеса должника). При этом устанавливается начальная цена, утверждаемая: при продаже части имущества - внешним управляющим самостоятельно (при распоряжении имуществом оценочной стоимостью до 20% балансовой стоимости активов должника) или при более крупных сделках - вышестоящим органом; при продаже предприятия в целом - комитетом кредиторов.

Статья 102 предоставляет конкурсному управляющему возможность привлекать для оценки имущества должника оценщиков (причём для оценки недвижимости обязывает привлекать независимых оценщиков), если иное не будет установлено собранием кредиторов. При этом статья 112 подчеркивает, что продажи имущества должника производятся только после его соответствующей оценки.

Является важным положение Закона об удовлетворении требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (ст. 109). Требования таких кредиторов подлежат удовлетворению за счёт всего имущества должника, в том числе и не являющегося предметом указанного залога. То есть в таких ситуациях результаты оценочной деятельности будут очевидным образом играть решающую роль.

С точки зрения организации государственного и муниципального управления представляет интерес статья 104 об имуществе должника, не включаемом при производстве конкурсного управления в конкурсную массу, т.е. за счёт которого не будут удовлетворяться требования кредиторов предприятия-должника. Это имущество социального сектора (жильё, объекты социально-культурного и бытового назначения). Оно передается в ответственное управление муниципалитетам. Оценка такого имущества важна в двух аспектах:

- как оценка размеров изменения баланса предприятия-должника и показателей его финансового состояния;

- как оценка масштабов и состояния имущества, принимаемого на баланс муниципальных органов, и дальнейших объёмов его ответственного содержания и эффективного использования.

Определенные нюансы в отношении оценочной деятельности в процессах банкротства затрагивают Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Так, планы и действия по финансовому оздоровлению и другим стадиям управления несостоятельной кредитной организацией включают:

- оценку финансового состояния кредитной организации;

- меры по изменению структуры её активов и пассивов;

- меры по восстановлению показателей текущей ликвидности в пределах 20% отклонения от норматива, установленного Центральным банком Российской Федерации для кредитных организаций;

- ограничения самостоятельности органов управления в части распоряжения имуществом объёмами в 1-5% от балансовой стоимости активов кредитной организации О несостоятельности (банкротстве): федер. Закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (в ред. 31.12.2004)..

Согласно статье 48 при ликвидации кредитной организации после составления реестра требований кредиторов конкурсный управляющий в срок до шести месяцев по открытии конкурсного производства составляет промежуточный ликвидационный баланс. Его базу составляют сведения о составе и стоимостных показателях имущества ликвидируемой кредитной организации.

Таким образом, регулируемые законодательством процедуры банкротства достаточно определенно устанавливают необходимость и целевую направленность проведения оценок имущества должника, но вместе с тем практически никак не соотносят эти процессы с базисами оценки, упоминая лишь в отдельных случаях балансовую стоимость активов должника.

3.4 Залог

Общие принципы залоговых операций и проводимых для этого оценок предмета залога определены в Гражданском кодексе и последующих законодательных актах Российской Федерации о залоге и ипотеке (как залоге недвижимости). Необходимо также напомнить, что Закон «Об оценочной деятельности» определил обязательность оценки государственной и муниципальной собственности (и соответственно недвижимости), используемой в качестве предмета залога.

Залог является одной из самых надёжных мер, обеспечения выполнения обязательств перед кредиторами, которые материализуются, в основном, в судебном порядке, о чём свидетельствует практика рыночных отношений в странах с развитой рыночной экономикой. В условиях, сложившихся в России хронических неплатежей юридических и физических лиц, залог может сыграть существенную роль при определении путей выхода из кризисных ситуаций.

Правовое поле залога было сформировано еще в начале рыночных реформ одним из первых и закреплено Законом «О залоге» от 29.05.92 №2872-1. Сфера применения законодательства о залоге достаточна широка и определяет требования, в частности, вытекающее из договоров займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, любое иное имущество и имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены залогодателем.

До настоящего времени не получила широкого развития практика залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя, хотя залоговым законодательством определено, что в этом случае предметом залога могут быть даже предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические и другие объекты, определенные законом. При этом залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя вправе владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, а также распоряжаться предметом залога путём его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путём сдачи в аренду.

Судебные решения в отношении имущественного объекта, обремененного обязательными налоговыми платежами должны быть удовлетворены в текущем порядке, если же этого не происходит, - то путём продажи объекта за долги. Сумма залога, а также проценты и штрафы должна быть вычтена из оценочной стоимости объекта собственности для определения величины собственного капитала. Следует также отметить, что угроза потери права на выкуп заложенного имущества, по-видимому, вызовет снижение его рыночной стоимости.

Во всех случаях возникает потребность определения рыночной стоимости объектов, являющихся предметом залога.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98 устанавливает общие правила оценки следующим образом: «...оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем... и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении... Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации» Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. 30.12.2004).. При этом для земельных участков устанавливается дополнительное нормативное требование (ст. 67): «...оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса состав имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70). При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (ст. 71).

Страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости залогодатель обязан страховать за свой счёт это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже этого обязательства (ст. 31).

При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать в своем решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Эта цена для публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом по результатам организованной им процедуры оценки заложенной недвижимости (ст. 54).

Профессиональная оценка является одним из ключевых составных элементов в различных схемах ипотечного кредитования. Кроме того, разработка и предложение собственно таких схем может явиться одним из новых видов оценочной деятельности. Во многом реализация схем ипотечного кредитования сдерживается существующей налоговой системой, отсутствием продуманной системы создания стимулов у банков в реализации таких схем. Профессиональные оценщики могли бы совместно с другими специалистами выступить в качестве разработчиков и исполнителей при проведении таких операций. В первую очередь это касается создания условий для организации систем продажи жилья на условиях ипотеки. Тем более что в настоящее время разрабатывается несколько таких программ, включая программу создания Федерального и Московского центров по ипотечному кредитованию.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Сопоставляя современные подходы к оценке недвижимости в развитых странах с рыночной экономикой, и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно достаточно обоснованно сделать вывод, что основные принципы оценки за век остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная формализация и математический аппарат оценки, а также законодательно установленные взаимосвязи оценки с другими экономическими дисциплинами - бухгалтерским учётом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т. д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественноисторическими традициями.

Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.

Основой нормативной базы, регулирующая профессиональную деятельность по оценке собственности в Российской Федерации является Федеральный Закон «Об оценочной деятельности». Он определяет субъектов оценочной деятельности, их права и обязанности, профессиональную подготовку, основные принципы оценки, решает главный вопрос об ответственности оценщиков за результаты их деятельности: существует лицензирование и страхование деятельности оценщиков. Хотя в дальнейшим планируется переход от жёстких методов государственного регулирования к контролю со стороны саморегулируемых организаций оценщиков.

Однако, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» не решает всех проблем.

Практика оценочной деятельности ставит перед законодателями немало новых вопросов, требующих детального регламентирования. Например, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» предусматривает обязательность проведения оценки при осуществлении операций, связанных с отчуждением собственности в пользу государства (к которым и принадлежат национализация и принудительный выкуп). Однако правовых или иных нормативных актов, детализирующих эти положения применительно к оценке, пока не разработано. Более того, еще нет действующих нормативно - правовых документов, регулирующих порядок и процедуры, связанные с национализацией и принудительным выкупом недвижимости.

В последнее время деятельность профессиональных оценщиков получает всё большее распространение, появилось множество споров, связанных с оценкой стоимости имущества, оценщиков привлекают для участия в судебном процессе, в практике оценочной деятельности распространены случаи привлечения оценщиков к экспертизам и проверкам размера стоимости имущества по поручению государственных правоохранительных органов.

Согласно ст.9 Федерального закона «Об оценочной деятельности» основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Возможность оспорить результат проведения оценки имущества, произведенной оценщиком на основании договора с заказчиком или по решению уполномоченного органа, не вызывает сомнений. Вопрос об оспаривании сведений, содержащихся в отчёте оценщика, привлеченного на основании судебного акта, однозначно не решён.

Следовательно, законодателю предстоит и далее совершенствовать правовое регулирование оценочной деятельности.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативные и иные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. от 30.11.1994 №51-ФЗ, в ред. 02.07.2005.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. от 26.01.1996 №14-ФЗ, в ред. 01.06.2005.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 3. от 26.11.2001 №146-ФЗ, в ред. 02.12.2004.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1. от 31.07.1998 №146-ФЗ, в ред. 01.01.2005.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2. от 05.08.2000 №117-ФЗ, в ред. 01.07.2005.

7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ, в ред. 30.01.2001.

8. Об акционерных обществах: федер. Закон от 26.12.1995 №208-ФЗ, в ред. 29.12.2004.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ, в ред. 30.12.2004.

10. Об обществах с ограниченной ответственностью: федер. Закон от 08.02.1998 №14-ФЗ, в ред. 29.12.2004.

11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ, в ред. 22.08.2004.

12. О лицензировании отдельных видов деятельности: федер. Закон от 08.08.2001 №128-ФЗ, в ред. 31.12.2005.

13. О несостоятельности (банкротстве): федер. Закон от 26.10.2002 №127-ФЗ, в ред. 31.12.2004.

14. О производственных кооперативах: федер. Закон от 08.05.1996 №41-ФЗ, в ред. 21.03.2002.

15. О залоге: закон Рос. Федерации от 29.05.1992 №2872-1, в ред. 16.07.1998.

16. Об утверждении положения о Министерстве экономического развития и торговли в Российской Федерации: постановление Правительства Рос. Федерации от 27.08.2004 №443, в ред. 20.05.2005.

17. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства Рос. Федерации от 06.07.2001 №519.

18. О лицензировании оценочной деятельности: постановление Правительства Рос. Федерации от 07.06.2002 №395, в ред. 03.10.2002.

19. О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом: постановление Правительства Рос. Федерации от 27.11.2004 №691.

Литературные источники

1. Белоликов А.И. Доля в уставном капитале как объект прав участника / А.И. Белоликов // Право и экономика. - 2001. - №7. - С.16-17.

2. Борисова О.В. Оценка имущества при исчислении налога на прибыль некоммерческими организациями / О.В. Борисова // Право и государство. - 2005. - №3. - С.34-42.

3. Воскресенская Е.В. Актуальные вопросы применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Е.В. Воскресенская // Хозяйство и право. - 2005. - №3. - С.110-120.

4. Воскресенская Е.В. Правовое значение отчёта об оценке стоимости имущества / Е.В. Воскресенская // Право и экономика. - 2005 - №3. - С.69-73.

5. Воскресенская Е.В. Правовой статус субъектов оценочной деятельности / Е.В. Воскресенская // Хозяйство и право. - 2005. - №12. - С.89-97.

6. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов / В.В. Григорьев. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

7. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

8. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности / В.В. Гущин // Право и экономика. - 2004. - №10. - С.12-20.

9. Даниленко Д. Из истории оценочной деятельности / Д. Даниленко // Квартира, дача, офис. - 1999. - №219. - С.5.

10. Долгин С.В. Оценка активов предприятия в условиях банкротства / С.В. Долгин // Финансы. - 2005. - №6. - С.72-74.

11. Егорова П.В. Основные вопросы правового регулирования статуса оценщика / П.В. Егорова // Юрист. - 2002. - №4. - С.34-38.

12. Кокурин Д.И. Оценка активов организации / Д.И. Кокурин, Т.Д. Шулдык // Финансы. - 2002. - №3. - С.59-62.

13. Коплус С.Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса / С.Коплус. - М.: РЭА им. Плеханова, 1997. - 146 с.

14. Леонтьев Б. О проекте стандарта оценки РИД Российского общества оценщиков / Б. Леонтьев // Интеллектуальная собственность: Промышленная собственность. - 2002. - №8. - С.61-62.

15. Лопашенко Н. Ещё раз об оценочных категориях в законодательных формулировках преступлений в сфере экономической деятельности / Н. Лопашенко // Уголовное право. - 2002. - №2. - С.42-45.

16. Международные стандарты оценки. В 2 т. Т. 1 / под ред. Г.И. Микерия, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н.Яшина. - М.: ОАО «Типография Новости», 2000. - 264 с.

17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. - М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

18. Петрова Г.В. Комментарий к закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации: постатейный / Г.В. Петрова. - М.: Юстицинформ, 2002. - 88 с.

19. Романова М.В. Страхование профессиональной и гражданской ответственности / М.В. Романова // Финансы. - 2001. - №12. - С.48-52.

20. Румянцева Е.Е. Оценка собственности: учебное пособие / Е.Е. Румянцева. - М.: Инфра-М, 2005. - 111 с.

21. Савиковская Е. Виды стоимости интеллектуальной собственности / Е. Савиковская. // Интеллектуальная собственность. - 2000. - №8. - С.67-69.

22. Соловьев А.А. Адвокаты. Нотариусы. Аудиторы. Оценщики / А.А. Соловьев. - М.: Приор, 2005. - 144 с.

23. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Оценка недвижимости: учебное пособие / М.М. Соловьев. - 2-е изд. - М.: ГУ ВШЭ, 2003. - 224 с.

24. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: Техно-балт, 1995. - 172 с.

25. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 232 с.

26. Фоков А.П. О порядке учёта, оценки и распоряжения имуществом обращённым в собственность государства и граждан: Вопросы теории и практики / А.П. Фоков // Арбитражный и гражданский процесс. - 2003. - №9. - С.45-47.

27. Фрейдлин С.Я. Экономико-математическая модель мониторинга оценки налоговой базы / С.Я. Фрейдлин // Финансы. - 2002. - №7. - С.38-39.

28. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман. - М.: Дело, 1997. - 430 с.

29. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Русская Деловая Литература, 1996. - 272 с.

Размещено на Allbest.ru