Гражданско-правовое регулирование оценочной деятельности

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования - наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию. Страховым событием по договору страхования является причинение оценщиком вреда имущественным интересам третьих лиц. Под третьими лицами следует понимать только заказчиков оценки и лиц, которые обязаны осуществить сделку по стоимости, определенной независимым оценщиком, в силу требований закона Романова М.В. Страхование профессиональной и гражданской ответственности / М.В. Романова // Финансы. - 2001. - С.49.. Фактом нанесения ущерба может являться доказанные в суде:

- непреднамеренная профессиональная ошибка или упущения оценщика при проведении оценочной деятельности, выразившаяся в недостоверности величины рыночной или иной стоимости, содержащейся в отчете оценщика;

- непреднамеренное разглашение конфиденциальных сведений или передача сведений третьим лицам (лицам, не являющимся заказчиками оценки), полученных оценщиком в связи с осуществлением оценочной деятельности.

Преднамеренная ошибка не является страховым случаем, однако подтверждением данного факта может быть только вступившее в силу решение суда. До этого момента страховая организация должна исполнить свои обязательства по договору страхования, а если факт преднамеренности будет доказан, то страховая компания имеет право на предъявление иска о возмещении убытков (регресс) к виновной стороне.

Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в т.ч. заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчёт профессионального оценщика об оценке объекта (наличие акта приёмки-сдачи отчёта). Устное консультирование заказчиков в отношении стоимости чего-либо не является оценочной деятельностью.

Отчёт об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчёту об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включённые в основные разделы отчёта. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчёте, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Отчёт об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. Отчёт должен быть построен без нарушений законов логики, т.е. любые упоминания либо утверждения оценщика в отношении какого-либо факта, но находящиеся в разных частях отчёта, должны быть идентичными Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Русская Деловая Литература, 1996. - С.72.. Это могут быть, в частности, коэффициенты, цифры, характеризующие уровень цен, ставок арендной платы, формулы расчётов, цифры, служащие результатами одних вычислений и являющиеся исходными данными других вычислений, цель оценки должна соответствовать той стоимости, которую определяет оценщик и многое другое.

Исходная информация, которую использует оценщик в своих расчётах и утверждениях, должна иметь подтверждение. Это может быть документальное подтверждение в виде справочников, опубликованных либо полученных непосредственно из источника специализированных данных других участников рынка (риэлторы, финансовые брокеры и т.п.), статистические данные, публикации СМИ. Не допускаются утверждения в формулировках типа «исходя из моего опыта», «по моему мнению» и т.п., т.к. любое мнение (применительно к оценочной деятельности) формируется путем мысленной или иной переработки каких-то фактов, имеющих материальное происхождение, например информации. Вот на эту информацию и должен ссылаться оценщик.

Необходимо отдельно рассмотреть возможность использования оценщиком информации, не носящей документальный характер, например, устной информации от продавца либо покупателя об условиях сделки (цене). Это не будет нарушением законодательства в области оценочной деятельности при условии, что оценщик сделает ссылку на источник информации. Право использования устной информации у оценщика имеется, но стоит ли этим правом пользоваться? В случае возникновения спора, в котором может рассматриваться вопрос о достоверности сведений, содержащихся в отчёте оценщика, такого рода устная информация подлежит исследованию судом наряду с другими доказательствами. Лицо, давшее устно информацию оценщику, может не подтвердить этого в суде по различным причинам (например, в связи с наличием обязательства по договору купли-продажи о неразглашении условий договора). В таком случае неподтвержденная информация, использованная оценщиком при расчётах и влияющая на результат оценки, позволит признать сведения о результатах оценки недостоверными со всеми вытекающими последствиями Воскресенская Е.В. Актуальные вопросы применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Е.В. Воскресенская // Хозяйство и право. - 2005. - №3. - С.117..

В отчёте оценщик должен отразить последовательность определения стоимости объекта оценки, в том числе и саму процедуру оценки. К процедуре можно отнести такие действия, как осмотр объекта, анализ рынка, к которому относится объект оценки, (его истории, текущей конъюнктуры и тенденций), выбрать аналоги объектов оценки и обосновать их выбор.

В отчёте в обязательном порядке указывается дата оценки. Стоимость определяется оценщиком по состоянию на конкретную дату. Действительно, на стоимость объектов прав влияет множество различных факторов. Это могут быть инфляция, какие-либо чрезвычайные обстоятельства, введение или отмена каких-либо законодательных ограничений и многое другое. Как правило, оценщики указывают в отчётах ту дату, которая соответствует моменту личного осмотра объекта оценки оценщиком.

В отчёте должны быть указаны применяемые оценщиком стандарты оценки, с обоснованием их применения, цели и задачи проведения оценки. Стандарты - это общие или конкретные правила проведения оценки, содержащие определения, описания процедур и т.д., применяя которые оценщик может прийти к какому-либо выводу (результатам). В настоящий момент Постановлением Правительства РФ №519 от 6.07.01 г. утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Указанные стандарты носят самый общий характер и не содержат подробного описания процедур осуществления оценки. Оценщики, в части, не противоречащей национальным стандартам, имеют право пользоваться любыми другими стандартами, например, стандартами Российского общества оценщиков (РОО), Международными стандартами оценки и т.д. Законодательного запрета применения иных стандартов в области оценочной деятельности в России нет. Однако следует иметь в виду следующее: упоминание оценщиком в тексте отчёта иных стандартов является, по сути, добровольным взятием оценщиком на себя дополнительных обязательств, которые подлежат соблюдению в рамках данного отчёта.

В отчёте должны быть указаны основания проведения оценки, дата составления отчета и его порядковый номер, место нахождения оценщика и сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности, реквизиты заказчика, если в качестве него выступает юридическое лицо.

В отчёте должно присутствовать точное описание объектов оценки, а в отношении объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объектов оценки. Также необходимо указать имеющиеся права на объекты оценки и обременения этих прав. Оценщик не только должен сам знать, какой именно объект он оценивает, какими положительными и отрицательными характеристиками (техническими и эксплуатационными) тот обладает, но и должен своим отчётом обеспечить возможность любому потребителю отчёта понять то же самое.

В отчёте должна быть отражена последовательность определения стоимости объекта оценки. При этом согласно Стандартам оценки оценщик обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Если оценщик применяет все подходы, то необходимость их применения не нуждается в обосновании. Отказ же в применении подхода должен быть обоснован. Это не может быть вариант нежелания оценщика использовать подход. Это могут быть только аргументы в обоснование невозможности его применения. Как показывает практика оценочной деятельности, каждый подход имеет ограничения по возможности своего применения, а в основе любого подхода лежит своя методология расчётов, применение которой основано на определённом массиве необходимых и достаточных исходных данных Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: Техно-балт, 1995. - С.96.. Только в случае, если подход выходит за рамки ограничений его применения или в случае, когда необходимых данных нет и их получение в принципе невозможно, тот или иной подход не применяется. Такие аргументы и могут являться обоснованием.

Само применение подходов к оценке состоит в проведении расчётов стоимости объектов оценки с учетом их количественных, качественных характеристик, результатов анализа рынка и другой информации, влияющей, по обоснованному мнению оценщика, на результат.

Отчёт может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки. Отчёт собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации.

2.3 Государственное регулирование оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации. Основные принципы государственного регулирования оценочной деятельности можно сформулировать в следующих положениях:

- принцип создания цивилизованной конкурентной среды в области оценки;

- принцип разумного регулирования;

- принцип равных возможностей, как для государственных, так и негосударственных оценщиков;

- принцип единого методологического и информационного пространства.

Основной задачей государства является также содействие в применении процедур профессиональной оценки при решении конкретных задач в экономике. Органы исполнительной власти должны стремиться к тому, чтобы вопросы стоимостной экспертизы, стоящие перед конкретным ведомством, всегда решались на основе общей методологической базе профессиональной оценки вне зависимости от того, кто проводит эту оценку - государственный или негосударственный оценщик.

Согласно федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться уполномоченным Правительством Российской Федерации органом, органами лицензирования, а также саморегулируемыми организациями оценщиков. Их совместная деятельность представлена на схеме «Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности» Соловьев А.А. Адвокаты. Нотариусы. Аудиторы. Оценщики / А.А. Соловьев. - М.: Приор, 2005. - С.139..

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 27.08.04 №443 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации является уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. Федерации. Оно осуществляет следующие функции:

- контроль за осуществлением оценочной деятельности, в т.ч. лицензирование оценочной деятельности;

- регулирование оценочной деятельности, в т.ч. разработка и принятие нормативных правовых актов, методические рекомендации по оценочной деятельности, применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчётов об оценке;

- обеспечение взаимодействия с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

- согласование проектов стандартов оценки;

- согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. 22.08.2004)..

Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности

Согласно федеральному закону профессиональные оценщики имеют право объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков и т. д.

Это не означает, что профессиональные оценщики обязаны участвовать в деятельности саморегулируемых профессиональных организаций. Они могут заниматься оценочной деятельностью не будучи их членами.

Принцип добровольности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает оценщику его независимость от этих организаций.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

2.3.1 Лицензирование оценочной деятельности

Лицензирование оценочной деятельности - составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности.

Следует отметить, что в странах с развитой рыночной экономикой обеспечение прав граждан является важнейшей функцией государства. Именно поэтому в этих странах процедура лицензирования широко применяется по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы и т.д.). Лицензия является разрешением со стороны государства на занятие данной деятельностью одновременно являясь и способом обеспечения определенного уровня качества обслуживания граждан.

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления. Однако все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры, в основном, разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Это обстоятельство имеет принципиальное значение, т.к. институт лицензирования везде возникал эволюционным путем: лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования. Во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы - брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путём принятия и соблюдения стандартов.

Исключение составляют Италия, Испания, Япония, - страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где причиной для перехода к лицензированию стало то, что недавно американские кредитно-сберегательные фирмы понесли огромные финансовые потери, виновниками которых назвали «некомпетентных оценщиков».

В России оценка и как род деятельности, и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков, профессия оценщиков переживала пик своего развития на волне переоценки основных фондов. На рынке появилось много оценщиков, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг.

Бесконтрольность со стороны государства за рынком оценочных услуг явилась отрицательным фактором для экономики России, т.к., начиная с 1995 г., когда услуги оценщиков стали востребованы, это позволило занижать как стоимость основных фондов предприятия, так и сумму поступающих в бюджет налогов. Институт лицензирования оценочной деятельности является фактором, упорядочивающим рынок оценочных услуг.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 25.09.98 г. №158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», возможно лицензирование не упомянутых в данном законе видов деятельности, лицензирование которых было предусмотрено иным Федеральным законом, вступившим в законную силу до момента вступления в силу этого Федерального закона.

Федеральный закон от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 23 установил, что оценочная деятельность подлежит лицензированию, однако, само Положение о лицензировании долгое время находилось в стадии разработки. Это привело к тому, что в ряде регионов, в том числе и в Москве, были приняты собственные нормативные акты, регламентирующие лицензирование этого вида деятельности. В случае если лицензиат имеет ранее выданные ему органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицензии, то действие этих лицензий прекратилось с 16.07.2001 - момента вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности», - и переоформлению не подлежат. В соответствии с п. 2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации, органом, осуществляющим лицензирование, является Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Кроме того, определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.03.2001 г. Дело №5-г01-13 признано недействительным распоряжение Мэра Москвы от 21.04.99 г. №388-рм «О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве». Таким образом, можно сказать, что законность выданных ранее органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицензий поставлена под сомнение, и все они, безусловно утратили юридическую силу с 16.07.2001 г. - с момента вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности».

После вступления в силу указанного постановления Правительства, мы имеем единое правовое поле лицензирования оценочной деятельности. Государство взяло этот вид деятельности под свой жёсткий контроль, а это значит, что с рынка уходят нелегальные оценщики, сокращается число недобросовестных сделок. С 16.07.2001 г. оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, договоры могут быть признаны недействительными, и доходы, полученные оценщиком в результате выполнения работ, могут быть обращены налоговой инспекцией в доход государства.

В соответствии с п. 4 Положения о лицензировании оценочной деятельности лицензия выдавалась на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

- оценка стоимости недвижимого имущества;

- оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств;

- оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

- оценка стоимости предприятия (бизнеса).

08.08.2001 г. был принят новый Федеральный закон №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Закон вступил в силу по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования, т.е. 11.02.2002. Данный закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

Однако, оценочная деятельность, наоборот, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию в соответствии с вышеназванным Законом.

В связи со вступлением в силу вышеназванного Закона, ст. 17 которого называет как вид лицензируемой деятельности оценочную деятельность, не разделяя ее на работы (услуги), разрабатывается проект нового Положения о лицензировании оценочной деятельности, соответствующий требованиям вышеназванного Закона. Оно было утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.02 №395 «О лицензировании оценочной деятельности».

После реформы административной системы исполнительной власти согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №691 от 27.11.04 г. осуществление лицензирования оценочной деятельности и контроля за соблюдением лицензионных требований и условий возлагается на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, находящегося в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

В настоящее время выдаются лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги) со сроком действия - 5 лет. Лицензии, выданные до 10.02.2002 г., будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие документы:

- заявление о предоставлении лицензии с указанием: для юридического лица - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения; для индивидуального предпринимателя - фамилии, имени, отчества, места жительства и данных документа, удостоверяющего личность;

- копии учредительных документов и документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц - для юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригиналов, если копии не заверены нотариусом);

- копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учёт в налоговом органе (с предъявлением оригиналов, если копии не заверены нотариусом);

- копия документов работника или работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (документ о высшем профессиональном образовании, диплом о дополнительном (к высшему) образовании, диплом о профессиональной переподготовке специалиста с высшим образованием), а также трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном законодательством Российской Федерации порядком (для юридических лиц);

- документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии О лицензировании оценочной деятельности: постановление Правительства Рос. Федерации от 07.06.2002 №395 (в ред. 03.10.2002)..

Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в срок, не превышающий 40 дней со дня поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами.

Устанавливаются следующие лицензионные сборы:

- за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии взимается лицензионный сбор в размере 300 руб.;

- за предоставление лицензии взимается лицензионный сбор в размере 1000 руб.;

- за переоформление документа, подтверждающего наличие лицензий, взимается плата в размере 100 рублей, которая зачисляется в соответствующий бюджет.

Положение о лицензировании оценочной деятельности устанавливает следующие требования к лицензиатам:

- соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности;

- наличие в штате юридического лица как минимум одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, имеющего соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласованными уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональными образовательными программами и подтвержденную документом об образовании;

- наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласованными уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональными образовательными программами и подтвержденной документом об образовании;

- повышение не реже 1 раза в 3 года квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;

- страхование гражданской ответственности путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки);

- предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для осуществления контроля за соблюдением лицензионных требований и условий О лицензировании оценочной деятельности: постановление Правительства Рос. Федерации от 07.06.2002 №395 (в ред. 03.10.2002)..

Соискателями лицензии на осуществление оценочной деятельности являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые являются хозяйствующими субъектами. Филиалы и представительства не могут быть соискателями лицензий, так как не являются юридическими лицами.

Иностранные инвесторы могут быть соискателями лицензии при условии:

- если они созданы на условиях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;

- если они зарегистрированы в органах юстиции;

- если они аккредитованы в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации;

- наличия филиала иностранного инвестора на территории Российской Федерации.

Документом, подтверждающим наличие в штате сотрудника, имеющего соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, является его трудовая книжка, а также приказ (распоряжение) о приеме его на работу. В случае с гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, трудовая книжка не требуется, т.к. он сам должен обладать профессиональными знаниями оценщика.

Осуществление такого вида предпринимательской деятельности как оценочная деятельность без специального разрешения - лицензии, или с нарушением условий лицензирования, является, в соответствии со ст. 171 Уголовного Кодекса Российской Федерации, незаконным предпринимательством Лопашенко Н. Ещё раз об оценочных категориях в законодательных формулировках преступлений в сфере экономической деятельности / Н. Лопашенко // Уголовное право. - 2002. - №2. - С.42..

Дальнейшее развитие законодательства направлено на сокращение количества лицензируемых видов деятельности и оптимизацию процесса лицензирования, упрощение процедур получения и переоформления лицензии; обеспечение защиты прав хозяйствующих субъектов; обеспечение открытости и доступности информации лицензирующих органов для граждан и хозяйствующих субъектов.

Поэтому Законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» предусматривается упразднение 49 лицензируемых видов деятельности. (На данный момент в Законе указаны 103 вида деятельности, подлежащих лицензированию.) С 1 января 2006 года планировалось прекращение лицензирование девяти видов деятельности, в частности оценочная и аудиторская деятельности. Но этот срок сначала был перенесён на 1 июля 2006 г., а потом и до 1 января 2007 г.

Законодатель аргументирует отсрочку тем, что отмена лицензирования этих видов деятельности должна быть увязана с переходом к методам саморегулирования посредством создания в соответствующей сфере деятельности саморегулируемых организаций и наделения их соответствующими полномочиями по контролю за надлежащим качеством услуг, которые предоставляют оценщики и аудиторы. Это требует внесения комплексных изменений в законы «Об оценочной деятельности в РФ» и «Об аудиторской деятельности». Поскольку на данный момент работа по внесению изменений в эти законы не завершена, то целесообразным считается до создания правовых механизмов саморегулирования сохранить методы государственного регулирования в сфере оценочной и аудиторской деятельности и продлить их лицензирование еще на один год.

2.3.2 Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка оценочных услуг. Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок. Мероприятия по контролю осуществляются на основании плана проверок, утвержденного лицензирующим органом, а также заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующего органа, и органов местного самоуправления.

Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года. По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки.

Лицензиат обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующим органом проверок. Мероприятия по контролю проводятся в соответствии с Федеральным законом №128-ФЗ от 08.08.01 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности», «Положением о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случаях, если заявление не позволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указывается мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не проводятся.

При проведении мероприятий по контролю должностные лица не вправе будут:

- проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующего органа;

- распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю.

Нарушениями могут считаться:

- непредставление в срок документов, затребованных уполномоченным органом;

- установление факта представления в уполномоченный орган недостоверной информации;

- несообщение в установленный срок в уполномоченный орган об изменениях и дополнениях, внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (с представлением подтверждающих документов);

- отсутствие у лицензиата договора (страхового полиса) страхования гражданской ответственности оценщика;

- обнаружение факта отсутствия в штате юридического лица работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности.

В случае если обнаружены нарушения, может быть вынесено одно из следующих решений:

- обязывающее лицензиата устранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения. Срок устранения не может превышать 6 месяцев;

- предупреждение лицензиату о приостановлении действия лицензии, при этом обязывающее лицензиата исправить нарушения, которые могут повлечь приостановление действия лицензии;

- решение об утрате юридической силы лицензии (в случае обнаружения в ходе проверки данных о ликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результате реорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя);

- решение о приостановлении лицензии (лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений (два и более раза) или однократного грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий);

- решение об обращении в суд с исковым заявлением об аннулировании лицензии.

Основанием для приостановления действия лицензии могут являться:

- выявление лицензирующим органом, государственными надзорными и контрольными органами, иными органами государственной власти в пределах их компетенции нарушений лицензиатом лицензионных требований и условий, которые могут повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а также обороноспособности и безопасности государства;

- невыполнение лицензиатом решений лицензирующего органа, обязывающих лицензиата устранить выявленные нарушения.

В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не продлевается, плата за возобновление действия лицензии не взимается. Лицензиат обязан устранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии, и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии. Если в установленный срок указанные обстоятельства не будут устранены, лицензия в установленном порядке (судебном) аннулируется.

Лицензирующий орган в течение 30 дней со дня получения заявления будет осуществлять проверку устранения лицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки - принимать решение о возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии.

Лицензия считается возобновленной с даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения. Об указанном решении лицензиат будет уведомляться в 3-дневный срок со дня принятия решения.

Основания и даты приостановления и возобновления действия лицензии указываются в реестре лицензий.

Документ, подтверждающий устранение указанных обстоятельств, определяется лицензирующим органом при принятии решения о приостановлении действия лицензии. Для установления факта устранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, лицензиат имеет право требовать проведения независимой экспертизы.

Необходимые сведения вносятся в реестр лицензий в 3-дневный срок со дня принятия соответствующего решения.

Приостановление действия лицензии будет означать запрещение лицензиату заключать договоры о проведении оценки объекта оценки.

Представление лицензиатом в установленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений, послуживших причиной для приостановления действия лицензии, является основанием для возобновления действия лицензии.

Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа, выдавшего лицензию, или органа государственной власти в соответствии с его компетенцией. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда.

Основанием для аннулирования лицензии в судебном порядке могут являться:

- обнаружение недостоверных или искаженных данных в документах, представленных для получения лицензии;

- неоднократное или (однократное) грубое нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий.

Решение о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии доводится лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чем через три дня со дня принятия решения.

Аннулирование лицензии влечет за собой прекращение права лицензиата осуществлять оценочную деятельность и исключение лицензиата из реестра лицензий.

3 ОЦЕНКА В РАЗЛИЧНЫХ ОТРАСЛЯХ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

3.1 Оценка имущества, вносимого в уставной капитал

Действующее гражданское законодательство, регулирующее порядок создания юридических лиц предъявляет целый ряд требований к порядку формирования их уставного капитала.

Вопросы, связанные с формированием уставного капитала акционерного общества регулируются Федеральным Законом «Об акционерных обществах» от 26.12.95 №208 - ФЗ. Согласно ст.2 данного закона акционерным обществом признается коммерческая организация, уставной капитал которой разделен на определенное количество акций Об акционерных обществах: федер. Закон от 26.12.1995 №208-ФЗ (в ред. 29.12.2004).. Формирование уставного капитала акционерных обществ возможно, помимо денежных взносов, за счет: ценных бумаг, имущественных прав, а также иных прав, имеющих денежную оценку. Согласно ст.9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. Но понятно, что они не могут обойтись здесь без профессионалов - независимых оценщиков.

Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах»). При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 названного Федерального закона, т.е. цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости.

Если же лицо, заинтересованное в совершении сделок, в которой цена (денежная оценка) имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества, является членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, то цена (денежная оценка) имущества определяется решением членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, не заинтересованных в совершении сделки.

В акционерном обществе с числом акционеров 1000 и более цена (денежная оценка) имущества определяется независимыми директорами, не заинтересованными в совершении сделки.

Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. Его привлечение является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций, а также случаях, предусмотренных законом.

В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения. В случае если владельцем более 2% голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование, обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа.

При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Вкладом в уставный капитал общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

Как отмечалось выше, в соответствии с законом денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах). При этом согласно п. 3 ст. 9 Закона об акционерных обществах решение учредителей о денежной оценке вносимых в оплату акций ценных бумаг, других вещей, имущественных прав либо иных прав, имеющих денежную оценку, должно быть принято единогласно. Таким образом, законодатель передает решение вопроса об оценке вкладов при создании общества его учредителям, полагая, что наилучшими контролёрами, которые не дадут завысить стоимость вклада учредителя, являются другие соучредители, так как подобное завышение ущемит, прежде всего их права. Однако на практике нельзя исключить как возможной ошибки учредителей, так и преднамеренного сговора.

Вопросы, связанные с формированием уставного капитала общества с ограниченной ответственностью регулируются Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.98 №14 - ФЗ.

Денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал ООО, вносимых участниками ООО и принимаемыми в ООО третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников ООО, принимаемым всеми участниками ООО единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника ООО в уставном капитале ООО, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда (200 МРОТ), установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации ООО или соответствующих изменений в уставе ООО, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника ООО, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

В случае внесения в уставный капитал ООО неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации ООО или соответствующих изменений в уставе ООО солидарно несут при недостаточности имущества ООО субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов Об обществах с ограниченной ответственностью: федер. Закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в ред. 29.12.2004)..

Федеральный Закон от 08.05.96 №41-ФЗ «О производственных кооперативах» определил, что паевым взносом члена кооператива могут быть деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе и имущественные права, а также иные объекты гражданских прав. Земельные участки и другие природные ресурсы могут быть паевым взносом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и природных ресурсах О производственных кооперативах: федер. Закон от 08.05.1996 №41-ФЗ (в ред. 21.03.2002)..

Оценка паевого взноса проводится при образовании кооператива по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов комиссией, назначаемой правлением кооператива.

Однако, оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым экспертом (ст.10). Эта императивная норма с одной стороны предоставляет определенные гарантии членам кооператива от необъективного определения размера паевых взносов, с другой - расширяет поле деятельности экспертов-оценщиков.

3.2 Налогообложение

Оценка собственности применяется в текущей деятельности предприятия, например, при составлении бухгалтерской и налоговой отчётности.

Оценка имущества и, в первую очередь оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения, является одним из существенных моментов в формировании местных бюджетов, а также существенно влияет на результаты финансовой деятельности организаций.

В соответствии со статьей 54 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) организации-налогоплательщики исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учёта и/или на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению Налоговый кодекс Российской Федерации (Ч???ь ??????) от 31.07.1998 №146-ФЗ (в ред. 01.01.2005).. Для субъектов малого бизнеса устанавливается упрощенная схема учета налоговой базы (по книгам учёта доходов и расходов).

Детально конкретные вопросы порядка исчисления и уплаты налога на имущество предприятий и иностранных юридических лиц регулируются инструкциями Государственной налоговой службы Российской Федерации.

Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия не может превышать 2% от исчисленной налогооблагаемой базы. В рамках этого ограничения может быть установлена и меньшая ставка - с учетом видов деятельности предприятия. Перечень поддерживаемых таким способом видов деятельности и мера поддержки устанавливаются специальными региональными и местными правовыми актами. При отсутствии таких правовых актов в соответствии с инструкциями Госналогслужбы должна устанавливаться максимальная ставка - 2%.

В соответствии с положениями НК РФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно - ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчётов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность оказывается востребованной обоими участниками налоговых отношений - налогоплательщиком (в его самостоятельно проводимых расчётах имущественного налога) и налоговым органом (в его контрольно-инспекционной деятельности).

Кроме того, статья 31 НК РФ предоставляет налоговым органам право проводить инвентаризацию принадлежащего налогоплательщику имущества, а также в установленных случаях определять суммы налогов, подлежащие внесению налогоплательщиком в бюджет, расчётным путём на основании данных по иным аналогичным налогоплательщикам.

Статья 39 НК РФ, посвященная вопросам реализации товаров, работ и услуг, реализационная стоимость которых как раз и является объектом налогообложения, выводит за пределы понятия реализации (а значит и необходимой оценки в целях налогообложения по данному аспекту деятельности) следующие действия с имуществом:

- передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации;

- передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности (его правопреемнику или наследнику) в случаях выхода из соответствующего общества или договора, выделения доли или раздела имущества;

- передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилого фонда при приватизации;

- изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества (здесь действует другой тип сборов) Налоговый кодекс Российской Федерации (Ч???ь ??????) от 31.07.1998 №146-ФЗ (в ред. 01.01.2005)..

Статья 40 НКРФ устанавливает принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Важным является следующее положение: пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен в следующих случаях:

- между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого участия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью другого превышает 20%);

- по товарообменным (бартерным) операциям;

- при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в ближайший период времени.

При указанном отклонении цен на величину более 30% налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как; если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыночных цен.

В главе 11 НКРФ, описывающей способы обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов, указываются следующие возможности, связанные с недвижимостью: залога и наложения ареста на имущество налогоплательщика.

Залог имущества оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Тогда при неисполнении налогоплательщиком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счёт стоимости заложенного имущества в установленном законодательством порядке. Причём по правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 348 - 350), взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном порядке, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между сторонами залогового договора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. При производстве ареста имущества (как способа обеспечения исполнения обязательств по уплате налогов) протокольно описывается имущество, подлежащее аресту, включая, при возможности, оценку его стоимости. Однако о принципах оценки арестованного имущества НК РФ ничего не говорит.