Особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введення

цивільний правовий купівля нерухомий

Актуальність дослідження правового регулювання угод з нерухомістю підтверджується наступними обставинами:

Цивільне законодавство Росії в період з 1995 року по 2007 рік зазнало ряд істотних змін і нововведень, оскільки ряд нормативно-правових актів, прийнятих у зазначений період, поклало на державу відповідальність за контроль операцій з нерухомістю майна, що повинно було втілитися у створення відповідної реєстраційної системи .

В умовах стрімкого розвитку економіки, операції з нерухомістю виходять на перший план. Щодня відбуваються тисячі угод спрямованих на купівлю-продаж, оренду, дарування і т.д. нерухомого майна. Як ми вже відзначили, це обумовлює створення ефективного правового механізму обороту нерухомості. Але чи створений такий механізм? Чи містить чинне законодавство про операції з нерухомістю прогалини і недоліки? Чи можна говорити про ідеальну правовій базі?

Представляє інтерес виділення особливостей обороту окремих видів нерухомості (земля, будівлі (споруди), житлові приміщення і т.д.), а також державної реєстрації угод з нерухомістю.

Більш того, як відзначають дослідники, порівняння статистичних показників, що характеризують обсяг роботи арбітражних судів суб'єктів Російської Федерації, виявляє тенденцію щорічного зростання вступників та прийнятих до виробництва позовних заяв господарюючих суб'єктів у спорах, пов'язаних з об'єктами нерухомості. ¹

Отже, мета даної дипломної роботи - дослідити становлення та сучасні правові основи договору купівлі-продажу нерухомості в Російській Федерації. Виходячи з поставленої мети, ми ставимо перед собою наступні завдання:

- Розглянути особливості правового статусу нерухомості;

- Проаналізувати правове регулювання угод з нерухомістю в РФ;

- Виявити особливості договору купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна;

- Дослідити порядок реєстрації угод з нерухомістю;

- Встановити проблеми правового регулювання купівлі-продажу нерухомості і зробити висновки.

У роботі буде проаналізовано весь комплекс як чинного, так і раніше діючого законодавства РФ про операції з нерухомістю. З метою виявлення проблематики розглянутого питання, автор звернеться до коментарів до чинного законодавства, спеціальним наукових статей і матеріалів. Питанням купівлі-продажу нерухомості в російському цивільному праві присвячувалися роботи таких авторів як В. В. Витрянского, Н Голованова, П. В. Крашеніннікова та ін

Методи наукового дослідження, що застосовуються для досягнення поставленої мети, наступні - історичний, аналізу, синтезу, метод системного підходу.

Предмет дослідження - суспільні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу нерухомого майна.

Об'єкт дослідження - нормативні правові акти, що регулюють особливості купівлі-продажу нерухомості.

Структура роботи обумовлена цілями, завданнями та методологією дослідження і включає вступ, три розділи, що складаються з п'яти параграфів, висновків та списку літератури.



Нерухоме майно та цивільно-правове регулювання його обігу. Поняття, види і правовий статус нерухомого майна

Нерухомість - одна з центральних категорій цивільного права, господарського обороту, ринку. У теж час, як справедливо зауважують у сучасній юридичній літературі: «нерухомість - це поняття законодавче, законом народжене, ним же змінюване». ¹

Правове значення поділу речей на рухомі і нерухомі зв'язується з встановленням різного правового режиму відповідно для нерухомих і рухомих речей за наступними базисним критеріями:

По-перше, відчуження та придбання нерухомих речей здійснюється виключно в режимі гласності, асоційованої з необхідністю державної реєстрації угод з нерухомими речами (ст. 164, 223 Цивільного кодексу РФ), ² доступною для ознайомлення третім особам. Державна реєстрація угод з рухомими речами проводиться лише у випадках, спеціально зазначених у законі. Погодимося з дослідниками, що підкреслюють, що «державну реєстрацію не можна вважати ознакою нерухомості. Це лише наслідок, констатація наявності об'єктивно притаманні цій категорії речей властивостей, закріплених законодавством ». ³

По-друге, передбачається різний порядок набуття права власності на нерухомі та рухомі безхазяйне речі (ст. 225 ЦК РФ) і речі, від яких власник відмовився (ст. 226 ГК РФ).

По-третє, іпотека може бути встановлена ??тільки відносно нерухомих речей (ст. 338 ДК РФ).

По-четверте, успадкування нерухомих речей та їх правовий режим визначаються за нормами права, що діють у місці їх знаходження, рухомих речей (при спадкуванні) - за нормами права, що діє в останньому постійному місці проживання спадкодавця.

По-п'яте, спори про право власності й інших речових прав на нерухомі речі розглядаються за місцем знаходження нерухомих речей (ст. 30 Цивільно-процесуального кодексу РФ), спори про аналогічні права на рухомі речі - у місці знаходження відповідача (ст. 28 ЦПК РФ ), а у випадках, зазначених у законі, - у місці, визначеному за вибором позивача (ст. 29 ЦПК РФ). ¹

Говорячи про особливий правовий режим нерухомості (нерухомого майна), в юридичній літературі, називають такі ознаки нерухомості: ²

- Це річ, предмет матеріального світу. У літературі дана ознака ще називають як «фізична відчутність», ^{3 а} в дореволюційній юридичній літературі як «саме властивість майна нерухомого - не можна його приховати подібно рухомості». ⁴ Із даної ознаки нерухомості можна виділити ще такий як: «майно нерухоме є більш важливим, ніж рухоме », що володіє більшою цінністю, це« майно має панування над рухомим »,« що співвідноситься з рухомим як головне ». ⁵

- Індивідуально-визначене майно;

- Незамінне майно;

- Володіє міцним зв'язком із землею, переміщення, якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо, або віднесене до таких законодавчим актом. Цей ознака виділяється ще дореволюційними цивілістами, однак, з одним застереженням: «Немає необхідності, щоб юридична поділ майна на нерухомі та рухомі збігалося з фізичною нерухомістю або рухливістю речей: в області права це поділ майна має те значення, що одні визначення зв'язуються з имуществами нерухомими , інші - з имуществами рухомими; але чи майно, що визнається за законом нерухомим, нерухомо за своєю природою або воно рухливе, це все одно, і якщо, наприклад, законодавство знайде за потрібне якесь визначення, що стосується нерухомого майна, поширити і на майно рухоме, то визначення це буде застосовуватися і до рухомого майна, і навпаки ». ¹

У юридичній літературі виділяються також такі суміжні ознаки: багаторазове використання в процесі виробництва та інших цілях; незаменяемость; керованість; детальна регламентація угод з нерухомістю державними органами. ²

Виходячи з перерахованих ознак у літературі дається таке визначення нерухомості: нерухомими речами є індивідуально-визначені фізично відчутні предмети, з приводу яких виникають цивільні правовідносини ... умовою використання яких за призначенням є їх нерозривна фізична та юридична зв'язок із землею, ³ Нерухомі речі - матеріальні, фізично відчутні, індивідуальні та незамінні предмети природного походження або результати людської праці, що володіють іманентною властивістю міцного зв'язку з землею, а також рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації та мають економічну форму товару і тому є об'єктами цивільного обороту. ¹

Звернемося до легального визначення нерухомості. Згідно п.1 ст.130 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Акцентуємо увагу на тій обставині, що Федеральним законом від 29 грудня 2003 р. № 182-ФЗ ² в пункт 1 статті 130 ГК РФ були внесені зміни, які набрали чинності з 1 січня 2005 р. Перелік об'єктів нерухомого майна був доповнений «об'єктами незавершеного будівництва », тим самим законодавець поклав край суперечкам навколо визначення незавершених об'єктів як об'єктів нерухомості. Далі, Федеральним законом від 3 червня 2006 р. N 73-ФЗ ³ з п.1 ст.130 ГК РФ були виключені «відокремлені водні об'єкти»; Федеральним законом від 4 грудня 2006 р. N 201-ФЗ ⁴ з п.1 ст .130 ЦК РФ були виключені «лісу, багаторічні насадження» тим самим російський законодавець втілив у закон пропозиції зроблені в Концепції реформування законодавства про нерухомість. ⁵

Повернемося до розгляду легального визначення нерухомості.

Як видно з легального визначення нерухомості, законодавець поділяє два види нерухомих речей: речі, нерухомі по їх природі, і речі, віднесені до нерухомих чинності закону. У свою чергу речі, нерухомі по їх природі, поділяються на дві категорії:

а) земельні ділянки, ділянки надр, тобто об'єкти, що становлять єдине ціле з земельними ділянками;

б) об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, наприклад лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

В.В. Витрянский відзначає, ¹ що з точки зору Цивільного кодексу базове поняття «нерухома річ» (нерухоме майно), насправді говорить не про єдиний об'єкт нерухомості (як об'єкті цивільних прав), а про чотирьох категоріях нерухомого майна.

- Нерухомі речі за своїми природними властивостями: земельні ділянки, ділянки надр;

- Нерухомість за ознакою нерозривному фізичної та юридичної зв'язку з землею: будівлі, споруди та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку неможливо;

- Нерухомість згідно із законом: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- Нерухомість, віднесена іншими законами до такої: підприємства, майнові комплекси, використовувані в підприємницькій діяльності (ст. 132 ЦК РФ), які включають в себе як рухоме, так і нерухоме майно, використання якого підпорядковано єдиної господарської мети, житлові приміщення, кондомінімуму, об'єкти незавершеного будівництва.

Слід зауважити, що за підсумками застосування положень ЦК РФ про нерухоме майно - була розроблена Концепція реформування законодавства про нерухомість (частина з положень, якої вже знайшли своє законодавче закріплення). Зокрема в Концепції були зроблені наступні висновки:

По-перше, що визначення нерухомої речі, міститься в ст.130 ГК РФ, навряд чи потребує перегляду.

По-друге, автори запропонували виключити з об'єктів нерухомого майна лісу, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти, а також підприємства, додані до загального переліку ст.132 ГК РФ. І як ми вже зазначили, ліси, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти - вже виключені з переліку нерухомості.

По-третє, було запропоновано внести до списку об'єктів нерухомості кодифікованого цивільного закону деякі доповнення у вигляді комплексу нерухомого майна, приміщень (житлових та нежитлових).

У юридичній літературі не всі дані пропозиції знайшли схвалення, і, перш за все, визначення «нерухомості». На думку окремих дослідників, таке визначення необхідно видозмінити з «спільного» - на просте перерахування об'єктів нерухомості, за прикладом ряду зарубіжних країн, ¹ тобто фактично виключити із закону загальне поняття нерухомості, залишивши список нерухомих речей.

На наш погляд, немає необхідності виключати загальне формулювання нерухомості, як і немає необхідності виключати згадка триєдиного поняття «нерухома річ - нерухоме майно - нерухомість», з приводу чого звучать пропозиції в теорії права. ² Як видно з тексту статті 130 ГК РФ, поняття « нерухомої речі »- є синонімом« нерухомості »,« нерухомого майна »та покликане виключити помилки правозастосування.

Що ж стосується відомого спору про неприпустимість одночасного використання застосовно до нерухомості «майно» і «речі» тут необхідно враховувати, що у Цивільному кодексі України ізоляція нерухомих і рухомих речей від прав на них носить до певної міри штучний характер. Зазначені вище розбіжності у правовому режимі нерухомих і рухомих речей поширюються насамперед на речові права, а не на речі як такі. Не випадково тому ст. 131 ЦК РФ називається «Державна реєстрація нерухомості», хоча в ній йде мова про реєстрацію прав на речі, а не самих речей, а в ст. 130 ЦК РФ, присвяченій нерухомим та рухомим речам, неодноразово використовується термін «майно». ¹ Крім того, вчені вказують на те, що в сучасному законодавстві спостерігається деяка експансія терміна «нерухоме майно», яким витісняється поняття «нерухома річ». ²

Вказівка ??ж на міцний зв'язок із землею - основна ознака нерухомості, який вказує на базисний вид нерухомого майна - землю, земельні ділянки. Тим самим законодавець виділяє критерій класифікації нерухомого майна, і, повторимося, його основна ознака.

Таким чином, сказане дозволяє нам зробити висновок про те, що немає необхідності змінювати легальне поняття нерухомого майна, тому що головна мета права - не ідеальність формулювань, а ідеальність правозастосування, виключення помилок на практиці, чому і служить поняття нерухомого майна.

Звернемося до видів нерухомого майна.

Легальна класифікація нерухомого майна, як уже зазначалося, дана законодавцем в п.1 ст.130 ГК РФ, де все нерухоме майно розділене на два основних види:

- Нерухоме майно за природою;

- Нерухоме майно, назване таким в силу закону.

До речей, який вважається нерухомими в силу природи належать земельні ділянки, будівлі і споруди, житлові приміщення і т.д.

До речей, який вважається нерухомими в силу закону, належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені і запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст. 130 ЦК, не є вичерпним. До числа такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти.

Можливі класифікації нерухомого майна за різними підставами.

Так, за формами власності нерухомі речі поділяються на:

1) приватні, тобто, що знаходяться у власності громадян (фізичних осіб) або у власності юридичних осіб;

2) публічно-правові, тобто, що знаходяться у власності публічно-правових утворень. У свою чергу публічно-правова власність включає в себе:

- Об'єкти, що знаходяться у федеральній власності;

- Об'єкти, що знаходяться у власності суб'єктів федерації;

- Об'єкти, що знаходяться в муніципальній власності;

- Змішаної форми власності, тобто, що знаходяться у спільній власності різних суб'єктів громадянського права - приватних, публічно-правових.

За характером споживання нерухомість у вигляді будівель, споруд можна розділити на житловий фонд (нерухоме майно в житловій сфері) і нежитловий фонд. Якщо житлова нерухомість покликана забезпечувати потреби людей у проживанні, то нежитлова нерухомість використовується, як правило, з метою отримання доходу, тобто при здійсненні підприємницької (виробничої, комерційної, сільськогосподарської та ін) діяльності.

За характером і цілям використання в цивільному обороті (за принципом зонування) нерухомі речі можна класифікувати на:

- Нерухомість, вилучена з цивільного обороту;

- Нерухомість, обмежено використовується в цивільному обороті;

- Нерухомість, що використовується для житла;

- Нерухомість, що використовується в підприємницьких цілях;

- Нерухомість, що використовується для суспільно-значущих цілей;

- Нерухомість, що має значення пам'яток історії та культури.

За фізичним статусу нерухомі речі можуть бути поділені на:

- Земельні ділянки;

- Ділянки надр;

- Будівлі і споруди;

- Приміщення;

- Інші об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню;

- Підприємства, як майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності;

- Рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Розглянемо коротенько поняття кожного з видів нерухомого майна.

Земельні ділянки

Як закріплено в ч.2 ст.6 Земельного кодексу РФ ¹ земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку.

Важливо підкреслити, що об'єктом цивільного обороту може бути і частина земельної ділянки (п / п. 3 п. 1 ЗК РФ). При цьому діленим визнається земельну ділянку, якщо кожна з утворених в результаті її поділу частин може використовуватися без переведення до складу земель іншої категорії (див. ст. 7-8 ЗК РФ), тобто без зміни призначення. Отже, земельна ділянка є неподільним в тому випадку, якщо розділ даної ділянки наслідком зміну його цільового використання. ¹

Ділянки надр

Згідно із Законом Російської Федерації від 21 лютого 1992 р. N 2395-I «Про надра» ² (зі змінами від 26 червня, 25 грудня 1992, 1 липня 1994 р., 3 березня 1995 р., 10 лютого 1999, 2 січня 2000, 14 травня, 8 серпня 2001 р., 29 травня 2002 р., 6 червня 2003, 29 червня, 22 серпня 2004, 15 квітня, 25 жовтня 2006 р.) надра є частиною земної кори , розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. Надра обмежені у цивільно-правовому обороті.

Чинним законодавством суворо обмежені види користування і порядок користування надрами.



Нежитлові приміщення (будівлі та споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва)

Легальне визначення нежитлового приміщення (а рівно - будівлі та споруди) відсутня, тому єдиним варіантом його формування - є систематичний аналіз норм законодавства. Перш за все, підкреслимо, що нежиле приміщення - це приміщення, яке не використовується для житла, тобто не є житловим і не віднесене до такого. Житлове приміщення як це випливає з Житлового кодексу РФ ³ - призначене для проживання громадян (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежитлові ж приміщення - це приміщення використовуються для виробництва, господарської діяльності і т.д.

Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію ...», приміщення (житлове та нежитлове) представляє собою «об'єкт, що входить до складу будівель і споруд» (ч.2 п.6 ст.12). ¹ Таким чином, нежиле приміщення - є частиною будівлі ( споруди). Відповідно, нежитлові приміщення, як об'єкт нерухомості необхідно відрізняти від суміжного об'єкта - будівель (споруд). Дана точка зору підтверджується і практикою. Так, президія ВАС РФ у своєму Інформаційному листі від 1 червня 2000р. № 53 ² підкреслив, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним.

Таким чином, в даний час видаються безпідставними суперечки про те, чи є нежитлові приміщення самостійним об'єктами нерухомості, чи можуть вони бути об'єктами угод.

На наш погляд нежитлові приміщення необхідно класифікувати на ті приміщення, які можуть виступати об'єктами угод, у тому числі оренди, і ті приміщення, які такими виступати не можуть.

Погодимося з М. Піскунової, що пропонує класифікацію призначення приміщень на: самостійні, допоміжні, технічні. ³ Зазначене призначення повинно бути документально визначено.

На наш погляд, щоб уникнути протиріч і зайвих дискусій про нежитлових приміщеннях, в чинне цивільне законодавство повинні бути внесені зміни та доповнення, спрямовані на конкретизації правового статусу нежитлових приміщень.

Житлові приміщення

Легальне визначення житлового приміщення дається законодавцем у ст.6 ЖК РФ. ⁴ Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

Поряд з поняттям житлове приміщення, нове житлове законодавство закріплює види житлових приміщень (ст.16 ЖК РФ) та їх поняття. До житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частину квартири;

Погодимося з експертами, констатуючими, що це вичерпний список житлових приміщень. ¹

Інші об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню.

У число інших об'єктів можна включити об'єкти незавершеного будівництва, які, як ми вже підкреслили з 1 січня 2005р. вважаються об'єктами нерухомості.

Підприємства, як майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності.

Про підприємства як об'єктах, що відносяться до нерухомих речей, йдеться в п.1 ст.132 та п.2 ст.334 ГК РФ. При цьому вони розглядаються як майнові комплекси. Майнові комплекси відносяться до складних речей (ст.134 ЦК України), до складу яких поряд з нерухомими можуть входити і рухомі речі. Складові частини окремих видів майнових комплексів визначаються законами, іншими нормативними актами стосовно кожного їх виду.



Рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти)

Як вже зазначалося, до речей, що вважаються нерухомими в силу закону, належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені і запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст.130 ГК РФ, не є вичерпним. До числа такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти. Найважливішою умовою для надання названих об'єктах правового статусу нерухомих речей служить необхідність їх державної реєстрації та реєстрації прав на цей вид нерухомості та угод з нею. Державна реєстрація морських суден, суден внутрішнього плавання, а також прав на них проводиться спеціалізованими державними органами і організаціями, передбаченими Кодексом торговельного мореплавання Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ ¹ і Кодексом внутрішнього водного транспорту Російської Федерації від 7 березня 2001 р . N 24-ФЗ. ²

Правове регулювання обороту нерухомого майна

Правове регулювання обороту нерухомості взагалі і угод купівлі-продажу нерухомого майна зокрема, здійснюється спеціальними нормами цивільного права. Виділення в главі 30 ГК РФ особливих правил, присвячених продажу нерухомості, обумовлено рядом обставин.

Поняття договору продажу нерухомості базується на загальному визначенні договору купівлі-продажу, даному в ст. 454 ЦК РФ, у поєднанні зі спеціальними нормами про продаж нерухомості. Його визначення може бути сформульовано таким чином: за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами. Договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов. Часом висновок і виконання договору (тобто передача товару) можуть збігатися в часі. Але це не коливає загального правила, оскільки закон не вважає передачу товару обов'язковою умовою укладання договору.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна відноситься до оплатним, оскільки виконання зобов'язання з передачі товару забезпечується отриманням зустрічного задоволення у вигляді покупної ціни. Однак возмездность зобов'язання не рівнозначна його еквівалентності. Наявність суб'єктивних прав і обов'язків у обох сторін договору купівлі-продажу дозволяє характеризувати його як взаємний.

Сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник нерухомості, що діє безпосередньо або через свого представника. Завдяки обов'язковій державній реєстрації права власності, як вказує С. Степашин, ¹ правомочності власника підтверджуються «титулом», тобто посвідченням, що видається державним органом, що реєструє. Укладаючи договір, покупець має можливість встановити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у довідці, яка видається реєструючим органом, яка підтверджує правомочності власника.

Учасниками договору продажу нерухомості на стороні, як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Проте участь у договорі деяких суб'єктів громадянського права пов'язано з відомими особливостями.

Деякими особливостями характеризується процес продажу нерухомого майна, коли продавцем виступає юридична особа. Щоправда, ці особливості зачіпають внутрішні процеси волевиявлення юридичної особи, зокрема акціонерного товариства. У Законі України «Про акціонерні товариства» передбачено правил здійснення великих угод, пов'язаних з придбанням або відчуженням товариством майна. Ці правила можуть застосовуватися до операцій з нерухомим майном, якщо його вартість становить більше 25% балансової вартості активів товариства. Рішення про здійснення великої угоди, предметом якої є майно, вартість якого становить від 25 до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення такої угоди, приймається радою директорів (спостережною радою) товариства одноголосно. При вартості вище 50% рішення про здійснення такої угоди приймається загальними зборами акціонерів більшістю в три чверті голосів акціонерів-власників голосуючих акцій, присутніх на зборах, відповідно до ст. 78 Закону РФ «Про акціонерні товариства». ²

Для здійснення угоди з нерухомістю, якщо вона знаходиться у спільній власності подружжя, а продавцем виступає один з подружжя, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (головним чином, це має значення при продажу житлових приміщень). При відсутності такої згоди на вчинення правочину вона може бути визнана недійсною у судовому порядку на вимогу чоловіка, не брав участь в укладанні угоди, але чиє згоду необхідно було отримати. Термін позовної давності для позовів про визнання такої угоди недійсною так само, як і для інших оспорімих угод, встановлюється в один рік і обчислюється з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права, відповідно до п. 2 ст. 181 ГК РФ, ¹ п. 3 ст. 35 СК РФ. ²

Предметом аналізованого договору є нерухоме майно. Саме предмет договору є тим відмітною ознакою, який дозволив виділити цей вид договору купівлі-продажу. Враховуючи властивості нерухомих речей і їх підвищену цінність, законодавець висуває особливі вимоги до ступеня деталізації предмета договору. Зі змісту ст. 554 ЦК РФ слід, що в договорі повинні бути дані, що дозволяють чітко встановити, яке нерухоме майно підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Наприклад, якщо предметом договору є будівля, споруда або приміщення, в договорі необхідно вказати його місце розташування, адреса, призначення, рік будівлі, площа, у тому числі житлову, поверховість та інші характеристики. При відсутності в договорі необхідної законом деталізації предмета договору умова про предмет вважається не узгодженим, а договір не укладеним.

Коли предметом договору є земельна ділянка, важливим положенням цивільного та земельного законодавства є вимога про те, що при укладенні договору про продаж земельної ділянки повинні бути точно вказані дані, що дозволяють визначити розмір земельної ділянки, її місцезнаходження, перелік угідь, що входять до складу земельної ділянки, мета використання земельної ділянки, її кадастрова оцінка.

Земельним кодексом встановлюється спеціальну вимогу про те, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

Для точного визначення всіх параметрів земельної ділянки до договору купівлі-продажу додається план земельної ділянки. Всі необхідні дані також вказуються в договорі. При відсутності плану ділянки він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними.

Продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Якщо ці дані будуть в договорі відсутні, договір буде вважатися неукладеним і угода недійсною відповідно до Цивільного кодексу РФ. Кадастровий облік земельної ділянки здійснюється на підставі ст. 69 ГК РФ і відповідно до Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості». ¹ Відповідно до ГК РФ і Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ² державної реєстрації підлягає перехід права власності на земельну ділянку за договором купівлі-продажу.

Про форму договору продажу земельної ділянки законодавство висловлюється однозначно: договір укладається у письмовій формі, а недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність (ст. 550 ЦК).

Договір продажу нерухомості відповідно до ст. 550 ДК РФ укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Подібні вимоги до простій письмовій формі договору викликані передбачуваною відмовою законодавця від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості та заміною його державною реєстрацією.

Укладення договору шляхом складання одного документа дозволяє сторонам чітко представляти умови здійснюють операції, а також спрощує сприйняття реєструючим органом волевиявлення сторін. Недотримання вказаної форми договору тягне його недійсність.

Розглянемо особливості обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. Федеральним законом визначено порядок купівлі-продажу цих ділянок (ст. 8). ¹ Переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів, належить суб'єкту Російської Федерації і муніципального утворення. Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний повідомити в письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни, розміру, місця розташування земельної ділянки та терміну, до закінчення якого повинен бути здійснений взаємний розрахунок. Визначено термін для здійснення взаємних розрахунків за такими угодами, який не може перевищувати дев'яносто днів. Якщо суб'єкт Федерації чи муніципальне освіту відмовляться від покупки або письмово повідомлять про відмову продавця, то він має право продажу третім особам протягом року за ціною не нижче вказаної в повідомленні ціни. Угода з продажу земельної ділянки, вчинена з порушенням переважного права купівлі, вважається незначною.

Землі, що знаходяться у власності суб'єкта або муніципального освіти можуть бути відчужені громадянам на торгах (конкурсах, аукціонах), організація і проведення яких здійснюються у відповідності зі ст. 38 ЗК РФ. ¹

Згідно з п. 4 ст. 10 Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» земля може бути передана в оренду, а після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання цієї земельної ділянки, земельна ділянка може бути придбаний орендарем у власність за ринковою вартістю, що склалася в даній місцевості , або за ціною, встановленою законом суб'єкта Російської Федерації. Право власності має зареєстровано.

Отже, договір продажу нерухомості, за загальним правилом, відбувається в письмовій формі і не вимагає державної реєстрації. Сторони зобов'язані зареєструвати тільки перехід права власності на майно. При цьому зазначена реєстрація не обов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом. Виконання обов'язки продавця про передачу нерухомості покупцеві може відбуватися як до реєстрації переходу права власності, так і після неї.

Стосовно до продажу житлових приміщень законодавець зобов'язує сторони зареєструвати договір під страхом його недійсності, згідно зі ст. 558 ЦК РФ. Договір вважається укладеним, як вказують Л.В. Терехова, СВ. Полянський, ² з моменту такої реєстрації.

Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, за її відсутності договір вважається неукладеним. Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, в даному випадку не діють в силу прямої вказівки абз. 2 п. 1 ст. 555 ЦК. Ця обставина відрізняє договір продажу нерухомості від інших відплатних договорів, в тому числі і від інших видів договору купівлі-продажу. Особливість визначення ціни при продажу нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, полягає в тому, що узгоджена в договорі продажна ціна включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. Проте ця норма є диспозитивної, тому інші правила можуть бути встановлені законом або договором.

Основний обов'язок продавця - передача нерухомості покупцю. Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. З моменту передачі речі у покупця, як правило, виникає право власності, відповідно до п. 1 ст. 223 ЦК РФ. Проте у набувача нерухомості за договором її продажу право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості.

Враховуючи специфіку нерухомості як об'єкта договору продажу, законодавець встановив спеціальні правила, пов'язані з виконанням продавцем обов'язку передати, а покупцем - прийняти продану річ. Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена для того, щоб усунути в майбутньому суперечки про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі, вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т.д., а також можливі претензії покупця щодо недоліків переданого майна, які могли бути виявлені при звичайному огляді.

Передавальний акт не можна розглядати як уточнення чи доповнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору згідно з п. 2 ст. 556 ДК РФ, передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору. Підписання акту для передачі нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця.

У висновку можна зробити наступні висновки. З одного боку, мова йде про звичайний цивільно-правовому консенсуальної, взаємне і безкоштовне договорі. Однак предмет договору - нерухоме майно (нерухомість) зумовлює своєрідність даного договору, з іншого боку, особливості зазначеного договору полягають у посиленні вимог щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути обов'язково вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором. За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості вважається неукладеним.

До нерухомого майна (нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди , об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).

Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання коштів і т. п. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК передбачено ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав.

ЦК України містить спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю-продаж товарів. Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна.

У наступному розділі більш детально розглянемо особливості купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна.

Особливості купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна. Купівля-продаж житлових приміщень

Параграф 7 Цивільного кодексу РФ (Продаж нерухомості) містить спеціальну статтю, що закріплює особливості продажу житлових приміщень (ст.558), тим самим, законодавець акцентує увагу на звороті такого об'єкта нерухомості як житлові приміщення.

Системний аналіз положень § 7 ЦК РФ дозволить сформулювати наступне визначення договору купівлі-продажу житлових приміщень. Ця угода, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншої сторони (покупця) жиле приміщення, а покупець у свою чергу сплатити за нього обговорену в угоді ціну.

Договір купівлі-продажу житлових приміщень є консенсуальним, двухстороннеобязивающім. Такий договір має бути укладений у письмовій формі (ст.550 ЦК України). Підкреслимо, що на підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення сторона за угодою не має права посилатися на показання свідків (Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 17 червня 2003 р. N 16-В03-6). ¹

Істотними умовами договору купівлі-продажу житлового приміщення є: По-перше, істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості є зазначення в ньому всіх даних продаваного майна, які надають майну індивідуальну визначеність (ст.554 ЦК України). Предметом продажу є майно, право на яке зареєстроване у встановленому порядку. Тому в договорі повинні фіксуватися відомості про майно, що продається майно, що містяться у формах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (точна адреса, його площа та інша необхідна інформація).

Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування даним житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (ст.558 ЦК). Наприклад, котрі живуть що неповнолітні члени сім'ї, які досягли 18-річного віку, є власниками відчужуваного житлового приміщення, то на відчуження житлового приміщення потрібна згода органу опіки та піклування і, крім того, дитина, яка досягла 14 років, має взяти участь у здійсненні операції ( бути присутнім при її здійсненні). Якщо майно було нажито подружжям спільно, то при його відчуження одним із подружжя потрібна згода на продаж житлового приміщення другого з подружжя (у формі письмової заяви, завіреної нотаріусом) незалежно від його прописки (реєстрації) в даному приміщенні, крім випадків, коли житлове приміщення було подаровано першому дружину, перейшло до нього за правом спадкування або було придбано ним до шлюбу.

За законом право користуватися відчужуваних житловим приміщенням зберігають члени сім'ї власника житлового приміщення у разі переходу права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи: такий перехід права власності, згідно зі ст. 292 ГК РФ, не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Йдеться, зокрема, може йти про членів сім'ї власника, які тимчасово відсутні (наприклад, служать в армії або перебувають у місцях позбавлення волі). У практиці було чимало випадків, коли власник продавав житлові приміщення, не попередивши покупця про наявність таких осіб, в результаті чого виникали конфлікти. Для того щоб уникнути подібних ситуацій, і була введена подібна норма, відповідно до якої істотним умовою продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають ці особи, є перелік цих осіб із зазначенням прав користування продаваним житловим приміщенням ( ст. 558 ЦК).

Такими особами можуть бути:

* Члени сім'ї продавця, які проживають разом з ним, а саме: його чоловік, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці, а також, у виняткових випадках, та інші особи, які можуть бути визнані членами сім'ї продавця.

* Наймач житлового приміщення, які постійно проживають з ним громадяни.

* Піднаймач даного житлового приміщення уклав договір з продавцем, - має право проживання у житловому приміщенні до закінчення терміну піднайму.

Невиконання цього обов'язку дає покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору та відшкодування збитків, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на куповану нерухомість.

Якщо третя особа на підставі, що з'явилося до продажу нерухомості в житловій сфері, пред'явить до покупця позов про її вилучення, покупець зобов'язаний притягти продавця до участі у справі, а продавець зобов'язаний вступити в цю справу на боці покупця. Не притягнення покупцем продавця до участі в справі звільняє продавця від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню проданої нерухомості у покупця. Продавець, притягнений покупцем до участі в справі, але не взяв у ньому участь, позбавляється права довести неправильність ведення справи покупцем. ¹

По-друге, істотною умовою договору продажу житлового приміщення є ціна продаваного майна (ст.555 ЦК України). Обов'язкове включення ціни майна в договір обумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна. Договір про продаж житлового приміщення повинен мати точне вказівку про ціну. До нього не застосовуються загальні правила про ціну в відплатних договорах, що дозволяють при відсутності прямих вказівок договору стягувати ціну, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічну річ (п. 3 ст. 424 ГК). Наявність такого правила обумовлена ??тим, що об'єкти нерухомості (житлове приміщення) мають індивідуальним характером.

Відсутність у договорі продажу житлового приміщення хоча б одного із зазначених істотних умов свідчить про те, що сторонами не погоджено умову про нерухоме майно, що підлягає продажу, і договір не вважається укладеним, а отже, і перехід прав на нерухомість не підлягає державній реєстрації.

На закінчення даного параграфа підкреслимо, що необхідно враховувати особливості купівлі-продажу окремих видів житлових приміщень. Так, згідно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ. У випадку, коли квартира є спільної (часткової або сумісної) власністю кожен із власників має переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадків продажу з публічних торгів. При продажу кімнати в приватизованій комунальній квартирі необхідна заява всіх співвласників даної квартири про те, що вони не заперечують проти продажу кімнати. Таку заяву співвласників квартири необхідно тому, що вони за законом (ст. 250 ГК РФ) мають право переважної покупки відчужуваної шляхом продажу кімнати за зазначену в договорі ціну. Продаж нерухомості в житловій сфері здійснюється за цінами, встановленим з угодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством.

За загальним правилом ст.552 ГК РФ за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Земельний кодекс N 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. встановлює принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Відповідно до п.2 ст.552 ЦК РФ, у разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

У випадку, коли земельна ділянка не належить продавцю на праві власності, застосовується рекомендація Вищого Арбітражного суду. Так «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» показує, при покупці будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право користування земельною ділянкою, яка зайнята цією нерухомістю і необхідний для її використання, на тих же умовах, що і продавець нерухомості, якщо інше не передбачено законом. ¹

Відповідно до п. 1 ст. 551 ДК РФ перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Для реєстрації права власності на житлове приміщення подаються наступні документи:

1. заяву на державну реєстрацію;

2. документ про оплату вартості житлового приміщення;

3. документ про оплату держмита;

4. договір купівлі-продажу нерухомості;

5. передавальний акт;

6. довідка житлово-комунального управління;

7. договір передачі (приватизації) квартири у власність.

У випадку, коли є неповнолітні власники, необхідний дозвіл органів опіки та піклування, нотаріально засвідчена згода чоловіка продавця, покупця якщо продавцем є один з подружжя, а жиле приміщення знаходиться у спільній сумісній власності подружжя (п. 3 ст. 9, п. 1 ст . 13, п. 2 ст. 17 Закону про державну реєстрацію прав, ст. 35 Сімейного кодексу РФ). ¹ Заява про державну реєстрацію договору купівлі-продажу представляється в єдиному примірнику, який після державної реєстрації договору продажу поміщається в справу правовстановлюючих документів.

У заяві зазначається наступне:

1) дані про продавця (покупця);

2) мету звернення заявника (тобто проведення державної реєстрації договору продажу);

3) найменування та реквізити договору продажу;

4) дані про житловому приміщенні (адреса, найменування, кадастровий номер об'єкта, якщо він відомий заявнику);

5) підпис заявника і дата підписання заяви.

Державна реєстрація договору продажу й наступного переходу права при одночасній подачі заяв та документів, необхідних для державної реєстрації зазначених договору та переходу права, проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Запис про державну реєстрацію договору продажу вноситься в підрозділ II-2 відповідного розділу Єдиного державного реєстру прав.

Якщо на стороні продавця (або покупця) виступає кілька осіб, то в графі "Особа, що відчужує об'єкт" ("Особа, яка купує об'єкт") підрозділу II-2 зазначаються відомості про всі обличчях.

Запис про державну реєстрацію права покупця вноситься в підрозділ II-1 відповідного розділу Єдиного державного реєстру прав, а попередній запис про право продавця погашається спеціальним штампом погашення реєстраційного напису (додаток 12 до Правил ведення ЕГРП).

Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальним актом. Передавальний акт містить відомості про Продавця і Покупця, точна адреса житлового приміщення, у разі продажу частки, вказується кількість часток у праві власності на квартиру. Підписання акту передачі нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця.

Купівля-продаж нежитлових приміщень

За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність будівлю (споруду), об'єкт незавершеного будівництва та інші об'єкти, віднесені до нежитлових приміщень іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цю будівлю (споруду), об'єкт незавершеного будівництва та інші об'єкти, віднесені до нежитлових приміщень і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу нежитлових приміщень є предмет і ціна.

Сторонами в договорі купівлі-продажу будівлі (споруди) - продавцем і покупцем - можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права: громадяни, юридичні особи, держава.

Такий договір має бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Крім того, Цивільним кодексом РФ передбачена обов'язкова реєстрація переходу прав за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень. Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нежитлових приміщень, а перехід права власності нежитлового приміщення за таким договором від продавця до покупця.

Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. До державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості він не має права здійснювати операції з його відчуження. ¹

Розглянемо документи необхідні для державної реєстрації купівлі-продажу нежитлових приміщень. Крім заяви (від обох сторін, або ж від одної) і квитанції про сплату реєстраційного збору, це досить великий пакет документів.

Вважаємо, що їх можна розділити на дві групи:

I. Документи про сторони договору;

II. Документи про предмет договору.

У першу групу на наш погляд, потрібно включити:

1) Документи, що засвідчують особу звертається особи;

2) Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;