Особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень

3) Установчі документи юридичної особи, включаючи всі зміни і доповнення;

4) Інформаційний лист податкової інспекції про присвоєння ІПН;

5) Лист про присвоєння державних статистичних кодів, видане Державним комітетом статистики;

6) Документ, що підтверджує повноваження керівника (протокол про обрання, наказ про призначення на посаду, контракт і т. д.), відомості із зазначенням прізвища, імені, по батькові, робочого телефону керівника на дату подання заяви та місця знаходження організації;

7) Протоколи засідань засновників юридичної особи;

8) При зверненні представника юридичної особи - належним чином оформлена довіреність, підписана уповноваженою особою та скріплена печаткою юридичної особи, що містить відомості про терміни повноваження представника і межах його компетенції.

У другу групу слід включити:

1) Правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомості, а також акт прийому передачі, якщо вона не передбачена правовстановлюючим документом;

2) Довідка про балансову належність об'єкта нерухомості, право на яке реєструється, із зазначенням вартості об'єкта;

3) Технічний паспорт, довідка БТІ;

4) Кадастровий план земельної ділянки;

5) Державний акт на право власності на землю, довічного успадкованого володіння, постійного користування землею;

6) Постанова адміністрації про відведення земельної ділянки;

7) Спеціальні документи (наприклад, постанову про скасування накладення арешту на майно).

Для приватних суб'єктів рішенням проблеми реєстрації може з'явитися прискорена процедура реєстрації переходу прав на нежитлові приміщення, що дозволяє значно скоротити терміни державної реєстрації переходу прав на нерухомість. Законодавчо вона не передбачена, однак на практиці застосовується.

Договір продажу нежитлового приміщення не потребує нотаріального посвідчення.

Передача проданого об'єкта нежитлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу будівлі (споруди) не може вважатися виконаним. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. Покупець будівлі, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Необхідно звернути увагу на продаж таких нежитлових приміщень як: нежитлові об'єкти є державною або муніципальною власністю; об'єкти нерухомості є пам'ятками історії та культури; об'єкти нежитлового фонду за кордоном.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію. ¹

Особливий порядок приватизації встановлений для об'єктів нерухомості, що є пам'ятками історії та культури: крім договору купівлі-продажу покупець підписує ще й Охоронне зобов'язання, яке є невід'ємною частиною договору і містить перелік обов'язкових та додаткових заходів щодо забезпечення власником збереження пам'ятки історії та культури.

Об'єкти культурної спадщини можуть бути відчужені з власності Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень у власність громадян та юридичних осіб на оплатній основі, відповідно до положень Федерального закону від 21.12.2001г. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" ² (далі Закон № 178-ФЗ). Хоча в процесі приватизації об'єктів культурної спадщини є ряд особливостей, закріплених у статті 29 Закону № 178-ФЗ і в статті 50 Закону № 73-ФЗ. ³

1) Об'єкти культурної спадщини можна приватизувати способами, встановленими статтею 13 Закону № 178-ФЗ, за умови їх обтяження зобов'язаннями за змістом, збереження та використання (охоронне зобов'язання).

2) Міністерство культури РФ для об'єктів федерального значення, органи виконавчої влади суб'єкта РФ, уповноважений у цій області, відносно об'єктів регіонального та муніципального значення визначають умови охоронного зобов'язання.

3) Охоронне зобов'язання має бути оформлено у відповідності до Постанови Уряду РФ від 16.12.2002г. № 894 "Про порядок підготовки і виконання охоронних зобов'язань при приватизації об'єктів культурної спадщини". ¹ Умови охоронного зобов'язання включаються до рішення про умови приватизації і в якості істотних умов у договір купівлі-продажу об'єктів культурної спадщини.

4) У охоронному зобов'язанні повинні вказуватися вимоги до змісту об'єкта культурної спадщини, умови доступу громадян, порядок і терміни проведення реставраційних робіт та інших заходів, що забезпечують збереження цього об'єкта.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Тут потрібно розібратися щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).

Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна відображена в Інформаційному листі ВАС № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" ² роз'яснив, що за змістом статті 130 ЦК РФ та статті 25 Закону про державну реєстрацію не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги та переведення боргу за зобов'язаннями.

Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

Інша справа, якщо зобов'язання з яких-небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна.

Ілюстрацією до сказаного може служити приклад із арбітражно-судової практики, яка виходить з того, що не завершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі - продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.

Купівля-продаж земельних ділянок

Згідно зі ст. 260 ГК РФ особи, які мають у власності земельну ділянку, має право продавати його, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином остільки, оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.

Вищевказані можливості власника обмежені випадками, коли земельна ділянка вилучена з обігу або обмежений у ньому. Можливість вилучення земельних ділянок з обігу та обмеження їх в обігу спеціально обумовлена ??в п.3 ст. 209 ЦК РФ.

Поряд із загальними положеннями, Цивільний кодекс РФ передбачає особливу регулювання договорів купівлі-продажу та інших угод із земельними ділянками, за якими земля може відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ЦК РФ ). Дані положення покликані врегулювати правовий режим такого об'єкта як земля, що є одночасно і природним об'єктом, і природним ресурсом і нерухомим майном.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок значно відрізняються від договорів купівлі-продажу звичайних товарів і в багатьох законодавствах регулюються спеціальними нормами, як правило, імперативного характеру. Подібного роду операції з земельними ділянками, які є не тільки різновидом нерухомого майна, а й природним об'єктом, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, природним ресурсом, використовуваним як засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві й основи здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, регулюються не тільки нормами цивільного законодавства, а й мають відношення до зобов'язання з купівлі-продажу земельних ділянок відповідними нормами земельного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального законодавства.

У Земельному кодексі РФ міститься ряд норм, що регулюють відносини з купівлі-продажу земельних ділянок при придбанні прав на земельні ділянки: що знаходяться в державній або муніципальній власності; при переході права власності на будівлю, будівлю і споруду; які перебувають у державній власності і на яких розташовані будинку, будівлі, споруди; із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності; або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах). ¹

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі. У договорі купівлі-продажу земельної ділянки беруть участь дві сторони: продавець і покупець. В якості продавця за договором купівлі-продажу земельних ділянок можуть виступати Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти в особі відповідних державних органів та органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності. Деякі особливості є в порядку здійснення правочинів за розпорядженням та з відчуження земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будинки, будівлі та споруди, а також незавершені об'єкти будівництва, визнані самостійними об'єктами нерухомості. Рішення про продаж земельних ділянок приймається органом, який прийняв рішення про приватизацію відповідних об'єктів нерухомості, в двотижневий строк з дня звернення покупця з пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки.

В якості продавця за договором купівлі-продажу, поряд з Російської Федерації, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями, можуть виступати громадяни та юридичні особи, які повинні володіти закріпленої законом правоздатністю і дієздатністю. Слід пам'ятати, що Земельний кодекс РФ забороняє іноземним громадянам і юридичним особам купувати в приватну власність земельні ділянки в прикордонних та інших особливо регламентованих територіях Російської Федерації. Виключається також можливість виступу в якості покупця в договорі іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та осіб без громадянства, якщо предметом договору є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення. Крім того, юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземної участі складає більше ніж 50%, не має права виступати покупцями земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. ¹

Предметом купівлі-продажу може бути будь-який не вилучений з обороту земельну ділянку. По відношенню до даного предмету встановлено особлива вимога, згідно з яким предметом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). ²

У Цивільному кодексі РФ встановлені особливості предмета в договорі продажу нерухомості, у якому кількісні і якісні характеристики предмета договору дано через критерії, що дозволяють визначити розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Поряд із загальним правилом про допустимість використання як предмета договору купівлі-продажу земельних ділянок, дозволених або обмежених в обігу, в кожному окремому випадку потрібно враховувати спеціальні правила, відповідно до яких у процесі державного кадастрового обліку дається опис, належне документування і подальша реєстрація кожного земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомого майна. До кількісних і якісних характеристиках описують земельну ділянку відносяться: кадастровий номер; місце розташування, (адреса); площа; категорія земель і дозволене використання ділянок; опис меж ділянок та їх окремих частин; зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження); економічні характеристики , в тому числі розміри плати за землю; якісні характеристики, у тому числі показники стану родючості земель окремих категорій земель; наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельними ділянками.

Про форму договору продажу земельної ділянки законодавство висловлюється однозначно: договір укладається у письмовій формі, а недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність (ст. 550 ЦК).

Одним з наслідків недотримання покупцем встановленої форми договору може бути те, що він не має права розраховувати на отримання свідоцтва про право власності на землю, без якого ні довести, ні захистити свої права на землю він не зможе.

Термін передачі земельної ділянки продавцем покупцеві визначається договором. Якщо строк договором не встановлений, зобов'язання з передачі ділянки повинні бути виконані в розумний термін, відповідно до ст. 314 ГК РФ, величина терміну визначається з урахуванням всіх обставин виконання зобов'язань.

Для точного визначення всіх параметрів земельної ділянки до договору купівлі-продажу додається план земельної ділянки. Всі необхідні дані також вказуються в договорі. При відсутності плану ділянки він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу земельних ділянок розподіляються наступним чином. Основним обов'язком для продавця, згідно ст. 436 ГК РФ, визнається обов'язок передати земельну ділянку, яка є предметом договору купівлі-продажу, у власність покупця. Окремі умови договору купівлі-продажу, що визначають обов'язки продавця, передбачені і п. 1 ст. 37 ЗК РФ, який виділяє, перш за все, обов'язок продавця передати покупцеві наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Дані положення слід розглядати у взаємозв'язку з нормами ст. 460 ГК РФ, яка покладає на продавця обов'язок передати покупцеві товар, вільний від прав третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. Цьому зобов'язанню продавця відповідає право покупця отримати товар, не обтяжений такими правами і претензіями. Ст. 460 ГК РФ надає, таким чином, покупцю право вимагати від продавця виконання цього зобов'язання.

Під третіми особами розуміються особи, які не є сторонами договору купівлі-продажу. Під правами третіх осіб слід розуміти, перш за все, речові права осіб, перелічені в ст. 265 ЦК України, ст. 21 ЗК РФ (право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою), ст. 268 ЦК України, ст. 20,23,24 ЗК РФ (право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та безоплатного термінового користування), ст. 274, 277 ЦК України, ст. 23 ЗК РФ (сервітуту - право обмеженого користування чужою земельною ділянкою). До прав третіх осіб відносяться також зобов'язальні права, що випливають з договорів оренди земельних ділянок, регульовані гол. 17 ЦК України, ст. 22 ЗК РФ, та застави земельних ділянок, регульованого Федеральним законом від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». ¹

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є двосторонній договір, в силу якого відповідно до п. 1 ст. 454 ЦК РФ на покупця покладаються дві основні обов'язки: прийняти переданий йому продавцем земельну ділянку і сплатити за нього певну грошову суму в терміни, встановлені договором. Перша обов'язок полягає в тому, що він зобов'язаний прийняти запропонований йому продавцем земельну ділянку. Це спільний обов'язок покупця в будь-якому договорі купівлі-продажу, в межах якого особливо виділено договір купівлі-продажу земельної ділянки. У цій сфері діє загальне правило - покупець зобов'язаний прийняти придбаний ним у продавця товар. Покупець звільняється від подібної обов'язки у випадках, коли він має право вимагати заміни товару або відмовитися від виконання договору купівлі-продажу, наприклад, якщо продавець передає покупцеві земельну ділянку, забруднений небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, що піддався біогенного забруднення, деградації землі, обмеженої в обігу ( п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Друга обов'язок покупця - оплатити земельну ділянку за ціною, передбаченої договором, а при відсутності договірної ціни - за ціною, яка зазвичай стягується за аналогічні земельні ділянки за таких же обставин. Це загальне правило лише в частині застосовується до договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Ціна земельної ділянки є істотною умовою договору купівлі-продажу. Ціна, тобто грошова сума, що виплачується продавцю як еквівалент за передачу земельної ділянки у власність покупця, повинна бути вказана в договорі за згодою на підставі вільного волевиявлення сторін (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Відсутність у договорі, узгодженого сторонами в письмовій формі, умови про ціну нерухомості кваліфікується як підставу для визнання договору неукладеним. Норми, які допускають застосування цін, які встановлюються або регулюються уповноваженими на те державними органами за правилами про ціну на аналогічні товари, передбачених п. 2 ст. 424 ГК РФ, не підлягають застосуванню до договорів продажу нерухомості. Цивільний кодекс РФ містить вказівку на те, що ціна на будівлю, споруду чи інше нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці включає і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.

Існує також такий спосіб визначення ціни в залежності від площі земельної ділянки, на одиницю якої встановлена ??певна ціна або на інший показник її розміру. За таких умов загальна ціна такої земельної ділянки, що підлягає сплаті, визначається з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна. На відміну від цивільного законодавства, яке виходить з того, що ціна земельної ділянки повинна встановлюватися тільки за взаємною згодою сторін, земельне законодавство та законодавство про приватизацію державного та муніципального майна встановлюють прямо протилежне правило - ціна земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, при продажу власником розташованих на них будинків, будівель та споруд визначається законодавством суб'єктів Федерації. Встановлюючи граничні ціни продажу таких земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, Закон про введення в дію Земельного кодексу ¹ і Закон про приватизацію державного та муніципального майна ² надають право суб'єктам Федерації диференціювати ці ціни в залежності від чисельності населення, що проживає в містах, і розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки. Встановлюючи фіксовані тверді ціни продажу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, федеральні закони обмежують тим самим право суб'єкта Федерації і муніципального освіти продавати земельні ділянки громадянам та юридичним особам за вільними цінами, які склалися на земельному ринку.

Наприклад, на території Ханти-Мансійського автономного округу-Югри ціна земельної ділянки визначається відповідно до Закону ХМАО-Югри «Про встановлення ціни землі на території ХМАО-Югри», ¹ згідно з яким, до 1 січня 2010 року встановлено ціна земельних ділянок, що перебувають у державної і муніципальної власності, в розмірі двох з половиною відсотків їх кадастрової вартості для цілей продажу, таким категоріям власників: комерційним організаціям та індивідуальним підприємцям, які є власниками нерухомого майна розташованого на ділянці; громадянам і некомерційним організаціям, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках нерухомого майна . Особам, які не зазначені у п. 2 ст. 1 Закону ціна встановлена в розмірі десятикратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки.

Правило існуючого земельного законодавства - оплатне придбання ділянок, що здійснюється двома способами:

1) продаж на торгах (конкурсах або аукціонах) ділянок або права на укладення договору оренди;

2) продаж ділянки або укладення договору оренди без торгів.

Придбання ділянки або права на укладення договору оренди на торгах визначається ст. 38 ЗК РФ. Порядок встановлено постановою Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 "Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або прав на укладення договору оренди таких земельних ділянок". ²

Державна реєстрація права власності покупця ділянки здійснюється на підставі протоколу про результати торгів та укладеного відповідно з ним договору купівлі-продажу ділянки (ст. 551 ЦК України, ст. 30 ЗК РФ). У разі набуття права оренди протокол про результати торгів - підстава для укладення договору оренди, який підлягає державній реєстрації.

Без проведення торгів здійснюється:

1) продаж або передача в оренду земельних ділянок власникам розташованих на них об'єктів нерухомості (ст. 36 ЗК РФ);

2) продаж або передача в оренду земельних ділянок при переоформленні юридичними особами права постійного (безстрокового) користування;

3) продаж або передача в оренду земельних ділянок громадянам для цілей, не пов'язаних з будівництвом (ст. 34 ЗК РФ);

4) продаж орендарям ділянок, у тому числі ділянок сільськогосподарського призначення після закінчення 3 років з моменту укладення договору, - за ринковою вартістю (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" );

5) продаж садових, городніх і дачних земельних ділянок у власність громадян - членів відповідних некомерційних об'єднань у порядку, встановленому законодавством суб'єкта РФ, але не вище нормативної ціни землі (п. 6 ст. 14 Федерального закону "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян ").

При возмездном придбання ділянки (викупі або оренді) права виникають на підставі укладеної угоди, але не на підставі акта уповноваженого органу про надання землі. Тому державна реєстрація права власності покупця здійснюється на підставі рішення про надання ділянки та договору купівлі-продажу, а в разі надання ділянки в оренду реєстрації підлягає договір оренди (ст. 30 ЗК РФ).

При розгляді скарги на відмову в державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки підлягає з'ясуванню питання про відповідність даної угоди вимогам законодавства. ¹

Закрите акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету із земельних ресурсів та землеустрою про визнання незаконною відмову останнього в державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного з фондом муніципального майна, обязании комітету провести його реєстрацію та видачу позивачеві свідоцтва на право власності на зазначену земельну ділянку.

Рішенням суду позовні вимоги задоволені з посиланням на подання комітету документів, необхідних для реєстрації угоди.

Суд касаційної інстанції рішення скасував, у задоволенні скарги відмовив з наступних підстав.

Відповідно до порядку проведення державної реєстрації, встановленим статтею 13 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", при проведенні державної реєстрації здійснюється правова експертиза документів і перевірка законності угоди.

Підставою для державної реєстрації наявності виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним є договори та інші угоди, зроблені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент здійснення операції (ст. 17 названого Федерального закону).

Як випливає зі статті 20 Федерального закону, у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо документи, подані на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства.

При розгляді справи було встановлено, що земельна ділянка, що є предметом купівлі-продажу за договором, за даними державного земельного кадастру належить до земель лісового фонду (ліси 1-ї категорії).

Крім того, він розташований в унікальному місці з оригінальними природно-кліматичними умовами, відноситься до земель оздоровчого призначення і в силу пункту 1 статті 16 Федерального закону "Про природні лікувальні ресурси, лікувально-оздоровчих місцевостях і курортах" ¹ є особливо охоронюваним природним об'єктом.

Згідно з пунктом 2 Указу Президента Російської Федерації від 14.06.92 N 631 "Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності" ² землі оздоровчого призначення продажу не підлягають.

Таким чином, договір купівлі-продажу земельної ділянки є нікчемним, тому комітет із земельних ресурсів та землеустрою правомірно відмовив закритому акціонерному товариству в реєстрації цієї угоди.

Даний приклад доводить, що неповна експертиза документів і перевірка законності угоди може призвести до негативних наслідків.

ЗК РФ не допускає включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок деяких умов, визнаючи їх недійсними. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ передбачає, що є недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельних ділянок: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельну ділянку третіми особами. Слід мати на увазі, що визнання зазначених умов недійсними не означає недійсності самого договору, який може бути визнаний таким в силу ст. 168 ГК РФ, тобто тільки якщо він не відповідає закону або іншим правовим актам. Юридичні наслідки включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок зазначених в п. 2 ст. 37 ЗК РФ умов полягають у тому, що при вирішенні спорів ці умови не повинні прийматися до уваги.

Договір купівлі-продажу окремих видів нерухомості має свої відмінні риси. Наприклад, договір купівлі-продажу житлового приміщення має такі відмінні риси: істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є включення в договір цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.

Якщо говорити про продаж кімнати (частки) у комунальній квартирі, то інші власники кімнат мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.

Також за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Що стосується продажу нежитлових приміщень, то тут договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок значно відрізняються від договорів купівлі-продажу звичайних товарів. Власник земельної ділянки, має право продавати його, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином, якщо вони на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.

В якості продавця за договором купівлі-продажу земельних ділянок можуть виступати Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти в особі відповідних державних органів та органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності. А також, поряд з Російської Федерації, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями, можуть виступати громадяни та юридичні особи, які повинні володіти закріпленої законом правоздатністю і дієздатністю. Продавцем не можуть виступати іноземні громадяни.

Предметом купівлі-продажу може бути будь-який не вилучений з обороту земельну ділянку. По відношенню до даного предмету встановлено особлива вимога, згідно з яким предметом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

При возмездном придбання ділянки (викупі або оренді) права виникають на підставі укладеної угоди, але не на підставі акта уповноваженого органу про надання землі. Тому державна реєстрація права власності покупця здійснюється на підставі рішення про надання ділянки та договору купівлі-продажу, а в разі надання ділянки в оренду реєстрації підлягає договір оренди.

ЗК РФ не допускає включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок деяких умов, визнаючи їх недійсними, такими є: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельну ділянку третіми особами. Тепер перейдемо до розгляду особливостей державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Глава 3. Державна реєстрація угод купівлі - продажу нежитлових приміщень і прав на них

Правовий режим об'єктів нерухомого майна заснований на необхідності забезпечення особливої ??стійкості прав на це майно і встановлення спеціального порядку розпорядження ним. Як підкреслював ще І.А. Покровський «... суспільне, загальнонаціональне значення нерухомості, внаслідок чого перед правом стоїть нескінченно важке завдання поєднання двох протилежних тенденцій». ¹ Учений говорив про дві тенденції: обліку права власності на нерухоме майно та публічних (державних) інтересів.

Зазначені тенденції знайшли своє законодавче закріплення. Чинне законодавство передбачає, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Правовою основою становлення інституту та розвитку державної реєстрації прав на нерухоме майно є основний закон - Конституція РФ, ² проголосила, що в Російській Федерації визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності (ч.2 ст.8); право приватної власності охороняється законом (ч.1 ст.35); кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (ч.2 ст.35).

У розвитку положень основного закону РФ Цивільний кодекс Російської Федерації (ст.131) закріплює обов'язковість державної реєстрації: Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею.

Поряд з ГК РФ правила про державну реєстрацію прав на нерухоме майно стали невід'ємною частиною низки кодифікованих законодавчих актів: Житловий кодекс РФ, ¹ Містобудівний кодекс РФ, ² Лісовий кодекс РФ, ³ Водний кодекс РФ, ⁴ Земельний кодекс РФ. ⁵

Легальне поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним закріплено законодавцем у п.1 ст.2 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». ⁶ Під державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним розуміється - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

При купівлі-продажу нежитлового приміщення відбувається одне реєстраційне дія - реєстрація виникли прав, а сама угода не підлягає реєстрації. Набувач за договором одержує Свідоцтво про реєстрацію права власності. Відповідно до встановленої практики реєструючі органи на договорі проставляють відмітку, яка свідчить не про реєстрацію угоди, а вказує на договір як підстава угоди. Тобто, при купівлі-продажу об'єктів нежитлового призначення, потрібно оформляти тільки перехід права власності до покупця.

Наведемо приклад з практики:

«Комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі-продажу, укладеного на підставі результатів аукціону, і пені за прострочення оплати.

Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. При розгляді спору судом встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. Під стягнення пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не вступив в законну силу. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується.

Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором.

При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини.

Відповідно до статті 425 Цивільного кодексу Російської Федерації договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У статті 433 Кодексу зазначено, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Цивільний кодекс Російської Федерації передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (стаття 558) та договору купівлі-продажу підприємства (стаття 560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.

Реєстрація переходу права власності (стаття 551 Кодексу) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.

Тому договір купівлі-продажу будівлі слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до пункту 1 статті 433 Кодексу, а не з моменту державної реєстрації ». ¹

Як видно з прикладу, такий договір вступає в юридичну силу з моменту його підписання, тоді як договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту державної реєстрації (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку (абз.2 п.1 ст.2 Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним»).

Слід звернути увагу на істотні умови договору купівлі-продажу нежитлових приміщень без яких договір вважається неукладеним. До них відносяться:

- По-перше, предмет договору, тобто опис об'єкта, відчужуваного за договором, у тому числі вказівка на розташування об'єкта на земельній ділянці (якщо мова йде про окремо стоїть об'єкті на ділянці землі). При цьому, як зазначалося вище, угоди по відчуженню нежитлових приміщень в установі юстиції не реєструються. Опис об'єкта може бути прив'язане у договорі до поверхових планів, засвідченою органами БТІ;

- По-друге, ціна відчужуваного нерухомого майна, яка повинна бути погоджена сторонами. У разі відсутності ціни договір купівлі-продажу нерухомого майна вважається неукладеним (п.1 ст.555 ГК РФ). Ціна будівлі, якщо інше не обумовлено в договорі, включає і ціну земельної ділянки, на якій розташований об'єкт, або права на нього.

- По-третє, порядок передачі нежитлового приміщення, який повинен бути зазначений в договорі купівлі-продажу. Доказом виконання договору може бути акт прийому-передачі.

У зв'язку з тим, що нежитлові приміщення іноді є дорогими об'єктами (наприклад, торговий комплекс та ін), при зверненні підприємствами та організаціями за реєстрацією переходу прав на них, необхідно враховувати загальні умови здійснення великих угод і угод зацікавлених осіб в організаціях різних організаційно- правових форм, наявність прав власності або інших речових прав.

Відповідно до закону, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

Строк, у межах якого повинна бути здійснена реєстраційна процедура, закріплений у п.3 ст.13 Федерального Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і становить один місяць з дня подачі заяви та документів, необхідних для проведення реєстрації. Слід акцентувати увагу на тому, що календарний місяць - це граничний термін для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно. Перелік необхідних документів для реєстрації права ми вже наводили у другому розділі, не будемо повторюватися (див. п. 2.2. Гл.2 цієї роботи).

Відповідно до ст. 191 і 192 ГК РФ протягом строку починається наступного дня після прийому документів на державну реєстрацію і закінчується у відповідне число наступного місяця. Якщо закінчення строку припадає на такий місяць, у якому немає відповідного числа, строк закінчується в останній день цього місяця. При подачі неповного комплекту документів, необхідних для державної реєстрації, протягом терміну не починається.

Протягом місяця посадова особа установи юстиції зобов'язане здійснити державну реєстрацію або прийняти рішення про призупинення реєстрації на додатковий термін або відмову в реєстрації. Якщо заявник сповіщений про необхідність подання додаткових доказів його права і не має можливості представити їх протягом місяця, він має право подати заяву про призупинення реєстрації, при цьому протягом місячного терміну переривається.

Законом передбачено обов'язок установи юстиції за наявності сумнівів у можливості реєстрації зажадати від заявника додаткові відомості про підстави реєстрації, але в рамках загального місячного терміну реєстрації, встановленого п.3 ст. 13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

Сумніви можуть виникнути після прийому документів на стадіях їх правової експертизи або встановлення відсутності протиріч між заявляються і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт (п.1 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). Зокрема, сумніви можуть виникнути з приводу змісту представлених на укладення документів, з приводу самих прав на об'єкт нерухомості, з приводу правомірності як самого заявника, так і його представника брати участь у процедурі реєстрації і т. п.

Установа юстиції при необхідності подання додаткових матеріалів негайно сповіщає про це в письмовому вигляді заявника, який має право подати додаткові докази наявності у нього прав на об'єкт. При неподанні або несвоєчасному поданні доказів протягом загального місячного терміну реєстрації може послідувати відмова у державній реєстрації.

Крім того, п. 2 ст. 19 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» надає реєстратору право призупинити реєстрацію на термін в один місяць. Це одне з трьох підстав припинення реєстрації, передбачених вищезгаданої статті. Таке припинення можливе тільки в одному випадку: коли у реєстратора виникають сумніви в достовірності представлених документів. По суті мова йде про проведення відповідної експертизи (почеркознавчої, лінгвістичної і т. п.) документів з метою підтвердження або спростування їх автентичності.

Будь-яке призупинення перебігу строку означає призупинення дії цього терміну. Як ми вже відзначали вище, загальний термін державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею обмежений одним місяцем. Таким чином, загальний термін реєстрації прав на нерухоме майно з урахуванням її призупинення за ініціативою реєстратора не може перевищувати двох місяців з моменту подачі заяви на реєстрацію.

При направленні документів на підтвердження їх автентичності реєстратор зобов'язаний письмово повідомити заявника не тільки про призупинення реєстрації, але і про підстави прийняття такого рішення. Про призупинення реєстрації в книзі обліку документів повинні бути зроблений відповідний запис (п.10 Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ і Міністерства РФ по земельній політиці , будівництва та житлово-комунальному господарству від 22 липня 1998р. № 83/172/23 ^1).

До другого виду підстав припинення реєстрації відносяться підстави, викладені в письмовій заяві правовласника або уповноваженої ним особи. До числа причин, які можуть бути визнані реєстратором поважними і спричинити за собою рішення про припинення, можуть бути віднесені лише виняткові: смерть громадянина, якщо спірні правовідносини допускає правонаступництво; припинення існування юридичної особи або її реорганізація; втрата громадянином дієздатності; знаходження громадянина в тривалому службовому відрядженні.

Мабуть, однією з підстав для призупинення державної реєстрації в цьому випадку може служити заява правовласника про те, що в суді розглядається спір з приводу прав на нерухомість, що є об'єктом державної реєстрації.

Заява про призупинення реєстрації має подаватися у письмовій формі до закінчення місячного терміну на проведення реєстрації, встановленого п.3 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Реєстратор зобов'язаний у найкоротший термін розглянути заяву і винести письмове рішення про задоволення клопотання або про його відхилення.

У разі задоволення заяви реєстратор зобов'язаний вказати термін призупинення реєстрації, який не може перевищувати трьох місяців, і про прийняте рішення сповістити правовласників. Про призупинення реєстрації за ініціативою правовласника повинна бути зроблений відповідний запис у книзі обліку документів (п.10 Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним).

Таким чином, загальний термін державної реєстрації в даному випадку з урахуванням часу її призупинення не повинен перевищувати чотирьох місяців з дня подачі заяви та документів на реєстрацію.

У Законі міститься і третє підставу для зупинення державної реєстрації - у тих випадках, коли про це є визначення або рішення суду.

Практика застосування Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» виявила необхідність розширення підстав для припинення державної реєстрації за ініціативою установи юстиції. Зокрема, таке право має бути надано, якщо є відомості про наявність судового спору про право на реєстрований об'єкт, а правовласники клопотання про призупинення реєстрації не заявляють. Інший випадок - наявність декількох заяв на один і той самий об'єкт нерухомості. І тут реєстратору повинно бути надано право призупинити реєстрацію, роз'яснивши сторонам необхідність дозволу в суді спору про право.

Наведемо приклад з арбітражної практики, що демонструє обов'язок єдиної реєстрації в цілому договору купівлі-продажу підприємства. Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до арбітражного суду з позовом до закритого акціонерного товариства про визнання договору неукладеним і повернення суми авансу. ¹

З наданих суду документів випливало, що товариство з обмеженою відповідальністю уклало із закритим акціонерним товариством договір, за яким останнє продало йому підприємство (майновий комплекс) та зобов'язалося поставити нове обладнання для використання на цьому підприємстві, а покупець сплатив аванс у рахунок своїх зобов'язань по оплаті підприємства та обладнання.

В обгрунтування пред'явленої вимоги позивач послався на те, що відповідно до п. 3 ст.560 ГК РФ договір купівлі - продажу підприємства підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Відповідач (продавець) заперечував проти заявлених позовних вимог, вказуючи на те, що укладений договір містить елементи двох договорів: купівлі - продажу підприємства і постачання устаткування. Згідно зі ст. 421 ГК РФ до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору. Цивільний кодекс встановлює обов'язковість державної реєстрації договору купівлі - продажу підприємства, але не пред'являє такої вимоги до договорів поставки. Тому змішаний договір є неукладеним тільки в частині зобов'язань за договором купівлі - продажу підприємства.

Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив, вказавши у рішенні, що відповідно до п.3 ст. 421 ГК РФ сторони можуть укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). Змішаний договір, що містить елементи різних договорів, встановлює єдину сукупність зобов'язань. Укладений сторонами договір являє собою змішаний договір, тому що в ньому сторони з'єднали умови різних цивільно-правових договорів і зв'язали здійснення своїх прав і обов'язків, передбачених одним з цих договорів, із здійсненням прав і обов'язків, передбачених іншим договором. Оскільки п. 3 ст. 560 ЦК України встановлює обов'язкову державну реєстрацію договору купівлі - продажу підприємства, ця вимога поширюється і на змішаний договір, що містить елементи договору купівлі - продажу. При відсутності такої реєстрації весь змішаний договір повинен вважатися неукладеним, а не тільки в частині зобов'язань з купівлі - продажу підприємства.

Законодавчо визначений і перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. З цих підстав випливає, що відмова в реєстрації пов'язаний з відсутністю права на реєстрацію. Тому відмова у державній реєстрації необхідно відрізняти від повернення документів заявнику.

Основною причиною для повернення документів заявнику слід вважати неподання (неповне подання) документів, необхідних для проведення реєстрації. Наприклад, відсутній документ про оплату реєстрації, відсутня заява про реєстрацію одного з учасників договору і т. п. Іншою причиною може служити подача документів, що мають підчистки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, документів, виконаних олівцем, а також документів з серйозними пошкодженнями, що не дозволяють однозначно тлумачити їх зміст.

Повернення документів не перешкоджає вторинному поводження з заявою про реєстрацію після заповнення відсутніх. Крім того, в цьому випадку встановлений п.3 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» місячний термін на проведення державної реєстрації не починає текти.

Закон «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» закріплює одинадцять підстав для відмови в державній реєстрації (ст. 20), перелік яких є вичерпним. Стосовно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення можна говорити про шість підставах. До них відносяться:

а) з заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа. Під неналежною особою при цьому слід розуміти особу, якій реєстроване право не належить або яка не є стороною реєстрованої операції. Так, неналежною особою слід визнати філія юридичної особи, який уклав угоду від свого імені, не маючи повноважень на укладання договору від імені юридичної особи;

б) документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства.

У державній реєстрації у цій підставі може бути також відмовлено, коли в договорі продажу нерухомості відсутня умова про її ціну (ст.555 ЦК України), хоча б договір і був укладений у нотаріальній формі;

в) акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано судом недійсним. Відповідно повинно бути відмовлено в реєстрації прав на нерухомість, що виникли на підставі цього акта.

Так, має бути відмовлено в реєстрації права власності на нерухоме майно того акціонерному товариству, акт приватизації майна якого судом визнано недійсним;

г) особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна. Наприклад, державне унітарне підприємство уклало договір продажу пансіонату і звернулося за реєстрацією переходу прав на нього. Оскільки відповідно до ст.295 ЦК РФ державне унітарне підприємство не має права розпоряджатися нерухомістю без згоди власника, у державній реєстрації за відсутності такої згоди має бути відмовлено;

д) особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов. Наприклад, представлений на реєстрацію договір продажу будинку без докладання переліку осіб, які зберігали права оренди на частину даного нежитлового приміщення;

е) правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна. Наприклад, особа, що продало будівлю повністю, звернулося з заявою про реєстрацію договору та переходу права власності на покупця, представивши на доказ своїх прав свідоцтво про спадщину. Проте з цього правовстановлюючого документа випливає, що ця особа має в своєму розпорядженні правом власності на частину будівлі.