Особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень

Отже, ми розглянули закріплені законодавчо терміни реєстраційної процедури, а також підстави для її відкладання.

Угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про угоду чи праві до Єдиного державного реєстру прав. Закінченням процедури державної реєстрації є видача Свідоцтво про державну реєстрацію права. Даний документ є підсумковим і свідчить про державну реєстрацію переходу прав.

Свідоцтво містить у собі:

- Число, місяць і рік, коли зареєстровано право;

- Заснування, а саме - договір купівлі-продажу нерухомості;

- Суб'єкт права: Товариство з обмеженою відповідальністю "Парус", Свідоцтво про реєстрацію юридичної особи ....

- Вид права: власність.

- Об'єкт права: Нежитлові приміщення (вказуються номери приміщень), загальна площа, поверх, інв. №, та інші технічні відомості про об'єкт;

- Адреса об'єкта;

- Номер об'єкта (мається на увазі номер у єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним);

- Обмеження (обтяження права): не зареєстровані;

Про що в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним число, місяць і рік, робиться запис. На свідоцтві фіксується прізвище, ім'я, по батькові реєстратора та його підпис.

Скріплюється печаткою свідоцтво філії державної реєстраційної палати при Міністерстві юстиції РФ.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, оскаржити яке можливе тільки в судовому порядку. У той же час державну реєстрацію, яка здійснюється у формі запису в ЕГРП, не можна розглядати в якості самостійної юридичної підстави права на нерухомість. У будь-якому випадку такою юридичною підставою виступає титул, що купується на підставі угоди.

Не всі договори, право на нерухоме майно за яким підлягає державній реєстрації, можуть реєструватися. У даному випадку діють такі правила:

1. На відміну від нотаріального посвідчення, яке може бути встановлено угодою сторін, обов'язковість державної реєстрації угоди встановлюється тільки законом.

2. Законодавство, яке встановлює державну реєстрацію договору, має бути федеральним. Тому виданий суб'єктом РФ або його органом нормативний акт про обов'язкову державну реєстрацію договорів, для яких федеральним законом така державна реєстрація не встановлена, суди будуть розглядати як що суперечить нормам Цивільного кодексу РФ.

3. Учасники операції не вправі встановити або скасувати обов'язкову державну реєстрацію відповідно до умов договору.

Висновок

Метою даної дипломної роботи було дослідження становлення та сучасні правові основи договору купівлі-продажу нерухомості в Російській Федерації. У роботі були розглянуті особливості правового статусу нерухомості, правове регулювання угод з нерухомістю в РФ, особливості договору купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна, порядок реєстрації угод з нерухомістю.

У ході дослідження автор прийшов до наступних висновків:

1. Чинне в Російській Федерації законодавство оперує недостатньо чітким визначенням нерухомості. Ця обставина виступає наслідком того, що прийнятий у розвиток базових положень ЦК РФ Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», практично зберігши міститься в кодексі визначення нерухомого майна, доповнив перелік об'єктів нерухомості «житловими приміщеннями» і «нежитловими приміщеннями ». У результаті визначення нерухомості стало поширюватися не тільки на будинки та споруди, але також і на будь-яку їхню частину. Статтю 130 Цивільного кодексу Російської Федерації слід змінити, включивши в неї таке визначення нерухомості:

«Під нерухомістю (нерухомими речами) слід розуміти об'єкти або комплекси об'єктів, що мають властивості міцного зв'язку з землею, просторової індивідуальності і неспоживаність».

2. Юридичним фактом, в результаті якого виникає об'єкт незавершеного будівництва, служить поява у нього в процесі будівельної діяльності ознак нерухомості. Оскільки ці ознаки визначаються природними властивостями об'єкта незавершеного будівництва, його слід визнати «нерухомістю за природою». Таким чином, виникнення об'єкта незавершеного будівництва не повинно залежати від наявності або відсутності договору підряду щодо нього або від ступеня його готовності. Під об'єктами незавершеного будівництва слід розуміти об'єкти нерухомого майна незалежно від ступеня готовності, не прийняті в експлуатацію, будівництво яких ведеться, призупинено, законсервовано або припинено. Для вирішення проблеми об'єктів незавершеного будівництва необхідно розробити законопроект, що передбачає постановку на облік та зняття з обліку таких об'єктів. Діючі в даний час правила прийняття об'єкта в експлуатацію не відповідають умовам існуючої в Росії багатоукладної економіки, і в багатьох випадках не піддаються застосуванню.

3. Застосування реєстраційного законодавства має суворого слідувати базовим принципам реєстрації прав на нерухомість. Для російської практики особливо актуальні такі з них, як: пріоритет запису прав у реєстрі над "правовстановлюючими" документами (російський закон проголошує зворотне), забезпечення довіри до записів у реєстрі, облік всіх прав і обтяжень, які зачіпають інтереси власника або покупця, реальний публічний доступ до відомостей про права на об'єкти нерухомості. Державну реєстрацію права власності на новостворюваний об'єкт нерухомості слід розглядати як адміністративний індивідуально-правовий акт, що підтверджує публічну достовірність вже виник у особи права.

Державна реєстрація в цьому разі не повинна бути підставою виникнення права на нерухоме майно, а повинна розглядатися як формальна наслідок набуття річчю властивостей нерухомого майна.

4. Поняття договору продажу нерухомості базується на загальному визначенні договору купівлі-продажу, даному в ст. 454 ЦК РФ, у поєднанні зі спеціальними нормами про продаж нерухомості. Його визначення - за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами. Договір купівлі-продажу окремих видів нерухомості має свої відмінні риси. Наприклад, відмітні риси договору купівлі-продажу житлового приміщення - істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є включення в договір цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.

Якщо говорити про продаж кімнати (частки) у комунальній квартирі, то інші власники кімнат мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.

Також за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

4. Особливістю купівлі-продажу нежитлових приміщень є те, що він вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

5. З метою уточнення підстав для державної реєстрації знову створюваних об'єктів нерухомості пропонується викласти статтю 25 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» у наступній редакції:

«Стаття 25. Державна реєстрація прав на новостворений об'єкт нерухомого майна та об'єкт незавершеного будівництва

1. Право на новостворений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію державною приймальною комісією, а також право використання земельної ділянки для створення даного об'єкту нерухомості.

2. Власник має право зареєструвати своє право власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі документів, що підтверджують право використання земельної ділянки для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на будівництво, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва ».

Список використаних джерел та літератури

1.Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року / / Російська газета. - 25 грудня 1993

2.Водний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Федеральних законів від 04.12.2006 N 201-ФЗ, від 19.06.2007 N 102-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4087. - 8 червня 2006.

3.Містобудівна кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 N 324-ФЗ) / / Російська газета. - № 290. - 30 грудня 2004.

4.Цивільний кодекс РФ (ч. 1): Федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 р. № 333-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

5.Цивільний кодекс РФ (ч. 2): Федеральний закон РФ від 26 січня 1996 р N 14-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 334-ФЗ) / / Російська газета. - N 23. - 6 лютого 1996.

6.Цивільний-процесуальний кодекс РФ: Федеральний закон від 14 листопада 2002 р. № 138-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 N 330-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3088. - 20 листопада 2002.

7.Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004р. N 188-ФЗ (в ред. Від 18.10.2007 N 230-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3670. - 12 січня 2005.

8.Земельний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ (в ред. Від 08.11.2007 N 257-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 2823. - 30 жовтня 2001.

9.Кодекс внутрішнього водного транспорту РФ: Федеральний закон РФ від 7 березня 2001 р. № 24-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 333-ФЗ) / / Російська газета. - № 50-51. - 13 березня 2001.

10.Кодекс торговельного мореплавства РФ: Федеральний закон РФ від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 333-ФЗ) / / Російська газета. - № 85-86. - 01-05 травня 1999.

11.Лісовий кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 4 грудня 2006 р. № 200-ФЗ (в дії з 1 січня 2007 року) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4243. - 8 січня 2006.

12.Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 29 грудня 2003 р. № 182-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3375. - 27 грудня 2003.

13.Про введення в дію Водного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 3 червня 2006 р. N 73-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4087. - 8 червня 2006.

14.Про введення в дію Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 року N 137-ФЗ (в ред. Від 01.12.2007 N 310-ФЗ) / / Російська газета. - № 211. - 30 жовтня 2001.

15.Про внесення змін до Федерального закону РФ «Про введення в дію Лісового кодексу Російської Федерації»: Федеральний закон від 24 липня 2007 р. N 217-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4427. - 31 липня 2007.

16.Про державний кадастр нерухомості: Федеральний закон РФ від 24 липня 2007 р. № 221-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4428. - 1 серпня 2007.

17.Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ (в ред. Від 23.11.2007 № 268-ФЗ; з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.02 .2008 р.) / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

18.Про надра: Закон РФ від 21 лютого 1992 р. N 2395-1 (в ред. Від 29.04.2008 N 58-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 10. - Ст. 823.

19.Про приватизацію державного та муніципального майна: Федеральний закон РФ від 21 грудня 2001 року N 178-ФЗ (в ред. Від 27.07.2006 N 155-ФЗ) / / Російська газета. - № 6. - 26 січня 2002.

20.Про природних лікувальних ресурсах, лікувально-оздоровчих місцевостях і курортах: Федеральний закон РФ від 23.02.1995 № 26-ФЗ / / Російська газета. - № 44. - 1 березня 1995.

21.Про акціонерні товариства: Федеральний закон РФ від 25 грудня 1995 р. № 208-ФЗ (У ред. Від 05.01.2006 р. № 7-ФЗ) / / Російська газета. - № 248. - 29 грудня 1995.

22.Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 р. № 324-ФЗ) / / Російська газета. - № 137. - 22 липня 1998.

23.Про об'єкти культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації: Федеральний закон від 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. від 13.05.2008) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 26. - Ст. 2519.

24.Про обіг земель сільськогосподарського призначення: Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. від 13.05.2008) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018.

25.Сімейний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ (в ред. Від 21.07.2007 N 194-ФЗ) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

26.Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності: Указ Президента РФ від 14.06.1992 № 631 / / Російська газета. - № 138. - 18 серпня 1992.

27.Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або прав на укладення договору оренди таких земельних ділянок: Постанова Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 / / Російська газета. - № 230 (3098). - 4 грудня 2002.

28.Про порядок підготовки і виконання охоронних зобов'язань при приватизації об'єктів культурної спадщини: Постанова Уряду від 16.12.2002 № 894 / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 51. - Ст. 5086.

29.Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Російська газета (Відомче додаток). - N 55. - 21 березня 1998.

30.Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2001. - № 4.

31.Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »» / / Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2001.

32.Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 27 лютого 2001р. № 61 «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» / / Вісник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

33.Про встановлення ціни землі на території ХМАО-Югри: Закон ХМАО-Югри від 19.12.2005 № 132-оз (з ізм. Від 29 жовтня 2007 р. № 146-оз) / / Відомості Верховної ХМАО-Югри. - 2005. - № 10. - Ст. 1235.

34.Визначення Конституційного Суду РФ від 5 липня 2001 р. № 154-О «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства« СЕВЕНТ »на порушення конституційних прав і свобод положеннями пункту 1 статті 165, пункту 3 статті 433 і пункту 3 статті 607 Цивільного кодексу Російської Федерації »/ / Вісник Конституційного Суду Російської Федерації. - 2002. - № 1.

Размещено на Allbest.ru