Особенности регулирования права на землю

Поскольку в статье 234 ГК РФ начало течения срока приобретательной давности связано с истечением срока исковой давности по требованиям, предусмотренным в статьях 301 и 305, представляется, что понятие добросовестности владельца для целей статьи 234 ГК РФ непосредственно связано со статьей 302 ГК РФ, где понятие добросовестности прежде всего соединено с таким признаком, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. В противном случае владелец будет лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Следовательно, значение имеет не столько объективная сторона юридического состава (законность или незаконность владения), как субъективная сторона состава (отсутствие знания владельца о незаконности своего владения). Поэтому следует отметить, что не может быть добросовестным владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления.

В литературе освещается, по меньшей мере, два случая приобретения прав на земельный участок в силу приобретательной давности. Первый установлен в статье 225 ГК РФ, которая предусматривает, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

При применении этой статьи в отношении земельных участков следует обратить внимание на следующие особенности.

Случаи, когда у вещи нет собственника или когда собственник неизвестен, здесь не подходят, так как завладение таким участком будет означать самовольное занятие земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По этой же причине статья 225 ГК РФ не распространяется на случаи, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование или аренду, но владелец, пользователь или арендатор его бросил. Поэтому это может быть только брошенный земельный участок, который ранее был в собственности гражданина или юридического лица, но от которого гражданин или юридическое лицо отказались.

Таким образом, приобрести права на земельный участок в силу приобретательной давности можно на брошенный земельный участок, который ранее был в собственности гражданина или юридического лица, но от которого гражданин или юридическое лицо отказались.

Второй случай возможного приобретения права собственности на земельный участок по давности владения представляется следующий.

Гражданин или юридическое лицо совершили сделку, по которой право собственности на земельный участок должно было перейти к одному из них, однако переход права не зарегистрирован в установленном порядке по не зависящим от них причинам, например в результате неправомерного действия (бездействия) другой стороны сделки или третьих лиц. Аналогичный случай может быть при предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если право собственности на земельный участок не зарегистрировано в установленном порядке по той же причине.

Статья 43 ЗК РФ также гласит, что если лицо отказалось от своей вещи и осуществления в отношении нее своих правомочий, вещь приобретает статус брошенной и права на нее могут быть приобретены любым лицом в порядке, установленном ст. 225 ГК РФ.

В частности, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Пункт 33 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 № 580, устанавливает, что государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности.

2.2 Принудительное прекращение прав на земельные участки

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо как санкция за использование земли, противоречащее представлениям общества об экологически безопасном и рациональном использовании. При этом государство и органы местного самоуправления не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вообще, а ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами. Принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, перечисленных в пункте 2 статьи 235 ГК РФ, что соответствует основаниям прекращения прав на земельные участки, предусмотренным статьей 44 ЗК РФ.

За прекращением прав на земельный участок наступают существенные правовые последствия - для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Здесь мы рассмотрим случаи принудительной утраты правообладателем своих прав вследствие виновных действий и иных обстоятельств применительно к земельным участкам.

2.2.1 Изъятие земельного участка вследствие виновных действий лица

Виновные действия субъекта права могут повлечь за собой следующие правовые последствия в отношении земельного участка.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается лишь, согласно статье 278 ГК РФ, на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором (в соответствии со статьей 237 ГК РФ иной порядок обращения взыскания может быть предусмотрен законом или договором в отношении другого имущества). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В комментариях к законодательству разъясняется, что взыскание может быть обращено на земельный участок по обязательствам его собственника и только на основании судебного решения. Прекращение землепользования и землевладения в этом случае, вытекающее из изменения собственности на земельный участок, не предусмотрено ни ГК РФ, ни ЗК РФ (статьи 45 - 48). У потерпевших лиц есть также возможность (статья 62 ЗК РФ) возместить убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (статья 15 ГК РФ).

Обращение взыскания на имущество должника осуществляется путем его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его часть), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если это помещение для него и членов его семьи, совместно с ним проживающих в принадлежащем ему помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (статья 446 ГПК РФ). Перечень имущества организации, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законодательством.

Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании. ЗК РФ в статье 45 содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в статьях 284 и 285 ГК РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника не в любом случае неиспользования его по назначению, а лишь в случае, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (статья 284 ГК РФ). Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Таким образом, изъятие земельного участка как крайняя мера земельно-правовой ответственности применяется лишь в случаях грубого нарушения земельного законодательства.

К сожалению, как утверждают некоторые ученые, ни в земельном, ни в гражданском законодательстве четко не прописан порядок изъятия земельных участков у собственников при ненадлежащем их использовании. Статья 286 ГК РФ при определении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков в случае ненадлежащего их использования, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях отсылает к земельному законодательству. Статья 54 ЗК РФ устанавливает такой порядок лишь для землевладельцев и землепользователей. В итоге остается неурегулированным вопрос о том, должно ли быть изъятие земельного участка при ненадлежащем его использовании возмездным или безвозмездным.

Авторы комментариев к земельному законодательству чаще склоняются к безвозмездности изъятия. Думается, что такая трактовка не вполне соответствует основам гражданского законодательства. В ГК РФ имеется подобная норма о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (статья 293), которая однозначно предусматривает по решению суда продажу с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения. Аналогичная норма установлена в статье 240 ГК РФ. При выкупе бесхозяйственно содержимых ценностей собственнику возмещается их собственность в размере, установленном соглашением, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов.

Как следует из приведенных примеров, законодательство предусматривает возмещение собственнику стоимости изымаемого у него имущества даже в случаях ненадлежащего его использования. Санкция в данном случае заключается в лишении собственника самой возможности использовать земельный участок в натуре, но не в изъятии у него стоимости имущества (земельного участка).

Использование по аналогии норм статьи 240 и 283 ГК РФ применительно к земельным участкам многие исследователи считают проблематичным ввиду публично-правового (а не гражданско-правового) характера правоотношений, связанных с применением мер ответственности за нарушения земельного законодательства. Одной же статьи 286 ГК РФ явно недостаточно. Пункт 2 данной статьи содержит лишь норму о том, что при письменном уведомлении собственника о его согласии исполнить решение об изъятии у него земельного участка такой участок подлежит продаже с публичных торгов. При несогласии собственника с этим решением вопрос может быть решен в судебном порядке. Остается неясным, какими нормами должен руководствоваться суд, вынося решение по данному делу. Именно поэтому считается, что в земельном законодательстве должны быть четко прописаны процедура реализации изъятого земельного участка, порядок определения его продажной цены, порядок возмещения расходов на реализацию такого земельного участка и другие вопросы, связанные с его изъятием.

Конфискация является единственным случаем безвозмездного изъятия земельного участка, так как применяется она как крайняя мера в качестве санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. В соответствии со статьей 50 ЗК РФ земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление. Поскольку конфискация - одно из оснований прекращения права собственности, данную меру применяют только в отношении физического лица, являющегося собственником земельного участка.

Необходимо отметить, что ранее конфискация была предусмотрена Уголовным кодексом Российской Федерации за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений. В настоящее же время, Федеральным законом от 08 декабря 2003 № 162-ФЗ конфискация имущества (в том числе и земли) исключена из системы применяемых в России наказаний.

Конфискацию земельных участков можно рассматривать в качестве меры специальной земельно-правовой ответственности, назначаемой только судом в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, указанное в перечне, установленном Уголовно-исполнительным кодексом Российской Федерации от 08 января 1997 № 1-ФЗ. Например, нельзя конфисковать земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства.

2.2.2 Принудительное изъятие земельного участка вследствие обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством РФ

Отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. Например, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (допустим, в результате наследования), оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% голосов, такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником согласно статье 5 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Аналогичные действия статья 11 названного Закона также предписывает совершать в случае, если земельный участок сельскохозяйственного назначения был унаследован иностранным гражданином, поскольку такие лица могут обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кроме того, статья 5 того же Закона устанавливает конкретный срок, в течение которого земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником - один год со дня возникновения права собственности на земельный участок либо в течение года, когда собственник - иностранный гражданин узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельхозназначения. В случае если в течение установленного срока собственник не произведет отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ, который в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или земельной доли на торгах. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или земельную долю, они должны быть приобретены субъектом Федерации либо органом местного самоуправления по начальной цене предмета торгов.

Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Условия, порядок и основания такого выкупа регламентированы статьями 49 и 55 ЗК РФ. В статье 49 установлены лишь два исключительных случая, когда осуществляется изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд: во-первых, выполнение международных обязательств РФ; во-вторых, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Иные обстоятельства могут быть установлены федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Для земель, занятых лесами первой группы, дополнительные основания изъятия таких земель не могут быть установлены никакими иными законами.

Ограничения изъятия установлены для земель отдельных категорий. Так, возможность изъятия для государственных и муниципальных нужд участков земель сельскохозяйственного назначения зависит от качества этих земель и от целей их дальнейшего использования. Не могут быть изъяты для иных целей вообще особо продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные законодательством субъекта РФ в специальный перечень. Лишь в исключительных случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 79 ЗК РФ, допускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень. К таким случаям, кроме выполнения международных обязательств РФ, отнесены: обеспечение обороны и безопасности государства; разработка месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных); содержание объектов культурного наследия РФ; строительство и содержание объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного их размещения. В остальных случаях возможно изъятие только земель, непригодных для сельскохозяйственного производства, либо сельскохозяйственных угодий худшего качества по кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (пункт 3 статьи 95 ЗК РФ).

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Более подробно процедура выкупа, порядок определения выкупной цены регламентированы статьями 279 - 283 ГК РФ.

Итак, предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов.

А. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится в статьях 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, пункт 4 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а пункт 3 статьи 32 ЗК РФ устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.

В решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать: данные, позволяющие определенно установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка; цель предстоящего изъятия и срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; указание на лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит участок на определенном праве; поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации; указание на права лица в связи с предстоящим изъятием; поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок. При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

Б. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 31 ЗК РФ);

после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (статья 63 ЗК РФ, пункт 3 статьи 279 ГК РФ). Причем, без предоставления данной информации изъятие не представляется возможным;

собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (пункт 4 статьи 279, статья 283 ГК РФ).

В. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ (пункт 4 статьи 279). В Земельный кодекс РФ подобные требования не включены, что, однако, не умаляет их значение.

Лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. В связи с этим представляется, что посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) участка, поскольку согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)».

Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Г. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, то есть лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (пункт 1 статьи 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Д. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, то есть в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (статья 282 ГК РФ). А, учитывая то, что данное уведомление должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа фактически остается не более одного года для предъявления иска. И, несмотря на то, что законодательство не содержит прямого запрета соответствующим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: «Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению».

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (пункт 1 статьи 56 ГПК РФ, пункт 1 статьи 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу пункта 1 статьи 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска.

Е. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также пунктом 4 статьи 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера, установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре.

В комментарии к данной статье указывается, что если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда такой выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или не превышает, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.

Прекращение сервитута. Земельным кодексом установлены различные основания для прекращения частного и публичного сервитута. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (пункт 2 статьи 48 ЗК РФ). Статья 276 ГК РФ устанавливает, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно этой же статье в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тот орган государственной власти или местного самоуправления, на основании решения которого данный сервитут был установлен.

Кроме этого основаниями для прекращения сервитута являются:

А. Истечение срока, на который был установлен сервитут;

Б. Соглашение сторон;

В. Отказ, обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком;

Г. Основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);

Д. Совпадение права собственности на земельные участки, в отношении которого и в интересах которого был установлен сервитут.

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекращение права безвозмездного срочного пользования земельным участком. Земельным кодексом РФ установлены следующие основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком: это истечение срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по двум основаниям, предусмотренным пункт 1 и пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, а именно:

А. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

Б. Использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Пользование может быть прекращено также и по соглашению сторон.

Инициатива прекращения права безвозмездного срочного пользования, в случае досрочного прекращения использования земельного участка может исходить от лица, предоставившего участок. В случае если право безвозмездного срочного пользования возникло на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, прекращение использования земельного участка на основании этого права наступает по истечении срока, установленного в данном акте.

Что же касается использования земельного участка на основе права безвозмездного срочного пользования в силу договора между гражданами или юридическими лицами, то по истечении срока, указанного в договоре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения по использованию, либо возобновляются на новый срок. При этом если пользователь по истечении срока использования участка продолжает его использовать, а лицо, предоставившее участок, не потребовало прекращения такого использования, договор продолжает свое действие. В то же время любая из сторон может потребовать прекращения договора.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком согласно пункту 1 статьи 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается при: истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; наличии оснований для принудительного прекращения указанного права (пункт 2 статьи 45 ЗК РФ).

Отдельно определены основания прекращения права безвозмездного срочного пользования, если на основании этого права предоставлен служебный земельный надел. Так, право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен (пункт 3 статьи 47 Земельного кодекса РФ). Особо оговорено земельным законодательством то, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ (пункт 6 статьи 47 Земельного кодекса РФ).

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. В то же время право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел может быть сохранено не только за работником, но и за членами его семьи в следующих случаях:

А. Если работник призван на действительную срочную военную службу или альтернативную службу - на весь срок прохождения службы;

Б. Если работник поступил на учебу - на весь срок обучения в образовательном учреждении;

В. Если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Следует заметить, что земельным законодательством особо оговорено то, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ (только после сбора урожая (пункт 6 статьи 47 Земельного кодекса РФ).

Собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость согласно пункту 2 статьи 272 ГК РФ. При этом, как правило, стоимость недвижимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена.

Реквизиция земельного участка, согласно статье 51 ЗК РФ, означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок. Понятие «реквизиция» означает изъятие государством имущества у его собственника с выплатой его стоимости. От конфискации реквизиция отличается возмездным и, как правило, временным характером, и применяется не в виде карательной меры, а лишь в силу необходимости.

Цель реквизиции - защита граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Факт реквизиции земельного участка подтверждает документ, выданный тем исполнительным органом государственной власти, который принял решение о реквизиции. Этот документ будет иметь значение при осуществлении собственником права требования возвратить реквизированный участок или при оспаривании компенсации в судебном порядке.

ЗК РФ предусматривает право выбора способа компенсации на случай, если в результате реквизиции станет невозможным вернуть земельный участок. Собственник вправе по своему усмотрению требовать возмещения рыночной стоимости реквизированного участка или предоставления равноценного земельного участка. Одновременно собственник вправе требовать возмещения иного причиненного реквизицией реального ущерба, а также упущенной выгоды. В случае несогласия собственника с компенсацией он может оспорить оценку земельного участка и причиненные убытки в судебном порядке.

Прекращение прав на земельные участки может произойти в результате национализации. Национализации посвящена последняя часть статьи 235, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося в собственности у граждан и юридических лиц.

Из анализа данной статьи, очевидно, что законодатель не указал причины национализации. Они определяются государственными интересами и не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков (на основании положений о выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд с возмещением его стоимости и других убытков в порядке, установленном ЗК РФ и статьей 306 ГК РФ). Однако, как считает Е.В. Ельникова, ссылка на статью 306 ГК РФ не полностью соответствует положениям статьи 35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд допустимо только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и применяются непосредственно, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.

Глава 3. Анализ законодательства о прекращении прав на земельные участки и проблемы его совершенствования

Как считает профессор С.А. Боголюбов, современное российское земельное законодательство основывается на сочетании использования земли в качестве природного и хозяйственного объекта и многообразии форм собственности, владения и пользования землей, а также признании равенства участников земельных отношений в защите своих прав на землю и недопустимости противоречащего закону вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Оно включает в себя Земельный кодекс, принимаемые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, не могут противоречить Конституции России и принимаемым в соответствии с ней федеральным законам. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы земельного законодательства, в случаях и в пределах, предусмотренных федеральными законами, и в соответствии с ними. Правовые нормы по вопросам регулирования земельных отношений, содержащиеся в иных отраслях законодательства, должны соответствовать земельному законодательству. К земельным отношениям, возникающим при пользовании водными, лесными и иными природными ресурсами, в градостроительстве, применяется земельное законодательство. Нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законами России, применяются правила международного договора. Земельное законодательство Российской Федерации устанавливает общие для всех субъектов Российской Федерации основные начала регулирования земельных отношений, обязательные требования к учету и охране земель, мониторингу земель, землеустройству, государственному земельному кадастру, контролю за использованием и охраной земель, а также определяет правовой режим земель, имеющих федеральное значение.

Субъекты Российской Федерации определяют формы прав на землю на своих территориях в соответствии с Конституцией и законами Российской Федерации. Общим условием самостоятельного выбора форм прав на землю устанавливается соблюдение начал земельного законодательства и максимальное удовлетворение потребностей граждан в земельных участках для жилищного и производственного строительства, сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства, садоводства, животноводства и огородничества. Органы местного самоуправления регулируют земельные отношения в пределах полномочий, определенных Федеральным законом об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления о земельных отношениях не могут противоречить федеральным законам, законам и иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, принятые в пределах их полномочий, входят в состав земельно-правового массива и обязательны к исполнению на соответствующих территориях.

Таким образом, отношения в сфере прекращения прав на землю регулируются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в пределах их полномочий.

Согласно Конституции РФ, предметом сферы земельных отношений являются вопросы использования и охраны земель. Аналогичная позиция сформулирована в пункте 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ.

Напротив, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.

Рассмотрим данное разночтение на конкретных примерах. Пункт 3 статьи 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка.

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ и статьями 3 и 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Согласно пунктам 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются со статьей 615 ГК РФ, которая предусматривает в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. Как отмечается в литературе, «все эти действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы». В.В. Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду». В соответствии со статьей 36 Конституции РФ и статья 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества». Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество. Следовательно, выглядит безусловно необходимым получение согласия собственника на последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельного законодательства правоприменители пытаются объяснить особыми публичными интересами при совершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этот интерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданием более свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правами на земельный участок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, то им, логично предположить, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, но он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.