Особенности регулирования права на землю

Наряду с этим, земельному участку, выступающему в качестве объекта прав, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

оборотоспособность (т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является «единым целом». На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства член имеет право на получение денежной компенсации;

следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок лицу на законном основании.

Однако для земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые определяют землю как объект земельного права как таковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое и экологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок неотделим от всего земельного пространства, то на него распространяется определенная часть общественных и государственных интересов, которые существуют в отношении земли как таковой. Это не может не влиять на регулирование земельных отношений всеми правовыми отраслями.

Здесь хотелось бы подчеркнуть именно экологические значения земли. Земля как часть природы и основа развития всего живого на планете объективно не может иметь число потребительское значения, как это можно сказать о здании или автомобиле. Поэтому в правовое регулирование земельных отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта природы. Эти нормы опираются на положения Конституции РФ, которая утвердила, что каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42). Этой норме соответствует положение Конституции о том, что каждый обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).

В этом смысле специфика земельного участка как объекта выразилась в определенном перечне ограничений в использовании земельного участка, в регулировании вопросов приобретения и прекращения прав на него.

В первую очередь важно отметить, что для возникновения правоотношения, связанного с землей необходимо наличие определенных обстоятельств, предусмотренных законодательством.

Конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правоотношений называются юридическими фактами.

Анализируя нормы действующего гражданского и земельного законодательства, совокупность оснований возникновения прав на земельные участки можно разделить на следующие группы юридических фактов:

основания частноправовой природы (гражданско-правовые), наиболее полно и детально регулируемые гражданским законодательством, такие, как сделки, переход прав на земельный участок в порядке правопреемства или в результате перехода прав на расположенные на участке объекты недвижимости;

административно - правовые основания, для структуры которых характерно, прежде всего, участие в зависимости от порождаемого права, специального публично - правового субъекта. Среди этих оснований можно выделить административные акты, судебные решения, решения администраций предприятий.

Как и общая теория права, теория земельного права классифицирует разнообразные юридические факты, с которыми связано возникновение земельных правоотношений в зависимости от волевого момента возникновения прав на землю на события и действия. В то время как действия целиком зависят от воли участников земельных отношений, события, даже вызванные людьми, протекают независимо от их воли. Примером может служить смерть гражданина, ведущего крестьянское хозяйство, открывающая наследство одного из членов хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство в соответствии с требованиями, закрепленными в статье 3 и 4 Федерального закона от 11 июня 2003 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и правовым режимом имущества, находящегося в совместной собственности, предусмотренным статьями 253-255, 257-259 и 1179 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее именуется ГК РФ).

В числе юридических действий - волевых действий граждан и юридических лиц теоретики земельного права особо выделяют такие разновидности юридических фактов как административные акты государственных органов и органов местного самоуправления, гражданско-правовые сделки с земельными участками, юрисдикционные акты судов, арбитражных судов, третейских судов, с которыми закон связывает возникновение прав на землю граждан, юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов, а также муниципальных образований.

Правовые последствия влекут лишь те юридические факты, которые возникают в определенной последовательности друг за другом в рамках правоприменительных процедур, регулирующих предоставление земельных участков в собственность, либо во временное владение и пользование граждан и юридических лиц в установленной земельным законодательством процессуальной форме.

С появлением многообразия форм собственности на землю расширились возможности возникновения вещных и обязательственных прав на землю у юридических лиц и граждан. Юридические лица получили возможность приобретать земельные участки на праве собственности, ограниченного пользования земельным участком (сервитута), безвозмездного срочного пользования на основании не только административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельными участками. Юридические лица имеют право также приобретать обязательственные права на получение земельного участка в пользование на основании договора аренды.

Роль гражданско-правовых сделок с земельными участками как одного из оснований возникновения прав на земельные участки значительно возросла в земельных правоотношениях, участниками которых являются граждане.

Итак, одним из важнейших институтов земельного права и земельного законодательства является институт возникновения прав на земельные участки, ибо он является гарантией приобретения земельного участка гражданами и юридическими лицами для соответствующей хозяйственной и иной деятельности. Этому вопросу посвящена специальная глава 17 ГК РФ, Главы IV - V ЗК РФ, а также ряд статей Федерального закона от 24 июля 2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право безвозмездного срочного пользования земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством, а также иными федеральными законами.

В соответствии со статьями 25 и 35 ЗК РФ, статьями 8 и 552 ГК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки являются:

акты государственных органов и органов местного самоуправления;

договоры и иные сделки;

судебные решения;

переход права собственности на здание, строение и сооружение и т.д.

При этом, как отмечают ученые - юристы, статья 552 ГК РФ содержит диспозитивную норму, допускающую переход земельного участка к покупателю на любом праве - праве собственности, аренды или предусмотренном договором продажи недвижимости ином праве.

Пункт 4 статьи 35 ГК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения и сооружения в указанном случае проводится вместе с земельным участком за исключением определенных случаев, в том числе при отчуждении здания, строения, сооружения, находящемся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ. Действительно, такое разночтение в действующем законодательстве создает в правоприменительной практике немало проблем.

Вместе с тем права на земельные участки могут возникать по основаниям, хотя прямо и не предусмотренным в ГК РФ, но установленным федеральными законами.

Например, в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» право публичной собственности Российской Федерации (федеральной собственности), субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (муниципальной собственности) может возникать в результате разграничения государственной собственности на землю.

Немаловажное значение имеют и подзаконные акты, регулирующие порядок переоформления прав на земельные участки.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» утверждены «Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» с помощью которых этот порядок разъясняется.

Однако правовое регулирование возникновения прав на земельные участки по данным основаниям имеет определенные особенности. Здесь мы остановимся только на некоторых из них.

Действующее законодательство применительно к возникновению прав на земельные участки оперирует следующими понятиями: «приобретение прав» - статья 20, 21, 28, 35, 36 ЗК РФ и «переоформление прав» - пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с пунктом 2 статьи 3 указанного закона юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений и федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При этом следует отметить, что термин «приобретение прав» применяется и в тех случаях, когда речь идет о первоначальном приобретении земельного участка на определенном праве, и в тех случаях, когда по сути дела имеет место переоформление уже существующего права на определенный земельный участок.

Например, при приобретении прав гражданами и юридическими лицами на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности (статья 28 ЗК РФ) речь по существу идет о первоначальном возникновения прав на конкретный земельный участок. В равной мере это относится к приобретению прав на использование земельного участка при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на соответствующем земельном участке (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ). Что же касается приобретения прав собственности на земельные участки, находящиеся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, то здесь по сути дела имеет место лишь переоформление одного вида права на другой, поскольку право на земельный участок возникло ранее. Аналогичная ситуация имеет место и при реализации норм статьи 36 ЗК РФ. Из нее следует, что указанные в ней граждане и юридические лица, обладающие соответствующими правами на здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, также первоначально имели права и на земельные участки, приобретенные в соответствии с законодательством.

Прекращение прав на землю считается одним из важнейших вопросов в земельном праве, потому что он представляет собой совокупность способов утраты субъектом правоотношения всех правомочий - владения, пользования, распоряжения в отношении земельных участков либо их части, и в результате этой утраты правомочия переходят к другому субъекту или субъектам земельного права либо перестают существовать (например, при гибели земельного участка).

Российским законодательством установлен широкий круг оснований прекращения земельных прав, но в юридической литературе существует классификация этих оснований по различным критериям. В основном она производится в зависимости от того, прекращаются ли права в связи с совершением действия, истечением срока либо наступлением события. Здесь мы рассмотрим классическую классификацию оснований прекращения земельных прав на общие и специальные, добровольные и принудительные, и основания, связанные с наступлением юридически значимых событий.

Итак, основания утраты субъектом земельных прав, установленные земельным законодательством, подразделяются на общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен земельный участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности субъекта прав, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство субъекта прав и национализация. К специальным основаниям относятся: прекращение трудовых отношений с работником, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Земельные права могут прекращаться в результате совершения правомерных (гражданско-правовые сделки) или неправомерных действий (конфискация). Исходя из этого, основания прекращения земельных прав можно делить на добровольные и принудительные. Добровольное прекращение земельных прав является следствием совершения сделок с землей либо сделок, направленных на судьбу субъекта земельного права. Принудительное прекращение возникает в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, обращения взыскания на земельный участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения субъекта права, совершения специального земельного правонарушения.

Прекращение земельных прав в результате совершения действий подразделено в зависимости от того, связаны ли эти действия с совершением земельного правонарушения либо не связаны. Случаи прекращения земельных прав в результате совершения действий, не связанных с совершением земельного правонарушения, дополнительно подразделяются в зависимости от формального основания прекращения, то есть решения субъекта права (гражданско-правовые сделки), постановления государственного административного органа либо органа местного самоуправления, либо решения суда.

Субъект права может утратить свои правомочия по отношению к земельному участку также в силу определенных обстоятельств, предусмотренных законодательством - юридических фактов. Кандидат юридических наук А.В. Бабанов в качестве таких обстоятельств называет юридические события - фактические обстоятельства, не зависящие от воли субъектов земельного права либо полностью (абсолютные события), либо в части своего существования (относительные события). Прекращение земельных прав субъекта вследствие наступления юридического события происходит в силу закона, нормы права. К абсолютным событиям можно отнести естественную смерть носителя земельных прав, гибель участка в результате природного катаклизма (землетрясение), к относительным - насильственная смерть носителя земельных прав, гибель земельного участка, вызванную техногенной деятельностью людей.

Наряду с этим, еще одним юридическим событием, влекущим прекращение всех без исключения прав на землю, является гибель земельного участка. Особенностью данного прекращения земельных прав является то, что с гибелью земельного участка прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно. При этом, необходимо, чтобы уничтожение или трансформация плодородного почвенного слоя носили неустранимый и необратимый характер, а земельный участок не подлежал восстановлению. В юридической литературе гибель земельного участка называется «уникальным правопрекращающим фактом, не включенным ни в один Земельный кодекс». Гибель земельного участка в действующем российском законодательстве является прекращением права земельной собственности (часть 1 статьи 235 ГК РФ). В соответствии с частью 3 статьи 299 ГК РФ другие вещные права на землю ограниченного характера также прекращаются по указанному основанию. В силу статьи 211 ГК РФ при случайной гибели земельного участка субъекту права никакие убытки не возмещаются, поскольку он несет риск случайной гибели своего имущества. Факт гибели земельного участка устанавливается судом по заявлению заинтересованных органов и лиц в порядке, предусмотренном Главой 27 Арбитражно-процессуального Кодекса и Главой 28 Гражданско-процессуального Кодекса в случаях, когда регистрационный орган не может принять решение о регистрации прекращения права.

Особым, принадлежащим к общим основаниям прекращения прав на земельные участки, влекущим прекращение вторичных прав на землю, является истечение срока права (например, истечение срока договора аренды земельного участка). Срок в ряду юридических событий занимает особое место, поскольку является категорией временного порядка, периодом, который учитывается в ее нормальном течении, непрерывном, постоянном и однородно текущем. С одной стороны, сроки возникают, длятся, истекают независимо от воли людей, а с другой они могут быть определены волею людей. Именно эти признаки отличают срок от других юридических событий.

Глава 2. Основания и процессуальный порядок прекращения прав на земельные участки

земельный реформа право

Предметом внимания названной выше главы является прекращение прав на земельный участок, поскольку значимость этого земельно-правового института для защиты прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков сомнений не вызывает.

Как было отмечено в предыдущей главе, нормативные акты земельного права раскрывают порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, различные случаи возникновения этих прав, а также возможность приобретения физическими и юридическими лицами прав на земельные участки различного целевого назначения и другие вопросы этого круга отношений.

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут устанавливаться и прекращаться только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.

Перечень оснований прекращения прав на земельный участок предусмотрен Главой 7 ЗК РФ «Прекращение и ограничение прав на землю». Земельный кодекс РФ разделяет прекращение прав на земельные участки, на права которые прекращаются по инициативе правообладателя (добровольное прекращение), и на те, которые прекращаются против воли обладателя прав (принудительное прекращение права).

Существование особого правового порядка возникновения и прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то оснований его занять.

2.1 Добровольное прекращение прав на земельные участки

Регулирование прекращения прав на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении прав на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекращения права собственности. Прежде всего, она связана с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Право собственности на земельный участок прекращается по воле собственника на следующих основаниях:

при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

при отказе собственника от права собственности на земельный участок.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2.1.1 Добровольное прекращение земельных прав вследствие совершения сделок с земельными участками (купля-продажа, мена, дарение, земельная рента)

Итак, одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок статья 44 ЗК РФ называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных нормами земельно-правовых актов. Так, все перечисленные выше договоры должны пройти процедуру государственной регистрации в соответствующих учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение.

Общие положения о купле-продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи главы 30 «Общие положения о купле-продаже» ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.

По договору купли-продажи (в соответствии со статьей 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. В соответствии со статьи 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, в том числе и земельный участок.

Часть 3 статьи 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (статьи 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Земельно-правовые нормы устанавливают для отдельных видов сделок с земельными участками типовые формы договоров, соблюдение которых является обязательным. Так, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка утвержден Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 № 503, примерная форма договора мены земельными участками была предложена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 года. Кроме того, статья 37 ЗК РФ устанавливает дополнительные требования к земельным участкам, являющимся объектом купли-продажи. Такие участки должны пройти государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ). Общим требованием при заключении любого договора с земельным участком является наличие плана-чертежа земельного участка, прилагаемого к договору в обязательном порядке.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важно отметить, что в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Для целей Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (статья 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Земельное законодательство (статья 52 ЗК РФ) устанавливает условия и порядок отчуждения земельного участка с учетом ограничений его оборотоспособности, предусмотренных в статье 27 ЗК РФ. Так, не могут быть объектом сделок земельные участки, изъятые из оборота (пункт 4 статьи 27 ЗК РФ). Те участки земель, которые ограничены в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, то есть когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 6 ЗК РФ). Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.

Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает особые дополнительные правила. Например, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти или местного самоуправления. Кроме того, названный ФЗ устанавливает ограничения общей площади земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориального образования.

2.1.2 Отказ правообладателя от прав на земельный участок. Процессуальный порядок отказа

Физические и юридические лица, вправе отказаться от предоставленного им права на земельный участок. Хотя такая возможность в принципе существовала и прежде, новый Земельный кодекс Российской Федерации впервые в земельном законодательстве урегулировал порядок добровольного отказа лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок.

Ранее законодательством были недостаточно урегулированы процедуры отказа от земельного участка, в связи с чем, возникали разнообразные коллизии, связанные с выяснением того, что означает, например, длительное неиспользование участка и можно ли его приравнять к отказу от права на него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен быть оформлен отказ. Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.

В настоящее время условия и порядок отказа лица от права на земельный участок определены в статье 53 ЗК РФ. В отличие от аналогичных норм гражданского законодательства (статья 236 ГК РФ) земельно-правовые нормы более четко регламентируют способ выражения волеизъявления правообладателя, предусматривая подачу заявления об отказе от права на земельный участок надлежащей формы. Иные действия, такие как публичный отказ от права, прекращение выполнения всяких работ на земельном участке и другие, свидетельствующие об устранении правообладателя от намерения сохранить право на земельный участок, - тем не менее, не могут выступать в качестве правопрекращающего юридического факта. Более того, даже в случае отказа лица от принадлежащего ему права собственности на земельный участок, выраженного в надлежащей письменной форме, автоматического прекращения соответствующего права не происходит. В этом случае согласно пункту 2 статьи 53 ЗК РФ земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, в частности пункт 3 статьи 225 ГК РФ.

Согласно нормам данной статьи бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. И лишь по истечении года со дня постановки такого участка на учет орган, уполномоченный управлять недвижимым имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. В течение всего этого достаточно длительного периода прежний собственник должен продолжать выполнять обязанности, вытекающие из права собственности на земельный участок: уплачивать земельный налог, нести бремя содержания принадлежащего ему земельного участка, поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почвы и иные.

Надлежащее выполнение всего комплекса возложенных на него обязанностей, особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения, является достаточно обременительным для собственника, заявившего об отказе от своего права на земельный участок, тем более что мотивом отказа чаще всего, как отмечают ученые-юристы, является именно непосильность бремени содержания земельного участка для конкретного собственника. Учитывая это, было бы целесообразным закрепить в Земельном кодексе специальные нормы применительно к земельным участкам, отличные от общих положений гражданского законодательства, которые позволили бы снизить затраты лиц, отказавшихся от права собственности на земельный участок, на его содержание за период, пока соответствующий земельный участок не обрел нового собственника.

Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В соответствии с земельным законодательством право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. Например, при ликвидации юридического лица или смене места жительства гражданина. Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка как земельным, так и гражданским законодательством, является то, что сам факт отказа от участка не является автоматическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику - Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.

2.1.3 Наследование как односторонняя сделка с земельным участком

Анализируя перечень оснований прекращения прав на землю, предусмотренный статьей 44 ЗК РФ, необходимо отметить, что законодательно не закреплено наличие такого юридического события, влекущего прекращение всех прав на земельный участок, как смерть правообладателя. Вопросы наследования земельных участков регулируются частью третьей раздела V «Наследственное право» ГК РФ.

Статья 1181 ГК РФ определяет порядок наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Здесь мы рассмотрим вопросы, касающиеся наследования земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении и в пожизненном пользовании, так как в юридической практике это имеет огромное значение, потому что лица имеющие участки в пожизненном наследуемом владении и пожизненном пользовании, имеют право их бесплатного приобретения в собственность.

Положения указанной выше статьи - новелла ГК РФ, так как до недавнего времени земля не была объектом, который мог переходить по наследству. Статья регламентирует переход по наследству земельных участков, принадлежавших наследодателю на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения. Исходя из формулировки части 1 статьи 1181 ГК РФ, можно сделать выводы, что, во-первых, право пожизненного наследуемого владения принадлежит на праве собственности, во-вторых, что именно это право, а не сам земельный участок, входит в состав наследства.

Итак, законодатель предусмотрел только ситуации, когда земельный участок принадлежал наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения. Это положение нуждается в двух комментариях. Во-первых, право пожизненного наследуемого владения, в российском дореволюционном праве является ограниченным вещным правом и определено статьями 265-267, содержащимися в главе 17 ГК РФ. Кроме того, глава 17 (статьи 268-270 ГК РФ) устанавливает еще одно ограниченное вещное право на землю, которым может обладать физическое лицо - право постоянного (бессрочного) пользования. Это право не предполагает переход земельного участка по наследству и поэтому не упоминается в статье 1181 ГК.

Во-вторых, как было сказано в предыдущей главе, в соответствии с ЗК РФ гражданам земельные участки ни в пожизненное наследуемое владение, ни в постоянное пользование передаваться больше не будут. Положения статьи 1181 актуальны для ситуаций, когда отношения пожизненного наследуемого владения возникли до 30 октября 2001 года.

Владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения может, как и собственник, передавать его как по завещанию, так и по закону.

При этом следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 266 ГК РФ владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения может, если иное не вытекает из условий пользования земельным участком, установленных законом, возводить на нем здания и сооружения, приобретая на них право собственности, подобное положение установлено пунктом 2 статьи 269 ГК РФ применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, возможно наследование разными лицами земельного участка и строений на нем, что повлечет за собой необходимость определения правил пользования земельным участком собственником строения, в частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ.

Часть 2 статьи 1181 устанавливает, что при переходе по наследству земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, лес и растения.

Наследники принимают указанное имущество по общим правилам установленным в статьях 1152-1155 ГК РФ, каких-либо специальных разрешений не требуется. Поскольку это правило записано в законе, мы можем сделать вывод: при наследовании положения пункта 3 статьи 129 ГК РФ соблюдаются.

В литературе поставлены два очень важных дискуссионных вопроса, касающиеся наследования земельных участков.

Во-первых, на практике может возникнуть ситуация, когда наследодатель, начав оформление документов по предоставлению земельного участка в собственность, умер, не получив свидетельство о праве собственности. Учитывая существующую практику в области приватизации жилья, в соответствии с которой наследники имеют право завершить приватизацию, начатую наследодателем (статья 1112 ГК РФ), так же должен решаться и вопрос наследования земельных участков. С этим можно согласиться, уточнив, что наследники могут претендовать на земельный участок, оформление которого в собственность не было закончено наследодателем, только если на основании представленных наследодателем документов ему не могло быть отказано в получении права собственности на земельный участок.

Во-вторых, некоторые авторы считают, что наследники должны получить земельный участок и тогда, когда наследодатель никаких действий для получения земли в собственность не предпринимал, а владел участком на праве постоянного пользования. Обосновывается такая позиция тем, что на земельном участке могли находиться постройки, плодово-ягодные насаждения, водоемы и т.п. Поскольку наследники могут не иметь возможности арендовать участок либо купить его в собственность, «за наследником, как по завещанию, так и по закону следует признавать право либо бесплатно приватизировать участок, которым умерший владел на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо (исходя из общего принципа: кто вправе на большее, тот вправе и на меньшее) переоформить его на себя на праве постоянного (бессрочного) пользования».

Вопрос о необходимости внесения соответствующих изменений в ГК РФ представляется дискуссионным. Если это произойдет, будут практически сведены на нет различия между пожизненным наследуемым владением и постоянным (бессрочным) пользованием. Что касается права приватизации земельного участка, то, поскольку наследник - собственник построек в любом случае (на основании пункта 1 статьи 271 ГК РФ) получит определенное право пользования земельным участком, именно он как пользователь, а не как наследник пользователя получит возможность решать вопрос о приватизации земельного участка.

Правильное понимание данного положения имеет огромное практическое значение.

2.1.4 Добровольное отчуждение земельного участка в порядке приватизации

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может быть отчужден собственником в порядке приватизации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции от 17.04.2006 г.) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

К основным нормативным актам, регулирующим процесс приватизации земельных участков, относятся Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Дополнительно процедура приватизации может быть урегулирована в нормативных актах субъектов РФ и органов местного самоуправления. Эти акты должны соответствовать Земельному кодексу (статье 2 ЗК РФ). Порядок осуществления приватизации земельных участков установлен ст. 3 Федерального Закона РФ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьями 36, 37 ЗК РФ и Федерального закона РФ от 8 декабря 2003 года «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При этом требования земельного законодательства носят обязательный характер для юридических лиц только в части переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения их в собственность до 1 января 2008 года. В остальной же части положения земельного законодательства носят диспозитивный характер. Юридические и физические лица имеют право свободы выбора, на каком разрешенном праве продолжать владеть земельным участком после 1 января 2008 года. Желание лица приобрести земельный участок в собственность - это его право, которому корреспондирует обязанность органов государственной власти или муниципальных органов продать заинтересованному лицу этот земельный участок (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ). Реализация этого права юридическими лицами может быть осуществлена в любой момент после вступления ЗК РФ в действие, но не позднее 1 января 2008 года.

На практике возникает много споров при приватизации юридическими лицами земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Например, в 2005 году в администрацию поселка с заявлением о приватизации земельного участка обратилось общество с ограниченной ответственностью. Эта просьба была удовлетворена, однако ему было предложено выкупить часть неделимого земельного участка (на котором непосредственно располагается здание) по одной цене, а остальную свободную часть и часть, на которой располагается небольшой водоем, - по более высокой цене. В этом случае действия органов муниципальной власти не соответствуют требованиям земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со статьями 83 - 85 ЗК РФ вышеуказанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, то есть к жилой территориальной зоне.

Земельный участок - объект государственного земельного кадастра, а равно объект конкретных земельных отношений. Согласно положениям Федерального закона от 02 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» для приобретения права собственности на земельный участок (приватизации) лицо должно обратиться в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления с заявлением. К заявлению прилагается кадастровая карта (план) земельного участка. Уполномоченный орган, при соблюдении юридическим лицом вышеуказанных условий, обязан в двухнедельный срок изготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении договора. При этом законодатель исключает возможность возникновения споров, то есть заявителю не может быть отказано в удовлетворении его заявления. Все должно быть осуществлено в строгом соответствии с требованиями законодательства.

Порядок оформления и регистрации договора купли-продажи земельного участка, а также регистрации права собственности на земельный участок установлен Гражданским кодексом и Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года с учетом требований земельного законодательства.

Законодатель допускает возможность приватизации и части земельного участка. Соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления обязан удовлетворить заявление лица именно в том объеме, который указан в заявлении. Право землепользователя на отказ от части земельного участка предусмотрено статьями 45, 53 ЗК РФ. Однако необходимо учитывать, что отказ лица от права на часть земельного участка не означает автоматического прекращения у него права на земельный участок. До внесения соответствующих изменений в правоустанавливающих документах лицо продолжает оставаться носителем прав и обязанностей в отношении этого земельного участка.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством (статьи 133, 134, 261 ГК РФ, статья 6 ЗК РФ) объектом купли-продажи может быть не только земельный участок, но и часть земельного участка. Земельный участок, как отмечалось выше, как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Документом, подтверждающим обособленность земельного участка от смежных земельных участков, является кадастровая карта (план) земельного участка.

Орган государственной власти может ограничивать максимальный или минимальный размер земельного участка только в случае, если это предусмотрено в законе. Например, минимальный размер неделимого земельного участка или максимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения, который может принадлежать одному лицу. Что касается приватизации юридическим лицом земельного участка, принадлежавшего ему ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования, то никакие ограничения не могут быть установлены. Правообладателю должен быть продан весь земельный участок как единый имущественный комплекс.

Стоимость земельного участка определяется пропорционально его кадастровой стоимости по одной и той же ставке для всего земельного участка, в зависимости от категории земель. Для земель населенных пунктов допускается установление различной стоимости между частями одного и того же земельного участка только в случаях, если этот земельный участок располагается на территории двух и более различных территориальных зон с отличительным градостроительным регламентом. Тогда же, когда земельный участок располагается целиком в одной территориальной зоне с одним и тем же градостроительным регламентом (один и тот же вид использования), то стоимость его должна определяться по одной и той же ставке в зависимости от способа использования всего земельного участка, а не отдельных его частей. Например, на земельном участке, предоставленном для строительства гостиничного комплекса, землевладелец в разрешенном порядке может возвести бассейн, построить ветряную электростанцию, теннисный корт и т.п. для удовлетворения нужд обитателей гостиницы, при этом целевое назначение (вид использования) всего земельного участка останется неизменным, так же как и его кадастровая стоимость.

В соответствии с требованиями российского законодательства земельный участок, относящийся к землям поселений с установленным единым градостроительным регламентом для всего участка - под жилищное строительство, может быть приватизирован только за плату, по единой ставке за весь участок, установленной в данном поселке для земель такого рода.

2.1.5 Приобретательная давность как основание возникновения прав на землю

Возможность приобретения недвижимого имущества в силу приобретательной давности возникла с принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года. Статья 7 Закона предусматривала, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Обратную силу эта правовая норма не имела.

В настоящее время становится актуальным вопрос о применении института приобретательной давности как основания возникновения прав на землю. Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 234 установил основание приобретения прав на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, воспроизведя фактический состав из Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. Действие этой правовой нормы имеет обратную силу.

Рассмотрим здесь фактический состав приобретательной давности применительно к особенностям земельного участка как объекта правоотношений. Важнейшим качеством владения является его социальная распознаваемость. Окружающие в состоянии определить, находится ли данная вещь во владении, и в положительном случае составить суждение о том, кто именно является ее владельцем. В основу такого суждения кладется социальная оценка различных фактов.

Закон устанавливает, что владение должно быть добросовестное. Так, Е.А. Суханов считает, что «для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения необходимо иметь ее во владении добросовестно (то есть фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника)».