Стратегия эффективного использования земельных ресурсов в РК

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность дипломной работы на тему «Стратегия эффективного использования земельных ресурсов в РК» обусловлена следующими факторами. В качестве средств производства земля имеет свои специфические свойства в сравнению с искусственно созданными средствами производства.

Территория Республики Казахстан составляет 2.724.900 кв. км. (1.049.150. sq. miles). По площади Казахстан занимает 9-е место в мире, уступая России, Китаю, США, Аргентине, Бразилии, Канаде, Индии и Австралии; второе место по территории среди государств СНГ. Территория Казахстана больше, чем 12 стран Европейского Союза.

Казахстан географически находится в эпицентре суперконтитента Евразии. Основную территорию страны в секторе глобально целостной системы биосферы Земли составляют степи, пустыни и полупустыни с остроконтинентальными погодно-климатическими характеристиками. Большая часть Казахстана располагается в засушливой зоне и около 66% ее территории в разной степени подвержено процессам опустынивания. По предварительным расчетам, ущерб от деградации пастбищ, упущенного дохода от эрозии пашни, вторичного засоления и других причин составляет около 300 миллиардов тенге.

Проблема опустынивания и деградации земель, представляющая реальную внутреннюю угрозу для Казахстана, постепенно может перерасти в трансграничную проблему в результате возникновения пылесолевых бурь и переноса загрязняющих веществ воздушными массами на большие расстояния.

Значительная часть территории страны сейсмически активны, и угроза землетрясений накладывается на факторы экологического риска. Сложившаяся преимущественно ресурсно-сырьевая и монокультурная система природопользования, традиций уклада и экологических ограничений размещения производительных сил привели к образованию зон и регионов повышенных техногенных воздействий, риска и экологического бедствия для проживающего в них населения.

Природные зоны территории республики отличаются большим разнообразием. Земли сельскохозяйственного назначения в структуре земельных ресурсов республики составляют 75% от общего фонда. Но при этом по данным геоботанических исследований лишь 9,7% от общего объема сельскохозяйственных угодий пригодно для сельскохозяйственного производства без проведения дополнительных мелиоративных работ к тому 42% земель сельскохозяйственного назначения составляют засоленные и солонцеватые земли.

Нужно заметить что, что термин «земля» употребляется в широком смысле слова. Он охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Определенные участки земной поверхности способствуют какой-то определенной производственной деятельности человека: например, моря и реки используют для рыболовства; участки, богатые полезными ископаемыми, необходимы для добывающей промышленности; какую-то часть суши используют для строительства (правда, в этом случае выбор делает не природа, а человек). Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеем в виду ее использование в сельском хозяйстве.

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, ее ископаемых ресурсов и недвижимости называются рентными.

В более узком смысле под экономической рентой подразумевается цена земли, уплачиваемая арендатором ее собственнику за возможность производительного использования земли и получения прибыли. В настоящее время активизировались геологоразведочные работы, не говоря о массовом освоении месторождений полезных ископаемых, зачастую открытым способом. Поэтому вопросы рационального использования земельных ресурсов для нашей республики требуют серьезного исследования.

В настоящее время, когда в РК появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура.

Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В работе исследуются теоретические вопросы оценки земельных ресурсов, структура земельного фонда, проблемы и направления рационального использования земельных ресурсов.

Во второй главе настоящей дипломной работы анализируется система налогообложения земли в РК, различные методы оценки земельных ресурсов, используемые в казахстанской и зарубежной практике. В заключении отражены стратегические направления эффективного использования земельных ресурсов республики.

1. Нормативно-правовые основы землепользования в РК

1.1 Экономика земельных ресурсов

Функциональные особенности земли использования земли определили ее особое место среди природных ресурсов. Земля является основных фактором производства, основным элементом производительных сил «Земля - мать богатства, отец - труд» по образному выражению У. Петти /1/

В качестве средств производства земля имеет свои специфические свойства, особенно по сравнению с искусственно созданными средствами производства.

Во первых, земля - продукт природы и в своем первоначальном состоянии не имеет стоимости в силу отсутствия затрат человеческого труда на ее создание. Другие средства производства созданы трудом и имеют стоимость и потребительскую ценность.

Во-вторых, искусственно созданные средства производства могут быть воспроизведены по мере их физического износа или заменены по мере их морального износа. Земельные ресурсы, и в частности, почвенный покров также возобновимый ресурс, но его восстановление имеет несопоставимый по срокам восстановления период, исчисляемый сотнями лет и даже тысячелетиями. Так, для восстановления почвенного покрова толщиной 2,5 см требуется от 300 до 1000 лет, а для всего пахотного слоя толщиной в 18 см требует от 2 до 7 тыс. лет. Не случайно, Фашистская Германия в годы Второй мировой войны вывозила почвенный покров с оккупированных земель. Поэтому проблема рационального использования земельных ресурсов и земельного фонда и принятие и внедрение эффективных методов защиты земельных ресурсов должны стать стратегическим целями при решении всех экономических задач.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

Одной из важных характеристик земли является ее ограниченная площадь. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию, землю невозможно «производить». Использование определенного участка земли представляет изначальное условие всего, что человек может делать.

Нужно заметить что, что термин «земля» употребляется в широком смысле слова. Он охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Определенные участки земной поверхности способствуют какой-то определенной производственной деятельности человека: например, моря и реки используют для рыболовства; участки, богатые полезными ископаемыми, необходимы для добывающей промышленности; какую-то часть суши используют для строительства (правда, в этом случае выбор делает не природа, а человек). Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеем в виду ее использование в сельском хозяйстве.

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, ее ископаемых ресурсов и недвижимости называются рентными.

В более узком смысле под экономической рентой подразумевается цена земли, уплачиваемая арендатором ее собственнику за возможность производительного использования земли и получения прибыли. Рента является частью этой прибыли и уплачивается путем ее распределения в пользу собственника земли. Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т.е. абсолютной, ренты, а также доходов в виде арендной платы. Зачастую рента включает в себя и арендную плату, если земельный участок арендуется для хозяйственного использования с построенными на нем сооружениями. Арендная плата выступает самостоятельной формой платежа, при которой используется лишь недвижимость, т.е. сооружения, здания и т.п. На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид абсолютно вертикальной линии. Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество, можно повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить этот уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно.

Предложение земли в экономике фиксировано, как это наглядно показывает кривая ST. Кривая спроса на услуги земли DT получена при помощи кривых, отображающих предельную ценность земли для отдельных компаний. Если цены на сельскохозяйственную продукцию растут, предельная доходность земли увеличивается для всех компаний. Это показано в виде сдвига кривой спроса с DT до DT'. Это приводит к росту ставки арендной платы на землю с R₀ до R'.

Предложение земли, а значит, и предложение услуг земли характеризуется совершенной неэластичностью, так что кривая приложения ST вертикальна. Кривая спроса DT показывает производный спрос на услуги земли. Расположение и форма кривой зависят от технологии в отраслях, использующих землю, количества других применяемых ими факторов производства, а также от спроса на производимую ими продукцию.

В частности, увеличение спроса на сельскохозяйственную продукцию приводит к росту предельной доходности земли, которая равна предельному продукту земли, умноженному на цены выпускаемой продукции. В результате повышается спрос на землю при любой данной арендной ставке.

Что же происходит с рентными оценками услуг земли при росте спроса на сельскохозяйственную продукцию? Увеличение спроса на услуги земли изображено как сдвиг вверх кривой спроса до положения DT'.

Ставка арендной платы за один акр земли должна увеличится с R₀ до R', для того чтобы спрос сравнялся с фиксированным предложением. Арендные ставки вырастут из-за роста спроса на сельскохозяйственную продукцию.

В условиях относительно неэластичного предложения земли, ее ресурсов и недвижимости как факторов производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования. Для предпринимателей спрос на землю и связанные с ней факторы производства должны совпадать с размером получаемого предельного продукта в денежном выражении. Наклон кривой спроса означает постепенное убывание дохода, противодействовать чему можно улучшением методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов использования подобных факторов производства.

Дифференциальная рента - это рента, полученная с более выгодных участков земли. Она содержит некоторую положительную разность дохода, возникающего на более плодородных, более выгодно расположенных землях, при менее глубинном и более производительном содержании ископаемых ресурсов и т.д.

1.2 Структура земельных ресурсов РК

Казахстан по занимаемой площади занимает 9-ое место в мире. По природным условиям на территории Республики Казахстан выделяют следующие зоны: лесостепная; степная; сухостепная; полупустынная; пустынная; предгорно-пустынно-степная; субтропическая пустынная; субтропическо-предгорно-пустынная; среднеазиатская горная и южно-сибирская горная. /2/

По мировым стандартам республика богата земельными ресурсами. Однако большая часть территории страны находится в аридной зоне, где среднегодовое количество осадков составляет менее 300 мм в год. Земледелие в этих районах крайне рискованно или вообще невозможно.

По данным почвенных и геоботанических изысканий площадь земель пригодных для земледелия без предварительных мелиоративных мероприятий составляет 9,7% от всех сельскохозяйственных земель. В составе сельскохозяйственных угодий 42% составляют засоленные и солонцеватые земли, в том числе 26, 2% от общей площади пашен. /3/

Деградация пастбищ имеет историческую основу. В период подъема целины и в последующие годы площадь деградированных пастбищ достигла 65 млн. га, т.е. 30% от их общей площади./4/

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения составляют 18,7, в том числе в пользовании военных ведомств, испытательных полигонов находится почти 7% территории республики. Большую часть всего земельного фонда республики составляют земли сельскохозяйственного назначения (75%). Во владении и пользовании граждан, сельскохозяйственных предприятий находится 81% все сельхозугодий и 98% пашни.

В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 /1/ - II землями сельскохозяйственного назначения обозначены земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей./3/

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья.

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях

По Закону Республики Казахстан «О земле» от 24.12.2001 г. №152 - II /1/ весь земельный фонд РК по целевому назначению подразделяется на: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли запаса составляют 20,3 млн. га или 7,4% территории и при этом более половины его непригодно для сельскохозяйственного использования. Земли лесного фонда составляют 10,2 млн. на, водного фонда 0,9 млн. га, рекреационного, природоохранного, оздоровительного и историко-культурного назначения - 0,8 млн. га.

Распределение земельных ресурсов по категориям землепользователей приведено в таблице 1.

Таблица 1 - Распределение земельных ресурсов по категориям землепользователей

Категории землепользователей	Площадь тыс. га	%
Общая площадь	272490	100
Земли сельскохозяйственного назначения	203124	75
Земли населенных пунктов	17939	7
Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения	18736	7
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения	842	-
Земли лесного фонда	10167	4
Земли водного фонда	858	-
Земли запаса	20319	7

На диаграмме отражено распределение земельного фонда РК по видам землепользования (рис. 2)

Рис. 2. Структура земельного фонда РК

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья могут быть орошаемые и неорошаемые.

Для более лучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся к Земельному кодексу, который дает следующие определения /3/.

Пашня - это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. Удельный вес пашни в структуре сельскохозяйственных угодий составляет 16%. Залежь - земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар. Многолетние насаждения - это земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.

Естественные сенокосы и пастбища - земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных. Сенокосы и пастбища коренного улучшения - участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой. Обводненные пастбища - пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.

К орошаемым сельскохозяйственным источникам относятся земли, пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, имеющие постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальные сроки по проектным или действующим нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте полезного действия системы. Землями лиманного орошения являются участки, на которых имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и перераспределение на площади этих участков талых вод и весенних паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв.

земельный кадастр стратегия ресурс

1.3 Нормативно-правовые основы землепользования в РК

Рассмотрим нормативно-правовые основы землепользования в РК современного этапа экономического развития. В первую очередь основу этих отношений составляют права собственности. В Республике Казахстан существует право государственной и частной собственности на землю, при этом признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность на землю. Теоретические основы прав собственности заложил Р. Коуз и его последователи. Права собственности не единое понятие. Различают так называемый пучок прав собственности, включающий 11 видов прав.

Субъектом права на государственную собственность на землю является Республика Казахстан, субъектом права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударственные юридические лица. Право собственности, право землепользования и иные права на землю (сервитут, залог и др.) относятся к вещным правам на землю./6/

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог; обременять его другими способами; распоряжаться им иным способом.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой; замкнутые водоемы; находящиеся на нем лес и растения.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе передавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке третьим лицам; использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка; распоряжаться им иным способом.

Таким образом, право собственности на землю представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть, по решению собственника, отделено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно./3/

На праве постоянного землепользования могут находиться земельные участки, предоставляемые юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство; юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий.

Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.

Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет). В Республике Казахстан земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться:

- в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

- в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

- иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

В целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет средств республиканского бюджета.

Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется безвозмездно.

Плата за возмездное предоставление (продажу) в собственность земельных участков или плата за продажу права аренды исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов.

При изменении целевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, собственник земельного участка обязан выплатить в доход местного бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для изменения целевого назначения.

Земельное законодательство в РК основывается на следующих принципах:

целостности, неприкосновенности и неотчуждаемости территории РК;

сохранения земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности народа РК;

рационального использования земель;

обеспечения экологической безопасности;

целевого использования земель;

приоритета земель сельскохозяйственного назначения;

обеспечения информацией состояния земель и ее доступности;

государственной поддержки мероприятий по использованию и охране земель;

предотвращения нанесения ущерба или устранения его последствий;

платности использования земли.

К иным вещным правам относится сервитут - право граждан и юридических лиц на ограниченное целевое пользование земельными участками, находящимися на праве частной собственности или праве землепользования у других лиц. Сервитут сохраняется при передаче прав землепользования от одного лица другому. может быть прекращен по требованию собственника ввиду отпадения причин, по которым он был установлен. Частный собственник может требовать прекращения сервитута через суд, если земельный участок не может быть использован по своему прямому назначению. Сервитут регистрируется в государственных органах также, как регистрируются недвижимость и сделки с ней./5/

Право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком может возникать непосредственно из нормативно-правового акта, например, договора заинтересованного лица с частным собственником, и где последний отказывается от договора. Заинтересованное лицо может оспорить отказ путем предъявления иска частному собственнику в суд; на основе договора заинтересованного лица с частным собственником; на основе акта местного уполномоченного органа.

Законом устанавливаются различные случаи возникновения сервитута: право нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них; право землепользования соседним или иным земельным участком; скотопрогонные трассы временного (сезонного) пользования; использование земельных участков для изыскательских работ.

Право нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них может возникнуть, если:

земельный участок не закрыт, то физическое лицо имеет право свободно без каких-либо разрешений находиться на них;

если земельный участок находится в чьей-то частной собственности, не огорожен или не обозначен, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое физическое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику земли.

Право землепользования соседним или иным земельным участком: частный собственник вправе требовать от соседнего собственника земли права ограниченного пользования этим участком для обеспечения, например, прохода или проезда через соседнего собственника, если другой путь к своему участку невозможен или крайне затруднен, или требует несоразмерных расходов. Или прокладки и эксплуатации электро-, водо-, теплосетей и др. нужд, если они не могут быть обеспечены без сервитута на соседний участок.

Право пользования скотопрогонными трассами временного (сезонного) пользования может устанавливаться по решению местных исполнительных органов по согласованию с собственником без изъятия у него земель. При этом владельцы скота несут ответственность перед собственниками земель за убытки, причиняемые при перегоне скота по трассе.

Право использования земельных участков для проведения изыскательских работ (геодезических, поисковых, геофизических, почвенных, геоботанических, землеустроительных, археологических и др. работ) может быть предоставлено физическим и юридическим лицам без изъятия земельных участков у частных собственников. Разрешение на использование земельных участков с указанием срока действия для проведения изыскательских работ дает городской, аульный, поселковый исполнительный орган, а на пашнях, улучшенных сенокосах, пастбищах, на землях, занятых многолетними насаждениями, особо охраняемых природных территориях - дает областной исполком. Сроки проведения работ, плата за убытки, ущерб, а также другие условия определяются в договоре между изыскателем и частным собственником или землепользователем.

Сроки приведения земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, определяются в договоре между изыскателем и частным собственником или землепользователем с учетом того, что работы по приведению участков в пригодное для использования по назначению состояние должны проводиться в ходе изыскательских работ, а при невозможности этого - не позднее чем в месячный срок после завершения работ, исключая период промерзания почв.

Земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности. Земельные участки могут находиться также в частной собственности на установленных законом основаниях.

1.4 Структура Земельного кадастра РК

Земельный кадастр с описанием почвенно-климатических условий объекта оценки земли начинают с исследования рельефа местности почвы, климатических показателей, гидроресурсов.

Характеристику климатических условий (температура воздуха и почвы за месяц или декаду, осадки, относительная влажность воздуха, первый и последний заморозки, длина вегетационного периода и др.) дают по данным метеорологической станции, в зоне действия которой проведены исследования, и по справочникам Гидрометереологической службы. Подробно описывают погодные условия вегетационных периодов в годы исследования в сопоставлении с метеорологическими условиями за многолетний период.

Почвенный покров - это тип почвы, ее состав и свойства, определяющие плодородие (механический состав, содержание гумуса, мощность почвенного слоя, каменистость, эродированность, близость уровня грунтовых вод, засоленность и др.)

При характеристике почвенных условий необходимо знать тип почвы, ее состав и свойства, определяющие плодородие почвы (гранулометрический состав, содержание гумуса и мощность гумусового горизонта, окультуренность, глубина залегания грунтовых вод, подвижный азот, фосфор, калий, поглощенные основания, реакция почвенного раствора, структурность, породность, водный и воздушный режимы и др.).

При оценке земель промышленности транспорта, связи или населенных пунктов учитывают качество грунта под строительство, близость грунтовых вод, характеристику почвообразующих пород, уклон местности и др.

Если основные фонды в настоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартных решений. Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

*текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не пред назначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

* земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

При оценке земельного участка и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных - предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них. К этим правам в соответствии с действующим законодательством относятся:

пожизненно наследуемое владение участками государственной и муниципальной собственности;

постоянное (бессрочное) пользование участками государственной и муниципальной собственности;

аренда земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;

ограниченное пользование прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами», разработанным Государственным комитетом РК по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается классификация земельных участков в зависимости от вида использования (сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.)

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, а также от удаленности этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) - областным представительным органом. При этом максимальный размер поправочного коэффициента не должен превышать двукратный размер.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты также определены в Земельном кодексе.

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:

1) для определения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты.

Оценка мелиоративного состояния земель производится по следующей схеме:

- хорошее состояние (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных - более 3 м. минерализованных - более 6 м) - 1,2;

- удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м) - 0,9;

- неудовлетворительное (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л - менее 3 м) - 0,6;

Уклон поверхности земельного участка оценивается: до 1 градуса - 1; от 1 до 3 градусов - 0,98; от 3 до 5 градусов - 0,96; от 5 до 7 градусов - 0,93; более 7 градусов - 0,86.

2) Для определения стоимости земельных участков, используемых в составе естественных кормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты.

Дл оценки степени улучшения сенокосов и пастбищ учитывают коренное улучшение с подсевом многолетних трав - 1,2; поверхностное улучшение без изменения видового состава растительного покрова - 1,1.

Дл оценки состояния земель, занятых сенокосами используют такие показатели, как-то:

- хорошее состояние (земельный участок незасоренный, незакустаренный, несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное состояние (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) - 0,9;

- неудовлетворительное состояние (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) - 0,7;

При этом при уклоне поверхности: до 3 градусов применяют коэффициент равный 1; от 3,1 до 6 градусов - 0,95; от 6,1 до 10 градусов - 0,9; от 10,1 до 20 градусов - 0,85; более 20 градусов - 0,5;

Для оценки состояния земель, занятых пастбищами используют такие показатели, как-то:

- хорошее состояние (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), незасоленный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное состояние (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова., наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) - 0,9;

- неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) - 0,6;

При уклоне поверхности до 12 градусов применяют коэффициент, равный 1; от 13 до 20 градусов - 0,8; свыше 20 градусов - 0,6.

Для определения стоимости земельных участок в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания, применяются следующие поправочные коэффициенты:

1) обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

- обводненные - поправочный коэффициент равен 1,2 и - необводненные - 0,8;

2) местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, в километрах до 5 поправочный коэффициент равен 1,2; от 5 до 10 - 1; от 10 до 20 - 0,9; от 20 до 30 - 0,8; свыше 30 - 0,7;

3) Удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог таблице 10.

Таблица 10 - Удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5	-
81-100	0,6	-	-
Свыше 100	0,5	-	-

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% от базовых ставок платы, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан /1/.

Оценкой земель сельскохозяйственного назначения с городе Алматы занимается филиал Алматинского государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем.

Основные виды работ, выполняемые госпредприятием следующие:

- отводы земельных участков крестьянским хозяйствам, малому предпринимательству и предприятиям несельскохозяйственного назначения;

- земельно-кадастровые работы;

- инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения;

- определение бонитета почв земель сельскохозяйственного назначения;

- оформление и выдача документов на право пользования землей дачникам и гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство;

- оценка земельных участков и определение баллов бонитета почв крестьянским хозяйствам и прочим предприятиям;

- составление районных схем зонирования земель для целей налогообложения;

- прочие работы.

Согласно государственного заказа в 2006 году филиалом выполнены земельно-кадастровые работы по внесению изменений в земельно-кадастровые районные карты по 120 хозяйствам по всем районам, регионам и корректировке базы данных по земельному кадастру по собственникам земли и землепользователям по Талгарскому, Илийскому, Енбекшиказахскому, Карасайскому районам./7/

Также была произведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения в Жамбылском районе по 25 кадастровым кварталам, сформированных из землепользований бывших сельскохозяйственных предприятий, колхозов и совхозов на площади 55,5 тыс. га, подготовлены акты инвентаризации земель с указанием фактического состава хозяйствующих субъектов и закреплением за ними земель, изготовлена электронная карта района с нанесением всех хозяйствующих субъектов.

За 2006 год на госпредприятие поступило 1805 заявок от прочих организаций на изготовление правоудостоверяющих документов, 2417 заявок на изготовление договоров аренды на право пользования землей крестьянским хозяйствам.

По вопросам межхозяйственного землеустройства произведены следующие виды работ.

Произведен отвод земель и оформление документов на право собственности земельным участкам и право землепользования

а) крестьянским хозяйствам - 12125,0 тыс. тг.;

б) малому предпринимательству - 3038,0 тыс. тг.;

в) государственным предприятиям - 10195,8 тыс. тг.;

г) другим юридическим и физическим лицам - 4035,0 тыс. тг.;

д) личным подсобным хозяйствам и садоводству - 12181,4 тыс. тг.;

е) переоформление документов крестьянским хозяйствам и прочим землепользователям - 2741,5 тыс. тг.

Произведена оценка земельных участков - 838,7 тыс. тг.

Изготовлены и размножены планово-картографические материалы, стоимость работ составила 480,0 тыс. тг.

На 01.01.2007 г. в Алматинском регионе организовано 27 902 крестьянских хозяйств, выданы документы на право пользования земельными участками - 25147 хозяйствам. В 2006 году произведен отвод земельных участков в натуре по 1724 крестьянским хозяйствам, в том числе по районам.

Министерство экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан своим приказом от 22.09.2003 г. №153 разрешило финансировать работы по составлению районных схем зонирования земель для целей налогообложения за счет средств областного бюджета.

Схемы зонирования земель разработаны согласно «Рекомендации по составлению районной схемы зонирования земель для целей налогообложения».

Зонирование земель на территории районов проводилось по кадастровым кварталам и сельским населенным пунктам. В результате проведенных расчетов были разработаны зональные коэффициенты, необходимые для определения зон для налогообложения.

В пределах района сформированы зоны для налогообложения, в том числе Карасайский -8, Жамбылский - 10, Талгарский - 16, Илийский - 8. В районах проведены технические совещания со специалистами налоговых комитетов и комитетов по управлению земельными ресурсами, где были рекомендованы поправочные коэффициенты к базовым ставкам земельного налога. Планирование землеустроительных работ осуществлялось в госпредприятии группой экономистов в составе службы маркетинга и менеджмента.

Стоимость работ по оформлению и переоформлению землепользователям правоудостоверяющих документов, подготовке материалов по оценке стоимости земельных участков определялось на основании действующего Прейскуранта цен на землеустроительные работы по Алматинской области, введенного с 01.07.2001 г., утвержденного ГосНПЦзем Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованного Алматинским Департаментом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса.

По видам работ, которых нет в действующем Прейскуранте цен, стоимость землеустроительных работ определялась на основании «Типовых норм времени на отдельные работы по землеустройству и земельному кадастру», разработанных институтом ГосНПЦзем, утвержденных Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованные Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан и калькуляции стоимости одного месяца землеустроительных работ, выполняемых специалистами.

Оценку земель сельскохозяйственного назначения госпредприятие производит следующим образом.

Работник предприятия - оценщик принимает заявку на определение оценочной стоимости земельного участка. Для определения оценочной стоимости необходимы копии следующих документов - акта на земельный участок либо договора об аренде земельного участка, удостоверения личности, РНН, подписанного оригинала бланка заявления на определение оценочной стоимости. Пакет данных документов направляется Директору областного Земельного комитета на подпись в том, что он удовлетворяет просьбу об определении оценочной стоимости земельного участка. Получив утвердительный ответ, оценщик приступает к рассмотрению почвенного состояния земельного участка. Для этого необходима дежурная карта нужного района, в котором находится квартал земельного участка. Затем находят схему данного участка на карте по кадастровому номеру. Кадастровый номер земельного участка включает в себя 4 комбинации чисел: первое число указывает наименование города, в данном случае - г. Алматы; второе число - № административного района (Карасайский, Енбекшиказахский, Жамбылский и т.д.); третье - № кадастрового квартала (КазМИС, Луч Востока и т.д.); четвертое число - № земельного участка в квартале.

Когда номер земельного участка найден, оценщик накладывает дежурную карту на почвенную карту для того, чтобы точно определить местонахождение его на почвенной карте и состояние почвы. Для этого оценщику земель сельскохозяйственного назначения необходимы знания почвоведа. Оценщик определяет, какой вид почвы имеет место в данном случае: почва орошаемая / неорошаемая, пашни, черноземы, богарная, сенокосы. По легенде почвенной карты определяет балл бонитета.

Стоимость земельного участка зависит от состояния почв, уклона поверхности и т.д. В зависимости от этих показателей ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты. Затем производится расчет. Общая площадь земельного участка умножается на поправочные коэффициенты, а затем на ставку платы за вид почвы (сенокос, пашня, богара и т.д.), установленную Правительством Республики Казахстан.

Данный расчет стоимости передается оператору, который формирует Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Затем все документы, полученные и сформированные оценщиком, вновь направляются Директору областного Земельного Комитета на подпись. Только после этого выдается Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Рассмотрим некоторые характеристики такого кадастрового квартала, как КазМИС, влияющие на стоимость земельного участка, находящегося на нем, так как они определяют состояние этого участка. По этим же характеристикам АлматыНПЦзем производит расчет стоимости земельных участков. Информация собрана по данным почвенного отчета по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области.

Территория опытного хозяйства Казахской машинно-испытательной станции расположена в юго-восточной части Каскеленского района Алматинской области. Общая площадь на момент обследования составляет 4774 га, в том числе пашни - 2826 га, многолетние насаждения - 12,2 га, пастбища - 1243 га. Основное направление опытного хозяйства КазМИС - овощемолочное.

По данным метеостанций землепользования КазМИС находится в районе континентального климата, отличающегося резким колебанием климатических факторов не только в течение года, но и в течение суток. Среднегодовая температура составляет 7,6?С. Наиболее жаркими месяцами являются июль-август, со среднемесячной температурой июля - 24,1?С, августа - 22,1?С. Максимальная температура в эти месяцы достигает +40?С.

Наибольшее количество осадков выпадает в ранне-весенний период, тогда как в критический период роста и развития сельскохозяйственных культур, количество осадков резко снижается и растения страдают от недостатка влаги. Поэтому, основные культуры, такие как овощи, корнеплоды, кукурузы и т.д. возделываются в данной зоне только на поливе. В условиях богары возделываются преимущественно зерновые и многолетние травы, которые в засушливые годы дают очень низкие урожаи. В сельском хозяйстве это обстоятельство существенно влияет на стоимость земельных участков в данном квартале.

По территории КазМИС протекают реки Карга-Ульды и Аксай. По химическому составу воды пресные, гидрокарбонатно-кальциевого типа с величиной минерализации 0,2-0,3 т/л. Основными источниками орошения на территории хозяйства является р. Аксай с ее притоками - левый приток Карга-Ульды, правый приток - река Каргалинка. Из этих рек вода забирается через магистральные каналы и далее поступает в хозяйственные распределители. Грунтовые воды в районе между поселками КазМИС и Прямой Путь лежат на глубине 2-3 м. В северной части, в районе холмисто-увалистой равнины - 15-20 м. Обследованная территория опытного участка КазМИС расположена в двух почвенно-климатических зонах. Южная часть территории находится в предгорно-степной зоне с темно-каштановыми почвами. Темно-каштановые почвы формируются в районе предгорной наклонной равнины. С продвижением на север предгорно-степная зона переходит в пустынно-степную зону. Пустынно-степная зона занимает волнисто-увалистую равнину. Здесь выделены светло-каштановые почвы.

Таким образом, в результате почвенного обследования на территории КазМИС выделены следующие почвенные разновидности:

1. Темно-каштановые суглинистые. Площадь - 89,70 га. По данным литературных данных, темно-каштановые почвы имеют довольно мощный гумусовый горизонт - до 40-45 см темно-каштанового цвета, пороховидно-комковатой и комковатой структуры. По механическому составу средне суглинистые. Содержание гумуса колеблется в них от 3 до 4%. Грунтовые воды в предгорной равнине залегают глубоко, поэтому незасолены и несолонцеваты.

2. Темно-каштановые промытые суглинистые поливные. Площадь - 134,01 га. Формируются на лессовидных суглинках в наклонной предгорной равнине.

3. Темно-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа. Площадь - 7,24 га. Данная почвенная разновидность распространена среди темно-каштановых почв и занимает небольшую площадь. Она занимает крутые склоны предгорной наклонной равнины. Мощность гумусного горизонта достигает 40-45 см., содержание гумуса 3-4%. Подвижными формами фосфора и калия средне обеспечены.

4. Светло-каштановые слабо карбонатные суглинистые. Площадь - 1347,78 га. Данная почвенная разновидность встречается в северной части землепользования хозяйства. Она занимает более повышенные участки волнисто-увалистой равнины. Рельеф - приподнятая волнисто-увалистая равнина. Угодье - пашня, озимая пшеница. Светло-каштановые слабо карбонатные почвы содержат гумуса от 2,16-2,47%. Почвы являются незасоленными, относятся к средним суглинкам.

5. Светло-каштановые опесчаненные легко и средне суглинистые поливные. Площадь среднесуглинистые - 450 га легкосуглинистые - 313 га. Поливные светло-каштановые почвы занимают надпойменные террасы р. Аксай и встречаются в северной части территории участка. Рельеф - надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены.

6. Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные. Площадь - 544,3 га. Данная почвенная разновидность встречается севернее пос. Темиртоган. Расположены на выровненных и пониженных участках предгорной равнины, где полив вполне возможен. Верхние горизонты опесчанены. Рельеф - выровненная подгорная наклонная равнина. Угодье - пашни, овощи. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены. Они отнесены к легко и средне суглинистым. Верхние горизонты почв опесчанены.

7. Светло-каштановые слабо смытые суглинистые. Площадь - 339,6 га. Эти почвы выделены по пологим склонам холмисто-увалистой равнины. Встречаются они в основном в северо-западной части территории хозяйства. Почвообразующими породами служат лессовидные суглинки. Рельеф - холмисто-увалистый. Угодья - пашня, люцерна. Светло-каштановые слабо смытые почвы содержат гумуса 2,15%, валового азота - 0,180%, валового фосфора - 0,18%. Эти почвы отнесены к средне суглинистым.