Стратегия эффективного использования земельных ресурсов в РК

Земельный кадастр используется для исчисления налогов на землю. Кадастровый номер объекта недвижимости - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении инвентаризации, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

2.1 Налогообложение землепользования в РК

В Республике Казахстан в целях налогообложения все земли рассматриваются в зависимости от их целевого назначения и принадлежности к следующим категориям:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения (далее - земли промышленности);

земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (далее - земли особо охраняемых природных территорий);

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Принадлежность земли к той или иной категории устанавливается законодательным актом Республики Казахстан о земле. Земли населенных пунктов для целей налогообложения разделены на две группы - земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем, а также земли, занятые жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем.

Налогообложению не подлежат земли особо охраняемых природных категорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В случае передачи указанных земель (за исключением земель запаса) в постоянное землепользование или первичное безвозмездное временное землепользование они подлежат налогообложению в порядке, в установленном «Налоговым кодексом Республики Казахстан».

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера 10% от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленных для указанных целей в городах областного значения.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 1.10.1996 г. №1203 Об утверждении Порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых землепользование государством (внесены изменения постановлениям Правительства РК от 16.11.01 г. №1463) Базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 га и дифференцируются по качеству почв /8/.

Базовые налоговые ставки земельного налога исчисляются пропорционально баллам бонитета на земли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземами обыкновенными и южными, темно-каштановыми и каштановыми почвами, а также предгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми (коричневыми) и черноземами предгорными по приложению 1,2.

Также базовые налоговые ставки земельного налога исчисляются пропорционально баллам бонитета на земли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территории со светло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, а также горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горными альпийскими и субальпийскими почвами. Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета на земли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территории приведены в приложении 2.

По Налоговому кодексу базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки, устанавливаются в следующих размерах: при площади до 0,50 га включительно - 20 тенге за 0,01 га, на площадь, превышающую 0,50 га, - 100 тенге за 0,01 га.

Объектами налогообложения не являются:

земельные участки общего пользования населенных пунктов. К ним относятся земли, занятые и предназначенные для занятия площадями, скверами, бульварами, улицами, проездами, парками, водоемами, пляжами, набережными, кладбищами и др. объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и др. инженерные системы общего пользования;

земельные участки, занятые сетью государственных автомобильных дорог общего пользования. К ним относятся: дороги общего пользования в полосе отвода, относятся земли, занимаемые земляным полотном, транспортными развязками, путепроводами, искусственными сооружениями, притрассовыми резервами и иными сооружениями по обслуживанию дорог, служебными и жилыми помещениями дорожной службы, снегозащитными и декоративными насаждениями;

земельные участки, занятые под объекты, находящиеся на консервации по решению Правительства РК.

Налогооблагаемой базой для определения земельного налога является площадь земельного участка. Размеры ставки земельного налога на земли различных категорий (кроме земель населенных пунктов) устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв пропорционально баллам бонитета. /9/

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей.

Земельный налог исчисляется на основании документов, удостоверяющих право собственности, право постоянного землепользования, право безвозмездного временного землепользования; данных государственного количественного и качественного учета земель по состоянию на 1 января каждого года, предоставленных уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами./10/

Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения на правах собственности, постоянного землепользования и на праве первичного безвозмездного временного землепользования. Ими признаются структурные подразделения юридических лиц, имеющие объекты налогообложения на правах, установленных в законодательном порядке.

Плательщиками земельного налога не являются плательщики единого земельного налога; организации, содержащиеся только за счет государственного бюджета; недропользователи, налогообложение которых осуществляется по второй модели налогового режима, определенного в статье 283 Земельного Кодекса; государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного органа в сфере исполнения уголовных наказаний; участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды, а также один из родителей инвалида с детства - по земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем, и придомовым земельным участкам; многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», награжденные подвеской «Алтын алка», а также не выплачивается налог по земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем, и придомовым земельным участкам; религиозные объединения. /10/.

Налогоплательщики не освобождаются от уплаты налога по земельным участкам, переданным в пользование или аренду.

Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в установленном законодательном порядке нормам отвода земель для различных видов деятельности. Бесплатно гражданам РК земельные участки предоставляются в следующих размерах:

для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;

для индивидуального жилищного строительства - 0,10 га;

для садоводства, дачного строительства - 0,12 га.

Повторное бесплатное предоставление земельных участков для данных целей не допускается.

Предельные (максимальные) размеры земельных участков, которые могут находиться в землепользовании для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, устанавливаются в размере не более 15 среднерайонных земельных долей на каждого члена хозяйства.

Для городов областного значения размер ставок платы устанавливается в пределах 85% от ставки областного центра; для города районного значения - 75% от ставки областного центра.

Практика показывает, что ресурсы страны используются малоэффективно. Размеры и механизмы начисления налоговых платежей несовершенны, и их доля в бюджетах всех уровней относительно невысока. Отсутствует система гарантий и нормативно-правовых механизмов по распоряжению и перераспределению земель между хозяйствующими объектами.

2.2 Принципы решения земельных проблем за рубежом

Рассмотрим, как решается земельная проблема в странах СНГ и за рубежом, их нормативно-правовое законодательство и перспективы развития земельных отношений.

Проанализируем методы кадастровой оценки земель в Белоруссии. Она осуществляется в следующем порядке: /12/

присуждение базовой стоимости земель населенного пункта;

выполнение оценочного зонирования, в результате которого земли в пределах черты (границы) населенного пункта разбиваются на оценочные зоны;

присуждение средней стоимости землям в каждой оценочной зоне с использованием нормативного метода или определение средней стоимости оценочной зоны экспертным методом;

утверждение документации кадастровой оценки местным исполнительным органом.

Определение базовых стоимостей. производится экспертным и расчетным методами. Города, для которых базовая стоимость определена экспертным методом, являются опорными.

Расчетный метод заключается в вычислении базовых стоимостей путем интерполяции базовых стоимостей опорных городов. Интерполяция осуществляется по коэффициентам социально-экономического и географического потенциала населенных пунктов (рентной доходности регионального уровня).

Базовая стоимость, которая установлена экспертным методом, считается более достоверной, чем стоимость, которая установлена расчетным методом. Экспертный метод, в определении базовой стоимости земель населенного пункта, имеет приоритет над расчетным методом. Последний метод используется в случаях, когда применить экспертный метод не представляется возможным. /13/

Базовые стоимости земель населенных пунктов устанавливаются в следующем порядке. Для всех населенных пунктов, за исключением сельских, изучается возможность применения экспертного метода с учетом наличия требуемых исходных данных. При этом в начале рассматриваются областные центры, затем города областного подчинения, районного подчинения, поселки городского типа. Затем определяется базовая стоимость земель экспертным методом в г. Минске и опорных городах и выполняется расчет коэффициентов рентной доходности регионального уровня для городов и поселков городского типа, включая опорные города.

Оценочное зонирование осуществляется с целью разделения территории населенного пункта на оценочные зоны, которые подразделяются на подзоны и микрозоны. Оно осуществляется на основе кадастровых карт, утвержденных генеральных планов и планов детальной планировки населенных пунктов в следующем порядке:

составляется кадастровая карта населенного пункта;

на кадастровую карту наносятся функциональные зоны;

функциональные зоны делятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположение земельного участка по отношению к центру населенного пункта);

оценочные зоны делятся по критерию: внешних улучшений; доступности к остановкам городского и пригородного пассажирского транспорта и к центрам;

оформление и экспертиза результатов оценочного зонирования.

Определение стоимости оценочных зон экспертным методом, основанном на определении рыночной стоимости единицы площади земельных участков включает процедуры, включающие сбор и анализ исходных данных о рынке недвижимости; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель в оценочных зонах; выбор типичных участков в оценочных зонах; выбор и обоснование методов оценки; оценка рыночной стоимости земельных участков; составление отчета об оценки рыночной стоимости земельных участков.

Процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли предполагает принятие следующего ряда допущений, основанных на том, что земельный участок рассматривается как недостроенный и зарезервированный под будущее строительство, а также на том допущении, что рынок находится в стадии равновесия, т.е. спрос на земельные участки равен предложению./14/

Независимо от вида существующей застройки рассматриваются следующие альтернативные варианты, как то: жилая застройка; застройка под административные (офисные) здания; застройка под торговые или коммерческие здания; промышленная застройка; сельскохозяйственное использование земель; лесохозяйственное использование земель. Возможность использования земель по данному перечню определяется с учетом регламентов, установленных градостроительной документацией.

Для каждого варианта застройки рассчитывается стоимость земли, с применением экспертного метода. Самая высокая стоимость земли соответствует варианту его наилучшего и наиболее эффективного использования. /12/

Выбор типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон, осуществляется по следующим правилам. Участки должны соответствовать характерным параметрам оценочной зоны; целевому назначению земель; характеру и плотности застройки; наличию инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства. Размеры участков в границах оценочных зон (подзон) устанавливаются по следующим параметрам: общая площадь; площадь застройки; форма участка; местоположения внутри границ кварталов, улиц. При выборе участков предпочтение отдается тем земельным участкам, по которой сбор исходной информации для оценки их стоимости осуществляется с наименьшими затратами времени и средств.

Рыночная стоимость типичных земельных участков определяется с использованием следующих методов: затратного, доходного, анализа сравнения продаж.

Полученные показатели рыночной стоимости типичных земельных участков принимаются на кадастровую карту населенного пункта.

Определение стоимостей оценочных зон нормативным методом. Средняя стоимость единицы площади земель в оценочной зоне определяется по формуле:

V₁ = БС х К_ф х К_м х К_л (1)

где: БС - базовая стоимость земель населенных пунктов;

К_ф - коэффициент, учитывающий функциональное использование земельных участков в оценочной зоне;

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение земельных участков в оценочной зоне;

К_л - локальный коэффициент ценности.

Определение кадастровой стоимости земельного участка. Производится умножением средней стоимости оценочной зоны на площади земельного участка и на индекс, который корректирует стоимость земельного участка относительно средней стоимости земель оценочной зоны:

К_с = S х V₁ х I, (2)

где: S - площадь земельного участка, м²;

V₁ - средняя стоимость оценочной зоны, руб./ м²;

I - индекс корректировки стоимости земельного участка.

Индекс I определяется по формуле;

I = I₁x I₂ x I₃ x I₄, (3)

где: I₁ - индекс плотности застройки (отношение площади зданий и сооружений к площади земельного участка);

I₂ - индекс, учитывающий особенности санитарно-гигиенических (экологических) условий, в которых находится земельный участок в зоне;

I₃ - индекс, учитывающий инженерно-геологические условия отдельного земельного участка;

I₄ - индекс, учитывающий особенности земельных участков, расположенных в общественных центрах.

Анализ двух представленных методик подтверждает факт необходимости нормативной оценки земли для экологического регулирования земельных отношений.

Рассмотрим опыт оценки земельных ресурсов Украины. Парламент в конце 2001 г. принял «Земельный кодекс», вступивший в силу с 1 января 2002 г. На Украине в сельской местности проживает около 12 млн. граждан, которые получили по 2 га на человека. Земельный кодекс устанавливает до 2005 г. мораторий на любые операции по купле-продаже земли, нет даже намека на земельные аукционы. Покупателями же сельскохозяйственных земельных участков в дальнейшем могут быть только те граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или практический опыт в обработке земли. С 2005 по 2010 годы возможна продажа сельхозугодий, но не более 100 га в одни руки на одного украинца.

Иностранные граждане или компании не могут приобретать в собственность земельные участки сельхоназначения, а могут только арендовать без ограничения срока. Иностранные компании или частные лица могут стать совладельцами таких земельных участков, если они внесут в уставный капитал какой-то местной агрофирмы наличные деньги. Долевое участие иностранных участников земельного рынка может достигать 99%, что фактически будет означать, что это уже земля не украинских собственников. В основу стоимостной оценки земель населенных пунктов на Украине положена капитализация рентного дохода. Он определяется в зависимости от: местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства; расселения; обустройства территории; качества земель с учетом природно-климатических, инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности; экологического состояния и функционального использования земель.

Стоимостная оценка одного квадратного метра земельного участка населенных пунктов определяется по формуле:

(4)

где: Ц_н - стоимостная оценка 1 кв. м. земельного участка (в грн.);

В-затраты на строительство и обустройство территории в расчете на 1 кв. м. (в грн.);

Н_п - норма прибыли, 6%;

Н_к - норма капитализации, 3%;

К_ф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности, транспорта и т.п.);

К_м - коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка.

Значения коэффициентов устанавливаются по итогам пофакторной оценки группы показателей с учетом удельного веса рентообразующих факторов в формировании общего рентного дохода в границах населенного пункта и его экономико-планировочных зон.

Стоимостная оценка земель населенных пунктов выполняются в последовательности, изложенной ниже.

Определяется базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов местоположения(Ц_нм), по формуле:

(5)

Значение коэффициента К_{м 1} является произведением коэффициентов, которые учитывают:

административный статус населенного пункта и его место в системе расселения Украины;

вхождение в пригородную зону крупных городов;

наличие у населенного пункта статуса курорта;

включение в зону радиационного загрязнения.

В границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом следующих факторов:

неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

доступность к центру населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, мест массового отдыха;

уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории;

уровня развития сферы обслуживания населения;

экологического качества территории;

привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличие историко-культурных и природных памятников и т.п.

Рассчитывается стоимость одного квадратного метра земель населенных пунктов по экономико-планировочным зонам по формуле:

Ц_{н 3}= Ц_нм х К_{м 2,} (6)

где: Ц_{н 3} - средняя для экономико-планировочной зоны стоимость 1 кв. метра земель (в грн.).

Значение коэффициента К_м2 определяется как приведение пофакторных оценок с учетом удельного веса характеристики каждого фактора.

Числовые значения пофакторных оценок принимаются в пределах граничных значений коэффициентов К_{м 2} для групп населенных пунктов с разною численностью населения, с учетом существующих рекомендаций.

Удельный вес зональных рентообразующих факторов определяется по каждому населенному пункту, исходя из его особенностей.

Определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка, определенного функционального использования (Ц_н), с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшавтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей их месторасположения в пределах экономико-планировочной зоны по формуле:

Ц_н = Ц_н3 х К_ф х К_{м 3,} (7)

Стоимостная оценка земель промышленности, транспорта, связи определяется формулой:

Ц = Р_пнп х Т_к х К_ф х К_м х П_д, (8)

где: Ц_н - стоимостная оценка земельного участка (в границах);

Р_пнп - рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка;

Т_к - срок капитализации рентного дохода, который устанавливается на уровне 33 лет;

К_ф - коэффициент, который учитывает функциональное использование земельного участка;

К_м - коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка;

П_д - площадь земельного участка;

Рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (Р_пнп), определяется формулой:

, (9)

где: Р_пнп - рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (в гривнах на 1 кв. м.);

ТП - нормативный объем товарной продукции предприятия, которое является собственником или пользователем оцениваемого земельного участка, в расчете на 1 кв. м.;

З - производственные затраты, в гривнах на 1 кв. м.;

К_нр - коэффициент нормы рентабельности;

В_зп - балансовая стоимость зданий и сооружений, расположенных в пределах земельного участка и инженерно-транспортной инфраструктуры, которая расположена за пределами земельного участка и находится на балансе данного предприятия;

В_оф - балансовая стоимость основных фондов предприятия.

Нормативный объем товарной продукции (ТП) рассчитывается как произведение производственных затрат (З) на коэффициент нормативной рентабельности 1,15 значение производственных затрат рассчитывается как среднее за три последних года с учетом соответствующих годовых коэффициентов инфляции.

Значение коэффициента нормы рентабельности (К_нр), который определяет объем затрат на расширенное воспроизводство, принимается на уровне 0,12.

Коэффициент, который учитывает функциональное использование земельного участка (К_ф) характеризует относительную доходность наличных в его пределах видов экономической деятельности.

Коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка (К_м), рассчитывается по формуле:

К_м = К_р х К_л, (10)

где: К_рынок - коэффициент, который учитывает региональные факторы местоположения земельного участка (расстояние от административного центра до ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути (железные дороги, автомагистрали общественного значения, морские, речные порты, аэропорты включены в пригородную зону крупных городов));

К_д _ коэффициент, который учитывает локальные факторы местоположения земельного участка по инженерно-инфраструктурным, инженерно-геологическим, историко-культурным, природно-ландшафтным, санитарно-гигиеническим и территориально-планировочным условиям.

Общее значение коэффициента К_р. рассчитывается как произведение коэффициентов К_р1, К_р2, К_р3, К_р4, значения которых приводятся в соответствующих таблицах.

Общее значение коэффициента К_л рассчитывается как произведение значений отдельных локальных коэффициентов, в зависимости от факторов, которые их определяют.

Аналогично рассчитывают коэффициенты и по другим категориям земель целевого назначения. Применительно к условиям Казахстана обе эти методики представляют большую практическую значимость:

опыт Белоруссии для определения базовой ставки платы за землю наиболее ценен. Особенно с точки зрения доступной формализации. однако его недостаток в почти полной оторванностью от рыночной конъюнктуры и экономических условий;

опыт Украины будет ценен в последующем, после уточнения базовой ставки, для разработки поправочных коэффициентов к ее нормативному значению.

Рассмотрим методы стоимостной оценки земель населенных пунктов Российской Федерации

В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:

кадастровая оценка земель г. Москвы;

кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;

оценка земель в составе градостроительного кадастра;

кадастровая оценка земель на основе выделения текстовых участков;

Кадастровая оценка земель города Москвы производится в двух формах:

1. показатели кадастровой стоимости земель (по кадастровым кварталам);

2. базовые показатели кадастровой стоимости земель (по территориально-экономическим зонам).

Цели и задачи кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования включает определение показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым массивам); территориально-экономическое зонирование по результатам кадастровой оценки земель; определение базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам. /13/

Кадастровая стоимость земель определяется по рыночной стоимости, либо незастроенных земельных участков (прав на них), либо части недвижимости, приходящихся на земельный участок (права на него).

Методика поквартальной кадастровой оценки земель учитывает основные факторы, определяющие стоимость городских земель и ее дифференциацию в пределах территории города:

разрешенное использование земель в соответствии с градостроительным зонированием, их фактическое использование;

местоположение по отношению к центру города, другим центрам обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;

уровень благоустройства и территории, обеспеченность территории транспортной инфраструктурой и социальной инфраструктурой;

экологические условия, культурно-историческая и ландшафтная ценность территории;

уровень инженерной освоенности территории;

инженерно-экологические условия и другие факторы.

При оценке влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков кадастровых кварталов применяется в расчет функциональное (целевое) назначение земельных участков с учетом их разрешенного использования.

В условиях недостаточного количества достоверной информации о ценах продажи недвижимости и прав на земельные участки, применяемая методика кадастровой оценки земель в значительной мере основывается на оценке и моделировании влияния отдельных факторов на территориальную дифференциацию стоимости городских земель. А по мере развития земельного рынка, (методика) в большей мере ориентирована на использовании цен продажи прав на земельные участки и на применение метода сравнительного анализа сопоставимых продаж.

Информационное обеспечение кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования города включает следующие исходные данные и материалы:

количественные и качественные характеристики, фактическое функциональное (целевое) использование земель, в том числе отдельных (эталонных) земельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов);

разрешенное использование земель в соответствии с градостроительным зонированием территории города;

по жилым зданиям, зданиям и сооружениям, кондоминиумам;

количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры;

данные о местах приложения труда, объектах культурно-бытового обслуживания и отдыха населения;

рынка недвижимости города о ценах продажи прав на земельные участки, жилых помещений, (на вторичном рынке) нежилых зданий и сооружений, помещений, а также размерах рыночной арендной платы за нежилые помещения, о стоимости строительства на территории города, об экологическом состоянии территории города, о населении, трудовых ресурсах, хозяйствующих субъектах;

сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Опыт оценки земельных ресурсов Польщи. В этой стране частная собственность на землю никогда не отменялась, но до 1990 г. купля-продажа земли была ограничена размером угодий. С 1990 г. все ограничения были отменены, и сегодня сельскохозяйственные земли покупаются и продаются свободно, но только гражданам Польши. Иностранные покупатели должны получить разрешение Министерства внутренних дел и сельского хозяйства. Сейчас в Польше объявлен 12-летний мораторий на продажу земель иностранным гражданам из-за опасения, что богатые европейцы перекупят крестьянские наделы, поскольку в Польше земля в среднем 7 раз дешевле, чем в странах Евросоюза. Отсутствие в последние годы ограничений в обороте земель привело в Польше, с одной стороны, к измельчанию большинства сельских хозяйств, не способных производить товарную продукцию, а с другой стороны, появились чрезмерно крупные земельные поместья. Некоторые хозяева владеют 30 тыс. га земли. Для того, чтобы остановить этот дисбаланс и противодействовать спекулятивному обороту земель, в Польше готовится новый закон об аграрном устройстве. В соответствии с аграрным проектом, земельные владения одного хозяина будут ограничены 300 га, а покупать земли, как и до 1990 года, смогут лишь те, кто имеет специальное сельхозобразование или практический опыт работы на земле. Кроме того, покупатель должен гарантировать, что в течение, как минимум 10 лет он сам или его семья будут лично вести это хозяйство.

Рассмотрим опыт Эстонии.В этой стране закон о земельной реформе был утвержден в октябре 1991 г., практически сразу же после принятия независимости страны. В основу земельного закона сразу же был заложен принцип реституции. Этот принцип заключается в том, что земельные участки, включая сельхозугодия и другую недвижимую собственность, национализированные в годы Советской власти, возвращаются бывшим владельцам или их наследникам. А в ряде случаев выплачивается компенсация. Многие потомки бывших владельцев земельных участков давно уже стали горожанами и сельхозугодья им не нужны. В этом случае они пытаются при первой же возможности продать свои земли. Члены же бывших колхозов и совхозов получили первоочередное право выкупить земельные участки, предоставленные им в советское время в бессрочное пользование.

Стоимость сельскохозяйственных угодий в Эстонии довольно низкая, например, стоимость земли в соседней Финляндии в 25 раз дороже. Среднестатический эстонец может купить на свою зарплату 3 га земли. Однако не у всех крестьян есть на это деньги, поэтому желающие за небольшую плату имеют возможность арендовать земельные наделы на 99 лет. На практике же подавляющее большинство колхозников давно уже приватизировало свои наделы бесплатно.

Местным властям предоставлено право продавать свободные угодья, пригодные для сельскохозяйственных работ. Однако и здесь существуют ограничения: продажа разрешена только состоявшимся сельхозпроизводителям, а не случайным горожанам, приезжающим в деревню на несколько недель летом - в отпуск. Таких угодий разрешено продавать одной фирме или одному фермеру не более 200 га, но без права продажи или передачи в доверительное управление в течение 2-х лет. Иностранным гражданам разрешена покупка сельхозугодий. И только лишь покупка некоторых приграничных участков с Россией и на маленьких островах возможна с согласия правительства страны.

Рассмотрим опыт Аргентины в решении земельных проблем. В Аргентине всегда существовала свободная продажа земель, вследствие чего большая часть сельхозугодий сосредоточена в руках богатых землевладельцев, которые имеют возможность продавать и покупать землю фактически только друг другу. Большинство населения слишком бедно, поэтому в рынке недвижимости не принимают участие, этот рынок им недоступен. Почти все местное население является наемной рабочей силой. Такое же положение сохраняется и в других странах Латинской Америки./8/

Для иностранных граждан запрета на покупку сельхозугодий нет, однако продажа земель ограничена в приграничных районах. Особенно строгое ограничение существует в отношении чилийцев, которое объясняется исторически сложившимся старым соперничеством двух стран. В то же время довольно много иностранных граждан и фирм владеют землей в Аргентине. Так, например, одна британская компания владеет земельным участком размером почти с Украину

2.3 Стратегия эффективного использования земельных ресурсов в Республике Казахстан

В настоящее время, когда в РК появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке; спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости. /16/

Экономические реформы, проводимые в Казахстане, обусловили необходимость использования принципиально новых методов государственного управления, способных обеспечить функционирование рыночных механизмов в сфере отношений с землей и недвижимостью. /17/

Создание в нашей стране единой кадастровой службы и координация действий и кооперация финансовые ресурсов местных бюджетов и заинтересованных министерств, а также подведомственных им хозрасчетных предприятий, по созданию и ведению на единой технологической базе всей системы общегосударственных кадастров, способствует улучшению информационного обеспечения не только территориального, но и отраслевого планирования и управления, и гарантирует существенную экономию материальных и финансовых ресурсов на информатизацию экономики и социальной сферы республики. С помощью кадастра осуществляется выбор земельных участков для строительства, реконструкции, подготовка решений об изъятии предназначенных для строительства земельных участков, разрешение споров инвесторов, иных юридических лиц и граждан, чьи интересы затрагиваются градостроительной деятельностью и т.д.

Методика кадастровой оценки земель на основе факторного анализа состоит из следующих расчетных блоков

а) проведение пофакторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов: доступности населения до различных центров тяготения (объектов); уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки ландшафтная и рекреационная ценность территории; инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям,

б) выделение на территории города кадастровых кварталов, а также характерных точек и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение текстовых объектов (наиболее точных по совокупности показателей) в каждом кластере (текстовый кадастровый квартал) и определение по выделенным текстовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости по ценообразующим факторам;

г) расчет по текстовым объектам удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по текстовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

Решение системы уравнений, с включением вышеуказанных факторов, дает значение поправочных коэффициентов, позволяющей привести цену конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

Кадастровая стоимость земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом «извлечения» (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Р_i), осуществляется по формуле:

Р_i¹¹= Р_i*К_i¹¹, (11)

где: Р_i - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

К_i¹¹ - коэффициент от перехода удельного показателя кадастровой стоимости по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий». /23/

Рассмотрим кадастровую оценку земель в составе градостроительного кадастра. В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны учитываются все основные факторы влияющие на оценку, с точки зрения различных видов функционального использования:

локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории;

факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;

коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижение в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;

инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Доминирующую роль играют коммуникационные факторы или факторы местоположения в городе. /25/

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города. При этом наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Вычисляется матрица градостроительной оценки территории в зависимости от транспортной доступности центра города к другим его частям. Для расчетов используются следующие первичные исходные материалы и данные:

опорный план, содержащий информацию по физической географии, существующему функциональному использованию территории улично-дорожной сети;

картографические и иные данные по инженерно-геологическим характеристикам территории;

по промышленным предприятиям и другим местам приложения труда, включающие такие характеристики как наименование, расположение на плане, отраслевая принадлежность, численность занятых;

по городской экологии (точечные источники выбросов, ареалы индексов суммарных загрязнении и др.);

по состоянию жилья (типы жилья, дифференцированные по плотности жилого фонда, этажности, периоду строительства, степени износа);

по системе обслуживания населения (размещение и емкости торговых центров, ярмарок, рынков);

по системе озеленения и мест отдыха;

по историко-архитектурным памятникам и градостроительным регламентам;

по системе городского транспорта;

структура занятости и структура подвижности населения;

задание на проектирование генерального плана.

Методика расчета экономической оценки городских земель на основе градостроительной оценки территории требует калибровки по данным продаж земельных участков или по результатам обработки данных продаж квартир и других видов недвижимости.

Рассмотрим методику оценки земель на основе выделения тестовых участков. Предлагаемая методика кадастровой оценки территории города предусматривает выполнение следующих последовательно взаимосвязанных действий:

дифференциация территории города на оценочные (планировочные) участки;

установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных их значений;

установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение их на оценочный участок и уточнение границ последних;

расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка;

оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам;

перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки города, с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициенты дифференциации);

увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

Первичное разграничение территории города на оценочные участки проводятся на топографическом плане масштаба 1: 25000, выделение оценочных участков на бумажном носителе, который позволяет видеть весь город как единое целое.

К выделенным оценочным участкам накладываются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории города, в них выделены единичные подфакторы. /20/

Условия каждого оценочного участка, выделяемого на плане города, сравниваются с перечисленными выше факторами. На основании этого корректируется границы оценочных участков. В целях совершенствования системы кадастровой оценки недвижимости в настоящее время широкое развитие получили информационные технологии. Одна из таких систем - кадастровая система Geocad System. /19/

Кадастровые системы оценки недвижимости охватывают практически всю оценочную деятельность. Создание в нашей стране единой кадастровой службы и координация действий и кооперация финансовые ресурсов местных бюджетов и заинтересованных министерств, а также подведомственных им хозрасчетных предприятий, по созданию и ведению на единой технологической базе всей системы общегосударственных кадастров, способствует улучшению информационного обеспечения не только территориального, но и отраслевого планирования и управления, и гарантирует существенную экономию материальных и финансовых ресурсов на информатизацию экономики и социальной сферы республики. /26/

Использование единой географической информационной системы - ГИС-технологии делает кадастры совместимыми между собой для решения комплексных проблем, среди которых можно выделить особо - рациональная организация и управление территорией, мониторинг, управление антропогенно-природными системами /27/.

Изложенные в данной работе методы кадастровой оценки нашли широкое применение в оценочной практике не только нашей республики, но и за рубежом. Применение программных продуктов в оценочной деятельности позволяет значительно ускорить процесс оценки, повысить его достоверность.

Заключение

В настоящей дипломной работе нами исследованы теоретические и практические вопросы использования земельных ресурсов РК. В первой главе нами рассмотрены вопросы земельных ресурсов как основного фактора производства, вопросы формирования рынка земельных ресурсов и предложения на рынке. В данной главе нами анализировалась структура земельного фонда по почвенному составу, по природным зонам, по назначению и использованию земельных ресурсов РК. В работе рассматривались проблемы прав собственности на земельные ресурсы и особенности оценки и формирования кадастровых данных по земельным ресурсам РК. В Республике Казахстан существует право государственной и частной собственности на землю, при этом признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность на землю. Субъектом права на государственную собственность на землю является Республика Казахстан, субъектом права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударственные юридические лица. Право собственности, право землепользования и иные права на землю (сервитут, залог и др.) относятся к вещным правам на землю. право собственности на землю представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть, по решению собственника, отделено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно.