Суб’єкти права власності на землю

Питання колективної власності на землю має бути вирішено на рівні ЗК України, Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельним часток (паїв)" шляхом встановлення порядку переходу земель колективної власності, що не підлягають розпаюванню у спільну сумісну власність громадян список яких додавався до державного акту про право колективної власності на землю чи до держави або територіальних громад (за умови ліквідації сільськогосподарського підприємства). Прогалина в законодавстві, за якою наявне суб'єктивне право колективної власності не має нормативного забезпечення і реального правового тлумачення, створює юридичні перешкоди у його реалізації в практичному житті й потребує невідкладного вирішення. Питання колективної власності має бути вирішене на рівні Земельного кодексу України де чітко має бути відображено, що право колективної власності на землю припиняється з моменту ліквідації сільськогосподарського підприємства і нерозділені землі можуть переходити: 1. власності держави чи в комунальну власність

2.з моменту реорганізації переходять до правонаступників за умови відповідного переоформлення протягом відповідного терміну.

Таким чином, суб'єктами прав на землі сільськогосподарського призначення є фізичні та юридичні особи України, наділені відповідною земельною та аграрною правосуб'єктністю. Закріплення землі у власність окремих суб'єктів повинно здійснюватися за особливою процедурою, з урахуванням природних якостей землі як об'єкта господарювання, чинного земельного законодавства, статуту сільськогосподарської організації, стану сільськогосподарських угідь.

2.3 Комунальна та державна власність на землю

Комунальна власність на землю - це власність комунальних утворень в межах їх територій. Однак і тут не всі землі знаходяться в комунальній власності. Вони визначаються методом "відрахування" земель державної і приватної власності.

В першу чергу це землі, зайняті комунальними об'єктами (інженерної і соціальної інфраструктури, школами, лікарнями, підприємствами громадського харчування, театрами, музеями, дитячими установами, комунальним житлом тощо). На території комунального утворення виділяються землі загального користування. Це - дороги, вулиці, сквери, насадження, парки, майдани, пляжі, цвинтарі тощо. В комунальну власність можуть включатися землі, отримані за рішенням місцевої адміністрації у власників земельних ділянок шляхом їх викупу в установленому порядку, а також землі, що передаються із державних земель. Усі землі комунальної власності проходять державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України.

Від імені комунальних утворень їх органи місцевого самоврядування здійснюють права володіння, користування та розпорядження комунальними землями. Державними і приватними землями вони не мають права розпоряджатися.

Вони мають право здійснювати об'єднання, обмін, перерозподіл комунальних земель між комунальними утвореннями. Це може здійснюватись на основі договору між ними за згодою з органами державної влади. Крім того, вони виконують і публічні функції як органи публічної влади. У ході проведення земельної реформи в Україні питання про право державної власності на землю має важливе значення для науки і практики. Це питання не мало ніякого значення раніше, коли вся земля була виключно державною власністю, вона не ділилась на власність Союзу РСР та союзних республік, лише розмежовувалась їх компетенція щодо розпорядження єдиним державним фондом.

Згідно з нормами Земельного кодексу України, у державній власності перебувають усі землі України за межами населених пунктів (крім земель права комунальної та приватної власності), а також землі в межах населених пунктів, на яких розташовані об'єкти права державної власності.

Право державної власності на землю - сукупність правових норм, що визначають правові підстави і порядок набуття і реалізації права власності на землю держави, об'єкти права власності держави на землю, суб'єкти права власності держави на землю, гарантії держави як суб'єкта земельних правовідносин, підстави і порядок припинення права власності держави на землю.

Державні сільськогосподарські підприємства - це такі підприємства, які не є власниками закріпленого за ними майна. Воно перебуває в державній власності і надається їм на праві повного господарського відання або оперативного управління не тільки для виробництва найважливіших видів сільськогосподарської продукції, а й спеціальних видів рослин, наприклад для потреб медичної, парфумної та інших галузей народного господарства. Державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям надаються земельні ділянки із земель державної і комунальної власності у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У державній власності перебувають усі землі України за винятком земель, переданих у колективну і приватну власність. Суб'єктами права державної власності на землю виступають:

1) Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності України;

2) Верховна Рада Автономної Республіки Крим - на землі в межах території Республіки, за винятком земель загальнодержавної власності;

3) обласні, районні, міські, селищні, сільські ради народних депутатів на землі в межах їхніх територій, окрім земель загальнодержавної власності.

Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.

У державній та комунальній власності перебувають лише землі, при допомозі яких держава може впливати на розвиток науково-технічного прогресу у сільському господарстві та підготовку кадрів для цієї галузі економіки (землі племінних господарств, науково-дослідних установ, сільськогосподарських навчальних закладів тощо).

РОЗДІЛ 3. ПІДСТАВИ, СПОСОБИ НАБУТТЯ НА ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

3.1 Способи набуття права власності на землю громадянами

Землі сільськогосподарського призначення можуть належати на правах власності громадянам, юридичним особам, територіальним громадам та державі, що означає наявність у цих суб'єктів права правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.

Однією з найважливіших складових у здійсненні економічних перетворень в Україні є ліквідація монополії "виключного права державної власності на землю". Серед головних положень Декларації про державний суверенітет від 16 липня 1990 року є таке: земля є власністю українського народу. Відтак з самого початку земельної реформи постало ключове питання створення нової юридичної схеми земельних відносин, яка мала істотно відрізнятися від тогочасної схеми, побудованої на принципах монопольного права державної власності на землю [19, с. 37]. Виходячи з цього, особливого значення набуває проблема чіткого теоретичного визначення та практичного застосування системи науково обґрунтованих правових способів набуття громадянами права власності на землю.

Прийняті за більш ніж десятирічну історію проведення земельної реформи в Україні нормативно-правові акти (більшість з яких є підзаконними) не дають змоги виробити чітку систему способів набуття громадянами права власності на землю [20, с. 114-115]. Вперше відносно визначену систему таких способів передбачено в Земельному кодексі України від 25 жовтня 2001 року [21, с. 51]. Відповідно до статті 81 ЗК України, громадяни набувають право власності на земельні ділянки в такий спосіб: 1) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; 2) безоплатної передачі із земель державної та комунальної форм власності; 3) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані громадянину у користування; 4) прийняття спадщини; 5) виділення в натурі (на місцевості) належної громадянину земельної частки (паю). Цей перелік не є вичерпним, оскільки законодавець передбачив й інші способи набуття громадянами права власності на землю. Стаття 119 ЗК України запроваджує інститут набувальної давності, яка також є способом набуття права власності на землю. Для правильного розуміння правової природи зазначених способів необхідно дати визначення поняттю спосіб набуття права власності. Визначити поняття можна на підставі ознак, які характеризують означуване поняттям явище. Виділимо ознаки, які характеризують поняття спосіб набуття права власності. Передумовою набуття права власності є наявність певного юридичного складу, тобто сукупності юридичних фактів - конкретних, об'єктивних обставин, з якими законодавство прямо чи побічно пов'язує виникнення, зміну чи припинення правовідносин. Ці юридичні факти повинні відповідати таким вимогам: 1) зв'язок із Законом - прямий (коли факт передбачений у гіпотезі правової норми) або побічний (коли факт не передбачений у Законі, проте за змістом Закону ці правовідносини не можуть існувати без наявності цього факту); 2) наявність у них об'єктивного реального змісту; 3) конкретність юридичного факту, що містить фактичну конкретність (яка виражається в об'єктивно існуючій реальності) та документально доведену конкретність. Наявність останньої ознаки є обов'язковою, оскільки яким би не був юридичний факт, якщо він не доведений документально, він не може бути підставою для виникнення права власності на землю. Наприклад, якщо не укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, якими б одностайними не були сторони щодо укладення даної угоди, вона не породжує у покупця права приватної власності на об'єкт продажу.

Однак поняття спосіб набуття права власності не можна зводити лише до наявності певного юридичного складу, тобто сукупності передбачених законом реальних, конкретних, об'єктивних обставин. Обов'язковою і визначальною є активна поведінка зацікавленого суб'єкта, спрямована на реалізацію ним передбаченого Законом його права на одержання землі у власність. Оскільки така поведінка не здійснюється суб'єктом у довільній формі, можна говорити про таку її ознаку як регламентованість Законом, наявність певних процесуальних рамок. Отже, на підставі викладеного, сформулюємо так це поняття: спосіб набуття права власності на землю - це передбачена земельним законодавством України сукупність послідовних дій зацікавленого суб'єкта, яка за наявності певних, визначених Законом, об'єктивних і конкретних обставин породжує у суб'єкта право приватної власності на земельну ділянку.

Вся сукупність юридично визначених способів набуття громадянами права власності на землю може бути класифікована на підставі певних критеріїв. Щодо проблеми класифікації, то у наукових поглядах немає єдності. Російський вчений Б.В. Єрофєєв пропонує такий поділ правових фактів, на підставі яких виникають правовідносини власності на землю.

До першої групи він відносить адміністративні акти державних органів, видані в межах їхньої компетенції.

До другої групи відносяться правочини (угоди) громадян щодо придбання земельних ділянок у власність. При цьому правочини (угоди) Б.В. Єрофєєв поділяє на прямі та непрямі. Прямі правочини (угоди) мають своїм об'єктом земельну ділянку й характеризуються винятково земельно-правовою природою. Непрямі правочини (угоди) мають своїм об'єктом не лише земельну ділянку, а й інші, більш важливі для громадянина майнові об'єкти та іншу нерухомість, розташовану на цій ділянці. Такі правочини мають переважно цивільно-правову природу.

До третьої групи обставин, з якими Закон пов'язує виникнення права власності на землю, автор відносить цілу групу юридичних складів, що дає нам підстави умовно визначити цю групу способів як змішану. Зокрема, мова йде про набуття права власності в порядку спадкування. При цьому можливе як спадкування безпосередньо земельної ділянки, так і спадкування нерухомості, розташованої на земельній ділянці. У першому випадку спосіб набуття права власності має переважно цивільно-правову природу, у другому - змішану цивільно-правову й земельно-правову. До цієї групи способів набуття права власності на землю Б.В. Єрофєєв відносить також вступ у господарські товариства й виробничі кооперативи. Водночас видається документ, що посвідчує кількісний та якісний вираз земельних прав учасників товариства. До змішаної групи належить й інститут набувальної давності. Безперервне користування земельною ділянкою протягом певного, визначеного законодавством терміну, надає користувачеві право на набуття земельної ділянки у власність. Також до змішаної групи способів дослідник відносить приватизацію земельної ділянки. Саме поняття приватизація він розуміє як передачу з державної чи муніципальної власності у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок, що перебувають у них на праві постійного користування, пожиттєвого успадкованого володіння чи оренди [22, с. 197].

На мій погляд, Б.В. Єрофєєв у проведеній класифікації використовує дещо змішані, чітко не визначені критерії розподілу досліджуваних способів на групи. Відсутня й чітка термінологія для позначення кожної з груп. Однак досить вдалим є виділення у деяких зі способів набуття права власності цивільно-правових та земельно-правових ознак (наприклад, поділ ознак спадкування).

Критерієм поділу способів набуття громадянами права власності на землю має бути, як видається, метод правового регулювання, який покладено в основу регулювання правовідносин щодо набуття громадянами права власності на землю. Відповідно до двох загальних методів правового регулювання суспільних відносин - цивільного (диспозитивного) та адміністративного (імперативного) існує й дві групи способів набуття громадянами права власності на землю: група цивільно-правових способів та група адміністративно-правових способів.

До цивільно-правових способів слід віднести набуття права власності шляхом укладення громадянами різних цивільних угод (правочинів): договору купівлі-продажу земельної ділянки, договору дарування, міни та інших. Однак земля є особливим об'єктом, що перебуває в цивільно-правовому обігу. В наукових колах побутує думка щодо потреби запровадження терміна земельна нерухомість та визначення пріоритетності Земельного кодексу в регулюванні будь-яких правовідносин, об'єктом яких виступає земельна ділянка [23, с. 47]. Земельний кодекс України передбачає особливий правовий порядок продажу земельних ділянок державної чи комунальної форм власності. (ст. 127-130 ЗК України). Укладення цивільно-правових угод між громадянами, а також громадянами та юридичними особами здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог земельного законодавства.

До цивільно-правової групи способів відноситься й набуття права власності в порядку спадкування. Уже зазначалося, що спадкування може відбуватись як стосовно безпосередньо земельної ділянки, так і стосовно нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці. У випадках спадкування за законом цьому способу притаманні певні імперативні риси, оскільки коло осіб - спадкоємців, а отже, потенційних власників земельної ділянки визначається законодавцем і не може бути змінений (розширений) суб'єктами правовідносин.

До адміністративно-правових способів відносяться: безоплатна передача із земель державної і комунальної власності; приватизація земельних ділянок, що були раніше надані громадянам у користування; виділення в натурі (на місцевості) належної громадянам земельної частки (паю). Розглянемо коротко кожен з цих способів.

Норми безоплатної передачі земельних ділянок із земель державної та комунальної власності визначені статтею 121 Земельного Кодексу України. При цьому виникає питання щодо розмежування цього способу та приватизації земельних ділянок. У науковій літературі немає єдино виробленого підходу до розуміння правової природи та значення терміна приватизація. Одні визначають приватизацію як процес передачі земельних ділянок із власності держави у власність недержавних фізичних та юридичних осіб [24, с. 29; 25, с. 34]. При цьому за особливістю суб'єктного складу автори підходу виділяють декілька складових приватизації : 1) одержання земельних ділянок у власність громадянами України із земель запасу, але не для цілей ведення селянського(фермерського) господарства; 2) одержання земельних ділянок у власність, наданих раніше у користування; 3) приватизація громадянами України ділянок з метою зайнятися селянсько (фермерським) господарством; 4) приватизація землі громадянами через колективні форми власності [25, с. 29]

В. Андрейцев визначає поняття приватизація як спеціальний різновид земельно-процесуальних правовідносин, за якими з допомогою активної діяльності їх суб'єктів здійснюється перерозподіл земельного фонду України та виникає право приватної власності громадян на земельні ділянки [26, с. 29]. Як бачимо, єдності стосовно визначення поняття приватизація землі немає . Головну відмінність приватизації від інших способів набуття права власності на майно, зокрема від безоплатної передачі земельних ділянок громадянам України, слід шукати в Земельному кодексі України. На мою думку, вищезгадані поняття є фактично тотожними. Єдиною відмінністю, яка випливає з положень Земельного кодексу України, є те, що приватизація як правовий спосіб набуття права власності на землю стосується земельних ділянок, що вже перебувають у користуванні громадян (ст. 118 ЗК України).

Виділення в натурі (на місцевості) належної громадянину земельної частки (паю) як спосіб набуття права власності на землю треба вважати одним з "найстарших", оскільки він є органічним продовженням процесу паювання землі й зародився ще в 1994 році, на зорі реформування земельної сфери. За своїми ознаками земельна частка (пай) - це не визначена в натурі земельна ділянка. Вона є особливою юридичною категорією, її не можна ототожнювати з конкретною земельною ділянкою, так само як і з середньою земельною часткою.

Погоджуючись з такою позиціє, визначим суттєві ознаки, що характеризують земельну частку (пай): 1) вона не існує як об'єкт матеріального світу; 2) вона має вартісний та кількісний вимір; 3) вартість земельної частки (паю) визначається нормативним шляхом, виходячи з грошової оцінки переданих у колективну власність земель та кількості осіб, що мають право на земельну частку (пай); 4) право на земельну частку (пай) посвідчується особливим документом - сертифікатом на право на земельну частку (пай); 5) право на земельну частку (пай) є підставою для одержання земельної ділянки в натурі [27, с. 49].

Передбачений статтею 119 Земельного кодексу України спосіб набуття права власності - набувальна давність не можна віднести до жодного з "чистих" цивільно-правових або адміністративно-правових способів набуття права власності. Як інститут цивільного права, набувальна давність звичайно має глибокі цивільно-правові корені. Однак особливість процедури набуття права приватної власності за цим способом, визначена п. 1 ст. 119 ЗК України, вносить у цей спосіб адміністративно-правовий аспект. Йдеться про необхідність звернутися громадянину, який добросовісно, відкрито і безперервно користувався земельною ділянкою упродовж 15 років, до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність. Фактично встановлено дозвільний порядок виникнення права власності на землю. Тому набувальну давність слід віднести до так званих змішаних способів набуття громадянами права власності на земельну ділянку.

З метою з'ясування можливості відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення уявляється доцільним проаналізувати зміст п. 15 Перехідних положень ЗК України, яким визначається зміст мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, включаючи й земельні частки (паї). З прийняттям Закону України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)" від 18.01.2001 був запроваджений мораторій на відчуження земельних часток (паїв). Закон забороняв відчужувати земельні частки (паї), "крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб". Мораторій мав діяти "до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України".

Втім, з прийняттям нового Земельного кодексу України 25.10.2001 року мораторій не був знятий. Навпаки, п. 15 Розділу Х "Перехідні положення" ЗК України заборонив відчуження земельних ділянок "для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва". Заборона мала діяти до 1 січня 2005 року, проте Законом від 06.10.2004 року Верховна Рада продовжила мораторій до 1 січня 2007 року.

Законом України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів" від 19.12.2006 року мораторій було продовжено до 01.01.2008 року, проте, оскільки Верховній Раді України довелося долати вето Президента України, Закон набув чинності лише 13.01.2008 року (з моменту його офіційного опублікування), тобто у період з 01.01.2008 по 13.01.2008 мораторій не діяв.

Законом від 28.12.2008 року "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" мораторій фактично було зроблено безстроковим, його строк було продовжено "до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель". Хоча Рішенням Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008 відповідні зміни були визнані неконституційними і з цього моменту втратили чинність, вже Законом від 03.06.2008 вони були внесені знову, причому, відповідно до п. 1 розділу II "Прикінцеві положення" Закону цим нормам було фактично надано зворотної сили - вони мають застосовуватися "з дня втрати чинності відповідними положеннями розділу II Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України", тобто з 22.05.2008 року.

Закон про продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 2012 року набрав чинності. Таким чином, до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, а також до дати 1 січня 2012 року забороняється (п. 15 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України):

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

в) внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б", запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)."

Нарешті, п. 12 Закону України від 31 жовтня 2008 року № 639-VI сфера заборона на відчуження земель (у формі продажу) була ще більш розширена. Пунктом 12 розділу ІІІ "Прикінцеві положення" Закону України "Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 31 жовтня 2008 року № 639-VI встановлена заборона на відчуження усіх без винятку земель сільськогосподарського призначення.

Таким чином, шляхом прийняття низки законодавчих актів держава Україна ще починаючи з 10.02.2001 року (дата набрання чинності Законом від 18.01.2001 року) позбавила власників земельних часток (паїв) права розпорядження ними. Аналогічна заборона щодо власників окремих різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення діє з 01.01.2002 року (дата набрання чинності Земельним кодексом України), в подальшому вона була поширена на всіх власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Хоча заборона начебто має тимчасовий характер, визначити момент, коли вона буде знята (і чи буде вона знята взагалі), неможливо.

Обмеження чи навіть позбавлення власників можливості розпоряджатися їхніми земельними ділянками насправді фактично в багатьох випадках означає позбавлення власника більшої частини благ, які могло б принести йому здійснення права власності. Саме це матиме місце, наприклад, тоді, коли особа володіє невеликою за площею ділянкою сільськогосподарського призначення, яку економічно недоцільно використовувати за цільовим призначенням. Середній розмір земельної частки (паю) в Україні складає 4 га. У той же час, наприклад, за даними вчених Інституту аграрної економіки, оптимальний розмір; наприклад, господарства зернового та зерново-буряківничого напрямів визначається на рівні 300-400 гектарів, а при розмірі фермерського господарства у 55 гектарів тваринництво у ньому буде збитковим. Можна сперечатися про конкретний розмір економічно рентабельного фермерського господарства, але те, що цей розмір більший від 4 га - безсумнівно.

Схожа ситуація буде у випадку, коли особа через похилий вік (більшість власників земельних часток (паїв) - пенсіонери) не здатна сама обробляти землі сільськогосподарського призначення. У таких випадках заборона продати земельну ділянку означає, що від свого майна - земельної ділянки - власник не може отримати нормального економічного ефекту. Слід зважати, що у сучасних умовах здача земельної ділянки в оренду не може компенсувати втрат від неможливості продати земельну ділянку, оскільки ставки орендної плати є мізерними. За офіційними даними Державного комітету України із земельних ресурсів, упродовж І кварталу 2009 року укладено 4559,3 тис. договорів оренди земельної частки (паю), з яких більшість - 3099,6 тис. (68 %) з розміром орендної плати від 1,5% до 3% . Порівняймо цифру 1,5-3,0 % із процентними ставками банків за строковими депозитами фізичних осіб: за даними НБУ України, за депозитами в національній валюті вони складають 20,3 % . Основною причиною мізерних ставок по оренді земель сільськогосподарського призначення якраз і є мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Отже, встановлення мораторію призвело до заподіяння власникам земельних ділянок сільськогосподарського призначення значних матеріальних збитків, які, в принципі, можливо обчислити і довести. Проте найголовніше все-таки те, що мораторій вихолощує саму сутність права власності, не дозволяючи не лише розпорядитися, а і взагалі отримати нормальний економічний ефект від земельної ділянки.

Враховуючи викладене, заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток паїв має бути визнана "позбавленням власності" в розумінні § 1 ст. 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР). При цьому у даному випадку "позбавлення власності" відбувається з порушенням вимог, що висуваються даною статтею: відчуження відбувається не в інтересах суспільства, без будь-якого відшкодування та не "на умовах, передбачених законом", оскільки відповідний закон суперечить Конституції України, а саме, її ст.ст. 22, яка забороняє при прийнятті нових законів (внесенні змін до існуючих законів) звужувати зміст та обсяг існуючих прав і свобод.

В свою чергу, ст. 41 Конституції України допускає примусове відчуження об'єктів права приватної власності "лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості". Встановлення мораторію не відповідає умовам правомірності примусового відчуження.

По-перше, заборона стосується більш як шести мільйонів власників земельних ділянок, виділених в рахунок земельних часток (паїв) та інших власників земель сільськогосподарського призначення, тобто не може розглядатися як "виняток".

По-друге, заборона не лише не обумовлена "мотивами суспільної необхідності", а взагалі позбавлена будь-якого раціонального обґрунтування, є свавільною, що у правовій державі, якою проголошено Україну (ст. 1), є неприпустимим. Стверджується, що мораторій перешкоджає обезземеленню сучасних українських селян. Але насправді мораторій породив ситуацію, від якої він начебто покликаний був врятувати: замість усунення загрози втрати власності він сам призвів до такої втрати. Мораторій перешкоджає оптимізації структури сільськогосподарського землекористування. Дрібну земельну ділянку (середній розмір земельної частки (паю) - 4 га) неможливо обробляти із застосуванням прогресивних агротехнологій. В межах колишнього цілого поля сівозміни розташовано 20 і більше земельних ділянок різного правового режиму. В таких умовах ні про які сівозміни, ні про яке відтворення родючості ґрунтів говорити не варто. Надмірне подрібнення земельних ділянок сільськогосподарського призначення (парцеляція) призводить до неощадливого та нераціонального використання земель через натуралізацію виробництва, зниження продуктивності угідь, перешкоджає залученню інвестицій в агропромисловий комплекс (за умови існування мораторію неможливе залучення кредиту під іпотеку), заблокований перерозподіл земель на користь більш ефективних власників, отримання від земельної ділянки повної віддачі.

По-третє, не лише "попереднього повного", а і будь-якого відшкодування для власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) не передбачено. Між тим, їхні втрати є значними (див. хоча б сказане вище про майже 20-відсоткову різницю між ставками орендної плати та ставками за депозитами фізичних осіб). У правовій державі не можна відібрати в особи якесь благо і нічого не дати натомість.

Хоча у ст. 41 Конституції України мова йде про "відчуження об'єктів права приватної власності", існують всі підстави для розширеного тлумачення даного положення і для застосування гарантій, передбачених ч. 5 ст. 41, також і до ситуацій, коли формально об'єкт не відчужується, власник титулу не позбавляється, проте право власності зазнає таких обмежень, що позбавляють власника можливості користуватися благами, які надає право власності, зокрема, отримувати він нього економічний ефект.

Але теоретично існує декілька шляхів обійти заборони, накладені мораторієм:

1. Укладення заповіту або договору довічного утримання, що дозволяє гарантувати отримання ділянки після відкриття спадщини, оскільки під дію мораторію спадкування сільськогосподарських земель не підпадає.

2. Укладення договору міни. Однак треба зазначити, що відповідно до теперішньої редакції дозволяється лише міна землі на землю. Але в законодавстві чітко не визначено, що міняти можна тільки ділянки рівноцінної вартості. Таким чином, уклавши декілька договорів, можна також досягти певного результату і отримати бажану ділянку на законних підставах.

3. Також теоретично можливо домовитися про вилучення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що підпадає під дію мораторію, для суспільних потреб. Після такого вилучення і встановлення нового цільового призначення земельна ділянка може бути продана органом місцевого самоврядування або виконавчої влади "потрібним" покупцям чи колишнім власникам.

4. Оскільки відповідно до ЗК земельна ділянка -- це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами, то також можна спробувати переконати чиновників, що в разі формування нової земельної ділянки або шляхом об'єднання кількох земельних ділянок, або навпаки -- виокремлення меншої ділянки з існуючої, або поділу існуючої ділянки на декілька різних ділянок, цільове призначення таких новоутворених ділянок не є визначеним, інакше кажучи, воно не є спадковим відповідно до цільового призначення земельної ділянки (ділянок), з якої (яких) її було утворено, і тому існує можливість встановлення таким чином будь-якого потрібного цільового призначення. Проте здійснити такі дії можна лише теоретично, оскільки випадки, коли такі спроби були б реалізованими практично, наразі невідомі, не є порушенням обмежень, встановлених мораторієм щодо зміни цільового призначення, оскільки самої зміни не відбувається як такої. Відбувається встановлення цільового призначення для новоутворених земельних ділянок. 5. Продаж ділянки "за борги". Власник надає покупцеві боргову розписку із зобов'язанням повернути гроші у встановлений термін, після закінчення якого на продавця-боржника подають судовий позов. Суддя, відповідно, ухвалює рішення: "Передати кредиторові в забезпечення позовних вимог право власності на земельну ділянку, визнати це право і зобов'язати відділ земельних ресурсів місцевої райдержадміністрації видати державний акт на право власності". Права власності на пай переходять покупцеві за згодою сторін.

6. Ф'ючерсні паї. Згідно ст. 635 Цивільного кодексу України, продавець і покупець беруть на себе взаємні зобов'язання укласти договір купівлі-продажу в майбутньому, на наперед певних умовах. Підписання попередніх договорів купівлі-продажу ділянок стає поширеним після імплементації 3 березня 2006 року чергових правок в ЗК, що заборонили укладення договорів оренди з правом викупу.

Спосіб обходу мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств. 1.Укладення попереднього договору з власником земельного сертифікату , в якому зазначається що після закінчення мораторію він реалізує покупцеві отриману земельну ділянку за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується сума. Обов'язково в попередньому договорі необхідно зазначити ,що всі спірні питання вирішуються третейським судом. Необхідно чітко вказати суд(суддю), обрані для вирішення спірних питань.

2. Під час укладення попереднього договору для гарантованого захисту своїх прав необхідно отримати від власника сертифікату оригінал цього документу. 3.Від власника земельного сертифікату Обов'язково на визначених Покупцем особу(осіб) обов'язково бажано отримати довіреність на право вирішення за власника сертифікату усіх процедурних питань по отриманню державного акту на право власності на земельну ділянку , у т.ч. і на цього акту.

4. Через особу (осіб) по довіреності , з дотримання процедури, забезпечити отримання та отримати державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт зберігати у представників до закінчення мораторію. 5. По закінченню мораторію укласти Основний договір. 6. При ухиленні Продавця від укладення Основного договору через третейський суд визнати право власності на земельну ділянку. 7. На підставі Основного договору чи рішення третейського суду (в цьому випадку в суді загальної юрисдикції потрібно отримати виконавчий лист)переоформити земельну ділянку на Покупця. Договір можливо укласти в письмовій формі і посвідчити нотаріально. Договір міни (бартеру) - це договір, за яким кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар або роботи (послуги) (ч. 1 ст. 715 ЦК). Вигідним у майновому обороті земельних ділянок є договір міни. Відповідно до останніх змін, внесених до Перехідних положень ЗК України та пов'язаних з продовженням дії мораторію на відчуження окремих категорій земельних ділянок, дозволяється лише міна землі на землю. За своєю правовою природою міна подібна до купівлі-продажу, оскільки договір міни передбачає перехід права власності від однієї особи до іншої на оплатній основі. Предметом договору міни можуть бути земельні частки (паї), крім тих, що не підлягають відчуженню. Також ст. 22 Земельного кодексу України виключає можливість переходу права власності на землі сільськогосподарського призначення до іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав. Відповідно до положень ч. З п. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 р. № 15-92 продаж земельної ділянки провадиться за ціною, встановленою угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за нормативну ціну землі. Частина 1 ст. 715 Цивільного кодексу визначає, що за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність товар в обмін на інший товар без їх конкретизації. Якщо обмінювані товари виявляються нееквівалентними за оцінкою, сторони можуть за домовленістю встановити доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (ч. З ст. 715 Цивільного кодексу). Сторонами договору міни є як фізичні (з достатнім обсягом дієздатності), так і юридичні (відповідно до статутних цілей та завдань створення юридичної особи) особи, але варто враховувати той момент, що кожна із сторін одночасно є покупцем та продавцем за одним договором. Правове регулювання договору здійснюється статтями 715, 716 Цивільного кодексу України, ст. 293 ГК України, Законом України "Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності" від 23 грудня 1998 р. № 351-XIV. Хоча договір міни є самостійним видом цивільних договорів, ст. 735 Цивільного кодексу передбачає, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Так, до договору міни (бартеру) у випадку обміну товарів на роботи можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України, які регулюють договір підряду чи надання послуг. Право власності на об'єкти нерухомості переходить за договором міни від моменту державної реєстрації договору (ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу, Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. №671).

Безоплатна передача землі у власність громадян провадиться у таких випадках: а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян. Кожен громадянин України має право на безоплатну приватизацію земельної ділянки у межах визначених законом норм. Така безоплатна приватизація здійснюється тільки один раз по кожному виду використання. Відповідно до статі 121 Земельного кодексу України громадяни України можуть безоплатно отримати (приватизувати) земельні ділянки у межах таких норм: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території відповідної ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га; в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,1 га. Статтею 118 Земельного кодексу передбачений порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, згідно з якою громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, що перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки. Громадяни -- працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Передача земельних ділянок у власність громадянам -- працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому Земельним кодексом. Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання. Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає заяву, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян організаціями, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін. Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування. Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку. Крім цього, згідно ст. 116 Земельного кодексу, громадяни та юридичні особи набувають права власності на земельні ділянки із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом; б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій. При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій. Землі у приватну власність працівникам державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа передаються безоплатно. Площа земель, що передаються у приватну власність, становить різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісовий фонд, водний фонд, резервний фонд).Кожен працівник цього підприємства, установи та організації, а також пенсіонери з їх числа мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості). При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на кількість працівників цих підприємств та пенсіонерів з їх числа. Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за погодженням його місця розташування з працівниками цих підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа у розмірі до 15 відсотків площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій. Резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності і призначається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням. Громадяни - працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Передача земельних ділянок у власність громадянам - працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому Земельним Кодексом; в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом. Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та висновки конкурсної комісії (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян особами, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін. Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою. Комісія протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні. У разі відмови у погодженні проект повертається заявнику у зазначений у цій частині строк.

Підставою відмови у погодженні проекту може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається Комісією до відповідного органу земельних ресурсів для здійснення такої експертизи.

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.