Залог как гражданско-правовая сделка

Для этого надо представить:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- доказательство уплаты государственной пошлины;

- документ, который подтверждает возникновение обязательства, обеспеченного ипотекой.

В тех случаях, когда в договоре о залоге недвижимости сказано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, кроме перечисленных документов следует также представить закладную, содержание которой должно отвечать требованиям ч.1 ст.14 Закона об ипотеке, и ее копию, документы, указанные в закладной в качестве приложений.

В соответствии с Законом об ипотеке устанавливается максимальный срок регистрации ипотеки - один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов Ст.20 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.

На практике постоянно возникает вопрос: если срок регистрации установлен как "не позднее чем в месячный срок", возможна ли регистрация в сокращенные сроки? Нормативными актами Минюста России определена теоретическая возможность установления сокращенных сроков регистрации, однако соответствующая процедура не закреплена. В настоящее время решение о проведении государственной регистрации в сокращенные сроки полномочны принимать руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы и его заместитель (Так, в интервью заместитель руководителя управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Мельникова обозначила срок регистрации в 10 дней) Миронов А. Квартирный кредит. // «Санкт-Петербургские Ведомости», №191 от 12.10.05.

Процедура государственной регистрации завершается тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Для залогодателя и залогодержателя ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, но, учитывая, что на практике эти моменты обычно совпадают, можно считать, что для всех лиц ипотека возникает с момента совершения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случаях, предусмотренных законом, в государственной регистрации может быть отказано или она может быть отложена, но не более чем на месяц.

Отложение регистрации ипотеки может быть в случаях:

- непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством;

- необходимость проверки подлинности представленных документов.

Отказ в государственной регистрации ипотеки, другие незаконные действия органа, регистрирующего права на недвижимое имущество, могут быть обжалованы в суде. В случаях, предусмотренных Законом об ипотеке Ст.28 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400., установлена ответственность органа, регистрирующего ипотеку, в виде возмещения убытков, причиненных его незаконными действиями (например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, во внесении исправлений в регистрационную запись, задержкой государственной регистрации). При необходимости внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, это может быть сделано на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Не допускается изменение регистрационной записи об ипотеке в том случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, при котором должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению изменяют ранее установленные условия закладной.

Изменения и дополнения условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Соглашение, которое может иметь вид дополнительного соглашения или новой редакции договора, подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор об ипотеке был нотариально удостоверен - соответственно и нотариальному удостоверению.

4.2 Права и обязанности сторон

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;

- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например, бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции Ст.242 Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть Первая) от 21 октября 1994 г. N 51-ФЗ// «Российская газета» № 238-239, 08.12.1994 г. или национализации ст.235 Там же предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества ст.301 Там же либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

4.3 Применение закладной при залоге недвижимости

Одной из новелл Закона об ипотеке является закрепление в нем документа, используемого при оформлении договора о залоге недвижимости - закладной.

Закладная является ценной бумагой и удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств наличия этого обязательства, а также право залога на имущество, названное в договоре об ипотеке.

Согласно закону об ипотеке составление и выдача закладной не допускается в тех случаях, когда:

- предприятие как имущественный комплекс;

- леса;

- права аренды перечисленных видов имущества;

- ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В подобных случаях условия о закладной в договоре об ипотеке будут недействительны.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Также Закон об ипотеке предусматривает возможность по соглашению между залогодателем или должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и законным владельцем закладной изменить ранее установленные условия закладной п.6 ст.13 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400..

Залогодержатель и залогодатель могут заключать соглашения в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества в случае его (имущества) утраты или повреждения.

При заключении данного соглашения или соглашения об изменении ранее установленных условий закладной и переводе долга возможны два пути оформления изменений:

1) внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала соглашения и указания в тексте закладной, что данное соглашение является неотъемлемой частью закладной. При этом следует учитывать, что если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом;

2) аннулирование закладной с одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Соглашения об изменениях содержания закладной подлежат государственной регистрации. Законом установлен срок, в течение которого такая регистрация должна быть осуществлена - один день с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. При этом государственная регистрация соглашения осуществляется безвозмездно.

При аннулировании закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, залогодатель подает заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также новую закладную. Затем происходит обмен закладной, находящейся у залогодержателя, на новую, а аннулированная закладная хранится в архиве регистрирующего органа до момента регистрации снятия ипотеки.

Владелец закладной при реализации своих прав, оформленных закладной, по требованию обязанного лица, в качестве которого может выступать должник или залогодатель, обязан предъявить ему закладную. Исключением являются случаи передачи закладной в депозит нотариуса или залога закладной с передачей ее залогодержателю.

В случае полного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, предусмотрена обязанность залогодержателя передать закладную залогодателю, а в случае исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, по частям залогодержатель обязан удостоверить его частичное исполнение.

При этом подтверждение частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должно быть очевидным для последующих владельцев закладной в случае перехода прав по ней, а также достаточным для залогодателя. Подтвердить частичное исполнение обязательства можно путем приложения соответствующих финансовых документов или внесением в закладную записи о частичном исполнении обязательства.

В соответствии с п.3 ст.17 Закона устанавливается правило, что обязательство или его часть не исполнены, если закладная находится у залогодержателя или на ней отсутствуют записи или иные подтверждения того, что обязательство, обеспеченное ипотекой, частично исполнено.

Исключением из этого правила является случай передачи прав по закладной другому лицу с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства).

В этой ситуации те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.

Так же в Законе предусмотрен порядок погашения долга должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Долг погашается в соответствии с планом погашения долга путем надлежащего исполнения своих обязанностей по закладной. При этом получателем погашенного долга может быть как сам законный владелец закладной, так и иное лицо, письменно уполномоченное владельцем.

В случае залога закладной данная ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. При этом предусмотрена необходимость исполнения должником своего обязательства только путем внесения долга также в депозит нотариуса.

Если не доказано иное, а также если иное не следует из Закона, обязательство, обеспеченное ипотекой, считается исполненным, если закладная находится у обязанного по ней лица (должника или залогодателя), а также в случае аннулирования закладной путем погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Обязанное по закладной лицо в случае, если закладная окажется в его обладании, обязано незамедлительно уведомить об этом других заинтересованных лиц.

Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству

Основаниями для восстановления прав в случае утраты закладной могут быть:

1) заявление залогодержателя, если по данным, содержащимся в ЕГРПН, представляется возможным установить законность восстанавливаемых прав;

2) решение суда по результатам особого производства по делу об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

Залогодатель или должник (если залогодатель является третьим лицом) обязаны в минимально короткий срок составить дубликат закладной с отметкой "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который выдает дубликат закладной утратившему ее лицу.

Согласно Закону об ипотеке владелец закладной признается законным, если его права на нее обосновываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предшествующих надписей. Ничтожными считаются надписи на закладной, которые запрещают ее последующую передачу другим лицам.

При полном исполнении за должника обеспеченного ипотекой обязательства третьим лицом, которое подвергалось опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, это лицо имеет право требовать передачи ему права по закладной. В случае отказа залогодержателя от этого третье лицо вправе требовать через суд перевода этих прав на себя.

Закладная может быть заложена путем передачи ее другому лицу - залогодержателю в обеспечение обязательств по кредитному договору или иного обязательства, которое возникло между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее другим законным владельцем (ипотечный залогодержатель). В случае неисполнения обязательства, которое обеспечено залогом закладной, ипотечный залогодержатель должен по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, установленными ст.48 Закона об ипотеке.

Если ипотечный залогодержатель откажется от передачи названных прав, залогодержатель закладной имеет право требовать через суд перевода их на себя.

Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого переведены права по закладной, имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки согласно условиям, содержащимся в закладной.

Суммы, которые выручены от реализации предмета ипотеки, идут на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной. Оставшаяся после этого сумма должна передаваться ипотечному залогодержателю для погашения причитающегося ему долга по кредитному договору или обязательству, которое обеспечено ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю в соответствии с Законом об ипотеке Ст.61 «Об ипотеке (залоге недвижимости).» Федеральный закон от 16 июля 1998г.// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400..

4.4 Правовое регулирование и развитие ипотеки

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998г в редакции от 30.12.2004 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2005).// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г. с изм. от 16.07.1998// ВВС, 1992г., № 23, ст. 1239; Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

Конечно, принятие Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон "О залоге", в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

Федеральный Закон "Об ипотеке" определил состав имущества, которое может быть предметом ипотеки, круг субъектов залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона "О залоге". Особого внимания заслуживает понятие закладной, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений. Ведь денежная масса является не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса экономики России.

Несмотря на отдельные недостатки в построении некоторых правовых конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК РФ "Ценные бумаги", последняя как подинститут ипотеки, а следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Федерального Закона "Об ипотеке" Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998г в редакции от 30.12.2004 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2005).// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400. закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях, а также распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной залоговой передаточной надписи на ней.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

Кроме того, следует признать, что Федеральный Закон "Об ипотеке", основываясь на принятом чуть ранее Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Что касается Санкт-Петербурга, то по данным Петербургского ипотечного агентства, число обратившихся за жилищным кредитом каждый месяц увеличивается на 50%. Люди (а в Петербурге насчитывается 700 тыс. очередников) загипнотизированы словом «ипотека».

Можно отметить увеличение числа ипотечных договоров. По Петербургу за 8 месяцев 2005 года Главным управлением ФРС было зарегистрировано 1220 договоров ипотеки, где ипотека возникает в силу закона, а именно -- ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных за счет кредитных средств либо целевого займа, и еще 459 таких договоров, где ипотека проистекает из условий договора. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество договоров покупки квартир с привлечением кредитных средств банков увеличилось в 2 раза (за 8 месяцев 2004 года было 630 договоров). Хотя, следует признать, ипотечных кредитов по сравнению с западными странами в России еще немного Миронов А. Квартирный кредит.// Санкт-Петербургские Ведомости, № 191 от 12.10.05..

В том числе: Северо-Западный Сберегательный банк Сберегательного банка России в первом полугодии выдал 610 ипотечных кредитов на сумму 451,8 млн. руб., «Райффайзенбанк» - 208 кредитов (217,5 млн. руб.), Промышленно-строительный банк» - 139 кредитов (143,8 млн. руб.), Банк «Дельта - Кредит» - 152 кредита (189,9 млн. руб.), «Городской ипотечный банк» - 211 кредитов (212,5 млн. руб.), «Национальный Резервный Банк» - 111 кредитов (107,1 млн. руб.), Внешторгбанк - 75 кредитов (93,1 млн. руб.), Банк «Первое О.В.К.» (Росбанк) - 42 кредита (51,9 млн. руб), "МДМ-Банк Санкт-Петербург" - 12 кредитов (11,2 млн. руб.), банками, аккредитованными Санкт-Петербургским ипотечным Агентством, выдано 148 кредитов на общую сумму 108,4 млн. руб.

Так, за весь 2004 год в городе было выдано всего около 1400 ипотечных кредитов, а за 8 месяцев текущего года уже более 1770. Такая динамика позволяет уже сейчас подтвердить, что в 2005 году будет выдано не менее 3000 ипотечных кредитов. По итогам 2005 года ожидается, что всего в Петербурге будет выдано порядка 3500-4000 ипотечных кредитов

Порог доходов, позволяющий семье заинтересованно присматриваться к механизмам ипотечного кредитования идет от цифры $1 тыс. и выше. Без ежемесячного $1 тыс. и «выше» в банке лучше не появляться. В статье «доходы» принимаются во внимание как «белые», так и «серые» зарплаты. Возможно, скоро банки начнут учитывать и такие статьи дохода семьи, как сдача в аренду недвижимости и др., -- всё зависит от индивидуального договора.

Соискатель должен иметь недвижимость, которая бы удовлетворила банкира в качестве залога, и стопку документов: на имущество, выписки из банковских счетов, свидетельство об образовании, трудовой деятельности. В общей сложности, банк может запросить несколько десятков разнообразных бумаг, -- вплоть до справок из медицинских учреждений. Некоторые банки требуют наличия поручителя, которым обычно выступают муж или жена (в зависимости от пола кредитополучателя).

В среднем, договоры ипотечного кредитования заключаются на 10 -- 15 лет с ежемесячным погашением кредита. На максимальный срок погашения кредита, -- 25 лет -- установленный Петербургским ипотечным агентством, могут рассчитывать лишь очередники, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий и претендующие на безвозмездные бюджетные субсидии.

Суммы кредита будут устанавливаться, исходя из величины доходов заемщика, уровня допустимого риска, потенциального предела снижения кредитоспособности и уровня потребления в семье. Причем, последний определяется банком: либо исходя из суммы прожиточного минимума (естественно, умноженной на банковский коэффициент «X»), либо из процентной доли к доходам, -- чтобы заемщик не надорвался (кто-то ведь должен оплачивать кредит).

Наиболее уязвимая часть ипотеки -- неподъемные процентные ставки. Весной 2005 г. они колебались от 15 до 18% в рублях (чем долгосрочней кредит, -- тем выше ставка). Летом они снизились -- в среднем, до 13%, в связи со снижением инфляции. Однако снижения ставки в валюте никто не обещает, даже популяризаторы ипотечной идеи. При самых благоприятных экономических условиях, она останется на уровне 10 -- 20% годовых. В целях адаптации ипотеки к современной реальности, некоторые банки России придумали механизм индивидуальной процентной ставки, учитывающей все плюсы и минусы конкретного заемщика. Несколько скрашивают (или ретушируют) тяжесть высокой процентной ставки новые жилищные законы, по которым отменен НДС (18%) при покупке вторичного жилья и земельных участков. Также оказывает психологическую поддержку упразднение нотариального заявления сделки, которое раньше покупалось за 1,5% стоимости самой сделки.

Подавляющее большинство ипотечных кредитов выдаются на «улучшение жилищных условий», а потому относятся к вторичному рынку. По свидетельству банкиров, самым ходовым жильем под ипотеку является двухкомнатная квартира в спальном районе Петербурга, стоимостью $50 -- 60 тыс. Ряд банков отказывается кредитовать «хрущевки», квартиры в домах с деревянным перекрытием и старое жилье без капремонта.

Параллельно развивается ипотека на первичном рынке: банки охотно кредитуют квартиры в строящихся домах, причем, вступают в тесный союз со строительными компаниями. Так, один из европейских (и отечественных) флагманов потребкредитования австрийский «Райффайзенбанк» объявил о сотрудничестве на ипотечном рынке с СК «Петербургстрой Skanska». Другой флагман -- «Промышленно-строительный банк» -- пошел еще дальше: подписал соглашение с 11 строительными компаниями города и в перспективе собирается основать в городе «Единый центр ипотеки». На этот актуальный бизнес «ПСБ» вдохновила реализация программы «Девять шагов» осенью прошлого года: совместно с СК «Северный город» за 4 месяца было заключено 35 ипотечных сделок на сумму $2 млн.

Не так давно был принят закон "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О целевой программе "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы" ЗАКОН Санкт-Петербурга от 26.10.2001 N 707-90 "О ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА "РАЗВИТИЕ ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ" НА 2002-2012 ГОДЫ", "Новое в законодательстве Санкт-Петербурга", N 20, 02.11.2001. Изменения касаются ссылок на Закон Санкт-Петербурга "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге", который признан утратившим силу, так как некоторые его положения противоречат действующему Федеральному законодательству.

Губернатор Санкт-Петербурга Матвиенко дала указание подготовить предложения по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования в городе, в соответствии с недавними решениями Государственного совета и указаниями Президента.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог теме, можно отметить, что нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные институты обеспечения исполнения обязательств. Нестабильность и последовавшее за ней фактическое банкротство многих банков и крупных предприятий обернулись правовой незащищенностью их контрагентов по различным обязательствам. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение (вплоть до отсутствия оборотных средств) предпринимателей, резко ограничивается применение таких форм обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества.

Ситуация выдвигает залог как приоритетный способ обеспечения исполнения обязательств. Это объясняется и правовым менталитетом значительной части наших предпринимателей, придерживающихся принципа сиюминутной выгоды.

Залог выходит на первый план в силу следующих факторов:

- гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;

- реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;

- надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;

- смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;

- отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);

- предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника. Так, в соответствии со ст. 64 ГК РФ при ликвидации юридического лица - должника требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь, в то время как требования основной массой прочих кредиторов удовлетворяются в пятую очередь. Поскольку эта норма не ограничивает источник удовлетворения требований кредиторов третьей очереди только предметом залога, такие кредиторы могут рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет любого имущества, в том числе и не являющегося предметом залога, обеспечивающего обязательства.

Представляется логичным такой важный для кредиторов практический вывод: надо стремиться обеспечивать залогом максимальное количество сделок. При этом оценка даже не вполне ликвидного заложенного имущества должна равняться сумме предполагаемого долга или быть больше нее. Тогда при ликвидации юридического лица - должника требования кредитора, обеспеченные залогом, будут удовлетворяться в третью очередь, невзирая на степень ликвидности залога. Нормы, касающиеся ликвидации (банкротства), не учитывают ситуации, когда одно и то же имущество заложено в последующий залог. В соответствии со ст. 342 ГК при последующем залоге требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Полагаем, что эта норма должна быть учтена и при удовлетворении требований кредиторов в рамках третьей очереди при банкротстве должника.

Как показывает арбитражная практика, договора с залоговым обеспечением заключаются не только банками в обеспечение кредитных обязательств, но и широко их применение между юридическими лицами для уменьшения риска.

Но, хочется отметить, что эффективность залога, как способа обеспечения исполнения обязательства зависит от финансового состояния заемщика и качества заложенного имущества.

Критерии качества заложенного имущества определяются длительностью его хранения и ликвидностью. Поскольку спрос на товары, ценные бумаги и другое имущество может меняться, нужно правильно оценить стоимость обеспечения. При этом важна не предположительная рыночная стоимость на данный момент, а его стоимость в будущем.

Именно поэтому стоимость заложенных вещей обычно выше суммы выдаваемого кредита или обеспеченного залогом обязательства, что создает дополнительную гарантию на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Однако, несмотря на все свои преимущества, залог имеет и существенные недостатки:

1. Он не дает кредитору-залогодержателю в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, поскольку процедура обращения взыскания на предмет залога и его последующая реализация требуют значительных средств и времени.

2. Поскольку неплательщиками кредитов часто выступают организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, при недостаточности денежных средств на их текущих и расчетных счетах удовлетворение предъявленных к должнику-залогодателю требований будет осуществляться в очередности, определяемой ст.855 ГК РФ.

3. Зачастую предметом залога являются неликвидные товары в обороте, которые с изменением конъюнктуры рынка не всегда продаются либо продаются с убытком организациями-должниками, что приводит к несвоевременному возврату кредита или вовсе к его непогашению.

4. Представляется целесообразным узаконить залог денежных средств на корреспондентских счетах коммерческих банков. Но разрешить можно только залог собственных денежных средств коммерческих банков, а залог привлеченных ими денег (вклады, депозиты, остатки на счетах клиентов) запретить. Это необходимо для соблюдения требования ст. 335 ГК, согласно которой залогодателем вещи может быть только ее собственник. Однако недопустимо налагать полный запрет на залог денежных средств на корреспондентских счетах банков, а именно по этому пути и идет судебная практика.

5. На мой взгляд, необходимо также упорядочить нормы, регулирующие залог депозитов юридических лиц, вкладов физических лиц, остатков на счетах клиентов, увязав их с нормами, регулирующими договоры банковского счета и вклада. Приоритет должен быть отдан нормам, регулирующим процедуру залога таких денежных средств. Выдавая кредит, коммерческий банк должен, в частности, обладать правом залога или удержания денежных средств заемщика, одновременно являющегося его вкладчиком или владельцем расчетного счета. Банк должен иметь возможность обращать взыскание даже на срочный вклад (и до истечения срока вклада). В этой связи нужно учесть в законе вопрос о начислении процентов на вклад не до его возврата, а до обращения взыскания на вклад по обязательствам вкладчика перед банком, обеспеченных залогом, и вопрос об уменьшении вклада на сумму денежных средств, на которые обращено взыскание по залогу.

6. И, наконец, для того чтобы повысить гарантии для кредитора, мне кажется, целесообразно вернуться к практике государственной регистрации залога отдельных видов имущества (транспортных средств и т.п.), предусмотреть механизм государственной регистрации бездокументарных ценных бумаг. Последняя необходима для пресечения злоупотреблений со стороны частных регистраторов ценных бумаг залогодателя. Однако сроки и формализованность регистрации не должны мешать сторонам залоговых правоотношений, т.к. органы государственной регистрации нередко нарушают нормативные сроки и требуют от сторон договора о залоге много документов, не имеющих отношения к залогу. В результате, если обязательство, обеспечиваемое залогом, достаточно краткосрочное, стороны вынуждены вообще отказываться от его обеспечения залогом или оформлять залог ненадлежащим образом (без регистрации), что влечет за собой его недействительность.

Таким образом, мы видим неуклонное повышение значимости института залога в экономической жизни страны по сравнению с другими видами обеспечения исполнения обязательств и вследствие политико-экономической специфики России и правового менталитета значительной части ее населения. Наряду с этим видна нечеткость, диффузия правовых норм, регулирующих залоговые отношения и, как следствие потребность в их упорядочивании. Необходима гибкая и адекватная структура правовых норм, которая будет выступать гарантом в отношениях между предпринимателями, а так же будет нести формирующую роль права в развитии залоговых отношений.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Нормативные акты

1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

1.2. Гражданский кодекс РСФСР 1922г.

1.3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964г.// "Ведомости ВС РСФСР", 1964, N 24, ст. 407.

1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 1 от 30 ноября 1994г., введена в действие с 1 января 1995г. с последующими изменениями и дополнениями /Собрание законодательства РФ (далее СЗ РФ), 1995г. №32, ст. 3301; Часть 2 от 26 января 1996г., введена в действие с 1 марта 1996г. с последующими изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 1996г., №5, ст. 410/.

1.5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. от 14 ноября 2002 // СЗ РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.

1.6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.

1.7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

1.8. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г.// Ведомости СССР, 1991г., №26, ст. 7332/.

1.9. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ. Закон РСФСР от 3 июля 1991г. // Ведомости РСФСР, 1991г., №27, ст.927/.

1.10. О залоге. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992г. с изменениями и дополнениями 16.07.1998// ВВС, 1992г., №23, ст. 1239.

1.11. О несостоятельности (банкротстве) предприятий. Закон Российской Федерации от 19 ноября 1992г. с изменениями и дополнениями // Ведомости РФ, 1993, №1, ст.6/.

1.12. О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России). Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2002г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 15.07.2002, N 28, ст. 2790.

1.13. О несостоятельности (банкротстве). Федеральный закон Российской Федерации от 26 октября 2002г.// СЗ РФ, 28.10.2002, N 43, ст. 4190.

1.14. О защите прав потребителей. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 140.

1.15. О банках и банковской деятельности. Федеральный закон от 2 декабря 1990г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 05.02.1996, N 6, ст. 492.

1.16. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

1.17. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998г в редакции от 30.12.2004 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2005).// СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

1.18. Об исполнительном производстве. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3591.

1.19. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 1998г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

1.20. О лицензировании отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 8 августа 2001г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 13.08.2001, N 33 (часть I), ст. 3430.

1.21. Об акционерных обществах. Федеральный закон Российской Федерации от 26 декабря 1995г. с изменениями и дополнениями // СЗ РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 1.

1.22. О целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2012 годы. Закон Санкт-Петербурга от 26 октября 2001г. с изменениями и дополнениями // Новое в законодательстве Санкт-Петербурга, №20, 02.11.2001г.

1.23. О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России. Указание ЦБ РФ от 27 июля 2004г. с дополнениями и изменениями // "Вестник Банка России", N 48, 11.08.2004.

1.24. Положение о порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг от 4 августа 2003г. №236-П // Вестник Банка России, № 62, 19.11.2003.

1.25. О согласовании залога (заклада) государственного имущества. Письмо Госкомимущества Российской Федерации от 2 сентября 1992г. № ДВ-17/5851.

1.26. Псковская судная грамота. // Российское законодательство Х-ХХ вв. Т.II., М., 1985.

1.27. Судебник 1550г. // Российское законодательство Х-ХХ вв. Т.III, М., 1985.

1.28. Соборное уложение 1649г. // Российское законодательство Х-ХХ вв. Т.IV., М., 1985.

2. Научная литература

2.1. Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994.

2.2. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников В.В. Залоговые отношения в России.- М., 1996.

2.3. Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа //Законодательство.2001.№11

2.4. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. №5

2.5. Борисевич М.М. Римское гражданское право.- М., 1995.

2.6. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право. М., 1998. С.421

2.7. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Питер, 1993.

2.8. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7

2.9. Вишневский А.А. Залоговое право. - М., 1995

2.10. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890

2.11. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. №2

2.12. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. 2000. №7

2.13. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001.-632 с.

2.14. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, переработанное и дополненное // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001.-736 с.

2.15. Гражданское право. Том 3. Учебник. Издание третье, переработанное и дополненное // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001.-632 с.

2.16. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридическихра наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004

2.17. Гражданское право: в 2 т. Том I. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 2000, С. 600

2.18. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.

2.19. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие // Под ред. Ю.Ф. Симонова. М.: МарТ, 2004

2.20. Квартира в кредит: мифы и реальность. Ипотека входит в каждый дом.// Экспресс-Недвижимость, №6 (20), 2005

2.21. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.: Статут, 1999.

2.22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002.

2.23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1998.

2.24. Коновалов А. Новые процедуры с закладной // Российская правовая газета, ЭЖ-ЮРИСТ N 6, 2005 г.

2.25. Майер Д.И. Древнее русское право залога. - СПб.: Питер, 2001.

2.26. Миронов А. Квартирный кредит. // Санкт-Петербургские Ведомости, № 191 от 12.10.05г.

2.27. Неволин К. История российских гражданских законов. СПб.: Питер, 2001

2.28. Петров Е. Ипотеку закрепят соглашением // Деловой Петербург № 95 02.06.04г.

2.29. Плешанова О. Ипотека станет еще сложнее // ЭЖ-ЮРИСТ. 2003. №40

2.30. Российское законодательство Х-ХХвв. Т.II, III, IV, V, VI. - М., 1985

2.31. Рубанов А. «Залог и банковский счет в договорной практике» // Хозяйство и право. 1997 №9.

2.32. Русаков М.В. Залог и обеспечительная уступка денежного требования // Законодательство. 2003. №6

2.33. Садиков О.Н. Гражданское право России: Курс лекций. Ч.1 - М., 1996

2.34. Смирнов М. Реализация заложенного имущества: законодательство и судебная практика // Финансовая газета. 2002. №5 .

2.35. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Правовая культура, 1999.

2.36. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. Хозяйство и право. 1998 №7

2.37. Удинцев В.А. Подписка в вере (к учению о древнерусском залоге). - Киев, 1903.

2.38. Урбан Ф. ИПОТЕКА: еще дорогая, но почти доступная // Мир и Дом. Санкт-Петербург, 22.04.04.