Государственная регистрация недвижимости в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Дипломная работа

на тему: «Государственная регистрация недвижимости в Российской Федерации»

Содержание

государственная регистрация недвижимость

Введение

1. Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие и принципы государственной регистрации недвижимости

1.2 Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.3 Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве

1.4 Отказ в государственной регистрации прав

2. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

2.2 Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

2.3 Государственная регистрация ипотеки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Как известно, еще недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости -- земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу -- учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих, государственную регистрацию вещных прав на недвижимость возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

До принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:

- отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;

- отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;

- смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.

Указанные особенности действовавшей системы регистрации прав и сделок с недвижимостью не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, в том числе по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства отсутствовал в достаточной степени эффективный механизм предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей.

Таким образом, с момента введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним встала задача скорейшего создания и развития на территории субъектов Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются - учреждения юстиции по регистрации прав) - государственных органов, призванных обеспечить создание на территории Российской Федерации единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, на мой взгляд, правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является темой более чем актуальной, он призван создать принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам.

1. Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие и принципы государственной регистрации недвижимости

Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проводимые социально - экономические реформы, а также становление демократических институтов власти повлекли за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости.

Гражданский кодекс РФ, регулирующий договорные и иные обязательства, а также имущественные отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и порядком осуществления права собственности и других вещных прав, послужил основой для принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 (далее Закон о регистрации) и иных нормативных правовых актов РФ в этой сфере.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Данная формулировка в Законе недостаточно чётко передаёт юридическое содержание государственной регистрации, которое определено, в частности, в п.2 ст.8 , п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, Гражданский кодекс РФ установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит 1 СЗ РФ 1997 №30, ст.3594 правоустанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из п. 1 комментируемой статьи Закона о регистрации.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Государственная регистрация недвижимости необходима для того, чтобы внести ясность в отношения сторон, заключающих сделку по поводу земли, строений и другой недвижимости и в случае возникновения спора о недвижимом имуществе. По общему правилу, если регистрируется сделка с недвижимой вещью, то момент изменения прав и обязанностей сторон совпадает с моментом регистрации. Но государственная регистрация не менее важна и для третьих лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости и имеющих право знать: вступают они в сделку действительно с лицом, управомоченным распоряжаться недвижимостью, или, же с лицом, у которого такого права нет.

При отсутствии государственной регистрации право самого обладателя недвижимости оказывается недостаточно защищённым. Так, если местность подвергается перепланировке, то незарегистрированные дом или иное строение планировщики могут вообще не принять во внимание. В последующем при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд встанет вопрос о законности претензии владельца на получение компенсации за такие объекты, ведь официально их собственник неизвестен. Те же отрицательные последствия не исключены в отношении незастроенной земли, если она не прошла государственной регистрации.

Когда происходит смена собственника недвижимости, то важен не только вопрос о наличии права на неё у отчуждающей стороны; одновременно спорной может быть также «привязка» этого права, то есть, кому оно в данный момент принадлежит. Различать это обстоятельство, необходимо, например, в случаях, если вещь в ходе процедуры отчуждения будет захвачена третьим лицом, погибнет или произойдёт её деградация вследствие событий, за которые не отвечает ни одна из сторон. Так, по закону риск гибели или случайного повреждения вещи по общему правилу лежит на её собственнике. Поэтому, если погибшая недвижимость успела перейти в другие руки, но без государственной регистрации сделки и без уплаты обусловленной цены, то продавец эту плату вряд ли получит, ведь формально он продолжает числиться собственником погибшей вещи.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом о регистрации, исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в Едином государственном реестре, для определённого круга лиц, достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы правоустанавливающим документам; учёт прав на недвижимость; учёт сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны её учётно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы правоустанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация недвижимости является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функция учёта прав на недвижимость и учёта сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами на недвижимое имущество.

Любой правовой институт основывается на определённых принципах, т.е. основополагающих общепризнанных началах, так, по мнению П.Павлова, консультанта отдела гражданского права и хозяйственного законодательства, в основу российской системы регистрации прав на недвижимое имущество следует положить следующие шесть принципов - специальности, обязательности, гласности (открытости), достоверности, бесповоротности и старшинства.

Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Однако разные виды регистрации основываются на принципиально разных подходах. Возникающую неопределённость в данном вопросе можно разрешить путём правового закрепления вышеперечисленных принципов регистрации недвижимого имущества.

Центральное место среди принципов регистрации недвижимости занимает принцип специальности. В соответствии с ним в Единый государственный реестр заносятся записи о правах, касающихся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников, или какой - либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определённого недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должен служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимого имущества. Без этого регистрация прав на недвижимость лишается своего главного смысла. Принцип специальности создаёт основу укрепления прав.

Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимое имущество подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Наиболее последовательно данный принцип закреплён в ст.4 Закона о регистрации, а также в п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ, где указывается, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Необходимо также указать следующие признаки принципа обязательности:

1. всё, что относится, к предмету регистрации прав на недвижимость подлежит обязательному внесению в Единый государственный реестр прав посредством совершения регистрационной записи;

2. большинство прав на недвижимое имущество вступают в законную силу после государственной регистрации данных прав;

3. внесение в Единый государственный реестр прав регистрационной записи является, как правило, условием действительности сделок с недвижимостью.

Обязательность государственной регистрации может быть установлена только федеральным законодательством. Приведём пример из судебно - арбитражной практики, в котором суд признал, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. «о» ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст.131 и п.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ, устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (п.2 ст.3 ГК РФ). Пункт 1 ст.2 Закона о государственной регистрации устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Таким образом, Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ не наделяют субъекты РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежат применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст.12 Гражданского кодекса РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, необходимы: 1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59 Вестник ВАС РФ - 2001. - №4 самому разнообразному кругу лиц. Принцип гласности (открытости) должен обеспечивать доступность Единого государственного реестра всем лицам, имеющим необходимость ознакомиться с её содержанием. Данный принцип нашёл своё отражение в ст.7 Закона о регистрации прав, в ней закреплено следующее:

«Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)».

Однако открытость сведений имеет свои границы. Установлено, что данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщённая информация о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе о регистрации: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или по закону.

Нужно отметить, что Закон упоминает не о представителях правообладателя, а о лицах, получивших доверенность от него. При этом из списка лиц, которым могут быть представлены сведения, указанные в п.3 ст.7 Закона о регистрации, оказались исключены законные представители правообладателя.

Система регистрации прав возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных Единого государственного реестра прав реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в Едином государственном реестре прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в Едином государственном реестре. Такая проверка может происходить путём получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц.

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в области укрепления прав на недвижимость. Это достигается посредством безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Внесённые в Единый государственный реестр прав данные предполагаются заведомо правильными, если только регистрационная запись не была аннулирована в установленном порядке.

Последним принципом государственной регистрации недвижимости является принцип старшинства, согласно которому внесённые в единый государственный реестр права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено федеральным законом. Принцип старшинства позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очерёдности удовлетворения требований залогодержателей.

1.2 Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Вступление в силу Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института - государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот правовой институт обладает известной самостоятельностью.

С 1 января 2005 года наименование и п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действуют в новой редакции. Это связано с тем, что Федеральным законом от 22 августа 2004 года №122-ФЗ1 субъекты РФ отстранены от правового регулирования и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции федеральный законодатель отошёл от понятия «законодательство о государственной регистрации прав …», под которым он ранее понимал все нормативно - правовые акты, регулирующие данный вопрос, в том числе акты подзаконного характера. Теперь данная статья называется «Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая точнее отражает содержание статьи.

На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ. Следует отметить, что в Основном законе России нет статьи, непосредственно посвящённой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвящённые праву собственности в целом (ст.8, 35 Конституции РФ), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст.8, 9, 36 Конституции РФ), разграничению предметов ведения и полномочий между РФ и субъектами РФ. До 1 января 2005 года правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 ст.3 Закона о регистрации гласит: «Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в прежней редакции Закон наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационные отношения по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определённая роль. Теперь же - в связи с изменением системы и структуры Федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы - субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями.

Также необходимо отметить, что с 1 января 2005 года действует новая редакция статьи 11 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с пунктом 1 данной статьи за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина. Размер государственной пошлины и порядок её уплаты установлен налоговым законодательством. Данная норма отсылает нас к Налоговому кодексу РФ1, в часть вторую в часть вторую которого Федеральным законом от 02.11.2004г. №127-ФЗ были внесены существенные дополнения, вступившие в силу с 1 января 2005 года.

Главная цель этих дополнений - включение в Налоговый кодекс РФ специальной главы 25.3, посвящённой государственной пошлине.

До 1 января 2005 года размер платы за регистрацию устанавливали региональные нормативные акты. Налоговый кодекс РФ предусматривает фиксированные размеры пошлины за регистрацию недвижимости и сделок с ней, без ссылок на возможность их изменения субъектом РФ или Правительством РФ.

Назовём некоторые из новых размеров госпошлины. Так, в соответствии со ст.333.33 Налогового кодекса РФ взимается государственная пошлина в следующих 1 СЗ РФ - 07.08. 2000г., №32 ст.3340размерах:

- за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременении) прав на предприятие как имущественный комплекс - 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30000 руб.;

- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 19,22-24 п.1:

- физическим лицам - 500 руб.;

- организациям - 7500 руб.;

- за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 25 п.1:

- физическим лицам - 100 руб.;

- организациям - 300 руб.;

- за государственную регистрацию:

- договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

- физическим лицам - 500 руб.;

- организациям - 2000 руб.;

- соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- физическим лицам - 100 руб.;

- организациям - 300 руб.

Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что, перенеся установление размера госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним из подзаконного на законодательный уровень, федеральный законодатель тем самым выполнил требование ст.57 Конституции РФ, согласно которой сборы, в том числе и государственная пошлина, должны быть установлены исключительно законодательным актом.

Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Гражданский кодекс РФ.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ «Государственная регистрация недвижимости» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Следует отметить, что между Гражданским кодексом РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существуют некоторые противоречия. Так, в ст.219 Гражданского кодекса РФ утверждается, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Право собственности на недвижимость в порядке осуществления приобретательной давности также возникает с момента государственной регистрации (п.1 ст.234 Гражданского кодекса РФ). Правда, в ст.222 Гражданского кодекса, регулирующей судьбу самовольной постройки, записано, что право собственности лица, осуществившего постройку, «может быть признано судом».

Неудивительно, что юристы пришли к выводу: нет государственной регистрации, нет и права. Например, Е. Суханов писал: «До момента регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует» 1. Из этой формулы можно извлечь и обратный тезис: «Только государственная регистрация порождает право на недвижимость».

Некоторые регистрационные палаты исходят именно из такого значения государственной регистрации. Так, в Москве Регистрационная палата при выдаче заинтересованным лицам документов на землю рассматривала выполняемый ею акт государственной регистрации как «предоставление земли». На этом основании она не учитывала прежних прав заявителя на ту землю, которой он законно обладал, то есть существенно ущемляла его интересы. Поскольку в городе был установлен предел частного владения землёй на праве постоянного пользования в размере 0,06га, Регистрационная палата предлагала имеющийся у заявителя излишек взять в аренду, что для города было более выгодно, чем закрепление земли в постоянное пользование. Однако эту позицию не признал Конституционный Суд РФ. Рассматривая данное дело, суд предложил городу учитывать всю земельную площадь, которой законно владел до обращения за регистрацией заявитель. Тем самым Конституционный Суд РФ косвенно признал, что государственная регистрация не создаёт новое право, а лишь закрепляет его.

Сам Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при буквальном его понимании даёт основание считать, что эти права существовали и раньше, то есть до обращения заинтересованного лица за их регистрацией. Таким образом, и появляется известное несоответствие между Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем, некоторые судебные органы стремятся следовать правилу гражданского, а не регистрационного закона. Иными словами, они исходят из того, что только государственная регистрация порождает право.

Государственная регистрация нередко не является решающим обстоятельством в секторе публичных отношений. Так, налоговые органы облагают землю, требуют от владельцев уплаты земельного налога, не особенно смущаясь тем, что у тех нет свидетельства о государственной регистрации.

К другим Федеральным законам о государственной регистрации недвижимости, о которых говорит п.1 ст.3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся, в частности, Федеральные законы: «Об ипотеке», «О товариществах собственников жилья», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и др.

Федеральное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается и на подзаконном уровне. Речь идёт нормативных указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти в области государственной регистрации.

Среди актов Правительства РФ необходимо выделить постановление от 18 февраля 1998г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», новая редакция которого действует с 1 января 2005 года.

Министерство юстиции РФ как федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области юстиции, вправе издавать нормативные правовые акты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в строго установленных вышестоящими по юридической силе нормативными актами случаях.

Абзац третий пункта 1 ст.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наделил федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, полномочием по изданию методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное новшество продублировано в ст.10 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором отражены основные полномочия федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации недвижимости. Этим органом является, согласно Указам Президента РФ от 9 марта 2004 года №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» и от 13 октября 2004 года №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», - Федеральная регистрационная служба (сокращённое наименование - Росрегистрация). Методические рекомендации Росрегистрации, изданные на основании и во исполнение вышеназванного Закона, актов Президента РФ и Правительства РФ в пределах её компетенции, замыкают правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3 Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами, что отражено, в частности, в названии специального Федерального закона от 21 июля 1997г. N122-ФЗ - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Аналогичный подход прослеживается и в Гражданском кодексе РФ, содержащем ст.131 "Государственная регистрация недвижимости" и ст.164 "Государственная регистрация сделок".

В соответствии со ст.131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

Согласно ст.164 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возникает вопрос, какие же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? В Гражданском кодексе РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их государственной регистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п.3 ст.339 ГК); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст.389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст.391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК); продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п.2 ст.651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст.658 ГК); передачи недвижимости, сделки, по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п.2 ст.1017 ГК). Таким образом, в соответствии со ст.131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.

Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество, по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст.558, 560 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.

Следует учесть, что регистрации подлежит только действительный договор. Незаключенный договор не порождает для сторон обязательств по его регистрации. Данное положение подтверждается примером из практики арбитражных судов.

Так, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений области об обязании ответчика произвести государственную регистрацию охранно-арендного договора.

Решением иск о регистрации договора удовлетворён на основании пункта 3 ст.165 Гражданского кодекса РФ. Постановлением апелляционной инстанции в иске о понуждении к государственной регистрации договора отказано.

Как следует из материалов дела, по охранно-арендному договору Министерство имущественных отношений передало истцу в аренду здание - памятник.

При рассмотрении требования о государственной регистрации договора суд установил, что решением арбитражного суда, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего спора согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, данный договор признан незаключенным.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в силу статей 131, 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован, может быть только действительный (состоявшийся) договор. Незаключенный договор не порождает правовых последствий для участвующих в нём лиц, в том числе обязательств по его регистрации.

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор купли - продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной недвижимости он может заключить, только расторгнув первую, либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки.

Произведённая государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью.

Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя.

Каковы же последствия несоблюдения требования о государственной регистрации?

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации прав согласно абз.2 п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ.

При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки, согласно п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.

Также согласно п.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.

Возникает вопрос, в каком случае при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка будет признана незаключенной, а в каком - недействительной?

Поскольку для признания сделки недействительной по основанию несоблюдения требования о государственной регистрации сделки требуется, чтобы указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в Гражданском кодексе РФ в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п.3, 4 ст.339 ГК) и договор доверительного управления (ст.1017 ГК).

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст.389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст.391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК); продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п.2 ст.651); аренды предприятия независимо от их срока (п.2 ст.658 ГК), такие договоры признаются незаключенными.

Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении них в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

Думается, что на основании изложенного следует полностью согласиться с предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее.

Аналогичные нововведения предлагает советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам Н. Сучкова: «Исходя из необходимости обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки, сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовало бы: отменить государственную регистрацию сделок с недвижимостью, сохранив государственную регистрацию обременений и ограничений прав на недвижимое имущество».

Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

Правда, в юридической литературе имеется и другая точка зрения. В частности, А.М. Эрделевский указывает: "Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки".

Однако считать государственную регистрацию стадией заключения договоров, не совсем правильно. Это, в частности, подтверждается определением Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001г. по жалобе ЗАО "Сэвэнт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п.1 ст.165, п.3 ст.433 и п.3 ст.607 ГК. Заявитель обжаловал указанные положения нормативных актов, ссылаясь на то, что они лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту. Конституционный Суд по этому поводу указал, что "право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора: государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров: и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела».

Другое дело, что право на недвижимое имущество в соответствии с п.2 ст.8 ГК и абз.2 п.1 ст.2 Закона о регистрации с точки зрения публичной защиты его государством у стороны не возникнет, пока оно не будет зарегистрировано.

Однако договор, даже без регистрации, как фактически совершенный, уже должен считаться заключенным и действительным (разумеется, если нет каких-либо иных противодействующих этому обстоятельств). Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда - в принудительном порядке. Поэтому в Гражданском кодексе РФ должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права, а требование государственной регистрации сделки следует исключить как излишнее.

Это также устранит имеющуюся неопределенность, на которую обратил внимание Ф.С. Хейфец, отметивший, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой принять решение о регистрации такой сделки (о регистрации сделки, которая является недействительной, то есть санкционировать недействительную сделку.

Отсутствие требования о государственной регистрации сделки в Гражданском кодексе РФ ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации, гарантии защиты права собственности и других вещных прав, поскольку в любом случае в соответствии со ст.131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии. Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть, в том числе и договоры. Если же данные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст.167 ГК в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество.

1.4 Отказ в государственной регистрации прав

Процедура государственной регистрации может окончиться отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приводит в п. 1 и 2 статьи 20 перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

К таким основаниям, в частности, относится несоответствие требованиям действующего законодательства представленных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию. Данное несоответствие устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов.

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и вместе их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие её действующему законодательству. В связи с тем, что в основу системы государственной регистрации недвижимости положен один из принципов, такой, как принцип достоверности, данные действия органов, осуществляющих, государственную регистрацию являются необходимыми для приведения данного принципа в жизнь.

Так, в арбитражном суде при рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда. Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу п.1 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995г. N26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»1 является особо охраняемым природным объектом. Кроме того, согласно действовавшему на тот период Указу Президента РФ от 14 июня 1992г. N631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» земли оздоровительного назначения продаже не подлежат. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.