Государственная регистрация недвижимости в Российской Федерации

Перечень оснований для отказа в регистрации является закрытым. Это подтверждает и судебная практика.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) отказал закрытому акционерному обществу "Техноткани" (ЗАО "Техноткани") в государственной регистрации прав собственности на производственные объекты недвижимости в г. Москве. Отказ мотивирован тем, что в представленном для регистрации договоре о выкупе арендованного предприятия "Московская фабрика технических тканей" отсутствуют сведения, позволяющие точно определить, какая конкретно недвижимость была передана в собственность организации арендаторов.

ЗАО "Техноткани" обратилось в арбитражный суд с иском к Москомрегистрации о признании недействительным данного отказа и об обязании зарегистрировать право собственности на вышеуказанные объекты, в обоснование своих требований, ссылаясь на то, что приватизировало указанное имущество, о чем свидетельствуют договор купли-продажи арендованного имущества, заключенный с Госкомимуществом России, и свидетельство о собственности на приватизированное предприятие.

Суд удовлетворил исковые требования, исходя из того, что отказ Москомрегистрации, по поводу которого возник спор, нарушает права истца и не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку отсутствовали основания, предусмотренные ст. 20 Закона, для отказа в государственной регистрации прав истца, о чем свидетельствовали материалы дела.

Дополнительно отметим, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Приведём ещё один пример, который даёт наглядное применение ст.20 Закона о государственной регистрации, из практика арбитражных судов.

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли - продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд, с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли - продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации, противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 гражданского кодекса РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи здания.

Решение об отказе в государственной регистрации должно быть принято в течение срока государственной регистрации (п.1 ст.13, п.3 ст.20 Закона). В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в срок не позднее 5 дней после истечения срока государственной регистрации должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа (п.3 ст.20 Закона). При этом наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Согласно п.5 ст.20 Закона при отказе в государственной регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права, не возвращается.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в суде. При этом такое заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.

Общество с ограниченной ответственностью "Формен" обратилось в суд с иском о взыскании убытков, возникших у истца из-за необоснованного отказа в регистрации, в результате которого он не смог получить доход в указанной сумме от сдачи в аренду названных помещений.

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи нежилого помещения был зарегистрирован в БТИ Юго-Восточного административного округа 9 февраля 1994г., в связи, с чем истец мог сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности помещение и получать арендную плату. Суд правомерно счел, что отсутствует причинная связь между ущербом и действиями Москомимущества, поскольку на момент заключения договоров аренды законом не была предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом дана правовая оценка позиции истца по договорам аренды, отношения по которым не состоялись, по мнению истца, по вине Москомимущества. В решении отмечено, что истец не подтвердил, что им своевременно принимались меры к получению документов от Москомимущества о переходе права собственности, поскольку договор купли-продажи был заключен 24 ноября 1993г., а истец обратился в Москомимущество в июле 1994г.; с иском о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на нежилое помещение ООО "Формен" обратилось в суд в 1997г.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о причинении ущерба, размере ущерба, реальности получения дохода от возможной сдачи имущества в аренду, о причинной связи между ущербом и действиями Москомимущества.

2. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» включил объекты незавершённого строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с положениями ст.218 и 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В то же время право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уточнён порядок государственной регистрации прав на объекты незавершённого строительства и сделок с ним и перечень необходимых документов для такой регистрации.

В частности, при регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества заявитель должен представить ряд документов, подтверждающих факт создания имущества, а также право пользования земельным участком.

В числе документов, представляемых на регистрацию, можно отметить:

- заявление о государственной регистрации права собственности (доли в праве собственности);

- документ об оплате регистрации;

- документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия (доверенность);

- акт органа исполнительной власти о разрешении на строительство объекта недвижимости с изменениями и дополнениями, если они имели место, заверенными органом, выдавшим акт;

- документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для создания объекта недвижимости, либо документ, подтверждающий право собственности застройщика на земельный участок;

- если земельный участок, на котором возведен новый объект недвижимости, не находится в собственности застройщика, представляется документ (договор, соглашение), регулирующий отношения по землепользованию между собственником земельного участка и застройщиком;

- акт государственной приемочной комиссии либо акт межведомственной комиссии о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию;

- разрешение уполномоченного органа на присвоение объекту недвижимости постоянного адреса;

- ведомость площадей и помещений, составленная ТБТИ (техпаспорт, экспликация, поэтажный план);

- инвестиционный договор, заключенный с органом по управлению городским имуществом, если его заключение необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- договоры долевого участия (договоры об инвестиционной деятельности), заключенные между лицами, участвующими в инвестировании строительства, со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место;

- документы, подтверждающие исполнение инвестиционных обязательств по договорам, заключенным с органом по управлению городским имуществом, и отсутствие у застройщика задолженности по отчислениям на развитие городской инфраструктуры при создании объекта недвижимости, - в случаях, установленных законодательством или договором;

- акты приемки-передачи объекта недвижимости со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место;

- соглашение участников о разделе объекта после его создания.

В качестве документов, подтверждающих право заявителя на обладание земельным участком, могут выступать договор аренды, свидетельство о праве собственности либо свидетельство об ином вещном праве (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), оформленное надлежащим образом.

Обладая правом собственности на земельный участок, лицо может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Лица, получившие земельный участок по договору с собственником и не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Особые правила установлены ГК РФ в отношении лиц, обладающих правами пожизненного наследуемого владения земельным участком или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

- несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

- несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.

Контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного.

В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. В соответствии с п.4 ст.753 ГК РФ сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства лицо должно зарегистрировать свое право на указанное имущество. Однако, следует отметить, что законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Вследствие пробела в законодательстве указанный вопрос решила судебная практика. Как указано в п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершённые строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершённого строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершённого строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Однако статья 25 Закона о регистрации, на основании содержания которой Пленум ВАС сделал известный вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №213-ФЗ. Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершённого строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами.

В связи с изменением содержания статьи 25 Закона о регистрации и включением объектов незавершённого строительства в ст.130 Гражданского кодекса РФ возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п.16 постановления Пленума ВАС №8, в первую очередь касающихся необходимости расторжения договоров строительного подряда. С одной стороны, позиция Пленума ВАС №8, изложенная в постановлении, может быть объяснена взглядами Е.А. Суханова, который полагает, что «если объекты незавершённого строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов».

С другой стороны, не все учёные готовы согласиться с таким мнением. Отмечая известную позицию ВАС РФ, М.И. Брагинский указывает, что «… это, прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землёй. А именно это признаёт необходимым и достаточным признаком недвижимости ст.131 ГК РФ». Далее автор также ссылается на ст.76 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая именуется «ипотека строящихся жилых домов», называющая в числе предметов обеспечения также и «незавершённое строительство». «При этом необходимо отметить, - пишет М.И. Брагинский, - что стадия, о которой идёт речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора». Далее автор делает вывод о том, что ст.25 Закона о регистрации не случайно умалчивает о договоре подряда, что свидетельствует о том, что закон, признавая объекты незавершённого строительства недвижимостью, не делает различий между тем, является тот или иной объект незавершённого строительства предметом действующего договора строительного подряда или нет.

Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст. 25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что указанная статья теперь устанавливает чёткий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершённого строительства, государственные регистрирующие органы должны чётко выполнять требование п.2 ст.17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.

Таким образом, представляется, что в связи с недавними изменениями ст.25 Закона о регистрации и ст.130 Гражданского кодекса РФ, при государственной регистрации прав на объекты незавершённого строительства и сделок ними, требование регистрирующих органов о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении данных объектов должно быть отменено.

2.2 Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Недвижимость является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Общие положения об условиях и порядке заключения договора аренды содержатся в гл.34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В соответствии с п.1 ст.26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Данная позиция законодателя подтверждена в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59), а именно, что положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.

Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.

Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст.609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (ст.651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п.3 ст.26 Закона о государственной регистрации).

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

В соответствии со ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данной нормой установлено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости.

Правило, содержащееся в ст.651 Гражданского кодекса РФ, относится не только к аренде зданий и сооружений, но также и к аренде нежилых помещений. Мнение по данному вопросу было высказано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. N53, где указано, что поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поскольку в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.26 Земельного кодекса РФ 1 договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, также не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. При этом если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

При решении вопросов о наличии либо отсутствии обязанности по регистрации договора аренды необходимо исходить из следующих положений, отмеченных в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ N59:

- если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды;

- соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

- при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ;

- договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. согласно п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

- соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным;

- предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

В ст.26 Закона о регистрации для договоров аренды установлен особый порядок обращения за регистрацией, в соответствии с которым с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды (арендодатель или арендатор).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателями государственного имущества являются уполномоченные органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ (например, Федеральная служба по управлению федеральным имуществом; Департамент имущества города Москвы и др.).

Как следует из положений Закона о регистрации, регистрация договора аренды возможна лишь после регистрации прав арендодателя на сдаваемое в аренду имущество. До регистрации прав арендодателя на объекты недвижимости последние могут стать объектом предварительного договора аренды, не требующего государственной регистрации.

Представленный на государственную регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом РФ к договорам аренды. Назовём некоторые из них:

- наименование договора;

- место и дату заключения;

- наименование сторон (фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства);

- цену договора, условие, устанавливающее размер арендной платы и условия расчетов;

- предмет договора и описание недвижимого имущества - это то, о чем и в отношении какого объекта недвижимого имущества договорились стороны (нежилое помещение, здание, сооружение, помещение, комната) и его местонахождение. Адрес и нумерация помещений должны соответствовать адресу, указанному в экспликации БТИ, свидетельстве о государственной регистрации прав, выданному собственнику недвижимого имущества, плану земельного участка. Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, изготовленным организацией, осуществляющей технический учет объекта;

- в представляемых документах должны быть указаны данные о расположении объекта на земельном участке; о расположении части объекта в составе единого объекта; назначение, площадь (в том числе жилая), этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;

- договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить, о чем именно в отношении этого недвижимого имущества договариваются стороны, т.е. характеристику объекта, которая также должна точно соответствовать выписке из паспорта БТИ;

- при аренде части здания предмет договора должен быть расписан в соответствии с экспликацией БТИ;

- необходимо указать вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит правообладателю (при этом необходимо указать ссылку на правоустанавливающий документ (наименование, кем и когда выдан, серия, номер);

- срок договора аренды;

- условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества;

при наличии условий о выкупе арендованного имущества - условия и сроки выкупа, цена имущества и др.

Передача арендодателем здания, сооружения, помещения и принятие его арендатором могут быть осуществлены только по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если одна из сторон договора уклоняется от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, то ее действия рассматриваются как отказ от исполнения обязанностей по договору.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды (п.2 ст.222 ГК РФ).

2.3 Государственная регистрация ипотеки

В соответствии со ст.334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя во владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Так, например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Ипотека может возникнуть в связи с заключением договора об ипотеке. Указанный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Необходимо отметить, что Законом об ипотеке установлены определенные требования, предъявляемые к договору об ипотеке. Так, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно ст.10 Закона об ипотеке несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:

- договор уступки прав;

- документ об оплате государственной регистрации;

- ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Регистрационная запись об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.

Далее рассмотрим вопрос о том, каково же правовое значение системы государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.

Предметом залоговых правоотношений, возникающих на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования, выступают жилые помещения. Присущая жилым помещениям специфика, проявляющаяся в их назначении и подкрепленная конституционным правом граждан на жилище, обусловливает стремление законодателя при осуществлении правового регулирования отношений, связанных с жилыми помещениями, максимально защитить интересы собственника жилого помещения и членов его семьи. При этом нередко не замечаются и не защищаются права лиц, вступающих в сделку с собственником жилья. Не являются исключением права залогодержателей. В результате активность участников рынка ипотечного жилищного кредитования, направленная на расширение самостоятельного приобретения гражданами жилья, не только не стимулируется, но, наоборот, погашается.

Изложенное требует анализа норм действующего законодательства, регулирующего залоговые отношения, предметом которых выступают жилые помещения, и выработки новых подходов к обозначенному вопросу.

Ценность залога как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора - если должник окажется неплатежеспособным, то долг будет погашен за счет заложенного имущества. Для этого в имуществе должника заранее выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Таким образом, кредитор верит, условно говоря, не должнику, а вещи. В данной ситуации остро встает вопрос об определении законности возникновения у должника-залогодателя права собственности на закладываемую им вещь, так как действующим гражданским законодательством предусмотрен широкий спектр оснований для признания сделок, в том числе сделок по приобретению имущества, не действительными, а также существует возможность предъявления индикационного иска, не владеющего собственника к владеющему не собственнику. В связи с изложенным, если залогодатель приобрел закладываемое имущество по сделке, которая в дальнейшем будет признана недействительной, залогодержатель рискует лишиться обеспечения вследствие применения судом последствий недействительности сделки - двусторонней реституции, в результате чего стороны (залогодатель и продавец, у которого он купил имущество) должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке. Если же указанная сделка действительна, остается риск признания недействительной любой из предыдущих сделок по отчуждению заложенного имущества, заключенных до возникновения права собственности на него у залогодателя. В этом варианте утрата обеспечения возможна при предъявлении к залогодателю индикационного иска. В обоих случаях страдают и залогодатель, утрачивающий собственность, и залогодержатель, остающийся без обеспечения.

Следует отметить, что в дореволюционной России ипотечной системы не существовало. Ее введение лишь предполагалось проектом Вотчинного устава 1892г., однако указанный проект так и не был реализован. Ипотечная система вошла в законодательство России лишь в наше время благодаря Закону о регистрации.

Принятие данного акта было предусмотрено первой частью Гражданского кодекса РФ. В соответствии с его ст.131 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в порядке, устанавливаемом Законом о регистрации. С моментом государственной регистрации действующее российское законодательство связывает возникновение прав на недвижимое имущество - в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (принцип обязательности).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории, Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить в учреждении юстиции выписку из Единого государственного реестра, содержащую информацию о зарегистрированных правах в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Для этого достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность, и оплатить услугу (принцип гласности). Лицо, приобретающее недвижимое имущество либо принимающее его в залог, запросив такую выписку, получает информацию о действительном собственнике приобретаемого недвижимого имущества, а также о существующих ограничениях (обременениях) прав на него.

Запись в Реестр вносится не по именам собственников, а по объектам недвижимости (принцип специальности). Благодаря внесению записи об ипотеке в Единый государственный реестр в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Именно благодаря этому правилу принадлежащие залогодержателю права удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества приобретают преимущественный характер - в том смысле, что заложенная недвижимость как имущественная ценность предназначена для имущественного удовлетворения требований залогодержателя. Преимущественное право залогодержателя обеспечивается также в силу принципа старшинства, реализованного в действующем законодательстве в п.2 ст.43 Закона об ипотеке. В соответствии с данной нормой очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра о моменте возникновения ипотеки.

Следует отметить, что действующим российским законодательством, а именно Законом об исполнительном производстве 1, принцип специальности залога полностью проигнорирован. Так, в соответствии со ст.49 Закона об исполнительном производстве на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. Анализируя указанную статью, В.С. Ема писал, что принципы залога, в том числе принцип специальности, "как бы ни существуют для закона "Об исполнительном производстве". Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать.

В результате залог утрачивает смысл, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. По мнению В.С. Ема, вопрос о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества должен быть решен в пользу Закона об ипотеке: "При решении споров должно действовать правило, что залогодержатель при наличии оснований, предусмотренных законом и договором, вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и удовлетворения за счет его стоимости своих имущественных претензий независимо от наличия либо отсутствия у должника иных долгов и иного имущества. Право залогодержателя на обращение взыскания не может быть парализовано лишь фактом наличия у должника иного имущества или иного кредитора".

Говоря о воплощении действующим российским законодательством принципов ипотечной системы, следует отметить, что, помимо принципа специальности, не реализован и принцип бесповоротности. Более того, закрепленная в Законе об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации вступила с ним в прямое противоречие. В соответствии со ст.42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Получается следующая ситуация. Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра, обращается в учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемой в залог недвижимости с заявлением о предоставлении выписки из реестра о зарегистрированных правах. Будущему залогодержателю выдается выписка, подтверждающая право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Удостоверившись в том, что должник действительно является собственником предлагаемого в залог имущества, кредитор предоставляет ему кредит, веря, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору он сможет удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного имущества. Однако на самом деле благодаря норме ст.42 Закона об ипотеке запись, о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится. Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основными задачами которой были создание видимости прав и защита лиц, полагавшихся на данные Единого государственного реестра прав. Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательства, кредитор справедливо рассчитывает на то, что в Едином государственном реестре отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а, во-вторых, что сведения Единого государственного реестра достоверны.

Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы лишает смысла государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Указанная модель закреплена в ст.301-302 ГК РФ и сводится к следующему. По общему правилу, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В свое время Б.Б. Черепахин специально обращал внимание на то, что советское гражданское право допускает виндикацию недвижимости в силу того, что деление вещей на движимые и недвижимые в советском праве было упразднено.1 Однако с возобновлением такого деления, а также введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним виндикацию недвижимых вещей нужно ограничить. Если недвижимое имущество, право собственности, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него. Он приобретет только право требовать у лица, осуществившего отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости. Такое положение представляет собой компромисс между интересами собственника и добросовестного приобретателя.

Решение в пользу ограничения виндикации в отношении недвижимого имущества защищает, прежде всего, оборот. Именно в обороноспособности имущества проявляется его ценность. Позиция, закрепленная в настоящее время действующим законодательством, значительно препятствует развитию оборота - покупатели должны быть всегда готовы к утрате приобретаемого недвижимого имущества в связи с возможностью его виндикации. Б.Б. Черепахин отмечал, что оборот, построенный на сильной подозрительности покупателей, в связи, с чем продавцам нужно запасаться исчерпывающими доказательствами своего права собственности на отчуждаемую вещь, трудно себе представить. Это невыгодно ни нынешнему, ни потенциальному собственнику.

Вопрос защиты оборота, связанного с приобретением имущества добросовестным приобретателем, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.2 В его постановлении N6-П от 21 апреля 2003г. отмечено, что федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые предоставляли бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.

Такое положение вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы провозглашены высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства. Конституционным Судом РФ был сделан вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст.167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения индикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, позволяющие истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений п.1 и 2 ст.167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.