Становление и современные правовые основы сделок с недвижимостью в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.

Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается следующими обстоятельствами:

Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2009 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.

В условиях стремительного развития экономики, не смотря на экономический спад в данное время, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?

Представляет интерес выделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания (сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003. - с.46.. В связи с этим, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум ВАС РФ подготовил ряд обзоров практики разрешения споров связанных со сделками с недвижимостью.

Цель дипломной работы - исследовать становление и современные правовые основы сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

- рассмотреть особенности правового статуса недвижимого имущества;

- осуществить классификацию сделок с недвижимостью;

- проанализировать нормативную правовую базу сделок с недвижимостью в РФ;

- выявить особенности отдельных сделок с недвижимостью;

- исследовать порядок регистрации сделок с недвижимостью;

- выявить проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью;

- предложить пути совершенствования гражданского законодательства о сделках с недвижимостью;

- подвести итоги проведенному исследованию.

1. Общие положения о сделках с недвижимым имуществом

1.1 Особенности правового статуса недвижимого имущества

Издревле известно деление вещей на движимые и недвижимые. Возникнув еще в римском праве, как естественная классификация, данная дефиниция используется в большинстве современных правовых системах. И, не смотря на то, что современное разделение вещей на движимые и недвижимые существенно отличается от древнеримского права, именно последнее и послужило фундаментом для развития цивилистики всего мира в этой сфере.

Как отмечают исследователи, в римском праве недвижимостями считались не только земельные участки (praedia fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superticies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и, соответственно, на земельный участок. Более того, воздушное пространство над участком также расценивалось как часть поверхности Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - с.184..

Хотелось бы отметить и то, что уже в законах XII таблиц имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения, где требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. Более того, в эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003. - с.48..

Несмотря на разделение вещей на движимые и недвижимые, существенные различия между этими категориями регулировались только сроками приобретательской давности и некоторыми другими, имеющими самое принципиальное значение, однако как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определялись для обеих категорий одинаково, поскольку, огромное имение могло перейти к другому собственнику так же бесформально, как и самая незначительная вещь. То есть отсутствовало какое либо «визирование» и гарантирование сделки с недвижимостью.

«Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее» Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. - М.: 1998. - с. 200..

Однако, высокая ценность недвижимости обуславливает появление в конце XVIII века в Европе института ипотечной записки (ипотечной книги). Он был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течении XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях.

В российском гражданском праве и законодательстве разделение вещей на движимые и недвижимые существовало до 1917 года.

В советском гражданском праве категория недвижимого имущества то отсутствовала, то вновь появлялась.

Так в первом Гражданском кодекса советской власти, в примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено.

Но как верно подчеркивает П.В. Крашенинников, «с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно» Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Спарк. - 1999. - с.26..

И действительно Советская власть не смогла полностью отказаться от деления вещей на движимые и недвижимые. Поэтому появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах и т.п. Гражданским законодательством предусматривались особенности оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом (см., например, ст. 106-108 ГК РСФСР 1964 г.) и т.д. Другое дело, что в советском праве не выделялось такой единой категории, как недвижимость. Правовое регулирование отношений, возникавших по поводу недвижимого имущества, дифференцировалось в зависимости от специфики того или иного объекта, его экономического либо социального назначения и пр Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Спарк. - 1999. - с.26..

В последующем упоминание недвижимость встречается в десятках нормативных актов. В основном это были подзаконные акты: Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1986 г.; Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. №01/16-011 (п. 187) и др.

Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено полноценное деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Однако, несмотря на то, что советский законодатель избегал термина недвижимость, в науке гражданского права эти термины никуда не исчезают и остаются основным критерием разделения вещей.

В настоящее время значение разделения вещей на движимые и недвижимые признается не только в науке гражданского права. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости. Как справедливо отмечается учеными, «…деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики» Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003. - с.51.

Итак, действующее гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) не просто производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но и дает легальное определение недвижимого имущества и детальное правовое регулирование его оборота.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Еще одно легальное определение недвижимого имущества (недвижимости), дается в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594. - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Как видно, в Законе дается более узкое, по сравнению с ГК РФ определение недвижимости. Как подчеркивают исследователи, Закон о регистрации опирается на экономическое понимание недвижимости Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. - №8. - август 2002 г.. Из сферы регулирования Закона о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые в силу ГК РФ не теряют статуса недвижимых вещей. Но в соответствии с их спецификой устанавливает особый порядок регулирования прав и сделок с ними (и в частности, государственной регистрации прав и сделок),

Таким образом, можно подчеркнуть следующее:

Во-первых, законодатель считает равноценными понятия недвижимого имущества и недвижимости.

Во-вторых, к недвижимому имуществу законодатель относит две группы объектов:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочная связь которых с землей исключает возможность перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного (в целях невозможности использования по назначению) ущерба;

б) другие, не обладающие свойством прочной связи с землей объекты, если они будут определены в законе как недвижимое имущество (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, морские объекты).

В третьих, важно акцентировать внимание на том, что легальный список видов недвижимости не ограничен, и к недвижимому имуществу Законом может быть отнесено и иное имущество.

Как мы уже отметили, не все из перечисленных объектов в действительности обладают свойством прочной связи с землей. Так, например, связь с землей зданий, сооружений, кондоминиумов, лесов и многолетних насаждений не вызывает сомнений. Жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которого они являются. Выделение же в качестве объектов недвижимого имущества воздушных, морских судов и т.д. вызвано особенностью экономического статуса данных объектов, который, прежде всего, вытекает из высокой его стоимости, а также тем, что имущество не потребляется в процессе использования (объект особой ценности), отсюда более жесткие правила в заключение договоров.

Действующее гражданское законодательство, не просто выделяет виды недвижимости, но закрепляет особенности ее правового режима.

Во-первых, необходимо отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

В-третьих, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю;

В-четвертых, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом.

В-пятых, действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

1.2 Виды и формы сделок с недвижимостью

сделка недвижимость аренда регистрация

Легальное понятие «сделки» дается в ст. 153 ГК РФ. Под сделкой законодатель признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Форма сделок может быть устной или письменной.

В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок связанных с недвижимостью:

- в соответствии с Законом об ипотеке Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400., а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность;

- договор ренты, а также пожизненного содержания с иждивением тоже необходимо удостоверить у нотариуса;

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;

- обязательно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации.

- отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты - в случае продажи комнаты в коммунальной квартире. Связано это с тем, что первым делом нужно предложить комнату соседям, причем по той же цене и на тех же условиях, что и «на сторону». Если соседи отказались, необходимо удостоверить их отказ у нотариуса, иначе сделку по продаже комнаты не зарегистрируют;

- свидетельство о праве на наследство;

- также нотариус печатью скрепляют листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество.

Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // «Российская газета» от 13 марта 1993 г. - №49..

Сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражение воли одной стороны (ст. 154 ГК РФ). Примером односторонней сделки может служить завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него. Права по односторонней сделке могут возникать как у лица, совершающего сделку, так и у третьих лиц, к интересу которых сделка совершена. Законом установлено, что обязанным по односторонней сделке является лицо, совершившее сделку. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- и многосторонними. Данные сделки именуются договорами.

Договоры в свою очередь подразделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездным признается договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например: в договоре купли-продажи продавец обязан передать земельный участок в собственность покупателя и вправе за это требовать уплаты оговоренной денежной суммы, а покупатель, в свою очередь, обязан уплатить продавцу оговоренную сумму и вправе требовать передачи участка в собственность. Размер платы и его цена определяются соглашением сторон. Если цена не установлена договором, то оплата по возмездному договору должна быть произведена по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах (ст. 424 ГК РФ).

Если сторона по договору обязуется исполнить свои обязанности без какого-либо встречного предоставления, имеющего имущественный характер, то такой договор является безвозмездным.

Договоры классифицируются в зависимости от того, какое количество лиц становится обязанным и приобретает права по заключенному договору. Например: договор дарения с точки зрения деления сделок является двухсторонней сделкой, поскольку для ее совершения необходимо выражение воли дарителя, так и одаряемого. С другой стороны, это односторонний договор, потому как права и обязанности возникают по договору только у одаряемого. Даритель по совершенному договору никаких прав и обязанностей не несет.

Договоры двух- или многосторонними могут быть взаимными или односторонними.

Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. Например: договор купли-продажи земельного участка считается завершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. То есть передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. Иные сделки совершаются только при условии передачи вещи одним из участников. Такие сделки называются реальными. Например: рента, заем, хранение. Здесь характерно то, что права и обязанности не могут возникнуть до момента передачи вещи. Не следует смешивать фактическое исполнение сделки с моментом ее возникновения. Так, стороны вправе договориться о том, что передача вещи по договору купли-продажи может совпасть с моментом заключения договора, однако такое соглашение не делает договор купли-продажи реальным.

Сделки бывают срочными и бессрочными. В бессрочных сделках не определяется ни момент вступления в действие, ни момент ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу. Сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок определенный сторонами как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда она должна прекратиться, такой срок называется отменительным. Например: стороны договорились, что безвозмездное пользование имуществом должно быть прекращено до 1 января 2008 года. Данный срок будет отменительным. В договоре может быть указан отлагательный и отменительный срок. Например: договор аренды складского помещения на зимний период, заключенный в июне, начнет действовать с 15 октября 2007 года и его действие закончится 20 апреля 2009 года. Отлагательный срок - 15 октября 2007 года, а отменительный - 20 апреля 2009 года.

Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В случаях, когда возникновение прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, сделки называют условнымиМейер Д. И. Русское гражданское право. -- В 2-х ч. М.: Статут, 2000. (Классика российской цивилистики). -- По испр. и доп. 8-му изд., 1902. -- Изд. 2-е, испр. Ч. 2. С. 142. икии.

Сделки бывают действительные и недействительные

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

Абсолютно недействительные (ничтожные) - это сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия.

Относительно недействительные (оспоримые) - сделка, недействительность которой должна быть констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций. Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной - она действует.

К числу ничтожных сделок относятся:

- сделки, несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ): «Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений»;

- сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон. Например: скупка заведомо краденных вещей;

- внеуставные сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе (ст. 173 ГК РФ);

- сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ);

- сделки мнимые и притворные. Мнимые сделки - сделки, совершенные для вида, без намерения создать правовые последствия. Например: продажа имущества, для вида, что бы скрыть имущество от описи. Признание сделки мнимой означает, что она в положении сторон ничего не изменила. Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, чтобы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду. Например: договор - дарения, который прикрывает договор купли-продажи;

- ничтожными сделками признаются также те сделки, в которых не соблюдены требуемые законом формы.

Оспоримые сделки признаются недействительными в том случае, если:

- если она совершена ограниченно дееспособным по возрасту (т.е. несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст. 175 ГК РФ);

- cделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителей, лицом ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами;

- cделки, совершенные дееспособным лицом, находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими;

- cделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);

- cделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а так же сделки, совершенные гражданами под влиянием стечения тяжелых обстоятельств, на крайне не выгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ).

Наличие всех указанных выше условий должно устанавливаться судом или арбитражным судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

2. Особенности отдельных сделок с недвижимостью

2.1 Аренда недвижимого имущества

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за платуСимонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97. - 2001 г. - с.6..

Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст. 606 Гражданского кодекса РФ Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - №49. - Ст. 4552.. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник объекта недвижимости или его уполномоченный. В качестве арендодателя может выступать также и субъект, взявший недвижимое имущество в аренду (тогда речь идет о субаренде).

Важно подчеркнуть, что смена арендодателя никак не влияет на объем прав и обязанностей арендатора по договору и не является основанием для перезаключения договора. Приведем пример из практики:

«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.02.2000 по делу N А08-269/00-8.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о понуждении закрытого акционерного общества «Риском» заключить договор аренды в его редакции и взыскании 48730 рублей арендной платы.

Решением от 08.02.2000 иск удовлетворен в полном объеме.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, закрытым акционерным обществом «Белгородский цемент» (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Риском» (арендатор) заключен договор от 01.07.98 №13 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Б. Хмельницкого, д. 36/65, общей площадью 127,37 кв. метра.

Срок действия договора - до 01.07.2013.

В соответствии с постановлением главы администрации города Белгорода от 25.12.98 №1968 «О приеме в муниципальную собственность города Белгорода жилого фонда, находящегося на балансе ЗАО «Белгородский цемент», ведомственный жилой фонд, находящийся на балансе ЗАО «Белгородский цемент», и имеющиеся в нем нежилые помещения были приняты в муниципальную собственность.

Пунктом 4 постановления Комитету по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода было поручено перезаключить договоры аренды нежилых помещений.

В связи с этим комитет, выступая арендодателем, представил обществу «Риском» проект договора от 28.01.99 на аренду спорного нежилого помещения со сроком его действия до 31.12.99. Последний отказался от его подписания.

Суд вынес решение об обязании заключить договор со сроком действия до 31.12.99, ссылаясь на постановление главы администрации города Белгорода от 07.07.95 №839, установившего именно такой срок аренды муниципальных помещений, для целей, не имеющих социальной значимости. Тем самым были изменены существенные условия аренды имущества в связи с переходом его в муниципальную собственность, что является нарушением статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 130 Конституции Российской Федерации, на которую сослался суд удовлетворяя иск, действительно предоставила местному самоуправлению возможность самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, однако совершенные в отношении принадлежащего собственнику имущества действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Изменения в действующий договор могут быть внесены только при соблюдении условий, установленных статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. При новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие таких условий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.02.2000 по делу N А08-269/00-8 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Белгородской области» Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. N 7528/00 "Суд вынес неправомерное решение о понуждении ответчика заключить с истцом новый договор аренды с измененным сроком действия, тем самым необоснованно изменив существенные условия аренды имущества в связи с переходом имущества в муниципальную собственность" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №7..

Договор аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление.

Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г. гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст. 76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.

Пока не существует ни одного федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

В связи с тем, что в настоящее время отсутствуют названные федеральные законы, определяющие виды имущества, аренда которого запрещена либо ограничена, а также нормативные правовые акты, указанные в ст. 4 Вводного закона Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. - №5. - Ст. 411., регламентирующие запрещения или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления. В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержится в главе 34 ГК РФ. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить следующие виды:

- аренду зданий и сооружений;

- аренду предприятий;

В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РСФСР, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды.

Важно подчеркнуть необходимость четкого отграничения договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. Приведем пример из практики:

«Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3..

То есть, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Возможна классификация договора аренды и по другим основанием.

Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст. 606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3..

Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594. договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации. В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

· предоставления арендатором арендодателю определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды - здание или предприятие). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или ссуды) и к нему применяются соответствующие положения ГК, или же договор считается незаключенным, т. к. при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

Приведем пример из практики:

«Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.