Становление и современные правовые основы сделок с недвижимостью в Российской Федерации

Приведем пример из практики: «Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Среди сделок с недвижимостью не подлежащих государственной регистрации необходимо выделить:

- договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения;

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не существует, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

- различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

- недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 Семейного кодекса РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38). Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор должен быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;

- заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ). Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;

- договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения) в Едином государственном реестре;

- предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации;

- договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами - это обусловлено принципом свободы заключения договора (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

3.2 Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется органами юстиции по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.

Участниками данных правоотношений являются, с одной стороны собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В круг обладателей права собственности и иных подлежащих регистрации прав могут входить любые субъекты гражданских правоотношений, указанных в ст. 2 ГК, - российские и иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования; кроме того, ст. 5 Закона предусматривает возможность выступать в качестве участников регулируемых Законом отношений и для субъектов международного права - международных организаций и иностранных государств.

Государственная регистрация сделки с недвижимостью - это двухсторонний, волевой акт. Между тем, если одна из сторон уклоняется от регистрации уже заключенного договора, последний может быть зарегистрирован «в судебном порядке». Приведем пример из практики:

«Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - N 4..

С другой стороны, участниками этих отношений являются органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона).

В соответствии со ст. 9 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Поскольку гражданское законодательство связывает с моментом регистрации значимые правовые последствия (заключение договора, переход права на имущество), в п. 3 ст. 2 Закона конкретизируется, что датой (моментом) государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Прежде чем перейти к рассмотрению порядка регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, важно подчеркнуть, что действие Закона распространяется на любые объекты недвижимости первой группы (объекты, прочно связанные с землей); из числа объектов второй группы (иное имущество, относящееся к недвижимому в силу закона) под действие Закона подпадает только предприятие как имущественный комплекс. Сделки же с объектами недвижимости второй группы (воздушные и морские суда) подпадают под правовое регулирование целой группы нормативных актов:

·Правила Государственной регистрации гражданских воздушных судов Российской Федерации, утвержденные приказом Минтранса РФ от 02 июля 2007 г. №85 Приказ Минтранса РФ от 02 июля 2007 г. N 85 "О введении в действие Правил государственной регистрации гражданских воздушных судов";

Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденные приказом Минтранса РФ от 21 июля 2006 г. №87 Приказ Минтранса РФ от 21 июля 2006 г. N 87 "Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах" ;

Правила государственной регистрации судов (утв. приказом Минтранса РФ от 26 сентября 2001 г. №144) Приказ Минтранса РФ от 26 сентября 2001 г. N 144 "Об утверждении Правил государственной регистрации судов" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 3 декабря 2001 г. - N 49..

Далее мы рассмотрим порядок регистрации объектов недвижимого имущества именно первой группы. Во-первых, сделки с недвижимостью связной с землей более распространены, во-вторых, так как порядок регистрации объектов недвижимости второй группы, регулируется отдельными нормативными актами, что не позволит нам уложиться в рамках одной дипломной работы.

Непосредственно порядку регистрации сделок с недвижимостью посвящена Глава 3 Закона. Наряду с Законом широкое применение находят Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном Законом (пункт 6 статьи 131 Кодекса), и включает в себя четыре стадии.

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Закона).

В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

· заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

· документ об оплате государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

· документы, подтверждающие полномочия представителя, правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона);

· документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона);

· план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (статьи 17, 18 Закона).

Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица (статья 16 Закона).

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (пункт 5 статьи 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343 Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2..

Вторая стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона).

Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона). Внесение записей в Единый государственный реестр прав осуществляется в порядке, установленном статьями 12, 13 Закона, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом, в том числе актами Министерства юстиции Российской Федерации (статьи 10, 12, 22 Закона).

Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Свидетельства о государственной регистрации прав заполняются и выдаются в порядке, установленном статьей 14 Закона, Правилами ведения ЕГРП, Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.03 г. №226.

Как мы уже отмечали, произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При этом при государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на два объекта). Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2001. - с.132..

Заключение

В заключении считаем необходимым остановиться на основных выводах и результатах исследования.

1. Особенности правового режима недвижимого имущества:

- право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;

- обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

- право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю;

- установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом;

- действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость;

- при совершении сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться не только нормами гражданского законодательства, но актами регулирующими особенности правового статуса того или иного вида недвижимости;

- государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

- право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю.

2. Действующим законодательством закреплены следующие виды сделок с недвижимостью: односторонние, двусторонние и многосторонние; консенсуальные; срочные и бессрочные; действительные и недействительные; абсолютно недействительные (ничтожные) сделки и относительно недействительные (оспоримые).

3. Аренда недвижимого имущества имеет следующие особенности:

- договор аренды является возмездным, реальным и срочным;

- переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды;

- договор аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды;

- в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

- договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации.

4. Особенности купли-продажи недвижимого имущества заключаются в следующем:

- в договоре купли-продажи должны содержаться сведения о расположении указанного объекта недвижимости на участке, либо в составе другого объекта недвижимости;

- в тех случаях, когда продается объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости;

- в случае продажи земельного участка, когда находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи.

5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью включает в себя четыре стадии:

- прием документов и их регистрацию в книге учета входящих документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки,

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права.

Библиографический список

1. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. №4.;

2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7;

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2000;

4. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. 2000. №7;

5. Горохов Б.А. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. 2000. №3-4;

6. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. NN 6, 7;

7. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2000. №7;

8. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. №11;

9. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6;

10. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. №12;

11. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. №12;

12. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета. 1999. №22;

13. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999;

14. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. №10;

15. Лосицкий О.А. Аренда недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности // Российский налоговый курьер. 2002. №21;

16. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. №3;

17. Малашин Е.В. Об ипотеке (залоге недвижимости) // Финансовая газета. Региональный выпуск. 1998. №34;

18. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. №8;

19. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. М.: Статут, 2000. (Классика российской цивилистики). По испр. и доп. 8-му изд., 1902. - Изд. 2-е, испр. Ч. 1. С. 185;

20. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. №11;

21. Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. 2003. №2;

22. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. №8;

23. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. №10;

24. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: 1998;

25. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк. - 26. 1999;

26. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство. 1998. №2;

27. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97. 2001. C.6;

28. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. №1;

29. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. 1999. №4;

30. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. №2.

Размещено на Allbest.ru