Становление и современные правовые основы сделок с недвижимостью в Российской Федерации

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно».

ГК РФ подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок - в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

В случае непредставления арендодателем сданного внаем имущества арендатору в указанные выше сроки последний имеет право, по своему желанию, либо истребовать у него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства, либо потребовать расторжения договора аренды и взыскания убытков, причиненных в результате неисполнения договорных обязательств.

Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Приведем практический пример:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано».

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: передача арендованного имущество в субаренду (поднаем); передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование; предоставление арендных прав в залог и взнос их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.

В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды, заключения с ним договора аренды на имущество, находящегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2.2 Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости выделена в отдельный параграф (8 Гл. 30 ГК РФ). Отдельно регулируется и купля-продажа предприятия (парагр. 9 гл. 30 ГК РФ).

Легальное определение договора купли-продажи недвижимости дается в ст. 549 ГК РФ - под куплей-продажей недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Кроме того, данный договор требует государственной регистрации.

Существенными условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным.

Приведем пример из практики:

«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 22.06.01 по делу N А40-23029/00-37-199 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.10.01 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением от 05.09.2000 исковое требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.06.01 решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение - об отказе в удовлетворении искового требования.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 09.10.01 постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли-продажи от 29.08.96 незаключенным» Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - N 9..

Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК РФ содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.

При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре - правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

Когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Приведем пример из практики:

«Постановлением земельной административной комиссии акционерное общество за самовольное занятие земельного участка площадью 835 кв. м. прилегающего к зданию магазина, привлечено к административной ответственности и подвергнуто штрафу в размере, составляющем 200 установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Общество оспорило постановление в судебном порядке, ссылаясь на то, что участком земли пользуется на основании договора купли-продажи здания магазина.

Решением суда в удовлетворении иска отказано. Суд признал правильным постановление органа земельного контроля, указав, что общество неправомерно самовольно захватило указанный земельный участок, используя его под автостоянку.

Кассационная инстанция отменила принятое по делу решение в связи с неприменением ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147., отметив при этом следующее.

По договору купли-продажи истец - акционерное общество приобрел в собственность у другого общества нежилое помещение (магазин) площадью 2412,7 кв. м. Продавец магазина по договору аренды, заключенному с Москомземом, занимал земельный участок размером 3487 кв. м., находящийся под зданием и вокруг него. Участок предоставлялся прежде пользователю для эксплуатации двухэтажного здания магазина, реализующего продовольственные и непродовольственные товары.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Аналогичным образом решается вопрос землепользования в ст. 37 Земельного кодекса РФ, предусматривающей переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение.

Признавая недействительным постановление земельной административной комиссии Москомзема, кассационная инстанция отметила, что акционерное общество, приобретая здание магазина по договору купли-продажи, приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец, т.е. не только на землю, находящуюся под нежилым помещением, но и землю, которая необходима для использования и обслуживания магазина. Поэтому посчитала, что состав административного правонарушения в виде самовольного занятия земли отсутствует. Также учла, что покупатель и продавец недвижимости неоднократно обращались в Москомзем за переоформлением договора аренды земли, однако в этом им было отказано» Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 января 2000 г. N 1 // Вопросы применения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. - N 5. - 2001г..

Отличается от общих положений о договорах такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.

Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» СЗ РФ. 29.07.1998г.№ 135-ФЗ..

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Как мы уже отметили, можно выделить множество видов сделок с недвижимым имуществом, все зависит от оснований классификации. Особенности заключения отдельных сделок мы рассмотрим в следующей главе.

3. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

3.1 Государственная регистрация: понятие, значение

Институт регистрации появился еще в средневековой Европе, и в настоящее время он является неотъемлемой частью большинства развитых стран. Более того, как отмечают эксперты, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свойственна более для стран с рыночной экономикой, т. к. несет определенные гарантии и защиту рынку и безопасности страны.

Как отмечают исследователи, зарубежными правовыми системами также предъявляются специальные требования к форме и порядку установления права собственности на недвижимое имущество и к совершению сделок с таким имуществом. Юридическая особенность актов в отношении недвижимости также осуществляется на основе публичности и гласности. При этом всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2000. - с.186..

Сопоставляя конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, усматривается их различия для разных правовых порядков, а именно, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента совершения сделок с недвижимостью права собственности признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре они не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделок.

Противоположный вышеуказанному подход отмечается в германском законодательстве. В соответствии с параграфами 873-875 Германского гражданского уложения, без занесения в поземельную книгу не может возникнуть или прекратиться и вещное право на недвижимое имущество. Более того, должностное лицо в суде обязано проверять правомочие лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. При этом сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав, преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство, ноябрь 2000, № 11. - С. 56..

Англо-американское право также наделено особенностями системы регистрации прав на недвижимое имущество (real property), не имеющих деления гражданских прав на вещные и обязательственные.

Законодательство Англии регламентирует, что сам договор об отчуждении земли или другого имущества еще не порождает переход права собственности, поскольку для этого юридического факта необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет соответствие сделки требованию закона, в период отсутствия акта у сторон возникают отношения доверительной собственности.

В отличие от указанного регламента в США по законам штатов акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим лицом, при этом по законодательству большинства штатов даже документы «за печатью» регистрируются.

В Российской Федерации институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зародился в начале 90-х годов прошлого столетия, несмотря на то, что в теории гражданского права еще Д.И. Мейер отмечал: форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие Мейер Д.И.Русское гражданское право . -- В 2-х ч. М.: Статут, 2000. (Классика российской цивилистики). -- По испр. и доп. 8-му изд., 1902. -- Изд. 2-е, испр. Ч. 1. - С. 185..

Принятие ГК РФ, а вслед за ним и Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594. (далее по тексту - Закон) ознаменовало новый подход к обороту недвижимости.

В настоящее время совокупность законодательных актов Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо включить (ст. 3 Закона «О государственной регистрации…»): ГК РФ, Закон «О государственной регистрации…», другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ.

В настоящее время это целый комплекс разноуровневых актов включающих в себя:

- Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - N 8. - ст. 963.;

- О порядке осуществления правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Минюста РФ от 16 августа 1999 г. №244) Приказ Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 244 "О правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - N 10. - 1999 г.;

- Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Строй-Информ. - сентябрь 2002 г. - N 9.;

- О порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183) Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №10.;

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденную приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - N 9.;

- Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. №289/422/224/243 Приказ Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - N 2..

Как видно из названия вышеназванных правил и инструкций, каждый из данных актов направлен как на регулирование общего порядка регистрации сделок с недвижимостью, так и особенностей регистрации отдельных разновидностей сделок с недвижимостью (мена, купля-продажа и.т.д.).

Обратимся к легальному определению «регистрации…».

Как отмечается в абзаце первом статьи 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из легального определения можно заключить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это государственный акт, устанавливающий принцип презумпции существования зарегистрированного права: акт государственной регистрации является единственным доказательством существования этого права. Никакие иные доказательства противоположного не должны приниматься во внимание, и лишь решение суда о признании акта государственной регистрации недействительным может опровергнуть эту презумпцию. С точки зрения гражданского и арбитражного процесса презумпция существования зарегистрированного права означает, что спор о праве на недвижимое имущество может быть рассмотрен по существу лишь после или одновременно с требованием о признании недействительным акта государственной регистрации права на такое имущество Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999. - с. 21..

Необходимо акцентировать внимание на том, что применительно к недвижимому имуществу, понятие «регистрация», в соответствии с действующим законодательством, может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости; регистрация прав на недвижимость; регистрация сделок с недвижимостью.

Как правильно отделить эти три категории друг от друга? Ответ на поставленный вопрос вытекает из анализа ст. 1-3 Закона. Регистрация объекта недвижимости - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества в едином кадастре. Отличие же регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с недвижимым имуществом заключается в том, что в первом случае регистрируется форма прав на недвижимость (владение, пользование, собственность ит. д.), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Именно это законодательная дефиниция понятия регистрации недвижимого имущества вызывала с принятием Закона множество споров, как в теории, так и на практике.

Как отмечает А.М. Эрдлевский, «вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК, ни в Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст. 164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст. 131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п. 1 ст. 4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК. Таким образом, ст. 164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст. 164 ГК» Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999. - с. 22..

Но на наш взгляд, в настоящее время проблема различия категорий регистрация прав на недвижимость от регистрации сделок с недвижимостью отсутствует. Как юридическая литература, так и практика выработала четкие определения и значение данных категорий.

Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время - это необходимое условие ее заключения, момент регистрации - это момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Более того, как правило, на сегодняшний день сделка (договор) прекратила свое действие и соответственно уже не может быть зарегистрирована. Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (невозможно до конца жизни оставаться продавцом или покупателем!). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не сделку, совершенную в 1994 г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2001. - с.129.

Перейдем непосредственно к рассмотрению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Под нею понимается юридический акт признания и подтверждения государством юридической чистоты и действительности сделки с недвижимостью. Однако государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью. Если бы законодатель обязал регистрировать абсолютно все сделки с недвижимостью, органы юстиции были бы неимоверно перегружены. Поэтому среди сделок с недвижимостью, которые подлежат государственной регистрации законодатель называет только те, с которыми связана или долгосрочная переда прав или же отчуждение имущества.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно условно разделить на три группы:

сделки с отчуждением (влекущие переход права);

·сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость);

дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

Рассмотрим их подробнее.

Во-первых, это сделки с отчуждением. В их число необходимо включить:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации», процедуры банкротства (Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

Во-вторых, сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков юридическими лицами жилых помещений - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений, нежилых помещений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре). Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, о котором говорилось выше, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

В третьих, выделим дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные.

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. Однако важно отметить, что изменить или дополнить список сделок с недвижимым имуществом подлежащих государственной регистрации, можно только путем принятия ФЗ, при этом органы субъектов РФ не в праве дополнять данный список или исключать из него те или иные сделки. Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - N 4..

Таким образом, изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимо также подчеркнуть, что регистрация сделки, в том случае, когда она не предусмотрена законом, не может быть совершена по соглашению (желанию) сторон, что не мешает сторонам нотариально удостоверить договор. Данное утверждение подтверждается и судебной практикой Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - N 4..

Государственной регистрации подлежит и любое последующее изменение условий сделки. Зачастую, на практике стороны не регистрируют, например, изменение платы, скажем по договору аренды недвижимого имущества, что является большой ошибкой. Приведем пример из практики:

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - N 4..

На практике стороны зачастую стремятся избегать государственной регистрации сделок с недвижимостью. Это связано с лишними затратами, потерей времени (зачастую органы регистрации перегружены, и процедура регистрации затягивается на срок до двух месяцев). Как мы уже отметили, если нарушать требования Закона, то такой договор не будет считаться действительным. Однако, для отдельных сделок есть «лазейки» для избежание их регистрации. Если, например, договор купли-продажи предприятия всегда подлежит государственной регистрации, то договор арены здания (сооружения) только при сроке аренды свыше года. Таким образом, стороны могут постоянно продлять договор аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды. Еще один вариант - заключать договор аренды здания на краткий срок, а затем продлять на неопределенный срок. Эти утверждения подтверждаются и судебной практикой.

Государственной регистрации подлежат и соглашения о переводе долга, в рамках сделки с недвижимостью. Что вытекает из требований п. 1, 3 ст. 389 ГК РФ.

Зачастую на практике возникает вопрос: подлежат ли регистрации смешанные сделки, в которых наряду с недвижимым имуществом выступает и движимое? Или обязательно разделение данной сделки на два договора, и соответственно регистрации только того договора, который связан с недвижимостью?