Приватизация жилых помещений в России
Проблемы современного законодательства о приватизации жилого фонда в России. Признаки жилища, срок его приватизации. Вопросы, связанные с отказом в преобразовании собственности. Регулирование передачи в частные руки общежитий и служебных жилых помещений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 22.11.2010 |
| Размер файла | 80,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
Введение
1. Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений
1.1 Понятие и признаки жилого помещения
1.2 Виды жилых помещений
2. Проблемы законодательства о приватизации жилых помещений
2.1 Срок приватизации жилых помещений
2.2 Вопросы отказа от приватизации жилых помещений
2.3 Регулирование приватизации общежитий
2.4 Особенности приватизации служебных жилых помещений
Заключение
Список литературы
Введение
Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.
Приватизация гражданами нашей страны жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, претерпела с 4 июля 1991 г. - с момента начала действия Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" - по настоящее время ряд существенных изменений. Провозгласив, что целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда, законодатель, видимо, пришел к выводу, что указанная цель достигнута, и признал ст. 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая объявила приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, утратившей силу с 1 января 2007 г.
В Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ внесены изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г., согласно которым указанная ст. 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации "утрачивает силу лишь с 1 марта 2010 г.".
Трудно установить, чем руководствовался законодатель, полагая, что процесс приватизации гражданами Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, исчерпает себя до 1 марта 2010 г. Этот срок, судя по последней редакции Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установлен императивно.
Есть все основания полагать, что этот срок может оказаться не последним, так как россияне могут не успеть до 1 марта 2010 г. бесплатно приватизировать свои жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Такой прогноз был сделан на коллегии Главного управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, где подводились итоги работы столичных регистраторов за первое полугодие 2006 г. Российская газета. 2006. 18 июля..
По оценке Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в столице до сих пор не приватизировано около 1,2 млн. жилых помещений. По оценке специалистов, если темпы приватизации останутся на уровне первой половины 2006 г., то процесс приватизации растянется еще почти на 10 лет, если даже вдвое увеличить пропускную способность регистрационной службы по приватизационным делам.
Известно, что Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не устанавливал в принципе сроки окончания приватизации. И это было правильно. Всякое продление срока приватизации гражданами жилых помещений не способствует не только разумной стабильности Закона, но и достижению поставленной им цели. Следовательно, по вопросу изменения законодательства о приватизации жилого фонда в России имеется множество споров, что делает тему дипломной работы актуальной.
Целью настоящей работы является анализ развития современного законодательства о приватизации жилого фонда в России.
Задачами работы являются:
- изучение понятия и признаков жилого помещения;
- рассмотрение видов жилого помещения;
- исследование проблем законодательства о приватизации жилых помещений;
- определение сроков приватизации жилых помещений;
- рассмотрение вопросов отказа от приватизации жилых помещений;
- изучение регулирования приватизации общежитий;
- анализ особенностей приватизации служебных жилых помещений.
приватизация жилой собственность общежитие служебный
1. Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений
1.1 Понятие и признаки жилого помещения
Объектами жилищных прав выступают жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает то, какие помещения, объекты недвижимого имущества можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в ст. 15 дает следующее определение жилого помещения: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)". Как видно из определения, для того чтобы помещение было признано жилым, необходимо три условия.
Во-первых, помещение должно быть изолированным, это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения Тужилов В.П. Понятие жилого помещения // Цивилист. 2009. №2. С.38..
Во-вторых, жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (далее - ГК РФ), к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.
В-третьих, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями.
На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Также в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, подлежат государственной регистрации.
Признак "изолированное помещение" не раскрыт в ГК РФ и не определяется в ЖК РФ, а также в иных нормативно-правовых актах.
Вообще вопрос об изолированности жилого помещения решен в ЖК РФ неудачно. Если всякое жилое помещение должно быть изолированным, то, как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены нанимателям? Судьба их четко не урегулирована. Кодекс не дает ответа на вопрос: лишены они режима недвижимости ipso jure или же права на них сохраняются до тех пор, пока нанимателям не будут предоставлены другие? Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88 - 89..
На практике наибольшее количество споров возникает из-за такого вида жилых помещений, как комната. Чтобы комната признавалась отдельным жилым помещением и могла быть предметом отдельного договора, например найма, она должна отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
Если обратиться к русскому языку, то "изолированный" понимается как "отдельный", "единичный" Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. 24-е изд., испр. М.: ООО "Издательство Оникс"; ООО "Издательство "Мир и образование", 2005. С. 315.. В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход).
Соответственно чтобы комната могла быть предметом гражданско-правовых обязательств, она должна быть изолированной, т.е. не связанной с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход (выход) в места общего пользования, а также отвечать санитарным и техническим требованиям.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. По признаку пригодности для проживания в них граждан помещения подразделяются на жилые и нежилые Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 41..
По мнению А.В. Халдеева, важнейшим системообразующим признаком жилых помещений как сложных вещей является их "пригодность для постоянного проживания". Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы. За счет указанных характеристик "пригодность для постоянного проживания" выполняет функции моделирующего признака, обеспечивая постоянную возможность корректировки требований к жилым помещениям при неизменности их определения в законе.
Пригодность жилых помещений для постоянного проживания, по мнению А.В. Халдеева, означает возможность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.
А.В. Халдеев рассматривает предназначенность для постоянного проживания как объективное функциональное свойство жилых помещений как сложных вещей, возникающее за счет объединения в их составе разных частей (как правило, главной и принадлежности), каждая из которых в отдельности таким свойством не обладает. Объективность данного свойства в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С.33..
Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение.
Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С.54..
Однако согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан.
Анализом категорий "пригодность" и "предназначенность" жилых помещений занимаются многие ученые.
Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. По мнению И.А. Дроздова, более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодности для проживания граждан", который в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. По его мнению, потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С.29..
Значение критерия "предназначенности" жилых помещений для постоянного проживания заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С.44..
Наиболее правильным представляется определение жилого помещения, предложенное в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в котором под жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
То есть в данном определении присутствует уже не три, как в Жилищном кодексе, а четыре признака, включая и предназначенность для проживания.
Для устранения противоречивости норм гражданского и жилищного законодательства целесообразным было бы изложить п. 2 ст. 15 ЖК в новой редакции и под жилым помещением понимать изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии со ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу требованиям.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу и в иных случаях, предусмотренных Постановлением Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. №4. С.52..
1.2 Виды жилых помещений
Определения понятий видов жилых помещений всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что объекты материальной действительности квалифицируются в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные их виды. Поэтому значение определений понятий видов жилых помещений трудно переоценить Макеев П.В. Об определениях понятий видов жилых помещений в новом Жилищном кодексе // Право и политика. 2008. №12. С.14..
Рассмотрим виды жилых помещений.
Ст. 16 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Согласно Жилищному кодексу РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М.: Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005..
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 47.. В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92 - 93.
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном доме. При этом названная особенность в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое "структурно обособленное" помещение и чем оно отличается от "изолированного" Иванов А. Указ. соч. С. 91..
Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Л.И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 315.. Вследствие этого полагаем, что "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью.
Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры.
Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.
Однако согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702., прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.
Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.
Выходом из сложившейся ситуации может быть использование в определении квартиры общей категории, которая бы включала и помещения общего пользования и земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, прямой доступ к которым и должен быть обеспечен из квартиры.
Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения общего пользования и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляют общее имущество в многоквартирном доме, такой общей категорией может выступить общее имущество в многоквартирном доме.
В связи с этим считаем, что указание в определении квартиры на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме следует заменить указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.
В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова "индивидуально-определенное" Иванов А. Указ. соч. С. 90..
Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же, как и другие виды, имеет общий признак жилого помещения, а именно недвижимый характер.
В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета - технического и кадастрового, которые позволяют индивидуализировать такие объекты, т.е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017..
Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаем, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне.
Важно отметить, что подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты.
Однако в отличие от квартиры, определяемой как "состоящая из одной или нескольких комнат", дефиниция жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты п. 4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утв. Постановлением Госстроя РФ от 22 марта 2001 г. N 35 // СПС "КонсультантПлюс"..
По этой причине думается, что в определении жилого дома слова "состоит из комнат" следует заменить словами "состоит из одной или нескольких комнат".
На основании изложенного представляется, что определения понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ должны выглядеть следующим образом: жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определением понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается комната или несколько комнат в жилом доме или квартире Макеев П.В. Об определениях понятий видов жилых помещений в новом Жилищном кодексе // Право и политика. 2008. №12. С.28..
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например в результате развода супругов, потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). В результате, если ранее на кухню, коридоры и санузел в квартире как самостоятельном объекте недвижимого имущества распространялось правовое положение жилого помещения, то теперь, когда на месте квартиры образовалось два самостоятельных жилых помещения, на данные места общего пользования перестанут распространяться правила, регулирующие жилые помещения, они "выйдут" из категории жилых Батяев А.А. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я (издание второе, дополненное). - М.: Феникс, 2007. С.114..
С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд., перераб. и доп. 2-й звод. М.: Статут, 2005. С. 26 - 27..
По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, А.А. Иванов указывает на то, что "на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не "непосредственное" проживание!" Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92..
Полагаем, что назначение "непосредственное проживание граждан" для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.
При этом следует сказать о том, что именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или квартире на помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.
Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: "предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан".
Представляется, что слова "использования в качестве места" могут быть истолкованы как определение места непосредственного проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на наш взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и иными правилами и нормами. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнаты.
В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования столь же значимы не только для квартир, но и для таких объектов, как комнаты Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 91..
Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в рамках коммунальной квартиры. Это так называемые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).
Полагаем, что отсутствие указания в определении комнаты на доступ к помещениям общего пользования логично, поскольку включение в него данного указания приведет к тому, что такой вид жилого помещения, как квартира, дефиниция которой согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ дается через комнату, будет рассматриваться как коммунальная.
Вследствие этого в законодательстве возникнет пробел относительно определения некоммунальной квартиры, что недопустимо.
Очевидно, что законодатель при формулировании понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ рассматривал подобную ситуацию и по этой причине особенности комнаты в коммунальной квартире раскрыл не в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, а в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ.
С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.
Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты и помещения вспомогательного использования (А.А. Титов, Г.А. Свердлык) Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт, 2005. С. 111; Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение // Жилищное право. 2008. N 2. С. 7.. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова) Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С. 7 - 8.. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты (Б.М. Гонгало) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 102.
Внимательное изучение определений жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.).
Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.
В связи с этим считаем, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.
Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и на способность данных частей выступать в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.
Представляется, что к таким объектам не могут быть отнесены кухни и другие изолированные помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан.
Предусмотрев в нормативном правовом акте в качестве самостоятельных объектов жилищных прав помещения вспомогательного использования, законодатель создаст ситуацию, в которой граждане, к примеру, собственники или наниматели комнат в коммунальной квартире, будут лишены возможности удовлетворять бытовые и иные нужды, связанные с проживанием, поскольку собственник или наниматель, к примеру, кухни или ванной на законных основаниях может отказать в доступе к ним указанным гражданам ст. 25 Конституции Российской Федерации // Российская газета. N 237. 25.12.1993; ст. 3 ЖК РФ.. Считаем, что такая ситуация недопустима. Доступ к помещениям вспомогательного использования необходим в целях обеспечения нормальной жизнедеятельности проживающих граждан. В связи с этим, как справедливо отмечено в литературе, права на вспомогательные помещения следуют за правами на комнату, которая является объектом жилищных прав. Самостоятельным объектом жилищных прав помещения вспомогательного использования быть не могут Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70..
Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения понятий части жилого дома и части квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.
Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.
Помимо перечисленных объектов Жилищный кодекс дает перечень жилых помещений, образующих состав специализированного жилищного фонда, который включает:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд., перераб. и доп. 2-й звод. М.: Статут, 2005. С. 26 - 27..
Жилищным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М.: Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. С.195..
2. Проблемы законодательства о приватизации жилых помещений
2.1 Срок приватизации жилых помещений
Одной из актуальных проблем современного регулирования жилищных отношений является подходящий к окончанию срок приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Самой серьезной критике и даже оспариванию в Конституционном Суде РФ подверглась норма ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"). Данная норма ограничила срок приватизации жилых помещений сначала до 1 января 2007 г., затем до 1 марта 2010 г. Конституционный Суд РФ признал, что федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и отменять их Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") в связи с запросом Верховного Суда РФ и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 26. Ст. 2876..
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. С введением нового правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации изменились принципы и подходы к институту приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов социального использования.
Введение в Российской Федерации института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.
В результате принятия Закона РФ доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 году, а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 34,8%.
Большинство граждан, которым предоставлено право на приватизацию, смогли принять то или иное решение, касающееся дальнейшей судьбы занимаемого жилого помещения. Указанное обстоятельство, дефицит финансовых средств на строительство государственных и муниципальных жилых помещений, а также смена принципов и подходов предоставления жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов позволяют изменить значение приватизации таких жилых помещений и отменить практику их бесплатной передачи в собственность граждан.
Законодатель, вводя запрет на приватизацию жилых помещений, полученных гражданами на условиях договора социального найма после 1 марта 2005 г. (частичный запрет приватизации), а также запрет с 1 марта 2010 г. на приватизацию любых жилых помещений (полный запрет приватизации), руководствовался необходимостью формирования стабильного государственного и муниципального жилищных фондов, чтобы обеспечить в дальнейшем возможность предоставления жилых помещений социального использования малоимущим и иным предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации категориям граждан на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 10 декабря 2002 г. N 316-О Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 5. Статья 503., право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона Российской Федерации, создание гражданам равных правовых условий для выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора места жительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.
Очевидно, что и прекращение приватизации жилых помещений также должно базироваться на соблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.
Однако концептуальные подходы к запрету приватизации, нашедшие отражение в положениях Федерального закона и Закона Российской Федерации, как показывает практика, не позволяют в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые до настоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим от них обстоятельствам.
Представляется, что законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма, создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения.
При этом законодатель оставил без внимания то, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 января 2007 г.
Следует отметить, что в Жилищном кодексе РСФСР использовался иной подход к определению нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Возможность постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий обуславливалась уровнем обеспеченности жилой площадью. Закон Российской Федерации предусматривал не ограниченное временными рамками право граждан, получивших жилое помещение на условиях социального найма, приобрести его в собственность бесплатно в порядке приватизации.
В настоящее время законодательством Российской Федерации предусмотрены иные условия принятия граждан на учет и предоставления им жилого помещения. Так, при оценке права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации в первую очередь учитывается их имущественное положение. Жилищным кодексом Российской Федерации не предусматривается право граждан приватизировать занимаемые по договору социального найма жилые помещения.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. N 2-П Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 6. Статья 450., изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано.
С учетом указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации частью 2 статьи 6 Федерального закона для граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Однако статьей 12 Федерального закона указанные граждане оказались необоснованно лишены права приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, полученные ими по договорам социального найма после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Очевидно, что установленный запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., не вполне согласуется с конституционным принципом равенства, закрепленным в части 2 статьи 6 и в части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым все граждане Российской Федерации обладают на ее территории равными правами и свободами, при этом равенство перед законом и судом гарантируется государством независимо от каких-либо обстоятельств. Принцип равенства в полной мере относится к регулированию жилищных отношений.
Право на приватизацию жилых помещений, как неоднократно указывалось Конституционным Судом Российской Федерации, напрямую связано с реализацией прав граждан на жилище, на свободу передвижения, а также права собственности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2000 г. N 13-П Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 44. Статья 4399.; Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. N 316-О).
Подобные документы
Юридическая природа и сущность приватизации жилых помещений и ее принципов. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений.
дипломная работа [83,2 K], добавлен 13.06.2010Законодательство о приватизации жилых помещений в России и за рубежом. Жилые помещения как объекты приватизации: понятие, принципы и порядок приватизации. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения и помещений в общежитиях.
дипломная работа [147,2 K], добавлен 02.10.2010Жилые помещения как объекты приватизации, анализ особенностей законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации и Великобритании. Понятие, принципы, особенности, порядок приватизации и реприватизации отдельных видов жилых помещений.
дипломная работа [140,8 K], добавлен 08.10.2010Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда. Окончание приватизации жилищного фонда в России. Права собственников жилых помещений и членов их семей. Защита права собственности на жилое помещение. Договор о приватизации жилого помещения.
дипломная работа [108,6 K], добавлен 13.06.2010Проблемы возникающие при приватизации отдельных видов жилых помещений. Правовые нормы законодательства по регулированию договора управления многоквартирным домом. Методы соблюдения прав собственников квартир при переводе жилого помещения в нежилое.
реферат [19,4 K], добавлен 17.09.2011Роль, место и значение приватизации жилья для граждан. Понятие и формы приватизации жилых помещений. Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Последовательность работы по приватизации жилых помещений. Состав и содержание документов.
дипломная работа [82,8 K], добавлен 16.08.2012Особенности приватизации жилья в России. Сроки временного отсутствия граждан для лишения прав пользования жильем. Группы помещений, которые не подлежат приватизации. Передача жилых помещений в собственность граждан. Документы для оформления сделки.
реферат [23,8 K], добавлен 20.06.2013Теоретические положения приватизаций жилья. Методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства. Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 01.08.2012Анализ правовой природы приватизации жилых помещений на основе действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Понятие и особенности режима жилищных отношений граждан. Основы приватизации государственного и муниципального имущества.
реферат [42,8 K], добавлен 30.01.2013Обмен жилых помещений. Предметы и условия обмена жилых помещений. Порядок обмена жилых помещений. Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями. Принудительный обмен жилых помещений. Признание обмена жилых помещений недействительным.
реферат [17,3 K], добавлен 13.12.2008
