Приватизация жилых помещений в России

- для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

- для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования Правил пользования жилыми помещениями;

- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

- производить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством;

- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

- при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязательства, предусмотренные законодательством.

При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

При этом каждый гражданин, как гласит ст. 11 Жилищного кодекса РФ, имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Федеральные органы исполнительной власти, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования или организации образовывают ведомственный жилищный фонд из жилых помещений путем переоборудования нежилых помещений в жилые и дальнейшего их приобретения в собственность. Например, как отмечает, А.В. Кудашкин, ведомственный жилищный фонд в большинстве своем находится у Министерства обороны Российской Федерации и в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. 2005. С.233.. Отметим, что в соответствии с законом в таких военных городках запрещена приватизация жилых помещений.

В соответствии с Федеральным законом N 76-ФЗ от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Обязанность предоставить служебное жилое помещение ограничена сроками, в данном случае она составляет трехмесячный срок с момента прибытия на новое место военной службы. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, в которых располагаются воинские части, а при отсутствии возможности предоставить жилые помещения в указанных населенных пунктах - в других близлежащих населенных пунктах.

Существует четкая дифференциация распределения жилых помещений среди военнослужащих.

Например, военнослужащим-контрактникам, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года, и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет военной службы, предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы свыше указанных сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях. Исключение в данном случае составляют курсанты военных образовательных учреждений профессионального образования.

На весь срок военной службы служебными жилыми помещениями обеспечиваются:

- военнослужащие, назначенные на воинские должности после окончания военного образовательного учреждения профессионального образования и получения в связи с этим офицерского воинского звания (начиная с 1998 года), и совместно проживающие с ними члены их семей;

- офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, а также офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей;

- прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты и матросы, являющиеся гражданами, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей.

Отметим, что к закрытым военным городкам необходимо относить расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, и совместно проживающие с ними члены их семей обеспечиваются служебными жилыми помещениями в соответствии с нормами, установленными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

За военнослужащими, обеспечиваемыми служебными жилыми помещениями, на первые пять лет военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования) сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва (поступления) на военную службу.

Жилищный договор заключается письменно, применительно к типовой форме согласно приложению.

Жилищный договор заключается между Министерством обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей и военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, а также офицерами, призванными на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, в целях обеспечения их служебными жилыми помещениями. Военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебные жилые помещения предоставляются по нормам и в порядке, которые предусмотрены законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь.

Жилищный договор заключается на срок действия контракта о прохождении военной службы военнослужащими, для офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, - до окончания военной службы по призыву.

При окончании срока действия контракта о прохождении военной службы военнослужащими или увольнении с военной службы по призыву - для офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, - жилищный договор прекращает свое действие.

В случае заключения военнослужащими новых контрактов о прохождении военной службы командиры (начальники) воинских частей обязаны заключить с этими военнослужащими новые жилищные договоры на условиях не хуже условий предыдущих жилищных договоров.

При направлении военнослужащих к новому месту службы жилищный договор сохраняет свое действие.

До получения служебных жилых помещений по новому месту службы военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются жилые помещения, пригодные для временного проживания, или общежития. При отсутствии указанных жилых помещений воинская часть арендует жилые помещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивает им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилого помещения в порядке и размерах, которые определены Правительством Российской Федерации.

Жилищный договор расторгается в случаях:

- досрочного увольнения военнослужащих, кроме военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы 20 лет и более, а также уволенных по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более;

- обеспечения военнослужащих и (или) совместно проживающих с ними членов их семей жилыми помещениям для постоянного проживания по месту прохождения военной службы по нормам, установленным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;

- в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Жилищный договор, может быть расторгнут по соглашению сторон. В случае расторжения жилищного договора военнослужащие и совместно проживающие с ними члены их семей обязаны в 3-месячный срок освободить предоставленное им служебное жилое помещение в порядке, определяемом жилищным законодательством и жилищным договором.

Жилищный договор составляется в 2 экземплярах, один из которых находится в личном деле военнослужащего, а другой - у военнослужащего.

При досрочном расторжении или прекращении жилищного договора кадровый орган воинской части производит об этом соответствующую запись в обоих экземплярах с указанием даты и причины расторжения договора. Подпись начальника кадрового органа воинской части заверяется гербовой печатью воинской части.

Сведения о предоставляемых военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебных жилых помещениях отражаются в учетных документах жилищно-эксплуатационных организаций (частей) в порядке, определенном Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба.

Жилищное строительство и приобретение жилого помещения для военнослужащих-граждан осуществляются за счет средств федерального бюджета федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба. Обеспечение жилыми помещениями военнослужащих-граждан, подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 года, осуществляется за счет средств федерального бюджета федеральными органами исполнительной власти.

Обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных образованиях, осуществляется за счет средств федерального бюджета путем выдачи государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ N 5-П от 5 апреля 2007 г. п. 2 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой на его основании возможность обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 г., в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 г., ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет.

Военнослужащие-граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением Конституционного Суда РФ N 316-О от 10 декабря 2002 г. установлено, что положение ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.

Однако А.В. Кудашкин отмечает, что "поскольку согласно Жилищному кодексу РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве" Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. 2005. С.234..

Ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 29 декабря 2004 г.) установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, исходя из положений п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом Российской Федерации Балина О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений // Жилищное право. 2008. №9. С.19..

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации.

Заслуживает внимания позиция с Е.Н. Киминчижи, который считает, что, "реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность" Киминчижи Е.Н. Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений // Российская юстиция. 2006. № 11. С.35..

Заключение

Исследование проблем приватизации позволяет сделать некоторые выводы:

Понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике приводит к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме или как части дома.

Выходом из сложившейся ситуации может послужить использование в определении квартиры общей категории, которая бы включала и помещения общего пользования и земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, прямой доступ к которым и должен быть обеспечен из квартиры.

Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения общего пользования и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляют общее имущество в многоквартирном доме, такой общей категорией может выступить общее имущество в многоквартирном доме.

В связи с этим считаем, что указание в определении квартиры на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме следует заменить указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

Определения понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ могло бы выглядеть следующим образом:

- жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определением понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается комната или несколько комнат в жилом доме или квартире.

Определенную проблему представляет прекращение приватизации жилых помещений, которое также должно базироваться на соблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.

Однако концептуальные подходы к прекращению приватизации, нашедшие отражение нормативных актах, как показывает практика, не позволяют в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые до настоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим от них обстоятельствам.

При этом законодатель оставил без внимания то, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 января 2007 г.

Таким образом, прекращение приватизации допускает возможность ограничения прав граждан на свободное передвижение, на выбор места пребывания и жительства (часть 1 статьи 27 Конституции Российской Федерации), на получение в порядке приватизации наравне с другими гражданами жилья из государственного и муниципального жилищных фондов в собственность, а также требовать от органов государственной власти и органов местного самоуправления обеспечения одинаковых правовых предпосылок для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации). Указанное обстоятельство также, по нашему мнению, допускает отступление от провозглашенного статьей 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства прав и свобод граждан.

Отмена права приватизации жилых помещений с 1 марта 2010 г. для всех граждан, предусмотренная пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона, по-нашему мнению, не в полной мере согласуется с частью 2 статьи 55 Конституции Российской Федерации. Следует иметь в виду, что после 1 марта 2010 г. права приватизации лишатся отдельные категории граждан, которые до указанного срока не смогут его реализовать по не зависящим от них причинам, что очевидно уже сегодня. В частности, права приватизации жилого помещения лишаются несовершеннолетние граждане, а также граждане, проживающие в жилых помещениях, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях.

Представляется, что прекращение приватизации жилых помещений должно сопровождаться разработкой и внедрением дополнительных правовых механизмов, предусматривающих предоставление гражданам, имеющим право на приватизацию, но по объективным причинам не реализовавшими его до 1 марта 2010 г. его реализовать, иных вариантов выбора способа удовлетворения потребности в жилище. Например, допустимо рассмотреть вопрос о предоставлении несовершеннолетним гражданам, не имеющим возможности реализовать право приватизации жилых помещений до установленного законодательством Российской Федерации срока окончания приватизации, права после достижения совершеннолетия выкупить жилое помещение по цене существенно ниже рыночной.

Полагаем, что для окончательного разрешения проблем применения ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" ее желательно скорректировать. Она могла бы звучать следующим образом: к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий и подлежавших передаче органам местного самоуправления, а также жилыми помещениями, зарегистрированными в качестве общежитий, но не соответствующими требованиям, содержащимся в статье 94 ЖК РФ, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Список литературы