Приватизация жилых помещений в России

С каждым днем времени для приватизации занимаемого нанимателями жилого помещения остается все меньше. При этом в жилых помещениях зачастую проживают наниматели или члены их семей по той или иной причине, не желающие участвовать в приватизации жилья. Причины такого нежелания могут быть самыми разными. Одни граждане не желают уменьшения публичного жилищного фонда, другие злоупотребляют своим правом, исключительно желая навредить бывшим членам своей семьи, иные имеют намерение поживиться за счет приватизации.

В связи с этим актуализировались вопросы признания права пользования жилым помещением, признания утратившим право пользования жилым помещением и др. Наиболее интересен в сложившейся обстановке вопрос об отличиях и правовых последствиях отказа от приватизации отказа от участия в приватизации. Две эти категории жилищного права имеют принципиальные отличия.

Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами). Последствие такого отказа только одно - невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Если отказывающийся гражданин до 1 марта 2010 г. не выразит своего согласия на приватизацию, помещение навсегда останется в государственной или муниципальной собственности. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности разделения лицевых счетов, то есть заключения с нанимателями одной квартиры разных (самостоятельных) договоров социального найма. Обмен жилого помещения, в том числе и в принудительном порядке, представляет собой сложную, трудоемкую, длительную процедуру, а зачастую просто невозможен. Таким образом, иные граждане, проживающие в данном помещении, при наличии предусмотренных законом оснований могут потребовать в судебном порядке:

- признания такого гражданина утратившим право пользования жильем,

- принудительного обмена в виде размена квартиры,

- разделения лицевых счетов, если отношения по самостоятельной оплате коммунальных услуг сложились до 1 марта 2005 г.

Анализ сложившейся судебной практики по такого рода спорам в Российской Федерации позволяет констатировать, что удовлетворение таких исков является исключительными случаями.

Проблема заключается в невозможности обязать гражданина приватизировать занимаемое жилое помещение. Даже если несколько граждан, проживающих в жилом помещении, желают заключить договор приватизации и только один не желает этого, договор никогда не будет заключен. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации является ее добровольность (ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") Жилищное право: Учебник / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С.347..

От случаев отказа в приватизации следует отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате этого он из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения.

Правовое положение членов семьи собственника жилья претерпело принципиальные изменения в свете реформирования жилищного законодательства. Такие граждане утрачивают теперь право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником. Исключение из данного правила составляют как раз те члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию данного жилого помещения, но от своего права отказались (ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Казалось бы, собственник жилого помещения сможет "избавиться" от бывших членов своей семьи, совершив сделку по его отчуждению. Ведь в соответствии с действующей редакцией ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено. Однако Верховный Суд Российской Федерации распространил действие ст. 19 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" также на случаи перехода права собственности на жилое помещение к третьим лицам: "Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер" Вопросы применения жилищного законодательства. Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. Вопрос 45 // СПС "КонсультантПлюс".. Считаем, что в данном случае Верховный Суд, по сути, создал новую правовую норму, произвольно распространив действие ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и на случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 292 ГК РФ, что является, по нашему мнению, недопустимым. Законодатель, имея желание сохранять за указанными лицами право пользования отчуждаемым жилым помещением, должен был предусмотреть это непосредственно в ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".

На стадии существования Жилищного кодекса РФ в виде законопроекта, обсуждения его в юридической литературе мы неоднократно высказывались за сохранение свойства следования для прав любых членов семьи собственников жилья. Считаем, что раз законодатель пошел по иному пути, то наличие свойства следования у прав отдельных категорий членов семьи только усложняет гражданский оборот. Так, банк при выдаче жилищного ипотечного кредита, по сути, не имеет возможности проверить юридическую чистоту сделки по отчуждению ранее приватизированного жилого помещения - соблюдение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ, то есть наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его отчуждении. А ведь это чревато признанием такого договора незаключенным.

Таким образом, отказ от приватизации жилья и отказ от участия в его приватизации - две различные по правовой природе и юридическим последствиям категории. Отказ от приватизации влечет невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, кредитующих банков неблагоприятные юридические последствия. Напротив, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище Формакидов Д.А. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации // Российская юстиция. 2008. №10. С.29..

2.3 Регулирование приватизации общежитий

Проблема приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, была и остается дискуссионным вопросом в жилищном законодательстве России.

Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" гражданам предоставлялись в собственность занимаемые ими жилые помещения посредством приватизации.

Действующее законодательство определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В качестве жилых помещений, которые подлежат приватизации, выделяются: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Закон о приватизации установил запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и не позволял гражданам осуществить свое право на приватизацию. Но при этом данный Закон не давал определения понятию "общежитие", вследствие чего суды испытывали затруднения при рассмотрении дел о признании права на приватизацию гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях.

Сложившаяся на тот период судебная практика рассмотрения дел о приватизации жилых помещений в общежитиях осуществлялась на основе отказа в удовлетворении исковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорные помещения находились в здании, которое имело статус общежития, и на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежали приватизации жилых помещений на общих основаниях. Данная практика лишала граждан шансов на приобретение в собственность занимаемых ими помещений, в том числе и в зданиях, номинально носящих название общежитий.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. этот вопрос в некоторой степени разрешился. Согласно ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом. Договор социального найма имеет бессрочный характер.

Кроме того, ст. 94 Жилищного кодекса РФ определила понятие общежитий как жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, предоставляющихся в специально построенных или переоборудованных для этих целей домах либо части домов, укомплектовывающихся мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Исходя из вышеуказанного определения общежития, выделим следующие признаки, по которым можно классифицировать жилые помещения как общежития:

1. Временный характер проживания граждан в период работы, службы, обучения. Данный признак определяет временные рамки правоотношений между рабочими, служащими или учащимися и организациями, в которых они учатся или работают. После окончания учебы или выполнения работ правовая связь будет утрачена и право пользования жилым помещением в общежитии прекращается, после чего последует выселение.

2. Общежитие находится в хозяйственном ведении организации. Общежитие как объект специализированного жилищного фонда находится в управлении хозяйствующего субъекта - организации, предоставляющей жилые помещения своим учащимся, работникам, служащим, у которых отсутствует жилье Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. 2006. № 8. С.5..

3. Специально оборудованное жилое помещение. Общежития должны быть отделены от другой части дома (если это имеет место), иметь отдельный выход, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, живущих по договору социального найма. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.

Договор социального найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, в силу наличия трудовых отношений между нанимателем и наймодателем, прохождения службы или обучения. Прекращение таких отношений влечет за собой прекращение действия договора социального найма жилого помещения.

Введение указанной нормы в первую очередь было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и соответственно выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений. Однако еще до введения указанной нормы Указом Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" было предусмотрено, что при приватизации предприятий в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежали передаче в муниципальную собственность. Таким образом, приватизированные предприятия не могли и по ранее действовавшему законодательству осуществлять права собственников в бывших ведомственных общежитиях.

Основное значение ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введение в действие ЖК РФ", по нашему мнению, было обусловлено именно тем, что она расширила возможности приватизации жилых помещений. Не случайно один из разработчиков ЖК РФ - П. Крашенинников не без гордости отмечал, что на основании указанного Закона возможна даже приватизация в тех случаях, когда лица имеют койко-место в комнате общежития - в этом случае комната должна переходить в общую собственность нескольких владельцев, которые в ней проживают Крашенинников П.В. Последний шанс // Российская газета. 2005. 13 апр.. Однако на практике недостаточно точная формулировка указанной нормы привела к многочисленным отказам в приватизации жилых помещений и судебным спорам.

Во-первых, в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" идет речь о жилых помещениях в жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий. Возник вопрос о том, нужно ли устанавливать факт использования жилья в качестве общежития и как это делать, если общежитие имело статус такового только по документам, а на деле предназначалось и использовалось для постоянного проживания семьей работников, работающих на постоянной основе. Как быть с домами, изначально введенными в эксплуатацию не в качестве жилых домов, а в качестве общежитий, которые во многих случаях в настоящее время не отвечают установленным законодательством признакам общежития, содержавшимся в Примерном положении об общежитиях в РФ от 11 августа 1988 г., ст. 109 ЖК РСФСР, Санитарных правилах устройства, оборудований и содержания общежитий от 1 ноября 1988 г. N 4719-88, а с 1 марта 2005 г. - в ст. 94 ЖК РФ, поскольку не укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятия и отдыха граждан, в таких домах отсутствует специальный обслуживающий персонал общежития, помещения для культурно-массовых мероприятий, бытового обслуживания, кроме того, отсутствует разрешение санэпидемстанции на заселение жилого дома как общежития. Более того, некоторые из таких общежитий полностью соответствуют требованиям, предъявляемым квартирам в жилых домах согласно п. 2.2 СНиП 2.08-01-89 "Жилые здания", поскольку состоят из изолированных жилых комнат, кухонь, коридоров, санузлов.

На эти вопросы ответил Верховный Суд РФ при разрешении конкретных гражданских дел, указав, что ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящимся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, но и в домах, изначально использовавшихся в качестве общежития Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. N 85-В06-19; Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49; Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. N 57-В07-2 // СПС "Гарант"..

Во-вторых, как указано в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", для ее применения жилые дома должны быть переданы в ведение органов местного самоуправления.

Под передачей общежития в ведение органов местного самоуправления правоприменителем понималось не только вынесение органами местного самоуправления соответствующего решения, но и регистрация права в Федеральной регистрационной службе. Применение указанного положения на практике было осложнено тем, что многие общежития годами не передавались в муниципальную собственность (а срок их передачи законодательно не определен), поскольку у организаций отсутствовали необходимые финансовые средства для приведения общежитий в надлежаще техническое состояние, что являлось необходимым условием передачи. Органы местного самоуправления не спешили регистрировать права собственности на переданные им жилые помещения, чтобы имелись формальные основания отказа гражданам в их праве на приватизацию жилья.

Кроме того, отказы в приватизации на практике обосновывались ссылкой на отсутствие решения об изменении статуса общежитий, который подтверждается актом государственной приемки здания в эксплуатацию как общежития и техпаспортом, и переводе его в обычный жилищный фонд с заключением договоров социального найма. Отказывая в приватизации жилых помещений по указанным основания, органы местного самоуправления пользовались тем, что в законодательстве отсутствовали нормы, предусматривающие условия вывода жилых помещений из состава общежитий, а жильцы общежитий этот процесс инициировать не могут. Изменению правового статуса общежития в обязательном порядке должно предшествовать проведение перепланировки общежитий под квартиры в соответствии со СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", что зачастую невозможно сделать без частичного отселения жильцов, поскольку согласно данному документу каждая квартира должна иметь жилые комнаты, кухню, переднюю, ванную, уборную, а большинство общежитий имеют на несколько комнат одну кухню, две душевые комнаты и два санузла. Производство перепланировки, таким образом, связано со значительными материальными затратами, которые никто не хочет нести. Полагаем, что в любом случае нельзя запрещать приватизацию общежитий из-за отсутствия отдельных кухонь или санузлов, которые необходимы для перевода общежитий в жилой фонд, поскольку признано неконституционным ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" // СПС "Гарант"..

В рассматриваемых случаях суды нередко отказывали гражданам в принятии исковых заявлений в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора либо приостанавливали производство. При этом суд пояснил, что порядок изменения правового статуса общежитий определяется органами местного самоуправления. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие нормативным правовым актам, что является его правом, а не обязанностью.

Данное положение было исправлено Верховным Судом РФ, который указал на то, что при применении ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения доводы о том, что договор социального найма не оформлен, не исключен из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса дома Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2008 г. N 5-В08-69; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.; Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. N 57-В07-2 // СПС "Гарант"..

Наконец, в-третьих, передача жилых помещений, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий в муниципальную собственность на практике, иногда приводит к заключению договора найма специализированного жилого помещения на основании ст. 99 ЖК РФ, несмотря на то, что жильцы таких помещений не состоят с собственником в трудовых отношениях. Требования граждан о признании права на приватизацию таких общежитий оставались неудовлетворенными даже в судебном порядке. Однако суды не учитывали, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды. Таким образом, принимаемые местными администрациями решения об отнесении того либо иного общежития к числу специализированного жилищного фонда до момента расселения живущих в нем граждан противоречат действующему законодательству.

Полагаем, что законодательные ограничения приватизации бывших ведомственных общежитий, предусмотренные как в ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", так и в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", ничем не оправданы и противоречат ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Эта ситуация до настоящего времени вынуждает жильцов общежитий обращаться в прокуратуру и суды за защитой нарушенных жилищных прав. Меры прокурорского реагирования направлены лишь на решение проблем по ремонту общежитий, их укомплектованию обслуживающим персоналам, устранению фактов нарушений законодательства при взимании коммунальных платежей.

После введения в действие Жилищного кодекса в суды стали поступать исковые заявления о признании права на приватизацию занимаемых жилых помещений, находящихся в общежитиях. При рассмотрении данных дел о признании права на приватизацию квартиры или комнаты в общежитии суды сталкиваются с проблемой при определении статуса общежития и жилого дома, используемого в качестве общежитий, но таковым не являющего по своей юридической природе, и часто данные исковые требования оставались без удовлетворения.

Так, Борисовским районным судом Белгородской области был рассмотрен ряд дел о признании права на приватизацию жилых помещений, жильцы которых подали исковые заявления на основании вышеуказанной ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Суть данных дел состояла в следующем. Дом, расположенный в пос. Борисовка, изначально был построен как общежитие. Данный дом состоял на балансе предприятия, которое впоследствии было ликвидировано, а общежитие перешло в собственность муниципалитета, но при этом юридически не было оформлено право собственности. Истцы обратились в суд с иском о признании права на приватизацию комнат в общежитии, ссылаясь на то, что они проживают в данном общежитии длительное время, вносят плату за коммунальные услуги по тарифам квартиры, имеют отдельный счетчик электрической энергии, не имеют мебели, комнаты отдыха, бытового обслуживания и т.д. Фактически истцы проживали в данном доме по договору социального найма жилого помещения. Ответчик, администрация Борисовского района, исковые требования не признал, поскольку истцы проживают в общежитии, где в силу Закона приватизация запрещена; кроме того, отсутствует регистрация права собственности, поэтому администрация не может распоряжаться данным общежитием.

Исследовав доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом пояснив: согласно ст. 16 ЖК РФ комната относится к жилым помещениям, следовательно, подлежит приватизации; истцы проживают в данном общежитии более десяти лет, будучи не связанными трудовыми отношениями с предприятием; правоотношения между истцами и ответчиком вытекают из договора социального найма, так как ответчик выдал ордер на вселение, который юридически закрепил данные правоотношения; несвоевременное оформление права собственности администрацией не является преградой для осуществления гражданами права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

В кассационном порядке Судебная коллегия Белгородского областного суда, рассмотрев данные дела, отменила принятые решения и дела направила на новое рассмотрение в другом составе суда, ввиду того, что судом не установлены юридически значимые обстоятельства дела.

При повторном рассмотрении суд решил отказать в приватизации комнат в общежитии, так как на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения в общежитиях. Тот факт, что жильцы проживают в занимаемых ими жилых помещениях постоянно длительное время, по мнению суда, не мог повлиять на изменение правового режима данного здания Материалы архива Борисовского районного суда Белгородской области..

Поэтому граждане не смогли осуществить свое право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Подобным результатом заканчивались многие гражданские дела, связанные с правом на приватизацию жилых помещений в общежитиях. Краеугольным камнем здесь всегда был статус жилого дома как общежития. Само название "общежитие" не должно являться преградой реализации прав граждан. Рассматривая данные дела, суд должен исследовать юридическую природу дома и определить его статус в соответствии с нормами жилищного законодательства. В данном случае и судом кассационной инстанции, и Борисовским районным судом Белгородской области при повторном рассмотрении неверно определен статус общежития, которое фактически таковым не являлось, так как проживание граждан было постоянным, и была утрачена правовая связь между работниками и организацией, которая предоставила общежитие. Фактически граждане проживали по договору социального найма, вследствие чего могли приватизировать занимаемые ими жилые помещения на общих основаниях приватизации жилья.

Ясность в определении статуса общежития и правильное толкование правовых норм определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при рассмотрении надзорной жалобы, которая признала отказ гражданину в приватизации занимаемого жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, на том основании, что ранее это жилое помещение использовалось как общежитие, незаконным при следующих обстоятельствах.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода гражданину А. отказано в приватизации занимаемого им в течение более 30 лет жилого помещения (комнаты). Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда решение районного суда оставила без изменения. Президиум Белгородского областного суда судебные постановления оставил без изменения.

Суд первой инстанции исходил из того, что здание изначально построено как общежитие, в 2004 г. фактически передано в собственность г. Белгорода. Однако дом не был исключен из специализированного жилого фонда и заселение жильцов осуществлялось на основании Положения о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Поэтому суд первой инстанции счел, что данный дом не утратил статуса общежития и на основании ст. 4 Закона о приватизации приватизировать занимаемое жилое помещение запрещено. При этом администрация г. Белгорода ссылалась на то, что данное здание включено в список муниципальных общежитий, подлежащих реконструкции, и истец в случае оплаты 50% стоимости реконструкции может получить занимаемое жилое помещение в собственность.

Кроме того, Судебная коллегия областного суда, истолковав буквально ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", пришла к выводу, что положение о договоре социального найма необходимо применять только в том случае, если жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначально как многоквартирный жилой дом, и отказ в приватизации комнаты является правомерным. С этим выводом согласился Президиум Белгородского областного суда.

Однако Верховный Суд признал, что данный вывод основан на неправильном толковании закона. Из содержания ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Поэтому статус общежития данным домом утрачен и истец может приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации.

Доводы администрации об оплате 50% стоимости реконструкции Судебная коллегия Верховного Суда РФ признает неправомерными, так как ст. 1 Закона о приватизации предусматривает бесплатную передачу в собственность гражданам Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Вышеуказанные решения Октябрьского районного суда г. Белгорода, определение Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда и постановление президиума Белгородского областного суда Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила, дело передала на новое рассмотрение Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. N 57-В07-2 (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2008. N 4..

Данное Определение Верховного Суда РФ включено в Бюллетень Верховного Суда РФ и является ориентиром в правоприменительной практике судей при рассмотрении дел о приватизации жилых помещений в общежитиях.

При рассмотрении судами дел о признании права на приватизацию жилых помещений в общежитиях суды должны в первую очередь определить правомерность распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима специализированного жилого фонда общежития и не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения, а также обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, согласно Определению Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2000 г. N 220-О. Жилые помещения в общежитиях предназначены исключительно для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, находятся в отдельных домах или специально переоборудованных для этих целей частях домов и укомплектованы необходимой для проживания мебелью.

Обязательным условием является установление судом факта проживания по договору социального найма жилого помещения. Если граждане проживают в общежитии постоянно после прекращения трудовых отношений, то это следует приравнивать к фактическому проживанию по договору социального найма, причем отсутствие данного договора не является причиной отказа в удовлетворении исковых требований.

При ликвидации предприятия или его приватизации (при условии, что общежитие не включалось в договор приватизации) утрачивается право собственности или право хозяйственного ведения, и общежитие переходит в собственность муниципалитета. Прекращаются трудовые отношения между работодателем и работниками, занимающими жилые помещения в общежитии. Утрачивается временный характер проживания и возникают правоотношения, основанные на договоре социального найма жилого помещения. На основании данных правоотношений жилой дом, имеющий статус общежития, должен быть исключен из специализированного жилищного фонда.

Отсутствие у муниципалитета права собственности на спорное жилое помещение в силу несвоевременного оформления необходимых документов также не должно препятствовать осуществлению законного права на приватизацию занимаемых жилых помещений и ставить граждан в зависимость от сроков оформления указанных документов Бондарев Е.С. Приватизация жилых помещений в общежитиях: теоретические и практические проблемы // Нотариус. 2008. №5. С.12..

В четвертый Бюллетень Верховного Суда РФ 2009 года включено очередное решение, касающееся приватизации жилого помещения, расположенного в доме, ранее использовавшемся в качестве общежития государственного предприятия Определение ВС РФ от 02.09.2008 N 5-В08-69..

В нем четко и ясно сказано, что жилищный фонд, ранее закрепленный за государственными или муниципальными предприятиями, с 23.12.92 не подлежал включению в состав приватизируемого имущества в случае приватизации таких предприятий и в любом случае должен был быть передан в ведение местной администрации.

И даже включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества госпредприятия не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации. В том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан.

С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ к таким жилым помещениям применяются нормы Кодекса о договоре социального найма. Следовательно, никаких препятствий для приватизации бывших общежитий нет.

Тем не менее, на практике реализовать свои права у граждан не получается. Причиной тому служат различные бюрократические проволочки, равнодушие чиновников и просто обычное российское разгильдяйство. Либо дом формально не передан в муниципальную собственность и продолжает "висеть" на балансе у предприятия, либо он в нарушение закона включен в перечень приватизируемого имущества, либо местные власти не спешат оформлять с бывшими жителями "общаги" договоры социального найма, хотя практически такие отношения существуют. Любое формальное препятствие является основанием для отказа гражданину в праве на приватизацию.

Между тем, как уже неоднократно повторял Верховный Суд, отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

В подобных случаях проблема должна решаться в судебном порядке, однако и судебные инстанции не спешат помочь гражданам. Например, в деле, рассмотренном судьями ВС РФ, гражданам вначале отказали Кузьминский районный суд г. Москвы и Мосгорсуд. И такие случаи, увы, нередки. Как пишут наши читатели, суды не обращают внимания даже на прямые ссылки в исковых заявлениях на судебную практику Верховного Суда. В этой связи представляется необходимым принятие нового информационного письма или постановления Пленума ВС по данному вопросу, содержащих четкие указания судам о порядке рассмотрения подобных споров.

Любопытно, что в Госдуму за последние годы неоднократно вносились законопроекты, нацеленные на обеспечение реализации гражданами своих прав на приватизацию помещений в домах, использовавшихся в качестве общежитий. Но ни один из них не был принят даже в первом чтении. Противники поправок утверждают - закон не содержит запрета на приватизацию помещений в подобных случаях, что в очередной раз подтвердил ВС РФ в комментируемом решении, поэтому необходимости в изменении законодательства нет. Видимо, нужно менять что-то другое... Мошкович М., Фетисов А. Приватизируем общежитие // ЭЖ-Юрист. 2009. №18. С.55.

Что касается судебной практики приватизации общежитий на местах, то она в отсутствие четкой законодательной регламентации продолжает оставаться противоречивой. Так, защита жилищных прав граждан в указанных случаях осуществляется в форме иска о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации; о признании права на приватизацию жилого помещения, о признании права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма и о понуждении к заключению договора передачи жилого помещения в собственность; о признании фактического пользования жилой площадью на основании договора социального найма, об обязывании заключить договор социального найма с правом последующей приватизации; в форме заявления об оспаривании законности отказа органов власти в выдаче документов на приватизацию жилья, об обязывании органов местного самоуправления принять решение об изменении статуса общежития, об установлении юридического факта использования жилья в качестве изолированной квартиры и несоответствия жилого дома признакам общежития.

В наибольшей степени отвечает интересам граждан удовлетворение требований о признании права собственности на жилое помещение, так как позволяет избежать многих других последующих обращений в суд, в случае отказа в выдаче документов со стороны уполномоченных органов.

Полагаем, что для окончательного разрешения проблем применения ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" ее необходимо сформулировать в новой редакции: "К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий и подлежавших передаче органам местного самоуправления, а также жилыми помещениями, зарегистрированными в качестве общежитий, но не соответствующими требованиям, содержащимся в статье 94 ЖК РФ, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма" Чурилов Ю.Ю. Приватизация общежитий: суд устраняет пробелы закона // Бюллетень нотариальной практики. 2009. №2. С.62..

2.4 Особенности приватизации служебных жилых помещений

На сегодняшний день вопрос приватизации служебных жилых помещений является довольно актуальным, т.к. Жилищным кодексом РФ были внесены существенные изменения в правовой режим специализированного жилищного фонда.

Нас интересует специализированный жилищный фонд, к которому относятся следующие виды объектов:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Отметим, что Жилищный кодекс РФ в этом положении внес ряд новшеств, например, ранее жилищное законодательство не относило служебные помещения к специализированному жилищному фонду. Однако и ранее служебные помещения имели те же функции, что и иные объекты специализированного жилищного фонда, они так же, как и прочие объекты, предназначались для проживания в течение определенного договором периода времени.

Характерной чертой договора найма служебных жилых помещений являлось то, что данный вид договора полностью исключал возможность сдачи в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др. Также старым Жилищным кодексом РСФСР перечни категорий работников, которым могли быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливались Правительством РФ для всех публичных собственников. Заметим существенное отличие в положениях нового Жилищного кодекса РФ - на сегодняшний день перечни категорий граждан, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти РФ - в жилищном фонде РФ, органом государственной власти субъекта РФ - в жилищном фонде субъекта РФ, органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 104 Жилищного кодекса РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Непосредственным объектом договора найма можно считать специализированное жилое помещение.

Не допускается отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду, если жилые помещения заняты по договорам:

- социального найма;

- найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;

- аренды;

- а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду специализированные жилые помещения предназначаются:

- для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

- для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания, в результате чрезвычайных обстоятельств;

- для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;