Аренда муниципального имущества
Обзор путей повышения эффективности аренды муниципального имущества, обеспечивающих рациональное использование и положительно влияющих на формирование доходной части бюджета города, теоретические основы, методы повышения эффективности арендных отношений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.11.2010 |
| Размер файла | 1,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
85
292982
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ИХ ФОРМЫ
1.1 Экономическая сущность и принципы аренды
1.2 Финансирование различных видов аренды
1.3 Разновидности аренды по составу субъектов и формам участия инвесторов
2. ОСОБЕННОСТИ ОПЕРАЦИЙ ПО АРЕНДЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САЯНОГОРСКА
2.1 Объекты аренды
2.2 Анализ эффективности аренды муниципального имущества
3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
В условиях отсутствия у субъектов хозяйствования в достаточных объемах финансовых средств и источников финансирования, позволяющих осуществить непосредственную покупку зданий и оборудования, наиболее приемлемым способом является аренда. В решении производственных задач предприятие может использовать не только свое оборудование, здания и сооружения, но и арендованное. Аренда представляет собой наем на срок имущества и средств производства за плату с правом извлечения и использования доходов.
Значительная часть субъектов малого предпринимательства города Саяногорска для организации собственного дела прибегают именно к аренде муниципального имущества. Только в 2004 году 109 предпринимателей для осуществления коммерческой деятельности использовали муниципальное недвижимое имущество общей площадью 7188 кв.м. Возрастающая роль аренды муниципального имущества объективно обуславливает необходимость расширения масштаба научных исследований в этой области и разработки конкретных мероприятий, способствующих повышению эффективности использования муниципального имущества.
Аренда муниципальной собственности представляет собой один из механизмов управления собственностью и получение от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для муниципалитета источником поступлений денежных средств. Конкретные особенности прав арендатора по владению, пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются видом договора аренды, особенностями вида арендованных объектов и фиксируются индивидуально в каждом договоре аренды.
Также необходимо учитывать, что арендные платежи по договорам аренды муниципальной собственности участвуют в формировании доходной части бюджета города Саяногорска, а повышение эффективности аренды муниципального имущества способствует увеличению доходной части бюджета. Это обусловило актуальность данной темы исследования.
Следовательно, возникает необходимость исследования порядка передачи муниципального имущества в аренду и анализа эффективности аренды муниципального имущества в городе Саяногорске. Для повышения достоверности выводов и результатов дипломной работы привлекались научные труды ученых и специалистов в данной области, а так же публикации в периодических изданиях.
Целью исследования является поиск путей повышения эффективности аренды муниципального имущества, обеспечивающих его рациональное использование и положительно влияющих на формирование доходной части бюджета города.
Постановка и решение основных задач обусловлены целью исследования. К задачам исследования относятся:
- изучение теоретических основ аренды, включая выявление экономической сущности аренды как экономического элемента рыночной экономики и инструмента рационального хозяйствования, а также рассмотрение аренды как объекта долгосрочного финансирования;
- рассмотрение основных видов арендных отношений по составу участников и способу финансирования, по различиям условий и объектам арендных соглашений;
- анализ расчета арендных платежей за пользование муниципальным имуществом по действовавшим методикам;
- рассмотрение арендных платежей за пользование муниципальным имуществом в динамике;
- формирование методов повышения эффективности арендных отношений в сфере муниципального имущества.
Объектом исследования является муниципальное имущество: нежилые помещения, транспорт и прочие движимое и недвижимое имущество. Предмет исследования - арендные отношения, возникающие в процессе заключения договора аренды муниципального имущества.
Методологической основой исследования является системный подход к изучению сущности экономических процессов и явлений, исследование работ отечественных и зарубежных специалистов в области организации и проведения арендных операций. Основу методов исследования составляет диалектический подход к анализу арендных отношений на базе использования основных концептуальных положений рыночной экономики. Наряду с этим использовались методы финансовой и оперативной аренды, программно-целевой метод планирования и управления, экономико-статистические и экономико-математические методы.
Информационную базу исследования составили статистические материалы Комитета по управлению имуществом города Саяногорска. При написании дипломной работы использованы такие нормативно-правовые акты как Гражданский Кодекс Российской Федерации, комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, Федеральные законы Российской Федерации и нормативные документы органов местного самоуправления по вопросам управления и распоряжения муниципальной собственностью.
Разработки в сфере аренды муниципального имущества позволят решить ряд проблем, касающихся управления и распоряжения муниципальной собственностью. Целью управления муниципальной собственностью является обеспечение доходной части бюджета для решения социально-экономических проблем города, созданием благоприятной для проживания городской среды.
Повышение эффективности аренды муниципального имущества за счет использования более действенных методов распоряжения муниципальной собственностью является основой для решения проблем формирования доходов бюджета города Саяногорска. В совокупности механизм повышения эффективности арендных отношений должен способствовать увеличению доходов бюджета города Саяногорску, вследствие чего произойдет развитие социально-экономической сферы.
1. АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ИХ ФОРМЫ
1.1 Экономическая сущность и принципы аренды
Формирование рыночных отношений с самого начала для многих казалось чуждым, присущим иному, а не нашему обществу. Сложившаяся за семидесятилетие привычка жить в распределительной системе, безынициативно работать и довольствоваться заработной платой, установленной сверху, без права заработать, сколько можешь, не способствовали продвижению нашего общества к прогрессу. Командно-административная система себя изжила.
Преобразования при переходе к рыночным отношениям потребовали поиска новых для нас форм хозяйственных отношений и структур управления, опыт в которых имеют развитые страны. Но нашему обществу свойственны специфические особенности, и оно должно реализовывать преобразования по-своему, учитывая опыт других стран. Переход к рынку быстрее и не так болезненно происходит в странах Балтии. Однако от России отстают страны СНГ.
Существовавшая до последнего времени экономика предприятия была основана не столько на экономических методах, сколько на командном руководстве сверху. Руководители структурных подразделений из хозяйственников, отвечающих за результаты труда своих коллективов, превратились в слепых безынициативных исполнителей «указа» сверху. Оперативное и текущее планирование, оплата труда, экономическое стимулирование, материальное поощрение, объем и номенклатура выпускаемой продукции были регламентированы нормативными документами, инструкциями, методическими указаниями и другими директивными документами. Самостоятельность предприятий, инициатива и предприимчивость работников отсутствовали, хотя руководство страны и пыталось изменить существовавшую систему хозяйствования, провозглашая различные экономические реформы при сохранении командно-административных и распределительных методов. Провозглашенный переход на самоокупаемость, самофинансирование и самоуправление естественным образом не состоялся.
Опыт развитых в экономическом отношении стран подтверждает, что только высокая степень самостоятельности предприятия по всему аспекту производственно-хозяйственной деятельности обеспечивает действительную экономическую эффективность производства и материальное благополучие работников. Появилась необходимость внедрения такой формы хозяйствования, которая дала бы предприятию подлинную свободу действий, обеспечивающую насыщенное воспроизводство и социально-экономическое развитие [40, c. 251].
Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования. При арендных отношениях меняются условия распределения заработанного хозрасчетного дохода. Переход в аренду трудовому коллективу государственного предприятия создает предпосылку для изменения застывших отношений собственности, способствует пониманию работниками непосредственной зависимости собственного благосостояния от результатов совместной экономической деятельности.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Таким образом, отличительными признаками данного договора являются представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества и предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а так же предоставление имущества за плату [2, c. 65].
Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.
В общем случае аренда представляет собой имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату.
Россия отстала от зарубежных стран в области развития аренды средств производства в среднем на 30-40 лет. В промышленно развитых странах на арендные операции направляется до 30% общего объема инвестиций, до 80% современной продукции выпускается на оборудовании, взятом в аренду. Развитию арендных отношений в Советском Союзе препятствовала неразвитость института частной собственности и рынка средств производства, а также отсутствие законодательной базы. По существу арендные операции в России стали регулярно осуществляться во второй половине 90-х гг.
Экономическая сущность аренды состоит также в том, что при ней нет смены собственника, также предполагается как арендатор, так и арендодатель по истечении определенного количества времени будет получать доход. Арендодатель получит доход в виде платы, получаемой за сдаваемое в аренду имущество.
Арендатор и арендодатель при принятии решения на аренду руководствуются каждый своими принципами. Суть их состоит в том, что во-первых арендатору аренда выгодна, если стоимость аренды ниже стоимости банковского кредита при покупке того, что берется в аренду; а во-вторых арендодателю аренда выгодна, если ставка арендной платы выше средней нормы прибыли от вложенного капитала или, в крайнем случае, не ниже ее.
Арендные отношения на предприятиях промышленности получили свое развитие в основном там, где имеются замкнутые технологические циклы производства с небольшой продолжительностью изготовления продукции. Все большее внимание привлекают арендные отношения на крупных предприятиях машиностроения с большей длительностью производственного цикла, разнообразной номенклатурой, позволяющей организовывать производственные участки по замкнутому технологическому циклу.
Аренда как экономическая категория проявляется через договорный характер между арендодателем и арендатором. Принципиальное отличие сдачи имущества в аренду от его продажи состоит в том, что при аренде нет перехода права собственности на имущество, обладателем которого остается арендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество, но не продавать его, не дарить, не менять, то есть не распоряжаться им по своему усмотрению.
Арендодатели сдают в аренду арендаторам, принадлежащее им объекты, по более высокой стоимости, чем они приобрели это имущество на рынке или чем оно им стоило в изготовлении. Эта разница и является доходом арендодателей.
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, их размер определяется в договоре; средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды; часть прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, так называемый арендный платеж, устанавливаемый договором на уровне не ниже банковского процента по депозитам.
Исчисление арендной платы может производиться от суммы всего арендуемого имущества в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанных формах. Сроки и условия перечисления арендной платы устанавливаются договором. Величина ее динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и др. в этом случае ее размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, полученные арендатором, материальные и другие ценности, произведенные отделимые улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются его собственностью.
Неотделимые без вреда для арендованного имущества улучшения - техническое перевооружение, производство, реконструкция, замена или модернизация оборудования и другие - выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.
Отделимые и неотделимые улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость арендованного имущества. Если техническое состояние возвращаемого имущества после окончания срока договора аренды ухудшилось, арендатор возмещает арендодателю нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Таким же образом арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное - раньше полного амортизационного срока - выбытие из строя имущества в виде арендной платы, а также другие убытки. Если иное не предусмотрено договором, то арендодатель выплачивает арендатору компенсацию за использование арендного имущества после исчисления обусловленного договором срока.
Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.
Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничения или запрещения не предусмотрены законодательными актами. Споры разрешатся государственным арбитражем или судом. Выкуп - это акт купли-продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность - и является основным из направлений перехода к рынку. Выкуп осуществляется внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полной амортизационный срок имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия. Осуществление выкупа позволяет арендованному предприятию по решению трудового коллектива преобразовать его в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество.
Сроки аренды определяются договором, но аренда предприятий, зданий, сооружений носит долгосрочный характер. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение возможны при соглашении сторон. Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатору, надлежащим образом исполняющему свои обязанности, при прочих равных условиях предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.
Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть состав имущества, место его расположения и т. п. В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей, обладающих качеством непотребляемости, другими словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другие комплексы, оборудование, машины, транспортные средства и другие вещи, кот не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
Так, объектами арендных отношений может стать федеральная и муниципальная собственность. В свою очередь в состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, установленном правовым актом субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, судебно-арбитражная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Развитая форма аренды должна формироваться на определенных принципах.
Первый принцип заключается в длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендатора на сиюминутные выгоды, обеспечивает долговременную его заинтересованность в достижении высоких экономических результатов.
Второй принцип подразумевает фиксирование в договоре взаимных обязательств сторон. Договором гарантируются права и обязанности арендатора и арендодателя, определяется размер арендной платы и порядок ее уплаты.
Третий принцип включает конкурсную основу сдачи имущества в аренду. Это обеспечивает защиту экономических интересов арендатора - размер фиксированных отчислений в его пользу - и естественный приход к руководству объектами аренды способных обоснованно рисковать арендаторов-предпринимателей.
Потребители чаще предпочитают взять имущество в аренду, чем приобрести его с рассрочкой платежа. Дело в том, что продавцы в кредит также закладывают в цену свою прибыль и увеличивают ее на риск возможной неплатежеспособности покупателя. Покупатель, в свою очередь, должен найти деньги для выплаты аванса продавцу, зарезервировать в банке определенную сумму для погашения кредита или получить гарантию платежа в кредитном учреждении. С экономической точки зрения это нивелирует условия приобретения в кредит и аренды имущества.
Вместе с тем, использование аренды может дать потребителям определенные преимущества. Потребителю не всегда выгодно имущество приобретать. Например, если ему нужна бетономешалка для строительства дома, то выгоднее ее взять в аренду за часть цены, чем потом после завершения работ, продавать ее за бесценок. Потребитель может опасаться, что приобретенный им компьютер быстро морально устареет, а договор аренды может быть заключен на определенный срок, по истечении которого арендатор имеет право отказаться от старой модели и заключить договор аренды на боле современную модель. Предприниматель может временно , в условиях повышенного спроса на его продукцию увеличить мощность своего производства, взяв в аренду дополнительные машины или оборудование и предусмотрев в договоре право вернуть их арендодателю при снижении спроса. Широкое развитие арендных услуг значительно повышает мобильность производства и строительства, а значит, и его эффективность. Строительно-монтажные фирмы, на пример, могут бороться за получение заказов вне зависимости от территориального расположения их главных контор и производственных баз. Получив заказ на сооружение удаленного объекта, строительно-монтажная фирма может взять у ближайшей арендной компании все необходимые машины и механизмы для выполнения работ, а не транспортировать их за тысячи километров от своей базы.
Арендная операция для арендодателя менее опасна с точки зрения платежеспособности арендатора, чем договор купли-продажи для продавца. Арендодатель, оставаясь собственником объекта аренды, может в случае ухудшении финансового положения арендатора заявить о намерении расторгнуть договор и по решению суда физически вернуть в свое владение предмет аренды, а потом сдать его другому арендатору.
Арендатор, используя аренду средств производства, способен начать предпринимательскую деятельность с гораздо меньшим капиталом, поскольку договор аренды может предусматривать выплату арендных платежей по мере реализации арендатором продукции на рынке и получения прибыли. Более мощной арендной компанией легче, чем мелкому потребителю, получить на благоприятных условия кредит в финансовых учреждениях на изготовление или приобретение необходимого ему имущества.
В начале 90-х годов прошлого столетия при переводе государственных предприятий в аренду произошло коренное изменение отношений собственности, это привело к развитию аренды как формы предпринимательской деятельности.
Аренда как форма предпринимательской деятельности применялась на предприятиях являющихся юридическими лицами, а также их структурных подразделениях. После преобразования структурных единиц и подразделений в арендные предприятия они приобретали права юридического лица. Эта практика получила широкое распространение и поощрялась льготами при выкупе арендованного имущества в ходе приватизации Приватизация - приобретение юридическими и физическими лицами у государства и муниципальных органов управления в частную собственность предприятий, их подразделений, активов, ценных бумаг и иного имущества.. Арендные предприятия в отношении своих структурных единиц и подразделений устанавливали в договорах аренды дополнительные условия, а именно: сохранение профиля предмета деятельности; реализацию товаров только конкретным потребителям в течение определенного периода; внесение арендной платы полностью или частично произведенной продукцией. Эти условия вытекали, как правило, из единства производственного процесса и требовали соблюдения даже при преобразовании структурных единиц и подразделений в самостоятельные предприятия.
Аренда предприятия подразумевает аренду имущества самостоятельных предприятий, а также структурных подразделений, входящих в их состав производственных участков, групп, производств, цехов и др. выступая в роли коллективного арендатора средств производства, трудовой коллектив на время, установленное договором, становится их собственником.
Аренда предприятий может рассматриваться также как одна из форм разгосударствления собственности, хотя арендные отношения не предполагают перехода прав собственности от арендодателя к арендатору, то есть объект аренды продолжает оставаться собственностью государства. Однако при этом действуют два очень важных обстоятельства. Во-первых, со сдачей государственного предприятия в аренду изготавливаемая им продукция, до того принадлежавшая государству, становится собственностью арендного предприятия, то есть коллективной собственностью. Во-вторых, арендатор приобретает право выкупить в будущем арендованное предприятие, что приводит к уменьшению удельного веса государственного имущества [30, c. 415].
Передаче имущества в аренду предшествовала большая подготовительная работа. Далеко не все предприятия в 1990-1991 гг. были готовы к переходу на арендные формы взаимоотношений, что отразилось на содержании и условиях аренды. Проведенные обследования арендных предприятий показали, что договора аренды составлялись с нарушениями, особенно в части прав трудовых коллективов на выкуп имущества.
В 1992 году были переоформлены договора аренды в большинстве арендных предприятиях, поскольку полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, их структурных единиц, филиалов, отделений и др. обособленных подразделений были переданы соответствующим Комитетам по управлению имуществом на основании Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Эти комитеты являлись правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа. Приватизация и коммерциализация Коммерциализация - процесс акционирования предприятий, выделение структурных подразделений предприятий с последующим акционированием, выход из структуры управления отраслевых и ведомственных органов. нарушили вертикальную организацию управления в сфере производства и реализации продукции, в результате чего министерства, ведомства, главки и объединения в большинстве случаев лишились права выступать в роли арендодателей и заключать договора аренды [32, c. 213].
Порядок выкупа имущества предприятием был поставлен в зависимость от содержания договора аренды с правом выкупа. Юридически грамотно составленные договора позволили выкупить имущество в сроки, размере, порядке и на условиях внесения выкупных платежей предусмотренных договором. В случае, когда одно из этих положений не было конкретизировано в договоре, требовалось заключение дополнительного соглашения арендатора и соответствующего комитета по управлению имуществом. Таким образом, группа арендных предприятий получила значительные финансовые преимущества по сравнению с другими предприятиями, осуществив выкуп имущества по остаточной стоимости. Дополнительное соглашение предусматривало корректировку стоимостной величины выкупаемого имущества. Такая корректировка была поставлена в зависимость от стоимости государственного либо муниципального имущества, указанной в договоре, на момент его сдачи в аренду.
Величина выкупа, если она не устанавливалась договором аренды, стоимость имущества составляла не более 1 млн. руб., определялась в размере двукратной стоимости имущества, сданного в аренду. Решение об этом принималось соответствующим комитетом по управлению имуществом. В случае, когда стоимость государственного либо муниципального имущества указанная в договоре на момент сдачи его в аренду составляла более 1 млн. руб. арендные предприятия преобразовывались в акционерные общества открытого типа.
Рассмотренный порядок регулирования арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду имел определенные недостатки. Основной его недостаток заключается в том, сто он не решал проблемы достаточности собственных средств для нормального воспроизводственного процесса. Двукратная величина стоимости выкупаемого имущества по отношению к стоимости на период сдачи его в аренду не только не соответствовала восстановительной стоимость имущества, но и порождала иждивенческие настроения в трудовых коллективах.
Только реальная стоимость выкупаемого имущества позволила бы восстановить нормальный воспроизводственный процесс и установить ответственность собственников за выполнение принимаемых ими обязательств в полном соответствии с требованиями законов рыночной экономики [27, с. 76].
В условиях аренды собственностью арендаторов являлись продукция и доходы, а также имущество, приобретенное за счет собственных средств. Аренда не влекла передачу собственности арендаторов. Практически такая передача имела место в отношении оборотных средств, поскольку продукция признавалась собственностью арендатора. Оборотные средства предавались в аренду в форме беспроцентных ссуд, хотя юридически прав на эту передачу арендодатель не имел.
При заключении договоров аренды с правом выкупа дополнительные условия продавца и покупателя закреплялись в лицензиях. Со стороны продавца такие условия включали: оплату выкупаемого имущества, производимой продукцией, выполняемыми работами или оказываемыми услугами; поставку части продукции потребителями устанавливаемой продавцом; сохранение профиля предприятия, номенклатуры и ассортимента продукции. Со стороны покупателя или арендатора были такие условия как сохранение материально технического обеспечения и содействие техническому и социальному развитию, а также осуществление внешнеэкономической деятельности, ведение научно-технических и технологических разработок. Цель принятия сторонами перечисленных выше дополнительных условий была вполне оправдана и направлена на сохранение единства производственного процесса, соблюдение интересов сторон, обеспечение необходимыми ресурсами производство [27, c. 81].
Одно из центральных мест в договоре аренды занимала арендная плата. Арендная плата устанавливалась за все арендуемое имущество в совокупности либо отдельно по каждому объекту. Ее величина зависела от эффективности использования и состояния арендуемого имущества. Арендная плата состояла из трех элементов: арендного процента, выплачиваемого из прибыли; амортизационные отчисления на капитальные вложения; ремонтного фонда. Арендная плата, вносимая за счет прибыли, устанавливалась в договорах аренды в виде: гарантированной абсолютной суммы, вносимой ежегодно; проценты от стоимости арендуемых производственных фондов исходя из фактического наличия по годам; абсолютной суммой или долей от прибыли, полученной от использования арендуемого имущества. Наиболее часто применялась для исчисления арендных платежей процентная ставка, хотя стоимость арендуемых производственных фондов была существенно занижена.
Размер амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств и ремонтного фонда, включаемые ранее в арендную плату, зависел от распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по воспроизводству и ремонту переданного в аренду имущества, сроков аренды и условий выкупа. Поскольку в ходе коммерциализации произошла смена арендодателей все вопросы, связанные с воспроизводством и ремонтом основных средств, стали решаться арендаторами, а суммы, ранее перечисленные арендодателю, возвращены не были. Это породило еще одну проблему, связанную с воспроизводством основных средств и восстановлением нормального кругооборота фондов.
В историческом плане роль аренды предприятий была значительной, так как это были первые коммерческие организации, которые самостоятельно прокладывали путь в сложной стихии рынка в период его становления. Первопроходцы получили значительные преимуществ при приватизации. Но сумели воспользоваться своим привилегированным положением далеко не все арендное предприятия. Это зависело от трудовых коллективов от постановки финансовой работы, от профессионализма руководителей.
Когда предприятие выпускает продукцию, преимущественно ориентируясь на арендный рынок, тогда может возникнуть экономическая целесообразность выделения часть производственного капитала на создание дочерней компании, специализирующейся на сдачи в аренду выпускаемой продукции. Альтернативой этому может быть поиск уже действующих арендных компаний, которые приобретают в собственность продукцию поставщиков для последующей сдачи в аренду. Для России с учетом того, что специфика арендной деятельности требует определенной ограниченности охватываемой территории необходимо несколько тысяч арендных компаний. Только тогда арендная деятельность будет оказывать ощутимое влияние на развитие экономики страны.
1.2 Финансирование различных видов аренды
Арендой признается экономическое использование активов, за которое арендатор соглашается платить владельцу периодические арендные выплаты.
Аренда представляет собой контракт, по которому собственник активов, то есть арендодатель, передает другой стороне, арендатору, эксклюзивное право пользоваться активами на установленный период взамен платы в виде ренты. Последнее десятилетие растет аренда таких видов активов, как транспортные средства, различное производственное оборудование и даже здания и сооружения. Очевидное преимущество арендатора - использование активов без их непосредственной покупки. За это преимущество арендатор должен принять на себя некоторые обязательства. Первым и самым главным обязательством является периодическая выплата арендной платы. Также арендное соглашение уточняет, кто поддерживает активы в рабочем состоянии.
Различают чистую и операционную аренду. Чистая аренда представляет собой аренду, при которой арендатор поддерживает рабочее состояние активов и страхует их. То есть по договору чистой аренды арендатор погашает все издержки сам. Операционная аренда является краткосрочной. По договору операционной аренды арендодатель платит за поддержание оборудования в рабочем состоянии.
Аренда может быть погашаемая и непогашаемая. В случае непогашаемой аренды имеет место штрафы. Операционная аренда нежилого помещения, к примеру, достаточно коротка и является погашаемой с соответствующим уведомлением. То есть срок аренды меньше срока экономического функционирования актива. Другими словами, арендодатель не покрывает свои капиталовложения во время первого срока аренды. только во время повторной аренды арендодатель возмещает издержки. Другими примерами оперативной аренды является аренда офисной техники и транспортных средств.
Финансовая аренда, в отличие от оперативной, длительнее по срокам и является непогашаемой. Арендатор обязан делать арендные выплаты до окончания срока аренды, который совпадает со сроком полезной эксплуатации актива. Эта арендная плата не только покрывает издержки, но и приносит арендодателю определенный процент.
Фактически все арендные соглашения можно разделить на три вида: соглашение о продаже оборудования с получением его обратно в аренду, прямая аренда и аренда с использованием кредита.
По соглашению о продаже оборудования с получением его обратно в аренду фирма продает активы другой стороне, и эта сторона отдает их назад в аренду фирме. Обычно активы продаются по приблизительно рыночной стоимости. Фирма получает стоимость оборудования наличными и право экономического использования активов в течении основного срока аренды. в замен она соглашается выплачивать арендную плату и уступает право собственности на активы. В результате арендодатель реализует остаточную стоимость активов, которую они могли бы иметь в конце срока аренды, тогда как до этого данная стоимость была бы реализована фирмой. Фирма может продать преимущества в подоходном налогообложении, если объекты требуют возведение на собственной земле. Земля же не имеет износа, находясь в обычном владении, а арендная плата подлежит вычете из налогов; таким образом, фирма получает возможность не на прямую амортизировать стоимость земли. Арендодатели, занимающиеся соглашениями по продаже активов с получением их обратно в аренду, - страховые компании и другие инвесторы, финансовые компании и независимые лизинговые компании.
По соглашению о прямой аренде компания получает в пользование активы, если до этого она ими не владела. Компания может арендовать активы у непосредственных производителей. Но, кроме того, средства производства в изобилии сдаются в аренду на арендно-0финансовой основе. Большое разнообразие соглашений о прямой аренде удовлетворяет разнообразие требований фирм. Основные арендодатели - производители, финансовые компании, банки, независимые лизинговые компании, специализированные компании и товарищества. Так же арендодателями могут быть государственной власти и местного самоуправления. В соответствии со всеми арендными соглашениями, кроме соглашений с производителями, продавец продает активы арендодателю, который сдает их в аренду арендатору. Как и в любом арендном соглашении, арендатор получает право использовать активы, обязуясь уплачивать арендную плату арендодателю.
Аренда с использованием кредита является я особым видом аренды, который становится популярным при финансировании активов, требующих больших капиталовложений. В отличие от двух сторон, участвующих в видах аренды, рассмотренных ранее, в аренде с использованием кредита участвуют три стороны: арендатор, арендодатель или долевой участник, а так же кредитор. Необходимо рассмотреть все стороны аренды данного вида.
С точки зрения арендатора нет разницы между аренды с использованием кредита и другими видами аренды. Арендатор обязуется производить периодические выплаты во время аренды и взамен получает активы в пользование на период. Роль арендодателя, тем не менее, меняется. Арендодатель приобретает активы в соответствии с условиями арендного соглашения и финансирует эту покупку частично за счет собственной доли инвестиций, например 20%. Оставшиеся 80% выплачиваются долгосрочным кредитором или кредиторами. Кредит обеспечивается залогом активов и соглашением об аренде и арендной платой. Арендодатель является заемщиком.
Как владелец активов арендодатель имеет право удерживать все амортизационные выплаты, связанные с активом этого вида. Обычная схема поступления денежных средств арендодателя состоит из трех периодов. Первым периодом является отток денежных средств во время покупки активов, который представляет собой его долевое участие. Второй - период протока денежных средств, представленных арендной платой и налоговыми платежами, за минусом выплат по кредиту: основной суммы и кредиту. Третьим периодом является период чистого оттока денежных средств, во время которого из-за снижения выигрыша на налогах сумма арендной платы и выигрыша на налогах становится меньше, чем выплаты по долгу. Если существует остаточная стоимость на конец периода аренды - это является притоком денежных средств к арендодателю.
Главной причиной существования аренды является то, что все участники арендных отношений: компании, финансовые институты и граждане, получаю различные экономические выгоды от обладания активами. В целом прибыльная компания может не получить положительного эффекта от применения ускоренной амортизации, тогда как высокоприбыльные предприятия, применяющие при расчете себестоимости ускоренный метод начисления амортизации, могут это сделать.
Выгодность и эффективность арендного финансирования определяется при сравнении с финансированием покупки активов при помощи кредита. Решение о выборе аренды или кредитования зависит от структуры оттока денежных средств для каждого метода финансирования и от альтернативных издержек.
Несмотря на большое разнообразие видов арендных договоров, схем и методов ведения арендных операций, Гражданский Кодекс РФ рассматривает аренду, как единый вид предпринимательской деятельности, который регулируется главой «Общие положения об аренде». Вместе с тем в Гражданском Кодексе РФ содержится изложение особенности, присущих таким разновидностям аренды как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда или лизинг.
В оперативную аренду могут сдаваться любые объекты от находящегося в частной собственности мелкого сельскохозяйственного инвентаря до изготовленных или принадлежащих крупным компаниям авиалайнеров, судов, технологических устоновок и целых предприятий.
Оперативная аренда предполагает передачу имущества во временное владение и пользование арендаторам неоднократно в течение срока амортизации имущества. При этом арендодатель отвечает перед арендатором за своевременность поставки объекта и его качество; арендодатель также несет риск повреждения или утраты имущества, находящегося в пользовании арендатора,. Чем короче срок аренды, тем чаще арендодатель обеспечивает техническое обслуживание и ремонт сданного в аренду имущества. По окончанию срока договора арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю.
Большим преимуществом арендных соглашений является возможность включения в них права арендатора на одностороннее прекращение действия договора, обычно при условии заблаговременного, то есть в среднем за месяц, уведомления об этом арендодателя. Такая возможность дает право арендаторам отказываться от аренды морально устаревшего имущества, что особенно актуально в условиях ускоренных темпов научно-технического прогресса. Наиболее часто таким правом пользуются арендаторы персональных компьютеров, множительных машин, самолетов и т.д.
Крупные арендные компании инвестируют большие средства в изготовление и приобретение имущества, которое пользуется спросом у арендаторов, создают систему складов и технического обслуживания.
В теории арендных отношений ряда зарубежных стран различают два вида оперативной аренды по срокам заключаемых договоров.
Первый вид - краткосрочная аренда. Сроки договоров такого вида аренды составляют от нескольких часов до нескольких месяцев. Примером краткосрочной аренды может быть: аренда сельскохозяйственных машин и механизмов для выполнения посевных, уборочных и других работ, аренда транспортных средств для целевых перевозок. При краткосрочной аренде техническое обслуживание, даже если договор не предусматривает предоставление услуг по управлению, обычно осуществляет арендодатель. Он же обычно страхует и объекты аренды.
Второй вид оперативной аренды - среднесрочная аренда. Сроки договоров такого вида аренды в среднем составляют от нескольких месяцев до 2-5 лет. Объектами аренды может быть то же имущество, что и в краткосрочной оперативной аренде. При среднесрочной аренде договоры чаще, чем при краткосрочной аренде, предусматривают, что обязательства по техническому обслуживанию принимает на себя арендатор. Он же страхует и свой персонал, управляющий машинами, механизмами и транспортными средствами. Теоретические же основы арендных отношений в России не предусматривают деление аренды на краткосрочную и среднесрочную, но в практической работе учитываются их различия при согласовании обязательств по техническому обслуживанию и страхованию.
Арендные компании, занимающиеся краткосрочной и среднесрочной арендой, стремятся с минимальными перерывами вновь сдать имущество в аренду или реализовать его на рынке. В этих случаям перед повторными сдачами или продажей, физически изношенного, но еще морально не устаревшего имущества арендодатели часто проводят его восстановительные ремонты. Если ранее сдававшееся имущество морально устарело, то производится, если это технически возможно и экономически целесообразно реновация, повышающая его технический уровень. Весьма часто арендные компании осуществляют одновременно и восстановительные ремонты и реновацию ранее использованного имущества.
С другой стороны, следует иметь в виду, что арендный, как и любой иной рынок, представляет многоярусную потребительскую структуру. Верхний ярус занимают потребители, которым по условия м производства необходимо самое современное оборудование. В верхний ярус входят также лица и фирмы, располагающие значительными свободными средствами и берущие в аренду самое современное оборудование и машины не только по технической необходимости, но из престижных соображений.
На более низких уровнях находятся потребители, которые по своей технической необходимости могут удовлетвориться морально устаревшими предметами аренды.
Использование многоярусности потребительского рынка позволяет арендным отношениям значительно повысить эффективность экономики в целом за счет более полного использования стоимости созданной в общественном производстве.
Одним из видов аренды является финансовая аренда или лизинг.
Лизинг представляет собой тот же договор аренды, когда предметом аренды выступают машины и оборудование, сооружения производственного и складского назначения, переданные в исключительное пользование арендатору на определенный срок за вознаграждение, покрывающее амортизацию имущества и процент на пользование им как кредитом банка. Лизинговые операции приравниваются поэтому к кредитным операциям со всеми вытекающими из этого правами и нормами. Благодаря лизингу предприятия имеют возможность взять необходимые средства производства во временное пользование без крупных капиталовложений.
В 70-х годах в промышленно-развитых странах стало активно развиваться финансовая аренда. При финансовой аренде будущий арендатор чаще всего сам выбирает нужный ему объект аренды, сам находит изготовителя или собственника этого объекта, согласовывает с ним технические и основные коммерческие условия будущей поставки, а затем обращается к арендной компании с просьбой заключить арендный договор и профинансировать арендную операцию.
В Российской Федерации лизинговые операции регулируются законодательством, в частности Гражданским Кодексом РФ. Российское законодательство допускает, что будущий арендатор может поручить арендной компании профинансировать, то есть закупить и сдать ему в финансовую аренду объект с вполне определенными техническими характеристиками, оставляя выбор изготовителя или поставщика на ответственности арендодателя.
К признаку финансовой аренды относят обязательство арендодателя приобрести объект аренды у изготовителя или поставщика с целью дальнейшей сдачи его в лизинг. Таким, образом косвенно устанавливается, что если сами производители инвестировали свои и привлеченные средства в изготовление продукции в соответствии с заданием будущего арендатора, то заключенный ими договор не может рассматриваться как договор финансовой аренды. такая дискриминация производителей вряд ли целесообразна, поскольку противоречит практике многих зарубежных стран и будет неоправданно сдерживать развитие лизинга в России. Она противоречит интересам производителей, для которых лизинг не является превалирующей формой сбыта продукции и которые не заинтересованы делиться прибылью с независимыми арендными компаниями. Для них не всегда будет экономически оправданно вкладывать капитал в создание дочерних структур для выполнения роли арендодателей.
Операция финансовой аренды обычно оформляется единым трехсторонним договором между арендодателем, лизингополучателем и продавцом лизингового имущества. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности как покупатель по контракту купли-продажи, но не может расторгнуть договор без согласия арендодателя как плательщика за счет лизинга и его собственника. И арендодатель, и лизингополучатель выступают в отношении поставщика как солидарные кредиторы, то есть каждый из них имеет право предъявить поставщику требование в полном объеме его обязательств по договору. Арендодатель отвечает перед лизингополучателем за сроки и качество поставленного объекта только в том случае, если выбор поставщика был поручен ему лизингополучателем. При этом поставщик и арендодатель несут солидарную ответственность перед лизингополучателем.
Операции финансовой аренды могут также оформляться несколькими двухсторонними договорами, при заключении которых необходимо сохранять принципы разделения обязательств и солидарной ответственности между основными субъектами.
Договоры финансовой аренды нередко сопровождаются одновременным заключением подрядных договоров на техническое руководство и обслуживание уникальных установок. Нередки случаи, когда арендодатели предоставляют лизингополучателям услуги менеджеров и по организации производства.
Следует вывод, что между оперативной и финансовой арендой нет принципиальных отличий, чтобы считать последнюю самостоятельной областью предпринимательской и профессиональной деятельности, тем более что обеими разновидностями аренды часто занимаются одни и те же арендно - лизинговые компании.
Ссылки на то, что только финансовая аренда является сферой финансовых инвестиций, также необоснованны, поскольку оперативная аренда в равной степени является областью притяжения инвестиций, причем более эффективной, поскольку может предусматривать право арендатора отказаться от морально устаревшего имущества и перезаключить договор на аренду имущества, которое соответствует своевременному научно-техническому уровню. В последние годы в зарубежных странах более часто стали брать в оперативную аренду оборудование, приборы, инвентарь, которые раньше были в основном объектами финансовой аренды.
Подобные документы
Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010Анализ этапов становления гражданско-правового института аренды. Особенность арендных отношений на современном этапе. Заключение, содержание, расторженние и возобновление договора аренды. Договоры аренды недвижимого имущества, финансовая аренда (лизинг).
дипломная работа [109,8 K], добавлен 18.07.2010Понятие основ местного самоуправления. Система органов местного самоуправления города Красноярска. Деятельность департамента муниципального имущества и земельных отношений по управлению муниципальной собственностью. Администрация города Красноярска.
курсовая работа [851,3 K], добавлен 26.06.2013Особенности передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение, в оперативное управление, внесение в качестве взноса в уставной капитал. Аспекты сдачи в аренду, залог, передача в безвозмездное пользование. Приватизация муниципального имущества.
реферат [78,2 K], добавлен 11.01.2011Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву. Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, понятие и существенные условия договора их аренды. Форма и государственная регистрация договора. Вопросы и проблемы в законодательстве.
дипломная работа [217,9 K], добавлен 25.10.2012Нормативно-правовое обеспечение экономической основы муниципального хозяйства. Показатели экономической эффективности предприятия. Источники формирования имущества муниципального учреждения. Бюджетная система РФ. Фонды финансовой поддержки регионов.
дипломная работа [109,6 K], добавлен 29.08.2013Проблема сбалансированности доходной части бюджета муниципального образования. Характеристика основных направлений деятельности отдела экономического анализа и прогнозирования. Анализ бюджета муниципального образования Кваркенский район за 2009-2011 гг.
отчет по практике [886,5 K], добавлен 10.02.2014Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. Особенности заключения договора аренды предприятия. Методика расчета арендной платы при передаче в аренду. Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша.
курсовая работа [32,9 K], добавлен 25.04.2002Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013
