Аренда муниципального имущества

Поэтому финансовую аренду можно определить как такую разновидность аренды, при которой роль арендодателя заключается в финансировании изготовления или в приобретении объекта по заказу арендатора для последующей сдачи ему этого объекта на срок, близкий к нормативному сроку его амортизации. В международной практике также практикуется сдача в финансовую аренду объектов, которые были изготовлены не по заказу арендатора, а являются продукцией серийного производства, ориентированного на потребности рынка. При этом известны случаи, когда в финансовую аренду сдаются объекты, уже побывавшие и прошедшие ремонт и реновацию.

Кроме того, арендные отношения могут различаться по составу субъектов и формам участия инвесторов.

1.3 Разновидности аренды по составу субъектов и формам участия инвесторов

По составу субъектов и формам участия инвесторов аренда может быть подразделена на множество разновидностей.

Каждая разновидность характеризуется определенным составом участников и коммерческими связями.

Состав участников и коммерческие связи такого вида аренды как самостоятельная аренда представлены на рис. 1.1. Такой вид аренды обычно применяют изначальные собственники объектов аренды, получившие их по наследству, в качестве выделенного пая, ранее купившие их для собственных нужд, а также изготовители объектов аренды.

Рис. 1.1. Состав участников и коммерческие связи при самостоятельной аренде

Этот способ организации арендных операций применяют те собственники и изготовители, которые или не нуждаются в дополнительном финансировании или не могут его получить. Наряду с частными лицами и мелкими фирмами такими операциями могут заниматься и крупные предприятия, которые имеют достаточно оборотных средств для самостоятельного финансирования производства. Однако в большинстве случаев аренда для них не является основным способом сбыта их продукции.

Различается также самостоятельная аренда с привлечение внешнего инвестора. Состав участников аренды данного вида представлен на рис. 1.2. Изготовители объектов аренды прибегают к внешнему финансированию, когда они не располагают необходимыми собственными средствами для развития производства дорогостоящих машин и оборудования.



Рис. 1.2. Схема самостоятельной аренды с привлечением внешнего инвестора

Обычно самостоятельная аренда с привлечение внешнего инвестора применяется изготовителями, когда объем сбыта продукции через аренду еще не достаточен, чтобы вкладывать капитал в создание структур, специализирующихся на сдачи в аренду произведенной продукции.

Одной из разновидностей аренды является аренда через дочернюю компанию изготовителя. Такая организация арендных операций применяется чаще всего, когда объем сбыта через аренду составляет значительную долю в общем объеме выпускаемой продукции. Состав ее участников и коммерческие связи представлены на рис. 1.3.

Рис. 1.3. Схема аренды через дочернюю компанию

Изготовитель или поставщик крупных партий продукции вкладывает свои средства в создание дочерней компании, которая покупает у него продукцию и сдает ее в аренду потребителю. Если дочерней компании не хватает средств для финансирования арендных операций, она получает целевые средства от внешнего кредитора, которым может быть банк, страховая компания или финансовый фонд. При такой схеме изготовитель или поставщик имеют возможность активно воздействовать на конкурентоспособность дочерней компании на арендном рынке путем варьирования цен и кредитных условий в контрактах купли-продажи.

Та же схема может быть использована и для осуществления операций по финансовой аренде, если будущей арендатор обратится к дочерней компании с предложением получить на условиях лизинга объект, входящий в номенклатуру изготовителя или поставщика. В этом случае схема арендной операции превращается в характерную для финансовой аренды трех стороннюю схему: арендодатель - изготовитель - арендатор. Дочерняя компания как арендодатель заключает с арендатором и изготовителем трехсторонне лизинговое соглашение, по которому поставка объекта аренды производится, как показано на рис. 1.3, непосредственно в адрес лизингополучателя. Это подтверждает, что между арендой и финансовой арендой нет принципиальных различий и ими могут заниматься одни и те же коммерческие структуры.

Состав участников и коммерческие связи аренды через независимую компанию представлены на рис. 1.4. Крупные производственные, торговые и финансовые структуры: банки, страховые компании, фонда и т.д., с целью получения прибыли инвестируют капиталы в создание независимых компаний для широкомасштабной арендной деятельности с однородными или разнообразными видами машин, оборудования и иного имущества.

Арендная компания может быть образована в любых организационно-правовых формах, однако наиболее часто - в форме обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью, открытых или закрытых акционерных обществ. Она обычно работает с несколькими изготовителя предметов аренды и с большим числом арендаторов. Если компании требуются дополнительные средства для развития арендной деятельности, то она может или обратиться к инвесторам с предложением увеличить уставный капитал или воспользоваться кредитами внешнего кредитора.

Рис. 1.4. Схема аренды через независимую компанию

При такой схеме арендная компания также может заниматься финансовой арендой без какой-либо реорганизации своей структуры. Как и в предыдущей схеме, изготовитель осуществляет поставку по контракту с арендной компанией непосредственно арендатору.

Организация арендной деятельности весьма часто представляет собой многоступенчатую структуру, когда головные арендные компании сдают находящийся в их собственности имущество одной или нескольким компаниям - арендаторам, а те, в сою очередь, получают право сдавать имущество в субаренду непосредственно субарендаторам - потребителям.

Например, головная арендная компания приобретает в собственность продукцию завода и передает ее в аренду региональным субарендным компаниям, которые, в свою очередь, сдают продукцию завода в субаренду непосредственно потребителям. При субаренде действую определенные правила. Так, арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду только с письменного согласия арендодателя, оформляемого в виде специального пункта арендного договора. При субаренде, как и при аренде, собственником объекта субаренды всегда остается первый арендодатель. Все обязательства арендатора перед арендодателем, включая платежи, сохраняются за арендатором, невзирая на письменное согласие арендодателя на субаренду, то есть арендатор при невыполнении обязательств перед арендодателем не может ссылаться на невыполнение обязательств субарендатором. Если иное не предусмотрено договором аренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и договора субаренды.

Субарендные компании также могут создаваться инвесторами в различных организационно-правовых формах и пользоваться услугами внешних инвесторов.

Для организации аренды некоторых видов технологического оборудования, например, крупных партий авиалайнеров, может потребоваться столь большой объем капиталовложений, который не может мобилизовать даже крупная арендная компания. Тогда арендная компания имеет возможность принять решение о привлечении инвестиций путем выпуска и продажи дополнительного числа новых акций. Такая форма финансирования арендных операций нередко называется акционерной, а сама аренда - многосторонней.

Если через выпуск дополнительных акций не удается обеспечить привлечение необходимого капитала, то арендные компании практикуют создание временных союзов, заключая между собой договоры. Обычно условиями таких договоров предусматривается или наделение одной из сотрудничающих компаний правами поверенного всех членов союза, или для выполнения роли поверенного создается новая акционерная компания. Такая компания приобретает предметы аренды и становится их собственником, заключает арендные договоры и распределяет полученную прибыль между материнским компаниями пропорционально долям их участия в ее капитале (см. рис. 1.5).

Если сотрудничающие компании все же не собрали необходимого капитала, то они привлекают средства таких кредитных организаций, как банки, различные фонды. В тех случаях, когда финансированию привлекается несколько кредитных организаций, они, в свою очередь, создают свою компанию - поверенного кредиторов.

Рис. 1.5. Схема многосторонней оперативной и финансовой аренды

Кредиторы обычно привлекаются на условиях, предусматривающих переуступку им арендодателями права первоочередного получения арендных платежей для погашения кредитов и преимущественного права на залог в их пользу сданного в аренду имущества. Такая аренда с участием множества субъектом иногда называется групповой.

Поверенный арендных компаний и поверенный кредиторов обычно заключают между собой соглашение по разделению функций, по которому поверенный кредиторов аккумулирует средства компании арендодателей и кредиторов, оплачивает осуществляемые компанией - поверенным арендодателей закупки объектов аренды. Он же получает арендные платежи, в первую очередь погашает кредиты, а затем переводит платежи поверенному арендных компаний, который, в свою очередь, распределяет эти средства между компаниями арендодателей пропорционально их долям участия.

В не зависимости от доли финансирования операции кредиторами и арендными компаниями, последние сразу после оплаты становятся собственниками сданного в аренду имущества, хотя оно и может быть заложено в пользу кредиторов. Если такая операция привлекает много участников, то акционеры - арендодатели и кредиторы обычно нанимают специализированную компанию для координации действий всех участвующих в операции структур.

Практически эта же схема финансирования и организации применяется при финансовой аренде тех же видов движимого имущества, а так же такой недвижимости как разрозненное и комплектное технологическое и энергетическое оборудование, здание, сооружение и целые промышленные предприятия.

Комплексная, или так называе6мая пакетная, аренда применяется при сооружении промышленных и гражданских объектов, когда одновременно со сдачей в оперативную или финансовую аренду оборудования арендная компания самостоятельно или с привлечением внешних инвесторов полностью или частично финансирует проектные, строительные, монтажные и другие работы. Объектами таких операций может быть сооружение промышленных предприятий. В этих случаях инвесторы дают кредиты на выполнение строительных и других работ при условии, что заказчик будет брать оборудование или инвентарь в оперативную либо финансовую аренду у вполне определенной арендной компании. Предметом финансирования может также быть приобретение земли, зданий, сооружений или рентные платежи за них.

В большинстве случаев при сооружении и оборудовании крупного объекта реализуются операции многосторонней аренды. Во главе таких многосторонних операций нередко стоят консультационные инжиниринговые фирмы, специализирующиеся в соответствующих областях предпринимательства Инжиниринг - представляет собой инженерно - консультационные услуги по созданию предприятий и объектов; важный метод повышения эффективности вложенного в объект капитала.. Примером таких операций может служить создание сборочных производств по выпуску автомобилей. Компенсационная аренда предусматривает возможность по договоренности сторон выплачивать частично или полностью арендные платежи поставками товаров. Непременным условием таких договоров является установление в них цен на встречно поставляемые товары.

Если считать основными признаками вида аренды состав участников и способ финансирования, то другие подвиды аренды являются разновидностями условий арендных соглашений.

Чистая оперативная аренда представляет собой операцию условия, которой не предусматривают обязательств арендодателя по техническому обслуживанию оборудовании.

При полной, или мокрой, аренде соглашение предусматривает обязательство арендатора по техническому обслуживанию оборудования.

Прямая аренда, осуществляется непосредственно поставщиками объектов аренды, косвенная аренда - поставщиками через созданные ими дочерние фирмы.

Кроме того, встречаются и другие виды аренды, так же представляющие разновидности условий и объектов арендных соглашений.

Арендные отношения также можно подразделить на арендные отношения, при которых объектом является частная собственность и арендные отношения, при которых объектом является государственная или муниципальная собственность.

Аренда нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, так же как и аренда муниципального имущества в целом, в научной литературе практически не исследовалась, хотя ее роль в пополнения доходов местного бюджета значительна.

2. ОСОБЕННОСТИ ОПЕРАЦИЙ ПО АРЕНДЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САЯНОГОРСКА

2.1 Объекты аренды

Муниципальная собственность является достоянием населения, экономической базой городского самоуправления, а так же служит источником получения доходов и удовлетворения потребностей города.

В состав муниципальной собственности города входят муниципальные земли, природные ресурсы, движимое и недвижимое имущество городского самоуправления, созданное или приобретенное за счет городского бюджета, внебюджетных фондов, или переданное и отнесенное к муниципальной собственности в установленном законом порядке, средства городского бюджета, внебюджетные и валютные фонды, весь без исключения жилищный и нежилой фонд, находящийся в ведении органов городского самоуправления и находившийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты муниципальной собственности, другое движимое и недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении органов местного самоуправления и необходимое для удовлетворения коммунально-бытовых и социально-культурных потребностей населения города.

Предоставление в аренду муниципального имущества осуществляет Комитет по управлению имуществом г. Саяногорска на основании постановления главы муниципального образования г. Саяногорск. Комитет по управлению имуществом города Саяногорска (далее Комитет) создан при городской администрации для управления собственностью муниципалитета. Права и обязанности Комитета регулируются Положением о Комитете, утвержденном Главой администрации города Саяногорска и Саяногорским городским Советом депутатов.

Комитет выполняет функции общего характера, а именно готовит проекты нормативно-правовых актов, процедур и механизмов оформления договоров, сделок и контроля за их исполнением; готовит проекты нормативно-правовых актов органов местного самоуправления по регулированию использования и увеличения муниципального движимого и недвижимого имущества, по вопросам приема объектов в муниципальную собственность, управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, владеет свидетельствами о праве собственности на муниципальное имущество. Так же в функции Комитета входит сбор средств от приватизации, продажи, сдачи муниципального имущества и нежилых помещений в аренду, их распределение и использование в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами органов местного самоуправления.

Комитет осуществляет контроль за использованием муниципального имущества по назначению, его сохранностью и законностью продажи и иных сделок с муниципальным имуществом, осуществляет учет и контроль за поступлением арендной платы, средств от приватизации объектов муниципальной собственности. Ведет работу по взысканию задолженности по арендной плате и средств от приватизации объектов муниципальной собственности, готовит предложения по дифференциации ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, нормативной цены земли по зонам градостроительной ценности территории города.

Комитет возглавляет Председатель, который назначается на должность и освобождается от должности Главой муниципального образования город Саяногорск. Комитет по управлению имуществом состоит из пяти отделов, каждый из которых выполняет функции по управлению и распоряжению муниципальной собственностью города, находящиеся в их компетенции, а также осуществляет контроль за целенаправленным использованием муниципального имущества. Структура Комитета представлена в прил. 1.

Содержание имущества, находящегося в муниципальной собственности, осуществляется за счет средств местного бюджета, доходов муниципальных предприятий, государственного финансирования, за счет средств поступающих от приватизации муниципального имущества, за счет средств поступающих от аренды муниципальной имущества и других источников.

Финансирование Комитета осуществляется за счет средств городского бюджета в соответствии со сметой расходов, а также отчислений, полученных от приватизации. Денежные средства в размере 92 % от приватизации объектов муниципальной собственности поступают в бюджет г. Саяногорска, 8% указанных денежных средств поступают и учитываются на счете Комитета. Денежные средства от сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, от взысканных неустойки и процентов по задолженности по арендной плате поступают в бюджет города Саяногорска.

Комитет осуществляет функции по формированию, учету и развитию муниципальной собственности, а так же функции распоряжения объектами муниципальной собственности, в том числе передает в аренду и заключает договоры аренды объектов муниципальной собственности.

Общие принципы и порядок предоставления в аренду муниципального имущества г. Саяногорска установлены Положением «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества» [12]. К муниципальному имуществу, порядок пользования, которыми регулируется вышеуказанным Положением, относится движимое и недвижимое имущество, принадлежащее муниципальному образованию город Саяногорск на праве собственности.

В Положении «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества» понятие «недвижимое имущество» включает понятие «нежилые помещения», под которыми понимаются нежилые отдельно стоящие здания и помещения в них, строения и сооружения, а так же встроенные и встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах.

Предоставление муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, в аренду осуществляется целевым назначением либо по результатам аукциона. Способ сдачи муниципального имущества в аренду устанавливается главой муниципального образования г. Саяногорск при решении вопроса о передаче муниципального имущества в аренду.

Передача муниципального имущества в аренду целевым назначением производится при передаче муниципального имущества в аренду в случаях государственной, муниципальной или общественной необходимости в использовании имущества, в случае, если на ранее объявленные аукционы, проведенные не менее двух раз подряд, было подано менее двух заявок. При передаче муниципального имущества в аренду привлеченным инвесторам, при заключении договора аренды с лицом, ранее арендовавшим данное имущество, в случае изменения характеристик имущества и при заключении договора аренды с лицом, являющимся правопреемником арендатора, ранее арендовавшим данное имущество, а также в иных случаях, когда лицо обладает преимущественным правом в силу действующего законодательства, также производится передача муниципального имущества в аренду целевым назначением. Целевым назначением муниципальное имущество предоставляется конкретному арендатору под определенный вид деятельности на основании постановления главы муниципального образования г. Саяногорск.

Порядок предоставления нежилых помещений в аренду на торгах регулируется Положением «Об организации проведения торгов по продаже находящегося в муниципальной собственности нежилых помещений или права на заключение договоров аренды таких нежилых помещений» [8]. В соответствии с данным Положением торгами признается состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить аренды нежилого помещения и стремящихся выдвинуть наиболее выгодное предложение, отвечающее условиям торгов. Цель проведения торгов состоит в выявлении их победителя, то есть лица предлагающего наилучшее арендодателя условия договора. Торги являются открытыми как по составу участников, так и по форме подачи предложений о цене, и проводятся в форме аукциона. Организатором торгов на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности выступает Комитет.

Претендент обязан внести задаток для участия в торгах на право заключения договоров аренды, имеющий целью подтвердить серьезность намерения участвовать в торгах. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начального размера арендной платы. Организатор торгов принимает заявки и правоустанавливающие документы от претендентов, организует регистрацию заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок и документов. После сбора заявок организатор принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах и уведомляет претендентов о принятом решении. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, о чем он извещает претендентов торгов не позднее, чем за пять дней со дня принятия данного решения и возвращает в трехдневный срок внесенные ими задатки. Организатор определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов, по результатам торгов готовит проекты договоров аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Срок договора аренды нежилого помещения, заключенного в результате проведения торгов, не может превышать десяти лет.

Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение трех банковских дней, со дня подписания протокола о результатах торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В основные функции организатора входит полная подготовка торгов, то есть определение места, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах; места, даты и время проведения торгов.

Юридические лица либо граждане, желающие арендовать муниципальное имущество, подают заявление в Комитет по установленной форме с обязательным приложением правоустанавливающих документов: копии учредительных документов юридического лица, копии паспорта для физических лиц, в том числе зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей; копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица, копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; копии документов, подтверждающих полномочия лица на подписание договора аренды.

Договор аренды заключается Комитетом с лицом, указанным в постановлении главы муниципального образования г. Саяногорск о предоставлении муниципального имущества в аренду. Договор аренды подписывается не позднее 10 дней с момента издания постановления главы муниципального образования г. Саяногорск о предоставлении муниципального имущества в аренду.

В случае если по условиям аукциона победитель обязан уплатить определенную сумму за право заключения договора аренды либо выполнить иные условия до его заключения, договор заключается не позднее 10 дней после выполнения этих условий.

Если в течение указанного срока договор аренды не будет подписан по вине лица, которому предоставлено муниципальное имущество, Комитет вправе отказаться от заключения договора. При этом постановление главы муниципального образования г. Саяногорск о предоставлении муниципального имущества в аренду подлежит отмене.

В случае если по условиям аукциона победитель обязан уплатить определенную сумму за право заключения договора аренды либо выполнить иные условия до его заключения, договор заключается не позднее 10 дней после выполнения этих условий.

Если в течение указанного срока договор аренды не будет подписан по вине лица, которому предоставлено муниципальное имущество, Комитет вправе отказаться от заключения договора. При этом постановление главы муниципального образования г. Саяногорск о предоставлении муниципального имущества в аренду подлежит отмене.

Большинство договоров заключается Комитетом по управлению имуществом на срок 11 месяцев. Это время дает возможность оценить арендатора, спрос на услуги, оказываемые им, перспективу арендных отношений с ним, а так же его платежную дисциплину.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Для государственной регистрации Комитет предоставляет арендатору выписку из Реестра, подтверждающую принадлежность данного нежилого помещения, здания, сооружения к муниципальной собственности. После этого ГУП «Учреждение технической инвентаризации» изготавливает паспорт на данное помещение.

Регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия осуществляется за счет средств арендатора или от имени муниципалитета. При регистрации договора аренды от имени муниципалитета в смете Комитета предусмотрена отдельная статья расходов «Регистрация муниципальной собственности». Отчет по расходованию средств данной статьи ежемесячно предоставляется в бюджетно-финансовое управление администрации.

При рассмотрении договоров аренды Комитета, по состоянию на 1 мая 2004 года, можно сделать вывод, что из общего числа заключенных договоров только 20% договоров долгосрочные, то есть заключенные на срок 5 - 25 лет, и прошли государственную регистрацию. Долгосрочную аренду, как правило, получили арендаторы которые понесли большие затраты по ремонту полученных помещений.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются акт приема-передачи нежилого помещения, расчет арендной платы и поэтажный план помещения.

Акт передачи нежилого помещения Арендатору составляется на основании договора аренды и является неотъемлемой частью договора аренды. В акте описывается местонахождение помещения, подробное и общее техническое состояние объекта, а так же соответствие цели использования.

Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату, размер которой устанавливается договором на основании Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности г. Саяногорска [13]. Арендная плата от сдачи муниципального имущества в аренду является доходом бюджета города Саяногорска.

Для конкретного осмысления понятия договора аренды предлагается рассмотреть пример аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Предпринимателем Ивановым Д.В. написано на имя председателя Комитета по управлению имуществом г. Саяногорска заявление о предоставлении в аренду нежилого помещения, в котором указаны его паспортные данные, номер свидетельства предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика, а также адрес, площадь помещения, цель использования и срок аренды (см. прил. 3). На основании заявления Глава муниципального образования г. Саяногорск постановляет о передаче в аренду нежилого помещения с согласованием Зам. главы муниципального образования г. Саяногорск по правовым вопросам, Председателя Комитета по управлению имуществом и Управляющего делами администрации.

Рассматриваемый договор составлен между Арендодателем: Комитетом по управлению имуществом г. Саяногорска, с одной стороны, Арендатором: предпринимателем Ивановым Д.В. с другой стороны.

Прежняя практика составления договоров аренды муниципальных нежилых помещений предусматривала присутствие третьей стороны - балансодержателя. Балансодержателями помещений являются муниципальные предприятия, за которыми закрепляется муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения, и муниципальные учреждения за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. Но ныне действующее Положение «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества» ограничило полномочия балансодержателей при подписании договоров аренды и определило их функции при передаче в аренду нежилых помещений, требующих проведения капитального ремонта и реконструкции.

Анализируемый договор состоит из шести пунктов. В первом пункте указывается постановление главы муниципального образования г. Саяногорск, на основании которого Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, а так же указывается местонахождения предмета договора, его характеристики и цель использования. Обязанности сторон договора перечислены во втором пункте договора. Третий пункт договора включает размеры арендной платы, сроки и условия оплаты, а так же банковские реквизиты сторон. Сроки действия договора, порядок изменения и условия расторжения договора содержатся в четвертом пункте. В пятом пункте договора указываются заключительные положения договора, а именно: договор аренды составляется в трёх экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - в Саяногорский филиал учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия, к договору прилагаются: расчёт арендной платы, акт приёма-передачи нежилого помещения и план нежилого помещения. Юридические адреса и платежные реквизиты сторон обозначены в шестом пункте.

Необходимо отметить, что договор составлен именно в трех экземплярах, по причине того, что является долгосрочным, так как срок аренды 5 лет. То есть одним из условий заключения договора явилась регистрация договора аренды в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия за счет средств Иванова Д.В.

Арендная плата вносится арендатором в размере 1/12 годовой арендной платы (см. прил. 7). Размер годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом определяется по формуле:

(1)

где Ап - арендная плата;

Са - базовая ставка арендной платы в месяц за 1кв.м.;

S - арендуемая площадь в кв.м.;

Кз - коэффициент, учитывающий территориальную зону, район расположения здания, строения, нежилого помещения;

Кр - коэффициент, учитывающий расположение помещения в здании;

Кц - коэффициент целевого использования нежилого помещения;

Кизн - коэффициент износа;

Ккап - коэффициент капитального ремонта.

Базовая ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м. составляет 150 руб. 00 коп. (см. прил. 7). Значения коэффициентов Кз, Кр и Кц представлены в прил. 2.

Коэффициент износа применяется в случае, когда износ нежилого помещения, здания, сооружения составляет 50% и более, или оно полностью самортизировано, но находится в состоянии, пригодном для использования по основному назначению. С этом случае величина коэффициента износа составляет 0,3.

Коэффициент капитального ремонта применяется для арендаторов, осуществляющих капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения за свой счет. Коэффициент капитального ремонта применяется на время осуществления ремонта и реконструкции и устанавливается равным 0,02 (см. прил. 7).

В некоторых случаях аренды сторонам арендных отношений эффективнее применить почасовую арендную плату, то есть договор аренды заключается только на несколько часов. Часовая ставка стоимости арендной платы за 1 кв.м. равна 1 рублю.

Формула расчета почасовой арендной платы выглядит следующим образом:

(2)

где А_ПЧ - почасовая арендная плата;

S - площадь арендованного помещения.

Рассматриваемое арендуемое нежилое помещение находится по адресу: г. Саяногорск, Заводской микрорайон, дом №1. Занимаемая площадь 177,10 кв.м., в том числе 35 кв.м. используются для организации торговли при наличии в ассортименте алкогольной продукции, а 142,10 кв.м. - для организации розничной торговли.

Далее представлен расчет арендной платы для торговой площади при наличии в ассортименте алкогольной продукции - 35 кв.м.

Са - базовая ставка арендной платы в месяц за 1кв.м.	150 руб.
S - арендуемая площадь в кв.м.	35,00
Кз - коэффициент, учитывающий территориальную зону, район расположения здания, строения, нежилого помещения	1,00
Кр - коэффициент, учитывающий расположение помещения в здании	1,20
Кц - коэффициент целевого использования нежилого помещения	1,00
Кизн - коэффициент износа	1,00
Ккап - коэффициент капитального ремонта	1,00

На основании формулы (1) рассчитывается годовая арендная плата:

.

Размер годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, предназначенным для организации торговли при наличии в ассортименте алкогольной продукции, составляет 89 208 рублей.

Ниже представлен расчет арендной платы площади предназначенной для организации розничной торговли - 142,10 кв.м.

Са - базовая ставка арендной платы в месяц за 1кв.м.	150 руб.
S - арендуемая площадь в кв.м.	142,10
Кз - коэффициент, учитывающий территориальную зону, район расположения здания, строения, нежилого помещения	1,00
Кр - коэффициент, учитывающий расположение помещения в здании	1,20
Кц - коэффициент целевого использования нежилого помещения	0,70
Кизн - коэффициент износа	1,00
Ккап - коэффициент капитального ремонта	1,00

На основании формулы (1) рассчитывается годовая арендная плата:

.

Размер годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, предназначенным для организации розничной торговли, составляет 253 529 рублей 14 копеек.

Общая сумма годовой арендной платы предпринимателя Иванова Д.В. составляет 342 737 рублей 14 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 годовой арендной платы.

Контроль за поступлением арендной платы ведется Комитетом в ежемесячном реестре договоров аренды, реестре нежилых помещений, с постоянным уточнением сроков аренды, площадей и т.д. Арендная плата и НДС начисляются в Книге начисления и учета движения арендной платы. Ежемесячно с 10 числа проводится сверка по платежам аренды с налоговой инспекцией и бюджетно-финансовым управлением администрации. По итогам сверки подписывается акт. Кроме того, ежемесячно проводится сверка оплаты с арендаторами путем предъявления ими квитанций об оплате аренды и НДС.

Льготы по арендной плате предоставляются арендаторам на основании решения Саяногорского городского Совета депутатов. Ходатайства арендаторов о предоставлении льгот по арендной плате направляются в Комитет. На основании ходатайства арендатора Комитет совместно с другими подразделениями администрации города готовит проект решения Саяногорского городского Совета депутатов.

Так, рассмотрев ходатайство Комитета по вопросам предоставления льгот по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, руководствуясь пунктом 4.3 Положения «О порядке передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества», статьей 52 Устава города Саяногорска, Саяногорский городской Совет депутатов решил предоставить льготу по арендной плате за пользование нежилыми помещениями предприятиям, осуществляющим кинопрокат - в размере 60% от годовой арендной платы на срок до 1 января 2005 года и нотариусам, осуществляющим хранение государственного нотариального архивам - в размере 55% от годовой арендной платы на срок действия договоров аренды [15].

К муниципальному имуществу, порядок пользования, которыми регулируется Положением «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества», кроме недвижимого имущества, относится движимое имущество, принадлежащее муниципальному образованию город Саяногорск на праве собственности.

Способ сдачи муниципального имущества в аренду устанавливается главой муниципального образования г. Саяногорск при решении вопроса о передаче муниципального имущества в аренду. Однако аренде движимого муниципального имущества передача муниципального имущества в аренду производится целевым назначением. Движимое имущество, переданное в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям, может быть сдано им в аренду без согласия Комитета.

Аренда движимого муниципального имущества осуществляется по тем же принципам что и аренда нежилых помещений, но есть некоторые отличительные черты. С целью выявления особенностей договора аренды движимого имущества, предлагается рассмотреть договор аренды судна «БСЛ-1», принадлежащего Комитету по управлению имуществом.

Договор аренды заключается между двумя сторонами: Арендодателем - Комитетом по управлению имуществом г. Саяногорска, в лице Председателя Комитета, действующего на основании Положения, и Арендатором, принимающим на основании постановления главы муниципального образования г. Саяногорск во временное владение и пользование предмет договора.

Предметом данного договора является служебно-разъездной теплоход «БСЛ - 1». После указания предмета в договоре описываются характеристика сдаваемого в аренду имущества, а так же цели использования. Например, теплоход «БСЛ - 1» может использоваться для организации транспортных услуг.

В договоре оговариваются обязанности сторон. Так, например, Арендодатель обязуется: передать Арендатору предмет договора по акту приема-передачи, а Арендатор обязуется: использовать муниципальное имущество исключительно по его прямому назначению, содержать имущество в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность и т.д.

Если арендуемое имущество в результате действий Арендатора или не принятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

В случае не целевого использования арендуемого имущества или передачи его Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Бюджетно-Финансового управления администрации г. Саяногорска штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы. Исполнение Арендатором данных обязательств не лишает Арендодателя права принимать меры для расторжения договора в установленном порядке.

Арендатор обязан своевременно производить арендные платежи с учетом налога на добавленную стоимость. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы. Арендатор обязан в течение трех дней с момента оплаты арендной платы представить Арендодателю копии документов подтверждающих оплату.

Арендная плата может быть изменена досрочно, в случае внесения изменений в Методику расчета размера арендной платы, с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем за 10 дней. При этом арендная плата считается измененной с момента получения Арендатором уведомления.

Договор аренды данного типа может быть заключен на срок от 11 месяцев до 5 лет. Договора аренды движимого муниципального имущества на 5 лет, подлежит регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Государственной речной судоходной инспекции по Енисейскому бассейну.

Порядок осуществления расходов по оплате государственной регистрации договора и последующих изменений устанавливается по согласованию сторон.

Долгосрочный договор аренды судна «БСЛ-1» составляется в трёх экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр передаётся в Государственную речную судоходную инспекцию по Енисейскому бассейну.

По условию договора по истечении срока договора и выполнения всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за две недели до истечения срока действия настоящего договора. Не выполнение этого условия является основанием к отказу в продлении срока действия настоящего договора.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон за исключением одностороннего изменения условий договора, касающихся арендной платы. Арендная плата может быть изменена досрочно, в случае внесения изменений в методику расчета размера арендной платы, с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем за 10 дней. При этом арендная плата считается измененной с момента получения Арендатором уведомления.

К договору обязательно прилагается расчет стоимости арендной платы и акт приема-передачи. В конце договора аренды указываются юридические адреса и платёжные реквизиты сторон.

Предмет аренды передается по акту приема-передачи муниципального имущества Арендатору, в котором указывается наименование, техническое состояние муниципального имущества. В акте так же отмечено, что Арендатор с актом ознакомлен, претензий по техническому состоянию служебно-разъездного теплохода «БСЛ-1» и Арендодателю не имеет. Акт является неотъемлемой частью договора.

Одна из особенностей договора аренды движимого муниципального имущества выражена в начислении арендной платы.

С введением в действие новой Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности г. Саяногорска [13], коренным образом изменен порядок расчета годовой арендной платы за пользование оборудованием, транспортными средствами и другим движимым имуществом. Для выявления экономического эффекта от данного введения, необходимо сравнить расчет стоимости арендной платы по новой методике с прежней методикой расчета годовой арендной платы 2000 года на примере служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1».

Ниже представлен расчет стоимости арендной платы по методике 2000 года. Стоимость арендной платы за год представляет собой произведение балансовой стоимости объекта муниципальной собственности и годовой нормы износа.

Балансовая стоимость служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1» по состоянию на последнюю дату отчетности составляет 45463 рубля.

Годовая норма износа транспортного средства - 3,0%.

Тогда стоимость арендной платы в год составит 1363 рубля 89 копеек: .

Стоимость арендной платы в месяц без учета НДС равна:

Сумма налога на добавленную стоимость равна:

Стоимость арендной платы в месяц с учетом НДС составляет:

То есть до 1 мая 2004 года арендатор служебно-разъездного теплохода «БСЛ-1» ежемесячно платил 134 рубля 12 копеек.

В соответствии с разделом 3 Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности г. Саяногорска, действующей с 1 мая 2004 года, годовая арендная плата за аренду оборудования, транспортных средств определяется по формуле:

(3)

где Алл - годовая арендная плата;

Ам - годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление;

Ни - размер налога на имущество;

Р - рентабельность 10%;

Ос - остаточная балансовая стоимость оборудования, транспортных средств и прочего имущества;

Ен -коэффициент отрасли использования

Годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, размер налога на имущество и остаточная стоимость имущества представлены по данным отдела учета муниципальной собственности Комитета.

Годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1» составляет 1727 рублей 64 копейки.

Размер налога на имущество составляет 706 рублей, остаточная стоимость теплохода - 33097 руб. 83 коп.

Коэффициент отрасли использования применяется в соответствии с табл. 2.1.

Таблица 2.1. Значение коэффициента отрасли

Наименование отрасли использования оборудования	Ен
электроэнергетика	0,23
строительство	0,25
водное хозяйство, речной транспорт	0,25
автомобильный транспорт	0,22
связь	0,20
предприятия бытового обслуживания	0,20
предприятия продовольственной торговли	0,26
аптеки	0,26
творческие хозрасчетные предприятия	0,26
предприятия общественного питания	0,26
производственные предприятия	0,26
банки	0,15
государственные предприятия	0,15
муниципальные предприятия, учреждения	0,15
предприятия - банкроты	0,15

Так как служебно-разъездной теплоход «БСЛ - 1» относится к речному транспорту, то значение коэффициента Ен устанавливается 0,25.

По формуле (3) определяется годовая арендная плата за аренду служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1»:

.

При этом рентабельность равна:

.

С учетом рентабельности годовая арендная плата равна:

.

Арендная плата служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1» в месяц составляет:

Сумма налога на добавленную стоимость равна:

.

На основе выше сделанных расчетов получается арендная плата в месяц: .

То есть после 1 мая 2004 года арендатор служебно-разъездного теплохода «БСЛ-1» ежемесячно платит 1158 рублей 26 копеек.

В результате проделанных расчетов следует вывод, что стоимость арендной платы по договору аренды служебно-разъездного теплохода «БСЛ - 1» в месяц возросла со 134 рублей 12 копеек до 1158 рублей 26 копеек, а годовая арендная плата возросла со 1609 рублей 44 копеек до 13899 рублей 12 копеек, арендная плата увеличилась на 863,6%.

Для наглядности изменение годовой арендной платы за аренду служебно-разъездного теплохода «БСЛ-1» представлено на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Годовая арендная плата за аренду служебно-разъездного теплохода «БСЛ-1»

Эффект от введения новой методики расчета годовой арендной платы очевиден. Произойдет увеличение поступления арендных платежей в бюджет города, то есть увеличение доходной части бюджета города Саяногорска

И все же ежегодно происходит уменьшение поступления арендной платы от сдачи в аренду движимого муниципального имущества. Это связано с тем, что каждый год по решению Саяногорского городского совета депутатов на основании программы приватизации совершаются аукционы и публичные предложения по продаже транспортных средств и прочего муниципального имущества.

Для обобщения рассмотренных договоров аренды нежилых помещений и движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, необходимо произвести анализ эффективности аренды муниципального имущества.

2.2 Анализ эффективности аренды муниципального имущества

Одним из источников формирования доходной части бюджета города Саяногорска является арендная плата за пользование муниципальным имуществом. При составлении бюджета города на очередной финансовый год планируются поступления средств от аренды муниципального имущества.

Необходимо отметить, что в основном планируемые поступления не соответствуют фактическим (табл. 2.2).

Таблица 2.2 Поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества

Дата	План	Факт
2002 год	3 500 000	4 613 000
2003 год	4 400 000	4 895 000
2004 год	8 000 000	-
Первый квартал 2004 года	-	1 569 000

При изучении табл. 2.2 очевидно, что фактическое поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2002 - 2003 годах превышает запланированное. Это, безусловно, хороший результат.

Увеличение плана сбора средств в бюджет города в 2003 году произошло за счет пропаганды свободных площадей, уменьшения срока простоя помещений свободными, сдачи в аренду дополнительных площадей, ранее не сдаваемых: подвалы, мусорокамеры, склады, за счет технической инвентаризации площадей нежилых помещений, за счет увеличения площадей ранее сдаваемых в безвозмездное пользование.

На рис. 2.2 представлена структура поступления арендной платы в 2002 и 2003 году.

Рис. 2.2. Структура поступления арендной платы 2002 - 2003гг.

Несмотря на увеличение поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2002 - 2003 годах, структура арендных платежей осталась неизменной.

В среднем ежеквартально в 2004 году ожидается 2 миллиона рублей поступлений арендной платы, однако за первый квартал 2004 года фактически поступило арендной платы 1 569 тысяч рублей, то есть меньше, чем было запланировано.

Для наглядности сравнение планированного и фактического поступления арендной платы представлено на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Сравнение планированного и фактического поступления арендной платы

На рис. 3 показано превышение фактического поступления арендной платы над планируемым в 2002 и 2003 году, однако как уже было отмечено за первый квартал 2004 года наблюдается тенденция превышения планируемого размера поступлений арендных платежей над фактическим поступлением. Если данная тенденция останется неизменной, то это отрицательно скажется на бюджете города Саяногорска и возможно образование дефицита бюджета. Одним из источников покрытия дефицита бюджета города Саяногорска является продажа муниципальной собственности по конкурсу или посредством публичного предложения. В связи с продажей муниципальной собственности произойдет уменьшению площадей помещений сдаваемых в аренду и, следовательно, произойдет еще большее сокращение поступления арендных платежей в бюджет города Саяногорска. Поэтому в данном случае продажа муниципальной собственности нецелесообразна и необходим поиск другого источника.

Одной из функций распоряжения объектами муниципальной собственности Комитета по управлению имуществом является осуществление передачи в аренду объектов муниципальной собственности на основании постановлений главы муниципального образования г. Саяногорск, заключение и расторжение договоров аренды объектов муниципальной собственности, а так же оформление соглашений на субаренду муниципального имущества.

Информация о распоряжении муниципальной собственностью представлена в табл. 2.3.

Таблица 2.3 Распоряжение муниципальной собственностью

№ п/п	Наименование	2001 год	2002 год	2003 год	I квартал 2004 года
1	Подготовлено постановлений главы муниципального образования г. Саяногорск «О передаче а аренду нежилого помещения»	76	80	114	17
2	Заключено договоров аренды	107	111	138	17
3	Оформлено согласований на субаренду	12	14	11	3
4	Оформлено договоров аренды по образовательным учреждениям	39	48	40	4
5	Расторгнуто договоров аренды	-	-	7

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Аренда муниципального имущества" скачать

Подобные документы

• Правовое регулирование арендных отношений

  Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
  
  дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010
  

• Понятие аренды в гражданском праве

  Анализ этапов становления гражданско-правового института аренды. Особенность арендных отношений на современном этапе. Заключение, содержание, расторженние и возобновление договора аренды. Договоры аренды недвижимого имущества, финансовая аренда (лизинг).
  
  дипломная работа [109,8 K], добавлен 18.07.2010
  

• Формирование экономических основ местного самоуправления на примере Департамента муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска

  Понятие основ местного самоуправления. Система органов местного самоуправления города Красноярска. Деятельность департамента муниципального имущества и земельных отношений по управлению муниципальной собственностью. Администрация города Красноярска.
  
  курсовая работа [851,3 K], добавлен 26.06.2013
  

• Основы управления муниципальным имуществом

  Особенности передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение, в оперативное управление, внесение в качестве взноса в уставной капитал. Аспекты сдачи в аренду, залог, передача в безвозмездное пользование. Приватизация муниципального имущества.
  
  реферат [78,2 K], добавлен 11.01.2011
  

• Правоприменительная практика арендных отношений

  Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву. Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, понятие и существенные условия договора их аренды. Форма и государственная регистрация договора. Вопросы и проблемы в законодательстве.
  
  дипломная работа [217,9 K], добавлен 25.10.2012
  

• Развитие экономической основы муниципального хозяйства

  Нормативно-правовое обеспечение экономической основы муниципального хозяйства. Показатели экономической эффективности предприятия. Источники формирования имущества муниципального учреждения. Бюджетная система РФ. Фонды финансовой поддержки регионов.
  
  дипломная работа [109,6 K], добавлен 29.08.2013
  

• Администрация муниципального образования Кваркенского района

  Проблема сбалансированности доходной части бюджета муниципального образования. Характеристика основных направлений деятельности отдела экономического анализа и прогнозирования. Анализ бюджета муниципального образования Кваркенский район за 2009-2011 гг.
  
  отчет по практике [886,5 K], добавлен 10.02.2014
  

• Аренда предприятий

  Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. Особенности заключения договора аренды предприятия. Методика расчета арендной платы при передаче в аренду. Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша.
  
  курсовая работа [32,9 K], добавлен 25.04.2002
  

• Аренда недвижимого имущества

  Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
  
  курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002
  

• Приватизация государственного (муниципального) имущества

  Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
  
  курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013
  

Другие документы, подобные "Аренда муниципального имущества"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам