Аренда муниципального имущества
Обзор путей повышения эффективности аренды муниципального имущества, обеспечивающих рациональное использование и положительно влияющих на формирование доходной части бюджета города, теоретические основы, методы повышения эффективности арендных отношений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.11.2010 |
| Размер файла | 1,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
4
В целом за период с 2001 по 2003 год произошло увеличение числа заключенных договоров аренды муниципального имущества. Число оформленных согласований на субаренду в 2003 году сократилось по сравнению с 2002 годом и установилось н6а уровне 2001 года. (рис. 2.4).
Рис. 2.4. Распоряжение муниципальным имуществом г. Саяногорска
На рис. 2.4 видно, что количество оформленных договоров аренды по образовательным учреждениям за период с 2001 по 2003 год практически осталось неизменным, потому что общая площадь сдаваемая в аренду в образовательных учреждениях и количество арендаторов практически не меняются.
Резкое увеличение числа заключенных договоров аренды нежилых помещений в 2003 году произошло за счет ряда предпринятых мер, отдельными из которых является сдача в аренду дополнительных площадей, ранее не сдаваемых, таких как подвалы, мусорокамеры, склады, и уменьшение срока простоя помещений свободными.
Однако за первый квартал 2004 года заключено только 17 договоров аренды муниципального имущества. На столь невысокий результат повлияло решение с января 2004 года предоставлять нежилые помещения в аренду на аукционе. До мая 2004 года происходила подготовка к проведению торгов: оценка нежилого помещения независимым оценщиком, изготовление технического паспорта и т.п. Комиссия по приватизации созданная при Комитете 28 мая 2004 года посредством СМИ объявила о продаже на аукционе права на заключение договоров аренды двух нежилых помещений. Площадь одного из помещений составляет 131,4 кв.м., а его первоначальная цена права на заключение договора аренды сроком на 5 лет 109 тыс. руб. Аукцион состоится 28 июня 2004 года.
По сравнению с 2001-2002гг. в 2003 году расторгнуто 7 договоров аренды за задолженность по арендной плате, а за первый квартал 2004 года расторгнуто 4 договора. Это говорит об ухудшении платежной дисциплины арендаторов и если в течение 2004 года такая тенденция сохранится, то это может отрицательно сказаться на формировании доходной части бюджета.
Нежилые помещения, представляют собой составную часть муниципальной собственности, постоянная работа с которой сказывается на эффективности использования муниципального имущества, его техническом состоянии и как следствие повышение спроса у потенциальных арендаторов (см. табл.2.4).
Таблица 2.4 Динамика работы с нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности
|
№ п/п |
Наименование |
2002 год |
2003 год |
Первый квартал 2004 года |
|
|
1 |
Площадь, сдаваемая в аренду |
13513,0 |
12010,71 |
12719,11 |
|
|
2 |
Площадь, сдаваемая в субаренду |
442,4 |
264,3 |
264,3 |
|
|
3 |
Площадь, сдаваемая в аренду по образовательным учреждениям |
3579,3 |
3637,45 |
4125,45 |
|
|
4 |
Площадь, сданная в безвозмездное пользование |
13185,0 |
13185,0 |
12476,6 |
|
|
5 |
Обследовано нежилых помещений по выполнению условий договоров аренды |
29 |
31 |
14 |
|
|
6 |
Инвентаризация |
21 |
19 |
4 |
|
|
7 |
Оценка нежилых помещений |
17 |
15 |
2 |
|
|
8 |
Зарегистрировано право собственности на нежилые помещения |
7 |
8 |
2 |
Из табл. 2.4 видно, в 2003 году произошло уменьшение площади нежилых помещений сдаваемых в аренду по сравнению с 2002 годом, однако в 2004 году происходит увеличение площади нежилых помещений сдаваемых в аренду на фоне уменьшения площадей сдаваемых в безвозмездное пользование. Площадь нежилых помещений, сдаваемых в субаренду за период 2203-2004 гг. осталась неизменной. Ежегодно происходит увеличение площадей, сдаваемых в аренду по образовательным учреждениям, так по сравнению с 2002 годом в 2004 году произошло увеличение на 16%.
Вместе с Комитетом в тесном сотрудничестве работают отделы муниципального управления жилищным хозяйством. В ходе работы выявляются нарушения в использовании нежилых помещений, неисполнение условий договоров аренды, контрактов на хозяйственное ведение и оперативное управление, и привлечение к административной ответственности нарушителей. В последнее время наиболее типичны случаи, когда с целью организации более эффективной работы предприятия, применения экономичных технологических процессов, производятся перепланировки. А в отдельных случаях реконструкции нежилых помещений без наличия соответствующих разрешительных документов. Это касается и встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах. Результатом таких действий является не только жалобы жильцов, но и более опасные последствия, вплоть до разрушения капитальных конструкций.
Проводя контроль за использованием нежилого фонда, Комитет совместно с договорным отделом МУП «Служба Заказчика ЖКХ» добивается устранения нарушений путем повторных проверок, направления информации в соответствующие органы: администрацию, в бюро технической инвентаризации, в муниципальную и регистрационные палаты, в налоговую инспекцию и т.д. В настоящее время руководители многих организаций города начинают понимать, что Комитет доведет любую проверку до ее логического завершения, то есть до полного устранения нарушений, и что в их интересах выполнять требования действующего законодательства в этой области, а не идти на сомнительные сделки с нежилым фондом. Это подтверждается тем, что в последнее время в Комитет ежедневно поступают письма от руководителей проверенных организаций с просьбами о переносе сроков устранения нарушений, указанных в предписаниях.
По сравнению с 2002 годом в 2003 году проверено больше нежилых помещений на исполнение условий договоров аренды, а с учетом того, что за первый квартал 2004 года подверглось проверке уже 14 нежилых помещений, предполагается, что количество проверок в 2004 году возрастет по сравнению с предыдущими годами.
Средства, затраченные Комитетом на изготовление паспортов нежилых помещений, окупились за короткий срок. В бюджет города поступили денежные средства за счет штрафных санкций, перерасчетов арендной платы, производимой по результатам проверок, только в 2002 году за нарушение договоров аренды по решению арбитражного суда поступило 100 тысяч рублей. И не только в денежном выражении измеряется положительный эффект работы Комитета. Так в 2002 году было проведено 29 проверок соблюдения договоров аренды и безвозмездного пользования и выявлено нарушений более чем в 70% проверенных организаций, а в 2003 году проведено 31 проверки. Причем количество нарушений снизилось и составило около 20%.
Несмотря на увеличение поступления арендной платы, все-таки существует переходящая задолженность по арендной плате прошлых лет (рис. 2.5).
Рис. 2.5. Динамика переходящей задолженности по арендной плате по договорам аренды муниципального имущества
На рис. 2.5 наглядно изображено, что ежегодно переходящая задолженность остается практически неизменной.
В целях погашения заложенности Комитетом подготавливаются уведомления арендаторам, также направляются претензии, подаются иски в суд. Задолженность по арендной плате и неустойке (штрафам) по договорам аренды, числящаяся за отдельными арендаторами, взыскание которой оказалось невозможным в силу причин юридического характера, признается безнадежной. При этом признается невозможной к взысканию только та задолженность, которая осталась непогашенной после применения всех предусмотренных законодательством мер к взысканию. Списание невозможной к взысканию задолженности производится Комитетом путем издания распоряжения.
Сумма переходящей задолженности в 2004 году по сравнению с 2002 годом осталась не изменой, этому могли послужить неплатежеспособность арендаторов или даже их банкротство. Именно в целях своевременного выявления неплатежей по арендной плате Комитетом осуществляется контроль за поступлением арендной платы. Для выявления причин столь высокого уровня переходящей задолженности в 2002 году необходимо проанализировать арендные платежи за 2001 год.
Рис. 2.6. Динамика поступления арендной платы за 2001 год по договорам аренды муниципального имущества
При рассмотрении рис. 2.6 видно, что в течение 2001 года фактическое начисление арендной платы было меньше планируемого. Таким образом, в 2001 году планируемое поступление арендной платы превышало фактическое, вследствие чего образовалась задолженность, перешедшая на 2002 год. Поступления в бюджет города Саяногорска сборов по арендной плате составили 99,25% от начисления (рис. 2.7).
Рис. 2.7. Поступление арендной платы в 2001 году
С 1996 года по 2000 год арендная плата за нежилые помещения в городе Саяногорске базировалась на остаточной стоимости одного квадратного метра общей площади дома в каждом конкретном случае. Тогда в одном микрорайоне города одинаковые дома имели разную балансовую стоимость, следовательно, арендная плата за одинаковые помещения начислялась по-разному. В 2002 году была введена в действие методика расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, на основании которой арендная плата устанавливалась в соответствии с приведенными коэффициентами и базовой стоимости аренды одного квадратного метра. Изменение методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности в 2004 году повлияло на поступление арендной платы [13].
Подробный анализ арендной платы по договорам аренды нежилых помещений представлен в прил. 4. Средний размер ежемесячных арендных поступлений возрос в 2 раза (рис. 2.8, а). Сумма арендной платы по договорам аренды нежилых помещений за месяц возросла с 400 тысяч до 90 500 тысяч, то есть в 226 раз. Средняя стоимость арендной платы за один квадратный метр возросла в 3 раза: с 30 рублей до 90 (рис 2.8, б). Это приведет к тому, что за год в бюджет города Саяногорска поступит арендных платежей по договорам аренды нежилых помещений в 2 раза больше, то есть на 5 769 тысяч рублей больше чем прежде.
Рис. 2.8. Изменение средней стоимости аренды 1 квадратного метра и размера арендной платы в месяц в 2000 и 2004 годах
Несколько иначе произошли изменения аренды помещений в образовательных учреждениях (см. прил. 5). Суммарная площадь сдаваемых помещений в образовательных учреждениях составляет 4 096,35 кв.м. По методике 2000 года средняя стоимость аренды 1 кв.м. составляла 15 руб. 38 коп., а по методике 2004 года - 52 руб. 22 коп (рис. 2.9, а). Однако стоимость аренды 1 кв. м. в образовательных учреждениях меньше на 50%, чем в обычных нежилых помещениях.
Произошло увеличение стоимости аренды 1 кв.м. в образовательных учреждениях на 240%. В среднем арендная плата возросла в 3,4 раза. Если годовое поступление арендной платы по методике 2000 года составляло 755 тысяч рублей, а ежемесячное - 63 тыс. руб., то по новой методике годовое поступление составит 2 млн. 567 тыс. руб., а ежемесячное -213 тыс. руб. (рис. 2.9, б).
Рис. 2.9. Изменение средней стоимости аренды 1 квадратного метра в образовательных учреждениях и ежемесячного поступления арендной платы в месяц
Столь резкое увеличение арендной платы в образовательных учреждениях положительно повлияет на формирование доходной части бюджета города Саяногорска, но все же необходимо учитывать платежеспособность арендаторов. Иначе появится простой помещений и как результат уменьшение поступлений арендной платы.
Фактическое поступление арендной платы в течение 2004 года меньше суммы начисленной арендной платы (табл. 2.5).
Таблица 2.5 Поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2004 году
|
Объект муниципального имущества |
Сумма,тыс. руб. |
||
|
План |
Факт |
||
|
Аренда нежилых помещений |
1826 |
1684 |
|
|
Прочая аренда движимого имущества |
41 |
32 |
|
|
Аренда помещений в образовательных учреждениях |
363 |
337 |
|
|
Аренда учреждений культуры |
57 |
57 |
|
|
Итого |
2287 |
2078 |
Из табл. 2.5 видно, что по состоянию на 1 мая 2004 года всего поступило арендной платы от сдачи в аренду муниципального имущества 2 078 тысяч рублей (табл. 2.5), однако начислено - 2287 тысяч рублей. То есть бюджет города недополучил 209 тысяч рублей. Для наглядности планируемое и фактическое поступление арендной платы в 2004 году представлены на рис. 2.10. Дисциплинированно платят арендную плату арендаторы учреждений культуры.
85
292982
Рис. 2.10. Планируемое и фактическое поступление арендной платы
На основании анализа арендных отношений в городе Саяногорске, следует вывод, что необходимо повышать эффективность аренды муниципального имущества. Это приведет к увеличению поступлений в бюджет города Саяногорска.
3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ САЯНОГОРСКЕ
Добиться эффективного управления муниципальным имуществом и на основе этого увеличить поступления доходов от его использования в местный бюджет - задача, стоящая перед руководством города и в том числе перед Комитетом по управлению имуществом. В настоящее время для ее решения складываются благоприятные условия, явившиеся как следствием улучшения работы подразделений администрации, так и повышения их взаимодействия при решении общих городских задач.
Одну из самых весомых составляющих в общем объеме доходов от использования муниципального имущества образуют доходы от сдачи его в аренду. Это наиболее эффективный способ использования муниципального имущества. На сегодняшний день в аренду сдано 176 объектов общей площадью более 12,2 тыс. кв. метров. Особое место отводится функционированию созданной в Саяногорске системе административного контроля за использованием нежилых помещений.
Причиной позитивных изменений является факт существования отлаженной системы государственного контроля и понимания руководителями организаций необходимости выполнения законодательства, регламентирующего порядок использования нежилого фонда города.
Как видно из анализа использования нежилых помещений, проведенного в гл. 2, количество нежилых помещений уменьшается с каждым годом вследствие продажи нежилых помещений и перевода нежилых помещений в статус жилых. Однако в 2004 году произошло увеличение площади нежилых помещений, сдаваемых в аренду за счет сдачи в аренду дополнительных площадей, ранее не сдаваемых, то есть сдача в аренду подвалов, мусорокамер, складов, и за счет сокращения передачи в безвозмездное пользование. При дальнейшем действие в этих направлениях и пропаганды свободных площадей, уменьшения срока простоя помещений свободными возможно получение дополнительных поступлений денежных средств в бюджет города.
Всего в 2004 году в безвозмездное пользование передано муниципальным и государственным республиканским учреждениям, общественным организациям 59 помещений общей площадью 14005,2 кв.м. Если сократить площади, передаваемые в безвозмездное пользование, в 2 раза, и составить расчет арендной платы с применением понижающих коэффициентов для государственных и муниципальных предприятий, то получается, что утраченный доход от сдачи в безвозмездное пользование муниципальных нежилых помещений по существующей методике расчета арендной платы составляет:
.
При передаче помещений или имущества в безвозмездное пользование следeдует учитывать следующий фактор: прежде чем передать нежилое помещение в безвозмездное пользование организации на один год, рассмотреть, как она планирует его использовать, и что получит город взамен. В акте передачи, являющимся обязательным приложением к договору, следует указывать, сколько составляет ежемесячно льгота по аренде и в случае не выполнения условий договора, получателю такой льготы - своеобразной ссуды - следует вернуть эту ссуду либо денежными выражении, либо произведенными улучшениями нежилого помещения на эту сумму.
Саяногорский городской Совет депутатов, по представлению Комитета, должен утвердить перечень имущества организаций или физических лиц, которым передается имущество в безвозмездное пользование, сроки договора и оценку потерь бюджета. В указанный перечень не должны входить объекты, передаваемые в безвозмездное пользование по требованию Федерального законодательства. Иные государственные учреждения, финансирование которых происходит из федерального и республиканского бюджета, должны оплачивать часть расходов по содержанию предоставленных помещений.
Ежегодно на протяжении 1998-2001гг. для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, предоставляются льготы в размере более 781 тысяч рублей. Предоставленная этим лицам льгота необоснованно затянулась и ее аннулировали. Крайне расточительно для бюджета позволять в течение нескольких лет позволять эксплуатировать муниципальную собственностью только ради частных интересов. Своевременная отмена существующих льгот для данной категории способствует поступлению в бюджет дополнительных средств.
На 2004 год уже запланированы льготы по арендной плате на сумму 323 628 руб. 48 коп., в том числе предприятиям, осуществляющим кинопрокат, предусмотрена льгота в размере в размере 60% от годовой арендной платы - 253 169 руб. 28 коп. С учетом того, что предприятие осуществляющие кинопрокат в г. Саяногорске единственное, то есть в своей области оно монополист, и спрос на услуги среди населения постоянно повышается, необходимо сократить размер льготы или отменить ее вообще. Сокращение льгот по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности отдельным категориям арендаторов хоты бы на 50% приведет к повышению арендной платы на 161 814 руб. 24 коп. в год.
При предоставлении в аренду муниципального имущества на льготных условиях необходимо уточнять размер льгот от годовой арендной платы, с обязательным указанием обстоятельства, по которому предоставляется льгота. Необходимо распространять практику предоставления льгот арендаторам, осуществляющим капитальный ремонт и или реконструкцию объекта недвижимости за счет собственных средств. Компенсация затрат на выполненный капитальный ремонт и реконструкцию объекта недвижимости производится путем освобождения от арендной платы на сумму средств, затраченных на работы капитального характера либо путем применения понижающего коэффициента, установленного по Методике расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности г. Саяногорска.
К одним из методов повышения эффективности арендных отношений, объектом которых является муниципальное имущество, относится страхование нежилых помещений. Не редко арендатор относится не с достаточной ответственностью к муниципальному имуществу и это ведет к дополнительным расходам. В целях обеспечения защиты имущественных интересов администрации города Саяногорска на случай повреждения или гибели необходимо страховать муниципальное имущество, за счет средств арендатора, то есть создавать резервный фонд. Путем внесения изменений в методику расчета годовой арендной платы можно предусмотреть коэффициент страхования. В этом случае арендатор при оплате арендной платы уплачивает и входящую в нее страховую сумму. Страховые суммы должны учитываться отдельно и являться базой для создания резервного фонда.
Страхование муниципального имущества позволит не только обеспечить защиту имущества на случай повреждения, но и создать резервный фонд. За счет резервного фонда можно финансировать ремонт, реконструкцию зданий и сооружений муниципальной собственности, устранение аварий и т.д. Если застраховать нежилые помещения по долгосрочным договорам аренды, то резервный фонд в размере 5% процентов от годового размера арендной платы составит:
рублей.
Для обеспечения гарантированных поступлений в бюджет необходимо установить неснижаемый объем нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Установленный объем нежилых помещений, ежегодно утверждать при принятии городского бюджета и не включать в программу приватизации на очередной финансовый год указанные нежилые помещения.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов и рынок покупателей.
Наибольшие объемы спроса и предложения из опыта работы Комитета по управлению имуществом, наблюдаются по аренде нежилых помещений под размещение торговых точек.
К объектам муниципального имущества, которые сдаются Комитетом в аренду, относятся почти все нежилые помещения: офисные, административные, торговые, складские, производственные и другие помещения, предназначенные для ведения прибыльного бизнеса. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 12132,1 кв.м.
За последние годы рынок торговых помещений стал проявлять свою активность. Важным фактором, влияющим на величину арендной платы, а также на стоимость торговых помещений, является их местонахождение, наиболее предпочтительным является центральная часть г. Саяногорска с интенсивным движением покупателей. Необходимо отметить, что за последнее время усилилась тенденция радикального перепрофилирования нежилых помещений и перехода части жилого фонда в нежилой, особенно в центральной части города. Предпочтение отдается таким видам использования нежилых помещений, которые приносят максимальные доходы собственникам или арендаторам: торговля, общественное питание, офисные помещения. Достаточно очевидно, что эта тенденция отражает повышение общего уровня профессионализма участников рынка и является следствием возросшего «рыночного эгоизма» собственников и арендаторов.
Торговые помещения с хорошим местоположением имеют, как правило, большую стоимость, а, следовательно, и более высокую величину арендной ставки.
Идеальная организация арендных отношений, объектом которых является муниципальное имущество, предполагает максимальное поступление в бюджет арендных платежей.
Изменение методики расчета арендной платы в мае 2004 года, бесспорно, повлияло на формирование доходной части бюджета города Саяногорска. Обоснованность такой меры продиктована тем, что доходность с 1 кв.м. в год в 2000 году составила 125,6 рублей, это намного ниже, чем планировалось, а в 1999 году доходность 1 кв.м. составила только 114,7 рублей в год, по сравнению с 1998 годом доходность 1 кв.м. в 2000 году нежилой площади увеличилась в 1,5 раза, но еще есть резерв работы в этом направлении.
Для увеличения арендной платы по договорам аренды муниципального имущества необходимо изменение базовой ставки арендной платы в месяц за 1кв.м. При увеличении ставки арендной платы нужно учитывать платежеспособность арендаторов. Опыт и анализ платежеспособности арендаторов, занимающих нежилые помещения не для торговли, показывает, что ежемесячно возникает задолженность у каждого арендатора в сумме 200 рублей. Сдать в аренду все нежилые помещения для размещения более доходных точек не представляется возможным в силу местоположения, а реконструкция под другое, более доходное, не возможна из-за его архитектурно-планировочного решения. Более того, значительного роста дохода от аренды нежилых помещений не предвидится из-за отсутствия увеличения базы площадей. Необходимо отметить, что за последние пять лет база сдаваемых в аренду площадей уменьшилась на 1189,8 кв. м. Данные площади Комитетом были выведены из состава нежилых для передачи их под переселение жильцов из аварийного жилья.
Благодаря введению новой Методике расчета годовой арендной платы, доходная часть бюджета города Саяногорска в 2004 году по сравнению с 2003 увеличится на 502246 рублей 41 копейку. Иначе говоря, годовая сумма арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, возрастет на 123%. Это высокий результат, однако при сравнении с рыночной стоимостью аренды нежилого помещения видно, что возможна еще более эффективная организация аренды нежилых помещений, благодаря которой доходная часть бюджета увеличится. Рыночная средняя базовая арендная ставка в городе Саяногорске применяемая владельцами частных помещений, в зависимости от местоположения, сложилась от 200 до 750 рублей за 1 кв.м. торговой площади в месяц.
Эффективнее установить размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в размере 200 рублей. Для выявления эффекта от увеличения базовой ставки арендной платы необходимо рассчитать годовой размер арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями. На основании формулы (1), при применении минимальной рыночной ставки стоимости одного квадратного метра равной 200 руб., арендные платежи по договорам аренды муниципального имущества в бюджет города составят:
Ежемесячное поступление арендной платы составит:
Принятие базовой ставки арендной платы на уровне 200 руб. приведет к изменению размера ежемесячного поступления арендной платы. Экономический эффект от данного мероприятия представлен графически на рис. 3.1.
Рис. 3.1. Эффект от изменения базовой ставки арендной платы
Эффектом от увеличения базовой ставки арендной платы в месяц за 1кв.м. до 200 рублей является прирост в 2004 году поступления арендной платы на 1 553 737 рублей больше чем было запланировано.
На основе сделанных расчетов можно сделать вывод: доход в бюджет города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений, при отсутствии роста количества нежилых помещений, возможен только при постоянном росте спроса и за счет повышения ставки арендной платы до 200 рублей, с учетом платежеспособности арендатора.
Так же одним из методов повышения эффективности арендных отношений, объектом которых является муниципальное имущество, относится продажа права аренды посредством аукциона. Кроме привлечения дополнительных средств в бюджет, можно выставлять на конкурсной основе сдачу тех помещений, которые нуждаются в капитальном ремонте, чтобы уменьшить бюджетное финансирование капитального ремонта нежилых помещений.
К критериям, по которым нежилые помещения предлагаются на конкурс, относится: спрос у населения города площади пригодные для размещения магазинов, кафе, закусочных, офисов. Также нежилые помещения, определенные для торгов должны быть полностью освобождены от имущества арендаторов и не должны быть частью другого нежилого помещения. В перечень нежилых помещений, право аренды, которых планируется продавать с торгов в 2004г. входит 17 помещений. Право аренды двух из помещений будет продано 28 июня 2004 года.
Срок договора аренды нежилых помещений, право аренды, которых планируется продавать с торгов в 2004г. закончился 1 января 2004г. и неизвестно когда данные помещения займут новые арендаторы. В результате образуется простой свободных помещений, общей площадью 1206,15 кв.м. и ежемесячно бюджет города теряет дополнительный источник финансирования в размере 180922 тыс.руб.
В городе так много проблем, решение которых зависит только от бюджетного финансирования. Так, например регистрация договоров аренды за счет муниципалитета привела бы к увеличению долгосрочных договоров аренды муниципального имущества. Находить новые источники поступления средств для повышения эффективности управления муниципальным имуществом - задача администрации города.
Работа по управлению договорными обязательствами упростилась бы, если бы она велась с помощью «Автоматизированной информационной системы бюджетного процесса - электронное казначейство» и общегородским реестром контрактов. В целом возможности современных информационных технологий позволяют уже сейчас выйти на качественно новый уровень управления городом и муниципальной собственностью в целом.
Все предлагаемые мероприятия ведут к повышению эффективности организации аренды муниципального имущества и к дополнительному поступлению в бюджет города Саяногорска 4 551 409 рублей. Наглядно экономия представлена на рис. 3.2.
Рис. 3.2. Эффект от проведения мероприятий по улучшению эффективности арендных отношений
То есть в результате проведения мероприятий поступления от аренды муниципального имущества в бюджет города увеличатся на 56% и составят 12 551 409 рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Аренда муниципальной собственности представляет собой один из механизмов управления собственностью и получение от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для муниципалитета источником поступлений денежных средств. Конкретные особенности прав арендатора по владению, пользованию и распоряжению арендованным объектом определяются видом договора аренды, особенностями вида арендованных объектов и фиксируются индивидуально в каждом договоре аренды.
Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Таким образом, отличительными признаками данного договора являются представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества и предоставление имущества во временное владение и пользование, а так же предоставление имущества за плату.
Экономическая сущность аренды состоит также в том, что при ней нет смены собственника, также предполагается как арендатор, так и арендодатель по истечении определенного количества времени будет получать доход. Арендодатель получит доход в виде платы, получаемой за сдаваемое в аренду имущество.
Фактически все арендные соглашения можно разделить на три вида: соглашение о продаже оборудования с получением его обратно в аренду, прямая аренда и аренда с использованием кредита. Кроме того, арендные отношения могут различаться по составу субъектов и формам участия инвесторов.
Объектом арендных отношений может также стать муниципальная собственность. В свою очередь в состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество.
Предоставление в аренду муниципального имущества осуществляет Комитет по управлению имуществом г. Саяногорска на основании постановления главы муниципального образования г. Саяногорск. Общие принципы и порядок предоставления в аренду движимого и недвижимого муниципального имущества г. Саяногорска представлены в Положении «О передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества». Предоставление муниципального имущества в аренду осуществляется целевым назначением либо по результатам аукциона. Способ сдачи муниципального имущества в аренду устанавливается главой муниципального образования город Саяногорск при решении вопроса о передаче муниципального имущества в аренду.
Фактическое поступление арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в 2002 - 2003 годах превышает запланированное, однако за первый квартал 2004 года наблюдается тенденция превышения планируемого размера поступлений арендных платежей над фактическим. Несмотря на увеличение поступления арендной платы, все-таки существует переходящая задолженность по арендной плате прошлых лет. В целом за период с 2001 по 2003 год произошло увеличение числа заключенных договоров аренды муниципального имущества.
Изменение методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности в 2004 году повлияло на поступление арендной платы Средний размер ежемесячных арендных поступлений по договорам аренды нежилых помещений возрос в 2 раза. В среднем арендная плата помещений в образовательных учреждениях возросла в 3,4 раза. Это высокий результат, однако при сравнении с рыночной стоимостью аренды нежилого помещения видно, что возможна еще более эффективная организация аренды нежилых помещений. Эффективнее установить размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в размере 200 рублей. Эффектом от увеличения базовой ставки арендной платы в месяц за 1кв.м. до 200 рублей является прирост в 2004 году поступления арендной платы на 1 553 737 рублей больше чем было запланировано. Столь резкое увеличение арендной платы положительно повлияет на формирование доходной части бюджета города Саяногорска, но все же необходимо учитывать платежеспособность арендаторов.
На 1 мая 2004 года всего поступило арендной платы от сдачи в аренду муниципального имущества 2 078 тысяч рублей, однако начислено - 2287 тысяч рублей. То есть бюджет города недополучил 209 тысяч рублей. Более эффективной мерой по собираемости арендной платы, следует практиковать внесение арендной платы авансом. Как показывает практика, задолженность уменьшается и при необходимости такой договор легче расторгнуть.
Для повышения эффективности распоряжения муниципальным имуществом необходимо сократить площади, передаваемые в безвозмездное пользование в 2 раза. Тогда доход от сдачи в аренду данных муниципальных нежилых помещений составляет 2,5 млн. руб.
Так же для усовершенствования организации арендных отношений возможно проведение такие мероприятия как страхование муниципального имущества, сокращение льгот арендаторам, продажа права аренды посредством аукциона. Работа по управлению договорными обязательствами упростится с помощью современных информационных технологий.
В целом эффектом от проведения предложенных мероприятий является поступление в бюджет города Саяногорска дополнительно 4,5 млн. рублей.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Конституция российской Федерации (1993). - М.: Теис, 1993. - 48 с.
Гражданский Кодекс Российской Федерации: По состоянию на 15 февр. 2000 г. с изм. и доп. - М.: Этнос, 2000. - 228 с.
Российская Федерация. Законы. Федеральный закон об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 28 августа 1995г. №154-ФЗ // ИПС «Гарант».
Российская Федерация. Законы. Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997г. №122-ФЗ // ИПС «Гарант».
Российская Федерация. Президент (1991- ; Б.Н.Ельцин). О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации: Указ Президента Рос. Федерации от 22 декабря 1993г. №22656 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - 3 дек. - С.4.
Российская Федерация. Президент (1991- ; Б.Н.Ельцин). О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (с изм.): Указ Президента Российской Федерации // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1994. - 13 янв. - С.2.
Российская Федерация. Президент (1991- ; Б.Н.Ельцин). Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (с изм.): Указ Президента Российской Федерации // ИПС «Гарант».
Саяногорск. Городской Совет депутатов. Об утверждении Положения «Об организации проведения торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности нежилых помещении или права на заключение договоров аренды таких нежилых помещений»: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 22 декабря 2004г. №85 // Саянские ведомости. - 2004. - 9 янв. - С.9.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. О внесении изменений в Положение «Об организации проведения торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности нежилых помещении или права на заключение договоров аренды таких нежилых помещений»: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 17 марта 2004г. №13 // Саянские ведомости. - 2004. - 26 март. - С.7.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. Об использовании муниципального имущества: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 17 марта 2004г. №21 // Саянские ведомости. - 2004. - 31 март. - С.4.
Саяногорск. Администрация города Саяногорска. Об утверждении платы за аренду торговой площади на МУП «Муниципальный рынок»: Постановление Главы муниципального образования город Саяногорск от 7 апреля 2004г. №709 // Саянские ведомости. - 2004. - 14 апр. - С.2.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. Об утверждении Положения «О порядке передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества»: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 14 апреля 2004г. №27 // Саянские ведомости. - 2004. - 23 апр. - С.4-6.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. О внесении изменений в Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 17 марта 2004г. №8 «Об использовании муниципального имущества»: от 28 апреля 2004г. №35 // Саянские ведомости. - 2004. - 30 апр. - С.7.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. О внесении дополнений в решение Саяногорского городского Совета депутатов от 14.04.2004г. Об утверждении Положения «О порядке передачи в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества г. Саяногорска»: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 28 апреля 2004г. №34 // Саянские ведомости. - 2004. - 5 мая. - С.11.
Саяногорск. Городской Совет депутатов. О предоставлении льгот по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности отдельным категориям арендаторов: Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 28 апреля 2004г. №36 // Саянские ведомости. - 2004. - 5 мая. - С.11.
Ван Хорн, Дж. К. Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 800с.
Бабич, Л.Н. Государственные и муниципальные финансы / Л.Н. Бабич, А.А. Павлова - М.: ЮНИТИ, 2001. - 236с.
Беляев, С.В. Реформирование отношений собственности и развитие предпринимательства в России // Инвест - курьер. - 1997. - №11. - С.15.
Белянин, С.Е. О расчете арендной платы за пользование федеральным имуществом // Финансы. - 2001. - №1. - С. 74-77.
Берг, О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. - М.: Финансы и статистика, 1991. - 365 с.
Бурков, С.С. Неналоговые доходы от государственной собственности и бюджетный потенциал страны // Российский экономический журнал. - 2001. - №9. - С. 36.
Бурков, С.С. Повышение эффективности управления госсобственностью: о мерах законодательного и институционального обеспечения // Российский экономический журнал. - 2002. - №4. - С. 87.
Казанчев, Ю.Д. Муниципальное право / Ю.Д. Казанчев, А.Н. Писарев - М.: Новый Юрист, 1998. - 288 с.
Киндеева, Е.В. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть? // Экономика и жизнь. - 2000. - №8. - С. 9.
Кирпичников, В.А. Финансовые и правовые основы местного самоуправления // Финансы. - 2003. - №9. - С. 11-15.
Ковалев, В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 256с.
Крапивин, О.М. Порядок аренды государственных и муниципальных предприятий их работниками с правом последующего выкупа. - М.: ЮНИТИ, 2000. - 115 с.
Муниципальное право Российской Федерации: Учебник для вузов / Под ред. проф. Н.С. Бондаря. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 559 с.
Никонова, Л.И. НДС при аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества // Бухгалтерский учет. - 2003. - №16. - С. 17-21.
Павлова, Л.Н. Финансы предприятий. - М.: Финансы, 1998. - 639с.
Присягина, Г.Н. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и жилых помещений // Финансы. - 2003. - № 5. - С. 37-39.
Синецкий, Б.И. Основы коммерческой деятельности. - М.: Юрист, 1998. - 659с.
Соколов, В.С. Госсобственность: вопросы усиления контроля за использованием ми распоряжением // Российский экономический журнал. - 1999. - №4. - С. 75-77.
Татаров, К.Ю. Учет операций с муниципальной недвижимостью // Бухгалтерский учет. - 2003. - №3. - С. 62.
Тимохов, А.А. Управление финансами муниципальных образований // Экономика и жизнь. - 2001. - №17. - С. 20.
Черковец, В.В. Экономика, право, собственность // Российский экономический журнал. - 2002. - №10. - С. 52.
Швецов, А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития. - Тверь: Изд-во Свет. - 2002. - 200с.
Шейнин, Л.Б. Налог или хозяйственный платеж? // Финансы. - 2004. - №1. - С. 35-36.
Шеленко, С.Н. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет. - 2003. - №7. - С. 69.
Экономика предприятия / Под ред. В.Я. Горфинкеля. - М.: ЮНИТИ, 1996. - 367 с.
Подобные документы
Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.
дипломная работа [93,7 K], добавлен 18.07.2010Анализ этапов становления гражданско-правового института аренды. Особенность арендных отношений на современном этапе. Заключение, содержание, расторженние и возобновление договора аренды. Договоры аренды недвижимого имущества, финансовая аренда (лизинг).
дипломная работа [109,8 K], добавлен 18.07.2010Понятие основ местного самоуправления. Система органов местного самоуправления города Красноярска. Деятельность департамента муниципального имущества и земельных отношений по управлению муниципальной собственностью. Администрация города Красноярска.
курсовая работа [851,3 K], добавлен 26.06.2013Особенности передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение, в оперативное управление, внесение в качестве взноса в уставной капитал. Аспекты сдачи в аренду, залог, передача в безвозмездное пользование. Приватизация муниципального имущества.
реферат [78,2 K], добавлен 11.01.2011Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву. Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, понятие и существенные условия договора их аренды. Форма и государственная регистрация договора. Вопросы и проблемы в законодательстве.
дипломная работа [217,9 K], добавлен 25.10.2012Нормативно-правовое обеспечение экономической основы муниципального хозяйства. Показатели экономической эффективности предприятия. Источники формирования имущества муниципального учреждения. Бюджетная система РФ. Фонды финансовой поддержки регионов.
дипломная работа [109,6 K], добавлен 29.08.2013Проблема сбалансированности доходной части бюджета муниципального образования. Характеристика основных направлений деятельности отдела экономического анализа и прогнозирования. Анализ бюджета муниципального образования Кваркенский район за 2009-2011 гг.
отчет по практике [886,5 K], добавлен 10.02.2014Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. Особенности заключения договора аренды предприятия. Методика расчета арендной платы при передаче в аренду. Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша.
курсовая работа [32,9 K], добавлен 25.04.2002Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий.
курсовая работа [24,1 K], добавлен 25.06.2002Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013
