Процесс приватизации в РК

230387

88

Введение

Реформы отношений собственности являются важнейшим элементом перехода к рыночной экономике. Однако подходы к проведению этих реформ, их темпам и масштабам, а также альтернативы форм реорганизации государственного сектора экономики могут существенно различаться. Не во всем благоприятный первоначальный опыт реформы собственности, когда ставилась задача предельно быстрого разгосударствления и приватизации большинства предприятий, заставил частично пересмотреть не только роль государства, но и место государственного сектора в переходной экономике.

Потенциальное противоречие между функциями собственности и контроля в корпоративных формах предпринимательства привело к серьезным конфликтам интересов в большинстве крупных приватизированных предприятий. Во всех пост социалистических странах на фоне слабой законодательной проработки прав собственности интересы менеджмента противостояли интересам акционеров. А быстрая массовая приватизация по ваучерным схемам сопровождалась еще и конфликтами интересов внутренних и внешних инвесторов.

В связи с этим широко распространенная в первые годы рыночных реформ точка зрения на быструю приватизацию и накопление “критической массы” частной собственности сменилась пониманием особой роли государства и государственного сектора в переходной экономике.

В переходной экономике государственный контроль отличается от государственного управления в плановой экономике. Государственные предприятия должны быть выведены на режим функционирования, соответствующий основным требованиям рыночной среды, т. е. быть “маркетизированы”. Эти требования в основном сводятся к следующему: жесткий бюджет, конкуренция, реструктуризация производства и финансов, организация корпоративного управления. Я выбрал данную тему, потому считаю, что она в настоящее время очень актуальна, т.к. приватизация в Казахстане в 90-е годы прошла не совсем так, как задумывалось ее идеологами и организаторами. Был совершен ряд грубейших ошибок, наша страна не учла положительный опыт и результаты приватизации в других развитых странах. Поэтому Казахстан должен изучить и проанализировать допущенные ошибки, еще раз изучить опыт, результаты, механизм приватизации в других странах. И после этого, учитывая специфику нашей страны, необходимо исправить допущенные ошибки в приватизации.

Данная дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

В первой главе я решил рассмотреть понятие разгосударствления и приватизации.

Разгосударствление - это совокупность мер по преобразованию государственной собственности, направленных на устранение чрезмерной роли государства в экономике. Разгосударствление означает снятие с государства большинства функций хозяйственного управления, передачу соответствующих полномочий на уровень предприятий, замену вертикальных хозяйственных связей горизонтальными. Однако разгосударствление не означает, что государство перестает играть важную роль в рыночной экономике. Уменьшаются лишь масштабы государственного предпринимательства, а государство остается структурным элементом смешанной экономики.

Также необходимо сказать, что в настоящее время в экономической теории и практике современный процесс разгосударствления адекватен приватизации.

Приватизация - одно из направлений разгосударствления собственности, заключающееся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Основной целью и главной задачей дипломной работы явилось: охарактеризовать понятие разгосударствление и приватизации в РК, на практике показать и решить основные проблемы связанные с приватизацией рассмотреть подходы, принципы, модели и сроки приватизации.

Цель: выведение отечественных национальных компаний, действующих в ключевых отраслях экономики с организацией профессионального менеджмента и передовыми технологиями, на мировые рынки, что, в конечном итоге, должно способствовать расширению сферы влияния Казахстана как государства, способного конкурировать в условиях рынка за рубежом.

Для решения указанных задач государство будет способствовать созданию на базе национальных компаний государственных холдингов, основная задача которых будет заключаться в управлении деятельностью технологически связанных производств в стратегических отраслях экономики. В основу управления холдингов закладывается принцип корпоративного управления, позволяющий оптимизировать затраты, выработать технологическую и кадровую политику, осуществлять координацию деятельности предприятий в рамках отрасли.

1. Основы приватизации в Республике Казахстан

1.1 Приватизация - понятие, цели и задачи

Результативность, эффективность деятельности предприятий, компаний зависит от господствующей на них собственности. Отсюда возникает стремление к преобразованию форм и отношений собственности в целях обеспечения эффективного функционирования компании. Это основная причина приватизации предприятий.

В мировой практике выделяют 3 общие группы предприятий:

-Государственные предприятия, функционирующие в рамках публичного права (т.е. некоммерческие предприятия ).

- государственные предприятия, функционирующие на основе частного права (т.е. коммерческие предприятия).

-основанные на частной собственности и предприятия, функционирующие на основе частного права.

Появление частных юридических лиц может происходить двумя обобщенными способами - путем образования новых предприятий и приватизации действующих предприятий. В нашем государстве выбран второй путь, из-за преобладания государственной собственности, недостаточности средств населения для инвестирования как в единоличной, так и в ассоциированной форме неразвитой инфраструктуры фондового рынка, слабой правовой защиты частной собственности, отсутствие опыта, и как следствие психологической неподготовленности населения в области частного инвестирования.

В качестве основных признаков приватизации используются следующие:

- переход прав собственности государства в пользу частных лиц (частного сектора ) или смена государственной собственности на частную.

-Делегирование госпредприятию права распоряжения имуществом.

-Полная продажа госпредприятия частным лицам.

-Продажа части активов

Термин «приватизация» в официальных документах конкретных стран трактуется также по-разному, но при этом он не выходит за рамки вышеуказанных значений, что, впрочем, вполне объяснимо. Например, в Румынии под «приватизацией» подразумевается выпуск ценных бумаг с учетом оценки имущества предприятия, в Англии «приватизация» означает сокращение участия государства в капитале предприятия до уровня менее 50%, а в некоторых других странах (Малайзия, Турция и т.д.) «приватизация» признается и при сохранении государством большей части активов в своей собственности. В Польше «приватизация» означает преобразование собственности государственных предприятий в частную, акционерную, кооперативную, смешанную и другие формы собственности.

В целом объективные условия экономической ситуации порождают большое разнообразие моделей перехода от одной формы собственности к другой. Эти современные тенденции отражает широкая трактовка «приватизации». Наряду с общепринятыми формулировками определения «приватизации» в качестве дополнения нередко используются положения о том, что «приватизация» - это сдача государственного имущества в аренду частным фирмам для производства товаров и услуг, передача производственных функций частному сектору при сохранении финансовых рычагов в руках государства, а также и другие подобные определения. На самом деле приватизация предприятий не сводится к простой продаже имущества. Она является инструментом разгосударствления экономики и означает продажу государством частным лицам прав собственности на имущество, а так же прав распоряжения и пользования имуществом при одновременном снятии административных ограничений на деятельность предприятия.

Мировой опыт говорит о множестве задач, решаемых с помощью приватизации предприятий. Сюда можно отнести повышение рентабельности предприятий, сокращение правительственных расходов, увеличение поступлений в бюджет, ликвидацию внутренней и внешней задолженности, борьбу с монополизмом, расширение рынка капиталов, увеличение инвестиционного спроса населения, привлечение работников к участию в капитале компании, ослабление профсоюзного движения, создание широкой социальной базы мелких собственников в политических целях. Для пост социалистических стран немаловажным является развитие многоукладной экономики, становление социальной базы нового общественного строя - широкого среднего класса.

Любопытно, что в России приватизация проводилась еще Петром Первым. По его указу были отданы на льготных условиях в частные руки около трех десятков промышленных предприятий.

Приватизация государственных предприятий, которые не являются в конкретный момент приоритетным в макроэкономической политике правительства, обычно обеспечивает резкое повышение эффективности производства. Другой причиной проведения приватизации предприятий во многих странах оказывается необходимость финансирования дефицита бюджета при ограниченности традиционных источников поступлений.

Еще одной инициирующей приватизацию причиной может быть необходимость выполнения правительствами условий по принятым долговым обязательствам.

Возникает также возможность, как показывает опыт Англии, за счет доходов от приватизации снизить подоходный налог, что позволяет оживить частную экономическую активность. Как следствие кроме получения доходов государственный бюджет может освободиться от расходов по финансированию убыточных предприятий. Наряду с традиционным использованием выручки для погашения бюджетного дефицита она также может быть направлена на диверсификацию государственного капитала в более прибыльные отрасли, создавая, таким образом, источники будущих стабильных поступлений в бюджет.

В целом зарубежная практика использования денежных доходов от приватизации показывает, что имеется возможность с их помощью решить ряд финансовых проблем. Государственная собственность является достаточно емким источником финансирования тех или иных программ, погашения бюджетного дефицита, предотвращающим негативные последствия эмиссии, увеличения государственного долга. Помимо этого, в результате приватизации предприятий и последующего повышения их эффективности может быть, увеличена налоговая база, увеличены поступления в виде дивидендов. Приватизация убыточных предприятий напрямую сказывается на сокращении бюджетных расходов. Увеличение доходов государственного бюджета ведет в свою очередь к снижению давления финансовых ограничений на производство. В период получения доходов от приватизации возникает возможность маневрирования инструментами макроэкономической политики.

В Казахстане, в законодательных и номативно-методических документах по проблемам рыночной экономики, рассматриваются термины «Разгосударствление» и «Приватизация».

Разгосударствление-преобразование государственных предприятий с передачей функций хозяйственного управления и соответствующих полномочий непосредственно хозяйствующим субъектам.

Приватизация - приобретение у государства гражданами и юридическими лицами объектов государственной собственности или акций государственных акционерных обществ.

В соответствии с разработанной программой в республике осуществляется приватизация государственных предприятий и организаций с преобразованием их в частные или смешанные государственно-частные акционерные компании и товарищества.

Приватизацию осуществляет Государственный комитет Республики Казахстан по государственному имуществу и его территориальные органы с участием министерств, ведомств и местных администраций.

Реформа собственности в Казахстане прошла уже два этапа. Первый этап охватил период с 1991 по 1992 года и концентрировался, в основном, на продаже объектов торговли и сферы услуг, а также на передаче государственной собственности трудовым коллективам предприятий. В это время более 2500 крупных и около 4000 малых перешли в негосударственный сектор экономики.

При этом полностью частным стало лишь каждое пятое предприятие, прошедшее через разгосударствление, преимущественно в сфере сельского хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Второй этап реформы проходил с 1993 по начало 1996 года. Все предприятия республики в зависимости от численности персонала и отраслевой принадлежности были поделены на четыре группы, для каждой из которых предусматривались различные способы приватизации.

Направления приватизации:

-продажа мелких предприятий через местные аукционы

-массовая приватизация средних и крупных предприятий

-приватизация очень крупных предприятий по индивидуальным проектам

-приватизация в области сельского хозяйства и сектора переработки с/х продукции

Малая приватизация.

Эта программа предполагает приватизацию предприятий, с численностью работающих до 200 человек. Продажа происходит через местные аукционы, где граждане могут купить основные средства предприятия либо за наличные, либо за неиспользованные жилищные купоны. Программа была изначально сконцентрирована на предприятиях оптовой и розничной торговли и сферы услуг.

В рамках малой приватизации было продано 11 тыс. Объектов, что составляет около 2/3 всех объектов, подлежащих малой приватизации, и одновременно наиболее важными для удовлетворения потребностей населения - в торговле, общественном питании и сфере услуг - приватизировано 84% предприятий.

Малая приватизация закончилась в середине 1997, и было приватизировано около. 14 000 предприятий.

Массовая приватизация

Программа массовой приватизации, была предусмотрена на втором этапе приватизации и начала осуществляться в 1993 году. Она основывается на распределении приватизационных купонов среди населения. Граждане имели право вкладывать купоны в специальные инвестиционные фонды, которые затем использовали эти купоны для приобретения акций государственных предприятий. Программа массовой приватизации рассчитана, главным образом, на средние и крупные предприятия (от 200 до 5000 работающих).

Приватизация по индивидуальным проектам.

Крупные предприятия, с численностью более 5000 работающих и предприятия особого государственного значения, такие как предприятия добывающей промышленности, или природные монополии должны быть приватизированы на основе Программы приватизации по индивидуальным проектам. В целом, под эту категорию подпадают около 170 предприятий.

Целью такого подхода является принятие решений, максимально принимающих во внимание условия на каждом предприятии. Здесь не существует модели для определения доли государственной и частной собственности инвестора, в отличие от Программы массовой приватизации. Методы продажи также отличаются от компании к компании, но предполагается проведение международных тендеров и контрактов на управление.

Приватизация в области сельского хозяйства и сектора переработки с/х продукции.

Существует около 4000 государственных сельскохозяйственных предприятий и предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции. Государственные предприятия коллективизируются и земля распределяется между отдельными членами коллектива.

Государственные предприятия сектора переработки сельскохозяйственной продукции и агросервиса также приватизируются по этой программе с передачей акций коллективам, отдельным сотрудникам и сельскохозяйственным производителям. При этом цены устанавливаются на приемлемом уровне с поправкой на инфляцию. Несколько крупных перерабатывающих предприятий будут проданы по Программе приватизации по индивидуальным проектам.

Программа массовой приватизации.

Все граждане Казахстана (включая детей) получили купонные книжки, при этом жителям городов начислялось по 100 купонов, а сельским жителям по 120 с целью частичной компенсации разницы в материальном положении. Распределение купонных книжек закончилось в конце 1993 года через сеть Национального Банка. В целом было выдано более 15,5 млн. купонных книжек, т.е. охвачено около 90 % всего населения.

Схема разработана таким образом, что инвестиционные купоны регистрировались за их индивидуальными владельцами и не подлежали передаче или продаже, как в схеме ваучерной приватизации, использованной в Чешской Республике. Купоны могли быть только вложены в частные приватизационные инвестиционные фонды (ИПФ), которые выпускали свои акции в обмен на купоны. ИПФ, в свою очередь, приобрели акции государственных предприятий на купонных аукционах. Только лицензированные ИПФ, которых насчитывается около 170, могли участвовать в аукционах.

Предприятия, которые были включены в Программу массовой приватизации, сначала преобразовывались в акционерные общества, в которых 100% акций принадлежало государству. Затем, до 10% акций бесплатно передавалось сотрудникам компании в виде привилегированных акций. После этого 51% или более акций выставлялось на продажи через купонные аукционы для ИПФ, государству должно было остаться максимум 39 %.

С мая 1994 года по февраль 1996 года в Казахстане на 22 купонных аукционах были выставлены на продажу свыше 1700 предприятий. На этих аукционах были реализованы акции, представляющие уставный фонд предприятий номинальной стоимостью 1261.5 млн. тенге.

Общее количество купонов выданных населению республики - 1,5 миллиардов купонов, из них 1131.5 млн. купонов население сдало в ИПФ. Все собранные купоны были погашены в ходе аукционов.

Таблица. Отраслевая структура АО, проданных на купонных аукционах в Казахстане

ОТРАСЛЬ	Доля от общего числа АО
Газовая промышленность	1%
Геология	4%
Научно-исследовательские Институты	3%
Ремонтные предприятия	12%
Легкая и местная промышленность	13%
Металлургия	1%
Нефтяная промышленность	1%
Машиностроение	3%
Оптовая торговля	17%
Агропромышленный сектор	14%
Строительство	15%
Транспорт и телекоммуникации	14%
Химическая промышленность	2%
Энергетика	1%

1.2 Пути разгосударствления. Самоуправление предприятием и приватизация

Известны два пути преодоления тотального выведения предприятий из-под прямого контроля государства, т.е. разгосударствления: через самоуправление или через приватизацию.

Самоуправленческая модель предприятия, позволяющая обеспечить определенную степень хозяйственной обособленности, с одной стороны, и некоторые черты групповой собственности, с другой, появилась в недрах административно-плановой экономики именно как форма ухода от тотального государственного контроля и усиления мотивации к эффективной хозяйственной деятельности. Наибольшее распространение самоуправленческая модель получила в Югославии и Польше, но отдельные ее элементы использовались и в других бывших социалистических странах (например, система рабочего участия в прибылях предприятий в Венгрии).

Самоуправленческая модель базировалась на весьма аморфных отношениях собственности, когда эти отношения распространялись главным образом на полученные предприятием хозяйственные результаты, а не на капитал. Если сравнивать самоуправление с формами собственности, принятыми в рыночной и в переходной экономике, то по своей сути оно больше всего приближается к аренде предприятия его трудовым коллективом, когда первоначальный (авансированный) капитал остается в собственности государства как арендодателя.

Подобная модель хозяйственного обособления предопределяет заинтересованность самоуправленческого трудового коллектива прежде всего в росте текущих доходов предприятия, оставляя в стороне любую мотивацию в преумножении капитала. Поэтому система заинтересованности строится не на принципе максимизации общей массы прибыли фирмы, как это преимущественно бывает в условиях рыночной экономики, а на увеличении текущих доходов каждого отдельного члена самоуправленческого коллектива. А поскольку при этом заработная плата воспринимается как элемент дохода, а не издержек производства, цены на продукцию таких предприятий не служат им ориентиром в соотношении рыночного спроса и предложения. Это, в свою очередь, означает, что самоуправленческие предприятия если и возможны в рыночной и переходной экономике, то лишь в каких-то определенных конкретных случаях мелкого предпринимательства. Доминирующей формой они быть не могут.

Сущность приватизации. Приватизация в переходной экономике является преобладающей формой разгосударствления, с одной стороны, и наделения граждан собственностью за счет тех или иных форм перераспределения общественного имущества, с другой. Под приватизацией, как правило, понимают продажу или безвозмездную передачу государственной собственности в руки отдельных граждан, трудовых коллективов или юридических лиц. На базе государственных предприятий могут возникать частные и смешанные фирмы в различных организационно-хозяйственных формах--от индивидуальных предпринимательств до всех видов корпораций.

Главное содержание приватизации заключается в трансформации предприятий-производителей, основанных на том или ином производственно-техническом комплексе (звеньев “единой фабрики” плановой экономики), к фирмам, базирующимся на капитале. Капитал как самовозрастающая стоимость несет с собой коренные изменения всех функций, жизненных циклов, структурных сдвигов бывших государственных предприятий.

Зарождение и развитие отношений по капиталу (при сохранении в превращенной форме отношений по труду) кардинальным образом меняют всю систему интересов в рамках предприятия и требуют новых механизмов их согласования. В процессе приватизации в ходе массовых трансакций (передачи, перехода прав собственности) появляются новые социальные категории--собственников (акционеров), управляющих (менеджеров), наемных работников. Приватизация, таким образом, создает предпосылки для коренных изменений в структуре общественных групп и отношений.

По существу, приватизирующиеся предприятия переходного периода--это основная ячейка, где совершается главное таинство рыночной трансформации экономики. Успешность и темпы трансформации зависят как от общей логики и последовательности проходимой экономической политики (внешние условия и среда функционирования капитала), принципов и методов самих реформ отношений собственности (подходы к приватизации и реформированию госсектора), так и от рыночной реструктуризации экономики (консолидация и эффективный перелив капиталов). При этом именно рынок капитала является ключевой проблемой создания эффективного комплекса рыночных механизмов в переходной экономике.

Конкретные методы проведения реформы собственности зависят от того, на каких принципах передается государственное имущество новым собственникам. Это прежде всего выбор между платной (за полную стоимость или на льготных условиях) или бесплатной формами приватизации. Весьма остро перед началом приватизации во всех странах стоял вопрос о том, кто может претендовать на имущество приватизируемых государственных предприятий -- все граждане, только члены трудовых коллективов, обладатели достаточных для выкупа капиталов. Актуальным был и вопрос о масштабах допуска к приватизации иностранного капитала. По всем этим проблемам в пост социалистических странах шли острые дискуссии социально-политического и экономического плана. Приватизация вообще является одним из наиболее политизированных элементов рыночной трансформации.

Огромные массы меняющих форму собственности государственных активов во всех пост социалистических странах потребовали достаточного разнообразия возможных легальных форм приватизации. Причем соображения социальной справедливости, получавшие все большую общественную поддержку, в ходе реформ раздвинули круг возможных участников за счет включения в число новых владельцев активов населения, работников и управляющих компаний, бывших владельцев или их наследников, утративших некогда право собственности в процессе социалистической национализации. Характерно также, что приватизация во многих странах с переходной экономикой проводилась одновременно с либерализацией законодательства о предприятиях и предпринимательской деятельности.

1.3 Формы и методы приватизации

Почти десятилетний опыт пост социалистической приватизации позволяет осмыслить результативность ее отдельных форм для роста инвестиционной активности и эффективности экономики. В принципе, все разнообразие методов может быть сведено к следующим: прямая продажа за деньги активов и ценных бумаг, льготная продажа или бесплатная передача активов работникам компаний, массовая ваучерная (купонная) приватизация и реприватизация.

Возможна и более детальная группировка форм приватизации. Так, Всемирный банк выделяет следующие способы приватизации в пост социалистических странах: прямая продажа активов, массовая приватизация по ваучерным (купонным) схемам, выкуп контрольного пакета акций менеджментом и/или работниками, публичное предложение, ликвидация, безвозмездная передача муниципальным органам, акционирование, акционерное государственное предприятие с участием иностранного капитала. Оценивая результативность перечисленных методов, следует иметь в виду, что, во-первых, во всех странах использовались те или иные их комбинации, а, во-вторых, небольшая покупательная способность граждан в сравнении с потенциальной ценой государственных активов заставляла в ходе реформы собственности менять приоритеты в выборе методов приватизации.

Массовая приватизация путем выдачи приватизационных ваучеров (купонов) позволяет сравнительно быстро распределить государственные активы среди большого числа граждан. Независимо от того, выдаются ли приватизационные свидетельства бесплатно или за некоторую небольшую сумму денег, ваучерные (купонные) схемы являются социально наименее конфликтным способом приватизации. Вместе с тем полученные по таким схемам собственнические права не могут квалифицироваться как полноценное право частной собственности и, скорее всего, являются лишь стартовым условием для дальнейших трансакций или обращения в деньги. Преобладающим методом ваучерные схемы были в Чехии, Словакии, России, Монголии, Казахстане, Албании.

Бесплатность или низкая цена ваучеров позволила большей части населения принять участие в массовой приватизации, а государственные активы прошли через этап первичного закрепления прав собственности довольно быстро. Положительным моментом является также быстрый старт приватизации наиболее проблемной части государственных активов--крупных промышленных предприятий. Вместе с тем ваучерные (купонные) схемы, исключив возможность получения доходов от приватизации в бюджет, углубили проблемы внутреннего и внешнего государственного долга.

Ваучерные схемы, конечно, не самый лучший путь для формирования рынков капиталов. Обилие возникавших инвестиционных фондов и компаний проблемы не решало. Из стран, доводивших быструю массовую приватизацию, только в Чехии, Словакии и Словении финансовые рынки обладают достаточной устойчивостью для становления частного сектора экономики. Этому в немалой степени послужила частичная реструктуризация и пред приватизационная работа на предприятиях, ценные бумаги которых готовились к выходу на рынок. В России, Казахстане, Монголии и особенно в Албании (судя по событиям начала 1997 г.) финансовые рынки находятся в недостаточно устойчивом состоянии, хотя и имеют постоянный рост. В большинстве же случаев изменения в правах собственности, особенно на крупных предприятиях, не сопровождались мерами по их рыночной реструктуризации. Финансовые и инвестиционные институты, миновав наиболее выгодный спекулятивный этап создания рынка ценных бумаг, оказались слишком слабыми для нормальной инвестиционной работы с реальным сектором.

Приватизация методом прямых продаж активов, ценных бумаг, имущественных комплексов заранее подготовленному инвестору или на денежных конкурсах, аукционах, тендерах и т. п. имеет преимущество--получение денег, которые могут стать источником как поступлений в бюджет, так и инвестиций в приватизируемую компанию.

Предметом продажи может стать лишь привлекательное для инвесторов, прибыльное предприятие, поэтому данным методом, к сожалению, не могла приватизироваться большая часть нуждающихся в инвестициях крупных промышленных предприятий. Число инвесторов (особенно в сравнении с ваучерными схемами) сильно ограничено теми, кто реально имеет капитал. Из этого следует, что первичное закрепление прав собственности на государственные активы и дальнейшее их перераспределение может происходить достаточно концентрированно (в отличие от распыленности ваучерного метода). Аукционы и конкурсы способствуют выявлению рыночной оценки приватизируемых активов на уровне максимально прибыльной. Но по эффективным ценам удается продать лишь небольшую часть предприятий (если, конечно, речь не идет о сделках, растягивающихся на многие годы). Большинство же предприятий реализуется по заниженным ценам, и результативность сделок купли-продажи для продавца состоит главным образом в смене государственной собственности на частную (как было, например, в Восточных землях Германии). Для покупателя результат определялся способностью извлечь прибыль из приобретенных активов.

Особый случай--продажа активов иностранному инвестору. Во всех странах с переходной экономикой делалась ставка на приток инвестиций от покупателей-нерезидентов. Ожидания связывались с получением доступа на западные товарные и финансовые рынки, с внедрением западного менеджмента, ростом рыночной стоимости компаний. Преобладающим метод прямых продаж был в Венгрии, Хорватии, Эстонии, использовался в Польше, т. е. применялся в тех странах, где еще в недрах плановой экономики создавались условия для развития частной собственности. Иностранный капитал оценил эту выгоду стартовых условий приватизации, хотя реальные инвестиции все же были меньше ожидавшихся и по объемам, и по эффективности рыночной реструктуризации экономики.

Приватизация методом прямых продаж способствует быстрому прогрессу финансовых рынков и, что особенно важно, создает благоприятный климат для роста вновь образуемых частных предприятий на национальном, иностранном или смешанном капитале.

Передача или льготная продажа государственных активов работникам приватизируемых компаний получила распространение в ряде пост социалистических стран (Польша, Латвия, Литва), причем даже там, где первоначальная концепция приватизации его не предусматривала (например, в Венгрии). Особый размах этот метод получил в Казахстане, где он использовался в общей схеме массовой ваучерной (купонной) приватизации и способствовал первичной передаче в собственность трудовых коллективов 3/4 приватизированных компаний. Ценность активов, полученных акционерами с помощью этого метода приватизации, крайне неравномерна по отраслям и компаниям--от весьма существенных элементов собственности и дохода до пустых свидетельств собственнических прав на убытки и долги предприятий. Однако наиболее существенными негативными последствиями данного метода являются дефицит или даже полное отсутствие внешних инвесторов в первое время после приватизации, а также трудности в налаживании нормального корпоративного управления. Выход на рынки капиталов таких компаний может быть затруднен.

Следующим методом приватизации является реприватизация, т. е. восстановление в правах собственности лиц, незаконно лишенных имущества в результате конфискационной национализации. Основными формами реприватизации являются: реституция, т. е. возвращение собственности прежним владельцам в натуральном виде, и компенсация, т. е. возврат стоимости конфискованного имущества деньгами или специальными ваучерами. Реприватизация в обеих этих формах проводилась в бывшей Чехословакии (затем в Чехии), Венгрии, Болгарии, Словении, Хорватии, Эстонии. Опыт пост социалистических стран показал, что наиболее благоприятно реприватизация протекает в тех случаях, когда она предшествует основным акциям по приватизации. Запаздывание с проведением реприватизации, особенно в форме реституции, может привести к конфликтам между инвесторами, уже вложившими свои капиталы, и лицами, предъявляющими права собственности как бывшие владельцы имущества. Такая ситуация весьма неблагоприятна для привлечения иностранных инвестиций.

1.4 Приватизация: правовые аспекты

Казахстан имеет целую систему правовых актов, регулирующих процесс приватизации. Она включает в себя Закон “О приватизации” от 23 декабря 1995 года, новую “Программу приватизации и реструктуризации государственной собственности в Республике Казахстан на 1996-1998 годы”, принятой 27 февраля 1996 года, а также большое число нормативных актов по приватизации, принятых Кабинетом Министров, Государственным Комитетом по управлению государственным имуществом и Государственным Комитетом по приватизации.

Одним из основных вопросов, интересующих иностранных инвесторов в процессе приватизации в Казахстане является вопрос об обеспечении их прав. В соответствии с Казахстанским законодательством иностранные инвесторы имеют такие же права, как и казахстанские инвесторы, включая право защищать свои интересы в судах и с помощью любых других правовых средств. Закон “Об иностранных инвестициях” (принят от 30 декабря 1995 года) защищает иностранных инвесторов против национализации (ст. 7); а также против изменений законодательства и политической ситуации (ст. 6) и гарантирует возмещение убытков (ст. 9). Иностранные инвесторы имеют право защищать свои интересы с использованием международного арбитража в соответствии со статьей 26 Закона “Об иностранных инвестициях”.

В процессе приватизации Казахстан использует помощь иностранных экспертов и консультантов через проекты USAID и при помощи иностранных компаний, что делает процесс приватизации более предсказуемым и открытым для иностранных инвесторов.

1.5 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости

Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности (yields). Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д.

Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости.

Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, заполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними - сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например:

- данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов и спадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации;

- значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;

- изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны; это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво - в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц.

Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) - как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта.

Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса.

Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости.

Одной из основных расчётных концепций рыночной экономики является теория стоимости денег во времени. Нормально функционирующая рыночная экономика предполагает плату за использование ресурсов, в том числе и капитала. Предположим, что инвестор положил $1 на счёт в банке на 1 год. Через год банк должен вернуть инвестору $1 и заплатить за пользование его капиталом. В формализованном виде данная ситуация описывается классическим выражением:

FV = PV (1+i), (1)

Где FV - сумма, которую инвестор получит через год (будущая стоимость);

PV - сумма, которую инвестор имеет сегодня (настоящая стоимость);

i - плата инвестору за пользование его капиталом (норма процента).

В условиях определённости ставка дисконтирования выражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменять сегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот. Более того, для всех инвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинакового количества периодов времени должна быть одинаковой.

С математической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег во времени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует закономерности измерения временного предпочтения инвестора .

Таким образом, в условиях определенности механизм дисконтирования с применением без рисковой ставки дисконтирования корректно описывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходным допущениям и даёт адекватный результат при расчёте настоящей (текущей) стоимости будущих денежных потоков.

В условиях определённости предположим, что имеются два инвестиционных проекта А и В. Оба проекта предполагают покупку функционирующих офисных зданий и их коммерческую эксплуатацию. Пусть чистый операционный доход (NOI) будет равен 1000 на протяжение всего проекта. Инвестор на каком-либо основании определил, что риску проекта А соответствует ставка дисконтирования 10%, а риску проекта В - 15%. Рассмотрим настоящую стоимость чистого операционного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различные периоды времени :

Таблица 1.

	Настоящая стоимость NOI, получаемого в
	1 год	2 год	10 год	20 год
Проект А	909.09	826.45	385.54	148.64
Проект В	869.57	756.14	247.18	61.10
А/В	1.045	1.093	1.560	2.433

Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В.

Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.

Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В казахстанских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.

В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции.

С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на :

1). оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования;

2). анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового (или улучшение существующего) объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода. В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента.

В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг. Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами :

- неоднородность.

- неделимость.

- не эластичность предложения.

- высокие транзакционные издержки.

- особые проблемы управления.

- особые риски.

- бессрочность.

- несовершенство информации.

- децентрализованный рынок.

- государственное регулирование.

возможность создания новых интересов.

Без рисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Абсолютно без рисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к без рисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надёжный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к без рисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На казахстанском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно , что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью казахстанского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве без рисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки, в свою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид :

- риск управления недвижимостью;

- риск низкой ликвидности;

- секторный риск;

- региональный риск;

- риск износа;

- экологический риск;

- риск инфляции;

- законодательный риск;

- налоговый риск;

- планировочный риск;

- юридический риск.

Это показывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.

В течение последних 5-6 лет в крупных городах Казахстана появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой

международной классификации можно отнести к категории первоклассной инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в г.Кокшетау в течение последних 4 лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризис августа 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке.

Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в г. Кокшетау , даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон 13-18% уже не кажется «криминалом». Если с этим не согласиться и доказать обратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15% и добавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4%, получим диапазон 17-19%. Однако именно в первом варианте мы видим «Казахстанские особенности».

Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границе вероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценке встречаются значения ставки дисконтирования 35%, 40% и даже 50% ?

Предположим, что для оценки денежных потоков недвижимости принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет 50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньги путём последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость.

С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. А если так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.

Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше 30%. Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода.

Совершенно очевидно, что в сегодняшних условиях говорить о возможности точного определения величины разницы в ставках дисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первоклассной недвижимости, говорить преждевременно.

Исследования показывают, что фактически рынок коммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположению, так и по характеристикам недвижимости. Данный вывод сделан не на основе теоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживания тенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.

Рассмотрим предположения о возможном реальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости в двух казахстанских столицах по состоянию на первую половину 2003 года:

Таблица 2.

Тип инвестиционной недвижимости	Ставка дисконтирования, в %
	Астана	Алма-Ата
Первоклассная торговая недвижимость (prime shops)	15-18	17-19
Крупные городские торговые центры (shopping centers)	18-22	19-24
Районные торговые центры (local shopping centers)	22-25	22-26
Первоклассные офисные здания (prime offices)	18-22	20-24
Офисные здания класса В и С	20-25	23-26
Специализированные складские здания	20-25	23-26
Неспециализированные складские здания	25-30	25-30

Это выполнено на основании исследований тенденций поведения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Алма-Ате в течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений на зарубежных рынках. Меньший риск инвестиций в Астане ассоциируется с текущей политической и социально-экономической разницей в статусе двух городов.

2. Практика правовых основ приватизации

2.1 Приватизация имущества государственных сельскохозяйственных предприятий

Отношения, возникающие в процессе приватизации имущества государственных сельскохозяйственных предприятий, регулируются Законом Республики Казахстан "О разгосударствлении и приватизации", настоящим Законом, иным законодательством, а также принимаемыми в соответствии с ними актами Президента и Правительства Республики Казахстан.

Регулирование земельных отношений при приватизации имущества государственных сельскохозяйственных предприятий осуществляется земельным законодательством Республики Казахстан.