Договор имущественного найма в РК

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и признаки договора аренды

1.1 Договор аренды как юридический факт Гражданского права. Его форма и сущность

Глава 2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя

2.2 Права и обязанности арендатора

Глава 3. Виды договоров аренды

3.1 Договор финансовой аренды (лизинга)

3.2 Договор аренды предприятий

3.3 Договор аренды зданий и сооружений

3.4 Договор аренды транспортных средств

3.5 Договор проката

Глава 4. Прекращения договора аренды

Библиография

Введение

Тема, которая будет рассмотрена в дипломном проекте, интересна для исследования тем, что договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических обязательств, известных еще со времен римского права, и изучался многими цивилистами.

Прототипом современного договора имущественного найма (аренды) в римском праве являлся договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator-наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor-нанимателю) одну или несколько определенных вещей для современного пользования, а наниматель в свою очередь обязывался уплатить за пользование этими определенное воз - награждение (merces , pension) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории право и известен еще из Законов 12 таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение.

По законодательству многих государств, договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

В соответствии с п.1 ст.540 ГК- по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

При анализе этого определения необходимо обратить внимание на то, что понятие «имущественный найм» и «аренда» употребляются как синонимы. Характерно, что аналогичный договор в ГК РФ называется в обратном порядке: договор аренды (имущественного найма).

Как известно, обязательство как институт гражданского права, представляет собой самостоятельную, обособленную группу юридических норм, регулирующих однородные имущественные и связанные с ними неимущественные отношения в сфере экономического оборота, которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ, опосредуя передачу материальных ценностей от одних лиц к другим.

Актуальность данной работы заключается в том, что в современном гражданском законодательстве отсутствует такой важнейший институт аренды, как аренда земли. Также актуальность данной темы состоит в том, что законодатель выделил аренду (наем) жилого помещения в отдельную главу ГК РК. Хотя, в принципе, понятие «аренда» и «наем» трактуются одинаково. Но в данной дипломной работе будет рассмотрена только глава 29 Гражданского Кодекса Республики Казахстан.

Новизна заключается в том, что процесс реформ, затрагивающих все стороны жизни населения Казахстана, набирает силу. Для жителей Республики Казахстан открылись новые пути решения возникающих у них проблем разного характера. При этом они в соответствии с законодательством Республики Казахстан вступают в правоотношения с гражданами, организациями, юридическими лицами, используя такие документы, как договор.

Целью моей дипломной работы является раскрыть понятие договора имущественного найма (аренды), его содержание и виды.

Дипломная работа состоит из «Введения», «глав» и «библиографии».

В первой главе дипломной работы будет рассмотрен вопрос об общих положениях договора имущественного найма, то есть, расскажет о понятии, признаках, сущности и форме договорам имущественного найма, а также кратко будет описана история развития договора имущественного найма.

Вторая глава рассмотрит содержание договора имущественного найма, то есть права и обязанности наймодателей и нанимателей.

Третья глава дипломной работы рассмотрит договоры имущественного найма, которые закреплены в параграфах 2-6 главы 29 Гражданского кодекса найма.

Республики Казахстан, а именно:

1. Договор финансовой аренды (лизинга);

2. Договор аренды предприятий;

3. Договор аренды зданий и сооружений;

4. Договор аренды транспортных средств;

4.1 С предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

4.2 Без предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

5. Договор проката.

В четвертой главе будет рассмотрен вопрос о прекращении договора имущественного

Глава 1. Понятие и признаки договора аренды

Понятие договора имущественного найма (аренды) закреплено законодателем в статье 540 Гражданского кодекса:

"По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование».

Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст.554 ГК РК).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор имущественного найма - это обязательство, по которому имущество, находящееся у наймодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передается нанимателю во временное владение и (или) пользование, за определенную плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным.

Целью договора имущественного найма следует считать передачу имущества наймодателя во временное пользование, так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Наниматель, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

Наймодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Данный признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (глава 31 ГК РК). Следует разграничивать договор имущественного найма от других видов договоров, закреплённых в ГК РК.

Отличие договора имущественного найма от договора купли-продажи в том, что при последнем продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара, и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при найме право собственности у нанимателя не возникает, что исходит из определения договора имущественного найма. Различие между договором имущественного найма и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор имущественного найма не предусматривает какой-либо обмен.

Договоры имущественного найма и безвозмездного пользования близки по своей сути. В обоих случаях одна сторона (наймодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (нанимателю, ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая сторона, то есть наниматель (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором . Главное отличие между данными договорами в том, что договор имущественного найма -возмездный договор, то есть наймодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны нанимателя.

Договоры имущественного найма и найма жилого помещения настолько близки по своей сути, что разграничить их практически невозможно. Однако, законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что наем жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РК, но с учётом положений закреплённых в ГК РК. Также, по договору найма жилого помещения наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и другие платежи). Также, различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору имущественного найма - наниматель не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре.

Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется наниматель, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу, закреплённому в статье 554 ГК РК, доходы, полученные в результате использования нанятого имущества в соответствии с договором имущественного найма, поступают в собственность нанимателя. Впрочем, законодательством может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность наймодателя или третьего лица.

Право пользования нанятым имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (статья 562 ГК РК). В законе или договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли - продажи, но не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при найме с выкупом право собственности может перейти к нанимателю в момент заключения договора.

Право пользования нанимателя пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако такую защиту оно получает только тогда, когда наниматель, наряду с правом пользования, наделен и правом владения вещью. Такой наниматель защищается и от притязаний наймодателя, как собственника нанятого имущества. Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Согласно статье 554 ГК РК плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за нанимателем лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

Праву пользования нанимателя присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма (пункт 1 статьи 559 ГК РК), то есть договор имущественного найма при смене наймодателя сохраняет силу. Примерами здесь может служить следующее:

В соответствии с пунктом 1 статьи 559 ГК РК, право пользования нанятым имуществом при смене нанимателя сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Также, реорганизация организации наймодателя, а также перемена собственника нанятого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.

Предоставление нанимателям вещно-правовой защиты и признание за правом пользования нанятым имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования нанятым имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (то есть абсолютной) защитой.

1.1 Договор имущественного найма, как юридический факт гражданского права. Его форма и сущность

Что касается элементов договора имущественного найма, то к ним относят: стороны, предмет, форму и содержание договора.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. По общему правилу в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица.

Наймодатель - это собственник передаваемого внаем имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в наем. А наниматель - лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования. Каких - либо специальных требований к нанимателю закон не предъявляет.

Наймодателями государственной собственности могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество внаем. В качестве наймодателей при сдаче внаем объектов государственной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РК предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут самостоятельно распоряжаться данным имуществом, если оно не относится к основным средствам, а также сдавать его внаем и, следовательно, быть наймодателями:

- по объектам недвижимости - только с согласия собственника;

по объектам, относящимся к движимому имуществу, самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Уполномоченными государственными органами являются Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и комитеты по управлению государственным имуществом.

Сдача имущества внаем - это один из способов осуществления принадлежащего наймодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом.

Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества внаем. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Предметом договора имущественного найма является любая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь, имеющая какое - либо внешнее выражение) и не потребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в наем не допускается, поскольку наем - это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.

Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться внаем.

Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из не возобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче внаем.

Форма договора имущественного найма и его государственная регистрация, урегулированы статьей 544 ГК РК:

Договор имущественного найма на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;

Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме.

Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к нанимателю (статья 562 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества и договор аренды, предусматривающего переход права собственности к нанимателю, подлежат государственной регистрации. Иное правило установлено для найма зданий и сооружений, которое будет рассмотрено ниже.

При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности наймодателя. Регистрация договора имущественного найма производна от регистрации права собственности наймодателя на недвижимое имущество.

Для некоторых видов найма существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации

Содержанием договора найма являются права и обязанности наймодателя и нанимателя. Так как они изложены в законодательстве подробно, то они будут рассмотрены отдельно в главе 2.

Существенным условием договора имущественного найма можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс указывает на это в статье 542 ГК РК. Также указывается, что если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключённым.

Арендная плата (цена договора), так же, как и срок найма не являются существенными условиями договора.

Так как договор имущественного найма возмездный, основная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно пункту 1 статьи 546 ГК РК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 583 ГК РК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Но следует отметить, что законодательством могут устанавливаться размеры арендной платы за отдельные виды арендуемого имущества или по категориям нанимателей.

Также пункт 2 статьи 546 ГК предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты или сочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за все имущество в целом или по каждой из его составных частей. Например, при сдаче помещения с оборудованием. Но наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 546 ГК она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже.

Относительно срока договора имущественного найма гражданский кодекс говорит в статье 545 ГК. Пункт 1 статьи 545 ГК указывает, что договор может быть заключен на определенный срок, а также на неопределённый срок (п. 2 ст. 545). Если срок в договоре не указан, то договор имущественного найма считается заключённым на неопределённый срок (подпункт 2 пункта 2 статьи 545 ГК РК). В этом случае любая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Но если ни одна из сторон не заявит об отказе от договора, то теоретически он может длиться "вечно", поэтому, по моему мнению, следует вести речь не о договоре аренды, заключённом на неопределённый срок, а о договоре аренды, заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законодательством могут быть установлены предельные (максимальные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, договор проката), а также отдельных видов имущества. В этом случае если срок в договоре не указан, то он автоматически прекращается по истечении максимального срока. Пункт 2 статьи 545 ГК РК указывает, что если оговоренный в договоре срок превышает указанные в законе, то договор считается заключённым на срок, равный максимальному (предельному).

Относительно формы договора можно отметить следующее: требования к форме сводятся к тому, что договор, по которому наймодателем или нанимателем выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же договор имущественного найма, за исключением недвижимости, заключен гражданами, то обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора имущественного найма, на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества, как всякая прочая сделка с ним (например, купля-продажа), подлежит государственной регистрации (ст.544 ГК РК). Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий такой регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 575, 582 ГК РК).

Что же касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключён в любой форме, так как глава 29 ГК РК не содержит правил, регулирующих форму договора купли-продажи движимого имущества.

Глава 2. Содержание договора имущественного найма

2.1 Права и обязанности наймодателя

В обязанности наймодателя входит следующее:

1. Предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего передаче внаем, должно быть определено договором имущественного найма. Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть определено договором, или вытекать из целей, ради которых это имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого внаем, должны быть оговорены особо. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию.

Имущество сдаётся внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и так далее), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них наниматель не может использовать имущество по назначению, либо лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, то он может потребовать предоставления наймодателем принадлежностей или документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 547 ГК РК). Возникает вопрос: несёт ли наймодатель какие - либо неблагоприятные последствия, если сданное внаем имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей или документов? Но, однако, обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки должна быть предусмотрена договором имущественного найма.

По-видимому, да, поскольку наймодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Наниматель вправе в данном случае потребовать от наймодателя передачи принадлежностей и (или) возмещения убытков. Требование о расторжении можно заявить только тогда, когда сданное внаем имущество нельзя использовать по назначению или наниматель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Имущество должно быть передано внаем в установленный срок. Этот срок может быть указан в договоре. Если он не указан, то передача производится в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества внаем, наниматель вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 355 ГК РК, и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых ему неисполнением (п.З ст. 547 ГК РК). Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока найма, хотя вещь передаётся нанимателю вскоре после заключения договора.

Представление вещи в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, то есть от таких его свойств, которые ухудшают его качество или представляют собой отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором имущественного найма.

Наймодатель отвечает за любые недостатки сданного внаем имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или частично. В принципе, ответственность может наступить даже за незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

-оговорены наймодателем уже при заключении договора (в той форме, в которую должен быть облечён договор);

заранее известны нанимателю (который ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества внаем (явные недостатки).

Наймодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до, а не после заключения договора имущественного найма и в том случае, если он о них не знал.

По-видимому, это означает, что ответственность наймодателя на началах риска (то есть независимо от вины) и тогда, когда заключаются договоры вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что наймодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого внаем имущества можно объяснить тем, что наймодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несёт риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нём тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает наймодатель, наниматель вправе по своему выбору:

потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя. Уведомление здесь нужно для того, чтобы наймодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается не в полном размере;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор нанимателем одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия наймодателя.

Наймодатель, извещённый о требовании нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт наймодателя, может без промедления произвести замену предоставленного нанимателю имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В данном случае речь идёт об уведомлении о намерении нанимателя устранить недостатки имущества за счёт наймодателя. Однако, необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что наймодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или о том, что наниматель вычтет эту сумму из арендной платы. В этом случае речь должна была бы идти о требовании возместить нанимателю стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении, об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости. О намерении нанимателя устранить недостатки арендованного имущества уведомлять наймодателя не нужно.

Однако если наниматель требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного им имущества. Реакция наймодателя на одно из требований нанимателя должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований нанимателя или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает их пользования нанимателя. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или ее соразмерном уменьшении, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2. Предупредить нанимателя обо всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и так далее). Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество. Такие права сохраняются и после заключения договора имущественного найма в виде обременении. Причём они могут быть широкими по объёму, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев наниматель, знай о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор имущественного найма. Поэтому соблюдение наймодателем обязанности уведомить нанимателя о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит прав третьих лиц, о наличии которых должен быть предупрежден наниматель. Говориться лишь, что это права на имущество, принадлежащие третьим лицам, и к ним в числе прочих относятся сервитуты и право залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Обязанность наймодателя предупредить о наличии вещных прав на арендованное имущество вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на имущество.

Что же касается обязательственных прав, то и о них должен быть извещён наниматель, если они направлены на арендованное имущество. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права нанимателя по другому договору имущественного найма. Ведь покупатель станет новым собственником арендованного имущества (и соответственно новым наймодателем), личность которого для нанимателя имеет важное значение. Вместе с этим может существовать несколько договоров имущественного найма (аренды), дающих нанимателям только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время).

Если сталкиваются два и более договора имущественного найма, каждый из которых предоставляет нанимателю право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из нанимателей.

При неисполнении наймодателем обязанности уведомить нанимателя о правах третьих лиц на арендованное имущество, то последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляют право пользования арендованным имуществом. Возмещение убытков при расторжении договора имущественного найма (аренды) не зависит от вида и объема прав третьих лиц на вещь.

1. Производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовым актом или договором имущественного найма (п. 1 ст. 552 ГК РК).

Здесь под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого невозможно его использование по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором имущественного найма. Если срок не оговорен в договоре или возникла неотложная необходимость, то он производиться в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счёт наймодателя, его силами, или силами привлечённых им лиц. Отношения сторон на время ремонта должны быть урегулированы договором имущественного найма. Договор имущественного найма может установить обязанности нанимателя приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или потребовать у наймодателя предоставить на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее дело обстоит, когда договор имущественного найма умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время ремонта. Такая ситуация ГК РК прямо не предусмотрена. Между тем проведение ремонта может существенно ущемить права нанимателя. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит оно передано с недостатками, за которые наймодатель отвечает по правилам статьи 552 ГК РК.

Нарушение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает нанимателю право по своему выбору:

-произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;

отказаться от договора.

Договором имущественного найма любое из вышеперечисленных прав может быть исключено или ограничено.

2. Возместить нанимателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия наймодателя и за счет нанимателя, если иное не предусмотрено договором имущественного найма (п. 2 ст. 555 ГК РК). Под неотделимыми здесь понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения имуществу вреда в любом размере.

Наниматель имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

-согласия наймодателя на произведение неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре имущественного найма, таки отдельно, но только в форме, которая предусмотрена для самого договора имущественного найма. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, то считается, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

- использования для производственных улучшений собственных средств нанимателя. Наниматель не может использовать для производства улучшений средства наймодателя. Согласно предусмотренному правилу любые улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью наймодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учёта амортизационные улучшения обычно производятся наймодателем (в ряде случаев в размерах, им же установленных) и нанимателю не поступают. Поэтому, чтобы иметь право на любые улучшения, наймодатель должен специально передавать нанимателю эти отчисления. Однако, они всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять наймодателю право на такие улучшения.

При использовании средств третьих лиц для улучшений, считается законным при условии, что они предоставлены в собственность нанимателя. Произведенные нанимателем отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Отделимые улучшения - это изменение имущества, которые могут быть отделены от вещи без ее повреждения (ухудшения). По окончании срока договора такие улучшения могут быть отделены и оставлены за нанимателем.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

2.2 Права и обязанности нанимателя

В соответствии с условиями заключенного договора наниматель обязан:

1.В соответствии со статьей 550 ГК РК пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия неоговорены, то в соответствии с назначением имущества. Наниматель обязан использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия наймодателя, он нарушает уже другую свою обязанность. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если наниматель пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то наймодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины нанимателя.

2.Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 546 ГК РК). Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором. Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому если характеристики установлены каким-либо нормативным актом, то договор имущественного найма должен иметь ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. В этом случае применяется правило, в соответствии с которым они (то есть характеристики), устанавливаются такие же, какие применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. Арендная плата может устанавливаться как за все нанимаемое имущество целиком либо отдельно по каждой его составной части, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может выступать в форме:

-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

-установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления нанимателем определённых услуг;

передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещив собственность или внаем;

-возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Использование некоторых форм арендной платы превращает договор имущественного найма в смешанный договор (ст. 381 ГК РК), соединяющий черты аренды, и, например, купли-продажи или оказания услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре имущественного найма сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, в виде части прибыли нанимателя от эксплуатации полученного внаем имущественного комплекса. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК РК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра платы для отдельных видов найма, а также для найма отдельных видов имущества.

Договор имущественного найма может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы. При отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, изменение арендной платы может осуществляться только по соглашению сторон. Отказ одной из сторон о пересмотре арендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни расторгнуть досрочно договор. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена в договоре и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо стороны от такого пересмотра.

Наниматель имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором имущественного найма, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 5 ст. 546 ГК РК). Предоставление нанимателю такого права связано с тем, что наймодатель как собственник имущества, переданного внаем, несёт риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаём - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора имущественного найма обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшение условий такого исполнения). Возложение на наймодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора. Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором наниматель в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

С учетом того, что согласно пункту 1 статьи 546 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается ни при каких условиях, даже при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: Один раз в год, квартал и так далее. Если наниматель существенно нарушает сроки ее внесения, наймодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок (п. 6 ст. 546 ГК РК). Но следует отметить, что можно требовать досрочного внесения платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

Впрочем, договором имущественного найма могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, более чем за два срока подряд и так далее.

3. При прекращении договора имущественного найма вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 561 ГК РК).

Требование к состоянию имущества, возвращаемого нанимателем, такие же, как и к передаче имущества наймодателем в соответствии с заключённым договором найма. Следовательно, назначение возвращаемого имущества должно соответствовать условиям договора или назначению этого имущества.

Вместе с имуществом наймодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены нанимателем. Если без таких документов использование имущества невозможно или наймодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность нанимателя по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими из этого последствиями (просрочка нанимателя).

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который нанятое имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия.

Если наниматель не возвратил нанятое имущество или возвратил несвоевременно, наймодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных убытков, наймодатель может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что наймодателю при несвоевременном возврате имущества не нужно в большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что не всегда просто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

4. Поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 553 ГК РК). Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов и так далее). Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость нанятого имущества и не устраняет его износ. В то же время проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в этом случае идет о физической исправности нанятого имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи причинами. К примеру, арендованное транспортное средство необходимо регулярно заправлять топливом. Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии наниматель обязан нести расходы по содержанию нанятого имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономические условия пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков нанятого имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, наниматель должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля, страховать его и так далее.

5. Без согласия наймодателя не сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), не передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ПС РК, другим законом или иным правовыми актами ( ст. 551 ГК РК). Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей нанимателя. Передача обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора, в качестве которого здесь выступает наймодатель. К тому же следует отметить, что ему (наймодателю) вовсе не безразлично, кому имущество или права на него будут переданы.

Согласие наймодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре имущественного найма, в дополнительном соглашении к нему, или в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Наймодатель при даче такого согласия может определить объем передачи арендных прав и обязанностей.

В некоторых случаях нанимателю запрещено передавать свои права полностью или частично. Полная передача прав существует только при перенайме. В подобной ситуации, в отношения с наймодателем вступает новый наниматель, предыдущий же из данного обязательства выбывает и перестает нести перед наймодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача нанимателем своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распоряжаться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора найма, сохраняются за вкладчиками (арендаторами). Субаренда, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят определенные права арендатора, при этом субарендатор несет перед арендатором обязанности. Однако, в любом случае, кроме перенайма, ответственным остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые наниматель не может совершать без согласия наймодателя, вошли далеко не все случаи передачи нанимателем имущества другому лицу. Например, не запрещено передавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Однако, на основании только что указанных договоров права на пользование вещью у хранителя (подрядчика) не возникает. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда нанятое имущество в какой-то части становится ненужным нанимателю, то он может, с согласия наймодателя, передать его в поднаем (субаренду). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права субарендатору. При этом вовсе необязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора или даже больше. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплаты арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды, по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, то и договор субаренды является ничтожным (п. 2 ст. 560 ГК РК). Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст. 560 ГК РК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании, в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям аренды. Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.