Договор имущественного найма в РК

Автоматическое прекращение договора субаренды может иметь место в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

При отсутствии таких условий в договоре субаренды он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды. Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора он не является стороной договора.

До расторжения договора субаренды арендодатель не может сдавать уже арендованное имущество третьему лицу, и заключать с ним договор аренды. Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьим лицом, который предъявляет к субарендатору требование о передаче ему имущества, или освобождении помещения, то такое требование не подлежит удовлетворению, так как такой договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным. Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым "связал" себя. Досрочное прекращение договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодателем предоставлена возможность субарендатору заключить договор аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании по договору субаренды и на не истекший срок. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к договору аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому будет несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

При досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивные, остальные диспозитивные.

Глава 3. Виды договоров аренды

3.1 Договор финансовой аренды (лизинга)

Законодательство о финансовом лизинге основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 565 ГК РК законодатель определил договор лизинга следующим образом:

"По договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца".

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

Наличие у лизингодателя цели финансирования, то есть заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет передано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается им исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечивается наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;

Приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора лизинга, причем по выбору лизингополучателя и, как правило, у указанного им продавца. При этом лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако, даже если это положение будет включено в договор, остается такой признак договора лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора;

3.Использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что лизингополучателем по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть лизингополучателями по договору лизинга;

4.Предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование лизингополучателя. Предоставления имущества просто в пользование лизингополучателя недостаточно.

Все вышеперечисленное позволяет трактовать договор финансовой аренды как двухстороннюю сделку, а не многостороннюю, неразрывно связанную с договором купли-продажи арендуемого имущества. Арендодатель возлагает часть своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи , причем имеет место случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи является договором в пользу третьего лица, то есть арендатора. Однако, такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка финансовой аренды как договора многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвует продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет обязанности.

Также следует отметить о наличии в международной практике Конвенции "О межгосударственном лизинге". Лизингодателем может выступать лизинговая компания, и ему независимо от его правового статуса не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора лизинга.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель. Договор финансовой аренды, если он заключен на срок до одного года, или одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст. 544 ГК РК).

Предметом данного договора в соответствии со статьей 566 ГК РК, могут быть здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, земельные участки и любые другие не потребляемые вещи, кроме ценных бумаг и природных ресурсов. Данное ограничение по всей видимости внесено законодателем в связи с тем, что данный вопрос, то есть использование природных ресурсов с предпринимательской целью, должен регулироваться соответствующими отраслями законодательства.

Передача предмета лизинга в собственность лизингополучателю и (или) предоставление права лизингополучателю на приобретение предмета лизинга по фиксированной цене определены договором лизинга.

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды, прежде всего обязанностями лизингодателя. Он обязан:

1. Приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у продавца на основании договора купли-продажи. Приобретая имущество, лизингодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу. Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и продавца производится лизингополучателем (ст. 568 ГК РК);

2. Обеспечить передачу арендованного имущества лизингополучателю в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю, в месте его нахождения (п. 1 ст.571 ГК РК).

Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает этот договор в пользу третьего лица - лизингополучателя, который имеет право требовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусмотреть правило о том, что вещь передает не продавец, а лизингодатель. В этом случае договор купли-продажи будет обычным.

Лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды и кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность.

Что же касается обязанностей лизингодателя производить капитальный ремонт, предупреждать лизингодателя о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они не претерпели изменений.

Лизинг в ГК РК не связан с постепенным приобретением арендованного имущества в собственность после уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена.

Если договор лизинга заключен на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду ("оперативный лизинг"). К складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренды) не применяются.

Поскольку лизингодатель не выбирает имущество и продавца, то его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора лизинга. Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. Также договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор имущества осуществляется лизингодателем.

Все обычные обязанности лизингополучателя сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 569 ГК). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, во время действия договора лизинга, лизингодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели и порчи не несет, что более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет лизингодатель. Впрочем, данное правило может быть изменено договором. Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе лизингодателя возможно по тем же основаниям, что и обычный договор аренды. Если расторгнуть договор хочет лизингополучатель, то следует отметить, что это производится по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, а не продавца.

Вследствие недостатка государственных средств для масштабной поддержки малого предпринимательства в Казахстане представляется целесообразным внедрение зарубежного опыта поддержки малых предприятий за счет развития лизинговых отношений, позволяющих малым предприятиям привлекать оборудование, финансовые средства, технологии, а также производственный опыт отечественных и зарубежных предприятий.

На сегодня в сфере малого предпринимательства практически не получили своего развития операции оперативного и финансового лизинга. Главной причиной такого положения является отсутствие законодательной и нормативной базы лизинга.

С целью скорейшего внедрения лизинговых отношений необходимо принятие ряда мер по государственной поддержке их развития. Во-первых, необходимо ускорить принятие особенной части Гражданского кодекса. Во-вторых, для привлечения на казахстанский рынок ведущих лизинговых компаний мира Казахстан должен подписать Всемирную Оттавскую конвенцию "О лизинге" 1989 года. В-третьих, в целях поддержки нарождающихся региональных филиалов Фонда, развития малого предпринимательства им должна быть оказана стартовая финансовая поддержка для развития лизинговых отношений за счет выделения средств из государственного бюджета начиная с 2000 года.

В качестве проекта Программой предусматривается обеспечение субъектов малого предпринимательства в ряде областей контрольно-кассовыми аппаратами на лизинговой основе через создаваемые лизинговые отделы в филиалах Фонда.

Создание филиалов Фонда осуществлено в Актюбинской, Костанайской, Кызылординской областях, городах Астане и Кокшетау, а также представительства в городе Аркалыке.

В ряде регионов при проведении процедур банкротства несостоятельных предприятий уже сегодня возникает ряд проблем. Так, при банкротстве и ликвидации акционерных обществ с участием государства часть имущества, включенная в ликвидационную массу, остается нереализованной, а для самих кредиторов указанное имущество не представляет интереса и, следовательно, остается невостребованным. Невостребованное имущество передается территориальным комитетам госимущества и приватизации. При этом у территориальных комитетов госимущества и приватизации возникает проблема содержания специалистов предприятия, которые должны обеспечивать соблюдение норм пожарной, санитарно-экологической безопасности, осуществлять другие функции. Маловероятно, что это имущество будет востребовано на аукционе, так как было достаточно времени на его реализацию в ходе процедур банкротства.

3.2 Договор аренды предприятий

Законодатель дает определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 573 ГК РК:

"По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 119 ГК РК) - здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами".

Доходы, поступающие от сдачи в аренду республиканскими государственными предприятиями закрепленного за ними имущества, зачисляются в доход республиканских государственных предприятий.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 575 ГК РК), а также подлежит обязательной государственной регистрации (п.З ст.575 ГК РК). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Правила ГК РК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Договор аренды предприятия выделен в самостоятельный вид, исходя из предмета договора. Таким образом, предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу, и включает в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов, и появления других компонентов, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право, без согласия арендодателя, продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Также можно сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 578 ГК РК). Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию ,расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под его понятие, данное в статье 119 ГК РК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три, и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывался.

1.Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия закрепленное в статье 119 ГК РК, подобных различий не проводит. Такой подход законодателя позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду;

2.При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в статье 119 ГК РК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета;

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал, или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 2 ст. 178 ГК РК).

Кредитор, не сообщивший письменно о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и принесенных этим убытков. Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Пропуск этого срока влечет прекращение права требовать досрочного изменения обязательств и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Также отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии. Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности. На этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные на основании лицензии (разрешения) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнения которых арендатором невозможно, при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), остаются у арендодателя.

Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Но в ГК не сказано, в каком порядке производиться регистрация. Но так как предприятие в данном случае выступает как объект, а не субъект права, то можно сделать вывод о том, что регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Так как в пункте 1 статьи 119 ГК, сказано, что "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью", и, исходя из этого, можно сказать, что регистрация договора его аренды производится в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Но, по мнению А.А. Иванова, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются, и соответственно практически невозможна регистрация сделок с ними, в том числе и договоров аренды.

К числу существенных условий законодатель относит арендную плату, что видно из пункта 1 статьи 583 ГК РК.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными, которые будут рассмотрены ниже, претерпели следующие изменения:

1.Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, то есть передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены статьёй 576 ГК РК. Передача предприятия как имущественного комплекса сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, составление и подписание передаточного акта входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 576 ГК РК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов;

2.На арендодателя возложена дополнительная обязанность возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (п. 2 ст. 579 ГК РК). В этом случае в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. Эта обязанность вытекает из предусмотренного пунктом 1 статьи 579 ГК РК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Законодатель в пункте 3 статьи 579 ГК РК, закрепил следующее: "Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности". Здесь под несоразмерным увеличением стоимости предприятия повышающих его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагаются компенсировать. А нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Законодателем конкретизированы обязанности арендатора следующим образом:

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено и иное.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 573, 574 и 576 ГК РК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 580 ГК РК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно и должно быть возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление передаточного акта и представление его на подписание, является обязанностью арендатора, и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Возложение этой обязанности на арендатора обусловлено тем, что он знает все особенности арендованного имущества на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно передавать и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут быть безвозвратно утерянными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из собственных интересов.

3.3 Договор аренды зданий и сооружений

Пункт 1 статьи 581 ГК дает определение данного договора аренды: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, то данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды.

В чем различие между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Хотя юридического значения этому законодательство не придает. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа подписываемого сторонами (п. 1 ст. 582 ГК РК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

По правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 582 ГК РК, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного в пункте 2 статьи 544 ГК РК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого.

К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относится также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключенным (п.1 ст. 583 ГК РК). При этом правила, закрепленные в пункте 3 статьи 385 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, закрепленное в пункт 1 статьи 547 ГК РК расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением.

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (ст. 584 ПС РК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 2 ст. 584 ГК РК). В третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок, на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Таким образом, если иное особо не оговорено при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 583 ГК РК, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.

3.4 Договор аренды транспортных средств

Данный договор аренды выделен законодателем, исходя из предмета аренды, то есть, транспортного средства, которым может быть любое техническое устройство, предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа, движущееся в пространстве. Два качества указанного устройства, а именно сложность и повышенная опасность для окружающих являются основанием для выделения данного договора в отдельный вид.

Законодатель выделяет два способа аренды транспортного средства, а именно:

Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

То есть рассматриваются не общие правила аренды транспортных средств, а отдельные виды.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока (ст. 586 ГК РК). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 544 ГК РК.

Правила о возобновлении договора аренды и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (ст. 557, ст. 558 ГК РК) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются (пункт 2 ст. 585 ГК РК). Предельные сроки аренды кодексом не установлены. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных нормами ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Аренда транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному и морскому транспортам.

3.4.1 Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

В соответствии с пунктом 1 статьи 585 ГК РК, законодатель определил аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации следующим образом:

"По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства с экипажем) арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывать своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации".

В данном определении содержится три основные черты:

Предмет договора - транспортное средство любого вида;

Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства арендодатель осуществляет своими силами, то есть с помощью работников, состоящих в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

3.Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование, то есть у арендодателя владение и пользование предметом договора не сохраняется.

Целью данного договора служит коммерческое использование арендованного средства.

Договор аренды транспортного средства соединяет в себе черты аренды и оказания услуг, то есть подряда, однако смешанным его признать вряд ли можно, так как он специально урегулирован кодексом.

Аренда судна осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан и правилами.

Аренда судна с экипажем предусматривает предоставление арендодателем арендатору судна, также услуг по управлению судном и его технической эксплуатации.

Не допускается обращение взысканий, вытекающих из требований к арендатору со стороны третьих лиц, на арендованное судно.

Передача судна в аренду и возврат судна осуществляются в месте, указываемом в договоре аренды. Расходы, связанные с доставкой судна в указанное договором место, несет сторона, передающая судно, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором аренды предусматривается срок передачи судна во владение и пользование арендатора с указанием дат наступления и окончания такого срока.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать судно в субаренду.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, дополнен следующими обязанностями арендодателя:

1. В течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. То есть техническая эксплуатация полностью лежит на арендодателе, а содержание арендованного имущества у арендатора (ст.587 ГК РК);

2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

3. Несет расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное;

4.Страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть им причинен, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Обязанности 1 и 2 - императивные, 3 и 4 - диспозитивные.

Арендатор, исходя из его обычных обязанностей:

-должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы, по оплате топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, по оплате сборов и другие расходы.

Однако в договоре аренды, могут быть установлены иные правила, например, освобождение его от несения расходов по коммерческой эксплуатации. Имеет право сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендатор.

3.4.2 Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В этом определении, так же, как и в определении об аренде транспортного средства с экипажем, отражены три специфические черты, которые почти совпадают с чертами аренды средства с экипажем, но за исключением того, что транспортным средством будет управлять арендатор или третье лицо, но ни в коем случае не арендодатель.

Арендатор в дополнение к его обязанностям должен:

В течении всего срока договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;

Своими силами управлять транспортным средством, а также осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию;

3.Нести расходы по содержанию транспортного средства, осуществлять его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы возникающие в связи с его эксплуатацией (покупать горюче-смазочные материалы и так далее).

3.5 Договор проката

Юридические лица и государство путём издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей. Пункт 1 статьи 595 ГК РК дает определение этого договора: "По договору проката наймодатель, осуществляющий сдачу движимого имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю движимое имущество за плату во временное владение и пользование".

В этом определении даны три специфические черты договора проката, а именно:

1. В качестве наймодателя указан специальный субъект -предприниматель. Законодатель особо подчеркивает, что его деятельность должна быть постоянной, так как разовая сделка по сдаче движимого имущества договора проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть профессиональным занятием предпринимателя. Если юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то занятие прокатом должно быть предусмотрено его учредительными документами;

2.Предметом проката является движимое имущество. По мнению А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого к движимому имуществу также относятся транспортные средства, но другие авторы придерживаются другого мнения. Тем более, следует отметить, что параграф 5 главы 29 ГК РК регулирует их аренду. Имущество, выданное в аренду, должно использоваться в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

3.Предмет проката передается во владение и пользование нанимателю. Следовательно, наймодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Как отмечает В.В. Витрянский - договор проката в отличие от общих положений договора аренды (статьи 540 - 564 ГК РК), ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства, к ним не подлежит правило о возобновлении договора проката на неопределенный срок. Также к договору проката не применяется правило о преимущественном праве нанимателя о возобновлении договора проката на неопределенный срок.

Если договор аренды подчиняется этим правилам, то он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Договор проката является публичным договором. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, кроме случаев, когда законом и иными правовыми актами предоставляются льгот для отдельных категорий потребителей.

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него работы не допускается.

Срок договора проката не может превышать одного года (п.1 ст. 596 ГК РК). Истечение указанного срока влечет за собой прекращение договора. Правила о возобновлении договора проката на неопределенный срок и о преимущественном праве нанимателя к данному договору не применяются (п. 2 ст.596 ГК РК).

Форма договора - только письменная, причем может быть применено составление одного документа, подписанного обеими сторонами, а также обмен документами, достоверно исходящими от сторон договора проката.

Порядок заключения использования данного договора подчиняется правилам публичного Договора (ст. 387 и п. 3 ст.595 ГК РК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности: Обязанность наймодателя предоставить имущество нанимателю в состоянии, соответствующем договору найма и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК РК), дополнена обязательствами (ст. 597 ГК РК):

- в присутствий нанимателя проверить исправность нанимаемого имущества;

-ознакомить нанимателя с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного на прок?! имущества. Так в соответствии со статьей 598 ГК, нанимателе в случае обнаружения недостатков, должен заявить о них. При этом Наймодателю, дается десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков сданного в прокат имущества, или заменить имуществом, находящимся в надлежащим состоянии. Невыполнение наимодателем этой обязанности в указанный срок (10 дней) предоставляет нанимателю права, предусмотренные пунктом 1 статьи 548 ГК РК. Если недостатки нанятого имущества явились следствием нарушения нанимателем правил эксплуатации и содержания имущества, то он оплачивает стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 598 ГК РК). На Наймодателя возложена обязанность текущего и капитального резита сдаваемого в прокат имущества. Наниматель, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не уставлено законом или договором проката. Также скорректирована современность внесения арендной платы (ст. 599 ГК РК). Арендная плата может устанавливаться только в определенной и твердой суммах платежей, вносимых периодически или единовременно. При отсутствии в договоре проката данного условия об арендной плате, оно считается не установленным.

Взыскание с нанимателя 'задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Это положение касается только арендной платы за прокат имущества. Что же касается взыскания убытков (утрата или повреждение имущества), или пени за просрочку платы, то оно производится в судебном порядке, если иной порядок не установлен договором проката.

Также следует отметить, что при досрочном возврате нанятого имущества, наймодатель обязан вернуть нанимателю соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 599 ГК РК).

В соответствии с пунктом 2 статьи 600 ГК РК наниматель не имеет права сдавать имущество, предоставленное по договору проката, передавать свои права и обязанности другому лицу и так далее. Этот запрет не может быть изменен или отменен соглашением сторон. Все остальные обязанности сторон сохраняются в полном объеме.

Что же касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе нанимателя в любое время с письменным предупреждением наймодателя не менее чем за десять дней. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Некоторые авторы выделяют и особую их разновидность - договор бытового проката. В роли нанимателей здесь выступают граждане-потребители.

Глава 4. Прекращение договора имущественного найма

Основания прекращения договора. Прекращение договора найма (в том числе и досрочное расторжение) производится по основаниям предусмотренным главой 29 ГК РК.

Смена собственника на сданное внаем имущество не влечет прекращения договора найма, если это было обусловлено личными качествами нанимателя (п. 1 ст. 559 ГК РК). В случае смерти гражданина, являющегося нанимателем недвижимого имущества, его права и обязанности по договору найма этого имущества переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (п. 2 ст. 559 ГК РК).

Наймодатель, в данном случае, не вправе отказать наследникам во вступлении в договор, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Приведенная норма не конкретизирует общее правило, так как в ней не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем, такая возможность применительно к договору найма недвижимого имущества гражданином прямо закреплена. Это позволяет наймодателю вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти нанимателя.

В отношении смерти нанимателя движимого имущества сохраняют силу общие правила, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью нанимателя.

Что же в отношении ликвидации юридического лица, то независимо от того, наниматель он или наймодатель - договор найма в этом случае безоговорочно прекращается.

По требованию наймодателя договор найма может быть расторгнут судом досрочно в случаях, когда наниматель:

1.Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, или назначения имущества. Существенное нарушение условий договора, это несоблюдение одной из сторон условий, заключенных в договоре, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 556 ГК РК). Вопрос об определении назначения имущества был рассмотрен в главе II этой работы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечёт за собой существенное нарушение договора в смысле указанной выше статьи;

2.Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;

3.Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4.Не производит в установленные договором найма сроки капитального ремонта в тех случаях, когда в соответствие с законом, правовыми актами или договором является обязанностью нанимателя. Невыполнение нанимателем его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию нанятого имущества может быть основанием для расторжения (досрочного) только в случае, если в результате подобного бездействия нанимателя происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию нанимателя договор найма может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. Наймодатель не предоставил имущество в пользование нанимателю, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можно трактовать очень широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования нанятым имуществом, в частности, не проведение наймодателем текущего ремонта, или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2.Переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, то договор должен быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых недостатков, препятствующих нормальному использованию;

Наймодатель не проводит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки, а при отсутствии их - в разумные сроки;

Имущество, в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от наличия вины наймодателя.

Договором найма могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию наймодателя или нанимателя. Одновременно стороны в договоре могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе наймодателя или нанимателя. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор найма может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны. Но следует помнить, что наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения нанимателя о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае в иске наймодателю будет отказано. Для нанимателя такое предупреждение необязательно.

Право нанимателя на возобновление договора.

Прекращение договора найма в установленный им срок предоставляет нанимателю преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 557 ГК РК). Если иное не предусмотрено законом или договором найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях, преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.