Ипотека в гражданском праве

- договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;

- по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). С 26 декабря 2005 г. ставка рефинансирования установлена в размере 12%.

Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ст. 395 ГК).

Под убытками понимаются:

- расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

- утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК).

Судебные расходы - расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

1) суммы, подлежащие выплате свидетелям и экспертам;

2) расходы, связанные с производством осмотра на месте;

3) расходы по розыску ответчика;

4) расходы, связанные с исполнением решения суда.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:

- возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещения расходов по реализации заложенного имущества;

- расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя регламентировано в ст. 4 Федерального закона об ипотеке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации».

Понятие договора дано в ст. 420 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК).

Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст. 154 ГК).

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Федерального закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изменениями от 05 января 2006 г.) и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Глава II Федерального закона об ипотеке «Заключение договора об ипотеке» содержит ст. 12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки», которая гласит:

«При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке».

Законодатель не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор ипотеки соответствующего указания. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора Правовое регулирование ипотеки //»эж-ЮРИСТ, 2008.-№30- С.17-18..

При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.

3. ОТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1 Ипотека предприятий, зданий или сооружений

Предприятием (как объектом прав) признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору:

- либо земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,

- либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект,

- либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Ижметалснаб» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.

Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

На состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 подал в Федеральный арбитражный суд Уральского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда УР и принять новое - об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права - статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства (пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации).

В судебном заседании представитель акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения от 16.07.2004 Арбитражного суда УР по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Уральского кого округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов годовых для пополнения оборотных средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда УР от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обеспечение возврата кредитных средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

Неисполнение должником - ООО «Портал» - обязательства по погашению долга и процентов послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

При разрешении спора суд установил, что предметом залога являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Ижметалснаб» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 - залога недвижимости стороны не соблюли приведенное выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

Ссылка банка на необходимость применения в спорной ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены заложенные объекты, обоснованно отклонена судом, так как названная норма права устанавливает порядок залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона».

В центре данного спора - вопрос разграничение помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками регламентировано в ст. 20 Земельного кодекса РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ). В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением вышеуказанных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ).

Часть 1 ст.69 Закона об ипотеке воспроизводит правило п. 2 ст. 340 ГК РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с данным правилом если следовать логике, то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые в результате осуществления производственной (предпринимательской) деятельности. Это также следует из п. 1 ст. 132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный комплекс, в котором все материальные и нематериальные активы, входящие в него, используются для предпринимательской деятельности, признается предприятием.

В ч. 2 ст.69 Закона об ипотеке содержится дословное повторение нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ. Данная норма предусматривает связанность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения и земельные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в п. 45 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано необходимое разъяснение.

Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Деловой двор", 2007 г..

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 268 и 269 ГК РФ).

В отношении этого права на земельный участок, на котором находится предприятие, здание или сооружение, Закон об ипотеке (ч. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком.

В ст.69 Закона об ипотеке повторено общее правило (ст. 552 ГК РФ) о том, что приобретатель объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответствующие права на земельный участок.

В ст.70 Закона об ипотеке устанавливаются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса, относящиеся к:

- получению согласия собственника имущества или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку (п. 1);

- составу заложенного имущества при ипотеке предприятия (п. 2 и 3)

- оценке заложенного имущества (п. 3);

- обязательным приложениям к договору об ипотеке (п. 3).

без получения согласия собственника имущества или уполномоченного им органа), ничтожен.

Если речь идет о ситуациях, когда в качестве залогодателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия), то передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования (т.е. заключенный

Таким образом, положения п. 1 ст.70 Закона об ипотеке распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу.

В п. 2 Закона об ипотеке перечисляется состав предприятия как имущественного комплекса, т.е. по существу повторяется ст. 132 ГК РФ. Из смысла п. 2 вытекает, что по договору в залог может быть передано не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его состав отдельных видов имущества.

Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

Составление заключения о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, осуществляется в соответствии с п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке независимым аудитором. Такая возможность предусмотрена и ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. «Об аудиторской деятельности», из которого следует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения проверок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восстановлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составлению бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансового, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательства РФ, а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т.д.).

Собственник может делегировать полномочия по передаче предприятия в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному (например, генеральному директору). Однако уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипотеку) не требуется решения общего собрания участников общества и его совета директоров (наблюдательного совета).

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Приведем пример из практики:

«Акционерный коммерческий обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма - Б» (далее ООО ПСФ - «Б») о взыскании задолженности и штрафных санкций по кредитному договору от 19.07.2000 г. №452402 в сумме 2 998 969 руб. 70 коп., в том числе 2 500 000 руб. - основного долга, 31 247 руб. 52 коп. - процентов за пользование кредитом, 462 328 руб. 77 коп. - неустойки по погашению основного долга, 5 393 руб. 41 коп. - неустойки по погашению процентов за пользование кредитом, с обращением взыскания на заложенное имущество.

В порядке ст. 37 АПК РФ в ходе судебного разбирательства истец уточнил сумму иска и просил взыскать с ответчика: 361 926 руб. 84 коп. - основной задолженности, 542 720 руб. 88 коп. - неустойки за период с 19.07.01 г. по 22.01.02 г., а также согласно договору ипотеки от 19.07,2000 г. обратить взыскание на имущество должника - помещения, расположенные в левом крыле первого этажа здания площадью 42.06 кв.м. (на плане помещение 38), площадью 64,8 кв.м. (на плане помещение №7), площадью 86,31 кв.м. (на плане помещение №6), всего три помещения общей площадью 193,36 кв.м., установив первоначальную продажную цену указанных помещений 1 426 035 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда от 27.02.2001 г. в пользу истца взыскана задолженность в сумме 361 926 руб. 84 коп. и неустойка по погашению основного долга в размере 200 000 руб. В части взыскания суммы основной задолженности в размере 2 138 073 руб. 16 коп., процентов за пользование кредитом в сумме 31 247 руб. 52 коп. и неустойки по погашению процентов за пользование кредитом в размере 5 393 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе истец просит решение суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога отменить и удовлетворить данное требование, ссылаясь на нарушение норм материального права - ч. 2 ст. 348 ГК РФ.

По утверждению заявителя жалобы, суд, признавая, что нарушение ответчиком обеспеченного залогом договора незначительно и размер требований истца явно несоразмерен части стоимости заложенного имущества, не учел значительный объем причинения убытков банку нарушением обязательства заемщиком по кредитному договору, вывод суда сделан без надлежащей оценки обстоятельств дела.

Представитель истца и ответчик в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 119 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым решение суда от 27.02.2002 г. оставить без изменения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства, 19 июля 2000 года между АК КБ и ООО «ПСФ-Б» был заключен кредитный договор №452402, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 500 000 руб. со сроком возврата 18.07.2001 г. под 35% годовых, а ответчик обязался возвратить истцу полученный кредит и заплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 2.6. договора сторонами предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление платежей в погашение кредита и в уплату процентов за пользование кредитом в виде неустойки в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ, которая составляет 25% годовых с суммы просроченных платежей.

19 июля 2001 года, в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, между сторонами был заключен договор ипотеки №452402, согласно которому ответчик предоставил в залог объект недвижимости - домовладение в стадии незавершенного строительства, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Л., инвентарный номер 25350, в состав которого входят подвал площадью 1 495,6 кв.м. и первый этаж площадью 1 495,6 кв.м., оцененный сторонами в 4 821 429 руб., и право аренды земельного участка площадью 5 263 кв.м., оцененное сторонами в 259 702 руб., а всего на сумму 5 081 131 руб.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по кредитному договору не исполнено надлежащим образом, сумма кредита и проценты за пользование кредитом возвращены частично, обратился с настоящим иском к ООО «ПСФ-Б».

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Поскольку оставшуюся часть суммы основной задолженности по кредитному договору в размере 361 926 руб. 84 коп. ООО «ПСФ-Б» не возвратило банку, и ответчик данную задолженность не оспаривает, на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу, что данная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Признав требования банка о взыскании неустойки за несвоевременное погашение основного долга в заявленной сумме правомерными, суд первой инстанции пришел к выводу о явной несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства и, применив правила ст. 333 ГК РФ, снизил сумму неустойки до 200 000 руб.

Кассационная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.

В этой части законность судебного акта не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на часть заложенного имущества согласно договору ипотеки №452402 от 19.07.2000 г., суд исходил из того, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а также из того, что в процессе рассмотрения дела в суде, ответчик большую часть суммы задолженности погасил.

В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

На момент рассмотрения дела просрочка в исполнении обязательства составила 7 месяцев, в процессе рассмотрения спора задолженность в размере 2 174 714 руб. 09 коп. от цены иска 2 998 969 руб. 70 коп. ответчиком погашена. Кроме того, анализ материалов дела свидетельствует, что рыночная стоимость заложенного имущества явно несоразмерна сумме подлежащей взысканию (561 926 руб. 84 коп.).

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод о незначительном нарушении обязательства и об отказе в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество».

В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, в п. 1 ст.71 Закона об ипотеке введено ограничение на размер обязательства в соотношении со стоимостью заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Другими словами, для того чтобы договор об ипотеке предприятия соответствовал требованию, стоимость заложенного имущества, относящегося к предприятию, должна либо быть равной удвоенной сумме основного обязательства, либо быть больше, чем удвоенная сумма основного обязательства. Если стоимость имущества предприятия составляет 200 млн. руб., то сумма основного обязательства не может быть меньше 100 млн. руб.

Основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества как земельные участки, здания, строения, нематериальные активы должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований. Эти специальные правила и особенности, главным образом, направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов.

Важно отметить, что ограничение, относится к сумме основного обязательства и распространяется на любые виды обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия.

Пункт 2 ст.71 Закона об ипотеке вводит новое правило, устанавливающее предназначение ипотеки предприятия. Оно состоит в том, чтобы данная ипотека служила обеспечением денежных обязательств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Ограничения, установленные в п. 2 ст.71 Закона об ипотеке существенно снижают возможности передачи в ипотеку предприятий в качестве обеспечения краткосрочных денежных обязательств. Во всех случаях, когда ипотека предприятия обеспечивает денежное обязательство, право на обращение взыскания у залогодержателя не может возникнуть ранее, чем по истечению года с момента государственной регистрации договора об ипотеке предприятия.

Все ограничения, установленные в ст.71 Закона б ипотеке, а также п судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в том случае, когда в ипотеку передается предприятий, направлены на защиту интересов собственников имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, т.е. Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

Вместе с тем пункт 2 ст. 71 Закона об ипотеке допускает включение в договор об ипотеке условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев введена запрещающая норма, по которой право обращения взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Поскольку сохранение предприятия на «ходу», т.е. поддержание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохраняет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предоставление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, однако при условии, что это не влечет уменьшения общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором.

В ст.72 Закона об ипотеке устанавливаются права залогодателя в отношении предприятия, заложенного по договору об ипотеке (п. 1), условия и порядок введения ипотечного контроля, а также права залогодержателя при введении ипотечного контроля (п. 2).

Залогодатель если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке, вправе:

- продавать без получения согласия залогодержателя любое движимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

- обменивать без получения согласия залогодержателя любое движимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

- сдавать в аренду без получения согласия залогодержателя как движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

- предоставлять в заем (по договору имущественного займа) без получения согласия залогодержателя как движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

- иным образом распоряжаться имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку;

- вносить изменения в состав имущества, относящегося к предприятию, переданному в ипотеку.

Если иное не установлено договором об ипотеке без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе:

- передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог;

- совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию.

Сопоставление норм с.72 с положениями ст. 37 Федерального закона об ипотеке (а также с положениями ст. 347 ГК РФ), показывает, что в тех случаях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, залогодателю предоставлен залогодателю наиболее более широкие права по распоряжению заложенным имуществом по сравнению с теми случаями, когда предметом ипотеки является любое иное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, распоряжаться заложенным имуществом залогодатель вправе лишь с согласия залогодержателя.

Как подчеркивает Бумагина В.В., особое внимание следует обратить на условие о том, что распоряжение залогодателем имуществом, относящимся к заложенному предприятию, не должно приводить к уменьшению указанной в договоре об ипотеке общей стоимости такого имущества. Для того, чтобы данное условие было соблюдено залогодателю достаточно осуществлять реализацию товаров по ценам не ниже себестоимости, а также продавать основные средства и нематериальные активы, относящиеся к заложенному предприятию, по ценам не ниже их балансовой стоимости Бумагина В.В. О спорах, связанных с договором об ипотеке //Нормативные акты для бухгалтера, 2008.-№4.- С.10-15..

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Важно акцентировать внимание на том, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п.3 ст.54 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ. Приведем пример из практики:

«Залогодатель обратился в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание, которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демонтировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта.

Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что нет уважительных причин.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество».

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

- требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с имуществом, относящимся к предприятию;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Под ипотечным контролем, таким образом, следует понимать новый дополнительный вид ограничений (обременений) предприятия как имущественного комплекса, устанавливаемый судом и предусматривающий ограничение прав залогодателя по распоряжению имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку.

Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

Таким образом, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

В соответствии с п.1. ст.72 залогодержатель по договору об ипотеке предприятия вправе обратится в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или о введении ипотечного контроля только в двух случаях:

- при непринятии залогодателем предприятия мер по обеспечения сохранности заложенного имущества;

- при «неэффективном использовании» залогодателем этого имущества.

Важно подчеркнуть, что перечень оснований для досрочного обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки выступают другие виды недвижимого имущества гораздо шире. Основания для досрочного обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются другие виды недвижимого имущества, установлены в ст. 29-35 главы IX и ст. 50 Закона об ипотеке. Однако, применение норм этих статей к ипотеке предприятия как имущественного комплекса возможно лишь в тех случаях, когда нормами ст. 69-73 главы XII Закона об ипотеке не установлено иное. Для ипотеки предприятия как имущественного комплекса нормы статей главы XII закона об ипотеке как специальные нормы имеют приоритет по сравнению с другими общими нормами Закона об ипотеке Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства //Законодательство, 2007.-№3.- С.13..