Ипотека в гражданском праве

В ст.4 Закона об ипотеке в общем виде говорится о тех дополнительных расходах, которые может понести залогодержатель в соответствии с условиями договора или в силу необходимости обеспечить сохранность заложенного имущества. В частности, они могут включать расходы на его содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. По общему правилу такие расходы возмещаются за счет заложенного имущества, однако ничто не препятствует залогодержателю включить в договор об ипотеке условие об уплате залогодателем определенной суммы, из которой и будут покрываться указанные расходы.

Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодными для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенные органами инвентаризационного учета в качестве жилых. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находится в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилое помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, и т.д.) также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира, либо их обособленные (изолированные) части.

Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 340), а также ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения), либо правом пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно не применимо к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме, либо офиса в крупном офисном здании - то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничение длительное время фактически препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды на землю.

Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Залог имущества предполагает возможность его продажи, а это означает, что устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ), таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Действующее российское законодательство устанавливает и иные ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Например, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 Постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»).

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, - например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, т.е. реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Система ГАРАНТ, 2008 г..

Следовательно, как отмечает Толкушин А.В., залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вышеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ) Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Система ГАРАНТ, 2008 г..

Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть нотариально удостоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простои письменной форме, с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме».

В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. ГК РФ в ст.ст. 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, гак как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками.

Как подчеркивает, Крупский А.К., здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достигнув совершеннолетия, либо получив статут дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, то есть практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем Крупский А.К. Ипотека: как избежать споров //Главбух, Отраслевое приложение «Учет в строительстве», 2008.- №3.- С.10-12..

Залог собственником доли в общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на основании доверенности, и в пределах указанных в ней полномочий. В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридического лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена.

2.2 Государственная регистрация ипотеки

В соответствии со ст. 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид права включена в ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Положения п. ст.19 Закона об ипотеке корреспондирует с нормой п. 4 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение «по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа».

Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

В п. 1 ст.20 Закона об ипотеке перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

Долгое время на практике был дискуссионным вопрос: подлежит ли государственной регистрации соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно?

Приведем пример из практики: «Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке, принадлежащих индивидуальному предпринимателю здания и земельного участка, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли».

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа.

Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу закона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдельного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

В п. 3 анализируется ситуация, когда помимо заключения договора ипотеки выдается также закладная. В таких случаях кроме вышеуказанных документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательстве в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки. В Законе об ипотеке подчеркивается необходимость подачи совместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того чтобы осуществить такую регистрацию.

Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

В п. 6 рассматривается процедура государственной регистрации ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой регистрации. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Пункт 1 ст. 21 Закона не содержит определенного правила, а отсылает к Закону о государственной регистрации прав, имеющему специальную ст. 20 «Основания для отказа в государственной регистрации прав». В соответствии с ней (п. 1) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

О причинах отказа, если такое решение состоялось, заявителю сообщается в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия указанного сообщения учреждением юстиции помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

Закон о государственной регистрации прав (ч. 2 п. 3 ст. 20) детализирует общие нормы о судебной защите гражданских прав (ст. 11 ГК РФ) применительно к случаю отказа в государственной регистрации прав. В нем также конкретизируются случаи, при возникновении которых может быть отказано в государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 29). Указанные случаи могут иметь место при следующих условиях:

1) если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу, которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст. 5 Закона об ипотеке);

2) если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, изложены в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав).

Введенное понятие «отложение государственной регистрации ипотеки» и связанные с ним основания об отложении государственной регистрации (п. 2 ст. 21 Закона) имеют существенное отличие от понятия «приостановление государственной регистрации прав», содержащегося в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.

Приостановление государственной регистрации прав происходят в случаях:

а) когда регистратор прав в течение месяца обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (п. 1);

б) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая срока «в течение месяца», указанного в п. 1. В итоге суммарный срок приостановления регистрации ипотеки по данному основанию может достигать двух месяцев (п. 2);

в) на основании заявления в письменной форме (с указанием причин и срока, необходимого для такого приостановления) правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца, при этом подача указанного заявления прерывает течение срока, установленного п. 1, а срок, истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3);

г) на основании определения или решения суда, в порядке, установленном законодательством.

Из смысла вышеназванных норм ст. 19 Закона о государственной регистрации прав следует, что приостановление государственной регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Подобное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление ипотеки в частности.

В Законе «Об ипотеке» и в Законе о государственной регистрации прав по-разному изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им решения соответственно «об отложении государственной регистрации ипотеки» и «о приостановлении государственной регистрации прав».

По Закону (п. 3 ст. 21) орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, принимая решение об ее отложении, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При этом нет указаний на то, в течение какого времени регистрирующий орган должен выполнить названную обязанность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в государственной регистрации ипотеки при невыполнении его требований в установленный срок.

По Закону о государственной регистрации прав информативная обязанность регистратора возникает в двух случаях:

1) регистратор прав, при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, обязан немедленно (т.е. как только это оказывается возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 19);

2) регистратор прав, при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности, обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае если в течение не более чем месяца (не считая месячного срока, предусмотренного п. 1 ст. 19) не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19).

Нормы п. 4 ст. 21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся в п. 2 с.21 Закона об ипотеке, по отложению государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация прав может быть приостановлена, с внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав, на основании определения или решения суда, в порядке, установленном законодательством (п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

В статье (п. 5) устанавливается порядок информирования залогодателя об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государственной регистрации ипотеки, отличающийся от того, что предусмотрен п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав.

В п. 1 ст22 Закона об ипотеке раскрывается содержание регистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение п. 3 ст. 29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи.

В п. 2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировавшего ипотеку.

В п. 3 установлены формальные реквизиты закладной в том случае, если договор об ипотеке предусматривает ее выдачу. Эти реквизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. В нем содержится также отсылка к пп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.

В п. 4 устанавливаются обязанности органа, осуществляющего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ), копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой (копия договора ренты), также должна архивироваться.

Правовая норма п. 1 корреспондирует с правилами п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в котором содержится требование о том, что технические ошибки исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения заявления об ошибке в записях. В такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав.

Исправление указанной ошибки осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может иметь следующие последствия для правообладателей и третьих лиц, полагавшихся на соответствующие регистрационные записи:

1) причинение ущерба;

2) нарушение законных интересов.

В связи с названными положениями принципиально важно отметить, что в п. 2 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в отличие от ст. 23 Закона об ипотеке, включена норма, которая обязывает в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производить по решению суда, арбитражного суда.

Предписания, содержащиеся в ч. 1 п. 2 ст. 23 Закона, вытекают из общих правил об основании изменения договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ) и о порядке изменения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Не допускаются изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной (ч. 2 п. 2 ст. 23 Закона). Из этого правила сделано единственное исключение для случая, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В Правила ведения Единого государственного реестра прав включен раздел VII «Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права» (п. 67-70); его наличие расширяет возможности по реализации положений ст.23 акона об ипотеке.

По общему правилу расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер сборов согласно п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливается нормативным правовым актом соответствующего субъекта РФ в пределах, определенных Правительством РФ. В частности, эти пределы установлены в постановлении Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах». Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2002 г. N 529 «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248» были установлены в фиксированной сумме максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Так, для физических лиц предельный размер составляет 300 руб., а для юридических - 500 руб.

Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим основаниям: 1) по общим основаниям, предусмотренными нормами гл. 26 ГК РФ о прекращении любых обязательств; 2) по специальным основаниям прекращения залога, которые установлены ст. 352, 354 и 356 ГК РФ; 3) по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмотренным настоящим Законом. В связи с тем что ипотека является зависимым обязательством, она прекращается с прекращением основного обязательства. Здесь прежде всего имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, т.е. что оно состоялось.

В ч. 1 ст. 25 Закона «Об ипотеке» и п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

1) заявления законного владельца закладной;

2) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

3) решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистрации основаниями служат:

1) заявление залогодержателя;

2) заявление залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора;

3) вступившее в силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда.

В том случае, когда погашение регистрационной записи об ипотеке производится в связи с прекращением ипотеки, то закладная аннулируется по правилам ч. 2 п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, может затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную (ч. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

В ст.26 Закона об ипотеке подтвержден принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременений этих прав, ранее зафиксированный в п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация предоставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном порядке. Вместе с тем в ст.26 Закона об ипотеке подчеркивается, что копия закладной не является документом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган государственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

По общему правилу отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5 ст. 131 ГК РФ). Правовые нормы ст.27 Закона об ипотеке базируются на соответствующих положениях Закона о государственной регистрации прав, в которых определено следующее:

- отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2);

- отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ч. 2 п. 3 ст. 20).

Статья содержит перечень оснований, по которым возможно обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки. Их содержание находится в прямой связи с действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, что позволяет правоприменителю распорядиться предоставленными правами в полном объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной защитой (ст. 11 ГК РФ).

Орган, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

- необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

- государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

- несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;

- уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерным погашением регистрационной записи;

Неправомерное погашение регистрационной записи возможно при несоблюдении норм раздела VI Правил ведения Единого государственного реестра прав и ст. 25 Закона об ипотеке. Необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества и в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (см. ст. 26 Закона об ипотеке), возможен, если не соблюдаются условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, которые определены в ст. 8 Закона о государственной регистрации прав.

Содержащийся в ст. 28 Закона перечень видов нарушений является исчерпывающим (закрытым). Во-первых, иные правонарушения органа, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку в Законе, не названы. Во-вторых, ответственность государственного органа практически повсеместно ограничена и несопоставима с ответственностью при осуществлении предпринимательской деятельности. Принимая во внимание отсутствие урегулированного в законодательстве реального механизма возмещения государственными органами причиненных физическим и юридическим лицам убытков, а также сложную финансовую ситуацию в государстве, в настоящее время и на обозримое будущее целесообразнее задействовать на практике иные механизмы государственных гарантий зарегистрированных прав. В частности, этим целям может и должно служить создание органами по регистрации прав либо субъектами Федерации специальных гарантийных (страховых) фондов, на формирование которых может направляться часть средств, получаемых в виде платы за государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав).

2.3 Содержание правоотношения по договору ипотеки

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами Гражданское право. Словарь справочник / Под ред. Тихомирова М. - М. 2008. - 575с.

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве» N 219-ФЗ. Статья 49 «Обращение взыскания на заложенное имущество» Закона об исполнительном производстве гласит:

1. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона об ипотеке.

2. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ, требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Федерального закона об ипотеке).

Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК).

Договор займа - договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).

Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).

Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Договор подряда - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (ст. 702 ГК РФ).

Перечень видов договоров, в обеспечение обязательств по которым может быть установлена ипотека, не носит исчерпывающего характера.

Ипотека может возникнуть в силу обязательств из причинения вреда. В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

Ипотека может возникнуть также в силу обязательств, возникающих по законодательству о налогах и сборах у налогоплательщиков, налоговых агентов и иных лиц.

Если стороной ипотечных правоотношений является юридическое лицо, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1 указанного Закона обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, определены в ст. 3 Федерального закона об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек (судебных расходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда: