93

Содержание

Введение

Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка жилья

1.1 Основные понятия и виды объектов вторичного рынка жилья

1.2 Факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке

1.3 Виды сделок и их экономико-правовое регулирование на вторичном рынке жилья

Глава 2 .Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья (на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»)

2.1 Краткая характеристика агентства недвижимости

2.2 Механизм деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья

2.3 Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья

Глава 3. Разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья

3.1 Обоснование необходимости регламентации сделки по приватизации жилья

3.2 Создание схемы процедуры сделки по приватизации жилья для использования в деятельности агентства недвижимости

Заключение

Библиографический список

Приложения



Введение

Одной из приоритетных задач государства сегодня является создание условий для реализации конституционных прав на жилище и обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем. В том числе восстановлена и частная собственность на жилье.

Первая в списке по реализации прав на собственное жилье стоит правовая операция по приватизации жилищного фонда. На сегодняшний день это является наиболее доступным решением «квартирного вопроса» для многих жителей Российской Федерации: не только стать собственником жилой недвижимости, но и, возможно, стать участником рынка жилья, поправив тем самым, а иногда и во многом улучшив свое материальное положение.

Вступление в права собственности на жилое помещение дает гражданам нашей страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. Что отвечает условиям построения настоящего демократического общества Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - «ГроссМедиа», 2005.- СПС Гарант

К сожалению, не все имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения нового дома или квартиры, которые соответствовали бы их представлениям о качественном и комфортном жилье. Очень много сделок происходит на вторичном рынке жилья.

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м² жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м² Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м² на человека Рынок жилья: тон задают цены, а не метры //«Банковское дело в Москве», № 9, сентябрь 2006. - Консалтинговая группа «БФИ», с. 11..

И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность населения условиями проживания. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу.

Результатом приведенных обстоятельств стала парадоксальная ситуация, которая сложилась в строительном комплексе: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно - возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан на рынке первичного жилья. Особенно в крупных городах с высоким потенциалом экономического роста, таких как Самара, финансовых и культурных центрах, привлекающих большое число мигрантов, на курортах, в региональных нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока.

Ограниченность предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов Там же, с.12..

Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основное преимущество вторичного жилья - возможность выбора именно той квартиры, которая расположена в нужном месте и полностью устраивает по всем параметрам Какой дом выбрать? Классификация вторичного жилья. // «Недвижимость и все о ней» - Immovable.Ru .

Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.

Большой спрос, с одной стороны, и очень скромные возможности населения, с другой, не позволяют установиться линейной или хотя бы квазилинейной зависимости между объемами жилищного строительства в стране, обеспеченностью жильем и приростом цен на вторичном рынке жилья.

Кроме того, следует учитывать высокий износ жилищного фонда, фигурирующего на вторичном рынке жилья. Доля жилья с износом в треть и выше составляет более 60%, ветхий и аварийный жилой фонд - около 3%.

Примерно 9% жилья нуждается в немедленной реконструкции. Свыше 62% в общем объеме жилищного фонда составляет жилье, построенное более тридцати лет назад. Иными словами, более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. И это при том, что даже с учетом изношенного жилья на всех его все равно не хватает - катастрофически Рассудку вопреки, наперекор законам...// «Банковское дело в Москве», № 5, май 2005..

Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.

Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования и обуславливает выбор предмета и объекта дипломной работы

Предметом исследования является эффективность сделок на вторичном рынке жилья в современных условиях, а объектом исследования - организация, осуществляющая, в частности, сделки на вторичном рынке жилья - агентство недвижимости ООО «Согласие».

Целью данной работы является изучение теоретических и практических аспектов функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях и разработка наиболее эффективных направлений в осуществлении сделок, проводимых на этом рынке одним из его субъектов.

Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:

1. Исследование экономических основ механизма функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях;

2. Выявление основных факторов, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке;

3. Характеристика и анализ экономико-правового регулирования сделок на вторичном рынке жилья.

4. Анализ механизма деятельности и эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья;

5. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья.

Структура работы построена таким образом, чтобы последовательность изложения материала органически соответствовала достижению цели и раскрытию темы исследования. Поэтому дипломная работа состоит из 3-х глав, введения и заключения.

В первой главе рассматриваются экономические основы механизма функционирования вторичного рынка жилья на данном этапе его развития.

Во второй главе приводятся результаты анализа сделок, осуществляемых на вторичном рынке жилья субъектом исследования и оценивается их эффективность.

В третьей главе предлагаются наиболее эффективные направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья в деятельности анализируемой организации.

При написании работы использовались различные источники: учебная, учебно-методическая и научная литература, монографии, сборники статей, журнальные публикации, а также финансово-экономическая документация, бухгалтерская и налоговая отчетность исследуемого предприятия.

Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка жилья

1.1 Основные понятия и виды объектов вторичного рынка жилья

В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. м² (19 млн. жилых строений) (рис. 1).

Рис. 1. Структура жилищного фонда Российской Федерации

При этом жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Однако из них 62,1% старше 30 лет, 3,1% (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек.

Более 15 млн. человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн. человек - в неблагоустроенных квартирах.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 м² на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.

· стоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);

· время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

· число желающих улучшить жилищные условия - 61% (31,6 млн. семей);

· общая потребность в жилье составляет около 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007, с.20..

Хотя, согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище Конституция Российской Федерации - СПС Гарант, 2008, Ст. 40.. Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для соблюдения права на жилище Там же, ч.2. ст.40.

Органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище Жилищный кодекс Российской Федерации - СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14..

Под недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М.: «Волтерс Клувер», 2006, с.32..

Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта Экономика и финансы недвижимости. / Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 2003, с.9. .

В дальнейшем расширение содержания этого термина происходило за счет включения в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.

Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости).

В целом развитие человеческих представлений о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.

Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли или являющихся ее частями. В свою очередь, экономические отношения по поводу недвижимого имущества закреплены в правовых конструкциях недвижимости.

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость базируется на трех приемах, использованных для выведения общего понятия:

1. отнесение к недвижимости земельных участков;

2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», 2008, ст.130..

С точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

Как считает М.И. Брагинский, до момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Волтерс Клувер», 2006, с..45..

Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью// «Закон», 1999. № 4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М.: Юридический мир, 2001, с. 276..

Отсюда следует, что если в экономическом аспекте, жилье, не прошедшее еще стадию приватизации, но участвующее в сделках по недвижимости по договору мены, или находящееся на стадии приватизации является в практике риэлторской деятельности объектом вторичного рыка жилья, то с юридической точки зрения - нет. Это движимое имущество.

Существует некоторая путаница в определениях недвижимого имущества в жилищной сфере:

1) жилой фонд - пригодный для жилья, обитаемый;

2) жилищный фонд - имеет официально-деловой характер.

Например, по характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд Жилищный кодекс Российской Федерации - СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.. В этом случае целесообразно говорить о жилом фонде.

Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности.

1. По Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»:

« Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания» Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» - СПС «Гарант», 2008..

2. Согласно п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации - СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.:

«Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности подразделяет его на частный, государственный и муниципальный Там же, п. 1 ст. 19].

93

Рис. 2. Жилищный фонд в зависимости от формы собственности

В зависимости от целей использования жилищный фонд в Российской Федерации согласно ст. 19 Жилищного кодекса подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование Жилищный кодекс Российской Федерации - СЗ РФ. 2005. № 1 - СПС Гарант.

Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ Там же, ст.14., который содержит главу. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект, 2001, с. 67..

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1).

По мнению Е.С. Филипповой:

«Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него» Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007, с.25..

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

· земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

· жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

· сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

«Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы» Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» - СПС Гарант, 2008, п. I, ст. 1.

Рынок жилой недвижимости:

1) совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

2) сфера экономики, в которой совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

Рынок покупателя - ситуация на рынке жилой недвижимости, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца - ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. - М.: Приор, 2002, с.4..

Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Вторичный рынок - это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

Согласно словарю терминов Словарь терминов. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007, с.24.: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

Однако рынок российской жилой недвижимости, отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в законах вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии российской жилой недвижимости Некрасова О.Ю. Личная недвижимость. - М.: «Волтерс Клувер», 2004, с.3.. Это своеобразие определяется историей появления собственности на жилье.

1) До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными - городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного жилья.

Основная часть кооперативного жилья на вторичном рынке недвижимости - советское наследие.

Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д.

2) После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» - СПС «Гарант» в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества. Закон определил только две формы собственности, причем обе абсолютно абстрактные:

· общая совместная бездолевая;

· общая совместная долевая.

Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а с января 1995 г. вступила в силу часть первая нового Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств.

Больше всех от первой волны приватизации пострадали дети и старики. Чаще всего именно эти объекты вторичного рынка жилой недвижимости имеют обременения.

После принятия в 1997 году Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г.) - СПС «Гарант». стало несколько проще осуществлять сделки на вторичном рынке жилой недвижимости. «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (отв. ред. А.Н. Ткач) - «Юстицинформ», 2005., с. 18..

3) жилая недвижимость, которая уже проходила переход собственности по договору купли продажи и на нее зарегистрировано право собственности. В полном смысле слова настоящая жилая недвижимость.

4) Жилые помещения, которые используются гражданами по договору социального найма (т.е. те которые еще не приватизированы).

Поэтому можно представить следующую классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рис.3.

93

Рис. 3. Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности

Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры при оформлении сделок с жильем.

Дальнейшее развитие рынка недвижимого жилья в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Жилищный кодекс Российской Федерации - СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). ст. 15, п. 2..

Согласно ст. 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рис. 4.

93

Рис. 4. Классификация жилых помещений по Жилищному кодексу РФ.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и в состоянии из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

А.А Кириенко Словарь терминов. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007. дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:

«Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома» Словарь терминов. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007, с. 50..

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.

Например, И.А Разумова дает такое определение:

«Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007, с.57..

Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. - М.: «Юридическая фирма «Контракт», 2007., служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.

Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья - «жилые помещения предназначены для проживания граждан» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», п.2, ст. 288.. Поэтому Е.С. Филиппова Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007, с.300. предлагает следующие определения:

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.

2. Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

3. Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.

4. Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.

5. Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

6. Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

7. Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007, с.301-302..

В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 5.

Анализ законодательной и экономической литературы, а также статей из практики юристов и риэлторов показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении объектов вторичного рынка жилья.

93

Рис. 5. Объекты вторичного рынка жилья

Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:

«Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда» Постановление Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья» - СПС «Гарант»..

С учетом вышесказанного в качестве объекта на вторичном рынке жилья будем считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

1.2 Факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке

На стоимость жилья влияют различные факторы. Их можно разделить по отношению к объекту вторичного рынка на 2 уровня:

· внешние

· внутренние.

За внешние факторы будем считать факторы, не зависящие от характеристики объекта вторичного рынка, внутренние - зависящие от характеристики объекта.

Внешние факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке, носят как объективный, так и субъективный характер.

Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2.1.):

1) Макроэкономические

2) Социально-экономические

3) Политико-психологические Главный фактор // Новости рынка недвижимости - 2007.11.05. .

Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.

Политико-психологические факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.



Таблица 1.2.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Макроэкономические	Социально-экономические	Политико-психологические
Уровень ВВП (валовый внутренний продукт)	Демографическая ситуация	Национальные проекты в области жилищной политики
Инфляция	Миграция	PR-компании
Курс валют	Соотношение спроса и предложения	Доверие к рынку недвижимости
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости	Уровень доходов населения
	Развитие рынка ипотечного кредитования

Состояние экономики также существенно влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.

На этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес Главный фактор // Новости рынка недвижимости - 2007.11.05..

В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.

Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипотечного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги Главный фактор // Новости рынка недвижимости - 2007.11.05 .

Политический фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.

В настоящее время в России действует несколько программ, призванных стимулировать рождаемость в молодых семьях среднего класса: «Доступное жилье», ФЦП «Жилище», «Молодая семья» и т.д. Все они в разной мере декларируют разного рода компенсации, льготы и субсидии. Естественно, появление дополнительных денежных средств у молодого населения оказывает влияние на рынок, что и сказывается на повышении спроса и росте цен Стерник Г.М. «Статистический подход к прогнозированию цен на жилье». Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998..

Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника Стерник Г.М. Концепция анализа рынка недвижимости для СЕРЕАН//Доклад на международной конференции по вопросам анализа рынка недвижимости - Киев, 2005., чуть больше оказывают влияние все-таки социально-экономические факторы.

Рис. 6. Внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости

В этой ситуации необходимо отметить, что ограниченность предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Среди них:

1) Ограниченное предложение земельных участков под застройку.

2) Отставание промышленности строительных материалов.

3) Финансирование жилищного строительства Главный фактор // Новости рынка недвижимости - 2007.11.05. .

1. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. Поэтому прирост строительства все больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что ведет к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жилье.

Проблема усугубляется тем, что право на освоение участков с инфраструктурой и выгодным местоположением далеко не всегда получают те, кто предложил лучший проект. C 1 октября 2005 года Земельным кодексом Земельный кодекс Российской Федерации - СПС Гарант, 2008. введен обязательный порядок предоставления земельных участков на аукционной основе. Однако, по данным ФАС, около 90% участков по-прежнему выделяются, минуя аукцион. А значит, и рентный доход от их реализации получают не муниципалитеты, а компании, аффилированные с чиновниками местных администраций. По оценкам специалистов, так называемые «теневые факторы», связанные с выделением земли под застройку и получением разрешительных документов, составляют от 15% до 25% в цене возводимого жилья Стерник Г.М. Концепция анализа рынка недвижимости для СЕРЕАН//Доклад на международной конференции по вопросам анализа рынка недвижимости - Киев, 2005..

2. Несмотря на активное внедрение новых технологий, российские материалы по своим характеристикам пока проигрывают иностранным аналогам. Импортные поставки только частично восполняют недостаток качественной продукции. Потребности в таких важных изделиях, как цемент, сборные железобетонные конструкции, кирпич, в силу их высокой грузоемкости могут быть удовлетворены только местными предприятиями.

3. До последнего времени основным способом привлечения средств были высокорискованные схемы долевого финансирования. Чтобы защитить интересы дольщиков, был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Однако введенные им требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В конечном же счете спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократился Рынок жилья: тон задают цены, а не метры //«Банковское дело в Москве», № 9, сентябрь 2006. - Консалтинговая группа «БФИ»..

На протяжении 2005-2007 годов уровень обеспеченности строительной отрасли заказами оказался заметно ниже, чем в предыдущие 2002-2004 годы. Стали сокращаться и темпы прироста нового жилья. При этом более чем вдвое вырос объем просроченной задолженности строительного комплекса по кредитам банков и займам. Снижение предложения на первичном рынке повысило спрос на нем и, как следствие спрос на вторичном рынке жилья.

По прогнозам на начало 2008 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 %, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует. Вместе с тем, периодически на рынок будет поступать какое-то ограниченное количество предложений жилья в новостройках, по мере оформления всех необходимых документов. Все это также повлияет на рост цен на жилье на вторичном рынке.

За последние годы спрос на жилье в Самаре значительно вырос, несмотря на то, что цена на рынке жилья увеличилась по сравнению с 2005 годом на 71,5%, только за 2007 год цены на жилье на Самарском рынке выросли еще:

На первичном рынке - на 39-42%

На вторичном рынке - на 30-32%. Рынок первичного жилья Самары за 2007 год//Новости рынка недвижимости - NRN.RU

Кроме того, на вторичном рынке недвижимости сложилась неблагоприятная ситуация, выразившаяся в дисбалансе между повышенным спросом и низким предложением жилья, относящегося к категории эконом-класса. В городах категорически не хватает доступного жилья - такого, как малогабаритные квартиры, малометражки, хотя спрос наиболее высокий в этом сегменте рынка Закон Самарской области от 11 июля 2006 г. № 86-ГД «Об утверждении областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы» (с изменениями и дополнениями) - СПС Гарант..

На основе вышеизложенного в качестве прогноза изменений на рынке вторичного жилья можно предложить следующее:

1. Сокращение предложения

2. Приток денег в сегмент спроса

3. Значительный рост цен

4. Полное отсутствие на рынке недорогих квартир.

5. Цены высокие.

К внутренним факторам, влияющим на цену и спрос на рынке вторичного жилья необходимо отнести характеристику жилья:

1) По типу

2) По времени застройки

3) По месту расположения

4) По метражу

5) По планировке и т. п.

По мнению Д.В. Дурново на рыночную цену квартиры влияют такие условия, как:

· месторасположение жилого дома;

· этажность здания;

· общая и жилая площади квартиры, количество комнат, наличие подсобных помещений;

· экологическая обстановка района;

· наличие инфраструктуры;

· транспортная доступность Дурново Д.В. Покупатель из «избранных» // «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», №6, июнь 2007.

В зависимости от этих внутренних факторов на рынке вторичного жилья существует несколько классификаций объектов.

1. «Бытовая» классификация жилья, которая влияет на ценовой диапазон и спрос в этом сегменте жилой недвижимости.

Например, многие самарские риэлторы в своей практике используют семь основных типов жилья. Это:

· «сталинки»,

· «хрущевки»,

· «ленинградки»,

· «дома улучшенной планировки»,

· «панельные»,

· «кирпичные»,

· «элитные дома».

Эта классификация определена периодом (временем) застройки, типом застройки. Однако все они как объекты вторичного рынка жилья при совершении сделок подходят под классификацию, представленную на рис.5.

«Бытовая» используется обычно риэлторами при осуществлении подготовительного этапа осуществления, присутствует в терминологии базы данных «Центра недвижимости», влияет на цену объекта сделки, но при юридическом оформлении сделки не используется.

Классификация квартир на вторичном рынке обычно имеет свою региональную специфику.

В последнее время предлагается ввести для удобства деятельности агентств недвижимости классификацию, в которой жилье распределяется на пять классов:

· социальное,

· эконом,

· бизнес,

· премиум;

· де-люкс Для чего нужна классификация жилья? 23-08-2006 - . http://www.kp.kiev.ua.

Определяющим параметром для квартир премиум-класса и де-люкс является месторасположение, вид из окна.

Сюда можно отнести жилье, которое строится в микрорайоне «Солнечный», на поляне им. Фрунзе, в старой части города с видом на Волгу. Материал, из которого возводится дом (для VIP -жилья только кирпич), этажность, высота потолков, наличие подземного паркинга, обустроенная придомовая территория.

Настоящий де-люкс предусматривает наличие фасада и подъездов, отделанных натуральным камнем, стены парадного такого жилья должны быть расписаны фресками. В автопаркинге обязательна охрана, уборка и автомойка.

К услугам жильцов фитнес-центр с бассейном, круглосуточный мини-маркет, кафе-кондитерская, аптечный киоск, приемный пункт прачечной-химчистки. Также предусмотрена своя служба эксплуатации здания. Помимо обычных обязанностей, автоматический аварийный вызов диспетчера, круглосуточное видеонаблюдение и фиксация всех посещений посторонних, передвижной патруль на лестничных клетках, служба предоставляет услуги няни, носильщика, выгул домашних животных и сервис-сопровождение. Жилье не может считаться «де-люкс», если в доме нет холодильника для мехов и помещения для мытья собак.

Практически все «вторичное» жилье, построенное в СССР, попадает в социальное и экономическое жилье, и только небольшая часть - в бизнес-класс.

Характеристика жилья на вторичном рынке представлена в Приложении 1.

1.3 Виды сделок и их правовое регулирование на вторичном рынке жилья

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 153.

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Там же, ст. 164..

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях:

· ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),

· продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),

· продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),

· договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),

· рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),

· аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),

· аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),

· аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),

· доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - «Юрайт-Издат», 2005..

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

1. сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;

2. сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;

3. акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.

В первом параграфе на рис. 3 была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных рис.7, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (рис. 8).

Квартира как объект жилищных прав может быть приобретена на вторичном рынке одним из следующих способов:

· у хозяев;

· у риэлторов Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // «Гражданин и право», № 12, декабрь 2007 г..

Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 130...

93

Рис. 7. Классификация сделок на основе участвующих сторон

В системе отдельных видов обязательств договор купли-продажи занимает ведущие позиции. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, являющихся товарами Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) - «Юрайт-Издат», 2006, с.5..

Несмотря на то, что в нашем государстве разработаны правовые нормы, регулирующие заключение сделок с жильем, часто возникают ситуации, когда покупатели и продавцы квартир становятся жертвами аферистов. Причина возникновения стрессовых ситуаций, потеря времени, денег, недвижимости не только в излишней доверчивости и неопытности участников сделки, но в желании сэкономить, отказавшись от обращения к профессионалам. Не смотря на кажущуюся дороговизну услуг агентства, занимающие недвижимости, именно они могут обезопасить сделку и дать гарантию юридической чистоты и надежности Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // «Гражданин и право», № 12, декабрь 2007 г..

93

Рис. 8. Классификация сделок на вторичном рынке жилья

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество. «Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 550..