Помимо норм, содержащихся в ЖК РФ, есть еще несколько источников правового регулирования рассматриваемого вопроса. К ним относятся:

1. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

2. Правила пользования жилыми помещениями (утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года).

В документе, указанном в первом пункте, содержатся технические нормы и классификация видов работ по переустройству жилых помещений. Выделяются: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство или переоборудование существующих туалетов и ванных комнат, с целью установки сантехнических и бытовых приборов, не указанных в техпаспорте жилого помещения.

Перепланировка квартир может включать следующие элементы: внесение изменений в архитектурные характеристики жилья (снос перегородок, различные внешние пристройки), ликвидация так называемых «темных» кухонь и входов в кухни через квартиры Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью, - М.: Проспект, 2006, с. 19..

Постановление Госстроя «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусматривает также требования к перепланировке и переустройству жилых помещений. Запрещаются любые работы, которые могут привести к порче внешнего вида строения или повлиять на полезные свойства недвижимого имущества, т.е. создать затруднения в эксплуатации жилплощади. Вышеуказанное постановление дополняется Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Этот документ регулирует ситуации, когда переустройство и перепланировка проводятся с целью повышения уровня благоустройства (п. 3.7.4).

Пункт 26 Правил пользования жилыми помещениями устанавливает административную ответственность за самовольную перепланировку и переустройство жилья. В случае несанкционированного переоборудования квартиры, а также в случае порчи недвижимого имущества, с гражданина взимается штраф в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Незаконная перепланировка жилых помещений влечет за собой административное взыскание 20-25 МРОТ Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) - СПС «Гарант»..

Форма заявления и полный список документов, необходимых для получения согласия муниципальных властей на переделку квартиры, утверждены постановлением Правительства РФ № 266 Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»// Российская газета, 5 мая 2005 г. (с изменениями от 21 сентября 2005 г.) - СПС Гарант, 2008.

Согласно этому правовому акту перепланировка и переоборудование жилья требует следующие юридические бумаги:

1. Заявление по установленной форме;

2. Проект переустройства (перепланировки) помещения;

3. Технический паспорт квартиры;

4. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения таких действий (в случае, когда планируется переустройство здания, которое можно отнести к культурной ценности);

5. Документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя жилплощади Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: новое правовое регулирование, - М.: ЮстицИнформ, 2006, с. 17..

В некоторых случаях может понадобиться особая справка из Ростехинвентаризации (БТИ) - поэтажный план. Поэтажный план представляет собой чертеж помещений квартиры в масштабе 1:500 и выполняется чаще всего на кальке. Контролируется соответствие данным экспликации отсутствие или наличие «красных линий», т.е. сведений о несанкционированной (неутвержденной) перепланировке Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров, - М.: Омега-Л, 2007, с. 316..

Рассмотрение заявки проходит в течение 45 дней с момента подачи, после чего выносится официальное решение по данному запросу (форма решения также установлена постановлением Правительства № 266 Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»// Российская газета, 5 мая 2005 г. (с изменениями от 21 сентября 2005 г.) - СПС Гарант, 2008.).

Правовое регулирование перепланировки жилого помещения осуществляется посредством относительно новых документов, поэтому на практике возникают проблемные ситуации. При обнаружении таких модификаций хозяин квартиры будет обязан привести жилье в первоначальное состояние, а также уплатить значительный денежный штраф.

Чтобы осуществить отчуждение недвижимого имущества и при этом избежать затрат на административные взыскания, необходимо легализовать несанкционированную перестройку.

Современное российское законодательство предусматривает судебный порядок решения данной проблемы. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью. Здесь следует отметить, что кроме жилищной кодификации данный вопрос регулируют и правовые акты местных органов власти, которые очень часто устанавливают внесудебную легализацию незаконно измененных квартир Крамин А.А. Купля-продажа приватизированного жилья и жилья с перепланировкой. // «Российская юстиция», № 10, октябрь 2007, с. 68..

3.2 Создание схемы процедуры сделки по приватизации жилья для использования в деятельности агентства недвижимости

Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона №122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями 24 июля, 2, 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008..

Пунктом 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно абзацу четвертому ст. 17 Закона № 122-ФЗ акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из изложенного следует, что при приватизации жилья государственной регистрации подлежит переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилье.

При этом граждане подают заявление на регистрацию права собственности, а передающий жилье орган или организация - заявление о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя 4 стадии:

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям законодательства.

Вторая стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями 24 июля, 2, 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008, ст.ст. 9, 13..

Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на регистрацию Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005, с. 128..

Процедура государственной регистрации ограничена месячным сроком со дня подачи заявления и необходимых документов Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - Система ГАРАНТ, 2007..

В основе приватизации как сделки на вторичном рынке жилья риэлтором осуществляется деятельность, которая заключается в следующем:

1) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделки;

2) обеспечивать своевременное предоставление платежных документов по окончании сделки;

3) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

4) представлять интересы клиента при осуществлении взаимодействия со специалистами учреждений, участвующих в оформлении сделки Батяев А.А., Дубровская И.А., Справочник риэлтора // «Горячая линия бухгалтера», № 2, январь 2008, с. 52..

Такие действия по приватизации требуют нотариального удостоверения.

Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.).

Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.

К сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся:

· удостоверение доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), или в порядке передоверия (ст. 187 ГК);

· согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 35 СК Семейный кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», 2008.).

В случае участия в приватизации всех членов семьи и приравненных к ним, доверенность на риэлтора на осуществление сделки должны нотариально заверить все совершеннолетние граждане. Или необходимо решить, на кого из членов вашей семьи (зарегистрированных по данному адресу) приватизировать жилье.

В случае приватизации в пользу одного члена семьи доверенность риэлтору нотариально заверяет только член семьи, участвующий в приватизации. Остальные нотариально заверяют свой отказ в пользу члена семьи, участвующего в приватизации. Это касается всех совершеннолетних, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг договора.

93

Рис. 21. Виды договоров, используемых при осуществлении риэлторской деятельности



Несмотря на то, что некоторыми агентствами недвижимости при осуществлении сделок на рынке жилья используется договор на оказание возмездных услуг, ГК РФ определено, что правила главы «Договор возмездных услуг» применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию Гражданский кодекс Российской федерации - СПС Гарант, 2008, п. 2 ст.779. .

Следует обратить внимание на то, что если договор поручения и в некоторых случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного представительства. Также следует помнить, что комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента. Так, к примеру, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.

Зарубежным законодательством сходство договоров комиссии, поручения и агентского договора нередко расценивается как тождество Батяев А.А., Дубровская И.А., Справочник риэлтора // «Горячая линия бухгалтера», № 2, январь 2008, с. 52..

По мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской Там же, с. 53. наиболее удачной для осуществления риэлторской деятельности является агентский договор.

В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала.

В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ)Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 2005,с. 85..

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии.

Применительно к риэлторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.

Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1. Оригинал ордера или Выписка из решения с договором социального найма - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

2. Копия финансового лицевого счета - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

3. Выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) - паспортный стол ДЭЗ (копия и оригинал).

4. Справка со старыми паспортными данными и причиной замены паспорта (при замене гражданами паспортов с июля 1991 г.) - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).

Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

Справка о переименовании адреса (в ордере, несоответствии адресов в паспорте БТИ) - в БТИ (копия и оригинал).

5. Экспликация, поэтажный план. Указанный адрес, должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте - в БТИ (копия в 2-х экземплярах оригинал).

6. В случае прибытия на жилую площадь после 01.07.1991 года - выписка из домовой книги, если проживали в г. Самаре - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).

Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

7. В случае прибытия после 01.07.1991 года до 31.01.1998 года на жилую площадь из других регионов России - справку БТИ. Регистрационная палата - после 31.01.1998 года справки об участии в приватизации по прежнему месту жительства и выписку из домовой книги.

8. Оригинал и копия документов о назначении опекуном, разрешение Главы Администрации на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном.

9. Документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении до 14 лет - оригиналы и копии).

10. Копии документов, подтверждающие личность в развернутом виде: паспорт РФ - 2 стр. (фото) - 4-5 стр. (вся регистрация).

11. Если на площади проживали дети до 18 лет и выбыли на момент приватизации, то с места регистрации детей - выписку из домовой книги.

12. Договор социального найма на обменные ордера от 2000 года.

13. Договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае изменения в составе семьи заявителей с данными, указанными в ордере (жилищные группы районов)

14. В случае прибытия на площадь из-за границы после 01.07.1991 года - справку о регистрации (прописки). Посольство.

15. Справку о дате постройки дома (паспортный стол), комитет по культурному наследию (если памятник) Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005, с. 129-130..

Необходимо помнить:

1. В случае наличия в документах, полученных из БТИ, ЕИРЦ фактов несанкционированного переоборудования, наличия подсобных помещений, а также несоответствия сведений в документах, сообщения о задолженности по оплате коммунальных услуг - приватизация приостанавливается.

2. В случае отсутствия ордера в представленных ЕИРЦ документах вопрос выносится на рассмотрение общественной жилищной комиссии округа для получения разрешения на приватизацию при отсутствии ордера, о чем клиенты агентства недвижимости также должны быть уведомлены Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005, с.131..

2. Экономический блок

Для осуществления действий по приватизации от имени клиента должен быть подписан не только договор, но и выдана доверенность риэлтору от клиента на совершение действий по приватизации, заверенная у нотариуса.

Согласно действующему законодательству совершение нотариусами нотариальных действий подлежит оплате в строго определенном размере. Данная оплата взимается нотариусами либо в форме государственной пошлины либо в форме нотариального тарифа Костькова О.В. За что и сколько нужно платить нотариусу. - Система Гарант, 2006..

В соответствии со ст. 333.24 Налогового кодекса РФ за удостоверение доверенностей на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации оплачивается государственная пошлина в размере 200 рублей.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещений государственной нотариальной конторы, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, государственная пошлина уплачивается в размере, увеличенном в полтора раза. То есть вызов на дом нотариуса к члену семьи будет стоить уже 300 рублей.

Однако практика показывает, что некоторые нотариусы в 2007-2008 году установили свои тарифы и взимают за такую процедуру 500 рублей.

В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005, с. 139..

Сюда входит также и оплата вызова техника из БТИ, который должен установить факт отсутствия или наличия перепланировки.

При государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье в порядке приватизации новым правообладателем госпошлина уплачивается только за возникновение права на указанное жилье согласно размерам, установленным подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

«за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22-24 и 52: физическим лицам - 500 рублей» Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 1 и 2. - СПС Гарант, 2008..

В итоге бесплатная приватизация обходится клиенту от 2000 до 3000 рублей в зависимости от варианта приватизации.

Ускоренная приватизация (система «единого окна») обходится клиенту в 1,5-1,8 раза больше в зависимости от района города.

3. Блок «Процедура осуществления сделки».

Задача данного блока - описать те процедурные действия, которые касаются действий риэлтора в процессе осуществления сделки по приватизации жилья, что позволит сократить время на поиск необходимой информации и избежать ошибочных действий риэлтора.

Процедура - порядок, условия, последовательность осуществления действий по приватизации жилого помещения, порядок документального оформления передачи жилого помещения в собственность гражданина и т.д. Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ по гражданским делам. - М.: «Экзамен», 2007, с.295..

Процедура осуществления сделки по приватизации жилья представлена на схеме рис. 22.

Процедура осуществления сделки по приватизации позволяет сократить время на поиск и оформление документации по сопровождению сделки и выбрать наиболее эффективный путь решения особенностей и проблем при сопровождении приватизации.

Регламентация механизма деятельности риэлтеров при осуществлении сделок на вторичном рынке жилья через процедуры решения позволяет избежать ошибок и повторения действий, делает действия риэлторов более рациональными и, соответственно, способствует более эффективному использованию времени при сопровождении сделки.



93

Рис.22. Схема процедуры осуществления сделки по приватизации жилья

Заключение

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное.

Анализ законодательной и экономической литературы, а также статей из практики юристов и риэлторов, проведенной в первой главе дипломной работы, показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении объектов вторичного рынка жилья.

Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья», которое в качестве объекта на вторичном рынке жилья считает «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

В результате анализа законодательной и нормативной литературы была предложена классификация объектов на вторичном рынке по праву собственности и по типу жилого помещения.

По праву собственности к объектам вторичного рынка жилья можно отнести кооперативное и приватизированное жилье, жилую недвижимость и жилье по договору социального найма. По типу жилого помещения можно отнести жилой дом и часть жилого дома, квартиру и часть квартиры, а также комнату.

К сожалению, действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с жильем. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости было затруднительно.

На основании различных подходов к сделкам в правовой литературе и с учетом классификации объектов жилья на вторичном рынке была предложена классификация сделок классификация сделок на вторичном рынке жилья (продажа, покупка, обмен) и их юридическое основание (договор купли, договор продажи, ипотека, договор мены).

Во второй главе дипломной работы была исследована деятельность агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья.

Деятельность агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья осуществляется в соответствии с Российским законодательством и Уставом Общества.

Анализ деятельности агентства показал, что все сделки на рынке жилья ООО «Согласие» делит на первичный и вторичный рынок жилья, при этом классификация объектов, относящихся к первичному и вторичному рынку в ООО «Согласие» соответствует общепринятой классификации среди риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

К вторичному рынку жилья в агентстве недвижимости относят: объекты по приватизации, жилую недвижимость, кооперативное жилье и объекты жилого фонда на основе социального найма.

Как показывает практика деятельности агентств недвижимости эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровой политикой, основанной на наставничестве, уровне профессионализма риэлторов и качеством риэлторских услуг.

В связи с этим был проведен анализ кадрового потенциала агентства ООО «Согласие», который показал, достаточно высокий профессионализм его сотрудников. В агентстве более половины сотрудников старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников имеют высшее образование (71,43%), около половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.

Обучение персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие». В агентстве значительное внимание уделяют повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров. Журнал регистрации и хода проведения сделок позволяет контролировать действия агентов по видам сделок, вовремя помочь риэлтору при сопровождении сделки. В ООО «Согласие» регламентируют деятельность риэлторов в виде инструкций по действию агента при осуществлении сделок и в соответствии с должностными инструкциями.

В 2007 году деятельность ООО «Согласие» была направлена на разработку долгосрочного механизма, направленного на совершенствование системы наставничества и обучения персонала, разработку процедур сопровождения сделок. Как показал анализ, результат от этой деятельности уже начинает приносить свои плоды. За 2005-2007 годы результативность сделок выросла с 72,9% до 95,8%. Наиболее результативными являются сделки на основе ранее совершенных сделок: «рекомендовали знакомые», «вторичный след».

За три анализируемых года так же выросли все экономические показатели деятельности ООО «Согласие». Прибыль от продаж услуг выросла за три анализируемых года выросла на 372%, чистая прибыль - на 589,6%.

Рентабельность продаж выросла за три года на 4,0 %, а рентабельность на основе чистой прибыли - на 10,8%.

При анализе деятельности агентства недвижимости ООО Согласие на вторичном рынке жилья были использованы статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок и данные Центра недвижимости.

Сравнительный анализ статистических данных показал, что на вторичном рынке жиля темпы роста сделок по продаже жилья выше темпов роста сделок по покупке жилья. Если количество сделок по покупке за три анализируемых года выросло на 129,4%, то по продаже -166,67%.

Было выявлено, что наибольшая доля в структуре объектов в сделках на вторичном рынке жилья у жилой недвижимости - 55,2% (2005), 69,8% (2006), 64,8 % (2007), затем сделкам по приватизации - 27,6% (2005), 19,0% (2006), 25,4 % (2007).

Рентабельность сделок, осуществляемых ООО «Согласие» на вторичном рынке из года в год повышается. Если в 2005 году рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья, составляла всего 12,73%, то в 2007 году она выросла до 21,26%. При этом наибольшая доля в выручке принадлежит сделкам ООО «Согласие» по объектам жилая недвижимость, в структуре прибыли - также жилой недвижимости, а самая высокая рентабельность - у объектов приватизации.

Сравнение эффективности сделок по объектам вторичного рынка жилья показал, что наибольшая эффективность при сопровождении сделок объектов вторичного рынка жилья, особенно в последний 2007 год, наблюдается у сделок по приватизации, а затем у объектов жилой недвижимости. Прирост рентабельности на одну сделку за три анализируемых года составил по приватизации - 101,72%; по жилой недвижимости - 28,53%.

Таким образом, анализ эффективности сделок агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья, позволяет сделать вывод, что дальнейшее направление деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке должно быть связано со сделками по приватизации и жилой недвижимости.

Как было показано во второй главе дипломной работы, сокращение общего времени на сопровождение сделки повышает эффективность деятельности риэлтеров, поэтому повышает эффективность деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие». Это достигается за счет четкой регламентации деятельности, что позволяет риэлторам быстрее провести сделку до последнего этапа. В качестве главного показателя эффективности в агентстве недвижимости выступает критерий «Сделка совершена».

В связи с этим в третьей главе дипломной работы в качестве рекомендаций агентству недвижимости ООО «Согласие» была предложена регламентация по каждому объекту сделки вторичного рынка жилья, которая заключается в определенной процедуре (поэтапным шагам). В качестве примера рассмотрена регламентация по объекту сделки «Приватизация». Выбор сделки по приватизации был определен в качестве индивидуального задания с учетом дальнейшей работы. Профессиональную деятельность в качестве риэлтора лучше всего начинать именно с этой сделки, так как обычно эта сделка менее всего подвержена риску отказа клиента. Приватизация чаще всего проходит в строго установленные сроки и дает возможность риэлтору получить колоссальный опыт «хождения» по учреждениям, обучает его терпению и выносливости. Кроме того, удачно проведенная сделка по приватизации может перейти в сделку по продаже жилой недвижимости.

Сначала были обоснованы основные блоки сделки по приватизации (юридический, экономический, процедурный) на основе анализа правовой и нормативной литературы, а затем предложена схема процедуры сделки по приватизации жилья для использования в деятельности агентства недвижимости.

В экономическом блоке была проанализирована законодательно-нормативная литература по приватизации для каждого шага процедуры решения по сопровождению сделки, дан перечень документов по приватизации на основании нормативно-законодательных актов.

В экономическом блоке показаны обязательные платежи при приватизации и их законодательное обоснование.

В процедурном блоке были описаны те процедурные действия, которые касаются действий риэлтора в процессе осуществления сделки по приватизации жилья.

Блок по процедуре осуществления приватизации предложен в виде схемы - поэтапных шагов и пояснения к ним в виде действий риэлтора и их обоснования.

Рекомендации позволят риэлторам агентства недвижимости ООО «Согласие» сократить время на поиск и оформление документации по сопровождению сделки и выбрать наиболее эффективный путь решения особенностей и проблем при сопровождении приватизации.

Разработанный механизм регламентации сделок, направленный на совершенствование риэлторской деятельности на вторичном рынке жилья имеет практическую направленность и может быть применен всеми агентствами недвижимости для повышения эффективности сделок.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации - СПС «Гарант».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», 2008.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008.

4. Земельный кодекс Российской Федерации - СПС Гарант, 2008.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», 2008.

6. Семейный кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», 2008.

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г.) - СПС Гарант, 2008.

8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» - СПС «Гарант», 2008.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г.) - СПС «Гарант»

10. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г., 1 декабря 2007 г.) - СПС Гарант, 2008.

11. Закон Самарской области от 11 июля 2006 г. № 86-ГД «Об утверждении областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы» (с изменениями и дополнениями).

12. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» - СПС «Гарант».

13. Постановление Правительства РФ от 28 апреля № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»// Российская газета, 5 мая 2005 г. (с изменениями от 21 сентября 2005 г.) - СПС Гарант, 2008.

14. Постановление Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья» - СПС «Гарант».

15. Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2003 г. № 108 «Об установлении переходного периода для введения Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» - СПС «Гарант».

16. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред.1) (введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 6 ноября 2001 г. № 454-ст).

17. Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) - СПС «Гарант»

18. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект, 2001.

19. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью, - М.: Проспект, 2006.

20. Батяев А.А., Дубровская И.А., Справочник риэлтора // «Горячая линия бухгалтера», № 2, январь 2008.

21. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005.

22. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 2005.

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Волтерс Клувер», 2006.

24. Грибанова М.Б. Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, // «Налоговая политика и практика», № 4, апрель 2007.

25. Для чего нужна классификация жилья? 23-08-2006 - . http://www.kp.kiev.ua

26. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.:«Юстицинформ», 2006.

27. Дурново Д.В. Покупатель из «избранных» // «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», №6, июнь 2007.

28. Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // «Гражданин и право», № 12, декабрь 2007.

29. Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. - М.: «Юридическая фирма «Контракт», 2007.

30. Какой дом выбрать? Классификация вторичного жилья. // «Недвижимость и все о ней» - Immovable.Ru

31. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. - М.: Приор, 1998.

32. Квартирный вопрос: наследование, дарение, рента. Нормативно-правовая база. - М.: Библиотечка «Российской газеты», 2003. Выпуск № 20.

33. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - «Юрайт-Издат», 2006.

34. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - Система ГАРАНТ, 2007.

35. Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ по гражданским делам. - М.: «Экзамен», 2007.

36. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью// «Закон», 1999. № 4.

37. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М.: Юридический мир, 2001, с. 276.

38. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (отв. ред. А.Н. Ткач) - «Юстицинформ», 2005.

39. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) - «Юрайт-Издат», 2006.

40. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - «Юрайт-Издат», 2005.

41. Костькова О.В. За что и сколько нужно платить нотариусу. - Система Гарант, 2006.

42. Крамин А.А. Купля-продажа приватизированного жилья и жилья с перепланировкой. // «Российская юстиция», № 10, октябрь 2007.

43. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция, № 9, 2001.

44. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость. - М.: «Волтерс Клувер», 2004.

45. Рассудку вопреки, наперекор законам...// «Банковское дело в Москве», № 5, май 2005.

46. Рынок жилья: тон задают цены, а не метры //«Банковское дело в Москве», № 9, сентябрь 2006. - Консалтинговая группа «БФИ».

47. Словарь терминов. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007.

48. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М.: «Волтерс Клувер», 2006.

49. Стерник Г.М. «Статистический подход к прогнозированию цен на жилье». Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 2004.

50. Толковый словарь - СПС Гарант, 2008.

51. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - «Юстицинформ», 2007.

52. Экономика и финансы недвижимости. Изд. 3-е, перераб. / Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 2003.

Приложение 1

Характеристика жилья на вторичном рынке

№	Переменные составляющие	Характеристика переменных составляющих
1	Тип строения	Улучшен. план.	Полно-габарит	Улучшен. план.	Улучшен. план.	Полногабарит.
2	Кол-во комнат	3	2	2	4	1
3	Материал стен	Панель	Кирпич	Панель	Панель	Шлакоб.
4	Этажность квартиры	6/10	1/4	7/10	9/9	1/2
5	Жилая площадь	40	32	35	51	22
6	Общая площадь	70	57	63	74	38
7	Фактор изолированности комнат	Все изолированные	Все изолированные	Две смежные	Все изолированные	-
8	Наличие балкона	Балкон	балкон	Лоджия балкон	Две лоджии	-
9	Телефон	+	+	+	-	-

Приложение 2

Размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением государственной регистрации договора об ипотеке, соглашений об изменении или расторжении договоров ипотеки, доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме	Физическим лицам - 500 руб. Организациям - 7,500 руб.
Внесение изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением внесений изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке	Физическим лицам - 100 руб. Организациям - 300 руб.
Повторная выдача правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество: · взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением изменений в содержащуюся в ЕГРП запись о праве · исправление технической ошибки (за исключением ошибок, допущенных по вине регистрационной службы)
Государственная регистрация доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме	50 рублей

Размеры государственной пошлины за регистрацию ограничений (обременений) прав

Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением государственной регистрации договора об ипотеке, соглашений об изменении или о расторжении договоров ипотеки	Физическим лицам - 500 руб. Организациям - 7,500 руб.

Размеры государственной пошлины за регистрацию ипотеки

Государственная регистрация договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество	Физическим лицам - 500 руб. Организациям - 2,000 руб.
Соглашение об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним	Физическим лицам - 100 руб. Организациям - 300 руб.
Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя	500 руб.
Государственная регистрация смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной	100 руб.
Внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке