Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 131. ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - «Юрайт-Издат», 2006, с.67..

«По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 552..

«В договоре продажи недвижимости должны быть указаны: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества» Там же, ст. 554..

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес); категорию земли; цели использования земельного участка; общую площадь.

При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений: местоположение; наименование; назначение; площадь; этажность и другие параметры. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости - договор, о ее продаже считается незаконным Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // «Гражданин и право», № 12, декабрь 2007 г..

Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения может быть определен следующим образом.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», п.1 ст.454; п.1 ст.549..

Существенными условиями, как договора продажи недвижимости, так и его разновидности - договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

Таким образом, предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом имущество покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость.

К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

1. название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);

2. данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;

3. данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество т.д. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - «Юрайт-Издат», 2006..

Поскольку условие о предмете является существенным, то не достижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.

Продаваемая жилая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи жилого помещения должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако она не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых участвует в качестве риэлтора. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

1. сведения о профессиональном образовании оценщика;

2. сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

3. цель проведения экспертизы;

4. точное указание объекта оценки;

5. используемые стандарты оценки;

6. требования к форме отчета; сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант». устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

1) Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

2) Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Популярны в настоящее время и такие сделки, как «альтернативная покупка». Сделки с упоминанием слова «альтернатива» обусловлены тем, что продавец квартиры не может осуществлять регистрацию. Сделки с альтернативным жильем можно разделить на два вида Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // «Гражданин и право», № 12, декабрь 2007 г..

1) Во-первых, это случаи, когда продавец, продав свою квартиру, согласен переехать в более дешевое жилье с целью получения доплаты.

2) Во-вторых, это продажа своей жилплощади с целью покупки более дорогого жилья, но в этом случае у продавца должны быть деньги.

При совершении альтернативной покупки возможны два способа оформления сделки.

1. Двойная купля-продажа: в один день у одного нотариуса заключаются две различные сделки.

При этом «бывшую» квартиру покупает «покупатель», продают «жильцы». «Новую» квартиру покупают «жильцы», продает «продавец».

2. Мена: сначала «покупатель» на свое имя приобретает квартиру для «жильцов», а затем оформляет с ними договор мены.

При сделках с комнатами часто встречается понятие «продажа неприватизированной комнаты». Само по себе это понятие юридически некорректно, так как продавать можно только то, что принадлежит на правах собственности. Поэтому следует согласиться с И. Кузьминой Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция, № 9, 2001, с.29., что в данном случае более правильно говорить о фиктивном обмене комнаты в неприватизированной квартире на другое жилье, находящееся в собственности, с последующей продажей последнего. При этом фиктивную приватизированную комнату обычно предоставляет для обмена агентство.

Деньги за проданную комнату ее собственник обычно получает только после «юридического освобождения» фиктивного жилья, в то время как из его настоящей комнаты он может выписываться после первого этапа сделки - собственно обмена.

Далее осуществляется государственная регистрация прав на жилое помещение. Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию «договора о продаже жилых помещений» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», ст. 558..

Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права.

Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС «Гарант», п.2 ст.8. возникнет право собственности покупателя.

Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены в Приложении 2.

2. Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья (на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»)

2.1 Краткая характеристика агентства недвижимости

ООО «Согласие» учреждено общим собранием учредителей от 04.03 2005 года и действует на основании учредительного договора от 04.04.2005 года. Учредители Общества - физические лица.

Общество с ограниченной ответственностью «Согласие», было учреждено и действует в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», Гражданским Кодексом РФ, учредительными документами и другими законодательными актами РФ.

Общество зарегистрировано 31.05 2005 года Межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 7 по Самарской области в Красноярском районе Самарской области.

ООО «Согласие» можно считать риэлтерской фирмой. Как известно, риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Согласно ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2003 г. № 108 «Об установлении переходного периода для введения Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» - СПС «Гарант». основными видами деятельности ООО «Согласие» являются операции с недвижимым имуществом, а именно:

70.31 - Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом:

70.31.1 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества

70.31.11 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества

70.31.12 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред.1) (введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 6 ноября 2001 г. № 454-ст)...

В основном штате анализируемой организации - 7 чел.

Единоличным исполнительным органом является директор, который избирается общим собранием участников на три года. В его компетенции оперативное управление агентством недвижимости.

Эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровым потенциалом. Качественная характеристика персонала организации представлена на рис. 9-11.

Рис. 9.Возрастная структура персонала ООО «Согласие»

Рис. 10. Структура персонала ООО «Согласие» по образованию

Рис. 11. Структура персонала ООО «Согласие» по стажу риэлторской деятельности

В ООО «Согласие» более половины сотрудников старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников имеют высшее образование (71,43%), около половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.

В ООО «Согласие» уделяют значительное внимание повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров.

Обучение персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие», ведь от уровня профессионализма, умения вести переговоры с клиентом зависит конечный результат - совершена сделка или нет.

В ООО «Согласие» ведется журнал регистрации работы с населением, в котором фиксируется деятельность агентства по осуществлению сделок и доведению их до результата.

По данным Журнала регистраций заявлений от клиентов в ООО «Согласие» определяется качество совершения сделки по этапам, анализируются ошибки в деятельности агента при осуществлении сделки.

Это позволяет систематизировать действия агентов по видам сделок, составить процедуры действия агента на каждом этапе по осуществлению разных видов сделок.

В качестве критерия результативности осуществления сделки выступает главный критерий «Сделка совершена».

Таблица 2.2

Данные о совершении всех видов сделок ООО «Согласие» за 2005-2007 г.г.

№	Виды сделок	2005	2006	2007
		заявлений	завершено	заявлений	завершено	заявлений	завершено
1	Приватизация	6	5	14	11	18	18
2	Покупка	14	12	36	30	33	32
3	Продажа	26	17	28	33	41	39
4	Обмен	2	1	3	2	4	3
5	Всего, из них	48	35	81	76	96	92
5.1	По рекламе в газете	12	3	19	16	17	14
5.2	По «вывеске»	4	-	7	5	9	8
5.3	«рекомендовали знакомые»	26	26	44	44	58	58
5.4	«вторичный след»	6	6	11	11	12	12

Результативность сделок на вторичном рынке как отношение «заявление сделки-завершение сделки» представлена на рис. 12.

Рис.12. Динамика результативности сделок на вторичном рынке жилья в ООО «Согласие» за 2005-2007 г.г.

Как показывают данные табл. 2.2. наиболее результативными являются сделки на основе ранее совершенных сделок: «рекомендовали знакомые», «вторичный след».

Когда рынок риэлторских услуг только зарождался, потенциальный клиент при выборе агентства мог ориентироваться, как правило, лишь на рекламу. Это был основной способ привлечения клиентов. Сейчас же у агентств, появилась история, появился тот или иной имидж, сложилось то или иное мнение. Поэтому в этом бизнесе либо рекомендуют агентство друзьям и знакомым, либо - наоборот.

Это также подтверждает важность политики агентства в области кадрового потенциала и повышения уровня профессионализма риэлторов (агентов). Поэтому осуществление риэлторской деятельности в ООО «Согласие» стараются регламентировать в виде инструкций по действию агента при осуществлении сделок и в соответствии с должностными инструкциями.

Основные показатели деятельности ООО «Согласие» по данным Отчета о прибылях и убытках за 2005-2007 годы представлены табл. 2.3.

Таблица 2.3

Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО «Согласие» за 2005-2007 г.г.

Наименование показателя	2005	2006	2007	Прирост, %
				2006/ 2005	2007/ 2006
1	2	3	4	5	6
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг	492,0	1398,4	1856,9	+184,2	+32,8
Себестоимость проданных товаров, продукции, услуг	354,24	894,976	1188,52	+152,6	+32,8
Валовая прибыль	137,76	503,424	668,38	+265,4	+32,8
Коммерческие расходы	28,8	44,7	49,218	+55,2	+10,1
Управленческие расходы	48,63	208,942	224,4	+329,7	+7,4
Прибыль (убыток) от продаж	60,33	249,782	394,762	+314,0	+58,0
Прибыль (убыток) до налогообложения	36,05	219,902	394,762	+510,0	+79,6
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	27,398	167,125	300,219	+510,0	+79,6

Данные табл. 2.3. показывают, что за три анализируемых года выросли все показатели деятельности ООО «Согласие». При этом темпы роста по коммерческим и управленческим расходам значительно ниже темпов роста выручки и себестоимости от основной деятельности, что является результатом эффективного менеджмента в агентстве недвижимости.

Наблюдается «золотое» правило экономики:

Т_р (прибыли) > Т_р (выручки) > Т_р (себестоимости) (1)

Однако в 2007 году темпы прироста показателей, характеризующих финансовый результат деятельности ООО «Согласие», значительно ниже темпов прироста аналогичных показателей в 2006 году. Во-первых, это объясняется, тем, что 2006 год сравнивался с 2005 годом, в котором агентство было только открыто и осуществляло деятельность только десять месяцев.

Во-вторых, в 2007 году деятельность ООО «Согласие» была направлена на разработку долгосрочного механизма, направленного на совершенствование системы наставничества и обучения персонала, разработку процедур сопровождения сделок. Результат от этой деятельности уже начинает приносить свои плоды, ведь наиболее результативными являются сделки на основе ранее совершенных сделок: «рекомендовали знакомые», «вторичный след».

Показатели рентабельности, характеризующие экономическую эффективность деятельности агентства ООО «Согласие», представлены в табл. 2.4.



Таблица 2.4

Показатели рентабельности ООО «Согласие» за 2005-2007 г.г.

Наименование показателя	2005	2006	2007	Изменение, %
				2006/2005	2007/2006
1	2	3	4	5	6
Рентабельность основной деятельности, %	28,0	36,0	35,99	+8,0	0
Рентабельность продаж, %	17,26	17,86	21,26	+0,6	+3,4
Рентабельность на основе чистой прибыли, %	5,57	11,95	16,17	+6,38	+4,42

Показатели рентабельности, рассчитанные на основе данных табл. 2.3. свидетельствуют о повышении рентабельности в 2007 году по сравнению с 2006 годом, в 2006 году по сравнению с 2005 годом. Однако темпы прироста имеют тенденцию к снижению. Это наглядно подтверждается диаграммой рис. 13.

Рис.13. Динамика изменения рентабельности ООО «Согласие» за 2005-2007 годы

В целом показатели, характеризующие экономическую деятельность ООО «Согласие» на рынке риэлторских услуг, можно охарактеризовать как положительные. Основываясь на «золотом» правиле экономике, можно сделать вывод, что ООО «Согласие» - развивающаяся фирма. Показатели, характеризующие качественный состав персонала, свидетельствуют о достаточно высоком профессионализме его сотрудников.



2.2 Механизм деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья

Проблема найма в риэлторском бизнесе существует и стоит довольно остро. Качество персонала оставляет желать лучшего, а текучка не позволяет выстраивать долгосрочные планы развития. Никакого длительного специального образования по этой профессии не было, и нет пока. Т.е. всегда риэлтор - человек переобученный из какой либо другой профессии.

Повсеместная практика процентной оплаты «отсылает» риэлторов к категории людей, не сумевших найти работу за оклад. Активная часть риэлторов, способных заработать много на рынке недвижимости, в сознании населения является, скорее, исключением, подтверждавшим правило.

Учитывая текучку агентского состава, многие компании не считают нужным вкладывать средства в обучение. Ведь часть учеников уходит с риелторского рынка вообще, другая часть уходит в конкурирующее агентство, а третья и вовсе начинает сама делать сделки, лишая риэлторов заслуженной комиссии.

Однако без обучения и правильно построенной мотивации сотрудников эффективность сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья резко падает.

Главные проблемы в деятельности риэлторских агентств вытекают из следующего:

1. Если удалось нанять перспективного человека, он не получает достаточной поддержки, чтобы доработать до первой сделки.

2. Отсутствие стабильного дохода и социальной защиты риэлторов. Очень часто агент не находится в штате компании и, соответственно, лишен не только привлекательного социального пакета, но и трудового стажа, возможности получать пенсию, оплачиваемых больничных листов. В настоящее время крупные агентства и особенно элитные их подразделения движутся в сторону легализации риэлтора, но процент штатных сотрудников в агентстве пока не так высок. Поэтому часто в недвижимости велик процент людей либо вынужденных рисковать и напрягаться изо всех сил, чтобы прокормить семью, либо одиночек, которые могут себе позволить неопределенность. О высоком уровне приверженности к компании при этом говорить не приходится.

3. Известно, что текучка персонала никак не способствует созданию крепкого дружного коллектива, приверженного компании.

4. Все, чего сотрудник добился в агентстве, он добился, как он считает, сам. Часто агент и понятия не имеет, сколько средств вкладывается в рекламу, продвижение компании, содержание аппарата. Сам себя он осознает как единственное добывающее звено. Поэтому в агентствах часто риэлторы совершают левую сделку.

5. Отношения внутри коллектива довольно конкурентные. Ведь риэлторы делят одно клиентское поле. И всегда есть конфликты, связанные с вопросом, кто у кого увел клиента, кто и какое участие принял в данной конкретной сделке, и как это участие будет выражено в проценте комиссии.

6. Иногда у риэлторской компании есть прописанные миссия и ценности. Как эти высокие слова сочетаются с отношениями внутри агентства, с отношением к клиенту, как к человеку. Риэлторские компании так же несут ответственность за те убеждения и ценности, которые они исповедуют. Работа на уровне только денег, прибыли - это работа на низких энергиях, деньги важны, но они не создают приверженности. Повышают же энергетику и приверженность разделенные общечеловеческие ценности: помощь, дружба, партнерство и т.д.

Есть две определяющие успеха риэлтора, от которых зависит результат - совершение сделки на рынке жилья: профессионализм; обаяние.

Именно при наличии этих двух факторов к риэлторам обращаются люди.

Ведь, с одной стороны, именно за знания, грамотную работу люди готовы платить деньги. С другой стороны, общение предстоит довольно длительное, ведь, в отличие от продажи другого товара, сделки с недвижимостью носят длительный характер, поэтому клиенту хотелось бы иметь дело не только со специалистом высокого уровня, но и с человеком, высоких моральных качеств и умеющим общаться с клиентом.

Анализ проблем в деятельности риэлторских агентств позволил руководству ООО «Согласие» подойти к решению этих проблем с двух позиций:

1. Повышения кадрового потенциала агентства и внутренней корпоративной культуры, основанной на доверии, наставничестве, взаимопомощи и сотрудничестве.

2. Четкой регламентации сделок при осуществлении деятельности, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, через памятки, процедуры решения.

Первая позиция позволяет повысить знания сотрудников и мотивацию, сократить период адаптации и срок совершения первой и последующих сделок.

Вторая позиция направлена на повышение профессионального уровня, сокращение времени на решение проблем, возникающих в процессе сопровождения сделок, следовательно, на сокращение общего времени при осуществление сделки.

Четкая регламентация позволяет риэлторам быстрее провести сделку до последнего этапа, где в качестве главного показателя выступает критерий «Сделка совершена».

Сокращение общего времени на сопровождение сделки, таким образом, повышает эффективность деятельности риэлтеров, а, следовательно, и эффективность деятельности ООО «Согласие».

Механизм деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие» по повышению кадрового потенциала агентства и внутренней корпоративной культуры, основанной на доверии, наставничестве, взаимопомощи и сотрудничестве, можно представить в виде схемы (рис. 14).

93

Рис. 14. Механизм деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие» по повышению профессионализма кадрового потенциала

Осуществление сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья осуществляется на основе памяток и инструкций.

Доведение сделок до конца на рынке вторичного жилья - один из показателей эффективности деятельности риэлтора, она зависит от многих факторов, но в первую очередь, от профессионализма и личных качеств агента по недвижимости.

Поэтому, любой сотрудник, пришедший в компанию, нуждается в дообучении и адаптации. Риэлтор же нуждается в обучении с нуля. Поэтому обучение персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие». В ООО «Согласие» на первых этапах работы агента-стажера используется наставничество и совершение первой сделки по приватизации и на рынке жилья происходит под руководством наставника - опытного риэлтора. Система мотивации построена в агентстве ООО «Согласие», таким образом, что наставнику было выгодно обучать новичка.

Обучение новичков идет по следующей схеме:

1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости;

3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.:«Юстицинформ», 2006..

6) приемы ведения переговоров с клиентом:

· по телефону,

· при личном контакте.

7) работа с газетными и журнальными объявлениями по предложениям по покупке и продаже жилья.

2.3 Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья

Агентство недвижимости ООО «Согласие» в соответствии основным видам деятельности имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов жилой недвижимости, а точнее на рынке жилья. Не все объекты жилого фонда можно отнести к жилой недвижимости, так как среди них в деятельности агентства встречаются и неприватизированные квартиры и комнаты и дома с земельными участками, не прошедшие государственной регистрации, а также кооперативное жилье.

Все сделки на рынке жилья ООО «Согласие» делит на первичный и вторичный рынок жилья. Однако классификация объектов, относящихся к первичному и вторичному рынку соответствует общепринятой классификации среди риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

Таблица 2.5

Направления деятельности ООО «Согласие»

№	Первичный рынок жилья	№	Вторичный рынок жилья
1.	Только, что построенная жилая недвижимость, прошедшая регистрацию и не имеющая амортизации (жилая недвижимость)	1.	Объекты по приватизации
		2.	Объекты жилого фонда, имеющие амортизацию, и ранее участвующие в сделках на первичном и вторичном рынке (жилая недвижимость)
2.	Объекты долевого строительства, не прошедшие регистрацию	3.	Кооперативное жилье
		4.	Объекты жилого фонда на основе договора социального найма

Каждый из объектов первичного и вторичного рынка отличается по процедуре совершения сделок, их сопровождению.

При анализе деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья были использованы статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок и данные Центра недвижимости. Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья представлена в табл. 2.6 и на рис.15.



Таблица 2.6.

Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г. (количество сделок)

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Приватизация жилья	8	12	18	+4	+6
2.	Жилая недвижимость	16	44	46	+28	+2
3.	Кооперативное жилье	2	4	3	+2	-1
4.	Жилье по договору социального найма	3	3	4	-	1
	Всего	29	63	71	+34	+8

Рис. 15. Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г.

Вторичный рынок жилья характеризуется динамизмом и колебаниями.

Таблица 2.7

Суммарный объем сделок по покупке и продаже на вторичном рынке жилья за 2005-2007 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Покупка	12	30	32	+18	+2
2.	Продажа	17	33	39	+16	+6
3	Всего	29	63	71	+34	+8



Рисунок 17 Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 гг.

Сравнительный анализ данных рис. 17 показывает, что на вторичном рынке жиля темпы роста сделок по продаже жилья выше темпов роста сделок по покупке жилья.

Это объясняется тем, что многие граждане, прежде чем приобрести более качественное жилье, сначала продают свое жилье.

Изменение в структуре объектов сделок на вторичном рынке жилья (рис.18) характеризуется колебаниями. Только доли кооперативного жилья и по договору найма имеют тенденцию к снижению.

Наибольшая доля в структуре объектов в сделках на вторичном рынке жилья у жилой недвижимости - 55,2% (2005), 69,8% (2006), 64,8 % (2007).

Вторичный рынок неоднозначен, и по количеству сделок в деятельности агентства наибольшая доля принадлежит объектам жилой недвижимости (2007г. - 64,8%) и сделкам по приватизации (2007г. - 25,4%).

2005 год

2006 год

2007 год

Рис. 18.Структура объектов жилья в сделках ООО «Согласие» на вторичном рынке по годам

Экономическая эффективность предприятия - это отношение результатов к затратам, а экономический эффект - разница между результатами и затратами.

В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

Более точным показателем, характеризующим деятельность предприятия, является рентабельность.

Рентабельность - эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности.

Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли.

Рентабельность продукции определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости.

Рентабельность производства определяется как отношение прибыли, приносимой производством, к стоимости основных средств.

В нашем случае будем использовать показатель рентабельности продукции.

Основные показатели, необходимые для расчета эффективности сделок на вторичном рынке жилья ООО «Согласие» представлены в таблице 2.8.

Таблица 2.8.

Показатели, характеризующие эффективность проведения сделок на вторичном рынке жилья ООО «Согласие» за период 2005-2007гг.

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Количество сделок, шт.	29	63	71	+34	+8
2.	Выручка от реализации услуг, тыс. руб.	388,7	1048,8	1281,3	+1437,5	+232,5
3.	Прибыль от реализации, тыс. руб.	49,5	187,3	272,38	+137,8	+85,08
4.	Рентабельность, % (стр.3/стр.2)	12,73	17,86	21,26	+5,3	+3,4

На основе данных, представленных в таблице 2.8., можно сделать вывод, что рентабельность сделок, осуществляемых ООО «Согласие» на вторичном рынке из года в год повышается.

Если в 2005 году рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья, составляла всего 12,73%, то в 2007 году она выросла до 21,26%.

При этом приросты основных показателей эффективности (выручки, прибыли и рентабельности на одну сделку) на вторичном рынке жилья представлены в таблице 2.9.



Таблица 2.9.

Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2006 г.г. в динамике

№	Виды сделок	Ед. изм.	Прирост
			2006 -2005	2007 -2006
1	2	3	4	5
1.	Количество сделок	шт.	+34	+8
2.	Выручка от реализации услуг	тыс. руб.	+1437,5	+232,5
3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	+137,8	+85,08
4.	Прирост выручки на прирост сделок	тыс. руб.	+42,28	+29,6
5.	Прирост прибыли на прирост сделок	тыс. руб.	+4,05	+10,635
6.	Прирост рентабельности (стр.5/стр. 4)	%	+9,58	+35,93

Данные таблицы 2.9. показывают, что наибольший темп прироста из показателей эффективности - у рентабельности (+35,93%).

Если прирост прибыли в среднем на одну сделку составил только 10,635%, то прирост рентабельности в среднем на одну сделку по данным 2007 года по сравнению с 2006 годом, выше более чем в 3,5 раза.

Рассмотрим изменение показателей эффективности по объектам вторичного рынка жилья.

Таблица 2.10.

Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» по приватизации за 2005-2006 г.г. в динамике

№	Виды сделок	Ед. изм.	2005	2006	2007	Изменение
						гр.4-3	гр.5-4
1	2		3	4	5	6	7
1.	Количество сделок	шт.	8	12	18	+4	+6
2.	Выручка от реализации	тыс. руб.	43,19	96,9	127,2	+53,71	+30,3
3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	6,2	19,8	42,95	+13,6	+23,15
4.	Рентабельность продаж	%	14,36	20,43	33,77	+6,07	+13,34



Таблица 2.11

Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» по жилой недвижимости за 2005-2006 г.г. в динамике

№	Виды сделок	Ед. изм.	2005	2006	2007	Изменение
						гр.4-3	гр.5-4
1	2		3	4	5	6	7
1.	Количество сделок	шт.	16	44	46	+28	+2
2.	Выручка от реализации	тыс. руб.	259,2	774,46	1042,5	+515,26	+268,04
3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	32,58	135,4	205,2	+12,82	+69,8
4.	Рентабельность продаж	%	12,57	17,48	19,68	+4,91	+2,2

Таблица 2.12.

Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» по кооперативному жилью за 2005-2006 г.г. в динамике

№	Виды сделок	Ед. изм.	2005	2006	2007	Изменение
						гр.4-3	гр.5-4
1	2		3	4	5	6	7
1.	Количество сделок	шт.	2	4	3	+2	-1
2.	Выручка от реализации	тыс. руб.	34,52	98,7	47,8	+64,18	-50,9
3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	4,29	17,98	10,4	+13,69	-7,58
4.	Рентабельность продаж	%	12,43	18,22	21,75	+5,79	+3,53

Таблица 2.13

Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» по договору социального найма за 2005-2006 г.г. в динамике

№	Виды сделок	Ед. изм.	2005	2006	2007	Изменение
						гр.4-3	гр.5-4
1	2		3	4	5	6	7
1.	Количество сделок	шт.	3	3	4	-	+1
2.	Выручка от реализации	тыс. руб.	51,79	78,74	63,8	+26,95	-14,94
3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	6,43	14,12	13,83	+7,69	-0,29
4.	Рентабельность продаж	%	12,4	17,93	21,68	+5,53	+3,75



Данные таблиц 2.10 - 2.13 показывают, что если наибольшая доля в выручке принадлежит сделкам ООО «Согласие» по объектам жилая недвижимость, в структуре прибыли - жилой недвижимости, то самая высокая рентабельность - у объектов приватизации.

Показатели рентабельности в динамике по объектам вторичного рынка представлены на рис.19.

Рис. 19. Динамика рентабельности по объектам сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г.

Для более точного измерения эффективности сделок по объектам вторичного рынка рассчитаем приросты рентабельности с учетом средней выручки и прибыли на 1 сделку по каждому объекту вторичного рынка жилья.

Для этого проведем расчеты, аналогичные расчетам, приведенным в таблице 2.9.



Таблица 2.14

Прирост рентабельности на 1 сделку по объектам вторичного рынка жилья в ООО «Согласие» за 2005-2006 г.г.

№	Виды сделок	Ед. изм.	Прирост
			2006 -2005	2007 -2006
1	2	3	4	5
1.Приватизация
1.1.	Прирост количества сделок	шт.	+4	+6
1.2.	Прирост выручки от реализации	тыс. руб.	+53,71	+30,3
1.3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	+13,6	+23,15
1.4.	Прирост выручки на прирост сделок	тыс. руб.	+13,4275	5,05
1.5.	Прирост прибыли на прирост сделок	тыс. руб.	+3,4	3,8583
1.6.	Прирост рентабельности продаж	%	+25,32	+76,4
2. Жилая недвижимость
2.1.	Прирост количества сделок	шт.	+28	+2
2.2.	Прирост выручки от реализации	тыс. руб.	+515,26	+268,04
2.3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	+12,82	+69,8
2.4.	Прирост выручки на прирост сделок	тыс. руб.	+18,4	+134,02
2.5.	Прирост прибыли на прирост сделок	тыс. руб.	+0,458	+34,9
2.6.	Прирост рентабельности	%	+2,49	+26,04
3. Кооперативное жилье
3.1.	Прирост количества сделок	шт.	+2	-1
3.2.	Прирост выручки от реализации	тыс. руб.	+64,18	-50,9
3.3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	+13,69	-7,58
3.4.	Прирост выручки на прирост сделок	тыс. руб.	+32,09	50,9
3.5.	Прирост прибыли на прирост сделок	тыс. руб.	+6,845	7,58
3.6.	Прирост рентабельности продаж	%	+21,33	+14,89
4.Жилье по договору социального найма
3.1.	Прирост количества сделок	шт.	-	+1
3.2.	Прирост выручки от реализации	тыс. руб.	+26,95	-14,94
3.3.	Прибыль от реализации	тыс. руб.	+7,69	-0,29
3.4.	Прирост выручки на прирост сделок	тыс. руб.	?	-14,94
3.5.	Прирост прибыли на прирост сделок	тыс. руб.	?	-0,29
3.6.	Прирост рентабельности продаж	%	+100,0	+1,94



Таблица 2.15

Сравнительная эффективность сделок по объектам вторичного рынка жилья ООО «Согласие » за 2005-2007 г.г.

№	Прирост рентабельности на одну сделку	2006/2005	2007/2006
1.	Приватизация	+25,32	+76,4
2.	Жилая недвижимость	+2,49	+26,04
3.	Кооперативное жилье	+21,33	+14,89
4.	Жилье по договору социального найма	+100,0	+1,94

Таким образом, наибольшая эффективность при сопровождении сделок объектов вторичного рынка жилья, особенно в последний 2007 год, наблюдается у сделок по приватизации, а затем у объектов жилой недвижимости.

Динамика повышения эффективности сделок на вторичном рынке жилья, указывает на то, что дальнейшее направление деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке должно быть связано со сделками по приватизации и жилой недвижимости.

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья

3.1 Обоснование необходимости регламентации сделки по приватизации жилья

Как было показано во второй главе, сокращение общего времени на сопровождение сделки повышает эффективность деятельности риэлтеров, поэтому повышает эффективность деятельности агентства недвижимости ООО «Согласие».

Это достигается за счет четкой регламентации деятельности, что позволяет риэлторам быстрее провести сделку до последнего этапа.

В качестве главного показателя эффективности выступает критерий «Сделка совершена».

Поэтому в качестве рекомендаций агентству недвижимости ООО «Согласие» следует предложить разработку регламентации по каждому объекту сделки вторичного рынка жилья, которая заключается в определенной процедуре (поэтапным шагам).

Рассмотрим пример регламентации по объекту сделки «Приватизация».

Выбор именно этого объекта вторичного рынка жилья определен рядом причин:

1) новичкам риэлторам лучше всего начинать именно с приватизации, так как обычно эта сделка менее всего подвержена риску отказа клиента;

2) приватизация чаще всего проходит в строго установленные сроки и новичок на рынке риэлторских услуг точно получит свое вознаграждение, что повышает не только материальный, но и уровень морального стимула продолжать риэлторскую деятельность;

3) сделка по приватизации дает возможность риэлтору получить колоссальный опыт «хождения» по учреждениям и обучает его терпению и выносливости;

4) удачно проведенная сделка по приватизации может перейти в сделку по продаже жилой недвижимости.

93

Рис.20. Основные блоки регламентации сделки по приватизации

1. Юридический блок.

Приватизация - (от лат. privatus - частный) - передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе: жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений и т.д Толковый словарь - СПС Гарант, 2008..

Согласно ст. 217 ГК РФ:

«Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества» Гражданский кодекс Российской Федерации - СПС Гарант, 2008..

Приватизация жилья - бесплатная передача или в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г.) - СПС Гарант, ст. 1..

По Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с учетом дополнений и изменений по Закону РФ от 25 декабря 1992 г. жилые помещения государственного и муниципального жилого фонда, включая фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которыми пользовались граждане РФ по договору найма или аренды, могут быть приватизированы на правах совместного или долевого владения членов семьи либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, включая несовершеннолетних Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г.) - СПС Гарант..

Договор о передаче жилья в собственность позволяет не только владеть и пользоваться жильем, но и продавать его, сдавать в аренду, дарить и т.п.

Жилье передается в собственность граждан фактически безвозмездно, независимо от его площади и качества; сбор взимается лишь за оформление документов.

Каждый гражданин РФ имеет право на приобретение в собственность жилого помещения бесплатно в порядке приватизации жилья только один раз Там же, ст.11.

Приобретая квартиры в частную собственность, жильцы дома одновременно становятся совладельцами всех связанных с их домом коммуникаций и примыкающей к дому территории.

Приватизация квартир осуществляется посредством заключения договора передачи жилья в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое помещение, и орган местной администрации, уполномоченный на заключение таких договоров Там же, ст.7.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г.) - СПС Гарант, 2008, ст. 6.

При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и госпошлина не взимается Грибанова М.Б. Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, // «Налоговая политика и практика», № 4, апрель 2007..

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г., 1 декабря 2007 г.) - СПС Гарант, 2008. с 1 марта 2010 г. не предусматривается приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда.

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г.) - СПС Гарант, 2008, ст. 4.

При оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры.

Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008. (ранее он определялся ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г.).

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 69 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008. члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005..

Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 № 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г.) - СПС Гарант, 2008, :

· несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

· жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2);

· предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);

· оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);

· в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7);

· несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).

Согласно ст. 1 Закона Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 30 июня 2006 г.) - СПС Гарант, 2008, приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение.

Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность. Ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. - М.: «ГроссМедиа», 2005..

Необходимо отметить, что на порядок осуществления сделки по приватизации может существенное влияние оказать перепланировка.

Основным правовым документом, регулирующим перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) - СПС Гарант, 2008. (Глава 4, ст. 25-29). Нормы, содержащиеся в указанных статьях, представляют собой нововведения в жилищном законодательстве.

ЖК РФ вводит понятие перепланировки и переустройства, которое определяется как любые виды работ, результаты которых подразумевают внесение изменений в технический паспорт квартиры или дома. Также новой кодификацией определены условия и порядок таких мероприятий, правила их завершения и последствия самовольной перепланировки. Указаны основания для отказа в подобных работах.