Правовые аспекты договора найма жилого помещения

РЕФЕРАТ

Объектом моего исследования в представленной дипломной работе выступают общественные отношения возникающие в связи с договором найма жилого помещения. Целью дипломной работы является изучение правовых аспектов договора найма жилого помещения. Для достижения поставленной цели в работе ставятся задачи по изучению и анализу следующих вопросов: понятие договора найма жилого помещения; права и обязанности нанимателя и наймодателя жилых помещений; ответственность и расторжение договора найма жилого помещения.

Основное место среди оснований возникновения права пользования жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной которого наряду с нанимателем является наймодатель, который обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату. Обе стороны договора найма согласно перечисленным в Жилищном кодексе нормам имеют большой спектр прав и обязанностей.

Договоры найма жилого помещения заключаются на основе сложного юридического состава, который неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора. В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств.

Следует отметить, что недостаточно четко в Жилищном кодексе устанавливаются нормы ответственности за нарушение жилищных правоотношений. На наш взгляд, возможно установление норм прямого действия именно в ЖК.



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и условия договора найма

1.2 Правовое регулирование договора найма жилого помещения

ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Права и обязанности нанимателя

2.2 Права и обязанности наймодателя

ГЛАВА 3 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1 Ответственность нанимателя по договору найма

3.2 Ответственность наймодателя по договору найма

3.3 Расторжение договора найма жилого помещения

ГЛАВА 4. ОХРАНА ТРУДА

4.1 Современное состояние охраны труда в Республике Беларусь

4.2 Меры безопасности, а также льготы и компенсации при работе на компьютере

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Как известно, жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания в домах государственного жилищного фонда и в многоквартирных домах частного жилищного фонда, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в границах населенного пункта.

Так, не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые.

В этой связи интересным является изучение вопросов, касающихся договора найма жилого помещения, объектом которого являются помещения, определяемые по правилам жилищного законодательства. Предметом же договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение.

В соответствии со статьей 48 Конституции Республики Беларусь граждане Республики Беларусь имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Правовое регулирование отношений в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда, как определено статьей 15 Жилищного кодекса Республики Беларусь, осуществляется Президентом, Национальным собранием, Советом Министров Республики Беларусь, республиканским органом государственного управления жилищным фондом, которым является Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, местными исполнительными и распорядительными органами.

Объектом моего исследования в представленной дипломной работе выступают общественные отношения возникающие в связи с договором найма жилого помещения.

Целью дипломной работы является изучение правовых аспектов договора найма жилого помещения.

Для достижения поставленной цели в работе ставятся задачи по изучению и анализу следующих вопросов:

понятие договора найма жилого помещения:

права и обязанности нанимателя и наймодателя жилых помещений;

ответственность и расторжение договора найма жилого помещения.

Методологическую основу работы составляют фундаментальные положения теории познания, принципы, законы и категории диалектики, которые рассматривают явления реальной действительности в их постоянном движении, взаимосвязи и взаимообусловленности. Автором работы использовались общенаучные и специальные методы познания, в том числе методы теоретического анализа (системно-структурный и экономико-правовой), общелогические (анализ, синтез, сравнение, обобщение), исторический, сравнительно-правовой и др.



ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и условия договора найма

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.

Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в Жилищном кодексе/

Часть 1 статьи 27 Жилищного кодекса (далее - ЖК) устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование».

Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст. 56 ЖК. В ней установлено, что наймодателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда является местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности.

Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371) уточняет это определение. Он устанавливает, что такой договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Статья 95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях.

Типовые договоры, утверждаемые в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями. Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:

- договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:

- найма жилого помещения, предоставленного гражданам на общих основаниях;

- найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;

- найма жилого помещения в специальном доме;

- найма служебного жилого помещения;

- найма жилого помещения в общежитии;

- договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят:

- договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан;

- договор найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);

- договор найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности. На жилые помещения в их домах также могут заключаться договоры найма на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях.

Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.

В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов:

- состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения;

- решение соответственно исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации, завершающий этот юридический состав договор найма жилого помещения.

В юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты:

- включение жилого дома в категорию специальных домов;

- отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;

- решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом;

- договор найма жилого помещения в специальном доме.

Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или жилого в общежитии, состоит из следующих юридических фактов:

- включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий;

- нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;

- решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития;

- договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии. Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт -- заключение договора.

После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей.

Поскольку финансово-лицевой счет гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, открывается всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого счета считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться.

В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, значения не имеет. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением, если он вселен на законном основании и с ним заключен договор найма жилого помещения.

Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.

По месту постоянного проживания производится регистрация. Наличие (или отсутствие) регистрации не означает, что гражданин имеет (или не имеет) самостоятельное право на жилое помещение.

Однако было бы неправильным утверждать, что наличие или отсутствие регистрации вообще не имеет никакого значения. Как первая, так и вторая служат одним из доказательств при решении вопроса о самостоятельном праве пользования жилым помещением.

Регистрация обеспечивает возможность контроля за соблюдением паспортного режима и имеет важное административно-правовое значение. Нарушение ее правил и проживание без нее является административно-правовым правонарушением и влечет административно-правовую ответственность.

Отсутствие регистрации не оказывает никакого влияния на наличие права самостоятельного пользования жилым помещением, если гражданину было отказано в прописке незаконно.

Как уже упоминалось основное место среди оснований возникновения права пользования жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной которого наряду с нанимателем согласно ст. 27 ЖК является наймодатель, который обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.

Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин - титульный пользователь жилья.

Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства - поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).

В ст. 56 ЖК в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда назван местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности. Такая формулировка закона требует уточнения, поскольку из практики применения и из смысла нормы не ясно, состоят ли эти организации в обязательственных правоотношениях с нанимателями жилых помещений, являются ли они надлежащими истцами или ответчиками в судебных процессах по жилищным делам. Проблема в понимании «наймодателя» связана с тем, что в юридической литературе, практике и нормативных правовых актах содержатся разные представления о наймодателе как стороне договора найма жилого помещения.

Что касается частного жилищного фонда, наймодателем в данном случае является собственник жилого помещения.

Исходя из ранее действовавшего жилищного законодательства в юридической литературе было представлено мнение, что наймодателями являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) - домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, а в домах ведомственного фонда, если такие организации не созданы, то наймодателями являлись сами предприятия, учреждения, организации.

Задачей ЖЭО является «всемерное сохранение вверенного ей государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства: осуществление планово-предупредительного и капитального ремонта здания и жилых помещений; содержание домовладения в надлежащем санитарном состоянии; обеспечение сохранности жилых и нежилых помещений, находящихся в пользовании квартиросъемщика».

Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение/

Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях/

Типовые договоры, утверждаемые в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями. Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:

- договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:

- найма жилого помещения, предоставленного гражданам на общих основаниях;

- найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;

- найма жилого помещения в специальном доме;

- найма служебного жилого помещения;

- найма жилого помещения в общежитии;

- договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят:

- договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан;

- договор найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);

- договор найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности. На жилые помещения в их домах также могут заключаться договоры найма на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях.

Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.

В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов:

- состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения;

- решение соответственно исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации, завершающий этот юридический состав договор найма жилого помещения.

В юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты:

- включение жилого дома в категорию специальных домов;

- отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;

- решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом;

- договор найма жилого помещения в специальном доме.

Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или жилого в общежитии, состоит из следующих юридических фактов:

- включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий;

- нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;

- решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития;

- договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии. Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт -- заключение договора.

После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей.

Поскольку финансово-лицевой счет гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, открывается всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого счета считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться.

В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, значения не имеет. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением, если он вселен на законном основании и с ним заключен договор найма жилого помещения.

Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.

По месту постоянного проживания производится регистрация. Наличие (или отсутствие) регистрации не означает, что гражданин имеет (или не имеет) самостоятельное право на жилое помещение.

Однако было бы неправильным утверждать, что наличие или отсутствие регистрации вообще не имеет никакого значения. Как первая, так и вторая служат одним из доказательств при решении вопроса о самостоятельном праве пользования жилым помещением.

Регистрация обеспечивает возможность контроля за соблюдением паспортного режима и имеет важное административно-правовое значение. Нарушение ее правил и проживание без нее является административно-правовым правонарушением и влечет административно-правовую ответственность.

Отсутствие регистрации не оказывает никакого влияния на наличие права самостоятельного пользования жилым помещением, если гражданину было отказано в прописке незаконно.

Как уже упоминалось основное место среди оснований возникновения права пользования жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной которого наряду с нанимателем согласно ст. 27 ЖК является наймодатель, который обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.

Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин - титульный пользователь жилья.

Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства - поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).

В ст. 56 ЖК в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда назван местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности. Такая формулировка закона требует уточнения, поскольку из практики применения и из смысла нормы не ясно, состоят ли эти организации в обязательственных правоотношениях с нанимателями жилых помещений, являются ли они надлежащими истцами или ответчиками в судебных процессах по жилищным делам. Проблема в понимании «наймодателя» связана с тем, что в юридической литературе, практике и нормативных правовых актах содержатся разные представления о наймодателе как стороне договора найма жилого помещения.

Что касается частного жилищного фонда, наймодателем в данном случае является собственник жилого помещения.

Исходя из ранее действовавшего жилищного законодательства в юридической литературе было представлено мнение, что наймодателями являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) - домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, а в домах ведомственного фонда, если такие организации не созданы, то наймодателями являлись сами предприятия, учреждения, организации.

Задачей ЖЭО является «всемерное сохранение вверенного ей государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства: осуществление планово-предупредительного и капитального ремонта здания и жилых помещений; содержание домовладения в надлежащем санитарном состоянии; обеспечение сохранности жилых и нежилых помещений, находящихся в пользовании квартиросъемщика».

Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение.

Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В юридической литературе высказывалось мнение, что наймодателями являются собственники жилых помещений, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц. С такой позицией можно согласиться только применительно к договорам найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда. Однако к договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда такой вывод не применим по следующим основаниям. Согласно ст. 7 ЖК государственный жилищный фонд включает республиканский жилищный фонд (собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд (собственность административно-территориальных единиц). Но это не дает основания утверждать, что в двусторонних обязательственных отношениях по пользованию жильем по договору найма жилого помещения состоит Республика Беларусь или административно-территориальная единица.

Затруднения в понимании наймодателя в законодательстве и на практике проявляются также в следующем. Согласно ст. 59 ЖК требования нанимателей, объединяющихся в одну семью, об изменении договора найма жилого помещения предъявляются к наймодателю. Следовательно, по ст. 56 ЖК это должен быть местный исполнительный и распорядительный орган. Однако правом изменять договоры найма жилых помещений (при отсутствии спора между проживающими в квартире гражданами) обладают и сами ЖЭО. При наличии спора изменение договора найма жилого помещения производится в судебном порядке.

Также по ст. 64 ЖК переоборудование и перепланировка жилого помещения возможны в целях повышения благоустройства жилого помещения с разрешения наймодателя. Разрешение на переоборудование и перепланировку выдает местный исполнительный и распорядительный орган. Между тем по ранее действовавшему ЖК 1983 г. (ст. 98) на переоборудование требовалось согласие наймодателя и исполкома, т.е. из ст. 98 ЖК 1983 г. следовало, что законодатель разделял полномочия ЖЭО и исполкома как двух органов, один из которых правомочен обслуживать жилые помещения, а второй - предоставлять жилые помещения.

При рассмотрении жилищных дел в качестве наймодателя и надлежащей стороны по делу привлекаются органы, имеющие отношение и к предоставлению жилых помещений, и к пользованию ими. Постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в п. 6 разъяснено, что по жилищным делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов и администрации юридических лиц (предоставление жилых помещений, обмен, признание договора найма недействительным и др.), стороной в споре могут быть только эти или уполномоченные ими органы.

При рассмотрении жилищных дел суды обязывают именно ЖЭО заключать договоры найма жилых помещений. Такая практика отвечает требованиям законодательства.

С экономической точки зрения положение ЖЭО таково, что на возмещение затрат ЖЭО предусматривается государственная дотация, поскольку затраты на эксплуатацию и ремонт жилья оплачиваются нанимателями не в полном объеме (примерно 30 % от реальной себестоимости). Планируется переход от дотаций ЖЭО к выплате государственных пособий гражданам для компенсации части затрат на квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Основную массу договоров найма жилых помещений заключают ЖЭО в лице их должностных лиц (директоров). Местные исполнительные и распорядительные органы делегировали право ЖЭО заключать договоры найма (например, распоряжением администрации Ленинского района г. Минска предоставлено право унитарному предприятию «ЖЭС № 2 ЖРЭО Ленинского района г. Минска» в лице директора заключать договоры найма жилых помещений и именоваться в договоре наймодателем; аналогичное распоряжение принято администрацией Московского района г. Минска в отношении унитарного предприятия «ЖРЭО Московского района г. Минска»).

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что в обязательственных отношениях с нанимателями по договорам найма жилых помещений, относящихся к государственному жилищному фонду, как правило состоят жилищно-эксплуатационные организации. При отсутствии ЖЭО в качестве наймодателя выступает юридическое лицо, предоставившее жилое помещение и осуществляющее обслуживание и эксплуатацию этого жилого помещения (например, обслуживание жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций государственной формы собственности). Такой вывод также подтверждается ст. 50 ЖК, где перечислены обязанности наймодателя по обеспечению сохранности государственного жилищного фонда. В основе договора найма жилого помещения лежит право пользования нанимателем и членами его семьи жилым помещением; соответственно главная обязанность другой стороны договора - наймодателя - обеспечить надлежащее пользование жилым помещением. Такая цель может быть достигнута путем выполнения наймодателем обязанностей по надлежащему содержанию и эксплуатации жилищного фонда, предоставлению коммунальных услуг.

Говоря о нанимателе как стороне договора найма следует знать, что им может быть гражданин Республики Беларусь, кроме того если говорить об отношениях аренды, в данном случае можно вести речь и о иностранных гражданах.

По отдельным видам договоров найма жилые помещения предоставляются лицам в связи с принадлежностью их к определенной категории. Таким образом предоставляются служебные жилые помещения (ст. 91 - 96 ЖК, жилые помещения социального пользования, жилые помещения для ветеранов, престарелых и инвалидов, общежития и т.п. По другим договорам найма нанимателем может выступать один из дееспособных граждан, на которого также выделяется жилье. Это не исключает возможности замены нанимателя в будущем в порядке изменения договора найма жилого помещения по ст. 59 - 61 ЖК.

По действующему законодательству на стороне нанимателя выступают: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие право пользования жилым помещением.

Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

При этом члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по договору найма жилого помещения.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК Республики Беларусь.

Итак, мы уже уяснили некоторые аспекты содержания договора найма жилого помещения (предмет, стороны, некоторые права). Однако рассматривая Типовой договор найма утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 371 следует сказать, что кроме вышеназванных условий необходимо, чтобы присутствовали также условия о сроках предоставления помещения. Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает конкретного срока, на который должен заключаться договор найма жилого помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок каждого конкретного договора определяется сторонами при его заключении (как правило, такие договоры заключаются на неопределенный либо длительный срок), причем возвращаясь к предмету договора следует особенно отметить необходимость конкретного и наиболее подробного указания всех параметров помещения с конструктивными особенностями, немаловажно также указать исчерпывающие паспортные (регистрационные - для юридических лиц) данные сторон.

Следует как можно полнее указать права и обязанности сторон о которых мы поговорим ниже.

Таким образом, как мы видим, договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Форма договора найма жилого помещения - письменная. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

К существенным условиям такого договора относятся условия о предмете, сроках, плате за данное помещение.

1.2 Правовое регулирование договора найма жилого помещения

Говоря о правовом регулировании договора найма жилого помещения следует упомянуть, что согласно ст. 2 ЖК жилищное законодательство Республики Беларусь основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из данного кодекса, декретов и указов Президента Республики Беларусь, постановлений Совета Министров Республики Беларусь и иных актов законодательства Республики Беларусь, регулирующих жилищные отношения.

Так ЖК осуществляет общее правовое регулирование жилищных правоотношений.

Существует ряд нормативных актов устанавливающие отдельные аспекты правового регулирования жилищных правоотношений, в том числе договора найма.

Так постановлением Совета Министров Республики Беларусь 17 марта 2006 г. № 371 установлены:

- Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

- Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

- Типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. N 1437 утверждены Положения об общежитиях и Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Сфере жилищных правоотношений уделяет внимание и судебная власть. Так, например, 30 марта 2000 г. Пленумом Верховного Суда утверждено Постановление № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства».

Важный аспект законодательного регулирования имеют акты Президента Республики Беларусь. Данными актами производятся важные уточнения Жилищного кодекса Республики Беларусь. Особенно актуальными становятся нормы о порядке приобретения и учета жилья как государственного так и частного жилищного фонда.

Так одно из центральных мест в регулировании жилищных правоотношений занимает Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» [6] (далее - Указ).

Данный документ принят в целях совершенствования правового регулирования учета, предоставления и использования жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Указом определены полномочия Президента Республики Беларусь в области регулирования жилищных отношений, утверждено Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее - Положение), урегулированы другие вопросы.

Так, определено, что наймодатели жилых помещений частного жилищного фонда не могут устанавливать в договорах найма условия худшие, чем предусмотренные договорами найма жилых помещений государственного жилищного фонда; введена административная ответственность должностных лиц местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других организаций (в том числе негосударственной формы собственности) за нарушение требований законодательства в части государственного учета жилищного фонда, заполнения лицевых счетов, постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений, заключения и регистрации договоров найма жилых помещений, а также должностных лиц местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций - за несоблюдение месячного срока заселения жилых помещений государственного жилищного фонда. Административная ответственность введена также и для граждан за предоставление не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Одним из оснований нуждаемости является обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 15 кв. метров на одного человека. Вместе с тем в отличие от ЖК обеспеченность общей площадью определяется исходя из суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в данном населенном пункте в собственности или в пользовании гражданина и только тех членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В соответствии с Положением учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами по их постоянному месту жительства, а граждан, не имеющих в собственности или в пользовании жилых помещений, - местными исполнительными и распорядительными органами по месту регистрации таких граждан в органах внутренних дел (п. 7).

Для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждане подают заявление о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по постоянному месту жительства - в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган, по месту работы (службы) - в государственный орган, другую организацию.

К заявлению прилагаются:

- документы, подтверждающие право на внеочередное предоставление жилого помещения, - при принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, имеющих в соответствии с законодательством такое право (подп. 12.5 п. 12 Положения);

- сведения о доходе и имуществе, приходящихся на каждого члена семьи, - при принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, имеющих в соответствии с подп. 62.9 п. 62 Положения право на получение жилого помещения социального пользования (подп. 12.6 п. 12 Положения).

Все другие документы, предусмотренные подп. 12.1-12.4 Положения, запрашиваются у соответствующих организаций местным исполнительным и распорядительным органом, иным государственным органом, другой организацией, принимающими на такой учет, в 3-хдневный срок со дня поступления заявления гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Вместе с тем в Положении предусмотрено, что граждане при подаче заявления вправе самостоятельно представить все документы, необходимые для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В соответствии с п. 23 Положения он вправе быть принятым на такой учет отдельно (если у него имеются основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) по его письменному заявлению со времени принятия его на учет в составе семьи родителей независимо от его возраста на дату постановки на учет в составе семьи родителей, но не ранее даты рождения.

Появилась норма, предусматривающая, что в случае вступления в брак граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по их письменному заявлению производится переоформление очереди на одного из супругов по более ранней дате принятия на учет одного из них (п. 24 Положения).

Предусмотрено, что в случае расторжения брака каждый из бывших супругов имеет право состоять на таком учете со времени принятия на учет, но не ранее времени возникновения у каждого из них оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий (п. 25 Положения).

Что касается вопросов уточнения данных, являющихся основанием для сохранения права граждан состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то п. 28 Положения заложен такой же принцип, как и для постановки на учет, т.е. местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие организации, принявшие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, ежегодно в период с 1 февраля до 1 мая запрашивают необходимые документы для уточнения данных или же гражданин вправе представить их самостоятельно. При этом уточнение указанных данных, касающихся конкретного гражданина, состоящего на таком учете, осуществляется регулярно по истечении 5 лет с даты постановки этого гражданина на учет в период с 1 февраля до 1 мая.

Уточнение данных, подтверждающих право граждан находиться на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится также перед принятием решения о предоставлении жилого помещения (п. 30 Положения). В Положении появились дополнительные основания снятия граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это: подача гражданином заявления о снятии с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, подписанного им и совершеннолетними членами его семьи, совместно состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (подп. 31.5 п. 31); непредставление в соответствии с п. 29 Положения необходимых документов в установленные указанным пунктом сроки (подп. 31.6 п. 31).

Предусмотрено также, что граждане подлежат восстановлению на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с даты первоначальной постановки на учет при условии представления ими документов, подтверждающих сохранение оснований для нахождения на учете.

В п. 33 Положения предусмотрены основания для сохранения права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по постоянному месту жительства (в действующих Правилах предусмотрены только случаи сохранения права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы).

Урегулирован вопрос принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по новому месту работы (службы) при реорганизации государственного органа, другой организации. В данном случае граждане принимаются на такой учет по новому месту работы (службы) в реорганизованном государственном органе, другой организации со времени принятия на учет по прежнему месту работы (службы) (п. 36 Положения).

Итак, в связи с вышеуказанным можно говорить о большой важности именно приобретения и регулирования жилых помещений, чему уделяется большое внимание на всех уровнях власти как законодательной так и исполнительной и судебной.

Государством создаются все возможные условия для приобретения в собственность либо владения жилыми помещениями. Для этого необходимо соблюсти некоторые условия, в ряду которых имеется и необходимость постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.