Правовые аспекты договора найма жилого помещения



ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Права и обязанности нанимателя

В Жилищном кодексе Республики Беларусь нет обобщающей статьи о правах и обязанностях сторон по договору найма жилого помещения, хотя в ряде статей о них упоминается. Их права раскрываются в подзаконных актах, принятых Правительством Республики Беларусь, и в ведомственных нормативных актах, в частности Министерства жилищно-коммунального хозяйства.

Договор найма жилого помещения - двусторонний договор. Это позволяет рассматривать права и обязанности одной стороны, поскольку права одной из сторон являются обязанностями другой.

В соответствии со статьей 51 ЖК как наниматели, так и собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий (т.н. плата за «техническое обслуживание») соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах.

Плата за техническое обслуживание осуществляется по установленным ставкам (тарифам) в расчете на 1 кв. метр общей площади жилых помещений. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 января 2008 г. № 69 плата за техническое обслуживание установлена в размере 264,6 рубля за один квадратный метр общей площади в месяц. Под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома). В общую площадь жилого помещения не включается площадь лоджий и балконов.

В жилых помещениях, заселенных несколькими нанимателями, размер общей площади, приходящейся на каждого нанимателя и членов его семьи, определяется как сумма занимаемой ими жилой площади и части площади подсобных помещений, исчисленной пропорционально занимаемой жилой площади.

При наличии нескольких собственников жилого помещения размер общей площади и соответственно платы за техническое обслуживание, приходящейся на каждого собственника и членов его семьи, определяется пропорционально доле в праве общей собственности на жилое помещение. В случае выделения собственнику по решению суда в пользование изолированной жилой комнаты (нескольких комнат) в жилом помещении, которая (которые) не соответствует (соответствуют) доле собственника в праве общей собственности на жилое помещение, размер общей площади и соответственно платы за техническое обслуживание, приходящейся на каждого собственника и членов его семьи, определяется соразмерно выделенной ему площади жилого помещения.

По установленным ставкам (тарифам) взимается плата за техническое обслуживание в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого проживающего (зарегистрированного по месту жительства) в жилом помещении члена семьи нанимателя, собственника, члена организации граждан-застройщиков, в том числе временно отсутствующего (по основаниям, предусмотренным законодательством) и 10 кв. метров общей площади на всю семью, а также полученной в соответствии с законодательством дополнительной площади жилых помещений в размере до 20 кв. метров.

По установленным ставкам (тарифам) производится плата за техническое обслуживание также:

в однокомнатных квартирах (за исключением перестроенных и построенных по индивидуальным проектам) и квартирах, заселенных несколькими потребителями жилищно-коммунальных услуг, расположенных в многоквартирных жилых домах;

неработающими пенсионерами при достижении женщинами 55 лет, мужчинами 60 лет, инвалидами 1-й и 2-й группы, проживающими отдельно от трудоспособных членов семьи, независимо от размера занимаемых жилых помещений.

По нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Минским горисполкомом, плата взимается за техническое обслуживание остальной площади жилых помещений, в том числе перестроенных и построенных по индивидуальным проектам однокомнатных квартир.

Размер платы за техническое обслуживание в жилых домах, в которых отсутствует горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление, может уменьшаться по решению облисполкомов и Минского горисполкома на 10 процентов за каждый отсутствующий вид инженерного обустройства.

Инструкция о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг (утверждена постановлением Минжилкомхоза от 24 мая 2004 г. № 13 с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Инструкция) содержит нормативное регулирование и ряда других особенностей оплаты технического обслуживания и коммунальных услуг.

Так, при наличии у потребителя жилищно-коммунальных услуг в собственности и (или) по договору найма одного или нескольких жилых помещений и отсутствии в них (в одном из них) проживающих (зарегистрированных по месту жительства) собственника или нанимателя и членов их семей плата за техническое обслуживание и отопление этих помещений осуществляется по их нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами, Минским горисполкомом. В тоже время в данных случаях для отдельных категорий граждан сохраняется (при представлении соответствующих документов) указанная плата по действующим ставкам (тарифам), а именно для:

несовершеннолетних детей, над которыми установлена опека (попечительство), - до достижения ими 18-летнего возраста или до объявления в установленном порядке их полностью дееспособными (эмансипации);

опекунов или попечителей, покинувших постоянное место жительства в связи с выполнением соответствующих обязанностей, - в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

граждан, проходящих срочную военную службу по призыву, курсантов военно-учебных заведений - во время прохождения службы;

граждан, обучающихся очно в аспирантуре, докторантуре, ординатуре, адъюнктуре, в учебных заведениях в других городах, - на время обучения;

граждан, выехавших в сельские населенные пункты для работы в сельском хозяйстве и социальной сфере по приглашениям сельскохозяйственных организаций и сельских Советов депутатов, - в течение всего времени работы в сельском хозяйстве или социальной сфере села;

граждан со дня подачи в установленном порядке заявления на регистрацию по месту жительства;

наследников жилого помещения - до получения свидетельства о праве на наследование этого помещения, но не более 6 месяцев со дня открытия наследства. При этом плата за техническое обслуживание и центральное отопление жилого помещения начисляется до получения свидетельства о праве на наследство в качестве долга, который должен погашаться новым собственником (собственниками) по вступлении в наследство;

депутатов Палаты представителей, членов Совета Республики Национального собрания Республики Беларусь, осуществляющих свои полномочия в Парламенте на профессиональной основе и проживающих с членами семьи в предоставленном служебном жилом помещении в г.Минске;

граждан, убывших на работу по контракту в районы, подвергшиеся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, и зарегистрированных по месту пребывания на данной территории, - на период действия контракта.

Как указывалось выше по действующему законодательству на стороне нанимателя выступают: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие право пользования жилым помещением.

Полагаем, что правовой статус каждого из субъектов договора различен. При оформлении договора наниматель действует в качестве представителя членов семьи: подписывает договор, знакомится с правилами пользования. Однако на этом представительство нанимателя заканчивается.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК наравне с нанимателем пользуются правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК порядке. Из этого правила имеется ряд исключений, которые не позволяют согласиться с мнением отдельных авторов, называющих членов семьи нанимателя сонанимателями. (Тем более если признать, что члены семьи являются сонанимателями, то вообще нет необходимости иметь в законе понятие члена семьи.)

Так, договором между нанимателем и совершеннолетними членами семьи может быть установлена солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма (ч. 1 ст. 30 ЖК). Между бывшими членами семьи, оставшимися проживать в жилом помещении, и нанимателем возможно письменное соглашение о правах и обязанностях бывших членов семьи (ч. 3 ст. 30 ЖК). При выезде членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства (ч. 2 ст. 37 ЖК) они признаются утратившими право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения не расторгается, поскольку сам наниматель остается проживать в жилом помещении. По тем договорам найма, где жилье предоставляется лицу определенной категории, право членов семьи на жилое помещение зависит от наличия такого права у нанимателя.

Закон различает правовое положение тех членов семьи, кому предоставлялось жилое помещение по договору найма, и тех, кто был вселен позже.

Пример из судебной практики. После расторжения брака в 1995 г. между супругами Р. сложились крайне неприязненные отношения. Бывший супруг чинил препятствия в проживании в квартире бывшей жене, совместное проживание стало невозможным, что подтверждается неоднократными обращениями истицы в судебные органы за защитой жилищных прав. Кроме того, ответчик вселил в квартиру свою вторую жену. Суд Ленинского района г. Бобруйска этот факт сам по себе признал препятствием для проживания истицы с сыном в названной квартире и нарушением правил пользования, поэтому удовлетворил иск о принудительном обмене спорной квартиры на две однокомнатные квартиры.

Члены семьи нанимателя без согласия нанимателя вправе вселить в занимаемое ими жилое помещение лишь своих несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 30 ЖК). Таким образом, ограничивается право нанимателя, он не может запретить вселять несовершеннолетних детей.

Правовое положение иных граждан, имеющих право пользования жилым помещением, также имеет ряд особенностей. От их волеизъявления зависит право на обмен, приватизацию. Так, согласно ч. первой ст. 75 ЖК наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков. Также для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают заявление в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение.

Следует обратить внимание, что состав членов семьи в разных отраслях права не совпадает из-за различия в целях и задачах правового регулирования. Например, по ст. 6 Уголовно-процессуального кодекса Республики Беларусь члены семьи - это близкие родственники (родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, супруг (супруга)), другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство с участником уголовного процесса; по ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь члены семьи - это близкие родственники (родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки), а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, которые проживают совместно с истцом или ответчиком, или третьим лицом и ведут с ними общее хозяйство.

В рамках жилищных отношений имеется разный подход к пониманию семьи и ее членов. Кроме того, в некоторых случаях применяется термин «домохозяйство». Так, в соответствии с государственным стандартом Республики Беларусь «Жилище. Основные положения» (введен 01.07.99. Минск. Министерство строительства и архитектуры Республики Беларусь. 1999. С. 6) домохозяйством признается общность людей, проживающих совместно, ведущих общий быт, имеющих общий бюджет; домохозяйства могут быть семейными (семья, семейная группа), несемейными (одиночка), смешанными (семья с домработницей, другими домочадцами).

В ЖК отсутствует понятие «член семьи нанимателя». В нем содержится лишь перечень лиц, которые относятся или могут быть признаны членами семьи нанимателя (ст. 29 ЖК). К первой группе членов семьи нанимателя относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Вторую группу составляют другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, которые признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. К третьей группе относятся иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, причем членами семьи нанимателя они могут быть признаны в судебном порядке.

По мнению Ю.К. Толстого, такая позиция закона, с одной стороны, ориентирует на то, что круг членов семьи нанимателя нельзя растягивать до бесконечности, поскольку в этом случае само закрепление в законе понятия «член семьи» утрачивает смысл, а с другой - позволяет при наличии устойчивых признаков, характеризующих семью, безболезненно относить к ее членам и тех лиц, которые не являются ни родственниками, ни нетрудоспособными иждивенцами.

Правомочия членов семьи нанимателя характеризуются следующими особенностями: 1) самостоятельность прав на жилое помещение, которая выражается в том, что право пользования жилым помещением одного члена семьи, как правило, не зависит от использования или утраты этого права нанимателем или другими членами семьи. Каждый совершеннолетний член семьи самостоятельно выражает согласие на совершение того или иного действия, если согласие требуется по закону; 2) независимость жилищных прав, которая проявляется в том, что никто не может принудить члена семьи дать согласие на совершение действий, требующих его волеизъявления; 3) исключительно личный характер правомочий, который выражается в том, что никто из членов семьи не может передать другим лицам вместо себя свое право давать согласие на совершение каких-либо действий; 4) постоянный характер прав членов семьи, который выражается в том, что каждый член семьи вправе пожизненно пользоваться жилым помещением. Даже если член семьи нанимателя перестает быть членом его семьи, но продолжает проживать в этом же жилом помещении, он сохраняет свои права и обязанности (ч. 3 ст. 30 ЖК), т.е. прекращение семейной связи не влечет бесспорного выселения.

В связи с изложенным интересен пример из практики о выселении члена семьи нанимателя из занимаемого жилого помещения и вселения его в дом, построенный хозяйственным способом.

Смолевичская райагропромтехника в 1969 г. на семью Ф. из 4 человек выделила трехкомнатную квартиру. В 1990 г. администрацией предприятия было принято решение о строительстве одноквартирных домов хозяйственным способом, в том числе и для семьи Ф. как для работника, длительное время проработавшего на данном предприятии. С Ф. был заключен договор, согласно которому предприятие обязано предоставить ему земельный участок для строительства дома, возвести фундамент, стены, крышу с кровлей, а Ф. обязался принимать участие в строительстве фундамента, внутренних отделочных работах и обеспечении строительными материалами, за что ему по нарядам должна выплачиваться зарплата в пределах сметной стоимости строительно-монтажных работ. После получения ордера на дом Ф. обязался сдать предприятию ранее занимаемую им квартиру.

В 1994 г. Ф. с женой и дочерью переселился в построенный дом, а в квартире осталась проживать семья сына. Поскольку Ф. не выполнил условия договора и квартиру не освободил, предприятие предъявило иск в суд о выселении Ф. со всеми проживающими с ним лицами и имуществом из построенного дома в ранее занимаемую ими квартиру.

Решением суда Смолевичского района от 16 сентября 1996 г. в иске было отказано, однако определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь указанное решение отменено, и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям. Вывод суда о том, что Ф., переселившись в построенный дом с женой и дочерью, выполнил условия договора на строительство жилого дома хозспособом, сделан без учета положений, содержащихся в п. 4 этого договора. В соответствии с п. 4 Ф. и члены его семьи обязаны были сдать занимаемую ими квартиру вне зависимости от необходимости улучшения жилищных условий для остальных членов семьи. Поэтому добровольное переселение Ф. с женой и дочерью в построенный дом без семьи сына нельзя признать выполнением обязательств по договору. То обстоятельство, что договор на строительство дома хозспособом заключался в 1990 г., когда сын Ф. был несовершеннолетним, а к моменту рассмотрения дела достиг совершеннолетия и не желает переселяться в дом вместе с семьей отца, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку предоставление жилой площади основано не на нормах жилищного законодательства (в порядке улучшения жилищных условий), а на гражданско-правовых обязательствах.

Дискуссионным остается вопрос: является ли семья субъектом договора найма жилого помещения. По мнению некоторых авторов, поскольку по договору найма жилого помещения права и обязанности приобретает не только наниматель, но и члены его семьи, то субъектом на стороне нанимателя является семья.

Имеется и противоположная точка зрения: семья не является субъектом жилищных правоотношений; на стороне нанимателя выступает множественный состав лиц. Данная точка зрения представляется наиболее обоснованной и вытекающей из действующего жилищного законодательства исходя из следующего.

Ни в Гражданском кодексе Республики Беларусь [2] (далее - ГК), ни в ЖК семья не указывается как субъект правового отношения, однако нельзя отрицать, что она подвергается правовому воздействию. Принадлежность к семье говорит о существовании жилищных прав. На общее состояние семьи фактически влияет и наложение какого-либо вида ответственности или получение каких-либо льгот.

Сказанное выше позволяет сделать вывод, что семья в жилищном праве не является стороной договора найма жилого помещения. Носителем жилищных прав и обязанностей является отдельный гражданин (ст. 6 ЖК называет субъектами жилищных отношений граждан, юридических лиц и государственные органы). Особенностью договора найма жилого помещения является множественный состав лиц на стороне нанимателя: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие право пользования жилым помещением.

Если конкретизировать права и обязанности нанимателя, то по договору найма жилого помещения он вправе:

вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга (супругу), детей, родителей, других родственников, иждивенцев и других лиц (ст. 57 ЖК), получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется (ч.2 ст. 30 ЖК);

произвести обмен жилого помещения с другими лицами (ст. ст. 32 и 35 ЖК);

разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за проживание (ст. 40 ЖК);

сдавать жилое помещение другим гражданам в поднаем (ст. 85 ЖК);

наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади социального пользования, требовать предоставления им жилых помещений меньшего размера (ст. 58 ЖК);

с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 64 ЖК);

изменять договор найма в порядке, установленном ЖК (ст. 59-61 ЖК);

владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой территории;

сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия, независимо от того, сколько времени оно продолжалось;

требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по содержанию и эксплуатации жилого дома (п. 3 Типового договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда);

приватизировать жилое помещение.

Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны:

использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку платежей взыскивается пеня в размере 0,5 процента от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. Предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, если просрочка платежа не будет погашена в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Наниматели, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование помещениями и коммунальными услугами, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 71 ЖК).

не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;

производить за счет собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры, замену и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования. В состав таких работ входят: штукатурка, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, дверей, полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, вставка стекол, замена полов, окон и дверей и их утепление, ремонт и замена изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного оборудования и подводка к нему (ванна, унитаз, смывной бачок, смеситель мойки и ванны, мойка, умывальник, приборы учета холодной и горячей воды, тепловой энергии), газового оборудования (плита, котел, водонагреватель, приборы учета), электрического оборудования (приборы учета, плита, проводка, вытяжной электровентилятор) и другого оборудования;

обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;

обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;

при изменении количества проживающих информировать об этом наймодателя в месячный срок;

соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

Всем этим обязанностям нанимателя соответствуют права наймодетеля.



2.2 Права и обязанности наймодателя

Если говорить о правах и обязанностях наймодателя жилого помещения, то можно отметить, что как в государственном так и в частном жилищном фонде наниматель должен предоставить все необходимые условия для проживания нанимателей.

Так наймодатель обязан передать нанимателю помещение свободным от прав иных лиц на это помещение, т.е. свободное как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма. В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей) и др.

Наймодатель также обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Так, к таким работам относится устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, утепление чердачных перекрытий, замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений, удаление мусора из здания, его вывоз и т.д.

На наймодателя возлагаются обязанности предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям, принимать участие в подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и ряд других.

Конкретизируя обязанности можно сказать, что наниматель обязан:

выполнять все требования нанимателя при осуществлении последним своих прав, изложенных выше;

производить профилактические осмотры и технически обслуживать теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

проверять техническое состояние дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

обеспечивать бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме;

выполнять ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправлять за счет нанимателя повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, а в случае аварии - немедленно;

осуществлять реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в черте данного населенного пункта;

устранять за свой счет повреждения в жилом помещении нанимателя, возникшие вследствие неисправностей инженерных систем или конструктивных элементов жилого дома.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя в случае повреждений в жилом помещении.

При выявлении неисправности конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (жилых помещений) либо небрежного пользования ими проживающих, что привело к повреждениям элементов отделки, конструктивных элементов и имущества нанимателей, а также при обращении граждан по данному вопросу собственник жилого дома или жилищно-эксплуатационная организация с участием заинтересованных сторон производит обследование и составляет акт. В нем указываются причины, повлекшие повреждения, виновная сторона и объем причиненного ущерба. К акту прилагается план с обозначенными местами дефектов и поврежденного жилого или вспомогательного помещения.

По мере самовосстановления (высыхания) поврежденных элементов отделки жилищно-эксплуатационная организация составляет дефектный акт на ремонтно-строительные работы в действующих ценах на оказание платных услуг населению. Смета составляется на основании дефектного акта с учетом качества поврежденных материалов отделки. Стоимость материалов определяется в ценах розничной торговли.

С актом и сметой заинтересованные стороны ознакомляются под роспись или заказным письмом.

Акт дефектов на поврежденное имущество граждан составляется и сумма причиненного ущерба определяется страховой или специализированной организацией по обращению к ней заинтересованных сторон.

В случае возникновения спора между заинтересованными сторонами по вопросу компенсации стоимости восстановительных работ и ущерба имущества спор разрешается в установленном порядке, т.е. судом. Итак, общие права и обязанности сторон договора сводятся к поддержанию порядка в помещении (для нанимателя), осуществление ремонта (для наймодателя).

Кроме того, нанимателем могут быть сданы по договору поднайма часть занимаемого им жилого помещения в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Ответственным по договору найма в данном случае остается наниматель.

Наниматель вправе в установленном законом порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением установленных правил, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

Учитывая, что договор найма жилого помещения двусторонний всем правам и обязанностям нанимателя корреспондируют права и обязанности наймодателя.



ГЛАВА 3 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1 Ответственность нанимателя по договору найма

Говоря об ответственности за нарушения в сфере жилищных правоотношений необходимо отметить, что в целом согласно ст. 125 ЖК Республики Беларусь ответственность за нарушение жилищного законодательства Республики Беларусь устанавливается ЖК, административным, уголовным и иным законодательством Республики Беларусь.

В области жилищных отношений предусматривается ответственность за:

нарушение порядка принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления жилых помещений;

нарушение правил выделения земельных участков под жилищное строительство;

нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома, пожарной безопасности и иных правил;

самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений и использование их не по назначению;

самовольное строительство жилых помещений;

нарушение правил регистрации организаций граждан-застройщиков;

нарушение правил эксплуатации жилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание;

порчу жилых помещений, инженерного и иного оборудования, конструктивных элементов жилого дома, объектов благоустройства;

нарушение права на неприкосновенность жилища;

самоуправство в реализации своих интересов и ущемление законных прав и интересов других граждан и их организаций;

другие правонарушения, установленные законодательными актами Республики Беларусь.

По общему правилу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторон своих обязательств по договору виновная сторона обязана возместить другой стороне все убытки, причиненные этим неисполнением или ненадлежащим исполнением.

Под убытками понимаются расходы, произведенные стороной, ущерб, нанесенный другой стороне, а также не полученные доходы, которые он получил бы при условии надлежащего исполнения другой стороной своих обязательств.

Взыскание убытков производится в обычном порядке при помощи иска подаваемого в суд.

Меры ответственности сторон, не предусмотренные настоящим договором, применяются в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).

Кроме того, исполнитель несет ответственность за объем, режим и качество услуг, предоставляемых потребителю в рамках договора в соответствии с законодательством.

Ликвидацию последствий аварий, происшедших по вине потребителя или совместно проживающих с ним членов его семьи, обеспечивает исполнитель за счет потребителя либо с согласия исполнителя потребитель.

Наниматель не несет персональную ответственность за нарушение требований настоящего договора, а также действия других членов семьи и лиц, временно проживающих в жилом помещении.

Необходимо также отметить, что исходя из анализа норм ЖК нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, единых правил и норм технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов, пожарной безопасности, санитарного содержания лестничных клеток, кабин лифтов, подъездов, других вспомогательных помещений жилого дома, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений и использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, инженерного и иного оборудования, конструктивных элементов жилого дома, объектов благоустройства, самоуправство в реализации своих интересов и ущемление законных прав и интересов других граждан и их организаций влечет административную, уголовную или иную ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением установленных правил делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Следует сказать, что наниматель обязан пользоваться имущество добросовестно, как «хороший хозяин». С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые другие обязанности. В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающего его порчу или иное ухудшение состояние объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах обнаруженных при использовании вещи в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и пр. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки вызванные не уведомлением.

Как мы знаем обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии в каком она была получена с учетом нормального износа.

В противном случае он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшие во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях нанимателю должно быть возмещено внесенное дополнение или улучшение вещи.

3.2 Ответственность наймодателя по договору найма

Согласно закону, в обязанности наймодателя входит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого в наем, в состоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора.

Наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному, либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.

Если вещь представляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы. Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устранении наниматель может это сделать сам за его счет.

На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя.

И, наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью.

В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неисполнения договора.

Надо сказать, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору найма в государственном жилом фонде обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель также как и в случае с частным жильем по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.



3.3 Расторжение договора найма жилого помещения

Дело в том, что расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. В условиях острого недостатка жилищ законодательство устанавливает основания расторжения договора найма по инициативе наймодателя.

Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им свои обязательств перед наймодателем

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Никаких неблагоприятных для нанимателя последствий расторжение им договора найма жилого помещения не влечет.

Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем.

Расторжение же договора помимо воли нанимателя и совершеннолетних членов семьи допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь, независимо от того, подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств.

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 38 ЖК);

- признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма (ст. 72 ЖК); прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими работникам служебное жилое помещение (ст. 96 ЖК);

- прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой (ст. 98 ЖК);

- увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч.2. ст. 98 ЖК);

- в случае нарушения нанимателем существенных условий договора (ст. 36 ЖК);

- прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах (ст. 100 ЖК).

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

- дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом (ст. 67 и 38 ЖК);

- при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения; наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами [39, С. 134].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения.

Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Во-первых, действия нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры, должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств (например, помещение не отапливают, не проветривают, не выполняют текущего ремонта), вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Встречаются случаи систематического оставления водопроводных кранов открытыми и затопления водой квартир на нижних этажах, отчего повреждаются междуэтажные перекрытия, потолки, стены.

Во-вторых, такие действия должны быть систематическими, т.е. повторяться неоднократно. Единичный случай повреждений помещения, хотя и значительных, влечет лишь меры общественного воздействия и возмещение причиненного вреда.

В-третьих, расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости от действий (бездействия) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние.

В-четвертых, действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагается обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличие вины в совершении этих действий.

В-пятых, выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за использование жилого помещения не по назначению.

Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора. Практике известны случаи устройства в жилом помещении столярных мастерских, использование жилых помещений для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота. Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечет расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение и в этом случае есть мера гражданско-правовой ответственности и производится при наличии изложенных выше условий.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение по этому основанию допускается при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности.

Противоправность нарушения правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе.

К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д.

Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире.

Фабула искового заявления, в котором пишут, что ответчик пьянствует, наносит побои, устраивает скандалы, драки, выгоняет из квартиры, наносит побои и т.д., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемому основанию. Нарушением правил общежития признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п.

Каждый раз, вынося решение о выселении виновных по ст. 39 ЖК, суд должен указать, какие именно поступки ответчика создают условия невозможности совместного с ним проживания.

Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.

Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры или дома, хотя он их совершает часто (репетиции на дому артистов, возвращение с работы поздно ночью и т.д.

Однако, используя эти обстоятельства, гражданин может преднамеренно создавать условия, при которых исключается возможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становится основанием для предъявления иска о выселении по правилам ст. 39 ЖК.

Противозаконные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 ЖК, если они совершаются умышленно. Нарушение правил пользования жилым помещением по неосторожности даже в форме грубой неосторожности не может повлечь таких последствий. Душевнобольной не может быть виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание опасно для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. В таких случаях можно ставить вопрос лишь о его принудительном лечении.

Дело о выселении по ст. 39 ЖК может быть начато и опекуном душевнобольного или ребенка, если лица, проживающие с ним, создают обстановку, при которой им невозможно проживать с виновным в той же квартире.

Не может быть выселен за систематическое нарушение правил проживания в квартире гражданин, болеющий инфекционным заболеванием, хотя другим жильцам квартиры проживать с ним неудобно. Но больной должен соблюдать необходимые меры предосторожности, чтобы ограничить окружающих его лиц от заболевания. За злостное игнорирование предписаний врача и несоблюдение их больной может нести ответственность вплоть до выселения по правилам ст. 39 ЖК, так как он виновно создает условия, при которых невозможно совместное с ним проживание в одной квартире.

Выселению по правилам ст. 39 ЖК подлежат лишь виновные в противоправном поведении лица. Если все совершеннолетние, проживающие в жилом помещении, неоднократно нарушают правила пользования жилым помещением и делают невозможным с ними проживание, иск предъявляется ко всем ним.

Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними. Таким образом, договор найма жилого помещения расторгается лишь в том случае, когда выселяемое лицо является одиноким пользователем жилого помещения либо когда выселению подлежат все совместно с ним проживающие пользователи жилого помещения. Если же выселяются только виновные лица, изменяется лишь субъектный состав договорного жилищного правоотношения.

Следует отметить, что из 16 изученных дел по искам о выселении ответчиков в связи с порчей и разрушением жилого помещения исковые требования удовлетворены по 7 делам, по 9 в исках отказано.

Требования о выселении по указанным основаниям удовлетворялись при наличии доказательств,подтверждающих факт систематического разрушения или порчи жилого помещения по вине ответчиков. Единичные факты повреждений жилого помещения не могли повлечь выселения по основаниям ст. 39 ЖК. Кроме того, выселение допускалось, если противоправное разрушение или порча жилого помещения находились в причинной связи с действиями или бездействием ответчиков.