МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

По курсу: "Гражданское право"

На тему: "Понятие и виды договоров аренды"

Выполнил:студент группы РКР-Ю4

Турутов Дмитрий Иванович

Специальность: Юриспруденция

Проверила:Калашникова Елена Борисовна

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1.ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История формирования договора аренды

1.2 Понятие и признаки договора аренды

ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Нормативно-правовое регулирование лизинга

2.2 Договор аренды зданий и сооружений

2.3 Договор аренды транспортных средств

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Заключение и исполнение договора аренды

3.2 Расторжение договора аренды и его возобновление

3.3 Ответственность по договору аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящей дипломной работе рассмотрен один из видов гражданско-правовых договоров - договор аренды. Выбор данной темы дипломной работы обосновывается тем, что, во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую; во-вторых, актуальность темы видится в том, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, аренды транспортных средств.

"Договор аренды был известен праву ранее как договор имущественного найма. В то же время в дореволюционном праве России этот договор имел другие многовариантные названия: "... отдачей в содержание, отдачей в оборочное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще недвижимого имущества, а прокатом - наем мебели, платья, вообще имущества движимого" Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (Серия Классика российской цивилистики), 1902. Ч. 2. М., Статут, 1997. - С.260.. Цитата великого русского цивилиста XVIII в. Дмитрия Ивановича Мейера приведена не случайно: она подчеркивает, говоря его образным выражением, "особый оттенок" аренды, т. е. многогранность правоотношений по аренде, а точнее договоров аренды. Современное гражданское право в наибольшей степени впитало в себя самые прогрессивные идеи русского гражданского права. По Гражданскому кодексу РФ аренда подразделяется на общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ); прокат (ст. 626-631 ГК РФ); аренду транспортных средств (ст. 632-641 ГК РФ); аренду транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642-649 ГК РФ); аренду зданий и сооружений (ст. 650:-655 ГК РФ); аренду предприятий (ст. 656- 664 ГК РФ); финансовую аренду (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ). Таким образом, выводы профессора Д.И. Мейера о многообразии арендных правоотношений, множестве арендных договоров дошли до наших дней. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.

Объемность и сложность арендных (как впрочем и подрядных) правоотношений не вызывает сомнений, как нет сомнений и в том, что предприятия различных организационно-правовых форм собственности зачастую, а не эпизодически сдают свое имущество (в том числе и объекты нежилого фонда) в аренду. Учитывая эти обстоятельства, законодатель в ГК РФ и примыкающее к нему гражданское законодательство внес много изменений в те правоотношения, которые так или иначе затрагивают интересы предприятий арендодателей и арендаторов Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Под общ.ред. д.ю.н. проф. А.А.Власова. - М.: ИТК "Дашков и К°", 2004. - С.11..

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики дипломной работы.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды (имущественного найма), по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Цель данной работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получение максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Обозначенная цель определяет задачи исследования:

- рассмотреть правовую природу договора аренды, рассмотреть общие положения об аренде, а также отдельные элементы договора аренды;

- проанализировать понятия договора аренды и его отдельные виды и рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики;

- раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, финансовой аренды.

Относительно степени разработанности темы можно сказать следующее. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания трудов известных российских ученых, среди которых можно назвать такие имена как М. И. Брагинский, В.В.Витрянский, А. А. Иванов, О. М. Козырь и др. Во многих работах российских и зарубежных авторов, посвященных аренде, можно встретить цитату или ссылку на высказывание Аристотеля из его "Риторики" о том, что богатство составляет не владение имуществом на основе права собственности, а его использование. Это как нельзя лучше отображает суть аренды. В работе был использован Гражданский кодекс РФ, комментарии к нему и специальная литература по данной теме. В изучении поставленной темы привлечена обширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, а также некоторые монографические работы ведущих юристов - правоведов: О.Н. Садикова, И.К. Исрафилова, В.В. Витрянского.

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания (анализ, синтез, дедукция, индукция), так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм Гражданского кодекса и Федеральных Законов, регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, двух глав, затрагивающих вопросы правовой природы договора аренды и детальным рассмотрением отдельных его видов, заключения, библиографического списка и приложения.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История формирования договора аренды

Современному договору аренды (имущественного найма) предшествовал договор найма вещей, ведущий свой отсчет с римского права. По договору, найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М., Юристъ, 1996. - С.445..

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей; наем услуг; наем работы, или подряд. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом Там же. - С. 445-446..

По римскому праву допускалось передавать внаем движимые и недвижимые вещи, признавалась сдача вещи в поднаем. Были расширены обязанности наймодателя: он должен в течении всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность использовать вещь согласно своему назначению; поддерживать эту вещь в надлежащем состоянии; производить необходимой ремонт сданной внаем вещи. Если вещь передавалась нанимателю внаем непригодной для использования по прямому назначению, то наймодатель возмещал нанимателю соответствующие убытки.

Определенный круг обязанностей лежал и на нанимателе. Он обязан уплачивать наймодателю обусловленную по договору плату за пользование вещью. Характерно, что факт неиспользования нанимателем наемной вещи не освобождал его без уважительной причины от внесения наемной платы. Кроме того, наниматель обязан обеспечивать сохранность наемного имущества, а поэтому всякое ухудшение наемной вещи, ее повреждение по вине нанимателя приводили его к определенной ответственности перед наймодателем. Еще более повышенную ответственность нес наниматель в том случае, если он не возвращал взятую внаем вещь в срок, установленный договором. В этом варианте наниматель, доводивший дело до суда, рассматривался захватчиком чужого имущества, как владения и присуждался не только к возврату нанятого имущества, но и к уплате его стоимости.

Римское право довольно тонко решало и вопрос о компенсации издержек нанимателю, если он при этом улучшал наемное имущество. Однако такие издержки компенсировались только тогда, когда они признавались необходимыми и полезными. Если же наниматель понес расходы на улучшение вещи по личному вкусу и (или) желанию, то он не имел права на компенсацию понесенных им расходов, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М., Юристъ, 1996. - С.451.. Характерно, что в римском праве действовало общее правило: договор найма считался прекращенным с истечением срока его действия. Однако если наниматель продолжал пользоваться вещью без возражений со стороны наймодателя, то договор найма считался возобновленном в результате молчаливого согласия сторон. В то же время договор имущественного найма мог быть расторгнут и ранее срока, установленного таким договором и (или) по инициативе наймодателя: а) в случае невнесения нанимателем наемной платы за два года подряд; б) если наниматель злоупотреблял своим правом; в) если наниматель портил или ухудшал состояние вещи в процессе ее использования; г) если наемная вещь требовала ремонта, который не мог быть произведен без прекращения пользования этой вещью; д) если переданная вещь нанимателю оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя.

В российском дореволюционном гражданском праве договор найма был известен еще со времен "Русской правды". Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт Иванов А.А. Аренда. В кн.: Гражданское право. Учеб.: В 3 т. Т.2 - 4-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2004. -С.167..

Согласно ч. 1. ст. 1691 т. X. Свода законов Российской империи имущественным наймом являлся договор, в силу которого одна сторона за вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При этом предмет найма, срок пользования и вознаграждения за него составляли существенные условия этого договора.

Знаменитый русский цивилист Г.Ф. Шершеневич указывал, что для российского законодательства было "...чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов ..., как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей ..., наймом сельских земель..., наймом скота ..., как это принято во французском праве" Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2. М., Спарк. 1995. - С.159..

Характерно, что в Проекте нового Гражданского Уложения Российской империи не делалось различия между арендой и наймом, а в материалах Редакционной комиссии, готовившей данный проект, уже указывалось на необходимость проведения различия между наймом в собственном смысле и арендой Гражданское Уложение: Проект Высочайшее учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М.Тютрюмова. Том 2. СПб., Изд.1910. М., Статут, 2002.- С.398..

По Российскому гражданскому законодательству субъектами по договору найма являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, сдающее имущество внаем), а с другой - наниматель (лицо, снимающее имущество).

Предметом договора найма признавалось нанимаемое имущество. По этому поводу Д.И. Мейер писал: "Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные" Мейер Д.И. Указ. соч. - С.261.. В противовес Д.И. Мейеру профессор Г.Ф. Шершеневич считал, что предмет договора найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действие наймодателя по передаче этого имущества в наем Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. - С.165..

Дореволюционное законодательство исходило из безусловного положения о том, что внаем могли сдаваться только непотребляемые вещи. Например, такие потребляемые вещи, как съестные припасы, можно занять, но не нанять.

Современному цивилисту очевидно небезынтересно знать, что в проекте Гражданского Уложения содержалась норма, согласно которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права. Это, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретение и пр. В то же время права, не приносящие доход, не могли быть предметом найма Завидов Б.Д. Указ.соч. - С.19..

Вопрос о сроке найма также признавался существенным условием договора, ибо "...упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время" Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. - С.160.. Однако Д. И. Мейер считал, что "...с научной точки зрения договор найма, в котором не означено сроков, нельзя считать недействительным, если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно" Мейер Д.И. Указ. соч. - С.262.. В то же время действовавшее тогда законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Такие краткие сроки найма недвижимого имущества ученые-цивилисты того времени объясняли по разному. Д. И. Мейер по этому вопросу прозорливо писал: "Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход" Мейер Д.И. Указ. соч. - С.263.. Совершенно противоположную позицию занимал Г. Ф. Шершеневич, который считал, что "...устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд" Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. - С.161..

Существенным условием договора найма являлось условие о наемной плате за пользование имуществом. Свод законов Российской империи требовал обязательного указания в договоре найма цены, но при этом не указывалось, в чем конкретно выражается вознаграждение. Допускалось в замен наемной платы предоставление наймодателю другой имущественной выгоды, то есть не только денежное, но и другое вознаграждение.

Форма договора ставилась в зависимость от вида сдаваемого внаем имущества: наем движимых вещей совершался словесно (устно), за исключением договора найма речных и морских судов, для заключения которого требовалась письменная форма. Наем же недвижимого имущества по общему правилу производился в письменной форме, но для найма городских строений и земельных участков в городе могла применяться и устная форма. При этом форма составления договора найма недвижимости зависела также и от суммы сделки: свыше 300 руб. - в письменной форме, менее 300 руб. - в устной форме. В то же время Г.Ф. Шершеневич подчеркивал следующее: "Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным" Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. - С.163..

Содержание договора имущественного найма в дореволюционном праве России определялось исходя из того, что договор имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью.

Вопрос о последствиях для договора имущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу оказался сложным, ибо на него существовали самые противоположные точки зрения таких цивилистов, как Д.И. Мейер и Г.Ф. Шершеневич.

Д.И. Мейер рассматривал этот вопрос с двух позиций. Позиция первая - когда в договор продажи имущества, уже сданного внаем, включалось условие, предусматривающее обязанность приобретателя имущества оставить нанимателя до истечения срока договора и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с ... домохозяином. Вторая позиция - если отчуждение имущества происходит без соображения найма ..., то наем отчуждения имущества прекращается... . Но только хозяин имущества подлежит при этом ответственности перед нанимателем за убытки, причиненные нарушением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательственное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекращается Мейер Д. И. Указ. соч. - С.270..

Г.Ф. Шершеневич рассматривал указанную проблему в другой плоскости. Договор имущественного найма прекращался с отчуждением вещи, так как он не мог быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Г.Ф. Шершеневич писал: "Конечно, если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется, во всяком случае, право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке" Шершеневич Г. Ф. Указ.соч. - С.171..

К вопросу о регистрации договора найма недвижимости согласно вотчинной книге. Гражданское законодательство того времени указывало, что письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижимости, но только в том случае, если время совершения договора было достоверно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя.

Круг обязанностей у нанимателя был несколько шире. Прежде всего он должен был своевременно вносить наемную плату, т. е. уплачивать вознаграждение за пользование имуществом. "Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду" Шершеневич Г.Ф. Указ раб.- С.356.. Наймодателю же соответственно предоставлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи..., товары, инструменты и пр. предметы... Если наниматель преступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, последний был вправе задержать такую часть имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830-1831) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2000. - С.405..

Очевидно, что закладное право на движимое имущество сходно с современным правом удержания в ГК РФ (ст. 359 - 360).

Следующая обязанность нанимателя состояла в том, что, он должен был пользоваться нанятым имуществом, как заботливый хозяин, в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Со всей очевидностью ясно, что эта норма напоминает нам абзац 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ о том, что "лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства". Заботливость нанимателя за принятое внаем имущество ставится во главу угла при условии определения пригодности к эксплуатации объекта имущественного найма.

Едва ли не главной обязанностью нанимателя являлся возврат наймодателю по окончании срока договора найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Конечно, наниматель не мог нести ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и его естественного использования (обычного материального износа).

Последний вопрос относительно обязанностей нанимателя - это вопрос об улучшении нанимателем нанятого имущества.

По общему правилу наймодатель компенсировал нанимателю издержки и (или) вознаграждения за такие улучшения, если они признавались полезными, а не служили лишь для роскоши. При этом наниматель в силу ст. 1833 Проекта Гражданского Уложения вправе был требовать вознаграждения за произведенные им улучшения, которые относились к обязанностям самого наймодателя.

Из вышеизложенного вытекают следующие выводы.

Первое. В российском дореволюционном законодательстве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место сегодня в современном гражданском праве. Очень емко и доходчиво об этом сказал Д.И. Мейер "... не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма" Мейер Д. И. Указ. соч. - С 261..

Второе. С точки зрения современного гражданского права суженное понятие формы договора имущественного найма (преобладала устная форма) чрезмерно занижало требование к оформлению договора в письменной форме. Например, допускалось оформление договора имущественного найма без регистрации такого договора у нотариуса, без соблюдения простой письменной формы, а заключение его могло осуществляться словесно.

Третье. Российские правоведы того времени придерживались единого взгляда на правовую природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение. Нанимателю предоставлялись только права пользования, но не владения.

Четвертое. Право нанимателя пользоваться имуществом по договору найма в то время трактовалось довольно широко и включало в себя также право нанимателя передавать наемное имущество в пользование другим лицам. Но при этом могло действовать и определенное ограничение: "... если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то он может включить в договор особое о том определение" Мейер Д. И. Указ. соч. - С.268..

Пятое. Издержки по улучшению нанятого имущества компенсировались наймодателем тогда, когда они признавались полезными и входили в круг обязанностей именно наймодателя.

Шестое. Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя и нанимателя. В том случае если срок найма не определен соглашением сторон, местным обычаем или целью займа, то договор считался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения своего контрагента прекратить договор. Однако имущественный наем может считаться безмолвно возобновленным, если наниматель продолжал после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, обозначенных в договоре. Но в том случае, если поступило заявления одной из сторон о желании прекратить договор, это предположение отпадает.

1.2 Понятие и признаки договора аренды

В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие, например, от безвозмездного договора ссуды).

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах, и когда правила ГК РФ об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством Козырь О.М. Аренда. В кн. Гражданский кодекс РФ (ч.2). Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. - С.330..

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А. А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "...термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" используются как тождественные" Иванов А.А. Аренда. В кн.: Гражданское право. Учеб.: Т.2. М.: Проспект, 2004. - С.167..

В договоре аренды просматривается главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Вообще-то выбор между куплей-продажей и арендой зависит от того, что выгоднее. В определенные периоды, когда продажная цена вещи выше, чем совокупные арендные платежи за тот же период, скорректированные на существующую процентную ставку, интереснее эту вещь арендовать. Напротив, подчас арендная плата бывает столь велика, что суммарные арендные платежи оказываются намного выше покупной цены. Тогда выгоднее ту же самую вещь приобрести в собственность Иванов А.А. Указ.соч. - С.168..

Арендодателю передаваемое в аренду имущество, как правило, не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды), на что, как уже было отмечено выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (например, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемое как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы) Васильева Е.Н. Общие положения о договоре. В кн. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (ч. 2) / Под общ ред. Т.Е. Абавой, А.Ю. Кабалкина. М., Юристъ, 2002. - С. 249., которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК РФ).

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту его владения также против собственника, т. е. и от притязаний арендодателя. "Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права" Иванов А.А. Указ.соч. - С.169.. Этот вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в одном из дел было признано, что арендатор, которому вещь не была передана, не вправе истребовать ее у третьего лица, поскольку не стал ее владельцем, а значит, не может воспользоваться и средствами защиты владения, предусмотренными гражданским законодательством П.9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. -2002. - № 3.- С.44.. Право следования за вещью означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), но в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда.

Исходя из вышеизложенного правила о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признания "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) профессор Л.В. Щенникова сделала вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., Юрайт, 1996.- С.18.. Однако, в противовес такому выводу, правовед А.А. Иванов считает, что "...это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств. Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными." Иванов А.А. Указ. соч. - С.169..

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором. Здесь следует отметить, что на сегодняшний день выкуп арендованного имущества является одним из средств приватизации. Примером этого может служить дело арбитражного суда Самарской области № А55-6749/01-23 от 18 сентября 2002 года Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу № А55-6749/01-23 от 18 сентября 2002 года //Правосудие в Поволжье.-2002.- № 12.-С.40., в котором, в частности, говорится, что истец, длительное время арендовавший помещение ателье, обратился с заявлением о выкупе арендованного нежилого помещения. Комиссией по приватизации Комитета по управлению имуществом города Самары принято решение приватизировать сданное в аренду истцу нежилое помещение. Способ приватизации - выкуп арендованного объекта.

Учитывая выше сказанное, можно выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, причем передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Гражданский кодекс РФ в ст. 608 формулирует фигуру арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права, как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. В соответствии с действующим п. 15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Ведомости РФ. - 1992. - № 3. - Ст. 89. и п. 5 постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 8. - Ст. 593. от имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества России от 28 июля 1998 г.№ 774-Р // БНА. 1998. № 20..

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это - государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество в соответствии с п.4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" Ведомости РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429. на срок не более одного года (в остальных случаях нужно согласие собственника), а недвижимое - только с согласия собственника (ст.295 ГК РФ). Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п.1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами, а бюджетные учреждения выступают только в роли балансодержателя. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество СЗ РФ.- 1996. - № 3. - Ст.150.. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет это понятие. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Однако при аренде отдельных видов имущества, например, природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущества к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т. е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Под словом "другие" в п. 1 ст. 607 ГК РФ законодатель дает расширительное толкование объекту аренды, вероятно полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Право собственности на использование арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности возникает лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т. е. в соответствии с договором, а не иным образом. Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК РФ делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (об этом сказано, в ст.27 Земельного кодекса СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.). Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии Иванов А.А. Указ. соч. - С.176.. Так, к примеру, ст. 11 ФЗ "О недрах" СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 41-54) СЗ РФ. - 1995.- № 47. - Ст. 4471.. Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса РФ) СЗ РФ. - 1997. - № 5. - Ст.610.. Имущественные права, хотя и являются согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ самостоятельным объектом купли-продажи, не могут передаваться в аренду. Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Жилые помещения гражданам в аренду тоже не могут быть переданы. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК. В подтверждение этому можно указать на пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., Юристъ,1999. - С. 323..

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора: наименование имущества, его количество и качество, а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического контроля (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется Завидов Б.Д. Указ.соч. - С.49.

Следует заметить, что отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если, к примеру, используется крыша здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), применен не будет. Подобная ситуация описана в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2002 г. № 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это отдельный "конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды". В связи с этим организация, которая использовала крышу для размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный договор на новый срок Вестник ВАС РФ.- 2002. - № 3.- С.56..

Здесь также будет уместно упомянуть "…о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми" собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения" Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды. В кн. Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М., ЦДИ еженедельника "Экономика и жизнь". 1996. - С. 44..

Помимо общих требований к форме всякого договора аренды, урегулированных в ст. 609 ГК., законом также установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества. К таким относятся: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ); договор аренды транспортных средств (ст. 633 и 634 ГК РФ), договоры аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ) и предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Форма договора аренды недвижимого имущества, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), должна соответствовать форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иные правила установлены в отношении транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), а также зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г., СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. причем в ст. 26 этого Закона идет речь о регистрации не договора аренды, а права аренды, а точнее, права владения и пользования арендатора. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона "О государственной регистрации..."), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона "О государственной регистрации..."). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды Иванов А.А. Указ. раб. - С.178..

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона "О государственной регистрации..."). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. Если же заявление подается арендатором, а договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель (ст. 16 Закона "О государственной регистрации..."). В любом случае арендодатель должен быть уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона "О государственной регистрации...").

Арендная плата согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Выше приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК РФ форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК РФ, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.