Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, т.е. государственной регистрации должен подлежать любой договор аренды предметом которого является недвижимое имущество.

3. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

4. Из текста закона не ясно, об исполнении каких конкретно обязанностей арендатора идет речь при решении вопроса о признании за ним преимущественного права на заключение договора. Вместе с тем представляется, что нормативно их ограничить невозможно. Анализ гл. 34 ГК РФ ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (ст. 615 ГК РФ)); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества (например, обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ)); обязанности, связанные с уплатой арендных платежей (ст. 614 ГК РФ). Ст. 621 ГК следует дополнить указанием на конкретные обязанности исполненные арендатором.

5. Следует учитывать, что в практике гражданского оборота право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды.

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. М., Закон 1996.- 96 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М., Проспект. 2006.- 414 с.

3. Гражданско - процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 года) М., ТК Велби.2006. - 146 с.

4. Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 31 марта 2005 года) М., Проспект.2005.- С.214.

5. Лесной кодекс Российской Федерации № 22-ФЗ от 29 января 1997 г. (в ред. от 31 января 2005 г.) М., Росич. 2005.- 96 с.

6. Водный кодекс Российской Федерации № 167-ФЗ от 16 ноября 1995 г. (в ред. от 31 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4472.

7. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

8. Федеральный закон РФ № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г. «О лизинге» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

9. Федеральный закон РФ № 16-ФЗ от 8 февраля 1998 г. «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.

10. Федеральный закон РФ № 153-ФЗ от 25 августа 1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте» // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 35. - Ст. 3505.

11. Федеральный закон РФ № 17-ФЗ от 10 января 2003 г. «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169.

12. Федеральный закон РФ № 147-ФЗ от 17 августа 1995 г. «О естественных монополиях» // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426.

13. Федеральный закон РФ № 101-ФЗ от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.

14. Федеральный закон РФ № 52-ФЗ от 24 апреля 1995 г. «О животном мире»// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 17. - Ст. 1462.

15. Закон РФ № 2395-1 от 21 февраля 1992 г. «О недрах» // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

16. Закона РФ № 3266-1 от 10 июля 1992 г. «Об образовании» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

17. Постановление Правительства РФ № 926 от 3 августа 1996 г. «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 33. - Ст. 3999.

18. Постановление Правительства РФ № 3 от 5 января 1998 г. «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений»// Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

19. Постановление Правительства РФ № 345 от 24 марта 1998 г. «Об утверждении положения об аренде участков лесного фонда» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 14. - Ст. 1585.

20. Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р от 28 июля 1998 г. «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. - 1998. - С. 12.

21. Постановления Правительства РФ № 96 от 10 февраля 1994 г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности»// Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 8. - Ст. 593.

Научная и учебная литература

22. Алещев И. Перенаем с препятствиями // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 23.- С. 9.

23. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.

24. Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - № 9. - С. 18.

25. Богданова Е.Е. Прекращение и изменение договора // Законодательство. - 2005. - № 11. - С. 25.

26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2000. - 780 с.

27. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре. В кн. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (ч. 2) / Под общ ред. Т.Е. Абавой, А.Ю. Кабалкина. М., Юристъ, 2002. - 568 с.

28. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды. В кн. Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М., ЦДИ еженедельника "Экономика и жизнь". 1996. - 344 с.

29. Гражданское право / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. М., Проспект, 2001. - 822 с.

30. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - 782 с.

31. Гражданское право / Под ред. Суханова Е.А. М.: Норма, 2001. - 654 с.

32. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: учебник (издание второе, переработанное и дополненное) / Под ред. Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - 672 с.

33. Гражданское Уложение: Проект Высочайшее учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М.Тютрюмова. Том 2. СПб., Изд.1910. М., Статут, 2002.- 1112 с.

34. Дедиков С. Лизинг в лабиринте: поиск спасительной нити // Бизнес-адвокат. - 2000.- № 15. - С.43.

35. Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК "Лига Разум". 1998. - 544 с.

36. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Под общ.ред. д.ю.н. проф. А.А.Власова. - М.: ИТК "Дашков и К°", 2004. - 88 с.

37. Иванов А.А. Аренда. В кн.: Гражданское право. Учеб.: В 3 т. Т.2 - 4-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2004. - 788 с.

38. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. - 2004. - № 8. - С. 25.

39. Катунин Д. На аренде основательно не обогатишься // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 21. - С. 19.

40. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. - М. Юрайт. 2004. - 190 с.

41. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. - 2005. - № 6. - С. 24.

42. Козырь О.М. Аренда. В кн. Гражданский кодекс РФ (ч.2). Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. - 782 с.

43. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Отв. ред. Ткач А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2005. - 129 с.

44. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М., Юрайт. 2005. - 720 с.

45. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2004. - 867 с.

46. Комментарий к Гражданскому кодексу. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Краткий научно-практический комментарий / Ответственные ред. Ганеев В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Дон, 1999. - 566 с.

47. Корнев О.Д. Финансовый лизинг// Российская юстиция. -2001 - № 4.- С.32.

48. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 1. - С. 21.

49. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.

50. Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.

51. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 18.

52. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 21.

53. Маковская С.В. В чьей собственности неотделимые улучшения? // Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20.

54. Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. - М.: Статус, 2003. - С.215.

55. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 19.

56. Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (Серия Классика российской цивилистики), 1902. Ч. 2. М., Статут, 1997. - 867 с.

57. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости - М.: Юринформцентр, 2003. - 60 с.

58. Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М., Юристъ, 1996. - 605 с.

59. Романенков Н.С. Договора аренды недвижимости и рынок. Советы юриста. // Тематический выпуск. М., Юрайт, 2000. - С. 6-9.

60. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 33.

61. Харитонова Ю.С. Договор лизинга. - М: Прогресс, 2002. - 202 с.

62. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. - М. Д-Юре. 1994. - 324 с.

63. Чубаров В.В. - Комментарий судебно-арбитражной практики. - М.: Юридлит., 2000. - 672 с.

64. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - № 7.- С.12.

65. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2. М, Спарк. 1995. - 880 с.

66. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., Юрайт, 1996.- 155 с.

Материалы юридической практики

67. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 11.

68. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11.

69. Информационном письме Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4. - С.40.

70. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2005 по делу № А55-5244/04-24//Вестник ВАС.-2005.-№ 9.-С.12.

71. Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу № А55-6749/01-23 от 18 сентября 2002 года //Правосудие в Поволжье.-2002.- № 12.-С.40.

72. Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу № А55-16687/02-40 от 8 мая 2003 года // Вестник ВАС РФ.- 2004.- № 10.-С.23.

73. Постановление Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-7000/02-40 от 24 сентября 2002 года // Вестник ВАС РФ.- 2003.- № 4.- С.40.

74. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС. - 2006. - № 6. - С. 6.

Приложение

Типовой договор

аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

г. Тольятти "_____" ___________2005 г.

Муниципальное предприятие (МП), именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице руководителя МП _________________________, действующего на основании Устава МП и ст. 295 ГК РФ, с одной стороны, и __________________________________________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице руководителя ________________________________________________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, с согласия Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Тольятти заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Общие условия

1.1. На основании _____________________ "Арендодатель" сдает, а "Арендатор" принимает в аренду ___________________, переданное в хозяйственное ведение МП, расположенное по адресу: _________________________________________________, общей площадью _________________ для __________________________________________.

1.2. Настоящий Договор действует с __________ по ___________.

По истечении срока действия Договора и исполнения всех условий и обязательств по Договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.

1.3. Если помещение, сданное в аренду, стало непригодным для эксплуатации по вине "Арендатора" ранее полного амортизационного срока службы, то "Арендатор" возмещает недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2. Права сторон

2.1. "Арендодатель" имеет право:

2.1.1. Определять условия и порядок страхования нежилого помещения в соответствии с действующим законодательством и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Тольятти.

2.1.2. Досрочно расторгать договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и настоящим Договором.

2.1.3. Доступа в нежилое помещение в целях контроля за использованием и состоянием помещения.

2.2. "Арендатор" имеет право:

2.2.1. По согласованию с "Арендодателем" определять виды и формы внутренней отделки и интерьера нежилого помещения, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания, не влекущие перепланировки помещения или его других неотделимых улучшений.

2.2.2. При добросовестном исполнении всех обязательств по договору ходатайствовать в письменной форме перед "Арендодателем" за два месяца до окончания срока договора о заключении договора аренды на новый срок.

3. Обязанности сторон

3.1. "Арендодатель" обязан:

3.1.1. Предоставить в пользование "Арендатору" соответствующее здание, сооружение, помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию (если иное не оговорено дополнительными условиями договора), с отражением состояния помещения при расчете арендной платы по методике, утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы.

3.1.2. В месячный срок (при наличии согласований органов санитарно-эпидемиологического контроля, пожарного надзора, архитектуры и утвержденной балансодержателем сметы) рассматривать обращение "Арендатора" по вопросам ремонта и переоборудования нежилого помещения по дополнительному соглашению сторон.

3.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено настоящим Договором аренды.

3.2. "Арендатор" обязан:

3.2.1. Фактически использовать арендуемое помещение в полном объеме и исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора.

3.2.2. Содержать помещение в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности и санитарными нормами. Аналогичные требования распространяются на прилегающую к зданию территорию.

3.2.3. Заключать договоры на оказание коммунальных услуг и своевременно производить их оплату.

3.2.4. Своевременно, за свой счет, производить текущий ремонт арендуемых помещений.

3.2.5. Не производить капитального ремонта, переоборудования, перепланировок и других неотделимых улучшений арендуемого помещения без письменного согласования с "Арендодателем".

3.2.6. Письменно сообщить "Арендодателю" не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение в исправном состоянии по акту приема-передачи.

3.2.7. Не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду, по договорам о совместной деятельности или сотрудничества без письменного разрешения "Арендодателя".

3.2.8. Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, рассчитанную в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы. Арендная плата может быть больше расчетной по взаимному согласию сторон, но не меньше, чем предусмотрено расчетом.

3.2.9. Предоставлять по требованию "Арендодателя" либо уполномоченного им лица арендуемые помещения для осмотра, а также информацию, необходимую для контроля за соблюдением условий настоящего Договора.

3.2.10. В случае изменения реквизитов, указанных в настоящем Договоре, а также лишения лицензии на право деятельности, для ведения которой было передано нежилое помещение, в 10-дневный срок письменно уведомить об этом "Арендодателя".

4. Платежи и расчеты по договору

4.1. За арендованное помещение "Арендатор" выплачивает арендную плату авансом в размере _________ руб. __________ коп. в месяц не позднее последнего дня месяца, предшествующего расчетному. Налоги, предусмотренные действующим законодательством, оплачиваются "Арендатором" самостоятельно в полном объеме.

4.2. Размер арендной платы может изменяться в зависимости от постановлений Тольяттинской городской Думы и постановлений мэра города либо по согласованию сторон. Эти изменения являются обязательными для сторон.

5. Изменение, расторжение, прекращение и продление договора

5.1. Изменение условий договора аренды и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут в порядке, установленном законодательством РФ.

5.2. Договор аренды подлежит расторжению, "Арендатор" освобождает помещения:

5.2.1. При невыполнении существенных условий настоящего Договора.

5.2.2. Если по вине "Арендатора" происходит ухудшение состояния арендуемого помещения.

5.2.3. Если "Арендатор" не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении срока, предусмотренного п. 4.1 настоящего Договора.

5.2.4. В случае муниципальной необходимости в арендуемом помещении по решению мэрии г. Тольятти (с возвратом "Арендатору" внесенной им арендной платы и других платежей за неиспользованный срок аренды).

5.3. Договор аренды может быть расторгнут по требованию "Арендатора", если помещение, в силу обстоятельств, не зависящих от "Арендатора", окажется в состоянии, непригодном для использования.

5.4. Если договор становится заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

6. Прочие положения

6.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, рассматриваются в порядке, установленном законодательством РФ.

6.2. Договор либо дополнительное соглашение к нему считаются незаключенными без получения согласия Департамента по управлению муниципальным имуществом.

6.3. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах: по одному для "Арендатора", "Арендодателя" и Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Тольятти.

7. Приложения к договору

7.1. Неотъемлемыми частями договора являются:

7.1.1. Схема помещения.

7.1.2. Акт приема-передачи.

7.1.3. Расчет арендной платы.

8. Юридические адреса сторон и телефоны