В наше время наиболее распространенной является денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, например, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций СЗ РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4137..

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК РФ вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничений по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК РФ), в п. 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.- С.50.. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы, но кроме той, что определена в твердой сумме.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды. Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Неупоминание в ГК о конкретных сроках аренды говорит о том, что стороны арендного правоотношения свободны в выборе этого самого срока. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем первенство отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок не более одного года. Оговорка в ст. 610 ГК РФ о предельных сроках аренды свидетельствует об отсылочном характере этой правовой нормы. Например, в соответствии с Лесным кодексом РФ предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет, предельные сроки пользования водным объектом - 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, - до 20 лет; при совмещении разных видов пользования - до 25 лет.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Однако Президиум ВАС РФ в п.2 Информационного письма № 66 подчеркивает следующее. "К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора" Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.- С.30.. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом так же могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ). Как правило, указанные в этих статьях основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит в срок капитальный ремонт. В свою очередь, арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании таким имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями ни со стороны арендодателя, ни со стороны арендатора, о чем дается разъяснение в п.25 Информационного письма ВАС № 66 Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.- С.44.. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В практике арбитражного суда Самарской области рассматривалось дело № А55-16687/02-40 от 8 мая 2003 года Постановление Арбитражного Суда Самарской области по делу № А55-16687/02-40 от 8 мая 2003 года // Вестник ВАС РФ.- 2004.- № 10.-С.23. по иску ООО "Хлебремстроймонтаж" к ООО "Икар-М", в котором, в частности, ответчик отказался признать иск, ссылаясь на то, что обязательства сторон по договору аренды прекращены еще до истечения его срока действия, а спорные площади с оборудованием были сданы истцом в аренду третьим лицам, поэтому данный договор не может считаться действующим. Суд установил, что эти доводы необоснованны, так как не представлены доказательства возврата арендованного имущества (по акту приема-передачи), а так же согласно заключенного договора аренды досрочное расторжение договора возможно было и по взаимному соглашению сторон. Однако такого соглашения сторон не имеется.

В другом деле № А55-7000/02-40 от 24 сентября 2002 года Постановление Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-7000/02-40 от 24 сентября 2002 года // Вестник ВАС РФ.- 2003.- № 4.- С.40. вышеупомянутого суда сложилась следующая ситуация для признания правомочным досрочного расторжения договора аренды. После аннулирования дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, которым был установлен размер арендной платы, истец (арендодатель) оказался в условиях, крайне не выгодных для него. На предложение внести изменения в договор ответчик отказался. Суд счел эти обстоятельства как основание для досрочного расторжения данного договора аренды.

Помимо расторжения договора аренды в судебном порядке стороны могут отказаться от договора с его прекращением во внесудебном порядке Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.- С.22.. Своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем предусмотрена в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (например, в договор включен соответствующий пункт). Ему вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа от другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при соблюдении трех определенных условий: правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору; готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса "при прочих равных условиях"; арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

В гл. 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Правила § 1 гл. 34 ГК носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.) Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости - М.: Юринформцентр, 2003. - С.6..

Права и обязанности участников договора международного лизинга регулируются в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 года №16 ФЗ "О присоединении Российской Федерации к конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге" СЗ РФ. - 1998. - №7- Ст.787., нормами национального законодательства в части, не противоречащей нормам международного права.

Помимо нормативной базы федерального значения лизинг имеет в своей основе и региональную базу. Местные власти субъектов Федерации также уделяют много внимания лизинговой деятельности. В качестве примера возьмем Самарскую область. Самарская Губернская Дума приняла Закон "О государственной поддержке малого предпринимательства в Самарской области" от 02.02.99 г, №172 Информационный бюллетень Самарской Губернской думы. 1999, № 10 (34).. В соответствии со ст. 16 этого Закона Администрация области способствует объединению в лизинговых компаниях финансовых средств различных источников, включая средства, предназначенные для реализации программ поддержки малого предпринимательства.

29 февраля 2000 года Самарская Губернская Дума приняла Закон "О государственной поддержке субъектов лизинга в Самарской области" Информационный бюллетень Самарской Губернской думы.2000, №21(18)., ежегодно при принятии закона о бюджете определяется сумма, необходимая для реализации мер государственной поддержки субъектов лизинга. Лизингодателям будут предоставляться бюджетные кредиты на конкурсной основе. Законом также предусмотрено льготное налогообложение лизингодателей в виде частичного освобождения от налога на имущество.

Основополагающим законодательным актом по отношению к договору лизинга, безусловно является вторая часть Гражданского кодекса РФ, где рассматриваемому договору посвящен специальный параграф 6, включенный в главу 34 (аренда). По Гражданскому кодексу (ст. 165) в соответствии с договором финансовой аренды (договором лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей Дедиков С. Лизинг в лабиринте: поиск спасительной нити // Бизнес-адвокат. - 2000.- № 15. - С.43.. Приведенное определение и сам факт помещения параграфа о финансовой аренде в главу Кодекса о договоре аренды свидетельствует, что федеральный законодатель изначально рассматривал договор лизинга как разновидность обычной аренды. В то же время финансовая аренда имеет целый ряд специфических особенностей, которые выделяют ее из традиционных арендных отношений.

Во-первых, в системе лизинга помимо непосредственных участников данного договора в качестве обязательного лица выступает также продавец имущества, передаваемого в финансовую аренду. Во-вторых, лизингодатель на момент заключения договора еще не является собственником лизингового имущества, а лишь принимает на себя обязательство приобрести его у конкретного лица. В-третьих, арендатор не просто получает имущество во владение и пользование, но и указывает арендодателю, у кого и что именно тот должен приобрести. Наконец, в-четвертых, закон, хотя и в виде диспозитивной нормы, предусматривает, что арендованное имущество передается арендатору не лизингодателем, а непосредственно продавцом этого имущества.

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. В силу общих положений законодательства не может передаваться в лизинг и другое имущество, обращение которого запрещено законом или для оборота которого установлен особый режим Харитонова Ю.С. Договор лизинга. - М: Прогресс, 2002. -С.43..

Сейчас достаточно актуальным стал вопрос о том, можно ли сдавать в лизинг не только производственное оборудование или транспортные средства, но и офисную технику, в том числе компьютеры, так как их становится выгодно приобретать посредством лизинга из-за ускоренной амортизации. Следует подчеркнуть, что каких-либо запретов на этот счет в законе нет. К тому же для многих видов деятельности офисная техника - это те же средства производства.

Арендодатель обязан уведомлять продавца о том, что приобретаемое у него имущество в дальнейшем будет передано в лизинг (ст. 667 ГК РФ).

В ГК РФ нет специальных положений о форме договора финансовой аренды, поэтому должны применяться общие нормы о форме коммерческих сделок - они подлежат заключению в простой письменной форме, в том числе допускается заключение договора путем обмена письмами. Однако здесь тоже существуют определенные проблемы. В частности, возникает вопрос о том, должны ли договоры финансовой аренды недвижимости или предприятий подчиняться правилам о договорах аренды соответствующего имущества? Формально - нет. Логика рассуждений такова: глава 34 построена так, что преимущественную силу имеют нормы, включенные в специальные параграфы, а в части, неурегулированной ими, действуют общие положения об аренде. Правила применения к специальным арендным отношениям норм, входящих в другие специальные параграфы этой главы ГК РФ, не имеется. Но в то же время надо иметь ввиду, что почти все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а в органах государственной регистрации предъявляются очень жесткие требования к оформлению договоров и других документов. Поэтому лучше все-таки учитывать требования, предъявляемые законом в форме договора аренды того или иного имущества. Нет в рассматриваемом параграфе и указаний о сроках действия договоров финансовой аренды. Однако поскольку в приведенном выше определении этого договора говорится о передаче имущества во временное пользование, то, естественно, срок лизинга является существенным условием такого договора, и если он в договоре не указан, то тот не может считаться заключенным. Арендатору предоставлено право заявлять претензии по качеству или комплектности лизингового имущества непосредственно продавцу, минуя арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ) Корнев О.Д. Финансовый лизинг// Российская юстиция. -2001 - № 4.- С.32..

Если говорить о существенных условиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этому вопросу, существующий в ГК РФ и в Законе "О лизинге". Так, согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15 устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, в результате чего практически все условия договора лизинга считаются существенными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и в ст. 16 Закона "О лизинге".

Заканчивая разговор о вопросах, возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговым сделкам, считаю нужным отметить, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляются особенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулировании лизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только для договора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины для возникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел - попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поиск для себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом по сделке своих обязательств.

2.2 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК).

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета - здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на котором они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид Комментарий к Гражданскому кодексу. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Краткий научно-практический комментарий / Ответственные ред. Ганеев В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Дон, 1999. - С.73.. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением) которое на нем расположено. Ответа на вопрос в чем различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

Здания и помещения могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплуатацию как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольная постройка не может быть объектом аренды Гражданское право / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. М., Проспект, 2001. - С.218.. По указу Президента РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" за органами, осуществляющими на дату издания названного указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество, сохраняются функции государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, предусмотренного ГК. Техническая инвентаризация осуществляется в настоящее время бюро технической инвентаризации местной администрации. Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собственности и их реестр. Романенков Н.С. Договора аренды недвижимости и рынок. Советы юриста. // Тематический выпуск. М., Юрайт, 2000. - С. 6-9. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления соответственно учитывают государственную собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлению имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета здании, жилых домов и сооружений принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информационные данные выдаются за плату на основании письменного запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Информация дается в виде выписки из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же истории объекта недвижимости.

Объектам недвижимости присваиваются кадастровые номера, которые являются необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном журнале, в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимости, его местонахождение и наименование правообладателя.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Комментарий к Гражданскому кодексу. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Краткий научно-практический комментарий / Ответственные ред. Ганеев В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Дон, 1999. - С.173.

При заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны невозможно). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений), помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК, не применяются. Государственным федеральным научным организациям предоставлено право сдавать в краткосрочную аренду без права сдавать выкупа временно не используемое имущество, а 70 процентов средств, получаемых ими арендной платы они могут тратить на содержание и развитие собственной материальной базы Гражданское право / Под ред. Суханова Е.А. М.: Норма, 2001. - С.218..

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим их подробнее:

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п.2 ст.652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передачи здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст.655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания сооружения в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 ст.654 ГК, ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п.3 ст.654), который в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта (его составление обязательно). Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

Нормы гл. 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др. В настоящее время существуют несколько видов аренды нежилых помещений. Так, в зависимости от срока действия соответствующего договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского помещения, аренду производственного помещения и т. п.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

В постановлении от 10 сентября 2002 г. по делу № 3673/02 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в которое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п. Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 12. - С.65. Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений. Так, в соответствии со ст.290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение. О том, чем грозит подобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.

25 ноября 1997 г. ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты. Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения. Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.

Суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 168 и п.2 ст.209 ГК). К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке по аналогии ст.290 ГК и ст.5-7 ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст.2963., чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право на долю в них отдельно от основных. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут Чубаров В.В. - Комментарий судебно-арбитражной практики. - М.: Юридлит., 2000. - С. 16-23.. С тем чтобы избежать подобных противоречий рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Данным спором число неясностей в правовом режиме нежилых помещений не исчерпывается. Стоит упомянуть о спорах вокруг государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ведь только после информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С.70. стало понятно, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок до 1 года, государственной регистрации не подлежат. В этом случае, кстати, Президиум ВАС РФ посчитал возможным применить к аренде нежилых помещений правило п.2 ст. 651 ГК об аренде зданий и сооружений по аналогии Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. - М.: Статус, 2003. - С.215..

2.3 Договор аренды транспортных средств

При таком подходе вся специфика договора аренды транспортного средства с экипажем сводится к тому, что он является смешанным договором, включающим в себя элементы обязательств аренды и оказания услуг. Что же касается договора аренды транспортного средства без экипажа, то он скорее является обычной арендой, смысл специального регулирования которой состоит лишь в необходимости учета особенностей арендуемого имущества.

Следует так же упомянуть о том, что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства (как с экипажем, так и без него) имеет ряд квалифицирующих признаков, относящихся к его предмету, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, по указанному договору в аренду передается не просто транспортное средство (как особый вид имущества), а такое транспортное средство, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Этот признак придает договору аренды транспортного средства значение обязательства, которое действительно является квалифицированным видом аренды. Причем сказанное в равной степени относится к обеим разновидностям договора аренды транспортного средства: как с экипажем, так и без экипажа, - поскольку и в том и в другом случае требуются как управление транспортным средством, так и его надлежащая техническая эксплуатация. Все различие состоит в том, на какую из сторон (арендодателя или арендатора) возлагаются соответствующие обязанности. Кстати сказать, данный признак позволяет также четко определить круг транспортных средств, которые могут служить объектом договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства. Понятие "транспортного средства" является чрезвычайно широким и включает в себя самые разные объекты, имеющие целью транспортировку пассажиров, почты, грузов, багажа: от воздушных и морских судов до телеги и велосипеда. Объектом же договора аренды могут служить только те из них, пользование которыми требует управления и обеспечения надлежащей технической эксплуатации, причем речь идет о квалифицированных управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать определенным обязательным для сторон правилам, а при отсутствии таковых - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК).

Необходимо подчеркнуть, что данное обстоятельство характерно, в том числе и для договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства без экипажа, поскольку и в этом случае от арендатора требуются квалифицированное управление и надлежащая техническая эксплуатация, которые могут быть обеспечены только с помощью профессионального экипажа. В этом смысле трудно согласиться с утверждением о том, что управление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортного средства, взятого в аренду без экипажа, может осуществляться "непосредственно самим арендатором (например, при аренде автомобиля)". Думается, что в этом случае отношения сторон должны регулироваться не нормами об аренде транспортного средства, а общими правилами о договоре аренды (§1 гл. 34), либо нормами о договоре проката (§2 гл. 34 ГК), если в роли арендодателя выступает специализированная прокатная организация.

Итак, договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, связанные с арендой транспортного средства, которые предполагают использование транспортного средства путем квалифицированного управления им и его надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа.

Во-вторых, специфический целевой характер носит пользование арендованным имуществом со стороны арендатора: транспортное средство может эксплуатироваться только с одной определенной целью, а именно для перевозки пассажиров, грузов, почты, багажа. Поэтому содержание правомочия арендатора по владению и пользованию арендованным транспортным средством включает в себя три различных возможности:

1) использование транспортного средства для перевозки собственных работников или грузов;

2) заключение (в качестве перевозчика) договоров с третьими лицами на перевозку пассажиров, грузов, багажа, почты;

3) передача транспортного средства в субаренду.

В-третьих, в отношении с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно либо в качестве перевозчика пассажиров, грузов, почты, багажа (договорные отношения), либо в качестве арендодателя транспортного средства (субаренда), либо в качестве владельца транспортного средства (деликтные обязательства). Конечно же, в процессе эксплуатации транспортного средства арендатор может быть субъектом и иных правоотношений с третьими лицами, например, выступать в роли заказчика по договору подряда при капитальном ремонте транспортного средства, в роли страхователя по договору имущественного страхования и т. п., однако указанные правоотношения не относятся к существу обязательств, вытекающих из договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства.

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О. М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40" Козырь О.М. Указ. раб. - С.379.. Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами. Правда, объем такого регулирования различен: если в отношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства транспортные уставы и кодексы могут устанавливать иные особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641, 649 ГК), то применительно к договору фрахтования (чартер) объем регулирования транспортными уставами и кодексами ограничен установлением порядка его заключения, а также требований, предъявляемых к форме указанного договора (ст. 787 ГК).

Проблема разграничения договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексы смешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правового регулирования, обозначенные в ГК. Скажем, в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ) СЗ РФ. - 1997.- № 12. - Ст. 1383. обеспечивается четкое дифференцированное регулирование чартера как вида договора морской перевозки с условием предоставления для перевозки груза всего судна, его части или определенных судовых помещений (п. 2 ст. 115) и договора фрахтования судна на время (тайм-чартера) с экипажем или без экипажа (ст. 198, 211). В то же время Воздушный кодекс Российской Федерации (ВК) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М.: Статут. 2000.- С. 507. предусматривает некий договорный суррогат, смешивающий оба вида названных обязательств. В этом можно убедиться, ознакомившись со ст. 104 ВК, которая носит название "Договор фрахтования воздушного судна (воздушный чартер)". Согласно данной статье по договору фрахтования воздушного судна (воздушному чартеру) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату для выполнения одного или нескольких рейсов одно или несколько воздушных судов либо часть воздушного судна для воздушной перевозки пассажиров, багажа, грузов и почты. Более того, данная статья содержит норму о том, что осуществление чартерных воздушных перевозок регулируется ВК, но то же самое регулирует ст.787 ГК.

Перейдем к рассмотрению особенностей правового регулирования вышеозначенного договора. Как уже отмечалось ранее, в ГК (§ 3 гл. 34) содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены ГК к недвижимым (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации (ст. 164, 609 ГК).

В-третьих, обязанностью арендатора в течение всего срока действия аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему правилу, как отмечалось ранее, обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК).

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК).

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договоров аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае - осуществляются арендатором транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывают арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 636 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Арендодатель должен обеспечить такой состав экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг, а также поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645 ГК).

По-разному, применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства, решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией транспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК).

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637 ГК), а также осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 634 ГК). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя, который может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессивном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640 ГК).